АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА[1]
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 березня 2016 року м. Київ

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду міста Києва в складі: головуючого - Левенця Б.Б.

суддів - Мазурик О.Ф., Махлай Л.Д.,

при секретарі - Перевузнику П.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» на заочне рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 22 вересня 2015 року по справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженоювідповідальністю «Форум-Інвест» про зобов'язання виконати умови договору,-

в с т а н о в и л а :

У жовтні 2014 року позивачка звернулася із зазначеним позовом, уточнивши який зазначила, що 22 лютого 2005 року між нею та ТОВ «Форум-Інвест» був укладений договір № В31/2-12/2-6 про залучення інвестицій в будівництво житла, відповідно до умов якого, з урахуванням змін внесених Додатковою угодою № 1 від 31 березня 2005 року, об'єктом інвестування є житлове приміщення двокімнатної квартири на 8 поверсі, загальною площею 78.84 кв.м., житловою площею - 39.39 кв.м., в секції № 1 будинку по АДРЕСА_1, який мав бути введений в експлуатацію у І кварталі 2007 року.

Позивач свої зобов'язання за договором виконала належним чином, сплативши повну вартість об'єкта інвестування в сумі 279 882 грн., що підтверджується карткою розрахунків та квитанціями.

25 лютого 2005 року між сторонами був укладений договір № К19/82 про залучення інвестицій в будівництво житла, відповідно до умов якого об'єктом інвестування є житлове приміщення двокімнатної квартири № 82 на 15 поверсі, загальною площею 78.3 кв.м., житловою площею - 41.5 кв.м., в будинку по АДРЕСА_2, який мав бути введений в експлуатацію у ІV кварталі 2006 року.

Позивач свої зобов'язання за другим договором виконала належним чином, сплативши повну вартість об'єкта інвестування в сумі 289 710 грн., що підтверджується карткою розрахунків та квитанціями.

На час введення житлового будинку по АДРЕСА_1 в експлуатацію, розпорядженням Голосіївської районної у місті Києві державної адміністрації від 28 березня 2012 року за № 190, будинку було присвоєно нову поштову адресу: АДРЕСА_3.

. Після введення вищевказаних будинків в експлуатацію, Комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації» встановлено фактичну площу квартири за договором від 22 лютого 2005 року, яка перевищила початкову площу квартири на 10,26 кв.м. та за договором від 25 лютого 2005 року, яка перевищила початкову площу квартири на 12,60 кв.м.

У зв'язку із вказаним, відповідач запропонував здійснити доплату за різницю площі, шляхом укладення додаткової угоди. Позивач відмовилася від підписання вказаної угоди та 04 листопада 2013 року оплатила 38 475 грн. за різницю площі квартири АДРЕСА_3 та 46 620 грн. за різницю площі квартири АДРЕСА_2, із розрахунку, відповідно 3 550 грн. і 3700 грн. за 1 кв. м, тобто за ціною встановленою на день здійснення останнього внеску (22 і 25 лютого 2005 року) відповідно до п. 6.1 договору.

Проте відповідач відмовляється надати позивачці необхідні документи для оформлення права власності на квартири, у зв'язку із чим позивач просила суд зобов'язати відповідача виконати умови договорів, а саме по кожному із договорів:

- підписати із позивачкою акт приймання-передачі об'єкту інвестування квартир;

- надати оригінали технічних паспортів на вказані квартири;

- надати довідку про виплату 100 % вартості кожного об'єкта нерухомості;

- надати довідку Головного управління економіки та розвитку міста Київської міської державної адміністрації про виконання умов щодо передачі коштів у порядку пайової участі на розвиток галузей соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста, передбачених актами місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування;

- надати копії державних актів на земельні ділянки з кадастровим номером, на яких розташовані житлові будинки по АДРЕСА_3 та по АДРЕСА_2;

- надати сертифікат відповідності Інспекції ДАБК у м. Києві, яким засвідчено відповідність закінченого будівництва об'єкту - кожного з вищевказаних житлових будинків;

- надати завірену копію списку інвесторів, які брали участь в інвестуванні та фінансуванні будівництва житлових будинків по АДРЕСА_3 та по АДРЕСА_2;

- надати копію розпорядження про присвоєння поштової адреси по вищевказаних будинках;

- надати завірену копію Договору з додатковими угодами укладеного між ТОВ «Форум-Інвест» та ДП «Житлоінбуд» про залучення інвестицій

- надати завірену копію Договору з додатковими угодами укладеного між Національною Академією наук України, ТОВ «Форум-Інвест» та ДП «Житлоінбуд» про будівництво житлового будинку.(а.с. 1-4, 41-42)

Заочним рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 22 вересня 2015 року позов ОСОБА_1 до ТОВ «Форум-Інвест» про зобов'язання виконати умови договору задоволено, стягнуто із відповідача на користь держави 243.60 грн. судового збору. (а.с.84-93)

В апеляційній скарзі відповідач посилався на порушення судом норм матеріального і процесуального права, просив рішення суду скасувати і ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову. На обґрунтування скарги апелянт зазначив, що суд першої інстанції розглянув справу з порушенням правил підсудності, оскільки справа мала б розглядатись Святошинським районним судом міста Києва, суд не повідомив відповідача належним чином, не правильно дослідив обставини справи, не врахував, що за умовами укладених договорів поточна вартість 1 кв.м. площі об'єктів будівництва мала б визначатись на підставі реальної ринкової вартості житла, яка для об'єкта будівництва за договором від 22 лютого 2005 року складає 20 800 грн. за 1 кв.м. при неоплаченій частині площі - 10.26 кв.м., а не 3 550 грн. оплачених позивачкою, та за договором від 25 лютого 2005 року складає 16 000 грн. за 1 кв.м. при неоплаченій частині площі - 12.60 кв.м., а не 3700 грн. оплачених позивачкою. Акт приймання-передачі об'єкту інвестування має бути підписаний забудовником, а не відповідачем, який забудовником не є. Крім того, суд зобов'язав відповідача надати позивачці пакет документів, перелік якого суперечить положенням п. 49 Порядку, затвердженого постановою КМ України від 17 жовтня 2013 року № 868 та дійшов помилкового висновку про задоволення позову.(а.с. 177-184)

В судовому засіданні представник апелянта ОСОБА_2 підтримала скаргу і просила її задовольнити, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 заперечував проти скарги і просив її відхилити.

Інші особи до суду не прибули, про час та місце розгляду справи були сповіщені належним чином про що у справі є докази. (а.с. 206-207)

Зважаючи на вимоги ч. 2 ст. 305 ЦПК України, колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розглядові справи.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду, судова колегія дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково враховуючи наступне.

Судом встановлено, що відповідно до договору від 6 червня 2002 року № 127 про будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1, укладеного між Національною академією наук України як замовником та державним підприємством "Житлоінбуд" при Управлінні державної охорони України (далі - ДП "Житлоінбуд"), останнє зобов'язалося як інвестор-генпідрядник забезпечити будівництво та введення в експлуатацію житлового будинку з усією інфраструктурою на земельній ділянці за вказаною адресою.

У подальшому 30 травня 2003 року між ДП "Житлоінбуд" як довірителем та ТОВ "Форум-Інвест" як повіреним були укладені договори доручення № 34-05/03 та № 31-05/03 про залучення інвестицій у будівництво житла, нежитлових приміщень та паркінгу за адресою: АДРЕСА_1 та за адресою: АДРЕСА_2, згідно з якими повірений зобов'язався за дорученням довірителя здійснювати від імені та в інтересах останнього пошук інвесторів - фізичних (юридичних) осіб для залучення інвестицій для будівництва об'єктів нерухомості (житла, нежитлових приміщень, паркінгу) за вказаною вище адресою з метою подальшого оформлення інвесторами права власності на об'єкти нерухомості. Повірений в інтересах довірителя укладає договори з фізичними (юридичними) особами. Повірений перераховує грошові кошти довірителю, отримані від інвесторів - фізичних (юридичних) осіб.(а.с. 110-111)

22 лютого 2005 року між позивачкою та ТОВ «Форум-Інвест» був укладений договір № В31/2-12/2-6 про залучення інвестицій в будівництво житла, відповідно до умов якого, з урахуванням змін внесених Додатковою угодою № 1 від 31 березня 2005 року, об'єктом інвестування є житлове приміщення двокімнатної квартири на 8 поверсі, загальною площею 78.84 кв.м., житловою площею - 39.39 кв.м., в секції № 1 будинку по АДРЕСА_1, який мав бути введений в експлуатацію у І кварталі 2007 року. (а.с. 5-8)

25 лютого 2005 року між сторонами був укладений договір № К19/82 про залучення інвестицій в будівництво житла, відповідно до умов якого об'єктом інвестування є житлове приміщення двокімнатної квартири № 82 на 15 поверсі, загальною площею 78.3 кв.м., житловою площею - 41.5 кв.м., в будинку по АДРЕСА_2, який мав бути введений в експлуатацію у ІV кварталі 2006 року.(а.с. 9-11)

На виконання умов вказаних договорів позивач сплатила повну вартість об'єкта інвестування за договором від 22 лютого 2005 року в сумі 279 882 грн., здійснивши останній платіж 11 квітня 2005 року, та за договором від 25 лютого 2005 року в сумі 289 710 грн., здійснивши останній платіж 14 березня 2005 року, що підтверджується карткою розрахунків та квитанціями. (а.с. 12, 208-209)

На час введення житлового будинку по АДРЕСА_1 в експлуатацію, розпорядженням Голосіївської районної у місті Києві державної адміністрації від 28 березня 2012 року за № 190 та від 10 травня 2012 року № 310, будинку було присвоєно нову поштову адресу: АДРЕСА_3. (а.с.13, 24)

Після введення вищевказаних будинків в експлуатацію, Комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації» встановлено фактичну площу квартири за договором від 22 лютого 2005 року - 89.10 кв. м, яка перевищила початкову площу квартири (78.84 кв.м.) на 10,26 кв.м. та за договором від 25 лютого 2005 року - 90.90 кв. м, яка перевищила початкову площу квартири (78.30 кв.м.) на 12,60 кв.м.

Відповідач запропонував здійснити доплату за різницю площі вартістю 20 800 кв.м. та 16 000 грн. за 1 кв. м шляхом укладення додаткової угоди, проте позивач відмовилася від підписання вказаної угоди та 04 листопада 2013 року оплатила 38 475 грн. за різницю площі квартири АДРЕСА_3 та 46 620 грн. за різницю площі квартири АДРЕСА_2, із розрахунку 3 550 грн за 1 кв. м, тобто за ціною встановленою на день здійснення останнього внеску (22 і 25 лютого 2005 року) відповідно до п. 6.1 договору.(а.с. 15-16)

Листом від 07 липня 2014 року вих. № 32/07-14/вп відповідач відмовив позивачці у видачі документів з посиланням на несплату позивачкою розміру збільшеної площі за ринковою вартістю.(а.с. 70-71)

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Разом з тим сторони можуть за взаємною згодою змінити умови договору, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша статті 651 ЦК України).

При цьому зміна або розірвання договору вчиняється у такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Проте, якщо ця умова істотно змінює умови договору, то ці обставини є істотними. Позивач мав право не прийняти виконання договору та відмовитись від нього, якщо це встановлено договором або законом (статті 651 та 615 ЦК України).

З огляду на зміст позовних вимог, обов'язковість умов договору для виконання, балансу інтересів обох сторін договору, слід дійти висновку, що збільшення без згоди інвестора житлової площі квартири, яка має бути передана інвестору за умовами договору інвестицій, не позбавляє права зобов'язану сторону договору передати зазначену квартиру інвестору, а інвестора - оплатити збільшену площу на умовах договору, якщо він прийняв виконання договору або вимагає його виконання в судовому порядку.

Відповідна правова позиція, висловлена у постанові Верховного Суду України від 24 червня 2015 року у справі № 6-88цс15, яка з огляду на положення ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для застосування судами України.

Порядок та загальні умови здійснення інвестором інвестицій (розрахунків) встановлено розділом 3 укладеного між сторонами Договору "Порядок розрахунків". (а.с.5-11)

Так, відповідно до п. 3.1 договору інвестори зобов'язалися здійснити інвестування в сумі, що відповідає вартості загальної площі об'єкту інвестування та визначається на підставі вартості 1 кв. м загальної площі на дату фактичного внесення грошових коштів.

Згідно з п. 3.2 договору поточна вартість 1 кв. м визначається на підставі реальної ринкової вартості житла аналогічної якості та територіального розташування, з урахуванням ступеня готовності об'єкту, вартості будівельних та інших робіт, виконання яких необхідно для реалізації проекту та затверджується наказом замовника з будівництва даного об'єкту.

За умовами п. 3.3 договору зазначено, що вартість частини площі, що фактично проінвестована інвесторами до моменту зміни ціни, перегляду не підлягає.

Пунктом 3.7 договору встановлено, що дані по розрахункам між інвесторами та ТОВ "Форум-Інвест" фіксуються в картці розрахунків. Картка розрахунків заповнюється при підписанні даного Договору та є його невід'ємною частиною. Зміни можуть бути внесені тільки на підставі здійснених у письмовій формі та оформлених додаткових угод про зміни умов даного договору.

Пункт 3.8 договору передбачено, що в день надходження коштів на поточний рахунок ТОВ "Форум-Інвест" на примірнику Картки розрахунків інвесторів повноважним представником ТОВ "Форум-Інвест" здійснюється запис про внесення коштів з зазначенням дати та суми, поточної вартості 1 кв. м загальної площі та кількості площі, що проінвестовано, а інвестори підписом підтверджують ці дані на примірнику картки розрахунків ТОВ "Форум-Інвест".

Пунктом 6.1 договору встановлено, що загальна та житлова площа квартир підлягає уточненню після введення будинку в експлуатацію за технічним паспортом БТІ, після чого сторони здійснюють повернення або доплату коштів за вартістю 1 кв. м, що діяла на день здійснення останнього внеску.

Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10 лютого 2014 року залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 25 березня 2014 року відмовлено в задоволенні зустрічного позову ТОВ «Форум-Інвест» до ОСОБА_1 про зобов'язання останньої виконати умови вищевказаних договорів в частині доплати за різницю площі квартир за договором від 22 лютого 2005 року в сумі 213 408 грн. та за договором від 25 лютого 2005 року в сумі 201 600 грн.(а.с. 58-66)

При цьому, за змістом зазначених судових рішень, наданих до суду доказів, позивачка не заявляла вимог про зобов'язання відповідача надати їй вищевказані документи з підстав, які заявлені нею в цьому провадженні.

Доказів скасування зазначених судових рішень у цьому провадженні не надано

З огляду на положення ч. 3 ст. 61 ЦПК України, колегія суддів визнала вказані обставини встановленими та відхилила заяву директора ТОВ «Форум-Інвест» про скасування рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 22 вересня 2015 року із залишенням позовної заяви без розгляду.(а.с. 202)

Тому суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги в частині зобов'язання відповідача надати позивачці всі документи необхідні для оформлення права власності на квартири, дійшов правильних висновків про те, що позивачкою відповідно до п. 6.1 вищевказаних Договорів виконані усі вимоги за договорами з оплати об'єкта інвестицій, а тому відповідач відповідно до п. 2.1.3 договору повинен надати позивачці всі документи, необхідні для реєстрації права власності на квартиру.

Разом з тим, задовольняючи позовні вимоги про зобов'язання ТОВ «Форум-Інвест» підписати зі ОСОБА_1 акти приймання-передачі об'єктів інвестування, суд першої інстанції помилково застосував спосіб захисту порушеного права, який не підлягав застосуванню.

Зобов'язавши відповідача надати позивачці довідки Головного управління економіки та розвитку міста Київської міської державної адміністрації про виконання умов з передачі коштів у порядку пайової участі на розвиток галузей соціальної або інженерно-транспортної інфраструктури міста, передбачених актами місцевих органів виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, районний суд не з'ясував наявність вказаної довідки у відповідача, не обґрунтував підстави для задоволення позову в цій частині.

Крім того, суд першої інстанції не врахував, що чинним законодавством, на час подання позову і ухвалення оскаржуваного рішення, не було передбачено надання таких документів для реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, а тому покладення такого обов'язку на відповідача колегія суддів визнала безпідставним.

Посилання районного суду на постанову КМ України від 22 червня 2011 року № 703, якою був затверджений Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень та перелік документів колегія суддів визнала помилковими, оскільки вказана постанова втратила чинність 12 лютого 2014 року, тобто на час подачі позову і розгляду справи районним судом.

Проте фактично такий самий перелік документів був визначений пунктом 50 Порядку, затвердженого постановою КМ України від 17.10.2013 № 868 (яка була чинною на час подання позову і ухвалення оскаржуваного рішення та втратила чинність 01 січня 2016 року), тому така помилка не призвела до неправильного вирішення справи.

При цьому, колегія суддів виходила з того, що позивачка сама визначила обсяг заявлених вимог і перелік документів, які вважала необхідними отримати від відповідача та й не позбавлена права їх вимагати.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції в частині зобов'язання ТОВ «Форум-Інвест» підписати зі ОСОБА_1 акти приймання-передачі об'єктів інвестування та надати позивачці довідки Головного управління економіки та розвитку міста Київської міської державної адміністрації про виконання умов з передачі коштів у порядку пайової участі на розвиток галузей соціальної або інженерно-транспортної інфраструктури міста, передбачених актами місцевих органів виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, підлягає скасуванню із ухваленням нового про відмову в цій частині позову.

Судом першої інстанції про час та місце розгляду справи було сповіщено відповідача на зазначену ним адресу, яка міститься і в апеляційній скарзі, про що у справі є докази, тому колегія суддів відхилила доводи апелянта щодо неналежного сповіщення та порушення порядку заочного розгляду справи.(а.с. 54-56, 177)

Інші доводи скарги цих висновків не спростовують, тому колегія суддів їх відхилила.

Керуючись ст. 303, п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 307, п. 4 ч. 1 ст. 309, ст.ст. 316, 317, 319 ЦПК України, судова колегія, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» - задовольнити частково.

Заочне рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 22 вересня 2015 року скасувати в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» підписати зі ОСОБА_1 акт приймання - передачі об'єкту інвестування: квартири № 27, поверх - 8, кількість кімнат - 2 в будинку по АДРЕСА_3, зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» підписати зі ОСОБА_1 акт приймання - передачі об'єкту інвестування: квартири № 82, поверх - 15, кількість кімнат - 2 в будинку по АДРЕСА_2, та зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» надати ОСОБА_1 довідки Головного управління економіки та розвитку міста Київської міської державної адміністрації про виконання умов щодо передачі коштів у порядку пайової участі на розвиток галузей соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста, передбачених актами місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування і ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні цих позовних вимог ОСОБА_1.

В іншій частині рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 22 вересня 2015 року залишити без змін.

Рішення набирає законної сили негайно з моменту проголошення, але може бути оскаржено в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Судді Апеляційного суду міста Києва: Б.Б.Левенець

О.Ф.Мазурик

Л.Д.Махлай

Справа № 22-ц/796/3914/2016

Унікальний номер 752/17530/14-ц

Головуючий у першій інстанції - Плахотнюк К.Г.

Доповідач Левенець Б.Б.