№ провадження 2/646/350/2016
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22.03.2016 року м. Харків

Червонозаводський районний суд міста Харкова в складі:

головуючого - судді Шуліка Ю.В.

при секретарі - Кадацькій К.І., Безсонній Д.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справа про позовом ОСОБА_1 до Червонозаводського відділу державної виконавчої служби Харківського міського управління юстиції, ТОВ «Північно-східна консалтингова група», 3-тя особа: Публічне Акціонерне Товариство «Креді ОСОБА_2», про визнання недійсним звіту про незалежну оцінку нерухомого майна,

в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з даним позовом, в якому зазначила, що в провадження Червонозаводського ВДВС Харківського міського управління юстиції знаходиться виконавче провадження № 36531681 з примусового виконання виконавчого листа № 2-2044 від 18.12.2012 року про звернення стягнення на користь ПАТ «Креді ОСОБА_2» на предмет іпотеки нежитлові приміщення підвалу № У111,1-13,1Х в літері А-1, загальною площею 154,7 кв. метрів, що знаходяться у м. Харкові, на вул. Богдана Хмельницького, 3. Постановою від 17.06.2015 року державний виконавець призначив у даному виконавчому провадженні суб»єкта оціночної діяльності ТОВ «Північно-східна консалтингова група». Вказаним оцінювачем складено звіт про незалежну оцінку вартості об»єкта нерухомого майна, станом на 23.06.2015 року, вказаних нежитлових приміщень, належних ОСОБА_1 Не погодившись з даним звітом ОСОБА_1 подала заперечення від 10.08.2015 року, просила призначити рецензування зазначеного звіту оцінки майна, яке було призначено постановою державного виконавця від 01.09.2015 року. Особою, якій було доручено проведення рецензування, ОСОБА_3, складено рецензія відповідно до якої, звіт в цілому відповідає вимогам нормативно-правових- актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, які не впливають на достовірність оцінки.

Позивач просить визнати недійсним звіт ТОВ «Північно-східна консалтингова група» від 23.06.2015 року про незалежну оцінку вартості об»єкту нерухомого майна нежитлових приміщень підвалу № У111, 1-13, 1Х в літ.А-1, загальною площею 154,7 кв. метрів, у будівлі розташованої за адресою: м. Харків, вул.. Богдана Хмельницького, 3, з наступних підстав.

Позивач наводить, що оцінювач сам не досліджував оцінюване майно, ним був проведений лише зовнішній візуальний огляд об»єкту, а стан внутрішніх приміщень перевірено не було. Будівля, в якій розташовані оцінювані приміщення, має влаштований закритий внутрішній двір з воротами, що облаштований асфальтованим майданчиком та елементами озеленіння, Таким чином, дана будівля має власну земельну ділянку, що використовується виключно для потреб власників приміщень будівлі. Разом з тим, при проведенні оцінки не врахована наявність приданої земельної ділянки, не зібрано інформацію щодо вартості аналогічних будівель і не проведено порівнювальний аналіз вартості об»єктів. Об»єкти для порівняння не є цілком аналогічними за цільовим призначенням тим, що оцінювались, а відповідно до цього, на думку позивача, оцінка не могла бути об»єктивною та достовірною.

Згідно експертної оцінки КП «Харківське міськ БТІ» від 19.04.2007 року, вартість даного нерухомого майна визначена в сумі 1171900 грн., що на той час дорівнювалось 232059, 41 доларам США. Разом з тим, у спірному звіті ринкову вартість нерухомого майна станом на 24.06.2015 року визначено у розмірі без ПДВ 1000000 грн., що дорівнюється 46456, 10 доларам США за курсом на час виконання звіту. Таким чином, експертом оцінено майно в п»ять разів дешевше, ніж воно було оцінено при підписанні договору іпотеки.

Представник позивача під час судового розгляду підтримав позовні ОСОБА_1 вимоги та просив їх задовольнити. До судового засідання, яке відбулось 22.03.2016 року, представник позивача не з»явився, про час розгляду справи повідомлений своєчасно, про що свідчить розписка про отримання судової повістки ( а.с.95), про причини неявки суду не повідомив. За таких обставин, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника позивача, оскільки пояснення по суті позовних вимог були ним надані, у його присутності були допитані відповідачі у справі.

Представник Червонозаводського ВДВС ХМУЮ не визнав позовні вимоги посилаючись на їх не обґрунтованість.

Представник ТОВ «Північно-східна консалтингова група» в судовому засіданні позовні вимоги ОСОБА_1 також не визнав та пояснив, що згідно Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р, №1440, необ'єктивна оцінка - оцінка, яка ґрунтується на явно неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для надання необ'єктивного висновку про вартість об'єкта оцінки». Вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки. Єдині документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки, використані під час оцінки, це копії надані Замовником, що є додатками до виконаного Звіту: договору дарування від 31.08.2001р реєстровий №4249 посвідчений нотаріусом ОСОБА_4; реєстраційного посвідчення КП «Харківське МіськБТІ» від 06.09.2001р., реєстровий №3857; витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно № 14301771 від 19.04.2007р.; технічного паспорту виготовленого КП «Харківське МіськБТІ» 24.01.2006 р. Зауваження, щодо невідповідності копій документів до оригіналів у позивача відсутні. Всі інші зауваження позивача щодо виконаного Звіту про незалежну оцінку не містять жодних підтверджень.

Достовірність оцінки наведена рецензією на звіт, виконаною незалежним оцінювачем.

Відповідач зазначив, зо згідно ст. 52 Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440 передбачена послідовність проведення оцінки: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Законодавство України не вимагає від оцінювача проведення дослідження оцінюваного майна, як зазначив позивач, воно вимагає проведення ідентифікації.

Ствердження позивача, що будівля, в якій розташовані оцінювані приміщення, має влаштований закритий внутрішній двір з воротами, власну земельну ділянку, що використовується виключно для потреб власників приміщень будівлі, на думку відповідача, не відповідає дійсності. Обєктом оцінки є вбудовані нежитлові приміщення підвалу № VIII, 1-13, IX в літ. «А-1», загальною площею 154,7 кв.м.», розташовані за адресою Україна, м. Харків, вулиця Хмельницкого Богдана, буд. 3. Оцінка робиться з метою визначення стартової ціни продажу зазначеного майна на публічних торгах, що є предметом іпотеки. Будівля, в якій знаходяться оцінювані приміщення має 1й поверх та підвал. Перший поверх займає НАСК «Оранта». Підвальні приміщення знаходяться у власності Позивача. Земельна ділянка площею 0,026Га на якій розташована Будівля, в якій знаходяться оцінювані приміщення має кадастровий номер :02:014:0016 та відноситься до Державної власності. Прилегла до будівлі, в якій знаходиться обєкт оцінки, земельна ділянка, на якій влаштовано внутрішній двір площею 0.0317 га, має кадастровий номер :02:014:0015 також відноситься до Державної власності.

Під час продажу обєкту оцінки: нежитлових приміщень підвалу № VIII, 1-13, IX в літ. «А-1», загальною площею 154,7 кв.м. на публічних торгах будуть реалізовані саме вбудовані приміщення. Права користування, володіння або розпорядження земельною ділянкою, не залежно від того в чиїй власності вони б не знаходилися, не виставляються на торги та не є обєктом оцінки. Отже, обєкти порівняння є цілком аналогічними за цільовим призначенням вбудованими приміщеннями. Відповідач просить відмовити ОСОБА_1 в задоволенні позовних вимог, як не обґрунтованих.

Представник третьої особи, ПАВТ «Креді ОСОБА_2» до судового засідання не з»явився, про час розгляду справи повідомлявся своєчасно та належним чином, надав суду листа, в якому просить розглянути справу за його відсутністю.

Суд, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази у справі, вважає позовні вимоги ОСОБА_1 такими, що не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Судовим розглядом встановлено, що в провадження Червонозаводського ВДВС Харківського міського управління юстиції знаходиться виконавче провадження № 36531681 з примусового виконання виконавчого листа № 2-2044 від 18.12.2012 року про звернення стягнення на користь ПАТ «Креді ОСОБА_2» на предмет іпотеки нежитлові приміщення підвалу № У111,1-13,1Х в літері А-1, загальною площею 154,7 кв. метрів, що знаходяться у м. Харкові, на вул. Богдана Хмельницького, 3.

Постановою державного виконавця від 17.06.2015 року для проведення оцінки об»єкта нерухомого майна, призначено у даному виконавчому провадженні суб»єкта оціночної діяльності ТОВ «Північно-східна консалтингова група» ( а.с. 4).

ТОВ «Північно-східна консалтингова група» складено звіт про незалежну оцінку вартості об»єкта нерухомого майна ( а.с. 5-15). Згідно даного звіту, станом на 23.06.2015 року ринкова вартість об»єкту нерухомого майна, нежитлових приміщень підвалу № У111, 1-13, 1Х в літ.А-1, загальною площею 154,7 кв. метрів, у будівлі розташованої за адресою: м. Харків, вул.. Богдана Хмельницького, 3, приналежній ОСОБА_1, становить 1000000 ( один мільйон) грн.

Не погодившись з даним звітом ОСОБА_1 подала заперечення від 10.08.2015 року ( а.с.16) та просила призначити рецензування зазначеного звіту оцінки майна.

Постановою державного виконавця від 01.09.2015 року було призначено ОСОБА_3, який має сертифікат Фонду Державного майна України, експертом для проведення рецензування вищенаведеного звіту ( а.с. 17).

Згідно складеної рецензії, звіт в цілому відповідає вимогам нормативно-правових- актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, які не впливають на достовірність оцінки ( а.с. 18-19).

Як підставу для визнання звіту недійсним позивачкою наведені ті обставини, що оцінювач сам не досліджував оцінюване майно, ним був проведений лише зовнішній візуальний огляд об»єкту, а стан внутрішніх приміщень не перевірявся. Будівля, в якій розташовані оцінювані приміщення, має влаштований закритий внутрішній двір з воротами, що облаштований асфальтованим майданчиком та елементами озеленіння, тобто, дана будівля має власну земельну ділянку, що використовується виключно для потреб власників приміщень будівлі. Але, при проведенні оцінки не врахована наявність приданої земельної ділянки, не зібрано інформацію щодо вартості аналогічних будівель і не проведено порівнювальний аналіз вартості об»єктів. Об»єкти для порівняння, обрані експертом, не є цілком аналогічними за цільовим призначенням тим, що оцінювались, а відповідно до цього, на думку позивача, оцінка не могла бути об»єктивною та достовірною. Експертом оцінено майно в п»ять разів дешевше, ніж воно було оцінено КП «Харківське міськ БТІ» 19.04.2007 року при підписанні договору іпотеки.

Але з такими доводами позивачки суд не може погодитись.

Згідно Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р, №1440, необ'єктивна оцінка - оцінка, яка ґрунтується на явно неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для надання необ'єктивного висновку про вартість об'єкта оцінки. Вихідні дані, це документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки.

Як пояснив в судовому засіданні представник, єдині документи, в яких містять характеристики об'єкта оцінки, використані ним під час оцінки, це копії надані замовником, договору дарування від 31.08.2001р реєстровий №4249 посвідчений нотаріусом ОСОБА_4; реєстраційного посвідчення КП «Харківське МіськБТІ» від 06.09.2001р., реєстровий №3857; витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно № 14301771 від 19.04.2007р.; технічного паспорту виготовленого КП «Харківське МіськБТІ» 24.01.2006 р.

Зауваження, щодо невідповідності копій документів до оригіналів у позивача відсутні.

Крім того, достовірність оцінки підтверджується рецензією на звіт, виконаною незалежним оцінювачем.

Згідно ст. 52 Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440 передбачена послідовність проведення оцінки: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Перелічені вимоги були дотримані при проведенні оцінки нерухомого майна. Проведення дослідження оцінюваного майна, як обов»язковий елемент оцінки, діючим законодавство України не вимагається, оцінювач повинен провести ідентифікацію оцінювального майна.

Згідно ст. 2. Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав - встановлення відповідності об'єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього. Вихідні дані, це документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки. Встановити відповідність об'єкта оцінки наявним вихідним даним оцінювач має змогу не лише на підставі особистого огляду. Статтею 56 Національного стандарту передбачено, що, у разі неможливості особистого огляду - оцінювач надає відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки.

Як вбачається зі звіту, оцінювач здійснив ідентифікацію об'єкта оцінки, на підставі особистого огляду зовні приміщення, та матеріалів фото фіксації внутрішнього стану приміщень від 21.08.2014р. оскільки мав змогу зясувати, що в оцінюваних приміщеннях на дату оцінки не було проведено капітального ремонту.

Проведення будь-якого ремонту, крім капітального не може вплинути на вартість оцінюваних вбудованих приміщень, що знаходяться в будинку до 1917 року побудови, капітальний ремонт передбачає у тому числі зовнішні роботи. Таким чином, оцінювачем було встановлено відсутність проведення капітального ремонту.

Про це оцінювачем зроблено відповідні застереження та припущення в п.п.1.2. та 1.3. звіту.

В судовому засіданні позивачем не надано доказів що стан обєкта на дату оцінки будь-як відрізнявся від стану, що наведено на матеріалах фото фіксації.

Ствердження позивача, що будівля, в якій розташовані оцінювані приміщення, має влаштований закритий внутрішній двір з воротами, власну земельну ділянку, що використовується виключно для потреб власників приміщень будівлі, не відповідає дійсності.

Судом встановлено, що обєктом оцінки є вбудовані нежитлові приміщення підвалу № VIII, 1-13, IX в літ. «А-1», загальною площею 154,7 кв.м.», розташовані за адресою Україна, м. Харків, вулиця Хмельницкого Богдана, буд. 3.

Метою оцінки є визначення стартової ціни продажу предмету іпотеки. Позивачеві належать приміщення підвалу вказаної будівні, перший поверх будівлі займає НАСК «Оранта».

Земельна ділянка на якій розташована дана будівля та земельна ділянка, на якій влаштовано внутрішній двір, відноситься до державної власності. Представник позивача не заперечував в суді, що відомості про виділення вказаної земельної ділянки саме позивачеві, відсутні.

Метою проведення публічних торгів є продаж нежитлових приміщень підвалу № VIII, 1-13, IX в літ. «А-1», загальною площею 154,7 кв.м., належних боржникові позивачці у справі. Земельна ділянка, на яку посилається позивач, не є предметом публічних торгів у виконавчому провадженні.

Аналізуючи наведене, суд прийшов до висновку про те, що під час виконання оцінки положення Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" не порушені.

Зростання курсу долару США за період з 2007 року, коли проводилась оцінка вказаних нежитловий приміщень КП «Харківське міське БТІ», по теперішній час, на думку суду, не є критерієм зростання ціни нерухомого майна, тому посилання позивача на те, що відносно зростанню курсу долару вартість майна необґрунтовано зменшена, не ґрунтуються на належних доказах, а є припущеннями позивача.

За таких підстав, суд залишає позовні вимоги ОСОБА_1 без задоволення.

Керуючись ст. , ст.. 3, 10, 57-60, 88, 209, 212-215 ЦПК України, районний суд,-

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання недійсним звіту ТОВ «Північно-східна консалтингова група» від 23.06.2015 року про незалежну оцінку вартості об»єкту нерухомого майна нежитлових приміщень підвалу № У111, 1-13, 1Х в літ.А-1, загальною площею 154,7 кв. метрів, у будівлі розташованої за адресою: м. Харків, вул.. Богдана Хмельницького, 3, приналежній ОСОБА_1 - відмовити.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Харківської області через районний суд протягом 10 днів після проголошення, а для осіб, які брали участь у справі, але не були присутні при проголошенні рішення, у той самий строк з моменту отримання копії рішення.

Суддя Ю.В.Шуліка