Справа № 640/8988/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

04 квітня 2016 року Київський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого - судді Попрас В.О.,

при секретарі - Томіної І.В.,

розглянувши в судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 Шірвані Амаєвича, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7 про визнання правочинів недійсними та звернення стягнення на предмет іпотеки, -

В С Т А Н О В И В :

30.05.2014 р. ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом, в якому просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку від 28.12.2012 р., посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_8 за реєстровим № 2741; визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку від 01.06.2013 р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_9 М, за реєстровим №117; визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку від 22.08.2013 р., посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_10 за реєстровим №940. В рахунок задоволення вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 за договором позики від 05.05.2008 р. в редакції відповідно до додаткового договору № 4 від 30.10.2009 р. на суму 3164509 грн. звернути стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок з надвірними будівлями №29 по вул. Безкрайній в м. Харкові, загальною площею 180,4 кв.м., житловою площею 106,7 кв.м. разом із земельною ділянкою площею 732 кв.м., на якій знаходиться вказаний житловий будинок літ. С-2, огорожа № 1, 2 шляхом застосування визначеної ст.38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю ОСОБА_1 права на продаж предмета іпотеки будь-якій третій особі покупцю на його власний розсуд за ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна на момент продажу, для чого надати ОСОБА_1 право предявляти правовстановлюючі документи на предмет іпотеки, усно та письмово звертатися, подавати, одержувати і підписувати необхідні довідки та документи, заяви (в тому числі стосовно сімейного стану іпотекодавця), до КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації», Державної міграційної служби України, Державної реєстраційної служби України та інших державних органів, установ, підприємств, організацій, з питань отримання Витягів та інших документів, довідок про склад сімї, а також вчиняти всі інші дії, повязані з виконанням цих питань; передати предмет іпотеки житловий будинок з надвірними будівлями № 29 по вул. Безкрайній в м. Харкові, загальною площею 180,4 кв.м., житловою площею 106,7 кв.м. разом із земельною ділянкою площею 732 кв.м., на якій знаходиться вказаний житловий будинок літ. С-2, огорожа № 1, 2 - в управління позивача ОСОБА_1 на період до його реалізації за визначеною ст.38 Закону України «Про іпотеку» процедурою продажу.

Заочним рішенням Київського районного суду від 23.10.2014 р. позов ОСОБА_1 задоволено частково. Визнано недійсним укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 договір купівлі-продажу житлового будинку від 28.21.2012 р., посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_8 за реєстровим № 2741. Визнано недійсним укладений між ОСОБА_4, від імені якої на підставі довіреності діяв ОСОБА_11, та ОСОБА_5 договір купівлі-продажу житлового будинку від 01.06.2013 р., посвідчений приватним нотаріусом КМНО ОСОБА_9 за реєстровим № 117. Визнано недійсним укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 договір купівлі-продажу житлового будинку від 22.08.2013 р., посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_10 за реєстровим № 940. В рахунок задоволення вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 за договором позики від 05.05.2008 р. в редакції відповідно до додаткового договору № 4 від 30.10.2009 р. на суму 3164 509 грн. звернуто стягнення на предмет іпотеки житловий будинок з надвірними будівлями №29 по вулиці Безкрайній в місті Харкові, загальною площею 180,4 кв.м., житловою площею 106,7 кв.м., який знаходиться на земельній ділянці площею 732 кв.м., на якій розташовані житловий будинок літ. С-2, огорожа № 1, 2 шляхом застосування визначеної ст. 38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю ОСОБА_1 на продаж предмета іпотеки будь-якій третій особі покупцю на його власний розсуд за ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна на момент продажу. Передано предмет іпотеки житловий будинок з надвірними будівлями № 29 по вулиці Безкрайній в місті Харкові, загальною площею 180,4 кв.м., житловою площею 106,7 кв.м., який знаходиться на земельній ділянці площею 732 кв.м., на якій розташовані житловий будинок літ. С-2, огорожа № 1, 2 в управління позивача ОСОБА_1 на період до його реалізації за визначеною ст. 38 Закону України «Про іпотеку» процедурою продажу. В іншій частині позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено. Стягнуто з відповідачів на користь позивача ОСОБА_1 сплачені витрати по оплаті судового збору (т.2 ас.94-99).

Ухвалою апеляційного суду Харківської області від 04.08.2015 р. заочне рішення Київського районного суду від 23.10.2014 р. залишено без змін (т.2 а.с.182-184).

Ухвалою колегії судді судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11.11.2015 р. заочне рішення Київського районного суду від 23.10.2014 р. та ухвалу апеляційного суду Харківської області від 04.08.2015 р. скасовані, а справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції (т.2 а.с.245-247).

В ході нового розгляду справи представник позивача уточнив позовні вимоги та просить суд визнати недійсним укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 договір купівлі-продажу житлового будинку від 28.12.2012 р., посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_8 за реєстровим №2741. Визнати недійсним укладений між ОСОБА_4, від імені якої діяв її представник ОСОБА_11, та ОСОБА_5 договір купівлі-продажу житлового будинку від 01.06.2013 р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_9 за реєстровим №117. Визнати недійсним укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 договір купівлі-продажу житлового будинку від 22.08.2013 р., посвідчений нотаріусом ХМНО ОСОБА_10 за реєстровим №940. В рахунок задоволення вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 за договором позики від 05.05.2008 р. в редакції відповідно до додаткового договору № 4 від 13.10.2009 р. згідно рішення Київського районного суду м. Харкова від 29.07.2013 р. на загальну суму 3164509 грн. 65 коп., що складається з: неповернутої частини боргу в сумі 1 374 796 грн. ; процентів за користування позикою в сумі 551 959 грн. 05 коп.; трьох процентів річних від простроченої поверненням позики в сумі 125 313 грн. 60 коп.; неустойки у розмірі 1 109 000 грн. звернути стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок з надвірними будівлями № 29 по вулиці Безкрайній в місті Харкові, загальною площею 180,4 кв.м., житловою площею 106,7 кв.м. разом із земельною ділянкою площею 732 кв.м., на якій знаходиться вказаний житловий будинок літ. С-2, огорожа № 1, 2 - шляхом застосування визначеної ст. 38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю ОСОБА_1 права на продаж предмета іпотеки будь-якій третій особі - покупцю на його власний розсуд за ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна на момент продажу, але не нижче, ніж за визначеною згідно звіту ТОВ «Харківська інвестиційна агенція нерухомості» від 09.02.2016 р. за ціною на рівні 2 000 200 грн., для чого надати ОСОБА_1 право пред'являти правовстановлюючі документи на предмет іпотеки, усно та письмово звертатися, подавати, одержувати і підписувати необхідні довідки та документи, заяви (в тому числі стосовно сімейного стану іпотекодавця), до Комунального підприємства «Харківське міське бюро технічної інвентаризації», Державної міграційної служби України, Державної реєстраційної служби України та інших державних органів, установ, підприємств, організацій, з питань отримання Витягів та інших документів, довідок про склад сім'ї, а також вчиняти всі інші дії, пов'язані з виконанням цих питань. Передати предмет іпотеки - житловий будинок з надвірними будівлями №29 по вулиці Безкрайній в місті Харкові, загальною площею 180,4 кв.м., житловою площею 106,7 кв.м. разом із земельною ділянкою площею 732 кв.м., на якій знаходиться вказаний житловий будинок літ.С-2, огорожа № 1, 2 - в управління позивача ОСОБА_1 на період до його реалізації за визначеною ст. 38 Закону України «Про іпотеку» процедурою продажу. Покласти на відповідачів понесені позивачем та документально підтверджені судові витрати.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 05.05.2008 р. він позичив відповідачу ОСОБА_2 57500 доларів США, про що між ними було укладено і нотаріально посвідчено договір позики. З метою забезпечення виконання зобовязань за вказаним договором позики 05.05.2008 р. відповідачем ОСОБА_2 та позивачем було укладено іпотечний договір, за яким ОСОБА_2 передав позивачу в іпотеку житловий будинок з надвірними будівлями №29, що розташований за адресою: м. Харків, вул. Безкрайня. В період з 05.05.2008 р. по 30.10.2009 р. ОСОБА_2 ще 4 рази додатково позичав у нього кошти, у звязку з чим було укладено і нотаріально посвідчено 4 додаткові договори до договору позики та у звязку з чим борг ОСОБА_2 перед позивачем збільшився на 134 500 доларів США, а загалом складає 192 500 доларів США. В звязку з укладенням додаткових договорів до основного договору в частинах збільшення суми позики одночасно вносились відповідні зміни і до іпотечного договору. 05.07.2012 р. Київський районний суд м. Харкова надіслав позивачу ухвалу про відкриття провадження у справі за позовом ОСОБА_3 про звільнення іпотечного будинку з-під обтяжень разом із самим позовом до доданими до нього документами, серед яких було заочне рішення Київського районного суду м. Харкова від 17.02.2012 р. про визнання за ОСОБА_3 права власності на будинок, який ОСОБА_2 передав позивачу в іпотеку. За апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 апеляційний суд Харківської області ухвалив рішення від 14.08.2013 р. про скасування заочного рішення Київського районного суду м. Харкова від 17.02.2012 р. та в задоволенні позову ОСОБА_3 про визнання права власності на іпотечне майно відмовив. Під час розгляду апеляційним судом справи за позовом ОСОБА_3 позивачу стало відомо, що 28.12.2012 р. на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку, посвідченого ПН ХМНО ОСОБА_8 за реєстровим № 2741 предмет іпотеки був відчужений ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4, яка у свою чергу, 01.06.2013 р. за договором купівлі-продажу житлового будинку, посвідченого нотаріусом ОСОБА_9, відчужила предмет іпотеки на користь ОСОБА_5, який втретє відчужив предмет іпотеки на користь ОСОБА_6, про що між ними був укладений договір купівлі-продажу житлового будинку від 22.08.2013 р., посвідчений нотаріусом ОСОБА_10 Зазначені договори про відчуження іпотечного майна позивач просив визнати недійсними на підставі ст.215 ЦК України та ст.9 Закону України «Про іпотеку», так як своєї згоди іпотекодержатель на відчуження іпотечного майна нікому не надавав. Оскільки заочним рішення Київського районного суду м. Харкова від 29.07.2013 р., яке набрало законної сили, з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 стягнуто суму боргу в розмірі 1374796 грн., проценти за користування позикою 551959 грн., 3 проценти річних від простроченої суми боргу 125313 грн. 60 коп., неустойку 1109000 грн., а всього 3161068,65 грн., в рахунок задоволення цих вимог позивач просить звернути стягнення на предмет іпотеки за визначеною ст.38 Закону України «Про іпотеку» процедурою продажу його третій-особі покупцю. Крім того, задля збереження іпотечного майна в належному стані просить вжити заходи збереження предмета іпотеки і передати його йому в управління до моменту реалізації.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав, відповідач ОСОБА_4 позов визнала та пояснила, що 28.12.2012 р. придбала спірний будинок по вул. Безкрайній, 29. В червні 2013 року дізналась, що будинок зареєстрований за ОСОБА_5, якому будинок продав ОСОБА_11 за довіреністю від імені ОСОБА_4 Оскільки ОСОБА_4 не знає ОСОБА_11, не видавала йому довіреності на продаж спірного будинку, влітку 2013 року вона звернулась в міліцію, де була порушена кримінальна справа за фактом заволодінням шляхом шахрайства будинку по вул. Безкрайній, 29 в м. Харкові. Представник відповідача ОСОБА_2 в судовому засіданні позов визнала частково, вважає обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу спірного будинку від 28.12.2012 р., від 01.06.2013 р., від 22.08.2013 р., інші позовні вимоги вважала необґрунтованими, тому просила відмовити в їх задоволенні.

Відповідач ОСОБА_7, відповідачка ОСОБА_6 та її представник ОСОБА_12 вважали позовні вимоги необґрунтованими, в задоволенні позову просили відмовити, посилаючись на те, що позивач не має відношення до правочинів, які просить визнати недійсними, належним чином не обґрунтував підстави з яких договори купівлі-продажу спірного будинку слід визнати недійсними та витребувати будинок у добросовісного набувача, який правомірно набув право власності на нерухоме майно. Вказують, що будь-якого іпотечного договору матеріали справи не містять, відомості про зміну обтяження нерухомого майна іпотекою не зареєстровані в державному реєстрі у встановленому законом порядку, тому вважають, що договори №1, 2, 3, 4 до договору про задоволення вимог іпотеко держателя, якими збільшувався розмір зобовязання, забезпеченого іпотекою, та які не були зареєстровані у встановленому законом порядку в реєстрі іпотек є нікчемними, вони не є вчиненими. Посилаються на рішення Київського районного суду м. Харкова від 17.02.2012 р., яким зобовязано нотаріуса зняти заборону, яка була накладена 05.05.2008 р. та виключити запис з державного реєстру іпотек, тому вважають, що ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 придбали будинок, який не був обтяжений іпотекою. Крім того, просять застосувати строк позовної давності, так як вважають, що позивачем пропущена позовна давність, оскільки згідно договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 05.05.2008 р. строк виконання зобовязання ОСОБА_2 перед ОСОБА_1 встановлений не пізніше 05.11.2008 р., тому строк позовної давності сплив 05.11.2011 р., а ОСОБА_1 з позовом до ОСОБА_2 звернувся лише у березні 2013 року, а позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки лише 30.05.2014 р., тобто після спливу строку позовної давності, що згідно ч.4 ст.267 ЦК України є підставою для відмови у позову.

Відповідачі ОСОБА_3, ОСОБА_5 в судове засідання повторно не зявились, повідомлялись належним чином про місце і час судового розгляду справи, тому суд розглядає справу в їх відсутність.

Суд, заслухавши пояснення представника позивача, відповідачів ОСОБА_4, ОСОБА_6, ОСОБА_7 та представників відповідачів ОСОБА_13 та ОСОБА_12, свідків, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлені такі факти і відповідні їм правовідносини.

05.05.2008 р. між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 укладено договір позики на суму 57500 доларів США. Даний договір посвідчено нотаріально, зареєстровано в реєстрі за №1564.

На забезпечення виконання зобовязань щодо повернення вказаного боргу відповідач ОСОБА_2 передав позивачу в іпотеку належний йому житловий будинок з надвірними будівлями №29, що розташований за адресою: м. Харків, вул. Безкрайня, загальною площею 180,4 кв. м., житловою площею 106,7 кв. м., який знаходиться на земельній ділянці площею 732 кв. м., про що між ними було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Даний договір посвідчено нотаріально, зареєстровано в реєстрі за №1566.

У відповідності до ст. 6 Закону України «Про іпотеку», іпотека за цим договором поширюється на земельну ділянку, на якій розташований вказаний житловий будинок з надвірними будівлями.

Згідно п.3 іпотечного договору, який сторонами укладено у формі Договору про задоволення вимог іпотекодержателя, встановлено, що предметом іпотеки є: житловий будинок з надвірними будівлями №29, що розташований за адресою: м. Харків, вул. Безкрайня, загальною площею 180,4 кв. м., житловою площею 106,7 кв. м., який знаходиться на земельній ділянці площею 732 кв. м.

Тому доводи відповідачів про те, що в справі відсутній безпосередній договір іпотеки є безпідставними і спростовуються вищезазначеним Договором.

Відомості щодо укладення вказаного договору про задоволення вимог іпотекодержателя та обтяження майна іпотекою були зареєстровані в Державному реєстрі іпотек за реєстраційним №7130116, що підтверджується витягом про реєстрацію в Державному реєстрі іпотек за № 18416624 від 05.05.2008 р.

За домовленістю сторін, договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 05.05.2008 р. укладений з накладенням заборони відчуження предмету іпотеки (п. 9 договору). Заборона відчуження предмету іпотеки була зареєстрована нотаріусом в Єдиному реєстрі заборон відчуження обєктів нерухомого майна за реєстраційним №7129948, що підтверджується витягом про реєстрацію в Єдиному реєстрі заборон відчуження обєктів нерухомого майна за №18416268 від 05.05.2008 р.

В період з 05.05.2008 р. по 30.10.2009 р. додатково сторонами було укладено і нотаріально посвідчено ще чотири додаткові договори до договору позики та договору про задоволення вимог іпотекодержателя: 05.08.2008 р. додатковий договір №1 про збільшення суми позики на 60 000 доларів США; 02.04.2009 р. додатковий договір №2 про збільшення суми позики на 26250 доларів США; 19.05.2009 р. додатковий договір №3 про збільшення суми позики на 25 750 доларів США; 30.10.2009 р. додатковий договір №4 про збільшення суми позики на 22 500 доларів США.

Таким чином, згідно вищезазначених договорів загальний розмір позичених відповідачем ОСОБА_2 у позивача коштів складає 192000 доларів США.

27.01.2011 р. позивач через нотаріуса надіслав відповідачу ОСОБА_2 нотаріально посвідчену заяву, в якій просив повернути позичені кошти. Проте, вказана вимога була залишена відповідачем ОСОБА_2 без задоволення.

28.11.2012 р. позивач через представник надіслав відповідачу вимогу про виконання зобовязань за договором позики в натурі, повернення позичених коштів, сплату процентів і штрафу (в порядку та на виконання вимог та відповідно до ст.35 Закону України «Про іпотеку»). Вказана вимога була надіслана позивачем цінними та рекомендованими листами на адреси реєстрації і мешкання відповідача ОСОБА_2 та за адресою іпотечного майна, але ОСОБА_2 вона отримана не була і листи повернуті позивачу за закінченням терміну зберігання.

Аналогічним чином 12.03.2013 р. вказана вимога була надіслана позивачем відповідачу ОСОБА_2 повторно, але останнім також отримана не була.

05.04.2013 р. позивач через представника надіслав цінними та рекомендованими листами за адресами реєстрації і мешкання відповідача ОСОБА_2 та за адресою іпотечного майна вимогу про добровільне звільнення житлового приміщення, що є предметом іпотеки за іпотечним договором (в порядку згідно ст. ст.39, 40 Закону України «Про іпотеку»). Цю вимогу відповідач ОСОБА_2 також не отримав і конверти з вимогою були повернуті позивачу за закінченням терміну зберігання.

Заочним рішенням Київського районного суду м. Харкова від 17.02.2012 р. задоволений позов ОСОБА_3, визнано дійсним укладений 16.12.2007 р. між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, розташований в м. Харкові по вул. Безкрайній, 29 та визнано за ОСОБА_3 право власності на вказаний будинок.

Рішенням апеляційного суду Харківської області від 14.08.2013 р. задоволено апеляційну скаргу представника ОСОБА_1, заочне рішення Київського районного суду м. Харкова від 17.02.2012 р. скасовано, в задоволенні позову ОСОБА_3 про визнання права власності на житловий будинок відмовлено.

Оскільки судове рішення скасовано, то воно не породжує жодних правових наслідків з моменту ухвалення.

Скасовуючи заочне рішення Київського районного суду м. Харкова від 17.02.2012 р. та відмовляючи в задоволенні позову ОСОБА_3, суд апеляційної інстанції виходив з того, що з 05.05.2008 р. житловий будинок №29 з надвірними будівлями, що знаходяться за адресою: м. Харків, вул. Безкрайня, який ОСОБА_2 передав в іпотеку позивачу, знаходиться під забороною відчуження, в звязку з чим у червні 2012 р. ОСОБА_3 звертався в Київський районний суд м. Харкова з позовом про звільнення майна з-під обтяжень, за яким ухвалою від 27.06.2012 р. було відкрито провадження.

Як було встановлено апеляційним судом Харківської області та зазначено в рішенні від 14.08.2013 р. спірний житловий будинок з 05.05.2008 р. знаходиться під забороною відчуження, тому ОСОБА_2 не мав права і можливості укласти та нотаріально посвідчити із ОСОБА_3 договір купівлі-продажу цього майна.

Крім того, у вищезазначеному рішенні суду апеляційної інстанції зазначається, що відчуження спірного житлового будинку, який є предметом іпотеки, без згоди і дозволу на це іпотекодержателя ОСОБА_1 є порушенням і обмеженням майнових прав останнього та порушенням норм закону (ст. 9 Закону України «Про іпотеку»).

28.12.2012 р. ОСОБА_3 продав ОСОБА_4 житловий будинок №29 з надвірними будівлями, що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Безкрайня, який був переданий позивачу в іпотеку, про що між ними було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку від 28.12.2012 р., посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_8

Згідно умов п.1.2 вказаного договору ОСОБА_3 володіє вказаним будинком на підставі заочного рішення Київського районного суду м. Харкова від 17.02.2012 р., яке в подальшому рішенням апеляційного суду Харківської області від 14.08.2013 р. було скасовано.

Згідно умови п. 4.2 вказаного договору продавець ОСОБА_3 стверджував, що вказаний житловий будинок під забороною (арештом) та під заставою не перебуває, не є предметом договору іпотеки і щодо нього не ведуться судові спори.

Таким чином, наведені твердження ОСОБА_3 в договорі відчуження житлового будинку, що є предметом іпотеки, були для нього завідомо неправдиві, оскільки, як встановлено в рішенні апеляційного суду Харківської області від 14.08.2013 р., ще у червні 2012 року, тобто до укладення вказаного договору, він звертався в Київський районний суд м. Харкова з позовом про звільнення майна з-під обтяжень, за яким ухвалою суду від 27.06.2012 р. було відкрито провадження тобто ще до укладення в грудні 2012 року договору купівлі-продажу спірного житлового будинку ОСОБА_3 був обізнаний, що цей будинок обтяжений іпотекою, знаходиться під забороною відчуження і щодо нього ведуться судові спори.

Статтею 9 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотекодавець виключно на підставі згоди іпотекодержателя має право, зокрема, відчужити предмет іпотеки.

Відчуження спірного домоволодіння, яке є предметом іпотеки, без згоди і дозволу на це іпотекодержателя ОСОБА_1 є порушенням і обмеженням його майнових прав та порушенням норм закону.

Позивач ОСОБА_1 не надавав своєї згоди та дозволу на відчуження іпотечного майна.

Статтею 12 Закону України «Про іпотеку» визначено, що правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду, користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Положення ст.ст. 9, 12, 23 Закону України «Про іпотеку» в сукупності з нормами ст.ст.203, 215, 586, 592 ЦК України спрямовані перш за все на захист та реалізацію прав іпотекодержателя.

Враховуючи викладене, суд вважає позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання вказаного договору купівлі-продажу житлового будинку від 28.12.2012 р. недійсним обґрунтованими і задовольняє їх на підстави вимог ст. 9 Закону України «Про іпотеку» та ст. 215 ЦК України.

01.06.2013 р. відповідач ОСОБА_4, від імені якої діяв її представник за довіреністю ОСОБА_11, продала спірний житловий будинок ОСОБА_5, про що між ними було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, посвідчений 01.06.2013 р. нотаріусом ОСОБА_9

22.08.2013 р. відповідач ОСОБА_5 продав спірний житловий будинок відповідачу ОСОБА_6, про що між ними було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, посвідчений 22.08.2013 р. нотаріусом ОСОБА_10

Оскільки своєї згоди та дозволу на укладення вказаних договорів та відчуження іпотечного майна позивач ОСОБА_1, як іпотекодержатель, також не надавав, ці договори також підлягають визнанню недійсними на підставі вимог ст. 9 Закону України «Про іпотеку» та ст. 215 ЦК України.

При вирішенні питання щодо позовних вимог ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки суд виходить з наступного.

Заочним рішенням Київського районного суду м. Харкова від 29.07.2013 р., залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Харківської області від 03.03.2014 р., з урахуванням виправленими описками згідно ухвали Київського районного суду м. Харкова від 24.06.2014 р. задоволено позовні вимоги ОСОБА_1 і стягнуто на його користь з ОСОБА_2 суму боргу за договором позики від 05.05.2008 р. в редакції відповідно до додаткового договору №4 від 30.10.2009 р. в розмірі 1374796 грн. 00 коп., проценти за користування позикою 551959 грн. 05 коп., 3% річних від простроченої суми боргу 125313 грн. 45 коп., неустойку 1109000 грн. 00 коп., всього 3161068 грн. 65 коп. (т.1 а.с.117-119, т.3 а.с.20).

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобовязання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобовязанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно ч.1 ст.7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобовязанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобовязання.

Враховуючи викладене, суд вважає обґрунтованими вимоги позивача про задоволення його вимог за договором позики від 05.05.2008 р. в редакції відповідно до додаткового договору №4 від 30.10.2009 р. на суму 3161068,65 грн. зверненням стягнення на переданий йому в іпотеку житловий будинок з надвірними будівлями № 29, що розташований за адресою: м. Харків, вул. Безкрайня.

Згідно ст.39 Закону України «Про іпотеку» у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки, в рішенні суду зазначається спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення публічних торгів або із застосуванням процедури продажу, встановленої ч.1 ст.38 цього Закону, яка передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі - покупцеві.

В позовній заяві ОСОБА_1 просить звернути стягнення на іпотечне майно шляхом застосування визначеної ст.38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю ОСОБА_1 права на продаж предмета іпотеки будь-якій третій особі - покупцю на його власний розсуд за ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна на момент продажу, але не нижче, ніж за визначеною згідно звіту ТОВ «Харківська інвестиційна агенція нерухомості» від 09.02.2016 р. ціною на рівні 2000200 грн.

Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки, що передбачено ч.2 ст.36 Закону України «Про іпотеку».

Право вибору способу судового захисту, передбаченого законом або договором, належить виключно позивачеві (ч. 1 ст. 20 ЦК України, ст. ст. 3 і 4 ЦПК України), що узгоджується з позицією, висловленою у п.9 постанови №5 Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» від 30.03.2012 р.

Враховуючи викладене, суд вважає обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню позовні вимоги ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок з надвірними будівлями №29 по вул. Безкрайній в м. Харкові, який знаходиться на земельній ділянці площею 732 кв.м., на якій розташовані вказаний житловий будинок літ. С-2, огорожа № 1, 2 - шляхом застосування визначеної ст.38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю ОСОБА_1 права на продаж предмета іпотеки будь-якій третій особі - покупцю на його власний розсуд за ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна на момент продажу, але не нижче, ніж за визначеною згідно звіту ТОВ «Харківська інвестиційна агенція нерухомості» від 09.02.2016 р. ціною на рівні 2000200 грн. в рахунок задоволення вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 за договором позики від 05.05. 2008 р. в редакції відповідно до додаткового договору № 4 від 30.10.2009 р. згідно рішення Київського районного суду м. Харкова від 29.07.2013 р. на загальну суму 3161068 грн. 65 коп., що складається з: неповернутої частини боргу в сумі 1 374 796 грн. 00 коп.; процентів за користування позикою в сумі 551 959 грн. 05 коп.; трьох процентів річних від простроченої поверненням позики в сумі 125 313 грн. 60 коп.; неустойки у розмірі 1 109 000 грн.

Актами цивільного законодавства, іпотечним договором або договором про іпотечний кредит не передбачений такий спосіб захисту іпотекодержателем цивільних прав, як право на одержання дублікатів правовстановлюючих документів, отримання витягу з реєстру прав власності, доступу до спірної квартири, отримання довідки про склад сім'ї, яка зареєстрована в указаній квартирі, здійснення оцінки нерухомого майна, замовляти виготовлення та одержувати витяг із реєстру прав власності, замовляти здійснення інвентаризації вказаної квартири, одержувати копії технічного паспорта та інших правовстановлюючих документів на цю квартиру, за потреби виготовити та одержати новий технічний паспорт та інші правовстановлюючі документи на квартиру, здійснити продаж предмета іпотеки за ціною відповідно до звіту про незалежну оцінку майна, здійснювати будь-які платежі, що стосуються предмета іпотеки.

Такий порядок не відповідає процедурі відчуження іпотекодержателем предмета іпотеки, яка встановлена Законом з метою забезпечення задоволення вимог іпотекодержателя у разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання боржником. До того ж усі необхідні документи витребувались і перевірялись нотаріусом при посвідченні договору іпотеки.

У звязку з цим, оскільки вказаних умов укладений сторонами договір про задоволення вимог іпотекодержателя не містить, вимоги про позивача про надання йому права на здійснення супутніх юридично значимих дій задля продажу предмета іпотеки третій особі покупцю задоволенню не підлягають. Крім того, право на вчинення цих дій прямо передбачено і витікає з вимог Закону України «Про іпотеку», а тому додаткової конкретизації в судовому рішенні вони не потребують.

Згідно розяснень, що містяться в п.42 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» від 30.03.2012 р., резолютивна частина рішення суду, у разі задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки, має відповідати як вимогам ст. 39 Закону України «Про іпотеку», так і положенням п. 4 ч. 1 ст. 215 ЦПК України, а саме в ній повинна бути зазначена початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації (при цьому суд може зазначити, що початкова ціна встановлюється на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної субєктом оціночної діяльності незалежним експертом на стадії оцінки майна).

Відповідно до ч.1 ст.34 Закону України «Про іпотеку» після прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки і з метою отримання продукції, плодів та доходів, забезпечення належного господарського використання переданого в іпотеку нерухомого майна згідно з його цільовим призначенням, предмет іпотеки на підставі договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем або рішення суду може бути переданий іпотекодержателю або іншій особі в управління на період до його реалізації у порядку, встановленому цим Законом. Управління майном здійснюється відповідно до законодавства та умов, визначених договором чи рішенням суду.

З метою реального виконання рішення суду в частині звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу його позивачем як іпотекодержателем будь-якій особі - покупцю, суд вважає за доцільне і можливим задовольнити вимогу позивача про передачу предмета іпотеки йому в управління на період до його реалізації.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 88, 169, 212, 213, 215 ЦПК України, ст. 215 ЦК України, ст. ст. 7, 9, 33, 34, 36, 38, 39 Закону України «Про іпотеку», суд, -

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.

Визнати недійсним укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 договір купівлі-продажу житлового будинку від 28 грудня 2012 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_8 за реєстровим № 2741.

Визнати недійсним укладений між ОСОБА_4, від імені якої діяв її представник ОСОБА_11, та ОСОБА_14 договір купівлі-продажу житлового будинку від 01 червня 2013 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_9 М, за реєстровим № 117.

Визнати недійсним укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 договір купівлі-продажу житлового будинку від 22 серпня 2013 року, посвідчений ПН ХМНО ОСОБА_10 за реєстровим № 940.

В рахунок задоволення вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 Шірвані Амаєвича за договором позики від 05 травня 2008 року в редакції відповідно до додаткового договору № 4 від 30 жовтня 2009 року згідно рішення Київського районного суду м. Харкова від 29 липня 2013 року на загальну суму 3 161 068 грн. 65 коп., що складається з: неповернутої частини боргу в сумі 1 374 796 грн. 00 коп.; процентів за користування позикою в сумі 551 959 грн. 05 коп.; трьох процентів річних від простроченої поверненням позики в сумі 125 313 грн. 60 коп.; неустойки у розмірі 1 109 000 грн. 00 коп. - звернути стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок з надвірними будівлями №29 по вулиці Безкрайній в місті Харкові, загальною площею 180,4 кв.м., житловою площею 106,7 кв.м., який знаходиться на земельній ділянці площею 732 кв.м., на якій розташовані вказаний житловий будинок літ. С-2, огорожа № 1, 2 - шляхом застосування визначеної ст.38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю ОСОБА_1 права на продаж предмета іпотеки будь-якій третій особі - покупцю на його власний розсуд за ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна на момент продажу, але не нижче, ніж за визначеною згідно звіту ТОВ «Харківська інвестиційна агенція нерухомості» від 09 лютого 2016 року за реєстраційним № 909697_09022016_2 ціною на рівні 2 000 200 (два мільйони двісті тисяч) гривень 00 копійок.

Передати предмет іпотеки - житловий будинок з надвірними будівлями № 29 по вулиці Безкрайній в місті Харкові, загальною площею 180,4 кв.м., житловою площею 106,7 кв.м., який знаходиться на земельній ділянці площею 732 кв.м., на якій розташовані вказаний житловий будинок літ. С-2, огорожа № 1, 2 - в управління позивача ОСОБА_1 на період до його реалізації за визначеною ст.38 Закону України «Про іпотеку» процедурою продажу.

В іншій частині в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити.

Стягунти з відовідачів ОСОБА_2 Шірвані Амаєвича, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7 з кожного на користь позивача ОСОБА_1 понесені ним судові витрати у розмірі 40 грн. 60 коп.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

СУДДЯ