Михайлівський районний суд Запорізької області
Справа № 321/1529/15-ц
Провадження № 2/321/51/2016
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 березня 2016 року смт. Михайлівка

Михайлівський районний суд Запорізької області у складі:

головуючого судді Олійника М.Ю.

за участю:

секретаря судового засідання Засько О.А.

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Державного навчального закладу «Михайлівське вище професійне училище», третя особа Реєстраційна служба Михайлівського районного управління юстиції Запорізької області, про визнання договору оренди землі припиненим та зобовязання повернути земельну ділянку, та зустрічним позовом Державного навчального закладу «Михайлівське вище професійне училище» до ОСОБА_3, третя особа Реєстраційна служба Михайлівського районного управління юстиції Запорізької області, про визнання договору оренди землі поновленим,

В С Т А Н О В И В:

24 листопада 2015 року позивач ОСОБА_3 звернулася до Михайлівського районного суду Запорізької області з позовом до Державного навчального закладу «Михайлівське вище професійне училище» (далі ДНЗ «Михайлівське вище професійне училище») про визнання договору оренди землі припиненим та зобовязання повернути земельну ділянку. В позові зазначила, що вона є власником земельної ділянки площею 11,41 га, що розташована на території Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області. 26 березня 2005 року вона уклала договір оренди землі з Михайлівським ВПУ-52, яке в 2010 році було реорганізоване у ДНЗ «Михайлівське вище професійне училище» строком на 7 років, тобто до 26 березня 2012 року. В серпні 2015 року позивач звернулася до відповідача із заявою про повернення земельної ділянки, але їй було відмовлено з посиланням на те, що договір був зареєстрований лише 31 березня 2009 року, а тому, на думку орендаря, діє відповідно до 31 березня 2016 року. Враховуючи викладене, позивач просила суд визнати договір припиненим у звязку із закінченням строку на який його було призначено, а також зобовязати відповідача повернути належну їй земельну ділянку.

9 лютого 2016 року від ДНЗ «Михайлівське вище професійне училище» до суду надійшов зустрічний позов до ОСОБА_3 про визнання договору поновленим, який ухвалою суду від 9 лютого 2016 року був прийнятий для спільного розгляду із первісним позовом. В зустрічному позові зазначено, що 26 березня 2005 року сторони уклали договір оренди земельної ділянки площею 11,41 га, що розташована на території Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області, строком на 7 років. Після закінчення строку дії договору 26 березня 2012 року від орендодавця ОСОБА_3 на адресу орендаря не надходило будь-яких листів-повідомлень про заперечення проти продовження дії договору, крім того, сторони договору продовжували виконувати його умови: орендар користувався землею та сплачував орендну плату, а орендодавець отримувала орендну плату. За таких умов, позивач за зустрічним позовом ДНЗ «Михайлівське вище професійне училище» просив суд, на підставах ст. 764 ЦК України і ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», визнати договір оренди землі від 26 березня 2016 року поновленим з 27 березня 2012 року на новий строк на тих же умовах.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав та просив задовольнити первісний позов на підставах, викладених в позовній заяві, а також просив відмовити в задоволенні зустрічного позову у звязку з його необґрунтованістю.

Представник відповідача ОСОБА_2 в судовому засіданні просила відмовити в задоволенні первісного позову, надала письмові заперечення на позов (а.с. 27-30) та додатково пояснила, що позовні вимоги не підлягають задоволення оскільки договір оренди землі був фактично поновлений на той самий строк та на тих саме умовах, відповідно підстав для повернення земельних ділянок немає. Також просила суд задовольнити зустрічний позов на підставах, викладених у ньому.

Представник третьої особи ОСОБА_4 в судове засідання не зявилася, але надала суду заяву про розгляд справи за її відсутності.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно зясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги первісного і зустрічного позовів та заперечення на них, обєктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов висновку, що позовні вимоги первісного позову обґрунтовані та підлягають задоволенню, а в задоволенні зустрічного позову слід відмовити, з таких підстав.

Відповідно до ст. 10 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 16 ЦК України, кожна особа може звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

В ході судового розгляду було встановлено, що відповідно до державного акту на право приватної власності на землю серії IV-ЗП № 007089 від 30 грудня 2003 року (а.с. 6), у власності ОСОБА_3 перебуває земельна ділянка загальною площею 11,41 га, що розташована на території Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області, кадастровий номер :06:006:0018.

26 березня 2005 року між ОСОБА_3 та Михайлівським ВПУ-52 (правонаступником якого є ДНЗ «Михайлівське вище професійне училище») був укладений договір оренди землі (а.с. 7-11). Вказаний договір оренди земельної ділянки був зареєстрований 31 березня 2009 року.

В договорі зазначені всі умови, передбачені діючими на час укладення законодавством та він повністю відповідає вимогам ст. 14 Закону України «Про оренду землі» в редакції чинній на час його укладення. Тобто, сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов договору саме 26 березня 2005 року.

Вказана в договорі земельна ділянка була передана орендодавцем ОСОБА_3 орендарю 26 березня 2005 року, що підтверджується відповідним актом прийму-передачі обєкта оренди від 26 березня 2005 року (а.с. 11). Тобто, власник земельної ділянки ОСОБА_3 зі свого боку повністю виконала свої зобовязання за договорами оренди, передавши земельну ділянку у користування орендарю ДНЗ «Михайлівське вище професійне училище».

26 серпня 2015 року ОСОБА_3 звернулася до орендаря ДНЗ «Михайлівське вище професійне училище» із заявою про повернення належної їй земельної ділянки, у звязку із закінченням строку дії договору оренди від 26 березня 2005 року, зазначивши що не має наміру укладати новий договір оренди, а планує обробляти земельну ділянку самостійно (а.с. 12).

Листом № 562 від 30 вересня 2015 року (а.с. 14), директор ДНЗ «Михайлівське вище професійне училище» ОСОБА_5 відмовив ОСОБА_3 повернути земельну ділянку з посиланням на те, що договір набрав чинності з моменту державної реєстрації, у звязку з чим строк його дії закінчується 31 березня 2016 року.

Згідно ст. 31 Закону України «Про оренду землі» однією з підстав припинення договору оренди є закінчення строку, на який його було укладено.

За змістом ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обовязки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України встановлено загальне правило відповідно до якого договір є укладеним з моменту коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Положеннями Цивільного Кодексу України прямо не передбачено вимоги щодо державної реєстрації договору оренди землі, а отже прямо не визначено моменту його укладення, відсилаючи, разом з цим, до спеціальних (галузевих) норм законодавства.

Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав. Статтею 20 Закону України «Про оренду землі» (яка діяла на час підписання договору) передбачено, що укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Відповідно до ст. 19 названого Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Державна реєстрація Договору оренди земельної ділянки регламентувалась Порядком державної реєстрації договорів оренди землі (затвердженим Постановою Кабінету Міністрів У країни від 25 грудня 1998 року № 2073). Відповідно до п.14 названого Порядку датою реєстрації договору оренди землі є дата запису факту державної реєстрації у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди, що має вестися державним органом земельних ресурсів. П.2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі визначає, що державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням не факту укладення договору, а факту виникнення чи припинення права оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», яка діяла на час укладання спірного договору оренди , істотними умовами договору оренди землі є: обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди, тощо.

Пунктом 8 договору оренди від 26 березня 2005 року чітко передбачено, що договір укладається на термін 7 років.

Статтею 18 Закону України «Про оренду землі» (яка діяла на час підписання договору), передбачено, що договір оренди набуває чинності після його державної реєстрації.

Проте виходячи зі змісту ст. 640 ЦК України та ст. 18 Закону України «Про оренду землі», твердження відповідача про те, що строк дії спірного договору оренди землі починається з дати його державної реєстрації є помилковим, так як державна реєстрація договору вказує на його чинність і не може змінювати день його укладання, тобто строк дії договору.

Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки, не визначає моменту укладення договору оренди, який можна вважати укладеним з моменту досягнення згоди з усіх істотних умов (ч.1 ст. 638 ЦК України).

Крім того, незважаючи не те, що державна реєстрація договору оренди землі від 26 березня 2005 року була здійснена пізніше 31 березня 2009 року (через понад чотири роки), сторони, згідно вимог ст. 651 ЦК України не внесли зміни до договору щодо строку його дії.

Поняття «набрання чинності» договору оренди, що застосоване у ст. 18 ЗУ «Про оренду землі» очевидно констатує, що чинність набирає договір, який на момент набрання чинності вже є укладеним. Державна реєстрація договору оренди землі не визначає моменту укладення договору. Державна реєстрація договору оренди землі вказує лише на момент набрання чинності договором, а не на момент його укладення.

Отже, державна реєстрація договорів оренди повязана з чинністю договорів, а не зі строком їх дії.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові ВСУ у справі №6-162ц13, в якій вказано, що сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обовязки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору. Строк дії договору обумовлюється сторонами під час його укладення та не повинен виходити за межі, встановлені законодавством.

У постанові Верховного Суду України №6-5 цс13 від 06 березня 2013 року викладена правова позиція, згідно якої, державна реєстрація договору оренди земельної ділянки у період визначеного сторонами строку дії договору забезпечує правомірне, договірне використання орендарем орендованої земельної ділянки відповідно до норм Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» та Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» незалежно від дати проведення такої реєстрації.

Відповідно до ст. 214 ЦПК України, зі змінами внесеними Законом України «Про забезпечення права на справедливий суд», при виборі і застосуванні правової норми до спірних правовідносин суд враховує висновки Верховного Суду України, викладені у постановах, прийнятих за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстав. передбачених пунктами 1, 2 частини першої статті 355 цього Кодексу.

Суд має право відступити від правової позиції, викладеної у висновках Верховного Суду України, з одночасним наведенням відповідних мотивів.

Враховуючи обставини справи, суд не вбачає підстав для відступу від правової позиції, викладеної у висновках Верховного суду України в постановах Верховного суду України №6-5 цс13 від 06 березня 2013 року і № 6-162цс13 від 19 лютого2014 року, що в силу 360-7 ЦПК України є обовязковими для всіх судів України.

До того ж, пунктом 37 договору оренди від 26 березня 2005 року прямо передбачено, що дія договору припиняється у разі закінчення строку на який його було укладено.

Статтею 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян. Всі особи мають утримуватися від безпідставного заволодіння майном власника та завдання йому шкоди. Не допускається також протиправне позбавлення права власності або обмеження в його здійсненні. Гарантоване право позивача порушується відповідачем, а тому підлягає судовому захисту, що передбачено ст. 3 ЦПК.

Згідно п.1 ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського Суду з прав людини» суди України при розгляді справ застосовують Конвенцію про захист прав людини та основоположних свобод та протоколи до неї і практику Європейського Суду, як джерело права.

Відповідно до ст.1 Протоколу № 2 до Конвенції, кожна фізична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Зміст цього конвенційного положення про захист права власності розкритий у ряді Рішень Європейського Суду з прав людини. Зокрема, у Рішенні Європейського Суду від 29.11.1991 р. у справі «ОСОБА_6 Девелопментс ЛТД» проти Ірландії» зазначається, що власники мають право претендувати щонайменше на законне сподівання на можливість користуватися своєю власністю. Зазначені сподівання, тобто те, на що розраховував позивач, користуватися своєю власністю, відповідачем порушені.

Позивачка, як власник зазначених земельних ділянок, має право, відповідно до ст. 41 Конституції України, ст.ст. 317, 321 ЦК України, ст.ст. 78, 81, 90 ЗК України, володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, її право приватної власності є непорушним. Позивачка не має бажання укладати будь-які угоди з відповідачем на оренду зазначених земельних ділянок, про що повідомляла відповідача та наполягала на поверненні їй земельних ділянок.

Відповідно до ст.ст.31, 34 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється, у тому числі, в разі закінчення строку, на який його було укладено. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобовязаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Отже, в ході судового розгляду було встановлено, що договір оренди землі укладений між ОСОБА_3 та ДНЗ «Михайлівське вище професійне училище» від 26 березня 2005 року був укладений на термін 7 років та дів відповідно до 26 березня 2012 року. Після закінчення строку дії оренди, договір між сторонами на новий строк не укладався, будь-яких змін (в тому числі щодо зміни терміну дії договору) до договору оренди не вносилося. Після спливу строку дії договору оренди 26 березня 2012 року, у власника ОСОБА_3 дійсно виникло право витребувати у відповідача своє майно у виді спірної земельної ділянки. Таким чином, на теперішній час відповідач безпідставно користується земельною ділянкою, що належать ОСОБА_3 на підставі державного акту на право власності на землю, а тому дана земельна ділянка підлягає поверненню її власнику ОСОБА_3

Стосовно зустрічної позовної заяви ДНЗ «Михайлівське вище професійне училище» суд звертає увагу на таке:

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» обєднує два випадки поновлення договору оренди.

Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Крім того, п. 8 договору оренди землі від 26 березня 2005 року передбачено, що після закінчення договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Враховуючи, відсутність доказів направлення орандарем повідомлення про намір продовжити дії договору, до спірних правовідносин не можуть бути застосовані положення ч. 1 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів:

1)орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою;

2)орендар належно виконує свої обовязки за договором;

3)відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди;

4)сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові ВСУ у справі №6-531ц15 від 25 лютого 2015 року.

В ході розгляду справи було встановлено, що строк дії спірного договору оренди землі від 26 березня 2005 року сплинув 26 березня 2012 року, після закінчення 7-річного строку на який його було укладено .

Після настання вказаного строку орендар, дійсно продовжив користуватися земельною ділянкою, але ДНЗ «Михайлівське вище професійне училище» не було надано необхідних доказів належного виконання своїх обовязків за договором. Так, на підтвердження виплати орендної плати за 2013-2015 року суду були надані відповідні «Розрахунки орендної плати з пайщиками», проте суд не може прийняти вказані документ в якості належних доказів виплати орендної плати оскільки: по-перше, з вказаних документів не вбачається дата отримання орендної плати; по-друге, згідно наданих розрахунків орендна плата виплачувалась в натуральній формі (пшениця, соняшник, мука), хоча договором передбачено сплату орендної плати саме в грошовій формі.

До того ж, позивач ОСОБА_3, після закінчення терміну дії договору оренди землі, зверталася до відповідача із заявою про повернення їй земельної ділянки у звязку із закінченням строку договору оренди та бажанням використовувати її самостійно.

Крім того, відповідно до ч.8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку, однак позивачем за зустрічним позовом не доведено, факту звернення до ОСОБА_3 з метою укладення додаткової угоди.

Частиною 9 ст. 33 закону України «Про оренду землі» передбачено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Порушення переважного права орендаря, яке підлягало б захисту відповідно до статті 3 ЦК України, мало б місце лише при укладенні ОСОБА_3 нового договору оренди з іншим орендарем, відповідно за відсутності такого договору права ДНЗ «Михайлівське вище професійне училище» не були порушені, а тому його позов є передчасним.

Отже, позивачем за зустрічним позовом ДНЗ «Михайлівське вище професійне училище» не було доведено наявності всіх обставин для можливості поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», у звязку з чим в задоволенні зустрічного позову слід відмовити.

Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Таким чином, на користь позивача підлягає стягненню з відповідача понесені нею та документально підтвердженні судові витрати понесені нею на сплату судового збору в сумі 487 грн. 20 коп. (а.с. 1) та 1281 грн. 64 коп. (а.с. 121), на загальну суму 1768 грн. 84 коп.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.10, 11, 60, 88, 131, 208-209, 212-215 ЦПК України,

В И Р І Ш И В:

Позовну заяву ОСОБА_3 до Державного навчального закладу «Михайлівське вище професійне училище», третя особа Реєстраційна служба Михайлівського районного управління юстиції Запорізької області, про визнання договору оренди землі припиненим та зобовязання повернути земельну ділянку - задовольнити.

Визнати договір оренди землі від 26 березня 2005 року, укладений між ОСОБА_3 та Михайлівським вищим професійним училищем № 52 припиненим.

Зобовязати Державний навчальний заклад «Михайлівське вище професійне училище» повернути ОСОБА_3 земельну ділянку площею 11,41 га, що розташована на території Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області та належать їй на підставі державного акта серії IV-ЗП № 007089 від 30 грудня 2003 року, кадастровий номер :06:006:0018.

Стягнути з Державного навчального закладу «Михайлівське вище професійне училище» на користь ОСОБА_3 понесені нею судові витрати на сплату судового збору в сумі 1768 (одна тисяча сімсот шістдесят вісім) грн. 84 коп.

В задоволенні зустрічного позову Державного навчального закладу «Михайлівське вище професійне училище» до ОСОБА_3, третя особа Реєстраційна служба Михайлівського районного управління юстиції Запорізької області, про визнання договору оренди поновленим відмовити.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до Апеляційного суду Запорізької області через Михайлівський районний суд протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя Михайлівського районного суду

Запорізької області ОСОБА_7