Справа № 369/8874/15-ц
Провадження № 2/369/800/16
РІШЕННЯ

Іменем України

31.03.2016 року Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі:

головуючого судді Волчко А.Я.,

за участю секретаря Раситюк М.П.

розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 до комунального підприємства «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області, фізичної особи-підприємця ОСОБА_7, третя особа: Вишнева міська рада Києво-Святошинського району Київської області про визнання недійсним договору оренди та зобов'язання вчинити дії, -

ВСТАНОВИВ:

В серпні 2015 року позивачі звернулись до суду з названим позовом. Свої вимоги обґрунтовували тим, що 20 листопада 2014 року, на підставі рішення комісії по організації та проведенні конкурсу на право оренди нежитлових приміщень від 11 листопада 2014 року, між комунальним підприємством «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_7 було укладено договір оренди за №225. Відповідно до умов договору фізичній особі-підприємцю ОСОБА_7 передано в користування 2 нежитлові приміщення, загальною площею 11,5 кв.м. в технічному приміщенні (щитове приміщення) першого поверху багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 строком до 30 вересня 2017 року. Рішенням виконавчого комітету Вишневої міської ради № 58/20 від 05.12.2014 фізичній особі-підприємцю ОСОБА_7 надано дозвіл на проектування реконструкції нежитлових приміщень, загальною площею 11,5 кв.м., що розміщені на першому поверсі в будинку АДРЕСА_1, без надання містобудівних умов та обмежень. При цьому, фізичну особу-підприємця ОСОБА_7 попереджено про те, що дане рішення не дає права на перепланування, а лише на розроблення проекту, що є комерційним ризиком її як замовника.

Позивачі в позовній заяві зазначають, що дозволу на проведення перепланування та реконструкцію орендованих нежитлових приміщень фізичній особі-підприємцю ОСОБА_7 не надавалось, що підтверджується листом виконавчого комітету Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області за №3/02-1094 від 11 червня 2015 року. Однак, незважаючи на це фізичною особою-підприємцем ОСОБА_7 здійснюються будівельні роботи з перепланування та добудови нежитлових приміщень.

Також, позивачі вказують на те, що згідно ч. 2 ст. 369 ЦК України розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. При цьому, згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена. Однак, мешканці багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 не надавали згоди ані на укладення договору оренди з ФОП ОСОБА_7, ані на здійснення реконструкції переданих їй в оренду нежитлових приміщень. А тому позивачі вважають, що відповідач незаконно передав в оренду дані нежитлові приміщення, оскільки вони є допоміжним, відноситься до житлового фонду і не є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Просили суд визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення №225 від 20 листопада 2014 року, укладений між комунальним підприємством «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_7 та зобов'язати фізичну особу-підприємця ОСОБА_7 привести в попередній стан орендоване приміщення, загальною площею 11,5 кв.м., які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, шляхом звільнення приміщень, демонтування самовільно добудованих конструкцій та повернення нежитлових приміщень до попередніх конфігурацій, тобто які існували до моменту укладення договору оренди №225 від 20 листопада 2014 року.

Позивачі ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та його представник, в судовому засіданні позовні вимоги підтримали в повному обсязі та просили їх задоволити.

Відповідачка фізична особа-підприємець ОСОБА_7.в судове засідання не з'явилась. Про час, день та місце розгляду справи повідомлена належним чином. Причини неявки суду не повідомила.

Представник відповідачка комунального підприємства «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечувала частково, посилаючись на те, що договір оренди №225 від 20 листопада 2014 року укладений на підставі положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна». В письмових запереченнях на позовну заяву зазначає, що 11 листопада 2014 року був проведений конкурс на право оренди спірного приміщення. Конкурсною умовою було облаштування окремого виходу на прибудинкову територію, ремонт приміщення, забезпечення вільного доступу до щитового обладнання будинку. В результаті проведеного конкурсу право оренди отримала фізична особа-підприємець ОСОБА_7 Договір укладений на строк 2 року 10 місяців, а тому не потребує нотаріального посвідчення та державної реєстрації. А тому, просила відмовити у задоволенні позову в частині визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення №225 від 20 листопада 2014 року.

Представник третьої особи Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечувала частково, посилаючись на те, що житловий будинок по АДРЕСА_1, в якому розміщене передане в оренду приміщення загальною площею 11,5 кв.м., знаходиться на балансі комунального підприємства «Управління міським господарством» Вишневої міської ради. Приміщення потребувало ремонтних робіт, а тому було вирішено передати його в оренду. Зазначає, що дане приміщення не є допоміжним та відноситься до нежитлових. А тому, при передачі його в оренду фізичній особі підприємцеві ОСОБА_7 на умовах проведення конкурсу на право оренди права власників квартир у даному будинку порушено не було. А тому, просила відмовити у задоволенні позову в частині визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення №225 від 20 листопада 2014 року.

Суд, вислухавши осіб, які брали участь у розгляді справи, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з наступних підстав.

За ст. 10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Відповідно до ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно ч.5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування», органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі, виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним або фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їх відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання і фінансування об'єктів, що приватизуються чи передаються в користування (оренду).

З матеріалів справи вбачається, що житловий будинок АДРЕСА_1, введений в експлуатацію в січні 1990 року та знаходиться на балансі комунального підприємства «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області, що підтверджується довідкою про балансову вартість житлового будинку від 15 вересня 2015 року.

Комунальним підприємством «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області був оголошений конкурс на право оренди приміщення площею 11,5 кв.м. (№ VIII згідно технічного паспорта), що розташоване на першому поверсі житлового будинку АДРЕСА_1.

Оголошення про проведення конкурсу надруковано в газеті «Наше місто» від 03 жовтня 2014 року №31 (509).

11 листопада 2014 року на засіданні комісії по організації та проведенні конкурсу на право оренди нежитлових приміщень було вирішено надати право оренди на нежитлове приміщення площею 11,5 кв.м. в технічному приміщенні першого поверху будинку АДРЕСА_1 (позначено на технічному паспорті №VIII) фізичній особі - підприємцю ОСОБА_7 строком до 01 жовтня 2017 року.

На підставі вищевказаного рішення комісії по організації та проведенні конкурсу на право оренди нежитлових приміщень 20 листопада 2014 року між комунальним підприємством «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_7 було укладено договір оренди №225 терміном дії з 20 листопада 2014 року до 30 вересня 2017 року (п.11.1. договору).

Відповідно до п. 2.1. договору об'єктом оренди є два нежитлові приміщення загальною площею 11,5 кв.м., розміщені на першому поверсі житлового будинку АДРЕСА_1.

Тобто, як вбачається з матеріалів справи, оскаржуваний договір оренди укладений на підставі рішення комісії по організації та проведенню конкурсу на право оренди нежитлових приміщень про надання права оренди одного приміщення площею 11,5 кв.м. в технічному приміщенні першого поверху будинку АДРЕСА_1. Разом з цим, відповідно до п. 2.1. об'єктом оренди по вказаному договору є два нежитлові приміщення загальною площею 11,5 кв.м., розміщені на першому поверсі у будинкуАДРЕСА_1.

Разом з цим, при вирішення питання про передачу в оренду приміщення площею 11,5 кв.м., що позначене № VIII згідно технічного паспорта та розташоване на першому поверсі будинку АДРЕСА_1 не було враховано його призначення.

Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Позивачі є власниками квартир у житловому будинку під номером АДРЕСА_1, що підтверджується наданими до матеріалів справи правовстановлюючими документами, та в позовній заяві зазначили, що передачею в оренду приміщення площею 11,5 кв.м., що позначене № VIII згідно технічного паспорта, порушене їх право співвласників на допоміжні приміщення.

Зазначене право передбачене ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України відповідно до якого власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Визначення допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку наведене у ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Разом з цим, у відповідності до ч.4 ст. 4 Житлового кодексу УРСР до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торгівельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Згідно ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Відтак, житловий комплекс може включати як допоміжні, так і окремі нежилі приміщення.

Із аналізу вказаних норм вбачається, що допоміжні приміщення від окремих нежилих відрізняються функціональним призначенням, а саме допоміжні приміщення призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

У рішенні Конституційного Суду України N 4-рп/2004 від 02 березня 2004 року (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) зазначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, горища, колясочні та інш.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього (п.1.1).

Отже, право володіння, користування та розпорядження допоміжними приміщеннями мають усі співвласники житлового будинку.

Згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України 24 травня 2001 року №127 під час інвентаризації проводиться обстеження фундаментів, стін, перегородок, перекриттів, підлого, вікон, покрівлі; внутрішнього і зовнішнього спорядження; систем опалення та вентиляції тощо, із зазначенням відповідних відомостей зокрема й у поверхових планах, технічних паспортах. Вказана Інструкція передбачає й вимоги щодо визначення функціонального призначення приміщень, зокрема допоміжних та вбудованих приміщень.

Відповідно до технічного паспорту розташовані на першому поверсі житлового будинку АДРЕСА_1 приміщення №VI, площею 6,1 кв.м., приміщення №VII, площею 17,5 кв.м. та приміщення №VIII, площею 11,5 кв.м. складають групу приміщень, з єдиним спільним входом через приміщення №VI, площею 6,1 кв.м. - коридор.

При цьому, з експлікації технічного паспорту вбачається визначення функціонального призначення приміщень, так приміщення №VII, площею 17,5 кв.м. є технічним - електрощитова, а приміщення приміщення №VIII, площею 11,5 кв.м. є допоміжним - колясочна.

Інших належних та допустимих доказів на спростування функціонального призначення відповідачами та третьою особою до матеріалів справи не надано.

У пункті 1.3. резолютивної частини рішення Конституційного Суду України N 4-рп/2004 від 02 березня 2004 року роз'яснено, що питання згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках та на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) повинно вирішуватись відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Нормами чинного законодавства України, що регулює правовий режим власності, зокрема ч. 2 ст. 369 Цивільного кодексу України встановлено, що розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. При цьому, згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Однак, мешканці багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 не надавали згоди на укладення договору оренди з ФОП ОСОБА_7

Доказів наявності такої згоди відповідачами та третьою особою надано до матеріалів справи не було.

А тому, суд приходить до висновку, що відповідач незаконно передав в оренду приміщення №VIII, площею 11,5 кв.м., оскільки воно є допоміжним (функціональне призначення - колясочна, відноситься до житлового фонду і не є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Відповідно до ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України.

Відповідно до положень ст. ст. 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Враховуючи зазначене, позовні вимоги в частині визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення №225 від 20 листопада 2014 року, укладений між комунальним підприємством «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_7 підлягає до задоволення.

Що стосується позовної вимоги про зобов'язання фізичної особя-підприємця ОСОБА_7 привести в попередній стан орендоване приміщення, загальною площею 11,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, шляхом звільнення приміщень, демонтування самовільно добудованих конструкцій та повернення нежитлових приміщень до попередніх конфігурацій, тобто які існували до моменту укладення договору оренди №225 від 20 листопада 2014 року суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до п. 6.1.3. договору орендар має право проводити капітальний ремонт та реконструкцію приміщення, технічне його переобладнання лише з дозволу орендодавця.

28 листопада 2014 року фізична особа-підприємець ОСОБА_7 звернулась до Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області із заявою про надання дозволу на капітальний ремонт та перепланування орендованих, на підставі договору, нежитлових приміщень.

Рішенням виконавчого комітету Вишневої міської ради № 58/20 від 05.12.2014 фізичній особі-підприємцю ОСОБА_7 надано дозвіл на проектування реконструкції нежитлових приміщень, загальною площею 11,5 кв.м., що розміщені на першому поверсі в будинку АДРЕСА_1, без надання містобудівних умов та обмежень. При цьому, фізичну особу-підприємця ОСОБА_7 попереджено про те, що дане рішення не дає права на перепланування, а лише на розроблення проекту, що є комерційним ризиком її як замовника.

Проте, дозволу на проведення перепланування та реконструкцію орендованих нежитлових приміщень фізичній особі-підприємцю ОСОБА_7 не надавалось, що підтверджується листом виконавчого комітету Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області за №3/02-1094 від 11 червня 2015 року та визнавалось третьою особою: Вишневою міською радою Києво-Святошинського району Київської області в судових засідання під час розгляду справи, що в силу положень ст.. 61 ЦПК України доказуванню не підлягає.

Однак, незважаючи на відсутність дозволу на перепланування та реконструкцію на даний час фізичною особою-підприємцем ОСОБА_7 здійснюються будівельні роботи з перепланування та добудови нежитлових приміщень.

Здійснення будівельних робіт по реконструкції орендованого приміщення зокрема підтверджується актом депутата від 01 березня 2016 року №1/04-383, фотокартками наданими до матеріалів справи, письмовими запитами позивачів та третьої особи Вишневої міської ради до контролюючих органів, копії яких надані до матеріалів справи.

Як вбачається з листа державної архітектурної-будівельної інспекції України від 23 лютого 2016 року за №40-232-(90-9)/1248 та з листа департаменту державної архітектурної-будівельної інспекції у Київській області від 22 лютого 2016 року за № 10/10-20/2202/06/02 відповідно до єдиного реєстру документів, що надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомості про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування або анулювання зазначених документів, відсутня інформація щодо видачі документів дозвільного характеру та декларативного характеру на початок виконання підготовчих та будівельних робіт.

Відповідно до ст. 216 ЦК України особа, яка не є стороною договору, може вимагати визнання його недійсним у тому разі, якщо вона не домагається повернення їй переданого на виконання цього договору майна, а її порушене право може бути відновлене шляхом повернення сторін цього договору до первісного стану.

Враховуючи зазначене позовна вимога в частині зобов'язання фізичної особи-підприємця ОСОБА_7 привести в попередній стан приміщення №VIII, площею 11,5 кв.м. , знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, шляхом звільнення приміщень, демонтування самовільно добудованих конструкцій та повернення нежитлових приміщень до попередніх конфігурацій, тобто які існували до укладення договору оренди №225 від 20 листопада 2014 року також підлягає задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони, понесені нею і документально підтверджені, судові витрати.

Позивачем, на підтвердження понесених судових витрат була надана квитанція про оплату судового збору на суму 243 грн. 60 коп., а томузазначені та документально підтверджені судові витрати підлягають стягненню з відповідачів.

Враховуючи викладене, на підставі ст. 41 Конституції України, ст. 203, 215, 369, 382 Цивільного кодексу України, враховуючи роз'яснення рішення Конституційного Суду України N 4-рп/2004 від 02 березня 2004 року та керуючисьстаттями 15, 57, 60, 79, 88,209, 215, 256 Цивільного процесуального кодексу України, -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 до комунального підприємства «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області, фізичної особи-підприємця ОСОБА_7, третя особа: Вишнева міська рада Києво-Святошинського району Київської області про визнання недійсним договору оренди та зобов'язання вчинити дії - задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення №225 від 20 листопада 2014 року, укладений між комунальним підприємством «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_7.

Зобов'язати фізичну особу-підприємця ОСОБА_7 привести в попередній стан орендоване приміщення №VIII, площею 11,5 кв.м., що знаходиться на першому поверсі житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1, шляхом звільнення приміщень, демонтування самовільно добудованих конструкцій та повернення нежитлових приміщень до попередніх конфігурацій, тобто які існували до укладення договору оренди №225 від 20 листопада 2014 року.

Стягнути з ОСОБА_7 на користь позивачів судовий збір у розмірі 243 грн. 60 коп.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Київської області через Києво-Святошинський районний суд Київської області шляхом подання апеляційної скарги в 10-денний строк з дня отримання копії даного рішення суду особою, яка його оскаржує.

Суддя Волчко А.Я.