Номер провадження: 22-ц/785/4816/16
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Доповідач Колесніков Г. Я.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.10.2016 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого - Колеснікова Г.Я.,

суддів - Ващенко Л.М., Плавич Н.Д.,

за участю секретаря - Сібової А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Ізмаїльської міської ради Одеської області до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди землі, за апеляційною скаргою Ізмаїльської міської ради Одеської області на рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 14 квітня 2016 року,

ВСТАНОВИЛА:

У червні 2015 року Ізмаїльська міська рада Одеської області (далі Ізмаїльська міська рада) звернулася до суду із вказаним позовом.

Зазначала, що 21 червня 2011 року на між нею та ОСОБА_2 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 0,0603 га, яка знаходиться у м.Ізмаїлі по вул.Гастелло,29, та який у п.6 встановлював орендну плату в трикратному розмірі податку на землю.

Посилалась на те, що п.п.288.5.1 п.288.5 ст.288 Податкового кодексу України визначено, що річна сума платежу не може бути меншою трьох відсотків нормативної грошової оцінки землі, на підставі чого Ізмаїльською міською радою від 29 серпня 2014 року прийнято рішення № 4484-VI про встановлення орендної плати за землю в розмірі трьох відсотків нормативної грошової оцінки землі.

Пропозиція позивача про укладення додаткової угоди про зміну умов орендної плати, яка надіслана відповідачу 10 грудня 2014 року, була залишена останнім без реагування.

Оскільки розмір орендної плати, встановлений в договорі, менший ніж передбачено законодавством, а ОСОБА_2 ухиляється від укладання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди, позивач просив суд внести зміни до вказаного вище договору оренди землі в частині розміру орендної плати, виклавши п.6 договору в наступній редакції: «Орендна плата за передану в оренду земельну ділянку встановлюється виходячи з оплати за рік. За користування земельною ділянкою «Орендар» сплачує «Орендодавцю» орендну плату в розмірі трьох відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Всі розрахунки за договором здійснюються в грошовій формі (безготівковій) шляхом перерахування «Орендарем» суми орендної плати на наступний рахунок за нижчезазначеними реквізитами: р/р 0014, МФО 828011, , банк Управління Державної казначейської служби України в Ізмаїльському районі Одеської області» (а.с.1-4).

Відповідач позов не визнав, посилаючись на те, що є неналежним відповідачем.

Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 14 квітня 2016 року у позові відмовлено (а.с.57).

В апеляційній скарзі Ізмаїльська міська рада просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права (а.с. 59-61).

Заслухавши суддю-доповідача, відповідача ОСОБА_2, дослідивши матеріали справи, матеріали витребуваних цивільних справ Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області №2-1055/05 та 2-4077/07 за позовами ОСОБА_2 доІзмаїльської міської ради Одеської області про визнання права власності на земельну ділянку, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Ухвалюючи рішення про відмову у позові, суд першої інстанції керувався нормами ст.120 ЗК України та виходив із того, що відповідач побудував на орендованій земельній ділянці житловий будинок та 17 березня 2016 року уклав договір купівлі-продажу 5/6 часток житлового будинку з іншою особою, яку представник позивача відмовляється залучати до участі у справі.

Оскільки на час розгляду справи в суді відповідач є власником 1/6 частки будинку (гаража), яким він користується без реального виділу в натурі та визначенням площі земельної ділянки, яка виділяється для обслуговування гаражу, правові підстави для оплати оренди ОСОБА_2 всієї земельної ділянки площею 0,0603 га відсутні.

Проте повністю з таким висновком суду першої інстанції погодитись не можна.

Відповідно до ст.144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з п.п.34, 35 ч.1 ст26 Закону України «Про місцеве самоврядування» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Частиною 1 ст.632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України ( ч.ч.1,2 ст.21 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до п.289.1 ст.289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Положеннями п.2 ч.1 ст.13, ч.1 ст.15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно з п.3 ч.1ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Таким чином нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до ст.30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною другою цієї статті визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Судом встановлено, що рішенням Ізмаїльської міської ради від 14 жовтня 2010 року №4105 V затверджено розроблену технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку площею 0,0603 га гр. ОСОБА_2 для для будівництва та обслуговування жилого будинку та господарських будівель за адресою: вул.Гастелло 29 у м.Ізмаїлі Одеської області. Крім того, передано ОСОБА_2 вказану земельну ділянку, яка знаходиться в його фактичному користуванні, в довгострокову оренду терміном на 49 років для для будівництва та обслуговування жилого будинку та господарських будівель , із встановленням орендної плати в трикратному розмірі податку на землю (а.с. 15).

На підставі вказаного рішення 21 червня 2011 року між Ізмаїльською міською радою та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_2 отримав у строкове платне користування на 49 років земельну ділянку для будівництва та обслуговування жилого будинку та господарських будівель площею 0,0603 га, що розташована за адресою: м.Ізмаїл, вул.Гастелло, 29. Договір зареєстрований у відділі Держкомзему в м.Ізмаїлі про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21 червня 2011 року № 00030 (а.с.11-12).

Пунктом 6 зазначеного договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем в трикратному розмірі податку на землю.

Відповідно до п.9 договору розмір орендної плати переглядається один раз у два роки у разі:

-зміни умов господарювання, передбачених договором;

-зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

-погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

-в інших випадках, передбачених законом.

29 серпня 2014 року Ізмаїльська міська рада Одеської області ухвалила рішення № 4484-VI, яким встановлено орендну плату за землю із земель комунальної власності територіальної громади міста Ізмаїл для орендарів-фізичних осіб (громадян) в розмірі 3(трьох) відсотків нормативної грошової оцінки землі та доручено відділу по роботі з громадянами у сфері земельних відносин секретаріату виконавчого комітету міської ради підготувати угоди про внесення змін до діючих договорів оренди землі в частині зміни розміру орендної плати та направити їх орендарям для підписання (а.с.6).

На підставі зазначеного рішення та п.5 ст.288 Податкового кодексу України вказанним вище відділом у листопаді 2014 року була підготовлена додаткова угода до договору оренди від 21 червня 2011 року, за умовами якої орендна плата за передану в оренду земельну ділянку встановлюється виходячи з оплати за рік. За користування земельною ділянкою «Орендар» сплачує «Орендодавцю» орендну плату в розмірі трьох відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.9).

10 грудня 2014 року виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради направив ОСОБА_2 пропозицію про зміну договору оренди землі та додаткову угоду до договору оренди землі для підписання.

До відома останнього було також доведено, що грошова оцінка земельної ділянки станом на 12 листопада 2014 року становить 179223,66 грн., а орендна плата за договором складатиме 5376,71 грн. на рік (а.с.8).

Пропозиція та додаткова угода про внесення змін до договору оренди були отримані відповідачем 13 грудня 2014 року та були залишені ним без реагування (а.с.7).

Оскільки ОСОБА_2ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі та разом з тим не порушує питання про припинення чи розірвання цього договору, продовжує використовувати орендовану земельну ділянку, беручи до уваги наявність обгрунтованих підстав для внесення змін до договору оренди землі в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати, колегія суддів вважає, що рішення суду про відмову у задоволені позову органа місцевого самоврядування є помилковим.

Та обставина, що ОСОБА_2:

-на земельній ділянці, що знаходилась у нього в користуванні, побудував житловий

будинок з надвірними спорудами, який належав йому на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно;

-17 березня 2016 року уклав з ОСОБА_3 договір купівлі-продажу 5/6 часток цього

житлового будинку, залишивши у своїй власності 1/6 частку житлового будинку (гараж),

на вказаний висновок апеляційного суду не впливає (а.с.34-36).

Згідно зі ст.ст. 123-125 ЗК України виключно договір оренди, а не будь-який інший договір, є правовстановлюючим документом, що підтверджує право оренди земельної ділянки.

Виходячи з цього договір купівлі-продажу обєкту нерухомості не може підтверджувати право оренди земельної ділянки.

Частиною 1 ст.116 ЗК України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Земельні ділянки, що перебувають у користуванні громадян або юридичних осіб, передаються в користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування тільки після припинення користування ними в порядку, визначеному законом.

Пунктом «е» ч.1 ст.141 ЗК України передбачено, що набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою припинення права користування земельною ділянкою, а не фактом припинення такого права.

Факт набуття ОСОБА_3 права власності на частину житлового будинку, розташованого на орендованій ОСОБА_2 земельній ділянці та наявність законодавчої підстави для припинення договору оренди (ч.1 ст.377 ЦК України, ч.2 ст.120, п.«е» ч.1 ст.141 ЗК України) не встановлює автоматичний перехід права іншого власника частини будинку на оренду. Таке право, на відміну від права власності або постійного користування, не може бути передано за цивільно-правовими угодами одночасно з обєктом нерухомості, а визначається згідно з договором оренди, за письмовою згодою орендодавця.

Тобто, законодавством не передбачений автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на умовах оренди від відчужувача майна, оскільки виникнення такого права у набувача можливе лише за рішенням власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності, яким у даному випадку є Ізмаїльська міська рада.

Колегія суддів також зазначає, що відповідно до п.30 договору оренди земельної ділянки від 21 червня 2011 року дія договору припиняється крім умов, передбачених самим договором, й в інших випадках, передбачених законом.

Згідно до п.31 цього ж договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

-взаємною згодою сторін;

-рішенням суду на вимогу однієї із сторін (а.с.12).

На час розгляду справи в суді апеляційної інстанціїї договір оренди земельної ділянки від 21 червня 2011 року не розірваний, а отже є дійсним.

Доводи відповідача в суді апеляційної інстанції, що спірна земельна ділянка взагалі належить йому на праві власності на підставі судових рішень колегія суддів до уваги не приймає.

Дійсно, згідно рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 14 січня 2005 року задоволено позов ОСОБА_2 доІзмаїльської міської ради Одеської області про визнання права власності на земельну ділянку.

Визнано за ОСОБА_2 право власності на земельну ділянку, площею 0,0600 га, розташовану в м.Ізмаїлі по вул.Гастелло,29.

Визнано ОСОБА_4 такою, що втратила право власності на земельну ділянку, площею 0,0600 га, розташовану в м.Ізмаїлі по вул.Гастелло,29 (а.с.131)

Іншим рішеннямІзмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 06 листопада 2007 року також задоволено позов ОСОБА_2 доІзмаїльської міської ради Одеської області про визнання права власності на земельну ділянку.

Визнано за ОСОБА_2право власності на земельну ділянку, площею 0,0600 га, по вул.Гастелло,29 м.Ізмаїла Одеської області.

За ОСОБА_5 право власності на вказану земельну ділянку припинено, з виключенням її з земельно-кадастрових документів власників земельних ділянок по вул.Гастелло,29 м.Ізмаїла Одеської області.

Зобовязано виконком Ізмаїльської міської Ради видати ОСОБА_2 державний акт на право власності на земельну ділянку, площею 0,0600 га, по вул.Гастелло,29 м.Ізмаїла Одеської області (а.с.149-150).

Надаючи оцінку вказаним доказам, на які послався відповідач, колегія суддів виходить з того, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою лише відповідно до земельного законодавства, що регулює земельні відносини з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад і держави.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.125 ЗК України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа,що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Згідно ст.126 ЗК України право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами, форма яких затверджується Кабінетом Міністрів України. Право оренди землі оформлюється договором, який реєструється відповідно до закону.

Відповідач ОСОБА_2 не надав суду апеляційної інстанції документи, що посвідчують його право власності на земельну ділянку площею 0,0600 га, по вул.Гастелло,29 м.Ізмаїла Одеської області у розумінні ст.ст.125,126 ЗК України, пояснивши, що у нього не вистачило коштів для їх отримання.

Натомність матеріали містять докази про укладення сторонами договору оренди вказаної земельної ділянки у червні 2011 року, який зареєстрований відповідно до вимог закону та на даний час є дійсним, про що зазначалось вище.

З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції підлягає

скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позовуІзмаїльської міської ради Одеської області до ОСОБА_2про внесення змін до договору оренди землі.

Вирішуючи питання з якої дати мають бути внесені зміни до договору оренди, колегія суддів виходить із клопотання позивача, поданого до апеляційного суду 08 серпня 2016 року, згідно якого міська рада просила внести зміни з моменту набрання рішення суду про зміну договору законної сили відповідно до ч.4 ст.653 ЦК України (а.с.90), тобто з 25 жовтня 2016 року.

Відповідно до положень частини 1 ст.88 ЦПК України з ОСОБА_2 на користь Ізмаїльської міської ради Одеської області підлягають присудженню понесені та документально підтверджені судові витрати на сплату судового збору за подачу позову в сумі 243,60 грн. та подачу апеляційної скарги в сумі 1515,80 грн., а всього 1759,40 грн.(а.с.5,75).

Керуючись ст.ст.303,304, п.2 ч.1 ст.307, п.п.3,4 ч.1 ст.309,ст.ст. 313,314,316,317,319 ЦПК України, колегія суддів,

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Ізмаїльської міської ради Одеської області задовольнити.

Рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 14 квітня 2016 року скасувати.

Позов Ізмаїльської міської ради Одеської області до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди землі задовольнити.

Внести зміни до договору оренди землі, укладеного 21 червня 2011 року між Ізмаїльською міською радою Одеської області та ОСОБА_2 (ідентифікаційний код НОМЕР_1) в частині розміру орендної плати, які набирають чинності з 25 жовтня 2016 року.

Викласти п.6 договору в наступній редакції: «Орендна плата за передану в оренду земельну ділянку встановлюється виходячи з оплати за рік. За користування земельною ділянкою «Орендар» сплачує «Орендодавцю» орендну плату в розмірі трьох відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Всі розрахунки за договором здійснюються в грошовій формі (безготівковій) шляхом перерахування «Орендарем» суми орендної плати на наступний рахунок за нижчезазначеними реквізитами: р/р 0014, МФО 828011, , банк Управління Державної казначейської служби України в Ізмаїльському районі Одеської області».

Стягнути з ОСОБА_2 (ідентифікаційний код НОМЕР_1) на користь Ізмаїльської міської ради Одеської області судові витрати в загальній сумі 1759,40 грн.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення.

Рішення суду може бути оскаржене у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий: /підпис/

Судді: /підписи/

З оригіналом згідно,

Суддя апеляційного суду

Одеської області ОСОБА_6