П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2016 року м. Київ

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

головуючого Гуменюка В.І.,
суддів:Лященко Н.П.,Романюка Я.М.,Сімоненко В.М.,
Охрімчук Л.І.,Сеніна Ю.Л.,Яреми А.Г.,

за участю представника позивача ОСОБА_8 та представника ПАТ «Укрсоцбанк» Джаловян І.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_10 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, про визнання майнових прав і визнання іпотечних договорів частково недійсними за заявою ОСОБА_10, подану представником ОСОБА_12, про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 червня 2015 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 20 травня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У липні 2013 року ОСОБА_10 звернувся до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що 3 лютого 2010 року між ним і товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі - ТОВ «Альянс-Висотбуд») укладено договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого він придбав майнові права на квартиру 99, розташовану в десятиповерховому чотирисекційному житловому будинку, що споруджується за будівельною адресою: АДРЕСА_1, а ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язалось після закінчення будівництва передати покупцю квартиру. ОСОБА_10 зазначає, що він виконав узяті на себе зобов'язання за договором купівлі-продажу в повному обсязі, проте ТОВ «Альянс-Висотбуд» своїх зобов'язань за договором не виконало, а саме: будинок не добудовано, не введено його в експлуатацію та не передано квартиру у власність покупця.

Посилаючись на невиконання ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язань за договором купівлі-продажу, а також на укладення між ТОВ «Альянс-Висотбуд» і Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк»), у 2008 році іпотечних договорів, на підставі яких ТОВ «Альянс-Висотбуд» передало в іпотеку банку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі й майнові права на квартиру 99, що суперечить статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення іпотечних договорів), ОСОБА_10 просив з урахуванням уточнень визнати недійсним пункт 1.1 іпотечних договорів від 1, 2 та 16 липня 2008 року в частині передачі ТОВ «Альянс-Висотбуд» в іпотеку майнових прав на квартиру 99 та визнати за ним право власності на майнові права на об'єкт інвестування - квартиру 99, розташовану в десятиповерховому чотирисекційному житловому будинку, що споруджується за будівельною адресою: АДРЕСА_1.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2014 року позов задоволено: визнано за ОСОБА_10 майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 3 лютого 2010 року; визнано недійсним пункт 1.1 іпотечних договорів від 1, 2 та 16 липня 2008 року в частині передачі ТОВ «Альянс-Висотбуд» в іпотеку майнових прав на зазначену квартиру; знято заборону відчуження квартири 99, розташованої в десятиповерховому чотирисекційному житловому будинку, що споруджується за будівельною адресою: АДРЕСА_1 та виключено з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою; стягнуто у рівних частках з ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсобанк» судовий збір в розмірі 3 тис. 564 грн, зарахувавши його до спеціального фонду Державного бюджету України.

Рішенням Апеляційного суду Одеської області від 20 травня 2015 року рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2014 року скасовано й ухвалено нове рішення, яким відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_10

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 червня 2015 року відмовлено ОСОБА_10, від імені якого діяла ОСОБА_12, у відкритті касаційного провадження на підставі пункту 5 частини четвертої статті 328 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України).

У вересні 2015 року до Верховного Суду України звернувся ОСОБА_10, від імені якого діє ОСОБА_12, про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 червня 2015 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 20 травня 2015 року, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення іпотечних договорів), унаслідок чого ухвалено різні за змістом судові рішення в подібних правовідносинах.

На підтвердження підстави подання заяви про перегляд судових рішень заявник надав ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 березня 2015 року та рішення цього ж суду від 15 липня і 26 серпня 2015 року.

У своїй заяві ОСОБА_10, від імені якого діє ОСОБА_12, просить скасувати ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 червня 2015 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 20 травня 2015 року і залишити в силі рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2014 року.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача та представника ПАТ «Укрсоцбанк», перевіривши наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що заява підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до статті 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 355 ЦПК України заява про перегляд судових рішень у цивільних справах може бути подана з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

За змістом частини першої статті 3604 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд судових рішень за наявності однієї з підстав, передбачених частиною першою статті 355 цього Кодексу.

Суди під час розгляду справи встановили, що 24 лютого 2005 року між управлінням капітального будівництва Одеської міської ради та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладено договір про співробітництво щодо залучення інвестицій у будівництво чотирисекційного десяти- та дванадцятиповерхового будинку АДРЕСА_1, за умовами якого управління капітального будівництва Одеської міської ради забезпечує залучення інвестицій і вкладення їх у будівництво в розмірі 20 % від вартості та загальної площі квартир, а ТОВ «Альянс-Висотбуд» - 80 % від вартості та загальної площі квартир.

15 листопада 2005 року, 17 січня і 14 грудня 2007 року між сторонами укладено додаткові угоди № 2, 3, 4 до договору від 24 лютого 2005 року якими внесено зміни до основного договору щодо предмета й особливих умов договору та обов'язків сторін.

28 лютого 2005 року між управлінням капітального будівництва Одеської міської ради та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладено контракт на будівництво чотирисекційного десяти- та дванадцятиповерхового будинку 18 з інженерними мережами у мкр Ш-4-2 АДРЕСА_1.

Пунктом 2.1 контракту передбачено, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами й засобами виконати будівництво чотирисекційного десяти- та дванадцятиповерхового будинку 18 з інженерними мережами у мкр Ш-4-2 АДРЕСА_1 з орієнтовною загальною площею квартир 10 791, 45 кв.м, в установлені контрактом строки здати об'єкт в експлуатацію згідно з проектно-кошторисною документацією, а управління капітального будівництва Одеської міської ради зобов'язується надати ТОВ «Альянс-Висотбуд» будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та спільно передати об'єкт будівництва на баланс експлуатаційної організації.

У рахунок забезпечення виконання зобов'язань за генеральною угодою про співробітництво, укладеною 1 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд», АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Житлобуд» (далі - ТОВ «Альянс-Житлобуд»), 1 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» і АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», укладено іпотечний договір, за умовами якого товариство передало в іпотеку банку майнові права на не закінчені будівництвом квартири, в тому числі й майнові права на квартиру 99 у десятиповерховому чотирисекційному житловому будинку 18 на АДРЕСА_1.

У рахунок забезпечення виконання зобов'язань за договорами кредиту від 2 і 16 липня 2008 року між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», і ТОВ «Альянс-Висотбуд» 2 і 16 липня 2008 року укладено іпотечні договори, предметом яких є майнові права товариства на не закінчені будівництвом квартири, в тому числі й майнові права на квартиру 99 у десятиповерховому чотирисекційному житловому будинку 18 на АДРЕСА_1.

3 лютого 2010 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ОСОБА_10 укладено договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого останній придбав майнові права на квартиру 99, розташовану в десятиповерховому чотирисекційному житловому будинку, що споруджується за будівельною адресою: АДРЕСА_1.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_10, суд першої інстанції зазначив, що оскільки між сторонами виникли договірні відносини щодо інвестування будівництва квартири, ОСОБА_10 сплатив у повному обсязі вартість майнових прав на квартиру, то до завершення будівництва проінвестованого об'єкта інвестування йому належать майнові права на цей об'єкт, які на підставі статті 392 Цивільного кодексу України (далі ‒ ЦК України) підлягають захисту шляхом визнання на них права власності. Крім того, місцевий суд дійшов висновку, що положеннями статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення іпотечних договорів) не передбачалось передання в іпотеку майнових прав на окремі приміщення в житловому будинку, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало майнові права на недобудовані квартири, у зв'язку із чим такі договори іпотеки підлягають визнанню недійсними на підставі статей 203, 215 ЦК України.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову ОСОБА_10, суд апеляційної інстанції, з висновком якого погодився й суд касаційної інстанції, виходив з того, що положеннями статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення іпотечних договорів) передання майнових прав в іпотеку не передбачалося. Проте до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», статтею 5 якого передбачено укладення договору іпотеки, предметом якого можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. Оскільки сторонами спірних іпотечних договорів погоджено всі істотні умови, до Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна внесено запис про обтяження нерухомого майна іпотекою та накладено на нього заборону, то такі іпотечні договори укладені відповідно до вимог чинного на той час законодавства; права та інтереси ОСОБА_10 укладенням цих договорів не порушено, оскільки він не є їх стороною. Крім того, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання за позивачем майнових прав у судовому порядку, оскільки такі права в нього виникли на підставі договору купівлі-продажу; право позивача може бути захищене в інший, передбачений законодавством спосіб, у тому числі шляхом звернення до суду з позовом про визнання недійсним чи розірвання вказаного договору купівлі-продажу та відшкодування переданих забудовнику коштів, а не шляхом визнання недійсними оспорюваних договорів іпотеки майнових прав.

ОСОБА_10, від імені якого діє ОСОБА_12, зазначає, що суд касаційної інстанції під час розгляду більш ніж двох справ з подібним предметом спору, підставами позову, змістом позовних вимог та встановленими судом фактичними обставинами й однаковим матеріально-правововим регулюванням спірних правовідносин дійшов неоднакових правових висновків, покладених в основу цього судового рішення.

Для прикладу заявник надав ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 березня 2015 року та рішення цього ж суду від 15 липня і 26 серпня 2015 року, у яких міститься висновок про те, що спірні договори іпотеки підлягають визнанню недійсними як укладені з порушенням норм статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення іпотечних договорів), оскільки майнові права на окремі приміщення у жилому будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» мало право передавати в іпотеку лише з 25 грудня 2008 року, коли майнові права були віднесені до предмета іпотеки Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва». Крім того, суд дійшов висновку про те, що майнові права виникли в позивача на підставі договору купівлі-продажу, тому підстав для визнання цих прав у судовому порядку немає.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

Відповідно до частин першої-третьої статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення іпотечних договорів) предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

На час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі й до Закону України «Про іпотеку».

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, до спірних правовідносин не застосовується.

У справі, яка переглядається, спірні договори іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири були укладені 1, 2 та 16 липня 2008 року.

За таких обставин висновок суду апеляційної інстанції, з яким погодився й суд касаційної інстанції, про відповідність оспорюваних договорів іпотеки вимогам чинного на час їх укладення законодавства та про поширення на спірні правовідносини дії Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», є помилковим.

Тому в цій частині судові рішення судів апеляційної та касаційної інстанцій, про перегляд яких подано заяву, підлягають скасуванню із залишенням у силі рішення суду першої інстанції в частині визнання недійсним пункту 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ТОВ «Альянс-Висотбуд», щодо передачі в іпотеку майнових прав на не закінчену будівництвом спірну квартиру, зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження її іпотекою.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Положеннями статті 331 ЦК України встановлено загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати власником документа, який засвідчує його право власності.

Ураховуючи, що набуття права власності згідно зі статтею 328 ЦК України - це певний юридичний механізм, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на окремі об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

У справі, яка переглядається, позивач виконав свої грошові зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або для набуття майнових прав на цей об'єкт.

Проте право власності на спірну квартиру в нього не виникло.

Порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність».

За змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності в майбутньому, а не саме право власності на нерухоме майно.

Суд апеляційної інстанції, з висновком якого погодився і суд касаційної інстанції, обґрунтовано відмовив ОСОБА_10 в задоволенні позовних вимог про визнання за ним майнових прав на об'єкт інвестування на підставі статей 331, 392 ЦК України.

Такий висновок відповідає нормам матеріального права, тому підстави для скасування судових рішень судів апеляційної та касаційної інстанцій у цій частині відсутні.

Керуючись статтями 355, 3603 , 3604 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

Заяву ОСОБА_10, подану представником ОСОБА_12, задовольнити частково.

Ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 червня 2015 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 20 травня 2015 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_10 про визнання недійсним пункту 1.1 договорів іпотеки, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» 1, 2 та 16 липня 2008 року, щодо передачі в іпотеку майнових прав на квартиру 99 на десятому поверсі жилого будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, зняття заборони відчуження на цю квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження її іпотекою скасувати та залишити в силі в цій частині й в частині судового збору рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2014 року.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки з підстави, передбаченої пунктом 3 частини першої статті

355 ЦПК України.

Головуючий В.І. Гуменюк

Судді: Н.П. Лященко

Л.І. Охрімчук

Я.М. Романюк

Ю.Л. Сенін

В.М. Сімоненко

А.Г. Ярема