АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
№ апеляційного провадження:22-ц/796/2247/16
Головуючий у суді першої інстанції:Соколов О.М.
Доповідач у суді апеляційної інстанції: Семенюк Т.А.
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 березня 2016 року колегія суддів Судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду м. Києва в складі:

Головуючого - Семенюк Т.А.

Суддів - Кравець В.А., Шиманського В.Й.

при секретарі - П'ятничук В.Г.,

розглянувши в судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Печерського районного суду м. Києва від 13 лютого 2014 року в справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_5 про розірвання договору оренди та стягнення коштів, за зустрічним позовом ОСОБА_4, ОСОБА_5 до ОСОБА_3 про визнання недійсним пункту договору та стягнення коштів, -

В С Т А Н О В И Л А:

Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 13 лютого 2014 року у задоволенні первісного та зустрічного позовів відмовлено.

ОСОБА_3, через свого представника ОСОБА_6 подав апеляційну скаргу, в подальшому доповнену, у якій просив рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог за первісним позовом скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про розірвання договору оренди, укладеного 30 липня 2013 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4, ОСОБА_5, та про солідарне стягнення з ОСОБА_4, ОСОБА_5 491792,95 грн., вважаючи, що судом порушені норми матеріального та процесуального права, не враховано обставини, які мають суттєве значення для справи. Рішення в частині відмови у задоволенні зустрічного позову просив залишити без змін.

Апеляційну скаргу в частині вимог про розірвання договору та стягнення сплаченої суми орендної плати за останній місяць (вересень 2013 року) обґрунтовує обставинами, з якими позивач звернувся до суду та зазначає, що висновки суду в цій частині не відповідають вимогам закону, оскільки фактична дата підписання акту прийому-передачі будинку не має значення з тих міркувань, що відповідачі зловживали своїми правами, а реально будинок був звільнений 27 серпня 2013 року. Посилається на необґрунтованість висновку суду про припинення договору оренди на підставі Угоди №1 від 01 жовтня 2013 року, оскільки відповідачами не повернуто суми депозиту.

Також не погоджується з висновками суду щодо відмови у задоволенні позовних вимог про повернення суми депозиту, посилаючись на те, що підстав для нарахування передбачених договором сум штрафів не було, а висновки суду в цій частині не відповідають вимогам закону та задокументованим сторонами фактам і домовленостей щодо стану орендного приміщення. Окрім того, посилається на те, що, надаючи оцінку зустрічним позовним вимогам, суд першої інстанції зазначив, що відповідачами не доведено спричинення пошкоджень майну за час перебування його у користуванні позивача.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, доводи апеляційної скарги, заперечення, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду та матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

Судом встановлено, що у вересні 2013 року ОСОБА_3 звернувся до суду з даним позовом, про розірвання договору оренди, укладеного 30 липня 2013 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4, ОСОБА_5, а також про солідарне стягнення з ОСОБА_4, ОСОБА_5 491792,95 грн., посилаючись в обґрунтування своїх вимог на те, що 30 липня 2013 року між ним та відповідачами укладено Договір оренди, за умовами якого орендовано приватний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 та присадибну ділянку площею 0,22 га. Строк оренди визначено по 29 вересня 2013 року.

Згідно із умовами договору, на весь час оренди орендодавці зобов'язались без попереднього узгодження із орендарем не входити до орендованого майна, проте 13 серпня 2013 року ОСОБА_5 порушено зазначену домовленість і вона увійшла на територію разом з невідомими для позивача особами.

Зазначає, що під час візиту 13 серпня 2013 року його дружині нанесені тілесні ушкодження та спричинені моральні страждання. Крім того, зазначає, що цими особами за допомогою електрошокеру нанесені фізичні ушкодження його собакам.

Вважає, що ці обставини є істотними, оскільки створюють небезпеку йому та його родині, та є підставою для розірвання договору.

27 серпня 2013 року позивачем фактично звільнено орендоване ним майно та він вважає, що орендна плата за вересень 2013 року (29 серпня 2013 року - 29 вересня 2013 року) у сумі 163930,98 грн. (сума щомісячної плати, що була сплачена авансом) підлягає поверненню.

Також вважає, що відповідачами має бути повернуто депозит у розмірі 327861,97 грн., що становить собою грошову суму, сплачену в якості забезпечення зобов'язань орендаря, викладених в п.10 договору.

Не погодившись із первісним позовом, відповідачами пред'явлено зустрічний позов, уточнений в ході розгляду справи, в якому відповідачі просили: визнати недійсним підпункт (2) пункту 7.7 договору оренди від 30 липня 2013 року у редакції пункту 1 додаткової угоди №1 від 01 жовтня 2013 року до договору оренди від 30 липня 2013 року, а саме: «(2) замечания и требования Арендодателей относительно недостатков Помещения и приусадебного участка, которые не были указаны в Акте приема-передачи (возврата) Помещения, не включатся в состовляемый позднее Дефектный акт и не принимаются Арендатором»; стягнути з ОСОБА_3 430250,42 грн., посилаючись в обґрунтування своїх вимог на те, що оспорювані умови договору, суперечать принципам відповідальності орендаря, що закріплені у ст. 779 ЦК України. Щодо стягнення з ОСОБА_3 430250,42 грн. зазначають, що за час проживання орендаря були пошкоджені та/або зникли речі, що знаходились в переданому в оренду будинку. Вартість таких збитків позивачі оцінюють в сумі 622512,39 грн.

На підставі п.8.4 договору оренди орендарю нараховано штраф у розмірі 33900 грн., що становить 10% від вартості орендної плати за місяць за кожен випадок невиконання договору про допуск власників до орендованого майна, яких налічено два.

Крім того, посилаються на те, що в порушення п.6.2.8 договору орендатором не надано можливості виконати будівельні роботи, що є наслідком для застосування штрафу у розмірі 40 % вартості орендної плати за місяць (п.8.5 договору).

Загальну суму збитків та штрафу зазначають у розмірі 758112,39 грн., проте з урахуванням переданої їм суми забезпечення (депозиту у розмірі 327861,97 грн.), вважають, що з відповідача підлягає стягненню різниця в сумі 430250,42 грн.

Ухвалою колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду м. Києва від 16 квітня 2014 року апеляційну скаргу відхилено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 вересня 2014 року ухвалу Апеляційного суду м. Києва від 16 квітня 2014 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Рішенням колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2015 року апеляційну скаргу ОСОБА_3 задоволено частково.

Рішення Печерського районного суду м. Києва від 13 лютого 2014 року скасоване в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 та ухвалено в цій частині нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_3 задоволено частково, розірвано договір оренди, укладений 30 липня 2013 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 і ОСОБА_5, стягнуто солідарно з ОСОБА_4 і ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 325148 грн. 68 коп., стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 163930 грн. 98 коп. В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 21 жовтня 2015 року рішення Апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2015 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Судом встановлено, що 30 липня 2013 року між ОСОБА_3. і ОСОБА_4 та ОСОБА_5 укладено договір оренди, предметом якого є приватний житловий будинок та присадибна ділянка площею 0,22 га по АДРЕСА_1 терміном до 29 вересня 2013 року зі сплатою орендної плати в розмірі 163 930 грн. 99 коп. за місяць.

Пунктом 4.2 договору встановлено, що орендар сплачує орендну плату авансом за весь період оренди, визначений розділом 3 цього договору, в момент підписання договору. Загальна сума орендної плати, котра підлягає сплаті орендарем орендодавцям під час підписання договору становить 327 861 грн. 97 коп.

На виконання умов договору ОСОБА_4 авансом сплачено орендну плату за весь час оренди, виходячи з розміру плати за один місяць в сумі 163930 грн. 98 коп., а також передано ОСОБА_4 та ОСОБА_5 суму в розмірі 327861 грн. 97 коп. згідно пп. 10.1. п. 10 договору оренди.

На виконання зазначеного договору між сторонами складений та підписаний акт прийому-передачі приміщення з присадибною ділянкою від 30 липня 2013 року.

Умовами п.5.1.2 Договору оренди визначено право орендодавців на доступ до будинку та присадибної ділянки для показу їх потенційним орендарям та/або їх агентам, які зацікавлені в оренді будинку і присадибної ділянки після закінчення строку оренди. Для цього орендодавці погоджують з орендарем час такого доступу, і таке погодження не може бути безпідставно затримано або у ньому не може бути безпідставно відмовлено.

У випадку, якщо орендар не надає свою згоду або обґрунтовану відмову на доступ орендодавців для зазначених у цьому пункті цілей протягом двох днів з моменту надходження до нього відповідної пропозиції і не пропонує інший рівноцінний час в день до або після запропонованого орендодавцями, останні мають право доступу до будинку та присадибної ділянки в супроводі потенційних орендарів та/або їх агентів в початкове запропонований час.

Пунктом 5.1.4 Договору також передбачено право орендодавців на доступ до будинку та присадибної ділянки для контролю їх стану один раз в місяць в погоджений з орендарем час. Погодження та доступ відбуваються в порядку, визначеному п.5.1.2 Договору.

Згідно п.5.2.4 Договору оренди, орендодавці зобов'язались добросовісно користуватись своїм правом на доступ до будинку та присадибної ділянки передбаченим пп. 5.1.2 та 5.1.4 Договору.

Відповідно до положень частин 1, 3 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

За ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно із ч. 5 ст. 653 ЦК України, якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Оцінка порушення договору, як істотного, здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Вказана правова позиція міститься в постанові судових палат у цивільних та у господарських справах Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13.

З позовної заяви вбачається, що позивач, обґрунтовуючи свої вимоги щодо розірвання договору оренди посилається на те, що ОСОБА_5 13 серпня 2013 року грубо порушила право орендаря на безперешкодне користування будинком та присадибною ділянкою шляхом самовільного входження на територію вказаного будинку без попереднього на те погодження з орендарем.

Проте, як вбачається з матеріалів справи та встановлено в суді апеляційної інстанції, ОСОБА_5 з початку серпня 2013 року намагалась узгодити з позивачем та його дружиною дату та час її приходу до орендованого будинку зі страховим агентом та потенційними орендарями, що підтверджується текстами роздруківок СМС переписки 12 та 13 серпня 2013 року ОСОБА_5 з позивачем та його дружиною.

Позивачем за первісним позовом та його представником не надано доказів спричинення ОСОБА_5 під час входження на територію орендованого домоволодіння 13 серпня 2013 року шкоди йому чи його дружині як орендарям зазначеного будинку.

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_3. в частині розірвання договору оренди, суд першої інстанції виходив з того, що умовами договору оренди(п.п. 5.1.2 п.5.1), визначено право орендодавців на доступ до приміщення або присадибної ділянки в запропонований час, на який орендар не дав попередньої згоди або обґрунтованої відмови та, врахувавши, що відповідачами надані докази на підтвердження спроб погодження часу доступу до огляду переданого в оренду нерухомого майна, дійшов висновку, що перебування ОСОБА_5 з потенційними орендарями та страховим агентом 13 серпня 2013 року на території орендованого будинку не суперечить умовам спірного договору, а тому відсутні підстави для його розірвання.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо відповідності дій ОСОБА_5 з п. 5.1.2 Договору оренди, в якому визначено право орендодавців на доступ до будинку та присадибної ділянки для показу їх потенційним орендарям та/або їх агентам.

Як вбачається з матеріалів справи, 27 серпня 2013 року представником ОСОБА_3. на адресу ОСОБА_5 та її представника ОСОБА_7 направлено повідомлення про дострокове розірвання договору оренди, в якому зазначено про те, що орендар того ж дня звільнив займане приміщення, просить здійснити його прийняття, а також надати для погодження Дефектний акт із зазначенням виявлених пошкоджень, які призвели до погіршення стану приміщення та/або присадибної ділянки та повернути частину наперед сплаченої орендної плати та суми депозиту. До повідомлення додано проект договору про розірвання договору оренди від 30 липня 2013 року.

Проте, з п. 12.5 договору оренди вбачається, що одностороння відмова від цього договору не допускається, за виключенням випадків, передбачених п. 9.1, 9.34 даного договору.

Крім того, судом встановлено, що на момент ухвалення рішення по справі судом першої інстанції, договір припинив свою дію за згодою сторін.

Як вбачається з матеріалів справи, 1 жовтня 2013 року сторонами було укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди від 30 липня 2013 року, яким було змінено п. 7.7 щодо порядку повернення орендованого майна, та підписано акт прийому-передачі приміщення присадибною ділянкою.

Згідно пп. 7.9 п. 7 договору оренди, дата, зазначена в акті прийому-передачі приміщення, підписаному обома сторонами вважається дата звільнення приміщення орендарем.

Таким чином, судом встановлено, що ОСОБА_3. звільнив орендоване приміщення 1 жовтня 2013 року.

Враховуючи наведене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відсутності підстав і для задоволення позовних вимог в частині стягнення на користь позивача суми орендної плати за вересень 2013 року.

Разом з цим, колегія суддів вважає доводи апеляційної скарги щодо позовних вимог про повернення забезпечувальної суми такими, що заслуговують на увагу.

За п.10.1 Договору оренди, з метою забезпечення зобов'язань орендаря, передбачених цим договором, орендар, в день підписання договору, передає орендодавцям забезпечувальну суму, яка дорівнює сумі орендної плати за два місяці та складає 327861,97 грн.

Як зазначено в п.10.2 Договору оренди, зобов'язаннями орендаря, на забезпечення виконання яких передається депозит, є: зобов'язання по сплаті передбачених цим договором штрафів; зобов'язання по сплаті комунальних та експлуатаційних платежів; зобов'язання по сплаті компенсації відновлювальних чи/або ремонтних робіт приміщення чи/або присадибної ділянки після закінчення терміну оренди, як то передбачено п.п. 4.2.1, п.7.11 Договору.

Пунктом 10.3.1 зазначеного договору оренди встановлено, що у випадку порушення орендарем своїх зобов'язань, передбачених п.10.2, та несплату відповідних сум, орендодавець має право компенсувати відповідні до оплати суми за рахунок депозиту, утримавши відповідну суму.

Колегія суддів не може погодитись з висновком суду першої інстанції, що позивачем не надано доказів виконання ним п.10.2 Договору оренди, оскільки судом не зазначено, в чому полягає порушення вказаного пункту, а з матеріалів справи вбачається, що позивач за час користування житловим будинком та земельною ділянкою не здійснив оплату за використану електроенергію на суму 1946,91 грн. та водопостачання - 766,38 грн., яку у відповідності до п.10.3.1 мали право утримати відповідачі з переданої суми депозиту, що визнано і представником апелянта в суді апеляційної інстанції.

Колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції про згоду ОСОБА_3. із пошкодженнями, зазначеними у акті прийому-передачі від 1 жовтня 2013 року, про що свідчить його підпис, є помилковими, оскільки п.7 даного акту передбачено, що його підписання не позбавляє права орендаря наводити заперечення по зауваженням орендодавця, зазначених у додатку №1 та прийняття ним таких зауважень.

Окрім того, за змістом п.7.3 Договору оренди, до пошкоджень орендованого приміщення та присадибної ділянки відносяться лише ті пошкодження, які вплинули на погіршення стану самого приміщення чи присадибної ділянки. Так, до таких пошкоджень відносяться: пошкоджена штукатурка, окрас стін, стелі, поломка дверей, вікон, сантехніки, меблів, побутової техніки, а також рослин на ділянці.

Проте, зазначені в Додатку №1 до Акту приймання-передачі приміщення від 1 жовтня 2013 року зауваження не підпадають під критерії недоліків, визначених п.7.3 Договору оренди та не впливають на стан переданого орендованого житлового будинку і земельної ділянки.

Доказів на підтвердження наявності пошкоджень, визначених за положеннями п.7.3 Договору оренди, у справі відсутні.

Дефектний акт від 8 жовтня 2013 року, наданий відповідачами, позивачем не визнаний та не підписаний.

Належних та допустимих доказів на підтвердження суми збитків, зазначених у даному акті, відповідачами суду не надано.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що позовні вимоги ОСОБА_3 про солідарне стягнення з ОСОБА_4 і ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 суми 325148 грн. 68 коп., підлягають частковому задоволенню, з відповідачів на користь позивача належить стягнути 325148 грн. 68 коп. - за вирахуванням суми вартості використаної електроенергії в розмірі 1949 грн. 91 коп. та вартості оплати за водопостачання 766,38 грн., що визнано представником позивача в судовому засіданні (327861,97 грн. - 1949,91 грн. - 766,38 грн. = 325148 грн. 68 коп.).

Рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні зустрічних позовних вимог сторонами не оскаржується, та апеляційним судом не перевіряється законність та обґрунтованість рішення в цій частині.

Відповідно до ст. 309 ЦПК України невідповідність висновків суду обставинам справи є підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає за необхідне частково задовольнити апеляційну скаргу, скасувати рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 з ухваленням в цій частині нового рішення про часткове задоволення позову - солідарне стягнення з ОСОБА_4 і ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 325148 грн. 68 коп. Відповідно до ст.. 88 ЦПК України з ОСОБА_4 і ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3. на відшкодування витрат, пов'язаних з оплатою судового збору, підлягає стягненню по 1777 грн. 85 коп. з кожної.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 309, 313-314, 316, 317 ЦПК України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_6 - представника ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Печерського районного суду м.Києва від 13 лютого 2014 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення наступного змісту.

Позовні вимоги ОСОБА_3 задовольнити частково.

Стягнути солідарно з ОСОБА_4 і ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 325148 грн. 68 коп.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_4 і ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 на відшкодування витрат, пов'язаних з оплатою судового збору, по 1777 грн. 85 коп. з кожної.

В решті рішення суду залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, проте може бути оскаржено у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді