П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 березня 2016 року м. Київ

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

головуючого Лященко Н.П.,
суддів:Гуменюка В.І.,Романюка Я.М.,Яреми А.Г.,
Охрімчук Л.І.,Сімоненко В.М.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_7 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_8, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на об'єкт інвестування, визнання частково недійсними іпотечних договорів за заявою ОСОБА_7 про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 листопада 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У липні 2013 року ОСОБА_7 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі - ТОВ «Альянс-Висотбуд»), публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк») про визнання майнових прав, визнання договорів іпотеки частково недійсними.

ОСОБА_7 зазначав, що 25 листопада 2008 року між ним та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір резервування приміщення № 182Р/18 та договір комісії № Б-273/2008 про купівлю цінних паперів. Основною метою їх укладення було фінансування позивачем квартири шляхом купівлі пакету облігацій, що надавало власникові пакету облігацій право на отримання у приватну власність квартири в майбутньому, оскільки в умовах договорів зазначено, що після закінчення будівництва продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язаний передати позивачу квартиру, вказану в договорах. Термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва, що знаходиться адресою: АДРЕСА_1, та введення його в експлуатацію - ІІ квартал 2009 року, а вартість пакету облігацій - 228 060 грн.

ОСОБА_7 на виконання умов цього договору сплатив вартість майнових прав на квартиру в розмірі 228 060 грн. Проте продавець на порушення умов цього договору жилий будинок не збудував і не ввів в експлуатацію.

У 2008 році між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, за якими майнові права на не закінчені будівництвом квартири, у тому числі й на зазначену квартиру, було передано в іпотеку банку.

Посилаючись на те, що відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) майнові права не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, чим порушило права позивача на проінвестовану нерухомість, уточнивши у процесі розгляду справи позовні вимоги, ОСОБА_7 просив визнати за ним майнові права на об'єкт інвестування - вказану квартиру згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав; визнати недійсними пункти 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру; зняти заборону відчуження на цю квартиру; виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження майнових прав іпотекою.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2014 року позов ОСОБА_7 задоволено: визнано за ним майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартиру 102 загальною проектною площею 43,01 кв. м на 1-му поверсі жилого будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 згідно з умовами договору резервування приміщення № 182Р/18 та договору комісії № Б-273/2008 від 25 листопада 2008 року; визнано недійсними пункти 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на зазначену квартиру; знято заборону відчуження на вказану квартиру та виключено з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Рішенням Апеляційного суду Одеської області від 30 червня 2015 року вказане рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в позові ОСОБА_7

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 листопада 2015 року касаційну скаргу ОСОБА_7 відхилено, рішення суду апеляційної інстанції залишено без змін.

У поданій до Верховного Суду України заяві про перегляд судових рішень ОСОБА_7 порушує питання про скасування ухвалених у справі рішень судів касаційної та апеляційної інстанцій та залишення в силі рішення суду першої інстанції з передбачених пунктами 1 та 4 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) неоднакового застосування судом касаційної інстанції статей 331, 392 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки), що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідності зазначеного судового рішення суду касаційної інстанції викладеним у постановах Верховного Суду України від 17 квітня, 25 вересня 2013 року та від 2 грудня 2015 року висновкам щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

На підтвердження зазначених підстав подання заяви про перегляд судових рішень ОСОБА_7 посилається на рішення Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15 липня та 26 серпня 2015 року, ухвалу цього ж суду від 19 березня 2015 року та на постанови Верховного Суду України від 17 квітня, 25 вересня 2013 року та від 2 грудня 2015 року.

Заслухавши доповідь судді, перевіривши наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява про перегляд оскаржуваних судових рішень підлягає задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до статті 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

За положеннями пунктів 1, 4 частини першої статті 355 ЦПК України підставами для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

За змістом статті 3604 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстав, передбачених пунктами 1 та 4 частини першої статті 355 цього Кодексу, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що 17 березня 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та управлінням капітального будівництва Одеської міської ради було укладено контракт на будівництво жилого будинку 27 з інженерними мережами в АДРЕСА_1

З метою забезпечення будівництва багатоквартирного будинку 1 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ «Укрсоцбанк» було укладено генеральний договір про співробітництво. На виконання цього договору 1 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» за договором іпотеки передало в іпотеку АКБ «Укрсоцбанк» майнові права, у тому числі на не закінчену будівництвом квартиру 102 загальною площею 43,01 кв. м, яка розташована на 1-му поверсі жилого будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1.

2 та 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ «Укрсоцбанк» укладено кредитні договори, за умовами яких банк надав товариству кредит у розмірі 1 млн 9 тис. 323 долари США 60 центів та 741 тис. 137 доларів США 25 центів відповідно.

2 та 16 липня 2008 року з метою забезпечення виконання вказаних договорів між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, за умовами яких товариство передало в іпотеку банку майнові права на не закінчені будівництвом квартири, в т. ч. і на зазначену квартиру.

25 листопада 2008 року між ОСОБА_7 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір про резервування приміщення № 182Р/18 та договір комісії № Б-273/2008 про купівлю цінних паперів.

ОСОБА_7 на виконання умов цих договорів сплатив вартість майнових прав на квартиру в розмірі 228 060 грн. Проте продавець на порушення умов цього договору жилий будинок не збудував і не ввів в експлуатацію.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_7, суд першої інстанції керувався тим, що стаття 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки; майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені відповідні зміни до Закону України «Про іпотеку». При цьому суд дійшов висновку про те, що майнові права на спірну квартиру, вартість якої була сплачена позивачем у повному обсязі за договором купівлі-продажу, не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» передало їх в іпотеку банку з порушенням статті 5 Закону України «Про іпотеку», відтак спірні договори іпотеки слід визнати недійсними. Крім того, суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання за позивачкою майнових прав на об'єкт інвестування на підставі статті 392 ЦК України.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в позові ОСОБА_7, суд апеляційної інстанції, з висновками якого погодився й суд касаційної інстанції, виходив з того, що: оспорювані іпотечні договори були укладені між банком та забудовником на забезпечення виконання кредитних договорів, на підставі яких кошти спрямовані на будівництво будинку, у зв'язку із чим до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»; на час їх укладення між сторонами погоджено усі істотні умови договорів; приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_8 внесено до Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запис про обтяження нерухомого майна іпотекою та накладено на нього заборону; позивач не є стороною оспорюваних іпотечних договорів, укладених 2 та 16 липня 2008 року, тобто до укладення 25 листопада 2008 року між ОСОБА_7 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» договору резервування приміщення та договору комісії, а тому під час укладення оспорюваних правочинів права та інтереси позивача порушено не було.

Разом з тим у рішеннях Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15 липня, 26 серпня 2015 року та ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 березня 2015 року, наданих заявником для порівняння, міститься висновок про те, що спірні договори іпотеки підлягають визнанню недійсними як укладені з порушенням норм статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час їх укладення), оскільки майнові права на окремі приміщення у жилому будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» мало право передавати в іпотеку лише з 25 грудня 2008 року, коли майнові права було визначено як предмет іпотеки Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва». Крім того, суд дійшов висновку про те, що майнові права виникли в позивача на підставі договору купівлі-продажу, тому підстав для визнання цих прав у судовому порядку немає.

У постановах Верховного Суду України від 17 квітня, 25 вересня 2013 та від 2 грудня 2015 року року, наданих заявником для порівняння, міститься висновок про те, що статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору) визначено вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні. Предметом правового регулювання Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» є відносини з приводу іпотечного боргу, який виникає внаслідок невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не відносини щодо забезпечення кредитного договору, укладеного за обставинами справи, що переглядалась. Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва визначено як предмет іпотеки Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким було внесено зміни до Закону України «Про іпотеку». З огляду на наведене суди дійшли правильного висновку про те, що 1 жовтня 2007 року під час укладення договору іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), оскільки майнові права на окремі приміщення в жилому будинку не могли бути предметом іпотеки.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції статті 5 Закону України «Про іпотеку» та невідповідність рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року висновку щодо застосування вказаної норми матеріального права.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

За статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

На час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва визначено як предмет іпотеки згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

У справі, яка переглядається, спірні договори іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири були укладені 1, 2 та 16 липня 2008 року.

За таких обставин висновок судів апеляційної та касаційної інстанцій про те, що оспорювані договори іпотеки були укладені відповідно до вимог чинного на час їх укладення законодавства та що на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», є помилковим.

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, до спірних правовідносин не застосовується.

Тому в цій частині судове рішення суду апеляційної інстанції, залишене без змін судом касаційної інстанції, про перегляд якого подано заяву, підлягає скасуванню із залишенням у силі рішення суду першої інстанції в частині визнання недійсним пункту 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», щодо передачі в іпотеку майнових прав на не закінчену будівництвом спірну квартиру, зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження її іпотекою.

Водночас відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість - об'єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав є не «чуже майно», а також не відносяться до прав власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги, визнаються майновими.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист цих прав здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний механізм, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на окремі об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

У справі, яка переглядається, позивач виконав свої грошові зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги на перехід права власності на об'єкт будівництва або для набуття майнових прав на цей об'єкт.

Проте в позивача право власності на спірну квартиру не виникло. Порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність». За змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Ураховуючи вищезазначене, суд апеляційної інстанції, з висновками якого погодився й касаційний суд, обґрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання за позивачем майнових прав на об'єкт інвестування на підставі статей 331, 392 ЦК України.

Такий висновок відповідає нормам матеріального права, тому підстави для скасування судового рішення в цій частині відсутні.

Керуючись пунктами 1, 4 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої статті 3603 , частиною першою статті 3604 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву ОСОБА_7 задовольнити частково.

Рішення Апеляційного суду Одеської області від 30 червня 2015 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 листопада 2015 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_7 про визнання недійсним пункту 1.1 договорів іпотеки, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» 1, 2 та 16 липня 2008 року, щодо передачі в іпотеку майнових прав на квартиру 102 загальною площею 43,01 кв. м на першому поверсі жилого будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження її іпотекою скасувати та залишити в силі в цій частині рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2014 року. У решті рішення Апеляційного суду Одеської області від 30 червня 2015 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 листопада 2015 року залишити без змін.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий Н.П. Лященко
Судді: В.І. Гуменюк В.М. Сімоненко
Л.І. Охрімчук А.Г. Ярема
Я.М. Романюк