У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 вересня 2016 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду

цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Луспеника Д.Д.,

суддів: Гулька Б.І., Журавель В.І.,

Закропивного О.В., ШтеликС.П.,

розглянувши в судовому засіданні справуза позовом ОСОБА_3 до приватного акціонерного товариства «Під ключ», публічного акціонерного товариства «Артем-Банк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пестич Лариса Василівна, комунальне підприємство «Житомирбудзамовник», товариство з обмеженою відповідальністю «Під ключ», про визнання договору іпотеки майнових прав частково недійсним, зобов'язання вчинити певні дії за касаційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 6 жовтня 2015 року та ухвалу апеляційного суду м. Києва від 17 грудня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У червні 2015 року ОСОБА_3 звернувся до суду з вищевказаним позовом, посилаючись на те, що 29 травня 2009 року між ним та приватним підприємством «Під ключ», правонаступником якого є приватне акціонерне товариство «Під ключ» (далі - ПрАТ «Під ключ»), укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Позивач указував про те, що рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно реєстраційної служби головного управління юстиції у м. Києві від 26 травня 2015 року йому було відмовлено у державній реєстрації права власності на вищевказану квартиру, оскільки в єдиному реєстрі заборони відчуження об'єктів нерухомого майна зареєстрована заборона на будинок АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки від 14 грудня 2007 року, сторонами якого є Управління державної охорони України та комунальне підприємство «Житомирбудзабудовник» (далі - КП «Житомирбудзабудовник»).

Вважав, що зазначений вище договір іпотеки у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку», у редакції, яка була чинною на момент укладення договору іпотеки, оскільки майнові права не могли бути предметом іпотеки.

З урахуванням наведеного ОСОБА_3 просив визнати договір іпотеки від 14 грудня 2007 року у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 недійсним, зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пестич Л.В. зняти заборону відчуження вказаної квартири.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 6 жовтня 2015 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду м. Києва від 17 грудня 2015 року, у задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено.

У касаційній скарзі ОСОБА_3, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення скасувати й ухвалити нове рішення, яким його позов задовольнити.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_3, суд першої інстанції виходив із того, що відсутні визначені ч. 1 ст. 215 ЦК України правові підстави для визнання недійсним вищевказаного іпотечного договору у частині передачі в іпотеку майнових прав на спірну квартиру.

Апеляційний суд погодився з такими висновками суду першої інстанції, зазначивши також про те, що між банком та забудовником укладено іпотечний договір на забезпечення виконання договору про організацію спорудження вищевказаних об'єктів будівництва, а відтак між сторонами існує іпотечний борг, отже до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» як спеціального закону, що містить норми щодо укладення договору іпотеки, предметом якого можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. Поняття іпотека майнових прав і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у Законі України «Про іпотеку» на момент виникнення спірних правовідносин були відсутні.

Проте повністюпогодитись із таким висновком судів не можна.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати.

Таким вимогам закону судові рішення не відповідають.

Судом установлено, що 10 жовтня 2007 року між комунальним підприємством «Житомирбудзабудовник», як замовником, та ПрАТ «Під ключ», як генеральним підрядником, укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво, за умовами якого генеральний підрядник зобов'язався збудувати й передати замовнику житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями, підземною автостоянкою по АДРЕСА_1

14 грудня 2007 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Артем-Банк», правонаступником якого є публічне акціонерне товариство «Артем-Банк» (далі - ПАТ «Артем-Банк»), та Управлінням державної охорони України, КП «Житомирбудзабудовник» укладено договір № 1 про організацію спорудження об'єктів будівництва по АДРЕСА_1

14 грудня 2007 року між Управлінням державної охорони України, КП «Житомирбудзабудовник» та ПАТ «Артем-Банк» укладено договір іпотеки, на забезпечення належного виконання зобов'язання за договором від 14 грудня 2007 року про організацію спорудження об'єктів будівництва. Предметом даного договору іпотеки були майнові права на об'єкт будівництва по АДРЕСА_1

29 травня 2009 року між ПрАТ «Під ключ» та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого ОСОБА_3 придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_2.

24 грудня 2010 року житловий будинок по АДРЕСА_1 зданий в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом відповідності інспекції державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва.

26 квітня 2012 року між Управлінням державної охорони України, КП «Житомирбудзабудовник» та товариством з обмеженою відповідальності «Під ключ» (далі - ТОВ «Під ключ») укладено договір про заміну сторони у зобов'язанні, за умовами якого КП «Житомирбудзабудовник» передало, а ТОВ «Під ключ» прийняло на себе обов'язки комунального підприємства за договором про спільну діяльність у будівництві від 5 вересня 2006 року.

3 грудня 2012 року між ПрАТ «Під ключ» та ОСОБА_3 складено акт про здійснення остаточних розрахунків, а саме ОСОБА_3 сплатив повну суму за вищевказану квартиру, про що товариством було видано ОСОБА_3 довідку від 3 грудня 2012 року.

14 серпня 2013 року ТОВ «Під ключ» листом повідомило ПАТ «Артем-Банк» про те, що квартири АДРЕСА_1 не реалізовані.

3 квітня 2015 року ОСОБА_3 звернувся до реєстраційної служби головного управління юстиції у м. Києві з заявою про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно реєстраційної служби головного управління юстиції у м. Києві від 26 травня 2015 року ОСОБА_3 відмовлено у державній реєстрації права власності на вищевказану квартиру, оскільки у єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна зареєстрована заборона на будинок АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки від 14 грудня 2007 року.

Разом з тим суди не звернули уваги на таке.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Судом установлено, що спірний договір іпотеки майнових прав на незавершений об'єкт будівництва укладений між сторонами 14 грудня 2007 року, тобто до набуття чинності наведеного вище Закону України.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постановах від 4 вересня 2013 року № 6-72 цс 13, від 2 грудня 2015 року № 6-1502цс15, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України.

Ураховуючи викладене, судиу порушення вищевказаних вимог закону, ст. ст. 212-214, 303, 315 ЦПК України не звернули увагу, що висновок про те, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» як спеціального закону є таким, що суперечить як Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», так і правовій позиції Верховного Суду України, а, отже, є порушенням вимог ст. 360-7 ЦПК України.

Судом установлено, що згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 29 травня 2009 року позивач виконав взяті на себе зобов'язання й оплатив у повному обсязі вартість спірної квартири, що підтверджується актом про здійснення остаточних розрахунків від 3 грудня 2012 року та довідкою від 3 грудня 2012 року. Таким чином, позивач набув майнових прав на вищевказану квартиру, що не заперечується сторонами.

Отже, суди у порушення зазначених вимог закону належним чином не дослідили, чи відповідає спірний договір іпотеки вимогам Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на момент його укладення та відповідно до ст. ст. 203, 215 ЦК України, чи є такий правочин дійсним. Крім того, суди не звернули увагу на те, що позивач у повному обсязі виконав взяті на себе зобов'язання за зазначеним вище договором купівлі-продажу майнових прав та не встановили, чи є така обставина підставою для виникнення юридичних фактів для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва.

Крім того, суд першої інстанції не звернув уваги на те, що позивачем заявлено позовні вимоги до приватного нотаріуса, а згідно положень ЦПК України вимога може бути заявлена лише до відповідача. У порушення норм п. 2 ч. 6 ст. 130 ЦПК України суд не вирішив питання про склад осіб, які братимуть участь у справі. При цьому процесуальний статус відповідача і третьої особи, в якості якої залучено приватного нотаріуса, є різним, впливає на можливість реалізації прав та покладання обов'язків.

За таких обставин, коли фактичні обставини, від яких залежить правильне вирішення справи, не встановлені, судові рішення не відповідають вимогам ст. 213 ЦПК України, зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для їх скасування із передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 6 жовтня 2015 року та ухвалу апеляційного суду м. Києва від 17 грудня 2015 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий Д.Д. Луспеник

Судді: Б.І. Гулько

В.І.Журавель

О.В.Закропивний

С.П.Штелик