АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 547/90/16-ц Номер провадження 22-ц/786/1127/16Головуючий у 1-й інстанції Любицький В.О. Доповідач ап. інст. ОСОБА_1
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 травня 2016 року м. Полтава

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Полтавської області в складі:

Головуючого судді: Одринської Т.В.;

Суддів: Винниченка Ю.М., Дорош А.І.

При секретарі: Коротун І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «Семаль» на рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 02 березня 2016 року по справі за позовом ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «Семаль» до ОСОБА_3, Фермерського господарства «Журавель», третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Семенівське районне управління юстиції, про визнання договору оренди землі поновленим, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень -

В С Т А Н О В И Л А :

У лютому 2016 року позивач ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «Семаль» (далі - ТОВ «Семаль») звернулось до суду з вищезазначеним позовом. Позовні вимоги обґрунтовував тим, що користуючись земельною ділянкою на підставі договору оренди землі, укладеного з відповідачем по справі ОСОБА_3 11.02.2008 року та зареєстрованого 22.07.2010 року, та у звязку із закінченням строку його дії 22.07.2015 року, з метою подальшого користування земельною ділянкою, ТОВ «Семаль» направило по пошті відповідачу по справі 17.06.2015 року лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі на новий строк на умовах, визначених в додатковій угоді, та саму додаткову угоду. Однак, відповідач по справі ОСОБА_3 про свою згоду чи відмову у продовженні договору оренди землі з ТОВ «Семаль» останньому відповідної заяви не направила, а усно повідомила про свою відмову від продовження дії договору. Крім того, відповідач по справі ОСОБА_3 уклала договір оренди належної їй земельної ділянки із ФГ «Журавель».

Позивач вказував, що оскільки зазначені дії відповідача ОСОБА_3 не відповідають вимогам діючого законодавства та порушують права орендаря ТОВ «Семаль» на переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, тому просив визнати договір оренди землі від 11.02.2008 року укладений між ОСОБА_3 та ДП «Семаль», який зареєстрований 22.07.2010 року за № 68 Семенівським районним відділом ПРДДП «Центр ДЗ» поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, а додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 11.02.2008 року між ОСОБА_3 та ДП «Семаль» укладеною; визнати договір оренди землі №6 від 23.07.2015 року укладений між ОСОБА_3 та ФГ «Журавель» недійсним; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 23082166 від 23.07.2015 року про проведення державної реєстрації іншого речового права (права оренди земельної ділянки), на земельну ділянку, що розташована, Полтавська область, Семенівський район, Горошинська сільська рада, кадастровий № :00:005:0038, за субєктом ФГ «Журавель»; стягнути з відповідача ОСОБА_3, 4134 грн. судового збору.

Рішенням Семенівського районного суду Полтавської області в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «Семаль» до ОСОБА_3, Фермерського господарства «Журавель», третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Семенівське районне управління юстиції, про визнання договору оренди землі поновленим, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень відмовлено.

З даним рішенням суду не погодилосьОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «Семаль» та подало на нього апеляційну скаргу, в якій просили рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 02 березня 2016 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ТОВ «Семаль» задовольнити. Вважає, що рішення місцевого суду є незаконним та необґрунтованим та винесене з порушенням норм матеріального та процесуального права, а тому підлягає скасуванню з підстав викладених в апеляційній скарзі.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення сторін, що зявилися, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступних підстав.

У відповідності з ч.3 ст. 10, ч.1ст.11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу позовних вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч. 1 ст. 303 ЦПК України, під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції.

Відповідно до п.2 ч.1 ст. 307 ЦПК України, за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції апеляційний суд має право скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове рішення по суті позовних вимог.

Згідно п.4 ч.1 ст. 309 ЦПК України, підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, що між ДП «Семаль», яке реорганізовано в ТОВ «Семаль», і яке являється його правонаступником, та відповідачем по справі ОСОБА_3 11 лютого 2008 року було укладено договір оренди належної останній на праві власності земельної ділянки площею 1,84 га, відповідно до Державного акту на право приватної власності на землю серія І-ПЛ № 028604 від 05.12.2001 року, терміном на 5 років. Зазначений договір оренди землі зареєстрований Семенівським районним відділом ПРДДГ «Центр ДЗК» 22 липня 2010 року.

В звязку із закінченням строку дії зазначеного договору оренди землі, який закінчувався 22 липня 2015 року, рахуючи з дня його державної реєстрації, позивачем ТОВ «Семаль» листом-повідомленням від 17 червня 2015 року за № 354 повідомлено відповідача ОСОБА_3 про його намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк на умовах, визначених в додатковій угоді, яка додавалась до зазначеного листа-повідомлення.

Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення та опису до поштового відправлення, зазначені вище лист-повідомлення та додаткова угода до договору оренди землі від 11 лютого 2008 року були отримані відповідачем по справі ОСОБА_3 26 червня 2015 року.

Судом по справі також встановлено, що в свою чергу відповідач ОСОБА_3 направила на імя директора ТОВ «Семаль» заяву від 26.05.2015 року про небажання продовжувати на новий строк договірні відносини щодо оренди належної їй земельної ділянки із ТОВ «Семаль» у звязку із закінченням строку дії договору оренди землі.

Зазначена заява відповідача ОСОБА_3 була зареєстрована в ТОВ «Семаль» за вхідним №54 від 23 червня 2015 року.

З матеріалів справи також вбачається, що 23 липня 2015 року між відповідачем ОСОБА_3, як орендодавцем, та відповідачем по справі ФГ «Журавель», як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки площею 1,84 га, яка належить на праві власності відповідачу ОСОБА_3 і яка раніше знаходилась у користуванні позивача по справі ТОВ «Семаль» на підставі договору оренди земельної ділянки від 11 лютого 2008 року. Зазначений договір земельної ділянки від 23 липня 2015 року зареєстрований реєстраційною службою Семенівського РУЮ Полтавської області 23 липня 2015 року.

Земельна ділянка, що належить відповідачу ОСОБА_3, на даний час знаходиться в користуванні позивача по справі ТОВ «Семаль».

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог ТОВ «Семаль», суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди землі від 11 лютого 2008 року закінчив свою дію в звязку із закінченням строку, на який його укладено і відповідно відповідач по справі ОСОБА_3 мала право на укладення договору оренди належної їй земельної ділянки із відповідачем по справі ФГ «Журавель», який був укладений 23 липня 2015 року, тобто наступного дня після закінчення строку дії договору оренди землі від 11 лютого 2008 року, укладеного відповідачем ОСОБА_3 з позивачем ТОВ «Семаль», а тому підстави для задоволення позову відсутні.

Проте, з таким висновком суду колегія суддів не може погодитись виходячи з наступних підстав.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України Про оренду землі визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України Про оренду землі під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином, обєктом оренди є земельна ділянка.

За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно з нормою статті 79-1 ЗК України земельна ділянка набуває ознак обєкта цивільних прав з моменту її сформування, тобто з моменту присвоєнням їй кадастрового номера. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.

Разом із тим, положення статті 79-1 ЗК України, статті 3 Закону України Про оренду землі, щодо визначення обєкта оренди поширюється на відносини щодо оренди земельної частки (паю) з урахуванням певних особливостей.

Так, розділом IX Перехідні положення Закону України Про оренду землі закріплено право громадян власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Таким чином, законодавством передбачено право оренди земельних часток (паїв) єдиним масивом (полем) згідно зі схемою поділу земель, без установлення меж кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Як установлено судом, саме із цих підстав укладено договір оренди землі від 11 лютого 2008 року між ТОВ «Семаль» і ОСОБА_3.

Пунктом 8 цього договору передбачалося, що даний договір укладено на 5 років, та після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України Про оренду землі.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України Про оренду землі фактично обєднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій пятій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України Про оренду землі, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із частинами першою пятою статті 33 Закону України Про оренду землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України Про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі, необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб.

Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди з ТОВ «Семаль» укладено сторонами 11.02.2008 року, тобто сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах, та з цього часу розпочався строк дії договору. Таким чином, його строк визначений цим договором в 5 років, закінчився 11.02.2013 року.

Так, згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Так, вільне волевиявлення учасника правочину, передбачене статтею 203 ЦК України, є важливим чинником, без якого неможливе укладення договору оренди земельної ділянки. Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. У момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Така правова позиція сформульована у постанові Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162ц13, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів при виборі правової норми, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Враховуючи, що від орендодавця відмови в поновленні договору на новий строк у встановлений законом строк не надійшло, відповідно до ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» даний договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

З цих підстав позовні вимоги ТОВ «Семаль» про визнання договору оренди землі від 11.02.2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Семаль» який зареєстрований (укладений) з 22 липня 2010 року поновленим на той самий строк (5 років, до 22 липня 2020 року) і на тих самих умовах задоволенню не підлягають.

Оскільки, строк дії договору оренди між ТОВ «Семаль» та ОСОБА_3 поновлено з 13.02.2013 року на 5 років, тобто до 13.02.2018 року, тому укладений з ФГ «Журавель» договір оренди порушує права позивача та є недійсним. В цій частині позовні вимоги підлягають задоволенню.

Щодо позовних вимог про скасування реєстрації прав та їх обтяжень за № 23082166 від 23.07.2015 року про проведення державної реєстрації іншого речового права (права оренди земельної ділянки) за субєктом ФГ «Журавель» слід зазначити наступне.

Рішення суду про визнання договору оренди землі від 23.07.2015 року, укладеного між ОСОБА_3 та ФГ «Журавель» є підставою для звернення позивача до відповідного органу про скасування реєстрації договору. Тому, в цій частині позовні вимоги задоволенню не підлягають.

В матеріалах справи відсутні дані, про те, що позивач звертався з відповідною заявою до відповідача Семенівського районного управління юстиції. Рішення про відмову в скасуванні реєстрації підлягає розгляду по правилам КАС України.

Враховуючи вищевикладені обставини, колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «Семаль» та скасування рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 02 березня 2016 року зухваленням нового рішення про часткове задоволення позовних вимог ТзОВ «Семаль».

Керуючись ст.ст. 307, п.3,4 ст.309, 314,316 ЦПК України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «Семаль» - задовольнити частково.

Рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 02 березня 2016 року - скасувати. Ухвалити нове рішення.

Позовні вимоги ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «Семаль» до ОСОБА_3, Фермерського господарства «Журавель», третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Семенівське районне управління юстиції, про визнання договору оренди землі поновленим, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень задовольнити частково.

Визнати договір оренди землі №6 від 23.07.2015 року укладений між ОСОБА_3 (ін.№ НОМЕР_1) та ФГ «Журавель» () (право оренди земельної ділянки зареєстрованого згідно рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень № 23082166 від 23.07.2015 року державного реєстратора реєстраційної служби Семенівського районного управління юстиції Полтавської області ОСОБА_4, номер запису про інше речове право: 10518893) недійсним.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 (ІНФОРМАЦІЯ_1, ін. № НОМЕР_1) та ФГ «Журавель» () на користь ТОВ «Семаль» (ін.№ 31432663) в рівних частинах 8 681 грн. 40 коп. судового збору, по 4 340 грн. 70 коп. з кожного.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено протягом двадцяти днів шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ.

Головуючий суддя : /підпис/ ОСОБА_1

Судді: /підпис/ ОСОБА_5 /підпис/ ОСОБА_6

Суддя Апеляційного суду

Полтавської області ОСОБА_1

З оригіналом згідно: