Справа №574/1381/15-ц Головуючий у суді у 1 інстанції - Комлєва В. С.
Номер провадження 22-ц/788/1227/16 Суддя-доповідач - Собина О. І.
УХВАЛА

і м е н е м У к р а ї н и

11 серпня 2016 року м. Суми

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Сумської області в складі:

головуючого-судді - Собини О. І.,

суддів - Левченко Т. А. , Ткачук С. С. ,

з участю секретаря судового засідання - Чуприни В.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні апеляційного суду Сумської області цивільну справу за апеляційною скаргою представника товариства з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Вектор Плюс» - Павлів Юлії Вікторівни

на рішення Буринського районного суду Сумської області від 19 травня 2016 року

у справі за позовом ОСОБА_4 до товариства з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Вектор Плюс», товариства з обмеженою відповідальністю «Макфест», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни

про визнання правочинів недійсними,-

в с т а н о в и л а:

03 грудня 2015 року ОСОБА_4 звернувся з позовом до місцевого суду і просив ухвалити рішення, яким визнати недійсним договір купівлі - продажу земельної ділянки від 26.11.2015 р. № 1147, укладений між ТОВ"Факторингова компанія "Вектор Плюс" та ТОВ "Макфест", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвою А.М.; визнати недійсним договір купівлі - продажу нежитлового приміщення від 26.11.2015 року № 1145, укладений між ТОВ "Факторингова компанія "Вектор Плюс" та ТОВ "Макфест" посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвою А.М.; визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої А.М. № 26519560 від 26.11.2015 року про державну реєстрацію права власності ТОВ "Макфест" на нерухоме майно - земельну ділянку площею 0,1692 га, кадастровий номер: НОМЕР_1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1; визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої А.М. № 26519327 від 26.11.2015 року про державну реєстрацію права власності ТОВ "Макфест" на нерухоме майно - нежитлове приміщення, загальною площею 1541,1 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1; зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєву А.М. внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості (записи) про скасування її рішення № 26519560 від 26.11.2015 року та про скасування запису про державну реєстрацію права власності ТОВ "Макфест" на нерухоме майно - земельну ділянку площею 0,1692 га, кадастровий номер: НОМЕР_1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1; зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєву А.М. внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості (записи) про скасування її рішення № 26519327 від 26.11.2015 року та про скасування запису про державну реєстрацію права власності ТОВ "Макфест" на нерухоме майно - нежитлове приміщення, загальною площею 1541,1 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та стягнути з відповідачів понесені судові витрати.

Рішенням Буринського районного суду Сумської області від 19 травня 2016 року позовні вимоги задоволено частково і визнано недійсним договір купівлі - продажу земельної ділянки площею 0,1692 га, кадастровий номер: НОМЕР_1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладений між ТОВ "Факторингова компанія "Вектор Плюс" () та ТОВ "Макфест" (), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвою А.М. 26 листопада 2015 року за р.№1147. Визнано недійсним договір купівлі - продажу нежитлового приміщення загальною площею 1541,1 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладений між ТОВ "Факторингова компанія "Вектор Плюс"() та ТОВ "Макфест" (), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвою А.М 26 листопада 2015 року за р.№ 1145.

Скасовано державну реєстрацію права власності ТОВ "Макфест" на нерухоме майно - земельну ділянку площею 0,1692 га, кадастровий номер: НОМЕР_1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, вчинену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвою А.М. на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого вказаним приватним нотаріусом 26.11.2015 року за р.№1147, з поновленням реєстрації права власності за ОСОБА_6 та ОСОБА_4 на підставі ухвали Буринського районного суду Сумської області від 28.08.2012 року. Скасовано державну реєстрацію права власності ТОВ "Макфест" на нерухоме майно - нежитлове приміщення, загальною площею 1541,1 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, вчинену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвою А.М. на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченого вказаним приватним нотаріусом 26.11.2015 року за р.№1145, з поновленням реєстрації права власності за ОСОБА_6 та ОСОБА_4 на підставі ухвали Буринського районного суду Сумської області від 28.08.2012 року.

В задоволенні іншої частини позову відмовлено.

Стягнуто із ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» та ТОВ «Макфест» на користь ОСОБА_4 6890 грн. 20 коп. повернення судового збору в дольовому порядку - по 3445 грн. 10 коп. з кожного.

Звільнено Кобелєву А.М. від цивільної відповідальності.

На зазначене рішення суду представник ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» - Павлів Ю.В. подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

В доводах апеляційної скарги зазначає, що оспорювані договори укладені з додержанням вимог передбачених ст.35 Закону України «Про іпотеку». Також вважає, що відповідач виконав вимоги ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та повідомив ОСОБА_4 та ОСОБА_6 у тридцятиденний строк про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, а тому мав право укладати договір відчуження іпотечного майна, як це передбачено умовами іпотечного договору.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, доводи представника відповідача ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс», заперечення представника позивача, вивчивши матеріали справи і перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав:

Згідно зі ст. 308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.

Місцевим судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що позивач ОСОБА_4 за договорами купівлі-продажу від 19 вересня 2007 року придбав у ОСОБА_7 земельну ділянку площею 0,1748 га, розташовану в АДРЕСА_1, надану для роздрібної торгівлі та комерційних послуг, кадастровий номер НОМЕР_1, а також розташоване на цій земельній ділянці нежитлове приміщення магазину «Універмаг» під літ. «А-3», загальною площею 1541,1 кв.м, (т.с.1,а.с.47-48).

Цього ж дня, 19 вересня 2007 року, між ОСОБА_4 та ЗАТ "Тас-Інвестбанк" був укладений кредитний договір № 984-Ф/ІП-2 за умовами якого позивач одержав кредит у розмірі 700 000 доларів США, із строком повернення кредиту, починаючи з жовтня 2008 року відповідно до графіку погашення кредиту з датою повного повернення до 18 вересня 2018 року. Одночасно, на забезпечення виконання зобов'язань позичальником, сторонами укладено іпотечний договір № 984-Ф/ІП-2 від 19 вересня 2007 року. Предметом іпотеки стали: земельна ділянка площею 0,1748 га, розташована за адресою: АДРЕСА_1 та нежитлове приміщення магазину "Універмаг" літера "А-3", загальною площею 1541,1 кв.м., що знаходиться за цією ж адресою (т.1, а.с.6-12, 67-70).

За п.п.п.п. 4.1, 4.2, 4.2.1, 4.4.2 укладеного між сторонами Іпотечного договору Іпотекодержатель набував право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадках, передбачених Законом України «Про іпотеку» та (або) Іпотечним договором, а також у інших випадках передбачених цим договором і звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється за вибором Іпотекодержателя або шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання Основного зобов'язання у порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку» або шляхом продажу Іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст.38 Закону України «Про іпотеку».

Ухвалою Буринського районного суду Сумської області від 28 серпня 2012 року було затверджено мирову угоду, укладену між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 про поділ спільного майна подружжя і визнано за ОСОБА_6 право власності на 2/3 частини земельної ділянки площею 0,1748 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 та нежитлове приміщення магазину "Універмаг" літера "А-3", загальною площею 1541,1 кв.м., що знаходиться за цією ж адресою, а за ОСОБА_4 визнано право власності на 1/3 частку зазначеного нерухомого майна. Дана обставина підтверджується ухвалою суду та Витягом про державну реєстрацію прав (т.1 а.с.43-45).

У подальшому правонаступником ЗАТ "Тас-Інвестбанк" за кредитним договором виступило ЗАТ "Сведбанк Інвест", яке згодом реорганізовано шляхом приєднання до ПАТ "Сведбанк".

28 листопада 2012 року між ПАТ "Сведбанк" і ТОВ "Факторинговою компанією "Вектор Плюс" було укладено Договір про відступлення прав за іпотечними договорами, відповідно до п.1.1., п 1.3 якого сторони домовились, що разом з відступленням прав вимоги заборгованостей по кредитних договорах від боржників, що здійснюється на підставі договору факторингу від 28 листопада 2012 року №15 укладеного між сторонами, одночасно відступаються права вимоги за іпотечними договорами, які визначені цим договором. З моменту набуття чинності цим договором до нового іпотекодержателя переходять усі права і зобов'язання первісного іпотекодержателя як сторони, що іменується «Іпотекодержатель» у зобов'язаннях які виникли на підставі іпотечних договорів, в обсязі і на умовах, що існують на момент набрання чинності цим договором (т.с.1,а.с.13-14,78).

У серпні 2015 року ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» звернулося до Ленінського районного суду м.Полтави із позовом до ОСОБА_4 про стягнення заборгованості в сумі 23720 грн.65 коп. та 674776,14 доларів США за кредитним договором № 984-Ф від 19.09.2007 року, а відповідач, в свою чергу, звернувся із зустрічним позовом про визнання кредитного договору припиненим з 20 вересня 2011 року. Рішенням Ленінського районного суду м. Полтави від 12 лютого 2016 року в задоволенні первісного позову відмовлено, а зустрічний позов задоволено і визнано кредитний договір №984-Ф від 19 вересня 2007 року укладений між ЗАТ «Тас-Інвестбанк» та ОСОБА_4 припиненим з 20 вересня 2014 року (т.с.1,а.с.295-298). За апеляційною скаргою ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» рішення місцевого суду було переглянуто в апеляційному порядку і ухвалою апеляційного суду Полтавської області від 5 травня 2016 року апеляційну скаргу було відхилено, а рішення місцевого суду залишено без змін (т.1 а.с.299-302).

Також ОСОБА_4 звернувся до Буринського районного суду Сумської області з позовом про визнання іпотеки припиненою і за його заявою про забезпечення позову ухвалою суду від 18 листопада 2015 року було заборонено ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» вчинювати будь-які дії щодо набуття права власності, відчуження або передачі іншим особам предмета іпотеки (т.1а.с.19-20).

Незважаючи на вчинені судом заходи забезпечення позову, відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 26 листопада 2015 року ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» продало, а ТОВ «Макфест» купило земельну ділянку площею 0,1692 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер НОМЕР_1 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (т.с.1,а.с.65-66). Також, відповідно до договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 26 листопада 2015 року ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» продало, а ТОВ «Макфест» купило нежитлове приміщення магазину «Універмаг» що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (т.с.1,а.с. 139-140).

Вказані договори купівлі-продажу посвідчила приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кобелєва А.М. і нею ж були унесені відповідні відомості до державного реєстру речових прав на нерухоме майно і дані обставини підтверджуються копіями договорів купівлі-продажу та копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єктів нерухомого майна від 27.11.2015 року.

Колегія суддів погоджується з висновками місцевого суду про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог щодо визнання недійсними укладених правочинів, оскільки вони укладені відповідачами з порушенням вимог законодавства, що порушує права та законні інтереси власників нерухомого майна.

При цьому колегія суддів виходить з того, що відповідно до ст. 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Також відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Зазначений порядок відчуження предмета іпотеки Іпотекодержателем для задоволення його вимог передбачений і підпунктами 2.7 - 2.13 пункту 2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22.02.2012 року.

Аналізуючи вищезазначені норми права, колегія суддів вважає, що у випадку порушення основного зобов'язання іпотекодержатель спочатку надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення, а у випадку залишення даної вимоги без задоволення, іпотекодержатель, прийнявши рішення про відчуження предмету іпотеки, за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу повинен письмово повідомити іпотекодавця про свій намір укласти договір відчуження майна.

Судом першої інстанції було всебічно і повно перевірено заперечення представника відповідача ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» щодо направлення позивачу, як іпотекодавцю письмових вимог про усунення порушення та письмових повідомлень про намір укласти договір купівлі-продажу іпотечного майна направлення яких передбачено ст.ст. 35, 38 Закону «Про іпотеку» і судом з достовірністю було встановлено, що такі письмові вимоги та повідомлення позивачу не надсилались.

Крім того, як вбачається з матеріалів цивільної справи, відповідачем ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» лише 26 листопада 2015 року було прийняте рішення про продаж нерухомості, а саме нежитлового приміщення та земельної ділянки, розташованих АДРЕСА_1, що підтверджується протоколом загальних зборів учасників ТОВ «Факторингова компанія «ВекторПлюс» (т.1 а.с.100). Цього ж дня відповідач уклав договір із суб'єктом оціночної діяльності, який в той же день, без виїзду в місто Буринь, провів оцінку вартості майна, що підтверджується Висновком про вартість об'єкта незалежної оцінки, знайшов покупця на майно і в цей же день були укладені та посвідчені договори купівлі-продажу спірного нерухомого майна (т.1 а.с.65, 139, 177 ).

Такі дії відповідача свідчать про відсутність у нього наміру в 30-денний строк до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомляти позивача, як іпотекодавця, про свій намір укласти цей договір.

В порушення вимог передбачених ст.ст. 10, 60 ЦПК України відповідачем не було надано належних та допустимих доказів на спростування доводів позивача у справі.

Стаття 13 ЦК України встановлює, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Недотримання даних вимог під час укладання правочину, тягне за собою його недійсність, відповідно до вимог ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Оскільки оспорювані правочини укладені з порушенням вимог передбачених ст.ст.35, 38 Закону України «Про іпотеку», тому місцевий суд обґрунтовано прийшов до висновку про задоволення вимог позивача про визнання їх недійсними.

Також місцевий суд прийшов до обґрунтованого висновку про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю «Макфест» на підставі цих недійсних правочинів з поновленням реєстрації права власності за фактичними власниками.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду і не містять нових даних, які б давали підстави для скасування оскаржуваного рішення. Правильно встановивши фактичні обставини справи, суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому апеляційну скаргу необхідно відхилити.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 308, 313 - 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів -

у х в а л и л а:

Апеляційну скаргу представника товариства з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Вектор Плюс» - Павлів Юлії Вікторівни відхилити.

Рішення Буринського районного суду Сумської області від 19 травня 2016 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення і з цього дня на неї може бути подана касаційна скарга безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий -

Судді -