Номер провадження: 22-ц/785/4326/16
Головуючий у першій інстанції Жуган Л. В.
Доповідач Вадовська Л. М.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.08.2016 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого - Вадовської Л.М.,

суддів - Ващенко Л.Г.,

Плавич Н.Д.,

при секретарі - Сібовій А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Жилстрой», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», за участю третіх осіб Одеської міської ради, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеси Володимирівни про визнання частково недійсними іпотечних договорів, зняття заборони відчуження та виключення з реєстру запису про обтяження за апеляційною скаргою публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 26 січня 2016 року, -

в с т а н о в и л а :

Позивач ОСОБА_3, звернувшись 16 жовтня 2014 року до суду з вищеназваним позовом, вказала, що 10 вересня 2008 року уклала з ТОВ «Альянс-Жилстрой» договір №111Р/5-7 від 10 вересня 2008 року резервування приміщення - однокімнатної квартири НОМЕР_1 площею 43,52 кв.м, що знаходиться по АДРЕСА_1, 10 вересня 2008 року уклала договір комісії №Б-218/2008 щодо купівлі цінних паперів ТОВ «Альянс-Жилстрой» на суму 261120,00 грн. Позивач зазначила, що свої зобов'язання перед ТОВ «Альянс-Жилстрой» виконала, сплативши 24 вересня 2008 року грошові кошти в сумі 261120,00 грн., однак незважаючи на це, може як інвестор втратити право на проінвестоване житло, оскільки ТОВ «Альянс-Жилстрой» вчинив дії по передачі АКБ СР «Укрсоцбанк» в забезпечення кредитних зобов'язань майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі й на проінвестовану квартиру НОМЕР_1 в комплексі 10-16 поверхових житлових будинків, що споруджуються в АДРЕСА_1. Позивач ОСОБА_3 після уточнення 5 січня 2016 року вимог просила визнати недійсним пункт 1.1 іпотечного договору НОМЕР_1-07/201 від 1 липня 2008 року, укладеного між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Жилстрой», в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_1 в комплексі 10-16 поверхових житлових будинків, що споруджуються по АДРЕСА_1; визнати недійсним пункт 1.1 Іпотечного договору №02-10/2632 від 2 липня 2008 року, укладеного між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Жилстрой», в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_1 в комплексі 10-16 поверхових житлових будинків, що споруджуються по АДРЕСА_1; визнати недійсним пункт 1.1 іпотечного договору №02-10/3013 від 16 липня 2008 року, укладеного між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Жилстрой», в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_1 в комплексі 10-16 поверхових житлових будинків, що споруджуються по АДРЕСА_1; зняти заборону відчуження на квартиру НОМЕР_1 в комплексі 10-16 поверхових житлових будинків, що споруджуються по АДРЕСА_1, та виключити з Державного реєстру іпотек запис про обтяження квартири іпотекою (т.1 а.с.3-16, т.2 а.с.22-31).

Відповідач ПАТ «Укрсоцбанк» позов не визнав (т. 1 а.с.119-125).

Відповідач ТОВ «Альянс-Жилстрой» позов не визнав.

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 26 січня 2016 року позов задоволено (т.2 а.с.55-62).

В апеляційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк» просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення про відмову в позові.

Неправильність рішення суду мотивовано невідповідністю висновків суду обставинам справи, неправильним застосуванням норм матеріального права, порушенням норм процесуального права.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, заслухавши пояснення, дослідивши докази, колегія суддів дійшла висновку про відхилення апеляційної скарги з наступних підстав.

Встановлено, що рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради від 22 лютого 2006 року №173 дано згоду ТОВ «Альянс-Жилстрой» на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для проектування й будівництва комплексу 10-16 поверхових житлових будинків за адресою: АДРЕСА_1 Рішенням Одеської міської ради від 4 липня 2007 року №1511-У проект землеустрою затверджено, земельну ділянку надано в оренду. 23 серпня 2007 року між Одеською міською радою та ТОВ «Альянс-Жилстрой» укладено договір оренди земельної ділянки площею 3842 кв.м, що знаходиться в АДРЕСА_1 для проектування та будівництва комплексу 10-16 поверхових житлових будинків (т.1 а.с.55, 56-57, 58, 59-64).

Між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Жилстрой» укладено іпотечний договір НОМЕР_1-07/201 від 1 липня 2008 року, за умовами якого ТОВ «Альянс-Жилстрой» в якості забезпечення виконання своїх зобов'язань за Генеральним договором про співробітництво НОМЕР_1-07/200, що укладений між сторонами та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 1 липня 2008 року, також відповідними договорами купівлі-продажу безпроцентних (цільових) іменних облігацій, що є його невід'ємними частинами, передано в іпотеку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, що знаходяться, зокрема, в комплексі 10-16 поверхових житлових будинків, що споруджується по АДРЕСА_1 (т.1 а.с.31-38).

Між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Жилстрой» укладено іпотечний договір №02-10/2632 від 2 липня 2008 року, за умовами якого ТОВ «Альянс-Жилстрой» в якості забезпечення виконання своїх зобов'язань за договором кредиту №24-12/134, що укладений між сторонами 2 липня 2008 року, передано в іпотеку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, що знаходяться, зокрема, в комплексі 10-16 поверхових житлових будинків, що споруджуються по АДРЕСА_1 (т.1 а.с.39-46).

Між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Жилстрой» укладено іпотечний договір №02-10/3013 від 16 липня 2008 року, за умовами якого ТОВ «Альянс-Жилстрой» для забезпечення виконання своїх зобов'язань за договором кредиту №24-12/154, що укладений між сторонами 16 липня 2008 року, передано в іпотеку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, що знаходяться, зокрема, в комплексі 10-16 поверхових житлових будинків, що споруджуються по АДРЕСА_1 (т.1 а.с.47-54).

Між ОСОБА_3 та ТОВ «Альянс-Жилстрой» укладено договір №111Р/5-7 від 10 вересня 2008 року резервування приміщення - однокімнатної квартири НОМЕР_1 загальною площею 43,52 кв.м на восьмому поверсі по АДРЕСА_1 за умовами якого термін завершення будівельно-монтажних робіт визначався Ш кварталом 2009 року. Акт виконання послуг складено 10 вересня 2008 року (т.1 а.с.18-20, 23).

Між ТОВ «Альянс-Трейд» та ОСОБА_3 укладено договір комісії №Б-218/2008 від 10 вересня 2008 року щодо купівлі цінних паперів, за умовами якого ОСОБА_3 куплено 4352 шт. цінних паперів на загальну суму 261120,00 грн. Акт прийому-передачі складено 29 жовтня 2008 року, квитанцію до прибуткового касового ордеру №247 від 29 жовтня 2008 року на 225803,00 грн. видано (т.1 а.с.21-22, 24).

ОСОБА_3 сплачено 261120,00 грн. на виконання договору комісії №Б-218/2008 від 10 вересня 2008 року, 1088,00 грн. комісійної винагороди, 6000,00 грн. вартості резервування квартири за договором комісії №Б-218/2008 щодо купівлі цінних паперів від 10 вересня 2008 року та договору резервування приміщення №111/Р/5-7 від 10 вересня 2009 року (т.1 а.с.25-27).

24 вересня 2008 року ОСОБА_3 уклала з АКБ СР «Укрсоцбанк» договір кредиту №2008/694-Ф03.7/158, за умовами п.п.1.1, 1.2 якого кредитор надав позичальнику грошові кошти в сумі 14430,00 доларів США під 14% річних на строк до 2016 року на фінансування будівництва житла - однокімнатної квартири НОМЕР_1 на 8-у поверсі загальною площею 43,52кв.м, що будується в АДРЕСА_1, відповідно до договору №111Р/5-7 резервування приміщення від 10 вересня 2009 року (т.1 а.с.165-171).

24 вересня 2008 року ОСОБА_3 уклала з АКБ СР «Укрсоцбанк» договір застави цінних паперів №06-09/2078, за умовами якого ОСОБА_3 передала в заставу в якості забезпечення виконання зобов'язань за договором кредиту №2008/694-Ф03.7/158 від 24 вересня 2008 року цінні папери: п.п.1.1 - іменні цільові облігації, код випуску цінного паперу серія А №001146, емітовані ТОВ «Альянс-Жилстрой», номінальною вартістю одного цінного паперу 25 грн., кількість цінних паперів 4352 штуки, придбані заставодавцем за договором комісії №Б-218/2008 щодо купівлі цінних паперів від 10 вересня 2008 року з ТОВ «Альянс-Трейд» (т.1 а.с.172-175).

24 вересня 2008 року між ОСОБА_3 та АКБ СР «Укрсоцбанк» укладено іпотечний договір, за умовами якого ОСОБА_3 передано в іпотеку в якості забезпечення виконання зобов'язань за договором кредиту №2008/694-Ф03.7/158 від 24 серпня 2008 року майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у іпотекодавця в майбутньому, а саме майнові права у будівництві однокімнатної квартири загальною площею 43,52 кв.м, що знаходиться на 8-му поверсі об'єкту будівництва та будується за адресою: АДРЕСА_1. Іпотечний договір посвідчено 24 вересня 2008 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А.Е., зареєстровано в реєстрі за №2119. Заборону відчуження нотаріусом накладено 24 вересня 2008 року, зареєстровано в реєстрі за №2120 (т.1 а.с.176-181, 182).

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що стаття 5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів іпотеки, не визначала майнові права як предмет іпотеки, що майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно з законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені відповідні зміни до Закону України «Про іпотеку». Суд дійшов висновку, що майнові права на спірну квартиру, вартість якої була сплачена позивачем в повному обсязі за договором резервування та договором комісії щодо купівлі цінних паперів, відповідно до Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак, ТОВ «Альянс-Жилстрой» неправомірно передано в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк». Суд визнав оспорювані іпотечні договори недійсними в частині, що стосується квартири НОМЕР_1, зняв заборону відчуження на квартиру та виключив з реєстру записи про обтяження квартири іпотекою.

Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують з огляду на наступне.

Положеннями статей 1,5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений в натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. На час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки. Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно з Законом України від 25 грудня 2008 року №800-УІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, в тому числі й до Закону України «Про іпотеку».

Спірні іпотечні договори укладено 1, 2, 16 липня 2008 року. Таким чином, законодавство, чинне на час укладення договорів, не визначало майнові права як предмет іпотеки; закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, до спірних правовідносин не застосовуються. Отже, рішення суду першої інстанції в частині визнання недійсними в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_1 пункту 1.1 іпотечного договору НОМЕР_1-07/201 від 1 липня 2008 року, пункту 1.1 іпотечного договору №02-10/2632 від 2 липня 2008 року, пункту 1.1 іпотечного договору №02-10/3013 від 16 липня 2008 року, зняття заборони відчуження на квартиру НОМЕР_1 та виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження її іпотекою підлягає залишенню без змін.

Дане узгоджується з правовою позицією, викладеною Верховним Судом України в постанові №6-8цс13 від 17 квітня 2013 року, постанові №6-1502цс15 від 2 грудня 2015 року, постанові №6-2250цс15 від 10 лютого 2015 року, постанові №6-290цс16 від 16 березня 2016 року, постанові №6-289цс16 від 23 березня 2016 року, постанові №6-2994цс15 від 20 квітня 2016 року, за змістом яких договори іпотеки правомірно визнаються судами недійними, оскільки під час укладення договорів іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року №898-ІУ (в редакції, що була чинною на час укладення спірних договорів), скільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки (т.2 а.с.32-40, 110-145).

Керуючись ст.303, п.1 ч.1 ст.307, ст.308, 313, п.1 ч.1 ст.314, ст.ст.315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів -

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» відхилити.

Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 26 січня 2016 року в справі за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Жилстрой», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», за участю третіх осіб Одеської міської ради, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеси Володимирівни про визнання частково недійсними іпотечних договорів, зняття заборони відчуження та виключення з реєстру запису про обтяження - залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення.

Ухвала може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий Л.М.Вадовська

Судді Л.Г.Ващенко

Н.Д.Плавич