Справа №551/884/16-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"12" вересня 2016 р. Шишацький районний суд Полтавської області в складі:

головуючого - судді Сиволапа Д.С.,

секретаря Кулинченко О.А.,

за участю представника позивача ОСОБА_1,

відповідача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Шишаки Полтавської області цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «ім. Довженка» до ОСОБА_2, про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки виконаним і дійсним, визнання права власності на нерухоме майно,

ВСТАНОВИВ:

29 серпня 2016 року позивач ТОВ «Агрофірма «ім. Довженка» звернулось до Шишацького районного суду Полтавської області із позовом до ОСОБА_2 про визнання виконаним і дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, що розташована за адресою: Полтавська область, Шишацький район, с. Яреськи, вул. Борідька, 16 та визнання права власності на вищевказане нерухоме майно.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 21 травня 2005 року ТОВ «Агрофірма ім. Довженка» на підставі усної домовленості придбала у відповідача ОСОБА_2 для проживання працівника підприємства житловий будинок з господарськими спорудами та земельну ділянку площею 0,21 га для їх обслуговування, що знаходяться за вищевказаною адресою.

Погодившись на запропоновану ціну позивач сплатив відповідачу повну ціну житлового будинку та земельної ділянки у розмірі 15000 грн. згідно видаткового касового ордеру № 347 від 21.05.2005.

При цьому нотаріально договір купівлі-продажу посвідчений не був через відсутність у відповідача Державного акту на право власності на вказану земельну ділянку.

На виконання договору відповідач передав підприємству ключі від будинку, а також оригінали правовстановлюючих документів на будинок та земельну ділянку, знявся з реєстраційного обліку у вказаному будинку та вивіз з нього власні речі.

Незважаючи на раніше досягнуті домовленості відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору, що на думку позивача порушує його права, як власника придбаного майна.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позовні вимоги підтримала, наполягала на їх задоволенні, надала пояснення аналогічні наведеним у позовній заяві.

Відповідач ОСОБА_2 позов визнав, зазначивши що від нотаріального посвідчення договору жодним чином не ухиляється. Підтвердив наявність в 2005 році усної домовленості з позивачем про продаж отриманого ним у спадок житлового будинку з господарськими спорудами та земельної ділянки для його обслуговування.

Не заперечував отримання ним від позивача грошей за продаж вказаної нерухомості у сумі 15000 грн. На виконання умов досягнутої між сторонами домовленості він передав ключі від будинку, оригінали правовстановлюючих документів на будинок та земельну ділянку та звільнив вказаний будинок.

Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу не був укладений між сторонами в звязку з тим, що покупець виплативши кошти за будинок, обіцяв самостійно виконати всі відповідні дії по оформленню угоди. До цього часу з вимогою про нотаріальне посвідчення договору представники позивача до нього не звертались.

Враховуючи те, що визнання позову відповідачем не є безумовним, а також не відповідає вимогам цивільного законодавства, суд не знаходить підстав для прийняття визнання позову відповідачем та вважає необхідним прийняти рішення на підставі досліджених у справі доказів.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши наявні письмові докази в їх сукупності та взаємозвязку, суд встанови наступні факти та супроводжуючі їх правовідносини.

15 жовтня 2004 року виконавчим комітетом Яреськівської сільської ради на імя ОСОБА_2 видано свідоцтво про право власності на житловий будинок з господарськими спорудами, що розташований в с. Яреськи Шишацького району Полтавської області по вул. Борідька, 16. Частка 1/1 (а.с.10).

Того ж дня Миргородським підприємством технічної інвентаризації та експертиз «Інвентаризатор» проведено реєстрацію права власності ОСОБА_2 на вищевказаний обєкт нерухомості, що підтверджується Інформаційною довідкою № 66831652 від 29.08.2016 з реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.10 зворотній бік, а.с.36).

15 січня 2009 року за реєстровим номером 09 Яреськівською сільською радою на імя ОСОБА_2 видано Державний акт на право приватної власності на земельну ділянку серії ПЛ № 217316 згідно якого останньому на підставі свідоцтва про спадщину за законом від 29.11.2004 № 117 належить земельна ділянка для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель, що розташована в с. Яреськи Шишацького району Полтавської області по вул. Борідька, 16 (а.с. 18).

За видатковим касовим ордером № 347 від 21 травня 2016 року ОСОБА_2 одержав від Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Довженка 15000 грн. за житловий будинок (а.с.9).

Згідно статуту ТОВ «Агрофірма «ім. Довженка» товариство створено в результаті реорганізації ПСП ім. Довженка та є його правонаступником (а.с.22-23).

Як встановлено з пояснень представника позивача та відповідача і ними не оспорюються, в 2005 році між (на той час) Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Довженка та ОСОБА_2 була досягнута домовленість про продаж належного останньому житлового будинку з господарськими спорудами, а також земельної ділянки призначеної для їх обслуговування, що розташовані по вул. Борідька, 16 у с. Яреськи Шишацького району Полтавської області.

На виконання умов договору покупець сплатив обумовлену сторонами ціну у розмірі 15000 грн., а продавець передав покупцю ключі від будинку, всі наявні у нього правовстановлюючі документи та звільнив будинок.

Договір купівлі-продажу вищевказаних обєктів нерухомості у письмовій формі не укладався та нотаріально не посвідчувався.

При цьому позивач зазначає, що причиною цього стало відсутність у відповідача на момент посвідчення договору правовстановлюючих документів на земельну ділянку, а відповідач в свою чергу стверджує, що вирішення всіх юридичних питань щодо переоформлення взяло на себе ПСП ім. Довженка.

Пояснення відповідача про те, що з часу досягнення домовленості про купівлю-продаж належного йому нерухомого майна ніхто з представників позивача до нього з пропозицією нотаріального оформлення відповідного договору не звертався спростовується копією письмового звернення керівництва ТОВ «Агрофірма ім. Довженка» від 06 квітня 2016 року отриманого відповідачем 29 квітня 2016 року (а.с. 21, 44).

Проте вказане звернення має неконкретний характер оскільки в ньому лише пропонується відповідачу в найкоротший термін вжити заходів по нотаріальному посвідченню угоди без деталізації дій, які необхідно здійснити та встановлення конкретних термінів, в той час як договір купівлі-продажу є двосторонньою угодою та може бути укладений та посвідчений нотаріально лише в результаті взаємоузгоджених дій обох його сторін.

З матеріалів справи встановлено, що вищевказана вимога позивача до відповідача на протязі 11 років після передачі будинку позивачу носила одноразовий характер, а отже в сукупності з визнанням позову відповідачем суд вважає, що відповідач жодним чином не ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, а між сторонами лише існує певна неузгодженість в даному питанні.

Відповідно до вимог ст. 657 ЦК України (у редакції статті, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

На даний час редакція вказаної статті викладена наступним чином «договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі».

Згідно ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч.1 ст.182 ЦК).

Відповідно до ч.1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно ч.3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Згідно ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» № 1952-IV від 01 липня 2004 року речові права на нерухоме майно, їх обмеження та правочини щодо нерухомого майна підлягають обов'язковій державній реєстрації в порядку, встановленому цим Законом.

Згідно ч. 2 вказаної статті речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Таким чином, правочини щодо купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі, підлягають нотаріальному посвідченню та обовязковій подальшій державній реєстрації.

Жодна з вказаних вимог при укладанні договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки сторонами у справ і дотримана не була.

В якості правової підстави правомірності своїх позовних вимог позивач посилається на зміст ч.2 ст. 220 ЦК України згідно якої якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що сторони домовились щодо усіх істотних умов договору та позивач на виконання умов договору сплатив узгоджену сторонами ціну договору у сумі 15000 грн., а відповідач в свою чергу також вчинив ряд дій на виконання умов договору, а саме передав представнику позивача ключі від будинку, правовстановлюючі документи на будинок та земельну ділянку, звільнив житловий будинок та знявся з реєстраційного обліку у ньому.

В той же час Пленум Верховного Суду України у пункті 13 своєї Постанови від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» розяснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України повязується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обовязків для сторін.

Аналогічну правову позицію висловив Верховний суд України в своїй постанові від 19 червня 2013 року у справі № 6-49ц13.

Згідно ч. 2 ст. 360-7 ЦПК України висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Враховуючи те, що договір купівлі-продажу нерухомого майна крім письмової форми та нотаріального посвідчення підлягає обовязковій державній реєстрації, а вищевказана норма сторонами дотримана не була, суд вважає неможливим застосування до спірних правовідносин вимог ч.2 ст. 220 ЦПК України, з подальшим визнанням за позивачем права власності на вказані обєкти нерухомості.

Крім того норми ч.2 ст. 220 ЦПК України можуть бути застосовані судом лише у випадку ухилення однієї зі сторін договору від його нотаріального посвідчення тобто свідомого не виконання даної вимогу закону.

В даному випадку явка відповідача до суду по першому виклику, визнання ним позову та надані ним пояснення в своїй сукупності дають суду достатні підстави вважати, що відповідач від посвідчення договору не ухиляється, а отже відповідний договір купівлі-продажу між сторонами може бути укладений та посвідчений нотаріально в позасудовому порядку.

Все вищевикладене свідчить про те, що правові підстави для задоволення позовних вимог позивача у суду відсутні.

Враховуючи те, що позовні вимоги задоволенню не підлягають всі документально підтверджені судові витрати суд відносить на рахунок позивача відповідно до приписів ст. 88 ЦПК України.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. 16, 181-182, 210, 220, 640, 655, 657 ЦК України, 126 ЗК України, ст. 1-5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», 10, 11, 60, 209, 212-215, 218, 293, 360-7 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «ім. Довженка» до ОСОБА_2, про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки виконаним і дійсним, визнання права власності на нерухоме майно -відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо воно не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Полтавської області через Шишацький районний суд в 10 денний строк з дня отримання копії його повного тексту.

Головуючий суддя Д.С. Сиволап