Великоолександрівський районний суд Херсонської області
Справа № 650/608/16-ц
провадження № 2/650/271/16
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 вересня 2016 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області

в складі: головуючого - судді Сікора О.О.,

за участю секретаря Ялаєвої Ю.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1, в інтересах якої звернувся ОСОБА_2, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропромпродукт», Приватного підприємства «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», про визнання недійсним договору про заміну сторони у договорі оренди, стягнення пені, розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

У травні 2016 року позивач звернувся до суду з позовом в якому після уточнень просить: визнати недійсним договір про заміну сторони у договорі оренди від 20.01.2015 року, укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», ОСОБА_1; розірвати договір оренди землі від 24.02.2010 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», зареєстрований у Великоолександрівському районному відділі Херсонської регіональної філії державного підприємства «Центр державного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.06.2010 року за № 4АА71600024; стягнути з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» на користь ОСОБА_1 пеню за несвоєчасну сплату орендної плати за 2012 2014 роки в сумі 878,65 грн.; стягнути з ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» на користь ОСОБА_1 пеню за несвоєчасну сплату орендної плати за 2015 рік в сумі 920,93 грн.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що договір оренди земельної ділянки від 24.02.2010 року підлягає розірванню у зв'язку з систематичним порушенням з боку відповідачів його умов, що виявляється у несвоєчасній сплаті орендної плати і що в свою чергу є істотним порушенням умов договору оренди. Відповідачами було несвоєчасно внесено орендну плату за 2012 2015 роки, за що, у відповідності до п. 14 Договору, позивачем нарахована пеня в сумі 1799,58 грн., з яких 878,65 грн. підлягає стягненню з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», а 920,93 грн. підлягає стягненню з ПП ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».

Також представник позивача вказав, що вважає Договір про заміну сторони у договорі оренди недійсним, з огляду на наступне: його умови суперечать нормам чинного законодавства, а саме: Закону України «Про оренду землі», ЗК України, ЦК України, умовам договору оренди землі; при його укладенні порушено волевиявлення орендодавця; договір укладений на умовах вкрай невигідних для орендодавця.

Підписання орендодавцем договору про заміну сторони було обовязковою умовою, поставленою орендарем для отримання орендної плати ОСОБА_1 і даний договір значно звужує права орендодавця, так як ним був зменшений розмір орендної плати на 3% від нормативної грошової оцінки, що становитиме 173,14 грн. на рік. та збільшений строк його дії до 31.12.2024 року.

В обґрунтування недопустимості заміни сторони у договорі оренди, представник посилається на ч.3 ст.512 ЦК України та ст. 8 Закону України «Про оренду землі» вказуючи на те, що умови договору суборенди земельної ділянки обмежуються умовами договору оренди земельної ділянки і не може суперечити йому.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_2 підтримав уточнені позовні вимоги, просив їх задовольнити. Пояснив, що на даний час орендар земельну ділянку, яка перебуває в оренді згідно договору оренди від 24.02.2010 року, не обробляє та орендну плату не сплачує, оскільки дану земельну ділянку обробляє та сплачує за це орендну плату інша особа. Інша особа користується земельною ділянкою незаконно, оскільки договір про заміну сторони не зареєстрований, а кошти сплачені в рахунок орендної плати вважаються такими, що отримані без законної підстави. Тобто належний орендар не сплачує орендну плату, а отже договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню.

Представник відповідачів в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, пояснив, що затримка у виплаті орендної плати не тягне розірвання договору, оскільки такі порушення не є систематичним невиконанням умов договору оренди землі, а лише призводять до настання обовязку орендаря сплатити пеню за затримку розрахунку із орендодавцем. Вказав на те, що оскільки договір про заміну сторони договору оренди укладений згідно умов договору оренди перший не підлягає державній реєстрації, а отже є чинним. Права орендаря заміною сторони договору не порушені, оскільки в такому порядку зміна істотних умов договору допустима та не суперечить чинному законодавству. Становище позивача не погіршилось, оскільки орендар сплачував орендну плату у розмірі більшому ніж це передбачено договором у п.2.

Заслухавши осіб, які приймали участь у справі, дослідивши матеріали справи, суд прийшов до наступного.

Відповідно до державного акту на праві власності на земельну ділянку від 21.02.2008 року ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 13,72 га, яка знаходиться на території Чарівненської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області.

24.02.2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди земельної ділянки (далі Договір) згідно умов якого перший передав, а останній отримав у платне користування (оренду) земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Чарівненської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області (кадастровий номер :07:003:0003, :07:003:0008) та має загальну площу 13,72 га (13,46 га і 0,26 га). Договір зареєстрований у Великоолександрівському районному відділі Херсонської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.06.2010 року за № 4АА71600024.

У відповідності до п.2 Договору орендна плата складає 300 грн. за 1 га, а всього 4116 грн. на рік. Згідно п. 8 Договору строк його дії до 30.11.2019 року.

Згідно довідки від 13.06.2016 року виданої директором ПП «ЮТС-Агропродукт ПЛЮС» та видаткових касових ордерів від 23.08.2011 року, 05.02.2013 року, 17.03.2014 року, 12.02.2015 року з доданими до них відомостями про виплату коштів через касу вбачається, що ОСОБА_1 отримала від ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» орендну плату за 2012 рік 05.02.2013 року в сумі 4889 грн., за 2013 рік 17.03.2014 року в сумі 4889 грн., 2014 рік 12.02.2015 року в сумі 7358,65 грн. Тобто ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» впродовж 2012 2014 років було допущено затримку у виплаті орендної плати, за що у пункті 14 Договору передбачена відповідальність у вигляді нарахування пені в розмірі 0,1 % від несплаченої суми за кожний день прострочення.

Видатковий касовий ордер від 23.08.2011 року до уваги не приймається як такий, що не має значення для справи, адже позивачем заявлено про порушення строків виплати ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» орендної плати у період з 2012 року по 2014 рік.

Зазначені вище докази свідчать про те, що ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» орендна плата сплачувалась ОСОБА_1 у більшому ніж це передбачено п. 2 Договору. Даних про те, що до Договору були внесені зміни щодо розміру орендної плати у 2012 2014 роках сторонами суду не надано. Стверджувати про те, що ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» таким чином було враховано індекс інфляції згідно п.10 Договору або пеню згідно п.14 Договору у суду немає підстав.

За таких обставин позовні вимоги ОСОБА_1 щодо стягнення пені за порушення строків виплати орендної плати з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» підлягають задоволенню частково.

Так, представник позивача нарахував пеню виходячи з наступних сум, що підлягали сплаті: за 2012 рік 4889 грн., за 2013 рік 4889 грн., 2014 рік 7358,65 грн., при тому, що п. 2 Договору визначено суму в розмірі 4116 грн., яка сторонами за вказаний період не змінювалась. Отже представник позивача при обрахунку пені мав виходити із суми визначеної у Договорі.

З урахуванням вищевикладеного сума пені за порушення строків сплати орендної плати складає 637,99 грн. За 2012 рік відповідач прострочив виплату суми в розмірі 4116 грн. на 36 днів (з 01.01.2013 року по 05.02.2013 року), що виходячи з пені в розмірі 0,1% становить 148,18 грн. За 2013 рік відповідач прострочив виплату суми в розмірі 4116 грн. на 76 днів (з 01.01.2014 року по 17.03.2014 року), що виходячи з пені в розмірі 0,1% становить 312,82 грн. За 2014 рік відповідач прострочив виплату суми в розмірі 4116 грн. на 43 дні (з 01.01.2015 року по 12.02.2015 року), що виходячи з пені в розмірі 0,1% становить 176,99 грн.

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» щодо розірвання договору оренди земельної ділянки від 24.02.2010 року задоволенню не підлягають виходячи з наступного.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» (далі Закону) договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ст. 21 Закону розмір та умови орендної плати, що зазначені в договорі оренди, не можуть суперечити чинному на час укладення договору оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз указаних норм дає підстави для висновку, що договір оренди земельної ділянки може бути розірваний, зокрема у разі систематичної несплати орендної плати до чого затримка в її виплаті не відноситься. Такий висновок суду відповідає правовій позиції викладеній в постанові Верховного Суду України від 12.12.2012 року за № 6-146цс12.

Зважаючи на те, що в судовому засіданні не встановлено факту систематичної несплати орендної плати підстав для розірвання Договору суд не знаходить.

Щодо визнання недійсним договору про заміну сторони у договорі оренди від 20.01.2015 року судом встановлено наступне.

20.01.2015 року між ОСОБА_1, ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» та ПП «ЮТС-Агропродукт ПЛЮС» укладено договір про заміну сторони у договорі оренди згідно якого ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» замінено на ПП «ЮТС-Агропродукт ПЛЮС», розмір орендної плати змінено з 300 грн. на 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становитиме 173,14 грн. на рік, в тому числі податок на доходи фізичних осіб, та поновлено строк дії Договору до 31.12.2024 року.

Даних про державну реєстрацію вказаного договору сторонами не надано, а отже суд приходить до висновку про не укладення вказаного правочину, що виключає можливість визнання його недійсним.

Так, відповідно до частин 1, 5 ст. 6 Закону визначено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

У відповідності до ст. 17 Закону обєкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до ст. 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Згідно ч.1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Таким чином, аналіз зазначених норм закону свідчить про те, що ПП «ЮТС-Агропродукт ПЛЮС» набуває права орендаря лише з моменту реєстрації такого права у встановленому законом порядку, тобто моменту реєстрації Договору про заміну сторони у договорі від 20.01.2015 року.

При цьому, суд робить висновок про те, що укладення відповідного договору з одночасною зміною істотних умов Договору чинним цивільним законодавством допускається і він є в такому випадку змішаним договором, який обєднує ознаки зміни до Договору та заміни сторони орендаря.

Положення п.43 Договору, на який послався представник відповідача, і в якому зазначено про те, що додаткові угоди та додатки до цього Договору є його невідємними частинами і мають юридичну силу у разі, якщо вони укладені / складені/ у цій же самій формі, що й цей Договір не можуть свідчити про відсутність необхідності державної реєстрації договору про заміну сторони, оскільки, як зазначено вище цим договором сторони узгодили крім змін до Договору і заміну орендаря, що передбачає обовязкову реєстрацію його прав на земельну ділянку. Також слід зазначити, що вказаний пункт передбачає внесення змін до Договору саме між його сторонами тобто між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», а не між ОСОБА_1 та іншою особою.

Отже, за відсутності державної реєстрації вказаного договору останній, вважається таким, що не укладений, що виключає можливість визнання його недійсним, а тому у позові в цій частині слід відмовити.

При вирішенні спору в цій частині суд також керувався позицією викладеною в п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними в якій зазначено, що відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК тощо). Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації. Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.

В судовому засіданні представник позивача в поясненнях послався на те, що належним орендарем ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» з урахуванням не укладення договору про заміну сторони Договору не сплачено орендну плату, що також є однією з підстав його розірвання, пославшись в обґрунтування на обставини викладені в уточненому позові, однак зміст позову відповідних посилань не містить, що позбавляє суд можливості віднести вказані представником обставини до підстав позову, адже останнє викладається виключно в позовній заяві до початку розгляду справи по суті. Будь яких уточнень з цього приводу на відповідній стадії судового розгляду не мало місця.

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ПП «ЮТС-Агропродукт ПЛЮС» щодо сплати пені за порушення строків орендної плати не підлягають задоволенню з тих підстав, що, сума в розмірі 9028,77 грн. сплачена позивачу ПП «ЮТС-Агропродукт ПЛЮС» за межами правового регулювання Договору, а отже пеня до неї застосована бути не може.

Таким чином, розглянувши справу в межах позовних вимог, судом встановлено, що порушення орендарем строків сплати орендної плати не може вважатись систематичною її несплатою, а отже невиконанням стороною обовязків з якими законодавець пов'язує можливість розірвання договору в односторонньому порядку за рішенням суду, розрахунок пені наданий позивачем не відповідає умовам Договору, договір який позивач просить визнати недійсним між сторонами не укладався, а отже позов підлягає задоволенню частково щодо стягнення доведеної суми пені.

У відповідності до ч.1 ст. 88 ЦПК України, з урахуванням сплати позивачем судового збору в сумі 1653,60 грн. за дві немайнові вимоги та майнові вимоги предявлені до двох відповідачів, зважаючи на часткове задоволення позовних вимог саме щодо ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропромпродукт», на користь позивача з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропромпродукт» підлягають стягненню судові витрати в розмірі 97,71 грн.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 179, 209, 212 ЦПК України та вищезазначеними положеннями законодавства, суд, -

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1, в інтересах якої звернувся ОСОБА_2, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропромпродукт», Приватного підприємства «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», про визнання недійсним договору про заміну сторони у договорі оренди, стягнення пені, розірвання договору оренди землі задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропромпродукт» на користь ОСОБА_1 пеню за порушення строків внесення орендної плати згідно Договору оренди земельної ділянки від 24.02.2010 року у 2012 2014 роках в розмірі 637,99 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропромпродукт» на користь ОСОБА_1 в рахунок відшкодування судових витрат суму в розмірі 97,71 грн..

В іншій частині позову відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Херсонської області через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в десятиденний строк з дня проголошення рішення.

Суддя: _______________ О.О. Сікора