Сквирський районний суд Київської області
Справа № 376/2044/16-ц
Провадження № 2/376/1167/2016
"22" грудня 2016 р. Сквирський районний суд Київської області
в складі: головуючого судді Клочко В.М.,
при секретарі судових засідань ОСОБА_1,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі судових засідань № 1 в м. Сквира Київської області справу за позовом Селянського (фермерського) господарства «Нива-1» до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Урожай Сквирщини», державного реєстратора Комунального підприємства «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» ОСОБА_3 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, про скасування державної реєстрації, -
СФГ «Нива-1» в повному обсязі виконує взяті на себе зобовязання за договором оренди земельної ділянки.
23.06.2016 року відповідач ОСОБА_2, всупереч вимогам норм чинного законодавства України уклала новий договір оренди землі на цю ж орендовану земельну ділянку з іншим орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «Урожай Сквирщини» (далі по тексту ТОВ «Урожай Сквирщини»), який був зареєстрований державним реєстратором Комунального підприємства «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» ОСОБА_3 ( далі по тексту реєстраційна служба) 23.06.2016 року.
Представник позивача, вважає, що даний договір є недійсним, оскільки був укладений в період дії попереднього договору оренди земельної ділянки, земля не передавалась, обробляється та використовується ними за цільовим призначенням та крім того реєстраційна служба при реєстрації спірного договору не врахувала, факту чинності договору оренди земельної ділянки від 27.12.2012 року, а тому посилаючись на ст.ст.24, 27, 28, 31 Закону України «Про оренду землі», вимоги ст.ст. 215,216,236 ЦК України просив визнати недійсним спірний договір оренди, скасувати йогу державну реєстрацію, стягнути з відповідача судові витрати.
Представник позивача у судове засідання не зявився звернувся до суду з письмовим клопотанням про розгляд справи у його відсутність та просив ухвалити рішення по суті позовних вимог.
Відповідачі та їх представники в судові засідання не з'явилися, хоча належним чином були повідомлені про час та місце розгляду справи, заяв та клопотань від них не надійшло. Письмових заперечень на позов відповідачі суду не надали.
Згідно ст. 224 ЦПК Україниу разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений і від якого не надійшло повідомлення про причини неявки або якщо зазначені ним причини визнані неповажними, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, якщо позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
Зі згоди позивача, відповідно до ст. 224 ЦПК Українисуд ухвалює рішення на підставі наявних у справі доказів.
Суд, дослідивши докази по справі вважає, що позовні вимоги позивача підлягають повному задоволенню виходячи з наступного.
Виниклі правові відносини є земельно-правовими і регулюються нормами Земельного Кодексу України, Законом України "Про оренду землі" та Цивільним кодексом України тощо.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Об'єктом оренди є земельна ділянка.
За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно з нормою статті 79-1 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об'єкта цивільних прав з моменту її формування з присвоєнням кадастрового номера та внесення в Державний земельний кадастр.
Як установлено судом, саме із цих підстав укладено договір оренди землі від 27.07.2012 року між СФГ «Нива-1» та відповідачем ОСОБА_2. Термін дії договору складає 10 років.
Пунктом 29 договору передбачено, що орендодавець зобовязаний не вчиняти дії, які б передбачали перешкоджали Орендареві користуватись орендованою земельною ділянкою.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 763 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Так, у частині першій статті 763 ЦК України законодавець зазначив, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Крім того, стаття 781 ЦК України передбачає, що договір наймуприпиняється у разі смерті фізичної особи- наймача, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі:
закінчення строку, на який його було укладено;
викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
ліквідації юридичної особи - орендаря;
відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
У разі недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди з новим орендарем без розірвання попереднього договору.
Також, судом встановлено, що державна реєстрація договору оренди землі від 27.12.2012року не скасована, здійснена Управлінням Держкомзему у Сквирському районі у відповідності до вимог законодавства, яке було чинним на дату відповідної реєстрації.
Також, суд, звертає увагу, що договір оренди землі від 27.12.2012 року, станом на момент розгляду справи, у судовому порядку не визнананий недійсними, не розірваний, строк його дії не закінчився, реєстрація зазначеного договору не скасована у судовому порядку.
Крім того, суд, бере до уваги вимоги ст. 204 Цивільного кодексу України, згідно з якими правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
До того ж, суд вважає за необхідне зазначити, що до 25 березня 2015 року чинним законодавством України не було врегульовано особливості державної реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, право власності на які виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року.
Дане питання регламентується Законом №247-VIII від 5 березня 2015 року (набув чинності 25 березня 2015 року, тобто, після здійсненої відповідачем оспорюваної державної реєстрації), яким Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» доповнено статтею 42, згідно зазначеної статті, державна реєстрація похідного речового права на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, право власності на яку виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року, здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності на таку земельну ділянку (крім випадків, коли право власності на таку земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав) на підставі заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, поданої власником чи набувачем відповідного похідного права, або уповноваженою ними особою, з урахуванням положень статті 16 цього Закону.
Оскільки, принцип юридичної визначеності є невід'ємною складовою частиною верховенства права, суд констатує, що через відсутність закону, яким було врегульовано особливості державної реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення та механізм реалізації права, позивач не мав можливості, а тому і не був зобов'язаний, звертатися до реєстраційної служби для реєстрації його права на спірну земельну ділянку.
23.06.2016 року відповідач ОСОБА_2 під час дії попереднього договору уклала новий договір оренди належної її земельної ділянки із ТОВ «Урожай Сквирщини», який був зареєстрований 23.06.2016 року реєстраційною службою
Суд звертає увагу на те, що оспорювана державна реєстрація не скасовує здійснену Управлінням Держкомзему у Сквирському районі реєстрацію договору оренди землі від 27.07.2012 року, не призводить до вибуття спірної земельної ділянки із правомірного та законного володіння та користування позивача, жодним чином не припиняє дію договору оренди землі, який зареєстрований відповідно до закону та який продовжує бути чинними і після оспорюваної державної реєстрації, яка здійснена третьою особою реєстраційною службою.
В узагальненні від 01.04.2014 року Верховний Суд України в контексті способів захисту права щодо майна, яке підлягає державній реєстрації, зазначив, що у разі здійснення державної реєстрації права власності за набувачем неправомірно відчуженого майна права власника повинні захищатися із застосуванням способу захисту, передбаченого п. 2 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України за позовом про визнання правочину недійсним та скасування внесеного за заявою набувача запису до Державного реєстру (ч. 2 ст. 26 Закону України від 01.07.2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Згідно ст. 27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Згідно ст. 321 Цивільного кодексу України, право власності є непорушним; ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні; особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Згідно ч. 1 ст. 152 Земельного кодексу України, держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.
Частиною 2 ст. 152 Земельного кодексу України передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Відповідно до п. «в» ч. 3 ст. 152 Земельного кодексу України, захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання угоди недійсною.
Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України, способом захисту порушеного права є визнання правочину недійсним.
Визначеними ст. 3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства, яким мають відповідати як цивільні права, так і цивільні інтереси, зокрема, є справедливість, добросовісність та розумність.
Зазначене в повній мірі відповідає вимогам ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, згідно з практикою застосування якої, засіб захисту, що вимагається згаданою статтею повинен бути «ефективним» як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (п. 75 рішення Європейського суду з прав людини у справі «ОСОБА_1 проти України» від 05.04.2005 року).
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що у разі здійснення державної реєстрації права оренди за набувачем неправомірно переданого майна, права орендаря можуть захищатися із застосуванням способу захисту, передбаченого пунктом 2 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України за позовом про визнання правочину недійсним та скасування здійсненої у Державному реєстрі речових прав державної реєстрації іншого речового права (ч. 2 ст. 26 Закону України від 01.07.2004 року за №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Що стосується здійсненої у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації, то відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав є публічною, проводиться органом державної реєстрації прав, який зобов'язаний надавати інформацію про зареєстровані права та їх обтяження в порядку, встановленому цим Законом.
Слід зазначити, що даний спір виник через те, що в порушення п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відповідачем не забезпечено виконання обов'язку встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
При цьому, відповідачем не враховано, що згідно ч. 5 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», саме на органи державної реєстрації прав покладено забезпечення достовірності інформації.
Згідно ч. 4 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України та ст. 6 цього ж Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Чинне законодавство України не передбачає права орендодавця в односторонньому порядку передати орендоване орендарем майно іншій особі, якщо це орендоване майно не повернуто від орендаря.
За таких обставин, суд розцінює наявний у справі договір оренди землі укладений між ТОВ «Урожай Сквирщини» та ОСОБА_2 як недостовірний, так як зазначена у ньому земельна ділянка раніше була передана СФГ «Нива-1» по договору оренди від 27.07.2012 року і не була повернута власнику
Підписання спірного договору оренди землі здійснено всупереч вимог ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України, оскільки, це суперечить звичаям ділового обороту, вимогам розумності та справедливості, а також вимогам ст. 27 Закону України «Про оренду землі» (орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону) у сукупності зі ст. 321 Цивільного кодексу України (право власності є непорушним; ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні; особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом).
Тому заявлені СФГ «Нива» речові права (права оренди земельної ділянки) на земельну ділянку, яка орендується СФГ «Нива-1» не підлягали державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, так як ТОВ «Урожай Сквирщини» не було дотримано визначених ч. 4 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» умов, за наявності яких здійснюється державна реєстрація іншого речового права.
Поданий ТОВ «Урожай Сквирщини» договір не відповідає вимогам, встановленим ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 321, 627 ЦК України, ст. 27 Закону України «Про оренду землі», що є підставою для відмови у державній реєстрації (п. 4 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Згідно ч. 2 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за наявності підстав для відмови в державній реєстрації державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень.
Отже, у Реєстраційної служби не було підстав для державної реєстрації іншого речового права на спірну земельну ділянку за ТОВ «Урожай Сквирщини».
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що здійснена реєстрація у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державна реєстрація інших речових прав за ТОВ «Урожай Сквирщини», яка оспорюється, є незаконною, суперечить ст.ст. 10, 15, 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», порушує права та законні інтереси позивача щодо оренди спірної земельної ділянки відповідно до чинного договору оренди землі від 27.07.2012 року, в зв'язку з чим підлягає скасуванню.
Враховуючи вище викладене, суд, приходить до висновку, про обґрунтованість позовних вимог нормами матеріального права, яке підлягає застосуванню у спірних правовідносинах, про доведеність обставин, на які посилається позивач, про наявність його права, яке підлягає захисту шляхом відновлення становища ( визнання недійсним договору та скасування його державної реєстрації).
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 3,16,626,627,763,781,792 Цивільного кодексу України, ст.ст. 31, 32, 33, 79, 79-1, 124, 152 Земельного кодексу України, ст.ст. 13,27 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 2,3,5,10,15,16,42 Закону України «Продержавну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. ст. 10, 11,47, 60, 84, 88, 208, 213, 218 Цивільно-процесуального кодексу України, суд, -
Позов Селянського (фермерського) господарства «Нива-1» до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Урожай Сквирщини», державного реєстратора Комунального підприємства «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» ОСОБА_3 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, про скасування державної реєстрації - задовольнити в повному обсязі.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь Селянського (фермерського) господарства «Нива-1» судові витрати у розмірі 1 102.40 грн.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Київської області через Сквирський районний суд Київської області протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя :

: