Справа № 603/245/16-ц
Провадження №2/603/110/2016
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" вересня 2016 р. Монастириський районний суд Тернопільської області у складі:

головуючого судді Гудкової Ю. Г.

за участі секретаря Смолінчук М.М.,

сторін:

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2 ОСОБА_3,

представника відповідача - приватного акціонерного товариства «Зернопродукт МХП» ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Монастириська цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Любава-Агро» до ОСОБА_2, приватного акціонерного товариства «Зернопродукт МХП» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Любава-Агро» (далі - ТОВ «Любава-Агро») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі та згідно уточнених позовних вимог просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки №КВЛ/МН/ПЗ-1 від 16.12.2015 року, укладений між приватним акціонерним товариством «Зернопродукт МХП» (далі - ПАТ «Зернопродукт МХП») в особі директора філії ПАТ «Зернопродукт МХП» «Перспектив» ОСОБА_5 та ОСОБА_2, предметом якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Ковалівської сільської ради Монастириського району Тернопільської області, загальною площею 2,27 га, зокрема рілля площею 1,67 га, кадастровий номер :01:001:0220, пасовище площею 0,60 га, кадастровий номер :01:001:0641.

У обґрунтування позову та в уточненнях до нього зазначено, що 14.08.2005 року між ТОВ «Любава-Агро» та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, за умовами якого останнім передано в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться на території Ковалівської сільської ради Монастириського району Тернопільської області (загальною площею 2,27 га, зокрема рілля площею 1,67 га, пасовище площею 0,60 га), що належить орендодавцю на праві власності відповідно до державного акту серії Р1 №649690. Даний договір зареєстровано у Монастириському районному відділі Тернопільської філії ДП «Центр ДЗК», про що 16.06.2006 року у державному реєстрі земель вчинено запис за №34. Пунктом 4 договору передбачено, що строк дії договору становить 10 років, а після закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. Оскільки договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, строк дії договору, укладеного 14.08.2005 року між ТОВ «Любава-Агро» та ОСОБА_2, на переконання позивача, закінчується 16.06.2016 року. Проте в 2016 році позивачу стало відомо, що орендодавець ОСОБА_2 в порушення умов зазначеного договору уклав також договір земельної ділянки №КВЛ/МН/ПЗ-1 від 16.12.2015 року із ПАТ «Зернопродукт МХП», предметом якого виступає земельна ділянка, яка є предметом договору, укладеного із позивачем 14.08.2005 року. На думку позивача, в даному випадку має місце факт подвійного укладання договору оренди землі та порушено право позивача на переважне право поновлення строку дії договору оренди землі, чим порушено ст. 13 Закону України «Про оренду землі», ст. 317 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Просять уточнені позовні вимоги задовольнити.

Представник позивача ОСОБА_1 у судовому засіданні заявлені вимоги підтримав повністю, посилаючись на обставини, наведені у позові, суду пояснив, що відповідачем ОСОБА_2 у порушення вимог чинного законодавства під час дії договору оренди земельної ділянки із позивачем укладено новий договір оренди земельної ділянки із ПАТ «Зернопродукт МХП». Вважає, що у даному випадку мав місце факт подвійного укладення договору, а також порушення переважного права позивача перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Просить уточнені позовні вимоги задовольнити, визнати недійсним договір оренди земельної ділянки №КВЛ/МН/ПЗ-1 від 16.12.2015 року, укладений між ПАТ «Зернопродукт МХП» та ОСОБА_2, предметом якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Ковалівської сільської ради, загальною площею 2,27 га, зокрема рілля площею 1,67 га, кадастровий номер :01:001:0220, пасовище площею 0,60 га, кадастровий номер :01:001:0641.

Представник відповідача ОСОБА_6 ОСОБА_3 у судовому засіданні позов не визнала з підстав, викладених у письмових запереченнях, просить у його задоволенні відмовити за безпідставністю вимог. Суду пояснила, що у даному випадку відповідачем не порушено будь-яких прав позивача. Договір оренди землі укладено між ТОВ «Любава-Агро» та ОСОБА_2 14.08.2005 року строком на 10 років, і з того часу орендар використовував земельну ділянку, сплачував оренду плату, а тому відповідач ОСОБА_2 правомірно вважав час припинення дії договору саме з 14.08.2015 року. Крім того, ОСОБА_2 надав позивачу письмову відповідь на пропозицію від 14.05.2016 року про укладення додаткової угоди про продовження дії договору оренди землі, у якій відмовився продовжувати договірні відносини з товариством: ПАТ «Зернопродукт МХП» запропонувало йому вигідніші умови договору. Вважає, що права позивача жодним чином не були порушені, а тому в задоволенні позову просить відмовити.

Представник відповідача ПАТ «Зернопродукт МХП» ОСОБА_4 у судовому засіданні позов не визнала з підстав, наведених у письмових запереченнях. ПАТ «Зернопродукт МХП» вважає неналежним відповідачем, стверджує про відсутність порушення переважного права позивача перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, процедура, передбачена ст. 33 Закону України «Про оренду землі», не додержана, відсутнє волевиявлення ОСОБА_2 на продовження договірних відносин із ТОВ «Любава-Агро». Не заперечила факту існування договірних відносин між ОСОБА_2 та ТОВ «Любава-Агро» згідно договору оренди землі від 14.08.2005 року, пояснивши, що, оскільки даний договір зареєстровано 16.06.2006 року, про що Монастириським районним відділом Тернопільської філії ДП «Центр ДЗК» проставлено відмітку на договорі оренди, то ОСОБА_2, укладаючи 16.12.2015 року договір оренди з ПАТ «Зернопродукт МХП», вважав, що його договірні відносини з ТОВ «Любава Агро» були припинені саме з серпня 2015 року. Крім того, Відділом Держгеокадастру у Монастириському районі Тернопільської області 15.12.2015 року проінформовано про те, що договори оренди земельних ділянок, власником яких є ОСОБА_2, не зареєстровані. Відповідач ОСОБА_2 на пропозицію позивача укласти додаткову угоду про продовження дії договору оренди від 14.08.2005 року не погодився. Таким чином, у відповідності до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі», згідно якої реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін, вважає, що визнання недійсним укладеного між ПАТ «Зернопродукт МХП» в особі філії ПАТ «Зернопродукт» «Перспектив» та ОСОБА_2 договору оренди земельної ділянки № КВЛ/МН/ПЗ-1 від 16.12.2015 року з підстав порушення переважного права на укладення договору оренди попереднього орендаря є безпідставним. Просить у задоволенні позову відмовити.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши та оцінивши представлені докази, суд приходить до переконання, що позовні вимоги до задоволення не підлягають,виходячи з такого.

Згідно державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 №649690 ОСОБА_2 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 2,27 га в межах згідно з планом, що розташована на території Ковалівської сільської ради Монастириського району Тернопільської області, призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

14.08.2005 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Любава Агро» в особі генерального директора Нетреб»яка І.І. строком на 10 років укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 2, 27 га, в тому числі ріллі 1,67 га, кормових угідь (пасовища) 0,60 га.

Відповідно до п.5 вказаного договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у натуральній формі 5 центнерів зерна за кожен рік оренди.

Договір зареєстровано у Монастириському районному відділі Тернопільської філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.06.2006 року за № 34.

Відповідно до ч.2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України Про оренду землі.

За змістом ст.ст. 18, 20 Закону України Про оренду землі (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Відповідно до п. 34 договору оренди землі від 14.08.2005 року договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Положенням ст. 125 Земельного кодексу України (далі ЗК України) (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин ) передбачено, що право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання користувачем документа, що посвідчує право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Відповідач ОСОБА_2 та ТОВ «Любава Агро» дійшли згоди щодо істотних умов договорів оренди земельної ділянки, скріпивши 14.08.2005 року договір своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Дана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 19.02.2014 року в справі №6-162ц13.

У пункті 28 договору оренди землі від 14.08.2005 року сторони погодили, що, серед іншого, дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Матеріалами справи підтверджується, що укладений 14.08.2005 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Любава Агро» договір зареєстровано 16.06.2006 року за №34, строк дії договору 10 років, відповідно, термін його дії закінчився 14.08.2015 року.

Таким чином, на переконання суду, доводи представника позивача про те, що строк дії договору починається з дати його державної реєстрації є безпідставними, оскільки у момент державної реєстрації, а саме 16.06.2006 року, договір, укладення якого вже відбулося, набрав чинності (набув юридичної сили) і така реєстрація не може змінювати моменту укладення договору і відповідно початку відліку строку дії договору.

Відповідно до ст.ст. 31, 34 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється, у тому числі, і в разі закінчення строку, на який його було укладено. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

За умовами договору після закінчення строку договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його (п.4).

Положення п. 4 цього договору узгоджуються із загальною нормою частини 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі регламентуються ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об»єднує два випадки пролонгації такого договору.

Відповідно до частин першої п»ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Таку правову позицію викладено в постановах Верховного Суду України від 23.03.2016 року у справі №6-146цс16, від 13.04.2016 року у справі № 6-2027цс15.

Згідно із ст.ст.10, 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

У відповідності до ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.

Позивач ТОВ «Любава-Агро» звернулося до відповідача з листом повідомленням 14.05.2016 року про продовження (поновлення) дії договору оренди землі від 14.08.2005 року.

До листа-повідомлення орендарем було додано проект додаткової угоди, що підтверджується описом вкладення до цінного листа, адресованого ОСОБА_2

Згідно письмової відповіді ОСОБА_2, датованої 14.06.2016 року, останній відмовився продовжувати договірні відносини з ТОВ «Любава Агро».

Таким чином, судом установлено, що позивачем порушено порядок реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, оскільки ТОВ «Любава Агро» звернулося до відповідача з пропуском передбаченого п. 4 договору строку звернення мало місце вже після закінчення строку договору оренди.

Сторони у встановленому порядку у договорі визначили момент початку перебігу строку дії договору. Саме з 2005 року здійснювалася оплата згідно договору оренди, чого не заперечив представник позивача у судовому засіданні .

У судовому засіданні не знайшов свого підтвердження факт подвійного укладення договору оренди та порушення ОСОБА_2 права ТОВ «Любава-Агро» на користування земельною ділянкою у відповідності до ст. 317 ЦК України, оскільки, як вже зазначалося вище, первинний договір оренди земельної ділянки припинив свою дію 14.08.2015 року.

Крім того, договір оренди земельної ділянки, укладений 16.12.2015 року між ОСОБА_2 та ПАТ «Зернопродукт МХП» в особі директора філії ПАТ «Зернопродукт МХП» «Перспектив» ОСОБА_5, предметом якого являється земельна ділянка загальною площею 2,27 га, укладений на більш сприятливих умовах для орендодавця, ніж той, що був укладений з попереднім орендарем ТОВ «Любава Агро», зокрема, орендна плата становить 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що перевищує запропоновану позивачем у розмірі 3%.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами ч.3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Отже, сторони договору № КВЛ/МН/ПЗ-1 від 16.12.2015 року дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, склали і підписали договір, що відповідає вимогам чинного законодавства.

На підставі вищенаведеного, суд приходить до переконання, що у даному випадку не встановлено порушення прав позивача, так як з матеріалів справи не вбачається, що сторони договору дотримались вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо його поновлення, оскільки орендар у визначений строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, а тому відсутнє порушення преважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк. Повідомлення орендаря про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди мало місце поза межами строку дії цього договору, волевиявлення ОСОБА_2 на продовження договірних відносин відсутнє. Визначаючись із позовними вимогами, суд не приймає до уваги посилання представника позивача у судовому засіданні на те, що ТОВ «Любава-Агро» погоджується на орендну плату в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Також суд оцінює критично посилання представника позивача у судовому засіданні на те, що ОСОБА_2 не надіслано позивачу відповідного рішення про відмову у продовженні договірних відносин із ТОВ «Любава-Агро», як це передбачено положенням ч.5 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

За положенням ч.1 ст. 627 ЦК України відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх потреб.

На підставі вищенаведеного, суд приходить до переконання, що у задоволенні позову ТОВ «Любава-Агро» до ОСОБА_2, ПАТ «Зернопродукт МХП» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки №КВЛ/МН/ПЗ-1 від 16 грудня 2015 року, укладеного між ПАТ «Зернопродукт МХП» та ОСОБА_2, предметом якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Ковалівської сільської ради, загальною площею 2,27 га, в т.ч. рілля площею 1,67 га, кадастровий номер :01:001:0220, пасовище площею 0,60 га, кадастровий номер :01:001:0641, слід відмовити за безпідставністю вимог.

Керуючись ст. ст. 3, 10, 11, 60, 212, 215, 292, 294 ЦПК України, Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 203, 215, 638, 792 ЦК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «Любава-Агро» до ОСОБА_2, приватного акціонерного товариства «Зернопродукт МХП» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки №КВЛ/МН/ПЗ-1 від 16 грудня 2015 року, укладеного між приватним акціонерним товариством «Зернопродукт МХП» та ОСОБА_2, предметом якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Ковалівської сільської ради, загальною площею 2,27 га, в т.ч. рілля площею 1,67 га, кадастровий номер :01:001:0220, пасовище площею 0,60 га, кадастровий номер :01:001:0641 - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до апеляційного суду Тернопільської області через Монастириський районний суд Тернопільської області протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий суддя:

Суддя: ОСОБА_7