АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________
Провадження № 22-ц/790/4529/16 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: Спори, що виникають із договорів найму (оренди)
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 липня 2016 року м. Харків

Судова колегія судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Харківської області в складі:

головуючого судді - Яцини В.Б.

суддів: -ОСОБА_1, ОСОБА_2,

за участю секретаря : Баранкової В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 23 травня 2016 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_4 міської ради до ОСОБА_3 про внесення змін до договору та за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 міської ради, треті особи ОСОБА_5, ОСОБА_6 про розірвання договору оренди землі та зобовязання прийняти орендовану земельну ділянку,

ВСТАНОВИЛА:

31.10.2014 року позивач ОСОБА_4 міська рада звернулась до суду з позовом до ОСОБА_3 про внесення змін до договору.

В обґрунтування позовних вимог просила внести до пунктів 2, 5, 9, 13 а,б, в, г, д, е, 14, 28дзміни до договору оренди землі від 15 червня 2005 року № 63154/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі, що був укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 міською радою.

Під час розгляду справи, 11.11.2015 року до суду звернулась ОСОБА_3 з зустрічним позовом до ОСОБА_4 міської ради, треті особи ОСОБА_5, ОСОБА_6 про розірвання договору оренди землі та зобовязання прийняти орендовану земельну ділянку.

В обґрунтування позовних вимог вказала, що 15.06.2005 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 міською радою було укладено договір оренди землі від 15.06.2005 року, який зареєстровано у ОСОБА_4 регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельним ресурсам» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) 15.06.2005 року за №63154/05. Відповідно до договору дарування укладеного 20.10.2015 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 нежитлова будівля в літ. «З-1» по вул.Сумській, 81 в м.Харкові, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_7 за реєстровим № 949, та згідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності власником нежитлової будівлі в літ. «З-1» по вул.Сумській, 81 в м.Харкові є ОСОБА_5 Просила розірвати договір оренди землі від 15.06.2005 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 міською радою, який зареєстровано у ОСОБА_4 регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельним ресурсам» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) 15.06.2005 року за №63154/05. Просила також зобовязати ОСОБА_4 міську раду прийняти земельну ділянку (кадастровий № :11:001:0044) загальною площею 0,3533 га, яка знаходиться за адресою: вул.Сумська, 81 у м.Харкові за актом прийому-передачі.

Вказані позови відповідно до ухвали Дзержинського районного суду м.Харкова від 14 грудня 2015 року обєднані в одне провадження.

В судове засідання зявилась представник ХМР, який наполягала на задоволенні первинних позовних вимог, та просила суд відмовити в задоволенні зустрічних позовних вимог. Надала письмові заперечення з приводу зустрічних позовних вимог.

Представник ОСОБА_3 в судовому засіданні заперечувала проти задоволення первинних позовних вимог. Просила суд задовольнити зустрічні позовні вимоги.

Треті особи ОСОБА_5 та ОСОБА_6 в судові засідання не зявились, надали до суду заяви про розгляд справи за їх відсутності.

Рішенням Дзержинського районного суду м.Харкова від 23 травня 2016 року позовну заяву ОСОБА_4 міської ради до ОСОБА_3 про внесення змін до договору задоволено. Внесено зміни до договору оренди землі від 15 червня 2005 року № 63154/05 у відповідності до заявлених позовних вимог.Зустрічну позовну заяву ОСОБА_3 до ОСОБА_4 міської ради, треті особи ОСОБА_5, ОСОБА_6 про розірвання договору оренди землі та обовязання прийняти орендовану земельну ділянку залишено без задоволення, вирішено питання щодо судових витрат.

Не погодившись з таким рішенням суду ОСОБА_3 в апеляційній скарзі просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_4 міської ради залишити без задоволення, а зустрічну позовну заяву задовольнити в повному обсязі, судові витрати покласти на відповідача.

На обґрунтування скарги зазначила, що судом порушені норми процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи, судом неповно зясовано обставини по справі, висновки суду не відповідають фактичним обставинам по справі, судом не застосовано норми матеріального права, а саме ч.3 ст.7, ч.ч.1,3 ст.31, ст.32 Закону України «Про оренду землі». Крім того рішенням 4 сесії 7 скликання ОСОБА_4 міської ради від 24.02.2016 року №142/16 припинено ОСОБА_3 право користування земельною ділянкою, що належить територіальній громаді м. Харкова 0,3533 га кадастровий № :11:001:0044 по вул. Сумській, 81 за добровільною відмовою. У разі переходу права власності на обєкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчуджувачу, - права власності або права користування, та такі правові позиції викладені в постановах ВСУ від 06.06.2011 року, 19.06.2012 року, 20.08.2013 року.

Судова колегія вислухавши суддю доповідача, пояснення учасників судового засідання, відповідно до ст. 303 ЦПК України перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст.. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

При цьому у ст. 632 ЦК України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається

Зміна або розірвання договору згідно до ст. 651 ЦК України допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Стаття 652 ЦК України передбачає наступне.

1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

3. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору.

4. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Правові наслідки зміни або розірвання договору визначені у ст.. 653 ЦК України:

1. У разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

2. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

3. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

4. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

5. Якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Відповідно до ст.. 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Стаття 30 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до ст.. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін догові оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду, у тому числі на підставах, визначених законами України.

У ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», ст.. 130 ЗК України зазначено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншою особою.

Судом встановлено, що між ОСОБА_4 міською радою та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі від 15.06.2005 року № 63154/05 на земельну ділянку площею 0,3533 га по вул. Сумській, 81.

Відповідно до пункту 5 вказаного Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3257755 гривень.

Відповідно до витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 468 від 17.10.2013р. нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 7363761 гривень.

Згідно з пунктом 13 Договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

Рішенням ОСОБА_4 міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

При укладанні договору оренди землі 15 червня 2005 року сторони погодилися з тим, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у випадках, передбачених законом.

У звязку зі зміною розміру нормативної грошової оцінки землі у місті Харкові Департамент земельних відносин ОСОБА_4 міської ради направив ОСОБА_3 разом з проектом додаткової угоди лист-пропозицію від 11.12.2013 року щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, але відповіді не надійшло.

Відповідно до ст.. 14 Земельного Кодексу України однією з підстав припинення договору оренди землі є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю атол споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Виходячи з наведеного, районний суд дійшов правильних висновків про наявність підстав для зміни договору оренди, однак при цьому суд в контексті зустрічного позову не зясував обставини справи, які перешкоджають такій зміні договору оренди, і не застосував норми права, які підлягали до застосуванню, що вимагають його розірвання

При цьому всупереч вимог ст.. 213, 215 ЦПК України районний суд не навів мотивів, з яких суд вважає встановленою наявність або відсутність фактів, якими відповідач обґрунтував зустрічний позов, а позивач проти нього заперечував, чому він не взяв до уваги надані відповідачем з цього приводу докази, договір дарування нежитлової будівлі, зареєстрований належним чином, і не застосовує зазначену в рішенні норму ст. 14 ЗК України, а також наведені вище норми ст..ст. 7, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», ст.. 130 Земельного Кодексу України.

Так, апеляційним розглядом встановлено, що предметом договору оренди від 15 червня 2005 року є земельна ділянка площею 0,3533 га, на якій знаходяться обєкт нерухомого майна нежитлова будівля літ. З-1, яка належить орендарю-відповідачу по цій справі на праві приватної власності, а також інші обєкти інфраструктури (а.с. 10). На підставі нотаріально посвідченого договору дарування від 20 жовтня 2015 року відповідач ОСОБА_3 подарувала, а обдарований третя особа ОСОБА_5 прийняв у дар належну ОСОБА_3 на праві власності нежитлову будівлю літ. «З-1» загальною площею 193,7 кв.м., що знаходиться за адресою: місто Харків, вулиця Сумська, 81. Земельна ділянка площею 0,3533 га, кадастровий номер :11:001:0044, на якій розташована ця нежитлова будівля, знаходиться у користуванні дарувальника згідно до договору оренди землі, зареєстрованого у ОСОБА_4 регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсамх» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 15.06.2005р. за № 63154/05. Вказаний договір 20.10.2015 року під номером 45936316 був нотаріусом внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. На підставі цього відповідач ОСОБА_3 30 жовтня 2015 року звернулася до позивача - орендодавця земельної ділянки з заявою про дострокове припинення договору оренди земельної ділянки та її прийняття (а.с. 88-89). Згідно до довідки ДПІ у Дзержинському районі м. Харкова ГУ ДФС у Харківській області від 06 січня 2016 року № 103/10/20-30-23-01-15 платник податків ОСОБА_3 станом на вказану дату не має заборгованості зі сплати податків, зборів , платежів (а.с. 126).

Згідно до договору дарування від 18 грудня 2015 року ОСОБА_5 у свою чергу подарував вказану нежитлову будівлю літ. «З-1» за вказаною адресою - ОСОБА_6, право власності за ОСОБА_6 зареєстроване 18.12.2015 року у Державному реєстрації речових прав на нерухоме майно під № 50214892 (а.с. 105-106).

Згідно до акту від 22.01.2016 року обстеження вказаної земельної ділянки по вул.. Сумській, 81 площею, орієнтовно, 0,3533 га частково огороджена, використовується гр.. ОСОБА_6 для експлуатації та обслуговування кафе «Удвох» з прибудовою, влаштованою гостьовою автостоянкою та літнього майданчику кафе (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 18.12.2015 року, реєстраційним номер 50214892). Право користування земельною ділянкою гр.. ОСОБА_6 в установленому порядку не переоформлено (а.с. 167).

При таких обставинах та відповідно до ст..ст. 14 ,130 ЗК України, ст..ст. 7, 31, 32 Закону України «Про оренду землі» у районного суду були підстави для дострокового розірвання договору оренди землі, укладеного між сторонами 15 червня 2005 року.

Оскільки відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України у разі зміни чи розірвання договору в судовому порядку зобов'язання сторін змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили, то у даному випадку при наявності підстав для розірвання договору оренди одночасна зміна його умов є неможливою. Заперечення позивача проти розірвання договору оренди, які зводяться до того, що відповідач не виконує свій обовязок орендовану земельну ділянку та не вчиняє інші дії, повязані із розірванням договору оренди, є безпідставними, оскільки відповідно до ст.. 32 Закону України «Про оренду землі» вони є не умовами, а наслідками розірвання договору оренди, які ще не мають визначеної у вказаній нормі закону причини, і тому не перешкоджають задоволенню зустрічного позову. З цих же підстав не підлягають задоволенню зустрічні вимоги ОСОБА_3 про зобовязання ОСОБА_4 міської ради прийняти орендовану земельну ділянку за актом прийому-передачі (повернення).

Таким чином, оскільки районний суд неповно зясував обставини справи, що мають значення для справи, порушив і неправильно застосував норми матеріального і процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи, то з передбачених п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України підстав апеляційний суд скасовує рішення суду першої інстанції і ухвалює нове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_4 міської ради, за його безпідставністю, та про часткове задоволення зустрічного позову, про розірвання договору оренди, в іншій частині зустрічний позову також заявлений безпідставно.

Відповідно до ст.. 88 ЦПК України підлягає перерозподілу відшкодування сторонам понесені ними судові витрати, пропорційно до задоволених судом вимог.

Керуючись ст.ст. 303, 304, п.2 ч.1 ст. 307, ст.ст. 309, 313, 315, 319, 323-325, 327 ЦПК України, судова колегія

ВИРІШИЛА

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити.

Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 23 травня 2016 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_4 міської ради до ОСОБА_3 про внесення змін до договору відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 міської ради, треті особи ОСОБА_5, ОСОБА_6, задовольнити частково.

Розірвати договір оренди землі від 15 червня 2005 року, укладений між ОСОБА_4 міською радою та ОСОБА_3, який зареєстрований у ОСОБА_4 регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) 15 червня 2005 року за № 63154/05.

В іншій частині у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 відмовити.

Стягнути з ОСОБА_4 міської ради на користь ОСОБА_3 487,20 грн. в рахунок відшкодування понесених судових витрат по сплаті судового збору.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення, однак протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили може бути оскаржено у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий суддя:

Судді колегії: