СЕМЕНІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа №547/345/16-ц
Провадження №2/547/229/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 вересня 2016 року смт Семенівка, Полтавська область

Семенівський районний суд Полтавської області в складі:

головуючого судді В.Ф.Харченка

за участі секретаря судового засідання Т.В.Зінченко,

представника позивача І.О.Цвіркуна,

представника відповідачів ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань № 1 Семенівського районного суду Полтавської області цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Семаль" до ОСОБА_3, Фермерського господарства "Журавель", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, Семенівська районна державна адміністрація Полтавської області, про визнання поновленим договору оренди землі, про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, про визнання недійсним договору оренди землі, про скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень на земельну ділянку,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2016 року позивач ТОВ "Семаль" звернувся до суду із зазначеним позовом, обґрунтовуючи позовні вимоги здійсненням позивачем у встановлений строк, а саме 13.06.2015, письмово дій з реалізації переважного права на поновлення раніше укладеного із ОСОБА_3 договору оренди землі б/н від 01.03.2008, що зареєстрований центром ДЗК 13.07.2010, та продовженням після цього використання земельної ділянки ОСОБА_3. Проте ОСОБА_3 не відреагувала на пропозицію щодо поновлення договору оренди своєї земельної ділянки і уклала 14.07.2015 із ФГ "Журавель" договір оренди № 33 щодо неї, який надалі зареєстровано Семенівським РУЮ у Полтавській області. Такими діями ОСОБА_3 порушила переважне право позивача на поновлення дії договору оренди землі, яке передбачено, у т.ч. ст.ст. 27, 33 Закону України "Про оренду землі" та приписи ст.ст. 255, 764, 778 ЦК України.

В судовому засіданні представник позивача І.О.Цвіркун підтримав заявлені вимоги, пояснив, що ТОВ "Семаль" як правонаступник ДП "Семаль", у встановлений строк (за 30 днів), 13.06.2015 надіслало ОСОБА_3 поштою з повідомлення про вручення цінний лист про намір скористатися переважним правом на поновлення укладеного між ними раніше договору оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди до договору оренди землі. ОСОБА_3 отримала лист 20.06.2015, протягом місяця після отримання листа не повідомила письмово позивача про будь-яке рішення щодо пропозиції поновити договір оренди та щодо отриманого проекту додаткової угоди до договору оренди землі. Відповідач не зробив цього й на час розгляду справи у суді.

І.О.Цвіркун наголосив, що ТОВ "Семаль" своєчасно вчинило передбачені законом дії щодо поновлення договору оренди землі із ОСОБА_3, належно виконувало зобов'язання щодо сплати орендної плати та її збільшення; продовжує використання землі ОСОБА_3; новий договір оренди, укладений між відповідачами, порушує право позивача на поновлення договору оренди землі, а тому позов підлягає повному задоволенню. Представник пояснив, що з огляду на встановлений 3-річний строк зберігання первинних документів не може їх надати до суду для підтвердження належної сплати орендної плати у 2010, 2012 та 2013 роках. ОСОБА_3 ніколи не зверталася до ТОВ "Семаль" з питання можливої недоплати орендної плати.

Відповідач ОСОБА_3 у судове засідання не з'явилася, про яке повідомлена належним чином.

Представник відповідачів ОСОБА_2 заперечувала проти задоволення позову повністю. Вважала, що позивач не виконав встановлену законом процедуру повідомлення ОСОБА_3 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі. Відповідну пропозицію ОСОБА_3 отримала поштою 20.06.2015, тобто за 24 дні до закінчення дії спірного договору оренди землі із ТОВ "Семаль". ОСОБА_3 склала проект письмової відповіді до ТОВ "Семаль" про відмову від подальших договірних відносин щодо оренди землі із позивачем, проте забула її надіслати товариству; давно мала намір передати землю в оренду ФГ "Журавель".

Представник пояснила, що протягом 2008-2011 років позивач сплачував орендну плату ОСОБА_3 у неповному розмірі, приблизно на 20 % менше від встановленого договором. Представник підтвердила, що протягом 2012-2015 років позивач вносив орендну плату ОСОБА_3 у повному обсязі, у т.ч. у натуральній формі.

Як наслідок, після припинення договірних відносин із ТОВ "Семаль", ОСОБА_3 у встановлений спосіб та формі передала свою земельну ділянку в оренду ФГ "Журавель" за договором оренди від 14.07.2015 № 33.

Третя особа свого представника у судове засідання не направила, про розгляд справи повідомлена належним чином. Про причини неявки суд не повідомила, заява про розгляд справи за відсутності представника третьої особи, клопотання про відкладення розгляду справи, позиція щодо позовних вимог тощо до суду не надходили.

Ураховуючи зазначені обставини, думку присутніх у судовому засіданні представників сторін, суд, за правилами ст.ст. 158, 169 ЦПК України, ухвалив розглянути справу за відсутності відповідача ОСОБА_3 і представника третьої особи.

Вислухавши пояснення представників сторін, вивчивши матеріали справи, судом встановлено такі обставини та визначені відповідно до них правовідносини.

ТОВ "Семаль" є правонаступником ДП "Семаль", на що вказує, зокрема, однаковий ідентифікаційний код юридичної особи - 31432663 (а.с. 7, 10, 11). Представники сторін не заперечували щодо правонаступництва вказаних юридичних осіб.

01.03.2008 між ДП "Семаль", як орендарем, і ОСОБА_3, як орендодавцем, укладено договір оренди землі б/н, за яким орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,82 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк 5 років, передбачено внесення орендної плати орендарем "у формі та розмірі 3 % у грошовому та товарному виразі з урахуванням коефіцієнта індексації 2,623", передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами (а.с. 8-10). Пунктом 43 договору передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

13.07.2010 договір зареєстровано Семенівським райвідділом ПРД ДП "Центр ДЗК" (а.с. 10). Відповідно до ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на дати укладення та державної реєстрації договору оренди землі від 01.03.2008) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Статті 18 і 20 із Закону України "Про оренду землі" виключено 01 січня 2013 року Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" від 11 лютого 2010 року N 1878-VI (з урахуванням змін до п. 1 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Законом України "Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення реалізації прав на нерухоме майно та їх обтяжень при їх державній реєстрації" від 09 грудня 2011 року N 4152-VI)

Відповідно до правової позиції висловленої у постанові Верховного Суду України у справі № 6-162ц13 від 19 лютого 2014 року, за змістом статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Отже, строк дії договору оренди землі б/н від 01.03.2008, що укладено між ДП "Семаль" і ОСОБА_3 складає 13.07.2010 - 13.07.2015.

Доводи ОСОБА_2 про обов'язок позивача сплачувати орендну плату з 01.03.2008 вказаним положенням законів не відповідають. Обов'язок сплати орендної плати на користь ОСОБА_3 виник у позивача одночасно з датою реєстрації договору оренди землі - 13.07.2010. Відтак сплата орендної плати за користування землею до 13.07.2010 не відповідає вимогам закону.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Чинною до 01.01.2011 ч. 4 ст. 22 Закону "Про оренду землі" було передбачено, що внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи. Таке ж правило було включено до ч. 5 вказаної статті після 01.01.2011.

Позивачем частково спростовано заперечення представника ОСОБА_3 (ОСОБА_2) щодо неповної сплати позивачем належної ОСОБА_3 орендної плати за користування землею у 2010, 2011 роках. Так, строк дії договору оренди землі складає 13.07.2010 - 13.07.2015, а пунктами 10, 13 договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації, орендна плата вноситься на протязі року. Не наступного, а, відтак, саме поточного року.

Докази сплати орендної плати позивачем ОСОБА_3 у 2010 році відсутні у справі, на відсутність доходів, отриманих ОСОБА_3 у ТОВ (ДП "Семаль") у 2010 році вказують й відомості Лубенської ОДПІ від 19.08.2016 (а.с. 98). Щодо цієї обставини представник позивача висловив припущення стосовно неповноти відповідної бази даних органу податкової служби.

За даними Лубенської ОДПІ від 19.08.2016 (а.с. 98) ТОВ "Семаль" нарахувало та сплатило ОСОБА_3 у 2011 році лише 286,59 грн доходу, тобто у меншому розмірі, аніж це передбачено у п. 9-11 договору оренди землі. Докази сплати у 2011 році інших сум або отримання ОСОБА_3 у 2011 році орендної плати у натуральній формі позивачем не надано.

Сплата позивачем орендної плати у 2012 році ОСОБА_3 підтверджена відомостями на видачу ячменю, пшениці, соняшнику, кукурудзи у 2012 році (а.с. 73-80), а також відомостями Лубенської ОДПІ від 19.08.2016 (а.с. 98).

Статтями 10, 60 ЦПК України передбачено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності. Кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі (ч. 1 ст. 11 ЦПК України)

Відповідно до ч. 2 ст. 59 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Суд наголошує, що представник позивача пояснив, що не може надати до суду відповідні первинні видаткові документи з огляду на закінчення строку їх зберігання у товаристві.

Відповідно до ч.ч. 3, 4 ст. 60 ЦПК України доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Позивач листом від 13.06.2015 № 333 (а.с. 11) повідомив ОСОБА_3 про намір ТОВ "Семаль", як правонаступника ДП "Семаль", скористатися відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" і п. 8 договору про оренду землі, укладеного строком на 5 років між ДП "Семаль" та ОСОБА_3, зареєстрованого 13.07.2010, переважним правом на укладення договору оренди землі на земельну ділянку площею 1,82 га на новий строк на умовах, визначених у доданій до листа № 333 додатковій угоді (а.с. 12).

Відповідно до даних опису вкладення і рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с. 36), зазначений цінний лист надіслано позивачем 13.06.2015 на адресу ОСОБА_3, та отримано останньою 20.06.2015, тобто після спливу передбаченого п. 8 договору оренди землі 30-денного строку до закінчення строку дії договору (строк дії договору спливає 13.07.2015).

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом,

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".) Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Законом, який регулює відносини щодо найму (оренди) земельних ділянок, є Закон України "Про оренду землі". Статтею 33 зазначеного закону передбачено таке.

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Суд наголошує, що позивач несвоєчасно повідомив ОСОБА_3 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Тобто позивач несвоєчасно вчинив дію, яка має юридичне значення.

Щодо цього висновку суд керується також правовою позицією, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 09.09.2015 у справі № 6-531цс15, яка покладає на суд обов'язок встановити, зокрема, доведеність факту відправлення повідомлення.

Щодо застосування приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі" суд, на підставі ч. 1 ст. 3607 ЦПК України, керується правовою позицією, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 09.09.2015 у справі № 6-531цс15. У ній вказано таке.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки поновлення договору оренди.

Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2 - 5 цієї статті).

Для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Проте зосередившись лише на доведеності факту відправлення повідомлення рекомендованим листом, суд не встановив вищезазначених фактів з якими закон поєднує поновлення договору оренди землі. Судами належним чином не було з'ясовано, чи належно орендар виконував свої обов'язки за договором оренди, чи повідомив орендодавця про намір реалізувати своє право на поновлення договору оренди та в який спосіб; чи було досягнуто згоди щодо орендної плати за новим договором та інших умов договору, на яких умовах укладено договір з новим орендарем, чи є вони більш сприятливими, чи продовжує ТОВ "Дана" користуватися спірною земельною ділянкою, чи повідомив орендодавець останнє про відмову в поновленні договору оренди.

У обох випадках (і ч. 1, і ч. 6 ст. 33) Верховний Суд України вказав, що одним із юридичних фактів, який підлягає встановленню судом для застосування як правил як ч. 1, так і правил ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" є з'ясування чи належно орендар виконував свої обов'язки за договором оренди.

У справі не надано доказів сплати орендної плати позивачем ОСОБА_3 у 2010 та 2011 роках у передбачених договором оренди розмірах та спосіб, що свідчить про неналежне виконання орендарем своїх обов'язків за договором оренди від 01.03.2008.

Пояснення представника позивача про те, що ОСОБА_3 не зверталася до товариства або суду з питання неповної або несвоєчасної сплати орендної плати, спливу передбаченого законом строку позовної давності тощо не спростовує вказаного висновку суду.

Отже позивачем не доведено юридичних фактів (1) належного виконання орендарем своїх обов'язків за договором оренди щонайменше у частині сплати орендної плати, (2) своєчасного повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.

Зазначене є достатньою правовою підставою для відмови у задоволенні позову у частині визнання поновленим договору оренди землі, про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Як наслідок відсутні достатні правові підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 14.07.2015 № 33 щодо спірної земельної ділянки ОСОБА_3, який правомірно укладено між відповідачами, та право оренди за яким зареєстровано 15.07.2015 (а.с. 14), і скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень на земельну ділянку.

Відповідно до ч.ч. 3, 4 ст. 60 ЦПК України доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відтак суд відмовляє у позові повністю.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 57-60, 209, 212, 214, 215, 223, 291, 292, 294, 296 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити в позові повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Апеляційного суду Полтавської області через Семенівський районний суд Полтавської області протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.

Суддя В.Ф.Харченко

Повний текст рішення складено 20.09.2016.