Номер провадження: 22-ц/785/5166/16
Головуючий у першій інстанції Малиновський О. М.
Доповідач Процик М. В.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.09.2016 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючої судді Процик М.В.,

суддів Дрішлюка А.І., Заїкін А.П.,

при секретарі Сідлецькій Ю.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки, та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», за участю третіх осіб без самостійних вимог: Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Управління капітального будівництва Одеської міської ради, про визнання частково недійсним договору іпотеки,

за апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 травня 2016 року,-

ВСТАНОВИЛА:

У серпні 2015 року Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки. Позивач просив в рахунок часткового погашення заборгованості ТОВ «Альянс-Висотбуд» за договором кредиту № 24-12/135 від 02.07.2008р. у розмірі 685000,00 грн. (ринкової вартості квартири) звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за Банком права власності на квартиру АДРЕСА_1.

В обґрунтування позову позивач посилався на те, що 02.07.2008р. між Банком та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено кредитний договір №24-12/135 за умовами якого останньому було надано кредит у вигляді грошової суми 1009323,60 дол. США, зі сплатою 12% річних та комісії, з кінцевим терміном повернення заборгованості до 18.02.2009р. З метою забезпечення належного виконання кредитного зобов'язання, між Банком та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 02.07.2008р. було укладено іпотечний договір № 02-10/2628, за умовами якого товариство передало Банку в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і квартиру АДРЕСА_4. ТОВ «Альянс-Висотбуд» не виконало умови кредитного договору, в зв'язку з чим розмір заборгованості станом на 15.06.2015р. склав 892012,66 дол. США. На теперішній час позивачу стало відомо, що іпотечна квартира перебуває у власності ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право власності, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради 16.08.2012р. На думку представника позивача, перехід права власності на іпотечне майно до іншої особи, в силу ст. 23 Закону України «Про іпотеку», не припиняє дії іпотеки, і ОСОБА_2 набув усі права та обов'язки, які виникли за договором іпотеки від 02.07.2008р.

Відповідач ОСОБА_2 позов не визнав, натомість подав зустрічний позов до ПАТ «Укрсоцбанк» про визнання недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку ( далі АКБ СР, тепер ПАТ) «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_1, загальною площею 41,51кв.м., розташовану на 16-ому поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1. В обґрунтування заперечень проти позову банку та на підтримання зустрічного позову відповідач посилався на те, що 12.12.2008р. між ним та ТОВ «Альянс-Висотбуд» був укладений договір купівлі-продажу цінних паперів, за яким він проінвестував будівництво квартири з будівельним номером АДРЕСА_4; цільові облігації були погашені ним за актом про передачу квартири від 22.06.2012р., за яким погашення облігацій було здійснено відповідно до договору резервування приміщення, а саме однокімнатної квартири, яка є предметом спору. Згодом ним, ОСОБА_2, було отримано свідоцтво про право власності на квартиру. Відповідач та його представник зазначали, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» здійснив дії, які можуть призвести до втрати відповідачем права власності на придбану квартиру, внаслідок неправомірно укладеного іпотечного договору; що наявність договору про іпотеку порушує охоронювані законом права та її інтереси відповідача на квартиру, що договір іпотеки є недійсним, оскільки на час укладання договору іпотеки майнові права не могли бути предметом іпотеки та договір іпотеки був укладений в порушення Договору про співробітництво, а саме без згоди Управління капітального будівництва Одеської міської ради.

Представник ПАТ «Укрсоцбанк» зустрічний позов не визнала у повному обсязі, зазначаючи, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» не вправі був відчужувати предмет іпотеки відповідачу без згоди іпотекодержателя, що оспорений договір іпотеки був укладений у повній відповідності до вимог спеціального закону, та відповідач на момент укладення договору не мав до нього стосунку і не вправі був його оспорювати.

ТОВ «Альянс-Висотбуд», Управління капітального будівництва Одеської міської ради участі у розгляді справи не приймали, про час та місце розгляду справи належно сповіщались.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 17 травня 2016 року позовні вимоги ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки - залишено без задоволення у повному обсязі.

Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_2 задоволені у повному обсязі.

Визнано недійсним п.1.1 Іпотечного Договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_1, загальною площею 41,51кв.м., яка розташована на 16-ому поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1. Стягнуто з ПАТ «Укрсоцбанк» на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 551,20 гривень.

В апеляційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк» просить рішення суду від 17 травня 2016 року скасувати і ухвалити нове, яким позовну заяву ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки - задовольнити, а у зустрічному позові ОСОБА_2 до ПАТ «Укрсоцбанк» про визнання частково недійсним договору іпотеки - відмовити, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, та на порушення судом норм матеріального і процесуального права.

Проти апеляційної скарги заперечував представник відповідача.

Заслухавши доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги в межах оскарження, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід відхилити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, з наступних підстав.

За правилами ст. 308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» суд першої інстанції виходив з того, що договір іпотеки майнових прав стосовно прав відповідача є недійсним, та з того що договір іпотеки не передбачає способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на предмет іпотеки у судовому порядку, а передача права власності на предмет іпотеки має здійснюватися в порядку позасудового врегулювання.

Задовольняючи зустрічний позов ОСОБА_2, суд першої інстанції виходив з того, що оспорений іпотечний договір на час підписання був укладений з порушенням вимог закону, оскільки майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, які в наступному перейшли до відповідача, не могли бути предметом іпотеки.

З такими висновками суду повністю погоджується і колегія суддів.

За змістом ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Судом встановлено, що 17 березня 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради було укладено Контракт № 24-05 на будівництво 16-ти поверхового житлового будинку № 28 з інженерними мережами в АДРЕСА_1, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язався своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво вказаного житлового будинку, здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язалося надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації.(а.с.17-21)

З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ СР «Укрсоцбанк», яке згодом було перейменовано у ПАТ «Укрсоцбанк», 02.07.2008р. було укладено кредитний договір №24-12/135, за умовами якого Банк надав ТОВ кредит у сумі 1009 323 дол. США, зі сплатою 12% річних та комісії, з кінцевим терміном повернення грошових коштів до 18.02.2009р. Згодом кінцевий термін повернення кредиту сторонами договору додатковою угодою №1 від 30.06.2009р. був змінений до 07.08.2009р. (а.с.22-25) З метою забезпечення належного виконання зазначеного вище кредитного договору 02.07.2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» нотаріально посвідчений Іпотечний Договір № 02-10/2628 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань по кредитному договору майнові права, у тому числі майнові права на незакінчену будівництвом квартиру НОМЕР_1, розташовану на 16-ому поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_4.(а.с.26-30)

Для виконання підрядних робіт з будівництва зазначеного багатоповерхового житлового будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» прийняло рішення про залучення грошових коштів інвесторів шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав з фізичними особами-інвесторами.

12.12.2008р. між ОСОБА_2 (Покупець) та ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Продавець) був укладений договір купівлі-продажу цінних паперів № 61/08-БВ та 23 листопада 2010р. був укладений договір № 107/28 про інвестування будівництва шляхом купівлі-продажу цільових облігацій. (а.с.110-117) Предметом договору стало придбання Покупцем у Продавця цінних паперів у вигляді цільових облігацій ТОВ «Альянс-Висотбуд» для інвестування будівництва квартири НОМЕР_1, загальною площею 41,51кв.м., розташовану на 16-ому поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_4. Цільові облігації були погашені за актом про передачу квартири від 22.06.2012р., за яким погашення облігацій було здійснено відповідно до договору резервування приміщення №107Р/28 від 12.12.2008р. , стосовно однокімнатної квартири, яка є предметом спору.(а.с.118) На підставі отриманих у ТОВ «Альянс-Висотбуд» документів ОСОБА_2 у виконавчому комітеті Одеської міської ради було отримано свідоцтво про право власності на квартиру АДРЕСА_1 ( будівельна адреса АДРЕСА_4) від 16.08.2012р., і 21.08.2012р. за відповідачем зареєстровано право власності на вказану квартиру.(а.с.122-123,36)

Судом встановлено, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило умови кредитного договору №24-12/135, у зв'язку з чим, Банком, станом на 15.06.2015р., була нарахована заборгованість по кредиту у розмірі 892012,66 дол. США, що складається з: суми заборгованості по кредиту у розмірі 527194,25 дол. США, та суми заборгованості за відсотками у розмірі 364818,41 дол. США, та що загалом за курсом НБУ дорівнює 18784742,00 грн.(а.с.40) Згідно звіту незалежної оцінки ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 складає 685000,00 грн.(а.с.41-49)

За статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому. Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Виходячи з наведеного, суд першої інстанції правильно прийшов до висновку, що на час укладення оспореної частини договору іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки. Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

У цій справі договір іпотеки майнових прав на незакінчені будівництвом квартири, у тому числі квартиру належну відповідачу, був укладений 2 липня 2008 року, тобто до початку внесення вищевказаних змін. А тому суд першої інстанції правильно вважав за необхідне визнати недійсним п.1.1 іпотечного договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру, право власності на яку належить відповідачу, ґрунтуючись на правилах ст. ст. 203, 215 ЦК України, ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» ( в редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки).

Верховний Суд України у постановах від 2 грудня 2015 року № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15 зазначив, що до спірних правовідносин не підлягають застосуванню положення Закону України від 19 червня 2003 року № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (далі - Закон № 979-IV), «оскільки цей Закон регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. На час укладення договорів іпотеки стаття 5 Закону № 898-IV не визначала майнові права, як предмет іпотеки, а тому товариство неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права.»

За змістом статей 215, 216 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності можуть бути заявлені як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином. Оскільки оспорюваним договором передано в іпотеку, у тому числі майнові права на квартиру, які належать ОСОБА_2, то він, відповідно до положень статей 15, 16, 215, 216 ЦК України, має право оспорювати зазначений іпотечний договір в судовому порядку, оскільки він стосується його прав та інтересів. Така правова позиція викладена Верховним Судом України у мотивувальній частині постанови від 20 квітня 2016р. у справі № 6-2994цс15 та постанови від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16. Протилежні доводи банку в апеляційній скарзі з цього приводу до уваги колегією суддів не беруться.

Окрім того, за ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з п.4.5.,4.6 Договору іпотеки від 02.07.2008р. звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі: рішення суду, виконавчого напису нотаріуса; шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.. в порядку встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку» або шляхом продажу чи організації продажу предмета іпотеки…У разі звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, реалізація предмета іпотеки здійснюється у спосіб, зазначений у відповідному рішенні суду, а саме: шляхом продажу предмету іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» або шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження. Іншого способу звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду договір не передбачає.

За правилами ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки; правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Верховним Судом України у постанові від 30 березня 2016 року по справі № 6-1851 цс15 судам роз'яснено, що «порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульований статтею 39 цього Закону («Про іпотеку»), якою передбачено, що у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону; можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачає лише у статтях 335 та 376 ЦК України; у всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК України)…»

Враховуючи наведене, колегія суддів з висновками суду щодо неправильності визначення позивачем способу звернення стягнення на предмет іпотеки також погоджується, а заперечення представника позивача в цій частині визнає неспроможними.

За таких обставин, рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального права та без таких порушень норм процесуального права, які б призвели до неправильного вирішення справи, а тому апеляційну скаргу ПАТ «Укрсоцбанк» слід відхилити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Керуючись ст. ст. 303,307,309,313-315,317,319 ЦПК України, колегія суддів,-

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» відхилити.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 травня 2016 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення, однак може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуюча: М.В. Процик

Судді: А.І. Дрішлюк А.П. Заїкін