АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/2018/16Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 47 Гончаренко Т. В.
Доповідач в апеляційній інстанції
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 серпня 2016 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі:

головуючогоФетісової Т. Л.
суддівЗахарової А. Ф., Качана О. В.
при секретаріЛитвин-Восколович Ж. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу фермерського господарства «Зернятко Плюс» на рішення Звенигородського районного суду Черкаської області від 13 липня 2016 року у цивільній справі за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гусакове» до ОСОБА_6 (якого замінено на належних відповідачів - ОСОБА_7 та ОСОБА_8), головного управління Держземагенства у Черкаській області (якого замінено на належного відповідача - Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області), фермерського господарства «Зернятко Плюс» про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок та договорів суборенди земельних ділянок,

в с т а н о в и л а :

СТОВ «Гусакове» звернулося до суду із указаним позовом до ОСОБА_6, головного управління Держземагенства у Черкаській області та фермерського господарства «Зернятко Плюс», яким просило визнати недійсними з моменту укладення договори оренди землі від 30.01.2015, укладені між ГУ Держземагенства у Черкаській області (орендодавець) та ОСОБА_6 (орендар) на земельні ділянки площею: 82,1584 га, кадастровий номер НОМЕР_1; 138,5200 га, кадастровий номер НОМЕР_2; 19,56 га кадастровий номер НОМЕР_3; визнати недійсними з моменту укладення договори суборенди землі, укладені 16.02.2015 між ОСОБА_6 (орендар) та ФГ «Зернятко Плюс» (суборендар) на вказані земельні ділянки (далі - спірні договори оренди земельних ділянок та спірні договори суборенди земельних ділянок).

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 19.08.2009 на підставі розпорядження Звенигородської РДА від 13.07.2009 №152/2009-рп між Звенигородською РДА (орендодавець) та СТОВ «Гусакове» (орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований у Державному реєстрі земель 19.08.2009 за №28.

За умовами цього договору оренди землі позивачу передана в короткострокове платне користування (оренду) земельна ділянка сільськогосподарського призначення із земель резервного фонду, яка знаходиться в адміністративних межах Гусаківської сільської ради за межами с. Гусакове, загальною площею 240,2384 га ріллі, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 5 років, тобто до 19.08.2014.

Згідно даних кадастрового плану зазначена земельна ділянка складається із трьох масивів площами: 82,1584 га, кадастровий номер НОМЕР_1; 138,5200 га, кадастровий номер НОМЕР_2; 19,56 га кадастровий номер НОМЕР_3.

Вказані земельні ділянки належать до державної власності.

Договором оренди передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін.

У зв'язку зі змінами у земельному законодавстві право розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення на території області перейшло до ГУ Держземагенства у Черкаській області. Тому у встановлений договором строк позивач звернувся до вказаної установи з письмовим повідомленням про намір поновити договір оренди землі та подав всі необхідні для цього документи. Однак, позивачу безпідставно відмовлено у поновленні договору оренди, про що ГУ Держземагенства у Черкаській області у встановлений строк не повідомило орендаря, у зв'язку з чим між сторонами виник спір.

30.01.2015 ГУ Держземагенства у Черкаській області (орендодавець) уклало. ОСОБА_6 (орендар) нові договори оренди зазначених вище земельних ділянок, строком на 49 років, про що СТОВ «Гусакове» не повідомлялось. У свою чергу, ОСОБА_6 16.02.2015 уклав договори суборенди спірних земельних ділянок із ФГ «Зернятко Плюс».

Позивач вважає недійсними спірні договори оренди та суборенди земельних ділянок в силу недодержання сторонами в момент їх вчинення вимог закону (ст.203 ЦК України) та такими, що порушують право оренди земельними ділянки позивача, оскільки останній має переважне право на поновлення договору оренди, яке реалізував у встановлені ст.33 ЗУ «Про оренду землі» порядку та строк, добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою, сплачує орендну плату, земельні ділянки у позивача не вилучались. Позивач посилається на порушення відповідачами у момент вчинення спірних договорів оренди землі ст.93, ч.5 ст.116, ст.123 ст.141 ЗК України, ст.ст.31, 33 ЗУ «Про оренду землі».

Позивач зазначає, що на дату укладення спірних договорів ОСОБА_6 страждав тяжким тривалим захворюванням, про що свідчить діагноз захворювання у свідоцтві про смерть; сільськогосподарським виробництвом ОСОБА_6 не займався; відсутні будь-які докази, які б свідчили про те, що він мав економічні, соціальні, трудові можливості для створення фермерського господарства та обробітку землі, тобто виконання мети, для якої йому надавались в оренду земельні ділянки, якими користується позивач; відсутні матеріали щодо створення ОСОБА_6 фермерського господарства. Отже надання ОСОБА_6 в оренду земельних ділянок здійснено поза його дійсною волею на створення фермерського господарства і отримання в оренду земельних ділянок саме для цієї мети.

Ухвалою Звенигородського районного суду Черкаської області від 06.07.2015 здійснено заміну відповідача Головного управління Дерземагенства у Черкаській області на належного відповідача Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області.

Ухвалою Звенигородського районного суду Черкаської області від 24.02.2016 здійснено заміну померлого відповідача ОСОБА_6 на належних відповідачів ОСОБА_7 та ОСОБА_8.

Рішенням Звенигородського районного суду Черкаської області від 13.07.2016 позов задоволено повністю.

Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, відповідач ФГ «Зернятко Плюс» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову. В обґрунтування вказує на те, що рішення суду не містить оцінки доказів та посилань на матеріали справи; висновки суду про наявність у позивача переважного права на оренду спірних земельних ділянок є передчасними, наразі відсутні рішення судів, що набрали законної сили, які б таке право підтверджували; суд не врахував, що строк дії договору оренди, укладений з позивачем, закінчився 19.08.2014; переважне право на оренду землі у позивача припинилося у зв'язку з тим, що орендодавець (ГУ Держземагенства у Черкаській області) відмовився пролонгувати дію договору оренди через відсутність згоди по його істотних умовах, які відрізняються від початкових.

Заслухавши доповідь судді, пояснення осіб, які з'явилися у судове засідання, вивчивши та обговоривши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з таких підстав та мотивів.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що спірні договори оренди землі порушують переважне право позивача на оренду та є недійсними з моменту їх укладення в силу ч.1 ст.215 ЦК України з підстав недодержання в момент їх вчинення вимог, які встановлені законом.

Колегія суддів в цілому погоджується з такими висновками суду першої інстанції.

Так при розгляді справи встановлено, що 19.08.2009 на підставі розпорядження від 13.07.2009 №152/209-рп між Звенигородською РДА (орендодавець) та СТОВ «Гусакове» (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надав, а орендар прийняв у короткострокове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 240,2384 га із земель резервного фонду, яка знаходиться в адміністративних межах Гусаківської сільської ради за межами с. Гусакове для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - п.п.1, 2 договору (т.1 а.с.20-25). Земельна ділянка, що передана в оренду, складається із трьох земельних ділянок площею: 82,1584 га, кадастровий номер НОМЕР_1; 138,5200 га, кадастровий номер НОМЕР_2; 19,56 га кадастровий номер НОМЕР_3 (т.1 а.с.24-25).

Пунктом 8 договору оренди встановлено, що його укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п. 37 договору його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його укладено. Укладений із позивачем договір оренди земельної ділянки діяв до 19.08.2014.

Наказом Мінагрополітики від 25.01.2013 №40 затверджено зміни до Положення про ГУ Держземагенства в області, відповідно до п.4.32 якого, до повноважень ГУ Держземагенства в областях віднесено передавання відповідно до закону земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у власність або користування для всіх потреб в межах областей. При цьому не вимагалось переукладення (переоформлення) раніше укладених договорів оренди землі.

Таким чином, у зв'язку зі змінами у законодавстві, права та обов'язки орендодавця за договором оренди землі від 19.08.2009 перейшли від Звенигородської РДА до ГУ Держземагенства у Черкаській області.

03.06.2014 орендар (позивач) звернувся до орендодавця із клопотаннями про поновлення договору оренди землі, подавши відповідний пакет документів.

Це клопотання у встановлені строк розглянуто не було.

За результатами розгляду скарги СТОВ «Гусакове» на «гарячу лінію» листом від 15.08.2014 за № 31-28-0.21-160/0/17-14-ГЛ Держземагенство України, яке не є стороною договору, повідомило СТОВ «Гусакове» про те, що, оскільки орендар не узгодив з орендодавцем істотні умови договору оренди, не надав докази щодо додержання умов збереження стану об'єкта оренди, йому листом від 11.07.2014 №245-1/0/300-14-СГ відмовлено у поновленні договору оренди земельної ділянки.

Позивач надав довідку пошти про відсутність на його адресу будь-яких повідомлень щодо розгляду його звернення про продовження оренди. Доказів одержання позивачем відмови у продовженні договору оренди суду надано не було.

21.08.2014 до ГУ Держземагенства у Черкаській області звернувся ОСОБА_11 із заявами про надання дозволу на розробку проектів землеустрою щодо відведення в оренду земельних ділянок площами: 82,1584 га, 19,5600 га і 138,5200 га, відомості про обмеження у використанні яких згідно довідок з державної статистичної звітності про наявність земель та розподіл їх за власниками земель, землекористувачами, угіддями, виданих відділом Держземагенства у Звенигородському районі, відсутні.

Наказами ГУ Держземагенства від 03.10.2014 №23-3817/14-14-СГ, №23-3816/14-14-СГ та від 27.10.2014 №23-5022/14-14-СГ затверджено проекти землеустрою щодо відведення зазначених земельних ділянок та передано ОСОБА_12 земельні ділянки в довгострокову оренду терміном на 20 років.

03.10.2014 та 27.10.2014 між ГУ та ОСОБА_12 укладено договори оренди вказаних земельних ділянок, які зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (т.1 а.с. 116-117).

30.01.2015 ГУ прийнято рішення про припинення ОСОБА_12 права користування земельними ділянками на підставі нотаріально посвідчених заяв від 27.01.2015, в яких орендар не заперечує проти вилучення з користування земельні ділянки та надання їх в оренду ОСОБА_6

30.01.2015 між ГУ Держземагенства у Черкаській області (орендодавець) та ОСОБА_6 (орендар) укладено договори оренди земельних ділянок площею: 82,1584 га, кадастровий номер НОМЕР_1; 138,5200 га, кадастровий номер НОМЕР_2; 19,56 га кадастровий номер НОМЕР_3 (т.1 а.с.36-67), строком на 49 років - до 30.01.2064, для ведення фермерського господарства п.п.1, 8 договорів.

16.02.2015 між ОСОБА_6 та ФГ «Зернятко Плюс» (суборендар) укладено договори суборенди вказаних земельних ділянок строком на 49 років для ведення фермерського господарства (т.1 а.с.68-79).

Відповідно до постанови КМУ від 15.01.2015 №5 «Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру» та Наказу комісії з реорганізації Державного агентства земельних ресурсів України від 29.04.2015 №3 ГУ Держземагентства у Черкаській області реорганізовано шляхом приєднання до ГУ Держгеокадастру у Черкаській області.

Згідно свідоцтва про смерть ОСОБА_6 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 (актовий запис про смерть №17 від 12.05.2015),(т.1 а.с.132)

Згідно довідки нотаріальної контори № 1264/01-16 від 08.12.2015 спадщину після померлого ОСОБА_6 прийняли ОСОБА_8 та ОСОБА_7 (т.1 а.с.211).

На даний час спірними земельними ділянки продовжує користуватися СТОВ «Гусакове» та сплачувати орендну плату, що підтверджується довідкою управління агропромислового розвитку від 22.06.2016 №01-07/102, річною формою №29-сг, щодо підсумків збору врожаю сільськогосподарських культур, плодів, ягід та винограду на 01.12.2014, договором про надання послуг від 01.09.2014, актом здачі-прийняття виконаних робіт (надання послуг), податковим розрахунком (форма 1 - ДФ) за 1-2 квартал 2015 року, за 4 кв. податкової декларації платника єдиного податку - юридичної особи. Межі спірних земельних ділянок та їх цільове призначення в адмінмежах с. Гусакове не змінилися, земельні ділянки продовжують використовуватися позивачем для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. З боку контролюючих органів до позивача відсутні будь-які претензії щодо користування земельними ділянками.

Більш того, рішенням господарського суду Черкаської області від 30.06.2016, що наразі вступило в законну силу, у справі №925/463/15 за позовом ТОВ «Гусакове» до ГУ Держгеокадастру в Черкаській області про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання договору оренди землі поновленим та визнання укладеними додаткових угод про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк зазначений позов задоволено частково та визнано за СТОВ «Гусакове» переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), укладеного 19.08.2009, зареєстрованого у Звенигородському районному відділі Черкаської регіональної філії Центру державного земельного кадастру (ДЗК), про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.08.2009 за №28; визнано поновленим договір оренди землі від 19.08.2009, зареєстрований у Звенигородському районному відділі Черкаської регіональної філії Центру державного земельного кадастру (ДЗК), про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.08.2009 за №28, на тих самих умовах і на той самий строк.

Згідно ч.ч.1, 9 ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Відповідно до ст. ст. 1, 2 ЗУ «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до правового висновку ВСУ від 18.03.2015 у справі №6-4цс15, який в силу ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковим для судів України, частиною першою статті 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Згідно з частиною шостою статті 33 ЗУ «Про оренду землі» якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Встановлення факту належного виконання орендарем умов договору оренди; дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем; дає підстави для висновку про наявність у орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк та порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем, а відтак згідно зі статтею 33 Закону України «Про оренду землі» такий договір оренди є недійсним.

Також відповідно до правового висновку ВСУ від 15.04.2015 у справі №6-55с15, який в силу ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковим для судів України, згідно з пунктом 2 частини другої статті 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом (частина друга статті 16 ЦК України).

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач посилається на невизнання орендодавцем його права, передбаченого статтею 33 ЗУ «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

За змістом статті 33 ЗУ «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків.

Отже, з огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов'язків сторін (статті 3, 12-15, 20 ЦК України; статті 3-5, 11, 15, 31 ЦПК України) необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 ЗУ «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України.

Слід врахувати, що згідно ч.3 ст.61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у господарській справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, а рішенням господарського суду Черкаської області від 30.06.2016 у справі №925/463/15 констатовано наявність у ТОВ «Гусакове» переважного права на оренду землі.

Апеляційні доводи про протилежне не свідчать про помилковість вказаних висновків, оскільки є лише констатацією відсутності у позивача згадуваного права без зазначення обставин, які б спростовували рішення господарського суду, яке набрало законної сили.

З системного аналізу викладених вище норм права слідує, що позивачем обрано належний спосіб захисту його переважного права на оренду землі шляхом визнання недійсними договорів оренди землі, які його порушують.

Далі, відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. У свою чергу ч.1 ст.203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Як встановлено при розгляді справи оспорювані договори оренди та суборенди укладено з порушенням ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» щодо переважного права позивача на оренду землі, отже в силу ст. 215 ЦК України вони мають бути визнані недійсними.

Крім того, згідно ст. 8 ЗУ «Про оренду землі» у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Колегія суддів відхиляє апеляційні доводи про те, що рішення суду не містить оцінки доказів та посилань на матеріали справи, адже вони є безпідставними та спростовуються змістом рішення суду, у якому надано оцінку доказам, представленим сторонами, та наявні посилання на матеріали справи, у яких ці докази отримали закріплення.

Інші доводи апеляційної скарги є несуттєвими, правильності висновків суду першої інстанції не спростовують і не дають підстав для скасування рішення суду, яке є законним та обґрунтованим, ухваленим з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Відповідно до ст. 308 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням вимог матеріального та процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення з одних лише формальних міркувань.

З цих підстав колегія суддів вважає, що суд першої інстанції ухвалив у справі вірне по суті рішення, яке до скасування чи зміни не підлягає.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 308, 313, 314, 315 ЦПК України, колегія суддів,

у х в а л и л а :

апеляційну скаргу - відхилити.

Рішення Звенигородського районного суду Черкаської області від 13 липня 2016 року у цивільній справі за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гусакове» до ОСОБА_6 (якого замінено на належних відповідачів - ОСОБА_7 та ОСОБА_8), головного управління Держземагенства у Черкаській області (якого замінено на належного відповідача - Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області), фермерського господарства «Зернятко Плюс» про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок та договорів суборенди земельних ділянок - залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає чинності з моменту проголошення і може бути оскаржена в касаційному порядку до суду касаційної інстанції протягом 20 днів з дня її проголошення.

Головуючий :

Судді :