Справа № 523/7001/16-ц
Провадження №2/523/3176/16
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" вересня 2016 р.

Суворовський районний суд м.Одеси в складі:

головуючої судді - Середи І.В.,

при секретарі Щербан О.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду №9 у м.Одеса цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» та товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», треті особи Управління капітального будівництва Одеської міської ради та приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, про визнання частково недійсними іпотечних договорів, а також за позовом публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1, третя особа товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», про звернення стягнення на предмет іпотеки , -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернувся з позовом до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» та товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», треті особи Управління капітального будівництва Одеської міської ради та приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, та остаточно просив визнати частково недійсними п.1.1 іпотечних договорів №51-07/204 від 01 липня 2008 року, №02-10/2628 від 02 липня 2008 року та № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року та №02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, укладених між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №80 на 12 поверсі у 16-ти поверховому 1-но секційному житловому будинку (будівельний №28), у мікрорайоні ІІІ-4-2 житлового масиву ім.Котовського по вул.Висоцького, 13 м.Одеси.

В обгрунтування позовних вимог ОСОБА_1 посилався на те, що між ним та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 04.11.2008 року був укладений договір резервування приміщення №104Р/28, а також договір комісії №Б-267/2008 щодо купівлі цінних паперів. Основною метою укладення договорів було фінансування ним будівництва квартири шляхом резервування приміщення для придбання в майбутньому у власність в процесі погашення цільових облігацій. Позивач являється добросовісним набувачем квартири, виконавши усі умови, які на нього були покладені та сплативши повністю грошову суму, він отримав квартиру на законних підставах.

Крім того, позивач вказував на те, що в 2008 році між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» були укладені іпотечні договори, за умовами яких передано в іпотеку Банку в забезпечення своїх зобовязань по кредиту, майнові права на квартири в житловому будинку, який будується, у тому числі й незакінчену будівництвом квартиру №80 (будівельний номер №28), придбану ним за вказаним вище договором. Він вважає, що наявність таких договорів про іпотеку порушує охоронювані законом права та його інтереси на майнові права на квартиру, оскільки такі дії можуть призвести до втрати ним права власності на проінвестовану нерухомість.

ПАТ «Укрсоцбанк» також звернувся з позовом до ОСОБА_1, третя особа товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», про звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме шляхом визнання права власності на квартиру №80, загальною площею 43,5 кв.м, житловою 17,5 кв.м по вул.Висоцького,13 м.Одеси. Вказана вимога обгрунтована тим, що 02.07.2008р. між Банком та ТОВ «Альянс-Виостбуд» було укладено кредитний договір №24-12/135 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» було надано кредит у вигляді грошової суми 1009323,60 дол. США, зі сплатою 12% річних та комісією з кінцевим терміном повернення заборгованості до 18.02.2009р. З метою забезпечення належного виконання кредитного зобовязання, між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 02.07.2008р. було укладено іпотечний договір №02-10/2628, за умовами якого товариство передало Банку в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і квартиру №80 в житловому будинку (будівельний №28) по вулиці Висоцького,13 у мкр. ІІІ-4-2 житлового масиву ім.Котовського м.Одеси. ТОВ «Альянс-Висотбуд» не виконало умови кредитного договору, в звязку з чим розмір заборгованості станом на 15.06.2015р. склав 892 012,66 дол. США. На даний час позивачу стало відомо, що іпотечна квартира перебуває у власності ОСОБА_1. Вказуючи на те, що перехід права власності на іпотечне майно до іншої особи, в силу ст. 23 Закону України «Про іпотеку» не припиняє дії іпотеки, тому до ОСОБА_1 переходять усі права та обовязки іпотекодавця. В рахунок часткового погашення заборгованості ТОВ «Альянс-Висотбуд» у розмірі 735000 грн., банк просить звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за Банком права власності на вказану квартиру.

Представник позивача ОСОБА_3 підтримала позовні вимоги ОСОБА_1 та заперечувала проти задоволення позову ПАТ «Укрсоцбанк».

Представник ПАТ «Укрсоцбанк» позовні вимоги банку підтримала та заперечувала проти вимог ОСОБА_1.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, представники ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управління капітального будівництва Одеської міської ради в судове засідання не зявилися, з заявами про відкладення розгляду справи не зверталися.

Дослідивши матеріали справи, суд прийшов до наступного висновку.

Судом встановлено, що 17.03.2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради було укладено контракт № 23-05 на будівництво 16-ти поверхового житлового будинку № 27 з інженерними мережами в мкр. ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м.Одеса, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобовязується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво вказаного житлового будинку з орієнтованою загальною площею квартир 7527,1 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки обєкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобовязалося надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати обєкт на баланс експлуатуючої організації.

З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ СР «Укрсоцбанк», яке згодом перейменовано у публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» 01.07.2008р. було укладено генеральний договір про співробітництво №51-07/203.

01 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд», на виконання вказаного договору про співробітництво, уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» іпотечний договір №51-07/204, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець, передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» в забезпечення своїх зобовязань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру № 80, загальною площею 41,51 кв.м, яка розташована на 12-му поверсі, у житловому будинку (будівельний №28) за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького,13.

Вже 02.07.2008р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ СР «Укрсоцбанк» було укладено договір кредиту № 24-12/135, відповідно до умов якого товариство отримало грошові кошти в розмірі 1 009 323,60 доларів США. З метою забезпечення даного договору кредиту ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» іпотечний договір №02-10/2628 від 02.07.2008р. та передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру № 80, загальною площею 41,51 кв.м, яка розташована на 12-му поверсі, у житловому будинку (будівельний №28) за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького,13.

16.07.2008р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ СР «Укрсоцбанк» було укладено кредитний договір № 24-12/155 про отримання грошових коштів в розмірі 741 137,25 доларів США. В забезпечення кредитного зобовязання за нотаріально посвідченим договором іпотеки №02-10/2999 від 16.07.2008р. ТОВ «Альянс-Висотбуд» передало АКБ СР «Укрсоцбанк» в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру № 80, загальною площею 41,51 кв.м, яка розташована на 12-му поверсі, у житловому будинку (будівельний номер №28) за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького.

Згідно зі змістом представлених суду іпотечних договорів після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на нерухоме майно, предметом іпотеки є майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру позивача. Зазначеними договорами про іпотеку був визначений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

04.11.2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» був укладений договір резервування приміщення №104Р/28, а також договір комісії №Б-267/2008 щодо купівлі цінних паперів. Основною метою укладення договорів було фінансування ним будівництва квартири шляхом резервування приміщення для придбання в майбутньому у власність в процесі погашення цільових облігацій. На виконання умов договорів ОСОБА_1 сплатив вартість облігацій у сумі 207550 грн..

Позивач ОСОБА_1 виконав свої грошові зобовязання і 03.05.2012 року він отримав свідоцтво про право власності на квартиру № 80, загальною площею 43,5 кв.м, житловою площею 17,5 кв.м., яка розташована за адресою: м.Одеса, вул.Висоцького, 13.

Згідно з рішенням Господарського суду Луганської області від 24 вересня 2012 року судом встановлено, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило умови кредитного договору №24-12/135 стягнуто заборгованість у сумі 5457679,80 грн.. Станом на 15.06.2015р. банком нарахована заборгованість по кредиту в розмірі 892 012,66 дол. США, яка складається з: суми заборгованості по кредиту в розмірі 527 194,25 дол. США, суми заборгованості за відсотками в розмірі 364 818,41 дол. США, що за курсом НБУ дорівнює 18 784 742,00 грн..

Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який установлює обовязковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

За змістом ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки №02-10/2628, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку; окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим обєктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є обєктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна, як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Вказаного правового висновку дійшов Верховний Суд України при ухвалені постанови від 17 квітня 2013 по справі №6-8цс13, яка, відповідно до ч.1 ст.360-7 ЦПК України, є обовязковою для всіх субєктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

Отже, майнові права на спірну квартиру, власником якої ОСОБА_1, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк».

ОСОБА_1 у повному обсязі проінвестував будівництво спірної квартири власними коштами, що засвідчує його права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення з АКБ СР «Укрсоцбанк» спірних договорів не має правового значення для вирішення справи по суті.

Нормами ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою,пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

На підставі викладеного суд дійшов висновку, що спірні договори іпотеки є недійсними в силу ст.ст.203,215 ЦК України, як такі, що укладені з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки.

До такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд України по справам № 6-1502цс15 в постанові від 02 грудня 2015 року, та № 6-290цс16 в постанові від 16.03.2016 року.

Отже, суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі з підстав зазначених вище.

Оскільки задоволення позовних вимог ОСОБА_1 виключає можливість задоволення вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки, тому позов ПАТ «Укрсоцбанк» не підлягає задоволенню.

Суд не приймає до уваги заперечення представника ПАТ «Укрсоцбанк», оскільки вони не ґрунтуються на законі та спростовуються фактами, встановленими судом під час розгляду справи та зазначеними в цьому рішенні.

Відповідно до ч.3 ст.88 ЦПК України та ст.ст.4,6 Закону України «Про судовий збір» з товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» в рівних частках на користь держави підлягає стягненню судовий збір у розмірі 2204,80 гривень (551,20 грн. Х4 (позовні вимоги)).

Керуючись ст. ст.10,11,57-60, 64,79,88,209,212-215 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №80 в 16-ти поверховому 1-но секційному житловому будинку №28 що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул.Висоцького, в м.Одесі.

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №80 в 16-ти поверховому 1-но секційному житловому будинку №28 у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул.Висоцького в м.Одесі.

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №80 в 16-ти поверховому 1-но секційному житловому будинку №28 у мкр.Ш-4-2 житлового масиву ім.Котовського по вул.Висоцького в м.Одесі.

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №80 в 16-ти поверховому 1-но секційному житловому будинку №28 що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул.Висоцького, в м.Одесі.

Стягнути у рівних частках з товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь держави судовий збір у розмірі 2204,80 гривень.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Одеської області через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня отримання копії рішення.

Суддя: