АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/2092/16Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 2 ОСОБА_1
Доповідач в апеляційній інстанції
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 вересня 2016 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі:

головуючогоОСОБА_2
суддівОСОБА_3, ОСОБА_4
при секретаріОСОБА_5

з участю представника ФГ «Степове» ОСОБА_6,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу фермерського господарства «Степове» на заочне рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 10 жовтня 2008 року у справі за позовом ОСОБА_7 до відкритого акціонерного товариства «Союзагропромсервіс» про визнання права власності на незавершене будівництво, -

в с т а н о в и л а :

У вересні 2008 року ОСОБА_7 звернувся з позовом до ВАТ «Союзагропромсервіс» про визнання права власності на незавершене будівництво.

Свої вимоги обґрунтовуючи тим, що 18 квітня 2008 року він придбав у ВАТ «Союзагропромсервіс» власність: обєкт незавершеного будівництва з послідуючим будівництвом, згідно дозволу Драбівської районної ради народних депутатів № 21 від 17.01.1990 року, який знаходиться за адресою: смт.Драбів, вул. Заводська, З

Згідно акту прийому-передачі майна ОСОБА_7 прийняв у власність обєкт незавершеного будівництва і подав заяву та пакет документів в бюро технічної інвентаризації смт. Драбів Черкаської області, щоб зареєструвати незавершене будівництво.

Рішенням реєстратора від 24 червня 2008 року було відмовлено в реєстрації посилаючись на ст.657 Цивільного Кодексу України, згідно якої договір купівлі-продажу єдиного майнового комплексу укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Позивач зазначав, що неодноразово звертався до ВАТ «Союзагропромсервіс», про укладання нотаріального договору купівлі-продажу незавершеного будівництва, проте відповідач йому відмовляв. Хоча між сторонами існувала біржова угода купівлі-продажу даного незавершеного будівництва.

Позивач просив суд:

- визнати дійсною угоду купівлі-продажу нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: Черкаська область, смт. Драбів, вул. Заводська, 3;

- визнати право власності за ОСОБА_7 на обєкт незавершеного будівництва з послідуючим будівництвом, яке знаходиться за адресою: Черкаська область смт. Драбів, вул. Заводська, 3.

Заочним рішенням Драбівського районного суду Черкаської області від 10 жовтня 2008 року позов ОСОБА_7 задоволено повністю.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції у серпні 2016 року ФГ «Степове», яке не було учасником розгляду справи в суді першої інстанції, звернулося з апеляційною скаргою.

Обґрунтовуючи її тим, що суд неправомірно визнав дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, оскільки в силу ст.ст. 210,657,640 ЦК України (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) вказаний договір не є укладеним (вчиненим), оскільки не відбулась його державна реєстрація. Дійсним чи недійсним можливо визнати лише укладений договір.

На думку апелянта суд неправомірно визнав за позивачем право власності на об'єкт нерухомого майна, оскільки в силу ч.4 ст.334 ЦК України (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) через відсутність державної реєстрації договору купівлі-продажу право власності у покупця за договором не виникло.

ФГ «Степове» зазначає, що суд неправильно застосував ст.220 ЦК України (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин), оскільки вказана норма за певних обставин хоч і дозволяє судовим актом замінити нотаріальне посвідчення договору, однак не дає суду права замінити судовим актом і державну реєстрацію договору. А в даному випадку суд перебрав на себе не надані йому законом функції.

Також апелянт зазначає, що його права оскаржуваним рішенням було порушено, оскільки ФГ«Степове» є орендарем земель державної власності в адмінмежах Драбівської селищної ради Черкаської області згідно договору від 21 квітня 2005 року, укладеного з Драбівською районною державною адміністрацією. Одна з орендованих земельних ділянок має площу 7,3762 га та кадастровий номер :02:001:0021 з цільовим призначенням ділянки «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», на якій й розташований спірний обєкт незавершеного будівництва..

07 листопада 2013 року на підставі рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 10 жовтня 2008 року у справі №2-560/08р державний реєстратор прав на нерухоме майно реєстраційної служби Драбівського районного управління юстиції Черкаської області ОСОБА_8 прийняла відповідне рішення та зареєструвала за громадянином ОСОБА_7 право власності на об'єкт незавершеного будівництва (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 06) (копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07.11.2013р. додається).

В подальшому, 14 грудня 2013 року на підставі рішення державного реєстратора реєстраційної служби Драбівського районного управління юстиції Черкаської області ОСОБА_9 право власності на вказаний об'єкт незавершеного будівництва зареєстровано за ТОВ «Уба-Еколайн» (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 06).

В свою чергу, ТОВ «Уба-Еколайн» на даний час у справі №925/1877/15 господарського суду Черкаської області вимагає визнати недійсним договір оренди землі від 21 квітня 2005 року, укладений між ФГ«Степове» та Драбівською районною державною адміністрацією в частині, необхідній для обслуговування об'єкту незавершеного будівництва, що знаходиться на орендованій земельній ділянці з кадастровим номером :02:001:0021.

Апелянт просить суд скасувати заочне рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 10 жовтня 2008 року та ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити повністю.

Заслухавши суддю-доповідача, доводи сторін, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах заявлених позовних вимог та доводів апелянта, судова колегія приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

Статтями 213, 214 ЦПК України передбачено, що рішення повинно бути законним і обґрунтованим. Під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувались вимоги і заперечення, якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Даним критеріям оскаржуване рішення не відповідає.

Відповідно до вимог ст.303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Апеляційний суд досліджує докази, які судом першої інстанції були досліджені з порушенням встановленого порядку або в дослідженні яких було неправомірно відмовлено, а також нові докази, неподання яких до суду першої інстанції було зумовлено поважними причинами.

Апеляційний суд не обмежений доводами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення.

Відповідно до ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Звертаючись з даним позовом позивач вказав, що 18 квітня 2008 року він на біржі придбав у ВАТ «Союзагропромсервіс» власність: обєкт незавершеного будівництва з послідуючим будівництвом, згідно дозволу Драбівської районної ради народних депутатів № 21 від 17.01.1990 року, який знаходиться за адресою: смт.Драбів, вул. Заводська, З

Згідно акту прийому-передачі майна ОСОБА_7 прийняв у власність обєкт незавершеного будівництва і подав заяву та пакет документів в бюро технічної інвентаризації смт. Драбів Черкаської області, щоб зареєструвати незавершене будівництво. Але рішенням реєстратора від 24 червня 2008 року було відмовлено в реєстрації на підставі ст.657 Цивільного Кодексу України, згідно якої договір купівлі-продажу єдиного майнового комплексу укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. А оскільки він неодноразово звертався до ВАТ «Союзагропромсервіс» про укладання нотаріального договору купівлі-продажу незавершеного будівництва, але відповідач йому відмовляв, то враховуючи, що між сторонами існувала біржова угода купівлі-продажу даного незавершеного будівництва, позивач просив суд визнати дійсною угоду купівлі-продажу нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: Черкаська область, смт. Драбів, вул. Заводська, 3 та визнати право власності за ОСОБА_7 на обєкт незавершеного будівництва з послідуючим будівництвом, яке знаходиться за адресою: Черкаська область смт. Драбів, вул. Заводська, 3.

Задовольняючи даний цивільний позов суд прийшов до висновку, що є підстави визнати зазначений договір дійсним, а також право власності на майно за цим договором, оскільки біржова угода була підписана, відбулось її виконання шляхом передачі майна від продавця до покупця, але відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення біржової угоди.

Але такі висновки суду є передчасними та помилковими, оскільки суд , ухвалюючи рішення, допустив неповноту розгляду справи та не встановив всі обставини і відповідні їм правовідносини.

Так, з дослідженої колегією суддів біржової угоди купівлі-продажу нерухомого майна від 18.04.2008 року /а.с.7/, вбачається, що предметом купівлі-продажу був обєкт незавершеного будівництва з послідуючим будівництвом згідно дозволу Драбівської районної ради народних депутатів №12 від 17.01.1990 року. Інші дані про даний обєкт в угоді не зазначені.

Питання щодо порядку набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва врегульовані ст.331 ЦК України

Відповідно до ч.3 ст.331 ЦК України ( в редакції, що діяла станом на 18.04.2008 року) до завершення будівництва (створення майна) до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Але, в порушення зазначеної норми права, позивач не надав суду документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою ВАТ «Союзагропромсервіс» для створення об'єкта нерухомого майна. Не була під цим обєктом виділена також земельна ділянка і самому позивачу.

Навпаки, як вбачається з доданих ФГ «Степове» доказів, земельна ділянка на якій розташований спірний обєкт незавершеного будівництва, має присвоєний кадастровий номер :02:001:0021 з цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва» та була передана в оренду Драбівською районною державною адміністрацією Фермерському господарству «Степове» за договором оренди землі від 21 квітня 2005 року /а.с.86-101/, тобто до укладення спірної угоди.

При цьому, не зважаючи на це, ні Драбівська РДА, як власник земельної ділянки, ні ФГ «Степове», як її орендар, судом в якості відповідача чи третьої особи притягнуті до участі в розгляді справи не були, хоча рішення по даній справі стосується їх прав на дану земельну ділянку.

Також позивач не надав, а суд не досліджував, проектно-кошторисну документацію на обєкт купівлі-продажу та документи, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

При цьому в біржовій угоді купівлі-продажу нерухомого майна від 18.04.2008 року такий опис повністю відсутній, відсутня також і адреса даного обєкту незавершеного будівництва, що позбавляє можливості ідентифікувати його як нерухоме майно.

Тому за таких обставин у суду не було підстав для ухвалення оскаржуваного рішення, а пославшись на ч.2 ст.220, ч.4 ст.656, ст.657 ЦК України суд помилково застосував дані правові норми, не врахувавши їх вимог та правовідносин, що склалися між сторонами.

Відповідно до ч.4-5 ст.656 ЦК України ( в редакції, що діяла станом на 18.04.2008 року) до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом.

Зокрема ст.657 ЦК України (в редакції, що діяла станом на 18.04.2008 року) передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Отже спірна біржова угода підлягала нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, про що прямо зазначено у рішенні реєстратора /а.с.17/ від 24 червня 2008 року , яким було відмовлено в державній реєстрації даної біржової угоди з тих підстав, що вона не була посвідчена нотаріально. Але цей доказ суд залишив поза увагою.

При цьому дане рішення держреєстратора позивачем не оскржувалося і є чинним.

Тому, відповідно до ч.1 ст. 220 ЦК України , у звязку з недодержанням сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення біржової угоди купівлі-продажу нерухомого майна від 18.04.2008 року - цей договір є нікчемним.

І у даному випадку суд неправомірно послався на норму ч.2 ст.220 ЦК України (в редакції, що діяла станом на 18.04.2008 року), якою передбачається, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Оскільки дана норма не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. А момент вчинення таких правочинів згідно зі статтею 210, частиною третьою статті 640 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов'язків для сторін.

А договір спірний купівлі-продажу, як зазначалося вище, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому не може бути визнаний дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.

Крім того суд не врахував, що позивач не надав доказів , що відповідач взагалі мав право на обєкт незавершеного будівництва в розумінні ч.3 ст.331 ЦК України . А з акту прийому-передачі від 22.04.2008року, який був складений в м.Черкаси між виконавчим директором ВАТ «Союзагропромсервіс» і ОСОБА_7, на який послався суд я на доказ передачі предмету договору покупцю, - відсутній будь-який опис обєкту прийом-передача якого відбулася, а підпис від імені директора ВАТ «Союзагропромсервіс» в порушення ст.181 ГК України (в редакції, що діяла станом на 18.04.2008 року) не скріплена печаткою даної юридичної особи.

Тому ,за таких обставин, даний акт помилково був прийнятий судом як належний доказ виконання умов угоди.

Також суд залишив поза увагою, що в матеріалах справи відсутні докази , що ВАТ «Союзагропромсервіс» ухилилася від нотаріального посвідчення біржової угоди купівлі-продажу нерухомого майна від 18.04.2008 року, що є однією з умов можливості застосування ч.2 ст.220 ЦК України.

А визнаючи за позивачем за вказаною угодою право власності суд не врахував норму ч.3-4 ст.334 ЦК України (в редакції, що діяла станом на 18.04.2008 року), якою передбачено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. А враховуючи, що реєстрації договору не відбулося суд, помилково визнавши біржову угоду купівлі-продажу нерухомого майна від 18.04.2008 року дійсною, безпідставно визнав за позивачем право власності на обєкт незавершеного будівництва , який знаходиться за адресою в смт.Драбів по вул.Заводська,3 Драбівського району Черкаської області, хоча у спірному договорі навіть відсутня точна адреса предмету продажу.

Відповідно до ст.309 ЦПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є: 1) неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими; 3) невідповідність висновків суду обставинам справи; 4) порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального права.

Тому враховуючи, що суд першої інстанції, при неповному зясуванні обставин, що мають значення для справи, невірно оцінив надані сторонами доказами та за недоведеності обставин, що мають значення для справи, помилково вважав їх доведеними, дійшов до помилкових висновків і неправильне застосування норм матеріального права, то заочне рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 10 жовтня 2008 року у справі за позовом ОСОБА_7 до відкритого акціонерного товариства «Союзагропромсервіс» про визнання права власності на незавершене будівництво належить скасувати та ухвалити нове рішення яким у задоволенні позову ОСОБА_7 до відкритого акціонерного товариства «Союзагропромсервіс» про визнання права власності на незавершене будівництво належить відмовити.

Керуючись ст. ст. 218, 303, 307, 309, 314, 316 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу фермерського господарства «Степове» на заочне рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 10 жовтня 2008 року задовольнити.

Заочне рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 10 жовтня 2008 року у справі за позовом ОСОБА_7 до відкритого акціонерного товариства «Союзагропромсервіс» про визнання права власності на незавершене будівництво скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_7 до відкритого акціонерного товариства «Союзагропромсервіс» про визнання права власності на незавершене будівництво відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення, але може бути оскаржене в касаційному порядку протягом двадцяти днів до суду касаційної інстанції.

Головуючий :

Судді :