АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Провадження № 22-ц/774/3571/16 Справа № 201/9258/15-ц Головуючий у 1 й інстанції - Антонюк О. А. Доповідач - Лаченкова О.В.
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 квітня 2016 року м. Дніпропетровськ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Дніпропетровської області в складі:

головуючого - Лаченкової О.В.

суддів - Варенко О.П., Городничої В.С.

при секретарі - Порубай М.Л.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Дніпропетровську

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Вектор Плюс»

на рішення Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 22 лютого 2016 року

по справі за позовом ОСОБА_2 і ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Вектор Плюс» і Товариство з обмеженою відповідальністю «Бліс-Істейт», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Швець Руслан Олегович про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування державної реєстрації, -

ВСТАНОВИЛА:

В червні 2015 року до Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська надійшов позов ОСОБА_2 і ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Вектор Плюс» і Товариство з обмеженою відповідальністю «Бліс-Істейт», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Швець Руслан Олегович про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування державної реєстрації.

Рішенням Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 22 лютого 2016 року позовні вимоги задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири другої черги житлового комплексу «Амфітеатр» містобудівного ансамблю «Крутогірний», що знаходиться за адресою АДРЕСА_2, загальною площею 119.5 кв. м., в тому числі житловою площею 74.3 кв. м., укладений 02 червня 2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Факторингова компанія «Вектор Плюс» (04655, м. Київ, пр. Московський 28А, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бліс-Істейт» (01032, м. Київ, вул. Саксаганського, буд. 133-А, оф. 8, ), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Русланом Олеговичем, зареєстровано в реєстрі за № 1646.

Зобов'язано органи юстиції, органи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, державних реєстраторів прав на нерухоме майно та/або нотаріусів скасувати запис про державну реєстрацію права власності ТОВ «Бліс-Істейт» (01032ст, м. Київ, вул. Саксаганського, буд. 133-А, оф. 8, ) на нерухоме майно, а саме квартира АДРЕСА_2, зняти заборону відчуження квартири АДРЕСА_2, що зареєстровано 02 червня 2015 року під № 9878686 приватним нотаріусом Київського МНО Швець Р.О. під реєстровим № 1649 та скасувати арешт квартири АДРЕСА_2, що зареєстровано 09 червня 2015 року під № 9958454 Дніпропетровським міським управлінням юстиції Дніпропетровської області.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Вектор Плюс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Бліс-Істейт» на користь ОСОБА_3 судові витрати в сумі по 121 грн. 80 коп. з кожного окремо - всього 243 грн. 60 коп. та на користь ОСОБА_2 судові витрати в сумі по 121 грн. 80 коп. з кожного окремо - всього 243 грн. 60 коп..

В апеляційній скарзі Товариства з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Вектор Плюс» просить скасувати рішення Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 22 лютого 2016 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Вислухавши доповідь судді, пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 07 березня 2008 року Жовтневим відділом РАЦС Дніпропетровського міського управління юстиції зареєстровано шлюб між ОСОБА_5 та ОСОБА_2, актовий запис 106.

25 квітня 2008 року укладений договір купівлі продажу квартири ОСОБА_2 та ТОВ «Перспектива Інвестмент», посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрованим в реєстрі за № 1757, Витяг з Державного реєстру правочинів № 5858567 від 25 квітня 2008 року, предметом якого є квартира АДРЕСА_2. 25 квітня 2008 року в забезпечення виконання зобов'язань ОСОБА_2 перед ВАТ «Сведбанк» (правонаступником якого є ПАТ «Сведбанк», перейменоване у ПАТ «Омега Банк» (банк) за кредитним договором № 025/0408/71-099 (кредитний договір) від 25 квітня 2008 року укладено іпотечний договір № 025/0408/71-099-І (договір іпотеки). Згідно п. 2 договору іпотеки, на забезпечення виконання основного зобов'язання іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю належне йому на праві власності майно: квартира під номером 16, яка знаходиться у АДРЕСА_2. Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу, що посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_6, 25 квітня 2008 року.

28 листопада 2012 року між ПАТ «Сведбанк» та ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» укладено договір факторингу № 15, відповідно до умов якого права вимоги заборгованості (включаючи суму наданого кредиту, проценти, комісію, штрафні санкції та інші можливі платежі) за кредитним договором відступлені ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс». 02 червня 2015 року укладено договір купівлі-продажу квартири між ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» та ТОВ «Бліс-Істейт», зареєстрований та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О. під № 1646 (договір купівлі-продажу квартири).

Відповідно до ст. 256 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

03 червня 2015 року ОСОБА_2 дізнався, що його квартира була відчужена на користь невідомої особи без його відома та згоди, з порушенням процедури відчуження на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку», «Про нотаріат», Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Так, ОСОБА_2 був і є власником квартири АДРЕСА_2. Право власності належало йому на підставі договору купівлі-продажу квартири укладеного 25 квітня 2008 року з ТОВ «Перспектива Інвестмент», посвідченого нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрованого в реєстрі за № 1757, Витяг з Державного реєстру правочинів № 5858567 від 25 квітня .2008 року.

Однак, 02 червня 2015 року укладено договір купівлі-продажу квартири між ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» та ТОВ «Бліс-Істейт», зареєстрований та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О. під № 1646. Відповідно до тексту вказаного оскаржуваного договору, його уклали на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та на умовах передбачених іпотечним договором № 025/0408/71-099-І, укладеним 25 квітня 2008 року з ВАТ «Сведбанк», посвідченого та зареєстрованого в реєстрі приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_6 за № 1761. Договір іпотеки укладено в якості забезпечення виконання зобов'язання по кредитному договору №7025/0408/71-099 від 25 квітня 2008 року, укладеного між ним з ВАТ «Сведбанк».

28 листопада 2012 року між ПАТ «Сведбанк» (правонаступник ВАТ «Сведбанк») та ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» укладено договір факторингу № 15, відповідно до умов якого права вимоги заборгованості (включаючи суму наданого кредиту, проценти, комісію, штрафні санкції та інші можливі платежі) за кредитним договором відступлені ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс».

Судом першої інстанції було встановлено,що відчуження квартири було здійснене без належного документу про оціночну вартість предмета продажу з перевищенням повноважень представників продавця та покупця, які діяли за дорученнями, що є порушенням норм чинного законодавства та підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності ТОВ «Бліс-Істейт» на квартиру.

Згідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Частиною 1 ст. 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до змісту ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду а також: усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до пункту 8 постанови № 9 Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» «Відповідно до частини першої статті 215 ЦК (435-15) підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК (435-15) тощо). Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору: не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено. (...) Вимога про визнання правочину (договору) неукладеним не відповідає можливим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених законом. Суди мають відмовляти в позові з такою вимогою. У цьому разі можуть заявлятися лише вимоги, передбачені главою 83 книги п'ятої ЦК (435-15)(набуття, збереження майна без достатньої правої підстави).

Відповідно до ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства; підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 60 Сімейного кодексу України встановлено, що майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу). Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 65 Сімейного кодексу України при укладенні договорів одним із подружжя вважається, що він діє за згодою другого з подружжя. Дружина, чоловік має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним, як такого, що укладений другим із подружжя без її, його згоди, якщо цей договір виходить за межі дрібного побутового; згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена.

У п. 4 договору іпотеки вказано, що іпотекодавець свідчить, що його дружина згодна з укладанням цього договору та його умовами. На підтвердження цього дружина іпотекодавця надала іпотекодержателю письмову заяву про таку згоду.

Відповідно до положення п. 44 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» (Інструкція) дружина та чоловік мають рівні права на володіння, користування та розпорядження майном, що належить їм на праві спільної сумісної власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Правочини щодо належного подружжю на праві спільної сумісної власності майна, які потребують обов'язкового нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, а також правочини щодо іншого цінного майна можуть бути посвідчені нотаріусом при наявності письмової згоди другого з подружжя. Справжність підпису на заяві другого з подружжя про згоду на укладення такої угоди повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку.

Відповідно до п. 13 Інструкції при вчиненні нотаріальних дій нотаріуси встановлюють особу учасників цивільних відносин, які особисто звернулися за вчиненням нотаріальних дій. Установлення особи здійснюється за паспортом або іншими документами, які унеможливлюють будь-які сумніви щодо особи громадянина (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, дипломатичний чи службовий паспорт, посвідчення особи моряка, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, але не є громадянином України, національний паспорт іноземця або документ, що його замінює, посвідчення водія, посвідчення інваліда чи учасника Великої Вітчизняної війни, посвідчення, видане за місцем роботи фізичної особи, та ін.).

Як встановлено судом першої інстанції, квартира АДРЕСА_2 є об'єктом спільної сумісної власності подружжя ОСОБА_3 та ОСОБА_2

Згідно із ч. 1 ст. 36 Закону України «Про потеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Прирівнювання до договору про задоволення вимог іпотекодержателя також відповідного застереження про це в іпотечному договорі (ч. 2 ст. 36 Закону України «Про іпотеку») потребує під час укладення іпотечного договору, щодо спільного майна отримання окремої згоди другого з подружжя на включення до цього договору іпотеки відповідного застереження. Відсутність такої згоди дає можливість визнати договір про задоволення вимог іпотекодавця і відповідного застереження недійсним, а у разі здійснення звернення стягнення на їх підставі - оскаржити таке стягнення в суді. Така правова позиція викладена в Листі Верховного Суду України від 01 лютого 2015 року «Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна».

ОСОБА_3 стверджує, що письмової згоди на укладання договору іпотеки № 025/0408/71-099-І від 25 квітня 2008 року між її чоловіком та ВАТ «Сведбанк», а також договору про задоволення вимог іпотекодержателя не надавала. Даний факт підтвердив у судовому засіданні представник позивача ОСОБА_2 та не спростований належними та допустимими доказами відповідачами по справі.

Враховуючи наведені обставини і оцінюючи досліджені наявні у судовій справі докази, суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що відсутність письмової згоди ОСОБА_3 на укладання ОСОБА_2 з ВАТ «Сведбанк» іпотечного договору № 025/0408/71-099-І від 25 квітня 2008 року та відсутність згоди на включення до цього договору відповідного застереження порушила права позивача ОСОБА_3, щодо спільного майна подружжя .

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 203, ст. 215 ЦК України зміст правочину не може суперечити нормам цивільного кодексу, іншим актам цивільного законодавства; підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною/сторонами вимог, які встановлені ч.1-3, 5-6 ст. 203 ЦК України.

Відповідно ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Пунктом 12.3.2 договору іпотеки встановлено, що продаж іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» за ціною, що буде встановлена після прийняття іпотекодержателем рішення про обрання передбаченого цим пунктом Договору способу звернення стягнення на Предмет іпотеки, відповідно до висновку незалежного експерта - суб'єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджується сертифікатом суб'єкта оціночної діяльності. При цьому Сторони домовляються, що кандидатура суб'єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем.

За згодою сторін, п. 5 договору іпотеки, предмет іпотеки оцінюється в 3 176 876.96грн.. Відповідно до п. 4, 5 спірного договору купівлі-продажу відчуження зазначеної квартири сторони, за договором, здійснили за 1 060 000 грн, які покупець зобов'язався сплатити продавцю до другого червня дві тисячі шістнадцятого року.

Вартість відчужуваного майна, згідно Звіту про оцінку (ідентифікатор за базою ФДМУ 484032_06052015_ОР10-150506-13), виконаного 06 травня 2013 року, становить 1 060 000.00 грн..

Відповідно до п. 1.20 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженому Наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5 нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості та об'єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, та документа про оціночну вартість.

Відповідно до п. 2.13 вказаного Порядку ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди щодо ціни продажу предмет іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку.

Виходячи з вищевикладених норм законодавства, одним з документів, на підставі яких нотаріус мав посвідчити оскаржуваний договір купівлі-продажу є Звіт про оцінку квартир АДРЕСА_2

Предметом договору купівлі-продажу квартири від 02 червня 2015 року, укладеного між ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» та ТОВ «Бліс-Істейт», зареєстрований та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О. під № 1649 є квартира, другої черги житлового комплексу «Амфітеатр» містобудівного ансамблю «Крутогірний», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3. Квартира має загальну площу 119.5 кв. м., в тому числі житлову площу 74.3 кв.м.. Відповідно до п. 2 договору купівлі-продажу право власності на зазначену квартиру належить ОСОБА_2 на підставі Свідоцтва про право власності № НОМЕР_1 виданого 21 листопада 2014 року Реєстраційною службою Дніпропетровського МУЮ Дніпропетровської області.

З матеріалів справи вбачається, зокрема копії Звіту про оцінку майна від 06 травня 2015 року об'єктом оцінки є 1-к житлова квартира № 16, загальною площею 133.4 кв. м., житловою площею 121.1 кв. м., що розташована в АДРЕСА_2. Відповідно до Свідоцтва про право власності на нерухоме майно № НОМЕР_1 виданого 21 листопада 2014 року Реєстраційною службою Дніпропетровського міського управління юстиції Дніпропетровської області загальна площа квартири АДРЕСА_4 становить 119.5 кв. м., житлова - 74.3 кв. м.. Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 29837740 виданого 21 листопада 2014 року Реєстраційною службою Дніпропетровського МУЮ Дніпропетровської області загальна площа квартири АДРЕСА_4 становить 119.5 кв. м., житлова - 74.3 кв. м. Опис об'єкта: в житловому будинку літ.А-19 квартира № 16, яка складається з: 1, 8-коридор, 2-туалет, 3-кухня, 4-вітальня, 5, 7, 9-житлова, 6, 10-санвузол, 11-гардероб, І-балкон.

Отже, судом першої інстанції встановлено та матеріалами справи підтверджено, що об'єктом оцінки Звіту від 06 травня 2015 року не є предмет договору купівлі-продажу від 02 червня 2015 року.

Окрім того, в матеріалах справи міститься рецензія на «Звіт про оцінку 1-к житлової квартири № 16, загальною площею 133.4 кв. м. що розташована в АДРЕСА_2», виконана 11 січня 2016 року рецензентом ОСОБА_7, відповідно до висновків якого вказаний Звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним і не може бути використаний.

Згідно ст. 35 ч.1 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Відповідно до п. 2.7. Глави 2 Порядку якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов'язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Також встановлено, що перед укладенням договору купівлі-продажу від 02 червня 2015 року між ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» та ТОВ «Бліс-Істейт», іпотекодержатель, відповідно до вимог ст. ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку» був зобов'язаний надіслати два повідомлення іпотекодавцю ОСОБА_2. Саме щодо другого повідомлення і передбачені вимоги п. 2.7. Глави 2 Порядку, які недотримані в даному випадку. Відповідно до п. 3 договору купівлі-продажу згідно зі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ОСОБА_2 був більш ніж за 30 (тридцять) днів повідомлений продавцем про його намір продати квартиру за ціною 1060000 (один мільйон шістдесят тисяч) гривень 00 копійок, що підтверджується Свідоцтвом про передачу заяви, виданим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_8 29 травня 2015 року за реєстровим № 1889.

Однак, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_8 було надіслано на адресу ОСОБА_2 вимогу про усунення порушення від 24 лютого 2015 року, яка не містить а ні повідомлення про намір Банка укласти договір купівлі-продажу в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», а ні ціни продажу квартири. Окрім того, що Звіт про оцінку квартири виконаний 06 травня 2015 року, а вимога надіслана ОСОБА_2 24 лютого 2015 року.

З огляду на вищевикладене, іпотекодержатель не направив ОСОБА_2 письмове повідомлення про намір укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, чим порушив вимогу ст. 38 «Про іпотеку».

Таким чином, суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що в момент укладення договору купівлі-продажу не було дотримано вимог чинного законодавства щодо встановлення такої істотної умови договору, як його ціна і що зміст оспорюваного правочину не відповідає вимогам чинного законодавства, а тому його необхідно визнати недійсним.

Окрім того, судом першої інстанції встановлено, що договір купівлі-продажу підписано особами, які не мали на це повноважень. Так, в тексті договору купівлі-продажу зазначено, що при посвідчені договору приватний нотаріус встановив особи громадян, які підписали договір, їх дієздатність, а також правоздатність, дієздатність ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс», ТОВ «Бліс-Істейт» та повноваження їх представників і належність ОСОБА_2 відчужуваного майна - квартири перевірив.

Судом першої інстанції встановлено,що згідно тексту договору купівлі-продажу від імені продавця ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» діє ОСОБА_9 на підставі довіреності, посвідченої 27 травня 2015 року Швець Р.О., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за реєстровим номером 1395.

Відповідно до п. 3.1. наявної в матеріалах справи довіреності, посвідченої 27 травня 2015 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О., за реєстровим номером 1395, ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» уповноважило ОСОБА_9 представляти інтереси ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» і для здійснення представництва за даною довіреністю, надало певні права (повноваження), які дійсні за наявності Протоколу Загальних Зборів ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» про згоду на вчинення конкретного правочину від імені ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс», підписаного директором та належним чином завіреного печаткою ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс».

Протоколом № 08/05-2015/1 Загальних Зборів Учасників ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» від 08 травня 2015 року, узгоджено продаж об'єкту, а саме квартири під номером 16 (шістнадцять), загальною площею 133.4 (сто тридцять три цілих чотири десятих) кв. м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2; уповноважено укласти та підписати договір купівлі-продажу квартири ОСОБА_9 та/або ОСОБА_10.

Від імені покупця - ТОВ «Бліс-Істейт» діє директор товариства ОСОБА_11 на підставі Протоколу № 1 від 25 березня 2015 року та на підставі Статуту. Протоколом № 26/05-2015 Загальних Зборів Учасників Товариства «Бліс-Істейт» від 26 травня 2015 р., вирішено узгодити купівлю-продаж об'єкту нерухомості, а саме: квартири під номером 16 (шістнадцять), загальною площею 133.4 (сто тридцять три цілих чотири десятих), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2; уповноважити ОСОБА_11 укласти, підписати та скріпити печаткою Договір купівлі-продажу квартири під номером 16 (шістнадцять), загальною площею 133.4 (сто тридцять три цілих чотири десятих), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2

Проте, предметом договору купівлі-продажу відповідно до п. 1 договору є квартира, другої черги житлового комплексу «Амфітеатр» містобудівного ансамблю «Крутогірний», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2,реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 01 і квартира має загальну площу 119.5 кв. м., в тому числі житлову площу 74.3 кв. м..

Отже, суд першої інстанції дійшов до правильного висновку, що на момент підписання договору ОСОБА_9 та ОСОБА_11 не мали повноважень на підписання договору купівлі-продажу квартири, оскільки загальні збори учасників ТОВ «ФК «Вектор Плюс» та ТОВ «Бліс-Істейт» відповідно не уповноважували їх на підписання даного договору.

Згідно з абз. 2 ч. 2 ст. 207 ЦК України однією з вимог до письмової форми правочину є наступне: правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою.

Відповідно до ч. 1 ст. 237 Цивільного кодексу України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Згідно з ч. 3 ст. 237 ЦК України представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Суд першої інстанції прийшов до правильного висновку,що доводи ОСОБА_3 та ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 02 червня 2015 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О. та зареєстрований в реєстрі під № 1649, є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Відповідно ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Відповідно до п. 7 договору купівлі-продажу за домовленістю сторін буде накладено заборону відчуження на квартиру: АДРЕСА_5.

Отже, суд першої інстанції прийшов до правильного висновку про необхідність скасування запису про державну реєстрацію права власності ТОВ «Бліс-Істейт» на нерухоме майно, а саме квартири АДРЕСА_2 та про заборону його відчуження, що були внесені на підставі договору купівлі-продажу від 02 червня 2015 року.

Приведені в апеляційній скарзі доводи Товариства з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Вектор Плюс» про те, що суд не дав оцінки наданих ним доказам не можуть бути прийняті до уваги, оскільки вони зводяться до переоцінки доказів і незгоди з висновками суду по їх оцінці, та особистого тлумачення апелянтом норм матеріального та процесуального права.

Відповідно до ст.212 ЦПК України виключне право оцінки доказів належить суду, який має оцінювати докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному повному та об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Таким чином, судова колегія вважає, що доводи апеляційної скарги суттєвими не являються і не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи

Керуючись ч. 1 ст. 218, ст.ст. 303, 307, 308, 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,-

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Вектор Плюс»- відхилити.

Рішення Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 22 лютого 2016 року - залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Судді :