Справа №487/1398/15-ц 25.04.2016 25.04.2016
Провадження №22-ц/784/1013/16
Єдиний унікальний номер № 487/1398/15-ц
Номер провадження №22-784/1013/16
Головуючий першої інстанції: Щербина С.В.
Категорія 27 Доповідач Прокопчук Л.М.
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 квітня 2016 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області в складі:

головуючого - Прокопчук Л.М.,

суддів: Темнікової В.І., Маляренко І.Б.

із секретарем судового засідання Андрієнко Л.Д.

за участі: представника відповідача ОСОБА_1 та третьої особи ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 02 березня 2016 року, ухваленого за позовом Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1, ОСОБА_3, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Телец ВАК», про звернення стягнення на предмет іпотеки,

В С Т А Н О В И Л А:

В лютому 2015 року ПАТ «Укрсоцбанк» звернувся до суду із зазначеним позовом., який згодом уточнив, посилаючись на те, що 21 вересня 2007 року між Акціонерно - комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк») та ОСОБА_1 укладено договір кредиту № 640/557-К557, відповідно до умов якого позичальник отримав кредит для фінансування будівництва по договору «Про участь у Фонді фінансування будівництва» № 04-09/07 від 21 вересня 2007 року в розмірі 66618,00 євро на строк до 20 вересня 2022 року зі сплатою 11,8 % річних.

З метою забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором, того ж дня, між Акціонерно - комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» і ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, відповідно до якого передано в іпотеку банку майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру № 2, що знаходилася на першому поверсі, загальною площею 128,26 кв.м., та будувалася за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигирина, номер обєкту будівництва 94.

Позивач вказував, що позичальник неналежно виконував зобовязання за кредитним договором, тому станом на 12 січня 2015 року утворилась заборгованість у загальному розмірі 2151438,99 грн.

Після завершення будівництва та введення багатоповерхового жилого будинку за адресою: м. Миколаїв вул. Садова 34 (будівельна адреса вул. Чигирина, 94) в експлуатацію 18.10.2010 року. ОСОБА_1 ухилився від вчинення дій щодо реєстрації іпотеки та перенесення обтяжень на зазначене вище майно. Проте, за п. 1.9 іпотечного договору та норм ст. 27 Закону України «Про заставу» збудована нерухомість продовжувала бути предметом іпотеки.

ПАТ «Укрсоцбанк» стало відомо про те, що квартира АДРЕСА_1, майнові права на незакінчену будівництвом якої є предметом іпотеки за іпотечним договором від 09 жовтня 2007 року, на теперішній час належить ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 15 серпня 2011 року, який було укладено з ТОВ «Телец-ВАК».

Посилаючись на умови іпотечного договору та вимоги закону, ПАТ «Укрсоцбанк» просило в рахунок часткового погашення вищевказаної кредитної заборгованості ОСОБА_1 звернути стягнення на квартиру № 2, що знаходиться за адресою: м. Миколаїв вул. Садова, 34, шляхом визнання за банком права власності на це нерухоме майно за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки субєктом оціночної діяльності, з отриманням дублікатів правовстановлюючих документів на нерухомість у відповідних установах, підприємствах або організаціях незалежно від форм власності та підпорядкування, з можливістю здійснення банком всіх передбачених нормативно правовими актами держави дій, необхідних для реєстрації права власності предмету іпотеки (а.с.1-6,68-73 т.1).

Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 24 червня 2015 року за клопотанням позивача залучено до участі у справі як співвідповідача ОСОБА_3 (а.с. 62 т.1).

Ухвалою цього ж суду від 04 вересня 2015 року залучено до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог щодо предмету спору ТОВ «Телец ВАК» (а.с. 138 т.1).

Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 02 березня 2016 року в задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» відмовлено (а.с. 140-142 т.2).

В апеляційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк», посилаючись на недоведеність обставин справи, які суд вважав встановленими та порушення і неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, просило скасувати рішення та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов в повному обсязі (а.с. 146-151 т.2).

В судове засідання апеляційного суду представник позивача, який належно повідомлений про розгляд справи, не зявився.

Представник відповідача ОСОБА_1Г, який одночасно представляє інтереси третьої особи ТОВ «ТелецВАК», - ОСОБА_2, посилаючись на необґрунтованість доводів апеляційної скарги, просив її залишити без задоволення, а рішення суду - без змін.

Заслухавши доповідача, пояснення представника відповідача та третьої особи, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

21 вересня 2007 року укладена додаткова угода № 1 до договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 21 вересня 2007 року, яким цей договір було доповнено третьою стороною - Акціонерно - комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк

Відмовляючи у позові ПАТ «Укрсоцбанк», суд першої інстанції виходив із того, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, обтяження іпотекою збудованої квартири не зареєстровано, сторони не уклали додаткової угоди до іпотечного договору щодо змін у предметі іпотеки замість майнових прав на відповідне нерухоме майно, як це передбачено п.1.9 іпотечного договору. Дійшовши висновку про безпідставність позову, суд вважав, що ОСОБА_3, набувши право власності на обєкт вже завершеного будівництва, на підставі договору купівлі-продажу, укладеному не з ОСОБА_1, не набув статусу іпотекодавця, що виключає можливість застосування положень ст. 23 Закону України «Про іпотеку».

Колегія суддів погоджується з висновком районного суду з огляду на наступне.

За змістом ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 572 ЦК України та ч.1 ст. 33, ст. 39 Закону України «Про іпотеку»(далі - Закон) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється, зокрема й за рішенням суду.

Із матеріалів справи вбачається, що 21 вересня 2007 року між ТОВ «Фінансова компанія «Телец Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Телец Капітал») та ОСОБА_1 укладено договір № 04-09/07 про участь у Фонді фінансування будівництва, за умовами якого за останнім закріплено обєкт інвестування - квартира № 28, що знаходилася на першому поверсі, загальною площею 128,26 кв.м., та будувалася за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигирина, 94 (а.с.44-51 т.1). Будівництво багатоповерхового житлового будинку на вказаною адресою здійснювалось забудовником ТОВ «Телец ВАК» на підставі договору № 1 про організацію спорудження обєкта будівництва від 01 серпня 2007 року, укладеного між цим товариством та ТОВ «ФК «Телец Капітал» (а.с.101-103 т.1). Вказаний договір визнано недійсним рішенням господарського суду Миколаївської області від 21 жовтня 2011 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 20 грудня 2011 року (а.с.113-119 т.1).

Проте, договір № 04-09/07 про участь у Фонді фінансування будівництва між ТОВ «ФК «Телец Капітал» та ОСОБА_1 не оспорювався.

21 вересня 2007 року між Акціонерно - комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк») та ОСОБА_1 укладено договір кредиту № 640/557-К557, відповідно до умов якого ОСОБА_1 отримав кредит для фінансування будівництва по договору «Про участь у Фонді фінансування будівництва» № 04-09/07 від 21 вересня 2007 року в розмірі 66618,00 євро на строк до 20 вересня 2022 року зі сплатою 11,8 % річних (а.с. 12-16 т.1), в якій в подальшому були внесені зміни (а.с. 119-124 т.2).

Цього ж дня укладена додаткова угода до договору від тієї ж дати про участь у Фонді фінансування будівництва від 21 вересня 2007 року, яким цей договір було доповнено третьою стороною - Акціонерно - комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк». (а.с. 52-54).

21 вересня 2007 року на забезпечення виконання вищевказаного кредитного договору між Акціонерно - комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» і ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_4, відповідно до якого передано в іпотеку банку майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру № 28, що знаходилася на першому поверсі, загальною площею 128,26 кв.м., та будувалася за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигирина, номер обєкту будівництва 94 (предмет іпотеки). Згідно з п. 1.2 вказаного договору за згодою сторін вартість предмета іпотеки визначена в сумі 577080 грн., що складала за курсом НБУ на дату оформлення кредиту 81450,95 євро (а.с. 17-22 т.1).

Пунктом 4.1., 4.5.3. цього договору передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобовязання, іпотекодержатель має права задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобовязань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Предмет іпотеки (майнові права на незакінчену будівництвом квартиру) приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_4 було обтяжено забороною.

ОСОБА_1 отримав кредитні кошти, повністю оплатив залишкову кількість вимірних одиниць обєкту інвестування, проте у порушення умов договору свої зобов'язання за кредитним договором належно не виконував, у зв'язку з чим станом на 12 січня 2015 року утворилась заборгованість у загальному розмірі 2151438,99 грн. (а.с.8-10, 74-77 т.1).

З листа Управління державної архітектурно будівельної інспекції у Миколаївській області № 1014-748-15 від 17 лютого 2015 року вбачається, що ТОВ «Телец - ВАК» видано Сертифікат відповідності № МК000387 від 18 жовтня 2010 року закінченого будівництвом обєкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, який підтверджує готовність обєкта до експлуатації «Багатоповерховий житловий будинок», нове будівництво, м. Миколаїв, вул. Садова, 34 (будівельна адреса вул. Чигирина, 94) (а.с. 55-56 т.1).

Судом установлено, що ОСОБА_1 право власності на квартиру не оформив та не зареєстрував у встановленому порядку, а навпаки листом повідомив ТОВ «Телец ВАК» про неможливість повернення нею кредитних коштів банку та відмову від прав на отримання квартири на користь цього товариства (без згоди на це банку) (а.с.108 т.1).

Протоколом № 24 зборів учасників ТОВ «ФК «Телец Капітал» від 22 грудня 2010 року було прийнято рішення про відкріплення обєктів інвестування квартир від довірителів та припинення управління коштами, зокрема і ОСОБА_1 (а.с.120-121 т.1).

Відповідно до акту №3 прийому-передачі майнових прав по відкріпленим обєктам інвестування по обєкту будівництва - багатоповерховий житловий будинок за адресою вул. Чигрина,94 ТОВ ФК «Телець_Капітал»» передав, а ТОВ «Телець-ВАК» прийняв майнові права, в тому числі на трикімнатну квартиру №2 загальною площею 128,26 кв.м. (а.с. 122 т. 1).

Право власності на квартиру АДРЕСА_2, загальною площею 126,7 кв.м, було зареєстровано за ТОВ «Телец ВАК» на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно САЕ № 203686, виданого виконавчим комітетом Миколаївської міської ради м. Миколаєва 23 лютого 2011 року та зареєстрованого в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно в БТІ м. Миколаєва 24 лютого 2011 року за номером запису 23351 в книзі 148, реєстраційний номер майна 32976206.

15 серпня 2011 року на підставі посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_4 договором купівлі-продажу ТОВ «Телец ВАК» продало вказану квартиру ОСОБА_3А.(а.с. 111 т.1)

На час укладення цього договору та ухвалення рішення судом, у Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек записи про заборону на відчуження та про обтяження іпотекою спірної квартирі відсутні (а.с.51-52,112).

Дії іпотекодавця ОСОБА_1 з відступлення майнових прав на квартиру ТОВ «Телец ВАК» та право власності ОСОБА_3 на квартиру позивач не оспорював.

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач, посилаючись на неналежне виконання боржником основного зобов'язання та те, що ОСОБА_3, до якого перейшло право власності на спірну квартиру, набув статусу іпотекодавця й має всі його права та несе всі його обовязки за іпотечним договором, просив задовольнити позов з підстав ст. ст. 23, 33, 37 Закону України «Про іпотеку».

Права та обовязки сторін договору іпотеки визначаються законом і договором. Загальні права та обовязки сторін передбачаються ст. ст.586, 587 ЦК України, ст. ст.8, 9, 10 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст.19 Закону України «Про іпотеку» зміни та доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку. Стосуватися вони можуть, зокрема і у разі змін у предметі іпотеки.

Отже, цивільні права та обовязки на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні договору, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Пунктом 1.9 іпотечного договору від 09 жовтня 2007 року передбачено, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому, нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначеною додатковою угодою можуть бути передбачені інші умови за згодою Сторін (наприклад, зміни, повязані з можливими змінами в процесі будівництва характеристик нерухомості, зокрема, площі, планування приміщень, тощо). Зазначена додаткова угода є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно з п. 1.10 цього договору.

Як встановлено, після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, обтяження іпотекою збудованої квартири не зареєстроване, сторони не уклали додаткової угоди до іпотечного договору щодо змін у предметі іпотеки замість майнових прав на відповідне нерухоме майно, як це передбачено договором.

За таких обставин, на думку колегії суддів, звернути стягнення шляхом визнання права власності на спірну квартиру, яка належить ОСОБА_3, за банком, який на підставі іпотечного договору з іпотекодавцем ОСОБА_1 мав зареєстровані обтяження в Державному реєстрі іпотек лише на майнові права на незакінчену будівництвом квартиру та за відсутності обтяження іпотекою спірної квартири, не можна.

Тому доводи позивача проте, що дія договору іпотеки відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку» поширюється і на збудоване нерухоме майно не заслуговують на увагу, оскільки сторони іпотечного договору не вчинили дій щодо виконання умов іпотечного договору в частині реєстрації обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості та укладення додаткової угоди про зміну предмета іпотеки.

Отже, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про незбереження обтяження іпотекою на збудоване нерухоме майно та про не набуття ОСОБА_3 відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку» статусу іпотекодавця за іпотечним договором. Тому суд вірно відмовив у задоволенні позову за безпідставністю.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що судом не застосовані норми ст. 50 Закону України від 19.06.2003 року № 978-IV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" не заслуговують на увагу, оскільки цією ж статтею передбачено застереження про обов'язок іпотекодержателя у разі закінчення будівництва зареєструвати у встановленому законом порядку зміни щодо обтяження нерухомого майна. Такий же обовязок та порядок його реалізації передбачений п.1.9 укладеного між сторонами іпотечного договору, про що зазначалося вище.

Інші доводи апеляційної скарги, які зводяться до переоцінки доказів у справі, висновків суду не спростовують і не є підставою для скасування правильного по суті рішення.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що рішення судом першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому відповідно до положень ст.. 308 ЦПК України апеляційну скаргу слід відхилити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 303, 308, 315 ЦПК України, колегія суддів, -

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» відхилити.

Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 02 березня 2016 року залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення, і з цього часу протягом двадцяти днів може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий Судді