Провадження № 22-ц/779/1523/2016
Головуючий у 1 інстанції Мелещенко Л.В.
Суддя-доповідач ОСОБА_1
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 липня 2016 року м. Івано-Франківськ

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Івано-Франківської області в складі:

головуючого Васильковського В.М.

суддів: Малєєва А.Ю., Меленко О.Є.

секретар Шемрай Н.Б.,

з участю представників ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_5 до приватного підприємства «Екватор-ІФ», товариства з обмеженою відповідальністю «Перко», третьої особи без самостійних вимог ОСОБА_6 про визнання права власності на нерухоме майно за апеляційними скаргами ОСОБА_5, товариства з обмеженою відповідальністю «Перко» на рішення Івано-Франківського міського суду від 18 травня 2016 року, -

в с т а н о в и л а :

в серпні 2015 року ОСОБА_5 звернувся до суду з указаним позовом, мотивуючи його тим, що 02.05.2014 між ним та ПП «Екватор-ІФ» був укладений договір купівлі-продажу майнових прав, за яким ПП «Екватор-ІФ» передав йому майнове право вимагати передачі у власність новозбудованої квартири в м. Івано-Франківськ, вул. Довженка (навпроти будинку № 9-Б), а він зобовязується сплатити вартість квартири та прийняти новозбудовану квартиру на 5 поверсі будинку загальною проектною площею 64 кв.м, вартістю 232 000 грн. Перед укладенням договору ним сплачено директору ПП «Екватор-ІФ» ОСОБА_7 1 000 доларів США завдатку за квартиру. Посилаючись на те, що він повністю оплатив вартість квартири, будинок введено в експлуатацію, однак жодних документів і саму квартиру він не отримав, позивач просив визнати за ним право власності на двокімнатну квартиру № 125 в будинку за адресою: провулок Надії, 2, село Крихівці Івано-Франківської міської ради.

Ухвалою Івано-Франківського міського від 01 грудня 2015 року залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача ОСОБА_6

Рішенням Івано-Франківського міського суду від 18 травня 2016 року в задоволенні позову ОСОБА_5 до ПП «Екватор-ІФ», ТОВ «Перко», третьої особи без самостійних вимог ОСОБА_6, про визнання права власності на нерухоме майно відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_5 посилається на неправильне застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права. Зазначає, що суд не дав оцінки інвестиційному договору, укладеному 04.02.2014 між ТОВ «Перко» та ПП «Екватор-ІФ», щодо інвестування будівництва багатоквартирного житлового будинку по пров. Надії, 2 в с. Крихівці, порядок набуття права власності на квартири в ньому та механізм їх реалізації. Цим договором передбачено, що ексклюзивне право продажу даного майна належить інвестору будівництва вказаного обєкта ПП «Екватор-ІФ», який є відповідальною особою передачі йому спірної квартири, так як здійснював фінансування будівництва за залучені кошти, в тому числі й позивача. Суд не врахував показання свідків про наявність оригіналу інвестиційного договору. На підтвердження того, що у будинку в с. Крихівці, пров. Надії, 2 є квартира з визначеними у договорі параметрами, він надавав копію реєстру інвесторів будівництва цього будинку, згідно якого квартира на 5 поверсі під № 38, яку він мав отримати за договором, на даний час має № 125. Площа, визначена у договорі (64 кв.м) і площа, вказана в реєстрі, є наближеною до 64 кв.м 61,7 кв.м. Однак цей доказ не був взятий до уваги і даний факт взагалі не досліджувався судом. Також, суд зробив невірний висновок щодо недотримання форми договору купівлі-продажу майнових прав № 2014-05-02 від 02.05.2014, оскільки ототожнив договір майнових прав на квартиру з договором купівлі-продажу нерухомого майна, які є різними за змістом, тому ст. 657 ЦК України не може бути застосована до цих правовідносин. Листом Державної реєстраційної служби України від 27.11.2013 № 4-3561-05 надано роз'яснення з питань, пов'язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно про те, що законодавством не передбачено обов'язкового нотаріального посвідчення договору про перехід майнових прав на нерухоме майно, такий договір може бути засвідчений нотаріально лише за бажанням його сторін. Договір купівлі-продажу майнових прав від 02.05.2014, укладений у письмовій формі шляхом підписання сторонами, є дійсним і не потребує додаткового нотаріального посвідчення. Вказаний будинок введений в експлуатацію згідно декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 02.03.2014 та рішенням виконкому Крихівецької сільської ради № 52 від 24.04.2014 йому присвоєно поштову адресу в с. Крихівці провулок Надії, 2. Оскільки відповідач зазначену в договорі квартиру йому не передав, незважаючи на те, що ним сплачена її повна вартість, просить оскаржуване рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

В апеляційній скарзі директор ТОВ «Перко» посилається на порушення судом норм процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи. Зазначає, що дійшовши правильного висновку про відмову в позові, суд не врахував, що позивач не надав оригінал інвестиційного договору від 04.02.2014, про укладення якого вказано в судовому рішенні. Інформація щодо ПП «Екватор-ІФ» як учасника будівництва не відображена у дозвільній документації на будівництво, зокрема декларації про введення обєкта в експлуатацію від 07.03.2014. Крім того суд з посиланням на лист слідчого управління УМВСУ в Івано-Франківській області вказав у рішенні про відкриття кримінального провадження за фактом вчинення шахрайських дій директором ТОВ «Перко» ОСОБА_8 і директором ПП «Екватор-ІФ» ОСОБА_7, що не відповідає фактичним обставинам справи, оскільки останньому повідомлено про підозру, а ОСОБА_8 є свідком. Також, на даний час в провадженні Івано-Франківського міського суду знаходиться справа за позовом ОСОБА_6 до ТОВ «Перко», третя особа ОСОБА_5 про визнання права власності на нерухоме майно. Суд, вийшовши за межі розгляду справи, дав оцінку попередньому договору, гарантійному зобовязанню, довідці від 06.03.2014 у право відносинах, провадження по яких не завершене, і які не були предметом розгляду даної справи. Тому просить оскаржуване рішення змінити, у задоволенні позовних вимог ОСОБА_5 відмовити.

В засіданні апеляційного суду представник ОСОБА_5 і представники ТОВ «Перко» свої апеляційні скарги підтримали, доводи апеляційних скарг відповідно ОСОБА_5 і ТОВ «Перко» заперечили. ПП «Екватор-ІФ» та третя особа ОСОБА_6, належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи, не зявились, що згідно ч. 2 ст. 305 ЦПК України не перешкоджає її розглядові.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши подані докази і доводи апеляційних скарг та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу ОСОБА_5 слід задовольнити, апеляційну скаргу представника ТОВ «Перко» відхилити з таких підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 02.05.2014 між ОСОБА_5 та ПП «Екватор-ІФ» був укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 2014-05-02, відповідно до якого ПП «Екватор-ІФ» передає ОСОБА_5 майнове право на передачу йому у власність новозбудованої квартири в будинку за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Довженка (навпроти будинку № 9-Б), а ОСОБА_5 зобовязується сплатити вартість квартири та прийняти новозбудовану квартиру.

Відмовляючи в позові суд виходив із того, що ОСОБА_5 договору купівлі-продажу майнових прав спірного обєкта нерухомості з ТОВ «Перко», яке здійснювало будівництво багатоквартирного будинку, не укладав. Належних і допустимих доказів на підтвердження заявлених вимог про те, що між позивачем та ПП «Екватор-ІФ» були укладені договори майнових прав від імені або зі згоди ТОВ «Перко» надано не було. Оскільки договір № 2014-05-02 від 02.05.2014 між ОСОБА_5 і ПП «Екватор-ІФ» купівлі-продажу майнових прав на новозбудовану квартиру нотаріально не посвідчений, державна реєстрація відсутня, то посилання на нього як підставу виникнення права власності на квартиру, не може бути прийнято судом, так як це суперечить ст. 657 ЦК України.

Однак, із висновками суду першої інстанції погодитись не можна з таких мотивів.

Згідно зі статтями 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого порушеного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого права. Способом захисту права та інтересу є, зокрема, визнання права.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Зазначеною нормою закріплено презумпцію законності набуття права власності, тобто право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або якщо незаконність набуття права власності встановлена рішенням суду, а також встановлено відкритість переліку підстав набуття права власності з обмеженням їх виключно тими, що прямо передбачені в законодавстві.

Відповідно до положень статті 392 ЦК України суд підтверджує наявне право в разі, якщо його хтось заперечує або не визнає.

Як вбачається з матеріалів справи, 02 травня 2014 року між ОСОБА_5 та ПП «Екватор-ІФ» був укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 2014-05-02, відповідно до п. 1.1 якого ПП «Екватор-ІФ» передає ОСОБА_5 майнове право, яке полягає у праві ОСОБА_5 вимагати передачі йому у власність новозбудованої квартири у будинку за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Довженка (навпроти будинку № 9-Б), а ОСОБА_5 зобовязується сплатити вартість квартири та прийняти новозбудовану квартиру. Згідно п. 1.2 укладеного договору, предметом договору є новозбудована двокімнатна квартира № 38 на 5 поверсі будинку загальною проектною площею 64 кв.м. Вартість квартири, майнове право, на яку передається за цим договором, складає 232 000 грн (п. 3.1 договору).

02 травня 2014 року ОСОБА_5 по квитанції до прибуткового касового ордера № 01Т-176 сплатив ПП «Екватор-ІФ» 232 000 грн (а. с.17).

Відповідно до статей 526, 527, 530-532 ЦК України зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

ОСОБА_5 свої зобовязання виконав у повному обсязі, а ПП «Екватор-ІФ» відповідно до п. 1.3 договору купівлі-продажу майнових прав зобовязувалось після введення будинку в експлуатацію оформити відповідні правовстановлюючі документи.

Багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення, місцезнаходження обєкта: вул. Довженка, навпроти будинку № 9Б, м. Івано-Франківськ, закінчений будівництвом, що підтверджується декларацією про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрованою Інспекцією ДАБК в Івано-Франківської області від 02.03.2014 року № ІФ 1.

Рішенням виконкому Крихівецької сільської ради від 24.04.2014 № 52 присвоєно поштову адресу багатоквартирному житловому будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення в селі Крихівці провулок Надії, 2.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна, у будинку № 2 по пров. Надії в с. Крихівці Івано-Франківської міської ради 06.04.2015 зареєстровано право власності на квартиру № 124 за ОСОБА_9, а 13.02.2015 на квартиру № 126 за ОСОБА_10

У складеному ТОВ «Перко» станом на 01.10.2014 реєстрі інвесторів по будівництву цього житлового будинку по квартирі № 125 є відмітка (ОСОБА_5) (а. с. 52-53).

В засіданні апеляційного суду представники ТОВ «Перко» визнали ту обставину, що квартира на 5 поверсі вказаного будинку, на яку претендує ОСОБА_5, після зміни нумерації має номер 125, а також пояснили, що між ТОВ «Перко» і ОСОБА_6 є спір щодо не відображеної в бухгалтерських документах проплати вартості квартири № 125.

Відносно відсутності оригіналу інвестиційного договору на капітальне будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення, укладеного 04.02.2014 між ТОВ «Перко» та ПП «Екватор-ІФ», за яким ексклюзивне право продажу збудованих житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку по вул. Довженка (навпроти будинку № 9-Б) в м. Івано-Франківську належить інвестору ПП «Екватор-ІФ» (пункт 2.2), колегія суддів ураховує наступне.

З пояснень свідків ОСОБА_11, ОСОБА_12 та ріелтора ОСОБА_13 вбачається, що при вирішенні питання купівлі-продажу квартир у цьому будинку їй (ОСОБА_13) партнерами будівницва ОСОБА_7 і ОСОБА_14 був наданий інвестиційний договір, з якого вона зробила копію.

Копія інвестиційного договору на капітальне будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення, укладеного 04 лютого 2014 року між ТОВ «Перко» та ПП «Екватор-ІФ», міститься в матеріалах справи.

Згідно листа УМВС України в Івано-Франківській області від 02.09.2015 слідчим управлінням відкрито кримінальне провадження ЄРДР № 0000255 за фактом вчинення щодо ОСОБА_15 шахрайських дій директором ТОВ «Перко» ОСОБА_8 та директором ПП «Екватор-ІФ» ОСОБА_7 та проводиться досудове розслідування.

Слідчий СУ ГУ НП в Івано-Франківській області листом від 13.07.2016 повідомив, що ОСОБА_5 є потерпілим у цьому кримінальному провадженні, внесеному в ЄРДР 07.10.2014 за підозрою ОСОБА_14 у вчиненні кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 366, ч. 3 ст. 190 КК України та ОСОБА_7 за ч. 3 ст. 190 КК України.

В постанові Верховного Суду України від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14 викладено наступну правову позицію:

Згідно з положеннями статті 392 ЦК України власник майна може предявити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

Майном як особливим обєктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обовязки ( частина перша статті 190 ЦК України).

Майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Новостворене нерухоме майно стає обєктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття до експлуатації або державної реєстрації без урахування того, яким субєктом правовідносин здійснено такі дії та на якого субєкта цивільних правовідносин або сторону договору зареєстроване новостворене майно.

Захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦК України.

При цьому рішення суду про захист порушеного права та визнання за позивачем прав на спірне майно є підставою для реєстрації такого права.

Крім того, аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом України в постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-160цс16.

З огляду на вище наведене, ураховуючи обставини даної справи, колегія суддів приходить до висновку про правомірне набуття ОСОБА_5 права власності на спірну квартиру як новоствореного майна, у звязку з належним виконанням ним умов договору купівлі-продажу майнових прав, і це право підлягає захисту, оскільки ТОВ «Перко» його не визнає, а ОСОБА_6 оспорює це право позивача.

У такому разі захист порушеного майнового права ОСОБА_5 здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства, зокрема на підставі ст. 392 ЦК України.

Висновок першої інстанції про відмову в позові з посиланням на те, що ОСОБА_5 договору купівлі-продажу майнових прав спірного обєкта нерухомості з ТОВ «Перко» не укладав, а згоди останнього на укладення позивачем та ПП «Екватор-ІФ» договору купівлі-продажу майнових прав на спірну квартиру не було; договір № 2014-05-02 від 02.05.2014 між ОСОБА_5 і ПП «Екватор-ІФ» купівлі-продажу майнових прав на новозбудовану квартиру нотаріально не посвідчений, є необґрунтованим, ураховуючи встановлені обставини справи.

Так, квартира АДРЕСА_1 як новостворене нерухоме майно стала обєктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття до експлуатації й державної реєстрації цього житлового будинку, без урахування того, яким субєктом правовідносин здійснено такі дії та на якого субєкта цивільних правовідносин або сторону договору зареєстроване новостворене майно.

Чинне законодавство не вимагає отримання згоди однієї із сторін окремого договору будівництва (у даному випадку ТОВ «Перко») на укладення іншою стороною (ПП «»Екватор-ІФ») договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру в новозбудованому житловому будинку. Стаття 657 ЦК України, на яку послався суд, стосується форми окремих видів договорів купівлі-продажу нерухомого майна, а не договорів купівлі-продажу майнових прав, так як обов'язкового нотаріального посвідчення договору майнових прав на нерухоме майно законом не передбачено.

За таких обставин, рішення суду першої інстанції не відповідає вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, а зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що згідно ст. 309 ЦПК України є підставою для скасування судового рішення та ухвалення нового рішення про задоволення позову.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 307, 309, 313, 314, 316, 317 ЦПК України, колегія суддів,-

в и р і ш и л а :

апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Перко» відхилити. Апеляційну скаргу ОСОБА_5 задовольнити.

Рішення Івано-Франківського міського суду від 18 травня 2016 року скасувати.

Ухвалити нове рішення. Позов ОСОБА_5 до приватного підприємства «Екватор-ІФ», товариства з обмеженою відповідальністю «Перко», третьої особи без самостійних вимог ОСОБА_6 про визнання права власності на нерухоме майно задовольнити. Визнати за ОСОБА_5 право власності на нерухоме майно: двохкімнатну квартиру АДРЕСА_2 міської ради.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення. Касаційна скарга на рішення може бути подана до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий: Васильковський В.М.

Судді: Малєєв А.Ю.

ОСОБА_16