Справа № 752/3113/15-ц
Провадження по справі № 2/752/1597/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.12.2016 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі:

Головуючого судді Антонової Н.В., при секретарі Марченко А.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Публічного акціонерного товариства «Всеукраїнський акціонерний банк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Публічного акціонерного товариства «Всеукраїнський акціонерний банк» ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу квартири нікчемним, -

ВСТАНОВИВ:

20.02.2015 року позивач Публічне акціонерне товариство «Всеукраїнський акціонерний банк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Публічного акціонерного товариства «Всеукраїнський акціонерний банк» ОСОБА_1 звернулося до Голосіївського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу квартири, укладеного 10.09.2014 року між ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» та ОСОБА_2, нікчемним та визнання права власності на квартиру АДРЕСА_2 за Публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський акціонерний банк».

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 15.03.2011 між ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» (надалі скорочено ПАТ «ВіЕйБі банк») та ТОВ «Електротех» укладено договір про погашення боргу, згідно умов якого борг перед банком у розмірі 65 675 251 грн. 90 коп. вважався погашеним за рахунок передавання боржником належних йому майнових прав на квартири, що розташовані на об'єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_2

Згідно акту приймання-передачі від 15.03.2011 позивачу передані майнові права у тому числі на квартиру АДРЕСА_2 (будівельний номер № 1109), загальною площею 108,39 кв.м., 03.09.2013 підписано акт приймання-передачі квартир, відповідно до якого загальна ціна вищевказаної квартири визначена у розмірі 3 072 905,93 грн., що за офіційним курсом НБУ станом на 03.09.2013 становило 384 593,98 доларів США.

10.09.2014 між ПАТ «ВіЕйБі Банк» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу вищевказаної квартири, згідно умов якого ПАТ «ВіЕйБі банк» зобов'язався передати майно - квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 у власність покупцю, а відповідач зобов'язалася сплатити кошти обумовлені вищевказаним договором.

Постановою Правління НБУ № 531/БТ від 03.10.2014 ПАТ «ВіЕйБі банк» віднесено до категорії проблемних, з 21.11.2014 року розпочато процедуру виведення ПАТ «ВіЕйБі банк» з ринку шляхом запровадження в ньому тимчасової адміністрації.

На підставі ч. 2 ст. 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» протягом дії тимчасової адміністрації уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб забезпечує перевірку правочинів, вчинених банком протягом одного року до дня запровадження тимчасової адміністрації, на предмет виявлення правочинів, що є нікчемними з підстав, визначених ч. 3 ст. 38 цього ж Закону.

В ході проведення такої перевірки позивачем встановлено, що зазначений вище договір купівлі-продажу був укладений за суттєво заниженою ціною, а тому наявні підстави вважати вищевказаний правочин нікчемним.

Враховуючи викладене, позивач у урахуванням уточненої позовної заяви від 24.04.2015 року, просив визнати нікчемним договір купівлі-продажу квартири, укладений 10.09.2014 року між ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» та ОСОБА_2 та визнання за позивачем право власності на квартиру АДРЕСА_2.

Протокольною ухвалою суду від 25.04.2016 року до участі в справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, залучено ОСОБА_3.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив суд визнати Договір купівлі-продажу квартири, укладений 10.09.2014 між ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» та ОСОБА_2 нікчемним, та визнати за позивачем право власності на квартиру, зважаючи на її продаж за суттєво заниженою ціною, що підтверджено, зокрема, Висновком за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи № 01-11/15 від 04.11.2015 року, наданого ЗАТ «Консалтингюрсервіс».

Представник відповідача в судовому засіданні проти задоволення позову заперечував, та просив у задоволенні позову відмовити з підставі його необґрунтованості та безпідставності. Додатково зазначив, що Висновком експерта № 8661 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи встановлено, що дійсна ринкова вартість двокімнатної житлової квартири по вул. Саксаганського в м. Києві, станом на дату укладення оспорюваного договору становила 2 400 700 грн., а тому відсутні підстави для визнання договору нікчемним. Також зауважив, що стороною позивача обрано невірним спосіб захисту порушеного права, оскільки укладений договір може бути визнаний недійсним, у встановленому порядку.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, ОСОБА_3 в судове засідання не з'явилася, згідно заяви, направленої на адресу суду, просив проводити розгляд справи без його участі.

Суд, вислухавши пояснення сторін та дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають з наступних підстав.

Судом достовірно встановлено, що 15.03.2011 між ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» та ТОВ «Електротех» укладено договір про погашення боргу, згідно умов якого борг перед банком у розмірі 65 675 251 грн. 90 коп. вважався погашеним за рахунок передавання боржником належних йому майнових прав на квартири, що розташовані на об'єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_2 (сімдесят «А») (а.с. 5, 6, том 1).

Згідно акту приймання-передачі від 15.03.2011 позивачу передані майнові права у тому числі на квартиру із будівельним № 1109 загальною площею 108,39 кв.м (а.с. 7, том 1).

03.09.2013 ТОВ «Електротех» та ПАТ «ВіЕйБі банк» підписали акт приймання-передачі квартир, відповідно до якого загальна ціна спірної квартири визначена у розмірі 3 072 905,93 грн. (а.с. 9, том 1).

10.09.2014 між ПАТ «ВіЕйБі Банк» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу вищевказаної квартири, згідно умов якого ПАТ «ВіЕйБі банк» зобов'язався передати у власність відповідачу майно - квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, а відповідач зобов'язався прийняти вищевказане майно та сплатити за нього обумовлену договором грошову суму.

Згідно п. 3.1 зазначеного договору продаж квартири за домовленістю сторін вчиняється за 2 058 201, 60 грн. (а.с. 10-13, том 1).

Згідно акту приймання-передачі від 10.09.2014 року ПАТ «ВіЕйБі банк» передав, а ОСОБА_2 прийняв квартиру під номером АДРЕСА_2 (а.с. 14, том 1).

Відповідно до ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ст. 627 ЦК України та ст. 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зокрема, ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 215 ЦК України нікчемним правочином є правочин, недійсність якого встановлена законом. У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому (ч. 1 ст. 656 ЦК України).

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦК України ).

Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення (ст. 658 ЦК України).

Як встановлено судом, та не заперечувалося сторонами в судовому засіданні, при укладенні Договору купівлі-продажу квартири від 10.09.2014 року сторонами було дотримано вимог щодо письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення.

Як вбачається з доказів наданих стороною відповідача, а саме довідки № 21-14252 від 30.09.2014 року за підписом Голови Правління Публічного акціонерного товариства «Всеукраїнський акціонерний банк», ОСОБА_2 належним чином виконано зобов'язання за Договором купівлі-продажу квартири від 10.09.2014 року за реєстровим № 3269, претензій до покупця (ОСОБА_2) щодо оплати немає (а.с. 218, том 1).

Як на підставу позовних вимог, позивач посилався на ч. 3 ст. 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», згідно якої правочини неплатоспроможного банку є нікчемними у тому числі, якщо банк здійснив відчуження чи передав у користування або придбав (отримав у користування) майно, оплатив результати робіт та/або послуги за цінами, нижчими або вищими від звичайних (якщо оплата на 20 відсотків і більше відрізняється від вартості товарів, послуг, іншого майна, отриманого банком), або зобов'язаний здійснити такі дії в майбутньому відповідно до умов договору.

Судом достовірно встановлено, що згідно п. 3.1 Договору купівлі-продажу квартири від 10.09.2014 року за реєстровим № 3269, продаж квартири вчинено за 2 058 201, 60 гривень.

Згідно п. 3.5 вищевказаного Договору оціночна вартість квартири згідно Звіту про незалежну оцінку майна, виконаного Товариством з обмеженою відповідальністю «Актив Експерт» на 05 вересня 2014 року становить 2 120 995, 00 грн..

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що різниця оціночної вартості квартири та ціни договору не перевищує 20 відсотків, а тому відсутні підстави для застосування норм ч. 3 ст. 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб».

Крім того, в рамках розгляду справи судом було призначено та проведено дві судові експертизи, які доручено відповідно ЗАТ «Консалтингюрсервіс», на підставі ухвали суду від 05.08.2015 року, та Товариству з обмеженою відповідальністю «Незалежний інститут судових експертиз», на підставі ухвали суду від 25.04.2016 року.

Так, згідно Висновку експерта за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи № 01-11/15 від 04.11.2015 року, ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 станом на 10.09.2014 року складала 2 784 163,00 грн. (а.с. 145-161, том. 1). Вказаний висновок наданого Закритим акціонерним товариством «Консалтингюрсервіс», який згідно Сертифікату № 376/15 від 05.05.2016 року є суб'єктом оціночної діяльності (а.с. 162, том 1).

Згідно Висновку експерта № 8661 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи від 31.08.2016 року дійсна (ринкова) вартість об'єкта дослідження, а саме двокімнатної житлової квартири АДРЕСА_3, з урахуванням об'ємно-планувального рішення та технічного стану об'єкта дослідження станом на 10 вересня 2014 року, становить 2 400 700, 00 гривень (а.с. 146-171, том 2).

При вирішення питання про ринкову вартість квартири АДРЕСА_3 станом на дату її продажу, а саме 10.09.2014 року, судом приймаються до уваги дані Висновку експерта № 8661 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи від 31.08.2016 року, наданого ТОВ «Незалежний інститут судових експертиз», оскільки вказаний висновок надано експертною установою, а не суб'єктом оціночної діяльності.

Крім того, підставою для неприйняття до уваги даних Висновку експерта за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи № 01-11/15 від 04.11.2015 року, наданого Закритим акціонерним товариством «Консалтингюрсервіс», є наявність підстав вважати, що вказаний суб'єкт оціночної діяльності може бути зацікавлений у наслідках проведення будівельно-оціночної експертизи, так як вказане товариство акредитоване при Фонді гарантування вкладів фізичних осіб та має право надавати свої послуги уповноваженим особам Фонду гарантування при виведенні неплатоспроможного банку з ринку або ліквідації банку, а тому може бути зацікавлене у подальшій співпраці з Фондом.

Інші письмові докази по справі, надані сторонами у формі звітів про оцінку майна та висновків експерта не можуть бути прийняті судом як належний доказ на підтвердження визначення ринкової вартості квартири АДРЕСА_4, станом на 10.09.2014 року, оскільки у відповідності до ст. 57 ЦПК України не є висновком експерта.

Зважаючи на викладене, враховуючи, що обставини викладені позивачем в позовній заяві не знайшли свого підтвердження в ході судового розгляду, а Висновком експерта № 8661 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи від 31.08.2016 року не підтверджено продаж квартири АДРЕСА_4 за ціною, що на 20 відсотків і більше відрізняється від ринкової вартості вказаної квартири станом на 10.09.2014 року, тобто на дату укладення оспорюваного договору, суд приходить до висновку, що позов є необґрунтованим та безпідставним, з огляду на що задоволенню не підлягає.

Оскільки позивач був звільнений від сплати судового збору на момент подачі позову на підставі п. 22 ст. 5 ЗУ «Про судовий збір», а в задоволенні позову було відмовлено, судові витрати відносяться на рахунок держави.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 204,215, 626, 627, 628, 638, 655, 656, 657, 658 ЦК України, ст. 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», ст.ст. 10,11,57,60,88,208,213,218 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов Публічного акціонерного товариства «Всеукраїнський акціонерний банк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Публічного акціонерного товариства «Всеукраїнський акціонерний банк» ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу квартири нікчемним - залишити без задоволення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом десяти днів з дня його проголошення, а сторонами, які не були присутні при проголошенні рішення суду - протягом десяти днів з дня отримання його копії до Апеляційного суду м. Києва через Голосіївський районний суд м. Києва.

Суддя Антонова Н.В.