Справа № 587/2913/15-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 вересня 2016 року Сумський районний суд Сумської області під головуванням судді Степаненка О.А., при секретарі Токарєвій В.М., Козловій К. розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа - реєстраційна служба Сумського міського управління юстиції, приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_3, управління комунального майна Сумської міської ради про визнання договору купівлі-продажу недійсним; за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_1, ОСОБА_5, третя особа - Зарічний районній відділ державної міграційної служби України м. Суми про визнання осіб такими, що втратили право користування житловим приміщенням, визнання договору купівлі-продажу дійсним,

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 третя особа - реєстраційна служба Сумського міського управління юстиції, приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_3, управління комунального майна Сумської міської ради - про визнання договору купівлі-продажу недійсним. В обґрунтування своїх вимог позивач послався на те, що на підставі ордеру № 1724 від 28.08.1996р. він разом з членами сім'ї вселилися в двохкімнатну квартиру за адресою АДРЕСА_1, зареєструвалися за зазначеною адресою та користувалися цим житлом, несли витрати п утриманню квартири. У 2014 році йому стало відомо, що свої претензії на квартиру заявляє і ОСОБА_2. який свої вимоги обґрунтовує тим, що начебто набув право власності на спірну квартиру на підставі укладеного між ним та АТ «Полтаваелектро» договору купівлі-продажу спірної квартири. ОСОБА_1 посилався на те, що договір купівлі-продажу спірної квартири порушує його права і не відповідає вимогам закону. Зокрема, на порушення чинного на момент укладення договору законодавства спірний договір не був посвідчений в нотаріальному порядку; договір підписаний неповноважною особою, оскільки ще в 1996 році спірна квартира була передана МПМК-28 і в 1997 році( на момент укладання договору) ВАТ «Полтаваелектро» не мало права розпоряджатися спірною квартирою. Посилаючись на ці обставини, ОСОБА_1 просив визнати недійсним договір купівлі-продажу спірної квартири і скасувати державну реєстрацію договору купівлі-продажу, що була здійснена реєстраційною службою Сумського міського управління юстиції.

ОСОБА_2 звернувся до суду з зустрічним позовом ( який в подальшому уточнив) до ОСОБА_1, ОСОБА_5, третя особа - Зарічний районній відділ державної міграційної служби України м. Суми про визнання відповідачів такими, що втратили право користування житловим приміщенням - двохкімнатною квартирою за адресою АДРЕСА_1. ОСОБА_2 послався на те, що у відповідності з договором купівлі-продажу від 11 вересня 1997 року акціонерне товариство «Полтаваелектро» продало, а він, ОСОБА_2, купив квартиру АДРЕСА_2. 11 вересня 1997 року акціонерне товариство «Полтаваелектро» та фізична особа ОСОБА_2 на підставі договору купівлі продажу склали акт приймання передачі, за яким акціонерне товариство «Полтаваелектро» передало, а він, ОСОБА_2, прийняв квартиру АДРЕСА_3, яка складається з двох жилих кімнат, жилою площею 26,7 кв. м, загальною площею 47,1 кв. м. У 2014 році він вирішив зареєструватись у вищезазначеній квартирі. Для цього 15.05.2014 року було здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру. Під час вирішення питання щодо реєстрації було з'ясовано, що у квартирі АДРЕСА_4 зареєстровані ОСОБА_1 та ОСОБА_5, які з моменту придбання позивачем квартири в ній не проживали. Посилаючись на ці обставини, вважаючи, що він придбав квартиру у встановленому законом порядку і є її належним власником, ОСОБА_2 просив постановити рішення, яким визнати ОСОБА_1 та ОСОБА_5 такими, що втратили право користування спірною квартирою на підставі статей 71,72 Житлового кодексу України, ст. 346 Цивільного кодексу України, а також просив визнати дійсним договір купівлі продажу спірної квартири.

В судовому засіданні ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_6 підтримав свої вимоги, оскільки він отримав в користування спірну квартиру у встановленому законом порядку, користувався нею і не може бути позбавлений права користування спірним житлом без визначених законом правових підстав.

В судовому засіданні представник ОСОБА_2 ОСОБА_7 вимоги позивача за зустрічним позовом підтримав, вимоги ОСОБА_1 не визнав.

Третя особа - реєстраційна служба Сумського міського управління юстиції просила слухати справу у відсутності свого представника ( ар.с.24).

Приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_3 пояснила, що на момент укладення спірного договору купівлі-продажу квартири діяло законодавство, у відповідності з яким договір купівлі-продажу квартир мав бути нотаріально посвідчений, як передбачалося статтею 227 Цивільного кодексу України ( 1963 року), що був чинний на момент укладення договору. В будинку за адресою м. Суми, вул. Карбишева, 114 вона посвідчила 22 договори купівлі-продажу, за виключення двох квартир, в тому числі і спірної.

Представник управління комунального майна Сумської міської ради в судове засідання не зявився, про час та місце слухання справи управління було належним чином повідомлено.

Заслухавши пояснення сторін, свідків ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, дослідивши письмові докази по справі, суд вважає позовні вимоги ОСОБА_1 обґрунтованими і такими, що підлягають повному задоволенню, а підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_2 суд не вбачає.

З копії рішення виконкому Сумської міської ради №18 від 21 січня 1993 року вбачається, що ОСОБА_12, сімя якої складається з 6 осіб вона, чоловік, мати та троє неповнолітніх дітей( в тому числі і ОСОБА_1, позивач по справі) були поставлені на загальну чергу та включені до списку осіб, що користуються правом першочергового одержання житлової площі, як багатодітна сімя( ар. с. 152-158).

Відповідно договору на дольову участь в будівництві 3-поверхового 24 - квартирного житлового будинку по провулку Карбишева, 114 у м. Суми, Сумською механізованою колоною № 5 ВАТ „Полтаваенерго" були виділені підрядній організації МПМК-28 Сумського обласного міжгосподарського об'єднання по будівництву «Облагробуд», в рахунок 10% від побудованої житлової площі, дві квартири: 2-х кімнатна №8 і 3-х кімнатна № 14.

Житловий будинок, після введення його в експлуатацію знаходився на балансі Сумської механізованої колони № 5 ВАТ „Полтаваенерго" і не входив до статутного фонду господарського товариства, а в подальшому був переданий на баланс Сумської МПМК-28 Сумського обласного міжгосподарського об'єднання по будівництву «Облагробуд», де працювала мати позивача ОСОБА_12, яка у встановленому порядку отримала ордер на спірну квартиру( ар. с. 9).

На підставі рішення виконкому Сумської міської ради №377 від 20 серпня 1996 року було вирішено надати згідно з чергою ОСОБА_12, що перебуває на черзі з 21 січня 1993 року і користується правом першочергового отримання житлової площі як багатодітна сімя у складі 6 осіб, квартиру АДРЕСА_4 житлової площею 26,7 кв.м. До скаладу сімї ОСОБА_12 на момент виділення квартири входили чоловік ОСОБА_13, син ОСОБА_5, син ОСОБА_14, син ОСОБА_1 ( позивач за первісним позовом), матір ОСОБА_15 ( ар.с. 106-107).

Згідно рішення спільного засідання адміністрації, профспілкового комітету ради трудового колективу Сумської МПМК-28 Сумського обласного міжгосподарського об'єднання по будівництву «Облагробуд» (протокол № 5 від 30.06.1996 р.), ОСОБА_12 (матері позивача) на сім'ю в складі 5 осіб: мати, батько, трьох синів, була виділена двохкімнатна квартира.

На підставі ордеру № 1724 від 28.08.1996 р. ОСОБА_12 разом з членами сім'ї - чоловіком ОСОБА_13, сином ОСОБА_5, сином ОСОБА_14, сином ОСОБА_1 ( позивачем за первісним позовом), матірю ОСОБА_15 вселилися в двохкімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_5, зареєструвалися за зазначеною адресою та користувалися цим житлом, сплачуючи всі комунальні платежі та дотримуючись всіх встановлених правил проживання.( ар. с. 9).

З виписки з протоколу №3 від 27 лютого 1995 року спільного засідання адміністрації і профспілкового комітету МПМК-28 вбачається, що спірна квартира була виділена багатодітній сімї ОСОБА_12 згідно контрольного списку першочерговиків при міськвиконкомі м. Суми під №1 з 21 січня 1993 року.( ар. с. 11).

З копії протоколу спільного засідання адміністрації, профспілкового комітету, ради трудового колективу Сумської МПМК-28 від 30 липня 1995 року, на якому повторно розглядалось питання виділення житла, вбачається, що двокімнатна квартира АДРЕСА_3 була розподілена сімї ОСОБА_12( матері ОСОБА_1М.), яка перебувала на пільговій черзі з 21 січня 1993 року( ар.с.12-13).

Зазначена квартира складається з двох житлових кімнат площею 9,8 кв. м. та 16,9 кв. м., кухні -7,6 кв. м., ванної кімнати - 2,9 кв. м., туалету -1,2 кв. м., коридору - 7,8 кв. м., кладовки - 0,9 кв. м., лоджії - 7,0 кв. м. Жила площа квартири становить 26,7 кв. м., загальна площа -47,4 кв. м.

В подальшому ОСОБА_12. ОСОБА_13, ОСОБА_5, ОСОБА_14, ОСОБА_1, ОСОБА_12 спірна вкварти була передана у спільну сумісну власність, що підтверджується копією свідоцтва про право власності на житло від 10 квітня 1996 року, виданого виконкомом Сумськохї міської ради народних депутатів( ар.с.82).

Конституція України у ст. 47 проголошує, що кожен має право на житло. Держава гарантує не тільки свободу його придбання, але й можливість стабільного користування житлом, його недоторканість, а також недопущення примусового позбавлення житла, не інакше, як на підставі закону і за рішенням суду. Відповідно до ст. 9 ч. 4 ЖК УРСР ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше, як з підстав і порядку передбачених законом.

Згідно з розясненнями, що містяться в п 1, 34 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України 07.02.2014 р. № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності інших речових прав», відповідно до статті 41 Конституції України та пункту 2 частини першої статті 3, статті 321 ЦК ніхто не може бути позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні, крім випадків, встановлених Конституцією та законом. Ураховуючи, що згідно зі статтею 92 Конституції України правовий режим власності визначається виключно законами України, то інші нормативно-правові акти, які обмежують права власника і не мають ознак закону, не підлягають застосуванню. Право власності є абсолютним правом, яке включає право володіння, користування та розпорядження майном, якого ніхто не може бути позбавлений, крім випадків, передбачених законом (стаття 41 Конституції України, статті 316319 ЦК).

Таким чином, ОСОБА_12 разом з членами своєї сімї, у встановленому законом порядку набула право власності і користування спірною квартирою. Таке ж право набув і позивач за первісним позовом ОСОБА_1 - син ОСОБА_12, - тому його порушені права користувача житловим приміщенням підлягають судовому захисту.

Що ж стосується позовних вимог ОСОБА_2 про визнання ОСОБА_1 та ОСОБА_5 такими, що втратили право користування житловим приміщенням та визнання договору купівлі-продажу дійсним, то суд не вбачає законних підстав для їх задоволення.

Згідно ст. 227 Цивільного кодексу УССР, (норми, яка діяла на дату, укладення спірного договору купівлі-продажу квартири), договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.

У відповідності з розясненнями, що містилися в п. 4 Постанови Пленуму Верховного суду УССР № 3 від 28.04.1978 року «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними»,( що була чинною на момент виникнення правовідносин) з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах) міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.

На момент вчинення спірного правочину діяли Правила державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Держжитлокомунгоспа України N 56 від 13.12.1995р. ( зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року № 31/1056), які встановлювали порядок державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб. (п. 1.2 Правил). У відповідності з п.1.5 зазначених Правил, квартири багатоквартирних будинків відносяться до обєктів нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації.

Крім того, додатком №1 до Правил Державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб є Перелік правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб. В пункті 1 зазначеного Переліку визначені документи, які посвідчуються згідно з чинним законодавством державними нотаріальними конторами. Зокрема, договори купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання посвідчуються державними нотаріальними конторами або приватними нотаріусами.

Отже, на момент виникнення спірних правовідносин обовязковому нотаріальному посвідченню підлягали, зокрема, договори купівлі-продажу жилого будинку (квартири) чи його (її) частини, однак всупереч вимогам закону спірний договір купівлі продажу не був зареєстрований у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів і не був нотаріально посвідчений, що тягне за собою недійсність договору (стаття 47 ЦК 1963 року).

Таким чином, зустрічні позовні вимоги ОСОБА_2 не підлягають задоволенню, оскільки він не набув законного права власності на спірну квартиру, договір купівлі-продажу спірної квартири не є дійсним, отже, підстав для задоволення вимог про визнання ОСОБА_1, ОСОБА_5 такими, що втратили право користування житловим приміщенням суд не вбачає.

Оскільки є підстави для визнання договору купівлі-продажу спірної квартири недійсним, то також підлягає скасуванню і державна реєстрація договору купівлі продажу квартири АДРЕСА_6, укладеного 11 вересня 1997 року між АТ «Полтаваелектро» в особі заступника директора Сумської механізованої колони №5 ОСОБА_16 та ОСОБА_2

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 213, 214, 215 ЦПК України, ст. 41 Конституції України, ст. ст. 10, 60 ЦПК України, ст. 47, 227 ЦК України ( 1963 року), ст. 321 ЦК України, п. 1.5.,1.2. Правил державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджених наказом Держжитлокомунгоспа України N 56 від 13.12.1995р. ( зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року № 31/1056), суд

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі продажу квартири АДРЕСА_6, укладений 11 вересня 1997 року між АТ «Полтаваелектро» в особі заступника директора Сумської механізованої колони №5 ОСОБА_16 та ОСОБА_4.

Скасувати державну реєстрацію договору купівлі продажу квартири АДРЕСА_6, укладений 11 вересня 1997 року між АТ «Полтаваелектро» в особі заступника директора Сумської механізованої колони №5 ОСОБА_16 та ОСОБА_4.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 487 гривень 20 копійок судових витрат, повязаних з сплатою судового збору.

Відмовити в задоволенні позову ОСОБА_4 до ОСОБА_1, ОСОБА_5, третя особа - Зарічний районній відділ державної міграційної служби України м. Суми про визнання осіб такими, що втратили право користування житловим приміщенням за безпідставністю позовних вимог.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя