Головуючий у 1 інстанції Дзюба М.В.
Доповідач Лоленко А.В.
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 лютого 2016 року Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Донецької області у складі:

головуючого судді Лоленко А.В.,

суддів Зайцевої С.А., Кочегарової Л.М.

за участю секретаря Зливка І.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Маріуполі апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду м. Маріуполя Донецької області від 05 листопада 2015 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Трансмарі», третя особа, що не заявляє самостійних вимог ОСОБА_2, про визнання договору оренди житла з викупом дійсним та визнання права власності на житло,

В С Т А Н О В И Л А:

У травні 2015 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Трансмарі», в якому просив визнати дійсним договір оренди житла з викупом, укладений 20.06.2006 року між ТОВ «Трансмарі» та ним; визнати за ним право власності на восьмикімнатну квартиру загальною площею 326,6 кв.м на другому поверсі двоповерхового будинку за адресою: м.Маріуполь, вул..Кронштадська, буд.11. В обґрунтування позову посилався на недодержання відповідачем вимог закону про обовязкове нотаріальне посвідчення правочину, які встановлені для договорів найму та оренди будівлі строком на три роки і більше. Договір передбачає всі істотні умови щодо порядку передання житла, розміру та періодів внесення платежів, а також моменту переходу права власності, та виконаний ним у повному обсязі, однак відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення правочину та передачі документів на житло для подальшого оформлення права власності. Обєктом договору є житлове приміщення квартира, загальною площею 326,6 кв.м, в двохповерховому будинку №11 по вул. Кронштадтській в м.Маріуполі, яка фактично передана відповідачем та знаходиться у його користуванні. Орендні платежі за договором сплачені ним у повному обсязі, про що складений відповідний акт, та за умовами договору, з цього моменту до нього перейшло право власності на житло, яке оформити на себе він не має можливості з вини відповідача, а тому просив визнати за ним право власності на житлове приміщення за рішенням суду.

Рішенням Приморського районного суду м. Маріуполя Донецької області від 05 листопада 2015 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Трансмарі», третя особа, що не заявляє самостійних вимог ОСОБА_2, про визнання договору оренди житла з викупом дійсним та визнання права власності на житло - відмовлено.

З вказаним рішенням суду не погодився ОСОБА_1 та подав апеляційну скаргу, яка разом з матеріалами справи надійшла до апеляційного суду Донецької області.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 посилається на те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, що суд не повно зясував обставини, що мають значення для справи, просив рішення Приморського районного суду від 05.11.2015 року скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.

В судове засідання ТОВ «Трансмарі» не з»явились, повідомлені належним чином телефонограмою, належним чином оформленою. Апеляційний суд вважає можливим справу розглянути у відсутності ТОВ «Трансмарі».

Заслухавши доповідача, пояснення представника ОСОБА_1 ОСОБА_3, яка підтримала доводи апеляційної скарги, просила рішення суду скасувати, задовольнити позовні вимоги позивача, заперечення третьої особи: ОСОБА_2, який просив рішення суду залишити без змін, дослідивши матеріали справи, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню за таких підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 20.06.2006 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Трансмарі» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди житла з викупом №20/06/06 про передачу у строкове платне володіння та користування визначеного договором житла, з наступним переходом права власності з моменту повної сплати платежів на викуп житла згідно графіку платежів у додатку №1 до договору. /а.с.4-9/

Згідно інформації з Державного реєстру прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна, спірне нерухоме майно є нежилим приміщенням, належить на праві спільної часткової власності юридичним та фізичним особам: 4/100 часток -ТОВ «Маріупольська фармацевтична компанія»; 6/100 часток -ПП «МЦ «Аристотель»; 6/100 часток- Шелудько О.В.; 7/100 часток - ОСОБА_4; 51/100 частка територіальній громаді м.Маріуполя в особі Маріупольської міської Ради; 4/100 частки -ТОВ «Межрегіональний центр спорту і розваг»; 16/100 часток ОСОБА_2

Крім того, 21.02.2005 року зареєстровано заборону на нерухоме майно 5/100 та 11/100 часток нежилого приміщення, площею 103,5 кв.м та 223,1 кв.м. відповідно, розташованого за адресою: м.Маріуполь, вул..Кронштадська, 11, що належало раніше ТОВ «Трансмарі». Обтяження не припинено та є чинним як на момент укладання спірного договору, так і на даний час. Також є відомості з Державного реєстру іпотек про реєстрацію іпотеки 21.02.2005 року нерухомого майна 5/100 та 11/100 часток нежилого приміщення, площею 103,5 кв.м та 223,1 кв.м. відповідно, розташованого за адресою: м. Маріуполь, вул..Кронштадська, 11. Іпотекодавцем є ТОВ «Трансмарі», а іпотекодержателем ОСОБА_2

Таким чином, на момент укладання спірного договору, нерухоме майно було обтяжене забороною на відчуження.

Стаття 220 ЦК України встановлює нікчемність договору, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення, та надає право суду визнати такий договір дійсним, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

Пунктом 13 постанови Пленуму Верховного суду України №9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз»яснено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Отже, норма ч.2 ст.220 ЦК України застосовується щодо правочинів, нотаріальне посвідчення яких є обовязковим відповідно до вимог, встановлених законом.

Поняття, зміст, особливості та вимоги до форми договору оренди житла з викупом щодо обов'язкового нотаріального посвідчення, незалежно від його строку дії, встановлені положеннями ст.810-1 та ч.2 ст.811 ЦК України, якими було доповнено Цивільний кодекс України згідно із Законом № 800-VI від 25.12.2008 року.

Вирішуючи питання про наявність підстав для визнання укладеного сторонами договору дійсним та оцінюючи його відповідність вимогам діючого законодавства, судом встановлено, що на момент вчинення правочину норми ЦК України не містили положень щодо оренди житла з викупом та вимог до форми договору не встановлювали, а тому, за приписами ст.5 ЦК України, вимоги ст.ст..810-1,811 ЦК України, до відносин сторін за договором, що виникли до набрання ними чинності, не застосовуються.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, що договір оренди житла з викупом на час його підписання нотаріальному посвідченню не підлягав, та наслідком недодержання такої форми його недійсність закон не встановлював, а тому заявлені вимоги про визнання договору дійсним за ч.2ст.220 ЦК України є безпідставними, в звязку з чим у задоволенні позову суд відмовляє.

Разом з тим, враховуючи положення ст.ст.6, 627, 628,639 ЦК України щодо свободи договору, відповідно до яких сторони наділені правом укласти договір, не передбачений актами цивільного законодавства, вільно визначити його зміст та форму, за умови дотримання загальних засад цивільного законодавства, суд вважав необхідним звернути увагу на те, що згідно ч.2 ст. 628 ЦК України, за своїм змістом договір між позивачем та відповідачем є змішаним та містить елементи договору найму житла та купівлі-продажу, а відносини сторін врегульовані відповідними нормами, та закон для укладення і чинності такого правочину також вимагає дотримання умов, встановлених ст..203 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно ч. 1 ст.210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Частиною 3 статті 640 ЦК України встановлено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Положеннями ч.3, 4 ст.334 ЦК України момент виникнення права власності на майно за договором також обумовлений здійсненням нотаріального посвідчення та державної реєстрації правочину відповідно до закону.

Оскільки, укладений сторонами договір оренди житла з викупом містить умови про перехід права власності на нерухоме майно шляхом викупу, момент якого пов»язує з повною виплатою грошовими коштами періодичних платежів, що становлять вартість майна, тобто фактично за своїм змістом має істотні ознаки, що характерні договору відчуження нерухомого майна, а саме купівлі-продажу, то відповідно до вимог ст.ст.209,210,182,657 ЦК України, встановлених до цього виду договору, такий договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Судом встановлено, що сторонами ці вимоги закону недодержані, державна реєстрація правочину не здійснена, та за наслідками ст.ст.210 та 640 ЦК України правочин не є вчиненим, а договір оренди житла з викупом не є укладеним і не створює прав та обовязків для сторін.

При таких обставинах, суд дійшов обгрунтованого висноску, що підстав для виникнення та визнання права власності на спірне нежиле приміщення у позивача немає.

Згідно з ч.1 ст. 308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення суду без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Рішення суду відповідає вимогам матеріального та процесуального закону і підстав для його скасування апеляційний суд не вбачає.

Керуючись ст. 303, 307, 308, 313-315 ЦПК України, колегія суддів

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 відхилити.

Рішення Приморського районного суду м. Маріуполя Донецької області від 5 листопада 2015 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий А.В. Лоленко

Судді С.А. Зайцева

ОСОБА_5