Номер провадження: 22-ц/785/3358/16
Головуючий у першій інстанції Грубіян Л.І.
Доповідач Погорєлова С. О.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.07.2016 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого - Погорєлової С.О.

суддів - Цюри Т.В., Сидоренко І.П.

при секретарі - Колмакові В.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 14 лютого 2011 року у справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Північзахідтрансбуд» про спонукання укласти договір купівлі-продажу квартири,

встановила:

ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до відповідача, який було уточнено, про визнання дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 та визнати за нею право власності на вказану квартиру (а. с. 3-5, 66-67).

В обґрунтування свого позову посилалася на те, що 24.10.2008 року між нею та відповідачем був укладений попередній договір № 38 про продаж їй вищевказаної квартири, вартість якої склала 184 080 гривень, з передплатою у повному обсязі. Відповідно п. 1 відповідач зобов'язався у строк до 30.02.2009 року укласти з нею договір купівлі-продажу квартири. 25.10.2008 року ОСОБА_2 вселилась у спірну квартиру, але укладання угоди та її нотаріальне посвідчення у встановленому порядку не відбулось, на неодноразові вимоги про укладення в нотаріальному порядку договору купівлі-продажу, відповідач не реагує, та ухиляється від укладання угоди. Вказані обставини стали підставою для звернення до суду.

Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 14 лютого 2011 року позов ОСОБА_2 задоволено. Визнано дійсною угоду купівлі-продажу квартири № АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Північзахідтрансбуд». Визнано за ОСОБА_2 право власності на квартиру АДРЕСА_1 (а. с. 74).

В апеляційній скарзі апелянт просить рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі, посилаючись на його необґрунтованість, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права (а. с. 95-98).

Заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга представника ПАТ «Укрсоцбанк» підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_2, суд першої інстанції виходив із того, що сторонами за попереднім договором було здійснено повне виконання всіх істотних умов договору, позивач прийняв у своє володіння та користування нерухоме майно, ТОВ «Північзахідтрансбуд» прийняв оплату за продаж нерухомого майна, у зв'язку з чим за правилами ч. 2 ст. 220 ЦК України така угода може бути визнана дійсною.

Проте, повністю з таким висновком погодитись не можна.

Судом встановлено, що 24 жовтня 2008 року між ТОВ «Північзахідтрансбуд» та ОСОБА_2 було укладено попередній договір № 38. Відповідно до умов цього договору ТОВ «Північзахідтрансбуд» зобов'язується у майбутньому, в строк до 30 лютого 2009 року, укласти договір купівлі-продажу (основний договір) на умовах визначених цим Договором (а. с. 55).

Пунктом 2.2. попереднього договору передбачено, що предметом основного договору купівлі-продажу є квартира АДРЕСА_1. Згідно із п. 2.3. за домовленістю сторін вартість предмету основного договору становить 184 080,00 гривень, які ОСОБА_2 сплатила, що підтверджується квитанцією за № 102401 від 24.10.2008 року на суму 180 000,00 гривень та квитанцією за № 102801 від 28.10.2008 року на суму 4 080,00 гривень (а. с. 56).

Відповідно до акту пройому-передачі від 25.10.2008 року ТОВ «Північзахідтрансбуд» передало ОСОБА_2 на виконання попереднього договору № 38 від 24.10.2008 року квартиру АДРЕСА_1 (а. с. 57).

Продавець зобов'язується підготувати в строк до укладання основного договору документи, необхідні для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Сторони зобов'язуються в найкоротший термін посвідчити цей Договір (п. 2.7., п. 11.).

Оскільки до теперішнього часу відповідач ухиляється від укладення основного договору купівлі-продажу, то суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про задоволення позову ОСОБА_2 та визнав з останньою право власності на вищевказану квартиру.

Згідно із роз'ясненнями в п. 13 Пленум Верховного суду України в Постанові від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. При розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, а крім того вказаний договір підлягає державній реєстрації

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: 1) право власності на нерухоме майно. На вказану обставину звертав увагу Верховний суд України в постанові судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30 січня 2013р. у справі № 6-162цс12, висновки якого є обов'язковою для всіх судів відповідно до ст. 360-7 ЦПК України.

Крім того, судова колегія звертає увагу на те, що згідно зі ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Відповідно до ст. 657 ЦК України в редакції чинної на момент виникнення спірних правовідносин договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Згідно з ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Нікчемний правочин є видом недійсного правочину, а тому не породжує для його будь-яких наслідків крім передбачених законом (ст. 215 ЦК України).

Таким чином, правочин укладений між сторонами не може бути визнаний дійсним на підставі ст. 220 ЦК України.

Відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України (в справі яка розглядається - в порядку ст. ст. 220, 657 ЦК України). Таким чином, право власності не могло бути визнано за позивачкою ОСОБА_2 за заявленими нею підставами (постанова судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року № 6-318цс15).

Крім того, колегією суддів встановлено, що спірна квартира за Іпотечним договором від 11 квітня 2008 року передана Акціонерно-комерційному банку соціального розвитку «Укрсоцбанк», Іпотекодавцем квартири є саме ТОВ «Північзахідтрансбуд», якому вказана квартира належить на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно НОМЕР_1, виданого виконавчим комітетом Ізмаїльської міської ради 05 лютого 2008 року, на підставі рішення виконавчого комітету Ізмаїльської міської ради № 112 від 31 січня 2008 року. Право власності на вказану квартиру зареєстровано за ТОВ «Північзахідтрансбуд» в КП «Ізмальське МБТІ» 07 лютого 2008 року (а. с. 60, 61, 113-118).

Однак, судом першої інстанції при вирішенні спору не було перевірено та встановлено власника квартири АДРЕСА_1.

При указаних обставинах, судова колегія вважає, що суд першої інстанції не визначився з характером спірних правовідносин, нормами права, які підлягають застосуванню, що відповідно, призвело до неправильного вирішення справи, у зв'язку з чим рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 14 лютого 2011 року підлягає скасуванню з ухваленням нового по суті заявлених позовних вимог.

Керуючись п. 2 ч. 1 ст. 307, п. 3, 4 ч. 1 ст. 309, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,-

вирішила:

Апеляційну скаргу представника Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» - задовольнити.

Рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 14 лютого 2011 року - скасувати.

Ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Північзахідтрансбуд» про спонукання укласти договір купівлі-продажу квартири - відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення та може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили до суду касаційної інстанції.

Головуючий С.О.Погорєлова

Судді Т.В.Цюра

І.П.Сидоренко