Справа № 360/2104/15-ц Головуючий у І інстанції Унятицький Д. Є.
Провадження № 22-ц/780/4386/16 Доповідач у 2 інстанції ОСОБА_1
Категорія 43 16.11.2016
УХВАЛА

Іменем України

16 листопада 2016 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області у складі:

головуючого судді Кулішенка Ю.М.,

суддів: Ігнатченко Н.В., Сушко Л.П.,

за участю секретаря: Волинець Я.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали цивільної справи за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Бородянського районного суду Київської області від 18 травня 2016 року за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4 до ОСОБА_2, ОСОБА_5 про виселення, звільнення квартири та повернення її власнику та зустрічним позовом ОСОБА_2, ОСОБА_5 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа - Обслуговуючий кооператив "Житлово-будівельний кооператив "Бригантина-2" про визнання договору переуступки паю на квартиру з поетапною оплатою недійсним,

ВСТАНОВИЛА:

В серпні 2015 року позивачі ОСОБА_3 та ОСОБА_4 звернулися до суду з вказаним позовом. Свої вимоги мотивували тим, що 18 квітня 2013 року між ними та відповідачами ОСОБА_2 та ОСОБА_5 укладено договір переуступки паю в ОК ЖБК «Бригантина-2». Відповідачі умови вказаного договору не виконують і мають заборгованість за поточними платежами більше ніж за 6 місяців. Відповідно до п.7.4 договору вони повинні бути виселені з квартири, а квартира повернута власнику паю ОСОБА_4

Просили виселити відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_5 з квартири АДРЕСА_1 та зобов'язати їх передати вказану квартиру власнику паю на цю квартиру ОСОБА_4

У січні 2016 року ОСОБА_2 та ОСОБА_5 звернулися до суду із зустрічним позовом. Свої вимоги мотивували тим, що договір укладений між ними та ОСОБА_3, ОСОБА_4 суперечить вимогам закону щодо валютних зобов'язань та можливості встановлення ануїтетних платежів, та в момент укладення не відповідав їх внутрішній волі. Просили договір переуступки паю визнати недійсним.

Рішенням Бородянського районного суду Київської області від 18 травня 2016 року у задоволенні первісного позову ОСОБА_3, ОСОБА_4А та зустрічного позову ОСОБА_2, ОСОБА_5 - відмовлено.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, в якій просить змінити рішення суду першої інстанції в частини відмови у задоволенні зустрічного позову та зустрічний позов ОСОБА_2 задовольнити, посилаючись на неповне зясування обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм матеріального права, що призвело до неправильного вирішення справи.

Апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Вирішуючи вказаний спір та відмовляючи у задоволенні зустрічних позовних вимог, суд першої інстанції мотивував свій висновок тим, що в момент підписання цього договору ОСОБА_2, ОСОБА_5 бажали набути право власності на пай в ОК ЖБК «Бригантина-2», їх волевиявлення було вільним і відповідало внутрішній волі, вказівка в договорі на валюту зобов'язання долар США відповідає вимогам ст. 524 ЦК України.

Колегія суддів не може погодитися із вказаним висновком суду першої інстанції виходячи з наступного:

Судом встановлено, що 18 квітня 2013 року між ОСОБА_2, ОСОБА_5 та ОСОБА_3, ОСОБА_4 укладено договір переуступки паю на квартиру в ОК ЖБК «Бригантина-2» з поетапною оплатою, за яким сторона 2 передає стороні 1 свій пай у ОК ЖБК «Бригантина-2», який відповідає праву на квартиру №15, що знаходиться за адресою: Київська область, Бородянський район, вул. Шкільна,7, а також часткової спільної власності на земельну ділянку на якій розташовано будинок та встановлює порядок сплати залишку суми за пай (а.с.7-9).

Відповідно до п.5.1 вказаного договору ОСОБА_2 та ОСОБА_5 набували право користування квартирою з ІV кварталу 2013 року.

Пунктом 7.4 договору встановлено, що якщо сторона 1 заборгує поточні оплати стороні 2 більше, ніж за 6 місяців без погодження сторони 2, дія зобов'язань сторони 2 припиняється в односторонньому порядку. В цьому випадку сторона 2 набуває право в односторонньому порядку розірвати договір, виставити квартиру на продаж, а після погашення заборгованості і штрафу у розмірі 1000 доларів США, решту коштів в 3-денний строк повернути стороні 1. Сторона 1 зобов'язується в цьому випадку звільнити квартиру та повернути її у стані не гіршому, ніж отримала.

Відповідно до розрахунку заборгованості (а.с.13) заборгованість за договором станом на 01 червня 2015 року складає 1383520 грн.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою - третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно вимог ст. 192 ЦК України законним платіжним засобом, обовязковим до приймання за номінальною вартістю на всій території України, є грошова одиниця України - гривня. Іноземна валюта може використовуватися в Україні у випадках і в порядку, встановлених законом.

Частина друга статті 524 ЦК України надає право сторонам визначити грошовий еквівалент зобовязання в іноземній валюті.

Згідно ст. 533 ЦК України грошове зобовязання має бути виконане в гривнях. Якщо у зобовязанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. Використання іноземної валюти, а також платіжних документів в іноземній валюті при здійсненні розрахунків на території України за зобовязаннями допускається у випадках, порядку та на умовах, встановлених законом.

18 лютого 2013 року між сторонами по справі укладено «Договір переуступки паю в ОК ЖБК «Бригантина -2» на квартиру з поетапною оплатою».

Згідно з п. 2 вказаного Договору ОСОБА_2, ОСОБА_5 за отримання паю передали стороні ОСОБА_3, ОСОБА_4 аванс на суму 21164 гривні, які по комерційному курсу продажу відповідають 2600 доларів США у готівковому порядку, які є оплатою за 4,0 кв.м по ціні 650 доларів за один метр. Загальна вартість квартири без ремонту та газового котла залежить від термінів оплати, а саме: вартість одного квадратного метра до 1 травня 2013 року складає 650 доларів США, з 1 травня по 31 липня 700, з 1 серпня по 31 жовтня 750, з 1 листопада по 15 грудня 800, з 16 грудня 2013 р. 850 доларів США. Вартість балкону розміром 2.50*1.1м 1000 доларів США. Отримання кожної суми грошей підтверджується розпискою, яка є невід'ємною частиною цього Договору. До закінчення будівництва (з травня 2013 р. по грудень 2013 р.) сторона 1 сплачує стороні 2 щомісячно 500 доларів США, що становить 4000 доларів США та є оплатою за 5,333 кв.м. На 01.01.2014 р. сторона 1 сплачує 9,333 кв.м. першого ярусу. Після закінчення будівництва будинку залишок вартості квартири 40075 доларів США, з яких 29920 вартість 31,667 кв. першого ярусу по ціні 850 доларів за метр, 12155 доларів вартість 18,7 м2 2 ярусу по ціні 650 доларів за метр, балкон 1000 доларів, сплачується по системі «ануїтет» на 10 років під 10% річних, що становить 120 оплат по 529,54, які сторона 1 сплачує стороні 2 як оренду за несплачену частину квартири. Щомісячна оплата вноситься з 15 по 20 число. В разі дострокової оплати, здійснюється перерахунок та відсотки нараховуються тільки на залишок. Корегування ціни можливо тільки у випадку, якщо фактична площа квартири відрізняється від проектної. Остаточно розмір квартири з'ясовується після отримання технічного паспорту БТІ. При цьому, якщо різниця між розрахунковою та фактичною площею квартири менше 1%, перерахунок вартості не виконується. Якщо фактична площа квартири за вимірами БТІ більша сторона 1 доплачує, якщо площа виявиться менша сторона 2 повертає різницю по ціні за 1 м кв. отриманій від сторони 1. Термін закінчення будівництва будинку 4 квартал 2013 року.

Відповідно до п.5.1 вказаного договору ОСОБА_2 та ОСОБА_5 набували право користування квартирою з ІV кварталу 2013 року.

Пунктом 7.4 договору встановлено, що якщо сторона 1 заборгує поточні оплати стороні 2 більше, ніж за 6 місяців без погодження сторони 2, дія зобов'язань сторони 2 припиняється в односторонньому порядку. В цьому випадку сторона 2 набуває право в односторонньому порядку розірвати договір, виставити квартиру на продаж, а після погашення заборгованості і штрафу у розмірі 1000 доларів США, решту коштів в 3-денний строк повернути стороні 1. Сторона 1 зобов'язується в цьому випадку звільнити квартиру та повернути її у стані не гіршому, ніж отримала (а.с. 7).

Окрім авансу, всі інші грошові зобовязання за Договором переуступки паю виражені виключно у доларах США. Орендна плата визначена не як сума грошового зобовязання в гривні із зазначенням його грошового еквіваленту в іноземній валюті, а навпаки, розмір зобовязання в іноземній валюті із зазначенням її гривневого еквівалента по незрозумілому комерційному курсу. При визначенні порядку оплати вартості квартири застосовано ануїтет (серія платежів рівними сумами і через рівні проміжки часу).

Приписи ч. 1 ст. 524 ЦК України як імперативна, а не диспозитивна правова норма прямої дії визначає, що зобовязання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні.

Із вищезазначеного вбачається, що п. 2 Договору не відповідає вимогам Закону, оскільки повинно бути зазначено зобовязання у конкретній сумі, вираженій у гривні із зазначенням її доларового еквівалента.

Колегія суддів приходить до висновку про те, що таке порушення призвело до того, що після зростання курсу гривні до долара США у значному розмірі, вартість Квартири також суттєво збільшилась, хоча ринок нерухомості такого зростання ціни на аналогічне житло не зазнав.

Використання відповідачами розрахунку в доларовому еквіваленті значно погіршило становище позивача.

Також зі змісту Договору видно, що він є змішаним і містить елементи купівлі-продажу, уступки права, оренди, лізингу, кредитного договору у іноземній валюті (сума в доларах, ануїтет, відсотки річних і т.д.).

Зі змісту Договору вбачається, що він укладений ОСОБА_3 як фізичною особою - підприємцем із зазначенням її свідоцтва про державну реєстрацію та скріпленням свого підпису печаткою ФОП. При цьому індивідуальна ліцензія на здійснення операцій з іноземною валютою відсутня.

Як вбачається з матеріалів справи, у Договорі застосовано незрозумілий комерційний курс долара США до гривні. Зі змісту розписок на підтвердження часткового виконання грошового зобовязання ОСОБА_2, які є невідємною частиною Договору вбачається, що всі вони складені, підписані ОСОБА_3 та скріплені її печаткою як фізичної особи підприємця та підтверджують, що відповідачі в порушення ст. 533 ЦК України вимагали від позивача і приймали від останньої грошові кошти в доларах США, лише зазначаючи в розписках гривневий еквівалент (а.с.85-114).

21 травня 2014 року між ОСОБА_2, ОСОБА_5 та ОСОБА_4, який діяв вже як Голова ОСОБА_6, укладено договір - про спільну пайову участь у будівництві житлового кооперативного будинку (далі - Договір-2), на підставі якого позивач отримав статус «Пайовика» (а.с.78-79).

Предметом Договору-2 є спільне будівництво житлового кооперативного будинку по вул. Шкільній, 7, з подальшою передачею Пайовикові його частки у вигляді дворівневої квартири № 15.

У відповідності до п. 2 ОСОБА_6 як Забудовник зобовязався передати Пайовику Квартиру, а Пайовик - отримати дану Квартиру у вказаний у Договорі-2 строк.

Ціна за 1 кв. м визначена у повній відповідності до чинного законодавства, у гривні, в розмірі 1970 грн. кв. м. і залишається незмінною до повного виконання сторонами договірних зобовязань.

Загальна вартість Квартири встановлена у 204486 грн., що відрізняється від вартості, зазначеній у п. 2 Договору-1.

Пункт 7.1 Договору-2 визначає строк його дії з моменту підписання до повного виконання сторонами взятих на себе зобовязань.

Квартира передана ОСОБА_2 та ОСОБА_5 згідно з актом приймання-передачі від 21 травня 2014 р., підписаним ОСОБА_2, ОСОБА_5 та ОСОБА_4, як Головою ОСОБА_6, що є підтвердженням того, що квартира передавалася на підставі і на виконання умов Договору-2, укладеного з Кооперативом, а не з відповідачами ОСОБА_4, ОСОБА_3, як фізичними особами (а.с.80).

Колегія суддів приходить до висновку, що суд не надав оцінку ні нормативно-правовому обґрунтуванню зустрічної позовної заяви, ні вказаному Договору, не визначив цивільно-правові відносини, які дійсно виникли між сторонами і на підставі яких договірних відносин.

Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_2, ОСОБА_5 про визнання недійсним «Договору переуступки паю в ОК ЖБК «Бригантина -2» на квартиру з поетапною оплатою» є обґрунтованим і таким, що підлягають задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається зі змісту Договору переуступки паю в ОК ЖБК «Бригантина-2» з поетапною оплатою ОСОБА_3, ОСОБА_4 передають ОСОБА_2, ОСОБА_5 свій пай в ОК ЖБК «Бригантина-2, який відповідає праву на вступ в ОК ЖБК «Бригантина-2» та отримання Свідоцтва на право власності на квартиру №15 загальною площею 59,5 кв.м., що знаходиться по вул. Шкільній, 7 у смт. Немішаєве Бородянського р-ну Київської області. За отримання паю на вищезгадану квартиру, ОСОБА_7 передала ОСОБА_3, ОСОБА_4 аванс на суму 21164 грн. Після залишення будівництва загальна вартість квартири складала 40075 дол. США.

Пай - це майновий поворотний внесок члена кооперативу у створення та розвиток кооперативу, який здійснюється шляхом передачі кооперативу майна, в тому числі грошей, майнових прав, а також земельної ділянки.

Разом з тим, із тексту оспорюванного договору вбачається, що предметом даного є не пай в в розумінні внеску з відповідним його грошовим визначенням, а безпосередньо нерухоме майно - квартира, що випливає із пункту 3 Договору : « згідно до цього договору , квартира передається стороні 1 без ремонту з газовим котлом.», п.4 Договору «квартира передається Стороні 1 по акту здачі-прийомки».

Аналогічний зміст предмета договору «квартира» міститься і в п. 4, 5.1, 5.2,5.4, 6.1, та п. 11.

Згідно до ч.ч. 2, 3 ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. Права вимоги застосовуються положення про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено законом.

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Колегія суддів приходить до висновку, що предметом оскаржуваного Договору являється квартира, за яку ОСОБА_2 та ОСОБА_5 вносили грошові кошти шляхом ануїтету. Також всі умови договору стосуються не паю, а квартири, що тягне за собою розуміння виду договору не переуступки паю на квартиру, а договору купівлі - продажу квартири із визначеними вимогами щодо додержання умов укладення такого договору, одним із основних умов якого є нотаріальне посвідчення.

Колегія суддів повність погоджується із доводами позивачів щодо того, що визначаючи вартість предмета договору у валюті, та при цьому, відстрочуючи сплату вказаного предмета під відсотки у валюті доларах США, без відповідної ліцензії на здійснення валютних операцій сторони вказаного договору порушили положення ст. 99 Конституції України, ст.. 192, 193, 524 ч.1, ЦК України, ст. 47 Закону України «Про банки і банківську діяльність», ст. 5 Декрету Кабінету Міністрів України «Про систему валютного регулювання і валютного контролю», у звязку з чим вказаний договір є укладеним з порушенням вимог ст. 203 ч.1 п.4 ЦК України, а тому відповідно до норм ст. 215, 220 ч.1 ЦК України вказаний договір повинен бути визнаний недійсним.

В іншій частині рішення не оскаржується, тому колегією суддів не переглядається.

Відповідно до вимог ст. 309 ЦПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення є неповне зясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими; невідповідність висновків суду обставинам справи; порушення або неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись ст.ст. 192, 215, 524, 533, 656, 657 ЦК України, ст.ст. 60, 88, 209, 212-215, 303, 307, 309, 313-314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 частково задовольнити.

Рішення Бородянського районного суду Київської області від 18 травня 2016 року в частині відмови у задоволенні зустрічного позову скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення.

Позов ОСОБА_2, ОСОБА_5 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа - Обслуговуючий кооператив "Житлово-будівельний кооператив "Бригантина-2" про визнання договору переуступки паю на квартиру з поетапною оплатою недійсним задовольнити.

Визнати недійсним договір переуступки паю на квартиру в обслуговуючому кооперативі «Житлово-будівельний кооператив «Бригантина-2» з поетапною оплатою, укладений 18 квітня 2013 року між ОСОБА_2, ОСОБА_5 та ОСОБА_3, ОСОБА_4.

В іншій частині рішення залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий:

Судді: