Справа № 755/158/16-ц
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" грудня 2016 р. Дніпровський районний суд м. Києва в складі:

головуючої судді Арапіної Н.Є.

з секретарем Рудь Н.В.

за участі

позивача ОСОБА_1

представника відповідача

Товариства з обмеженою відповідальністю

"Аква Сіті П-К-Д" ОСОБА_4 третьої особи ОСОБА_5,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду міста Києва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія УКО-Капітал", Товариства з обмеженою відповідальністю "Укоінвестбуд", Товариства з обмеженою відповідальністю "Аква Сіті П-К-Д" за участю третіх осіб Київської міської державної адміністрації, ОСОБА_5 про зобов'язання виконати умови договору,

в с т а н о в и в :

Позивач звернулася в суд з позовом до відповідачів за участю третьої особи Київської міської державної адміністрації про зобов'язання вчинити певні дії. Свої вимоги мотивувала тим, що між позивачем та відповідачем Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія УКО-Капітал" укладено договір інвестування будівництва житлового будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1-б. 23 вересня 2009 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «УКО-Капітал» та позивачем укладено договір про відступлення майнових прав, за яким Управитель передає, а Довіритель набуває майнових прав на об'єкт інвестування, визначений у п.9.1 Договору про участь у ФФБ від 21 серпня 2009 року. Юридично даний житловий комплекс був введений в експлуатацію 21 грудня 2012 року згідно сертифікату № 5. Однак відповідачі не виконали перед інвестором в повному обсязі договірні зобов'язання, а саме: будинок не підключений до мереж водопостачання, водовідведення, теплопостачання, енергопостачання, не встановлено систем каналізації, водопостачання, теплопостачання, енергопостачання, а також не оформлено право власності позивача на квартиру. У теперішній час відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю "Укоінвестбуд" пропонує підписати нікчемний акт прийому-передачі квартири без виконання договорних зобов»язань по завершенню будівельних робіт згідно дефектного акту. У зв'язку з чим просить суд зобов'язати відповідачів завершити будівельні роботи, оформити право власності на об'єкт інвестування та передати для проживання позивачу квартиру АДРЕСА_1.

29 лютого 2016 року ухвалою суду залучено ОСОБА_5 до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.

Позивач ОСОБА_1 підтримала позовні вимоги. Дала пояснення, аналогічні викладеним у позові. Додатково пояснила, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Укоінвестбуд" було забудовником, у теперішній час права забудовника перейшли до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аква Сіті П-К-Д". Акт прийому-передачі квартири не підписано через невиконання п.1.11 договору.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Аква Сіті П-К-Д" ОСОБА_6 позовні вимоги не визнав. Підтримав заперечення, в яких, зокрема, зазначено, що згідно п. 2.1.2.4 договору передбачено, що у разі невиконання Забудовником своїх зобов'язань щодо строків спорудження і якості об'єкта будівництва та передачі Довірителю у власність об'єкта інвестування виступати позивачем в суду з метою захисту інтересів Довірителя. А отже позивачу необхідно було звернутися за захистом своїх прав до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Уко-Капітал» (а.с. 67-68). Додатково пояснив, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Аква Сіті П-К-Д" та Товариство з обмеженою відповідальністю«Мега Сіті» укладено договір про часткову участь у будівництві об»єкта інвестування.

Представники відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія УКО-Капітал", Товариства з обмеженою відповідальністю "Укоінвестбуд" в судове засідання не з»явилися, хоча належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. Причини неявки не повідомили.

Третя особи ОСОБА_5 підтримав позовні вимоги. Пояснив, що з 2014 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Аква Сіті П-К-Д" є забудовником. За умовами договору, який укладено з товариством з обмеженою відповідальністю «Мега Сіті» вони зобов»язані завершити будівництво.

Представник третьої особи Київської міської державної адміністрації в судове засідання не з»явив, хоча належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи. Причини неявки не повідомив.

Дослідивши матеріали справи, судом фактично встановлено наступні обставини справи.

21 серпня 2009 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «УКО-Капітал», далі Управитель, та позивачем укладено договір про участь у фонді фінансування будівництва, відповідно до якого Довіритель зобов'язується передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність житла(об»єкта інвестування), а управитель зобов'язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснити від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених Правилами Фонду фінансування будівництва (п.1.1), Фонд фінансування будівництва є Фондом фінансування будівництва виду А за програмою ТОВ «Укоінвестбуд» (п.1.2), об»єкт квартира, попередньо визначена загальна площа 66,90 кв.м., секції № 6 на четвертому поверсі, за адресою: АДРЕСА_1 (п.1.9), на якому виконуються такі загально будівельні роботи: встановлюються вхідні металеві двері та металопластикові вікна; виконується стяжка підлоги(крім приміщень ванної кімнати та санвузла);виконується штукатурка стін усіх приміщень;встановлюється система опалення,каналізації,водопостачання,електрозабезпечення згідно затвердженого проекту (п.1.11) (а.с.8-10).

Позивач просила зобов'язати відповідачів завершити будівельні роботи.

Згідно положень ст.509 ЦК України зобов'язанням є правовідносини, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Статтями 525, 526 ЦК України встановлено, що зобов'язання повинні виконуватись належним чином і у встановлений строк згідно з вказівками закону та договору.

Згідно зі ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Положеннями ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.

Згідно ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» Управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов'язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев'яносто днів.

У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об'єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв'язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов'язань за договором, визначені цим Законом.

Забудовник зобов'язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або уступити майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, чи на інші предмети іпотеки управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.

У разі порушення забудовником строків спорудження об'єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов'язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов'язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Згідно додатку № 1 до акту прийому-передачі від 17 липня 2014 року до договору № 855/1-У від 21 серпня 2009 року про участь у Фонді фінансування будівництва складено дефектний акт про недоліки, які виявлені під час огляду квартири АДРЕСА_1 (а.с. 21).

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Аква Сіті П-К-Д" ОСОБА_6 заперечував проти позову, зазначив, що між позивачем та товариством відсутні будь-які договори щодо проведення будівельних робіт на об»єкті інвестування. На підтвердження заперечень надав такі документи:статут товариства( а.с.69-85), виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб(а.с.86-87), декларацію про початок виконання будівельних робіт (а.с.88-89), копію договору про участьу будівництві № 14-03/14 від 14 березня 2014 року, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю «ТРК»Мега-Сіті»(сторона 1), що відповідно до протоколу № 6 Загальних Зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Уко-партер» від 15 листопада 2010 року, є правонаступником Товариства з обмеженою відповідальністю «Уко-Партер, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аква Сіті П-К-Д" (сторона 2), предметом якого є спільна часткова участь сторін щодо забезпечення виконання обов»язків стороною 1 за договором від 02 вересня 2010 року (а.с.90-94), протокол розподілу площі в об»єкті, що є Додатком № 1 до Договору про часткову участь у будівницті № 14-03/14 від 14 березня 2014 року (а.с.95,96,97).

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договір є підставою виникнення цивільних прав та обов'язків.

Підпунктом 2.1.2.4 пункту 2.1 договору передбачено, що Управитель зобов»язаний у разі невиконання Забудовником своїх зобов'язань щодо строків спорудження і якості об'єкта будівництва та передачі Довірителю у власність об'єкта інвестування виступати позивачем в суду з метою захисту інтересів Довірителя.

23 квітня 2015 року позивач звернулася із заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «УКО-Капітал» про взяття на контроль повне усунення недоліків будівельних робіт, що викладені в Дефектному акті та відповідно до п.2.1.1.11 договору повідомити по кожному невиконаному пункту визначений термін виконання (а.с.14).

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом (частина друга статті 16 ЦК України).

Відповідно до ч.2 ст.11 ЦПК України особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Частиною 1 зазначеної статті передбачено обов"язок суду вирішувати спори лише в межах заявлених особами вимог.

Враховуючи принцип диспозитивності цивільного судочинства та, з урахуванням положень п.п. 2.1.2.4 п.2.1 договору судом позивачу роз»яснено, що обраний спосіб захисту прав є неправильним та право звернутися з відповідними вимогами, запропоновано надати час для звернення до суду з відповідними вимогами. Позивач не скористалася своїм правом обрати спосіб захисту, встановлений договором.

Тому суд приходить висновку про необгрунтованість пред»явлених вимог у зв»язку із неправильно обраним позивачем способом захисту свого порушеного права.

Позовні вимоги щодо зобов»язання відповідача оформити право власності на об'єкт інвестування та передати для проживання позивачу квартиру АДРЕСА_1 не підлягають задоволенню, виходячи з такого.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Положеннями статті 331 ЦК України встановлено загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати власником документа, який засвідчує його право власності.

Ураховуючи, що набуття права власності згідно зі статтею 328 ЦК України - це певний юридичний механізм, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на окремі об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

Порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність».

Згідно 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

23 вересня 2009 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «УКО-Капітал» та позивачем укладено договір про відступлення майнових прав, за яким Управитель передає, а Довіритель набуває майнових прав на об'єкт інвестування, визначений у п.9.1 Договору про участь у ФФБ від 21 серпня 2009 року (а.с.12).

За змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності в майбутньому, а не саме право власності на нерухоме майно.

Згідно п. 2.1.1.10 Договору про участь у фонді фінансування будівництва управитель зобов'язаний за умови виконання Довірителем своїх зобов'язань перед Управителем щодо внесення до Фонду коштів, внести Довірителя в перелік Довірителів, які мають право на отримання у власність закріпленого за ними об'єктів інвестування, які Управитель надає Забудовнику.

Згідно ст. 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» після введення об'єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування.

Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об'єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта.

На підставі даних щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об'єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування.

У довідці про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування обов'язково мають бути зазначені такі дані: номер довідки та дата її видачі; вид ФФБ; дані управителя ФФБ; дані довірителя: для юридичних осіб: для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України. Для довірителя ФФБ, який складає спільного інвестора ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН, додатково мають бути зазначені дані, що дають змогу однозначно ідентифікувати цей ФОН - назва та реєстраційний номер випуску сертифікатів ФОН; для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та країна, де зареєстровано особу; для фізичних осіб: для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, адреса постійного місця проживання та ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів; для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адреса постійного місця проживання за межами України; дані про закріплений за довірителем об'єкт інвестування: вид об'єкта інвестування (квартира, нежитлове приміщення тощо); номер об'єкта будівництва та його будівельна або поштова адреса; номер об'єкта інвестування та його характеристики (поверх, кількість кімнат, загальна площа тощо); сума коштів, внесених довірителем до ФФБ.

Отриману від управителя ФФБ довідку про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування довіритель надає забудовнику для подальшої державної реєстрації за довірителем права власності на закріплений за ним об'єкт інвестування. Для довірителів ФФБ, які складають спільного інвестора ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН, уповноважені органи, що здійснюють реєстрацію прав власності на нерухомість, зобов'язані зареєструвати збудований об'єкт інвестування на ім'я управителя ФОН або управителя системи ФОН-ФФБ, із відповідною позначкою, для подальшого здійснення управителем ФОН або управителем системи ФОН-ФФБ операцій з цією нерухомістю відповідно до цього Закону, Правил ФОН та інвестиційної декларації ФОН.

Для проведення державної реєстрації права власності на закріплений за довірителем об'єкт інвестування забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передачі об'єкта інвестування, в якому зазначаються: перелік робіт, які забудовник провів на об'єкті інвестування; перелік обладнання, яке було встановлено на об'єкті інвестування для наступної його передачі довірителеві; стислий перелік робіт, які забудовник провів на об'єкті будівництва та прибудинковій території; перелік обладнання, яке було встановлено на об'єкті будівництва для наступної його передачі експлуатуючим організаціям чи об'єднанню співвласників житлового будинку.

Забудовник передає довірителеві паспорти, сертифікати, гарантійні документи на обладнання, встановлене на об'єкті інвестування, яке переходить у власність довірителя.

Довіритель має право у п'ятнадцятиденний строк з дня отримання акта прийняття-передачі об'єкта інвестування або підписати підготовлений забудовником акт прийняття-передачі об'єкта інвестування із зазначенням інформації про відсутність претензій довірителя до забудовника щодо об'єкта інвестування, або подати у письмовій формі свої обґрунтовані зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов'язань по об'єкту будівництва і об'єкту інвестування та щодо виявлених будівельних недоліків.

Згідно свідоцтва № 855/1-У від 23 вересня 2009 року про участь у фонді фінансування будівництва виду А за програмою ТОВ «УкоінвестБуд» об'єктом інвестування, що закріплено за позивачем є двокімнатна квартира, площею 66,90 кв.м., секції № 6 на четвертому поверсі, за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.11).

21 грудня 2012 року виданий сертифікат серія НОМЕР_1 яким інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві засвідчено відповідність закінченого об'єкта: будівництво житлово-офісно-торгового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями офісів, торгівлі, вбудованими приміщеннями спортивно-оздоровчого призначення та прибудованими паркінгами на земельній ділянці, обмеженій Харківським шосе, вул. Лохвицькою та гаражно-будівельним кооперативом «Скіф» (а.с.13).

Згідно 6.4. зазначеного договору після здійснення Довірителем остаточних розрахунків за даними БТІ та отримання довідки про підтвердження права Довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об»єкта інвестування, Довіритель надає цю довідку Забудовнику та підписує акт прийому-передачі об'єкту інвестування для подальшого оформлення правовстановлюючих документів.

Позивачем не підписаний акт прийому-передачі квартири в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1-б, за договором № 855/І-У про участь у Фонді фінансування будівництва від 21 серпня 2009 року, складений 17 липня 2014 року, в якому зазначено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Укоінвестбуд» побудувало та передає, а Довіритель приймає за даним актом квартиру № 96, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1-б (а.с.22).

Отже, позивачем не вчинено дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги щодо переходу права власності на об'єкт будівництва .

Виходячи із викладеного, у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія УКО-Капітал", Товариства з обмеженою відповідальністю "Укоінвестбуд", Товариства з обмеженою відповідальністю "Аква Сіті П-К-Д" за участю третіх осіб Київської міської державної адміністрації, ОСОБА_5 про зобов"язання виконати умови договору слід відмовити.

Керуючись Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", Законом України "Про інвестиційну діяльність", ст.ст. 190, 328,331, 392, 526, 610,611 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 60, 61, 212, 213, 215, 218 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія УКО-Капітал", Товариства з обмеженою відповідальністю "Укоінвестбуд", Товариства з обмеженою відповідальністю "Аква Сіті П-К-Д" за участю третіх осіб Київської міської державної адміністрації, ОСОБА_5 про зобов"язання виконати умови договору відмовити.

Повний текст рішення виготовлений 19 грудня 2016 року.

Рішення може бути оскаржене в Апеляційний суд м.Києва через Дніпровський районний суд м. Києва шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення. У разі якщо судове рішення було постановлено без участі особи, яка його оскаржує, апеляційна скарга подається протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Н.Є.Арапіна