Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01.06.2016 Справа №607/18447/15-ц

Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області в складі:

Головуючого судді Дзюбича В.Л.,

з участю секретарів судового засідання Субчак Г.Я., Грабської Ю.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Тернополі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до приватного акціонерного товариства «Компанія з управління активами «Національний резерв» про зобов'язання передати у власність нерухоме майно шляхом укладення договору купівлі-продажу, -

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до приватного акціонерного товариства «Компанія з управління активами «Національний резерв» (надалі - ПрАТ «КУА «Національний резерв») про визнання вимоги про додаткову сплату коштів такою, що не відповідає умовам договору. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що між ним та відповідачем 16 жовтня 2013 року був укладений Договір про бронювання (резервування) квартири НОМЕР_1; ПГМ-166 (надалі - Договір). Предметом даного Договору із сторони ПрАТ «КУА «Національний резерв» є бронювання (резервування) в користь ОСОБА_1 квартири в житловому будинку з характеристиками, вказаними в п.1.2. Договору, яку відповідач зобов'язався передати позивачу у власність шляхом укладення договору купівлі-продажу на умовах, визначених цим Договором. ОСОБА_1, в свою чергу, зобов'язався сплатити грошові кошти ПрАТ «КУА «Національний резерв» в сумі 354480,00 грн. без ПДВ, з розрахунку вартості вимірної одиниці квартири 5600,00 грн. без ПДВ за 1 кв.м. Відповідно до п.2.2. Договору позивач мав перерахувати кошти в повному обсязі в термін до 30 червня 2015 року. Станом на 22 грудня 2014 року ОСОБА_1 виконав повністю взяті на себе зобов'язання, що підтверджується листом відповідача від 14 серпня 2015 року за вих. №339. Згідно п.2.3. Договору позивачу дозволялось здійснити перерахування коштів по Договору відповідачу повністю або частково. Відповідно до п.2.5. Договору у випадку оплати ОСОБА_1 суми, визначеної п.2.1. цього Договору, частинами кожний платіж за відповідним етапом оплати здійснюється ним у будь-який день, що передує останньому дню терміну оплати (включно) за цим етапом, визначеним у Додатку №1, що є невід'ємною частиною Договору. Тобто, умовами Договору не передбачено жодних додаткових дозволів від ПрАТ «КУА «Національний резерв» на дострокове здійснення платежів. Водночас відповідач в односторонньому порядку змінив вартість квартири в сторону збільшення і додатково запропонував позивачу доплатити різницю вартості в сумі 35881,00 грн. ОСОБА_1 вважає, що такі дії ПрАТ «КУА «Національний резерв» суперечать умовам чинного законодавства та умовам Договору, порушують його права та інтереси, які підлягають захисту. Неодноразові звернення позивача до відповідача з вказівкою на неправомірність його дій залишаються без задоволення. ПрАТ «КУА «Національний резерв» погрожує розірвати Договір та відмовляється укласти договір-купівлі продажу квартири. За вказаних обставин ОСОБА_1 просить визнати вимогу відповідача про зміну вартості квартири на другому поверсі житлового будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 в сторону збільшення і додаткову сплату грошових коштів в сумі 35881,00 грн. такою, що не відповідає умовам Договору про бронювання (резервування) квартири НОМЕР_1; ПГМ-166.

02 лютого 2016 року позивач подав заяву про внесення змін до позовних вимог, в якій покликається на невиконання ПрАТ «КУА «Національний резерв» взятих на себе зобов'язань за договором та просить зобов'язати відповідача передати у власність ОСОБА_1 квартиру на другому поверсі житлового будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2, згідно умов Договору про бронювання (резервування) квартири НОМЕР_1; ПГМ-166, шляхом укладення договору купівлі-продажу.

В судовому засіданні представники позивача підтримали заявлені ОСОБА_1 позовні вимоги, з врахуванням заяви про внесення змін, просили задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача просив відмовити позивачу у задоволенні його позовних вимог, посилаючись на доводи, викладені в його письмових запереченнях по справі №607/18447/15-ц.

Дослідивши та оцінивши докази по справі, заслухавши пояснення та доводи учасників судового розгляду, суд приходить до переконання, що заявлені позовні вимоги до задоволення не підлягають, виходячи з наступного.

Відповідно до п.1 ст.3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 11 ЦПК України передбачає, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Згідно ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень; докази надаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі; доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У судовому засіданні встановлено, що 16 жовтня 2013 року між ПрАТ «КУА «Національний резерв», яке діє від свого імені, в інтересах та за рахунок Пайового венчурного інвестиційного фонду «Гамма» недиверсифікованого виду закритого типу (сторона 1) та ОСОБА_1 (сторона 2) укладено договір №280; ПГМ-166 про бронювання (резервування) квартири (надалі - Договір).

Відповідно до п.1.1. Договору сторона 1 бронює (резервує) за стороною 2 об'єкт, яким є квартира, характеристики якої зазначені у п.1.2. Договору. Сторона 1 зобов'язується передати стороні 2 у власність заброньований (зарезервований об'єкт) шляхом укладення договору купівлі-продажу на умовах, визначених цим Договором.

Пунктами 2.1., 2.2. Договору передбачено, що сторона 2 на підтвердження намірів щодо настання правових наслідків, визначених цим договором, сплачує стороні 1 грошові кошти у сумі 354480,00 грн. без ПДВ, з розрахунку вартості вимірної одиниці Об'єкта 5600,00 грн. без ПДВ за 1 кв.м. в строк до 30 червня 2015 року.

В п.2.3. Договору зазначено про те, що вказана сума може бути перерахована повністю або частинами.

Згідно п.2.4. Договору, при здійсненні перерахування коштів частинами, таке перерахування здійснюється у сумі та строки, визначені у Додатку №1, що є невід'ємною частиною Договору.

Відповідно до п.2.5. Договору, кожний платіж за відповідним етапом оплати здійснюється стороною 2 у будь-який день, що передує останньому дню терміну оплати (включно) за цим етапом, визначеним у Додатку №1.

Вартість об'єкта за якою сторона 1 зобов'язується передати, а сторона 2 прийняти право власності на об'єкт, що резервується за цим Договором, визначається у договорі купівлі-продажу (п.2.7. Договору).

За змістом п.2.9. Договору розмір та умови оплати суми, визначеної в п.2.1. цього Договору, можуть бути змінені, з урахуванням умов п.2.10 цього Договору стороною 1 за об'єктивних обставин, що впливають на вартість об'єкту.

У п.2.10. Договору сторони визначили, що об'єктивними обставинами, що впливають на вартість об'єкту і розмір суми, зазначеної в п.2.1. цього Договору, є зміна звичайної вартості вимірної одиниці подібних об'єктів порівняно із вартістю вимірної одиниці об'єкта, зазначеної в останній чинній редакції додатку 1 до цього Договору, понад 10%.

Зміна розміру суми, зазначеної в п.2.1. цього Договору, оформляється додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною цього Договору із зазначенням дати укладення додаткової угоди та оновленим додатком №1 до цього Договору (п.2.12.).

Згідно з п.2.1.4. Договору, про намір зміни та/або умов оплати сум сторона 1 зобов'язана повідомити сторону 2 не пізніше ніж за 10 (десять) робочих днів до дати початку їх застосування, а також надати відповідну додаткову угоду до цього договору.

16 жовтня 2013 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Тернопільбуд» в особі директора (Поручитель) та ОСОБА_1 (Кредитор) укладено договір поруки №280; ПГМ-166 (надалі - Договір), у відповідності до п.1.1. якого Поручитель поручається перед Кредитором за виконання обов'язків Приватним акціонерним товариством «Компанія з управління активами «Національний резерв», що діє в інтересах та за рахунок Пайового венчурного інвестиційного фонду «Гамма» недиверсифікованого виду закритого типу (Боржник) за договором, передбаченим ст.2 цього Договору (Основний договір), щодо передачі кредитору у власність заброньовану (зарезервовану) за ним квартиру шляхом укладення договору купівлі-продажу на умовах, визначених Основним договором. Під основним договором в цьому договорі розуміють договір №280; ПГМ-166 про бронювання (резервування) квартири від 16 жовтня 2013 року.

Згідно листа б/н від 14 листопада 2014 року ПрАТ «КУА «Національний резерв» надсилало в адресу ОСОБА_1 повідомлення, що 24 листопада 2014 року відбудеться зміна розміру суми по Договору (п.2.1.), згідно умов Договору про зміни та доповнення до Договору з розрахунку 7900 грн. за один квадратний метр.

Вказане повідомлення позивачу не було вручено та повернулося відправнику за закінченням терміну зберігання, що вбачається із довідки «УКРПОШТИ» (ф.20), яка прикріплена до конверта.

22 червня 2015 року ОСОБА_2, діючи по довіреності в інтересах ОСОБА_1, звернулася з листом до ПрАТ «КУА «Національний резерв», в якому повідомила про повну оплату об'єкта нерухомості, згідно договору №280; ПГМ-166 про бронювання (резервування) квартири, що мало місце 22 грудня 2014 року. Також інформувала відповідача про те, що вважає вимоги по оплаті ціни, яка договором не передбачена, незаконними.

14 серпня 2015 року ПрАТ «КУА «Національний резерв» адресувало ОСОБА_1 повідомлення за вих. №339 в якому доводить до відома позивача про необхідність виконання сторонами договору №280; ПГМ-166 про бронювання (резервування) квартири, в частині виконання вимог пп.2.4., 2.5, та 5.4. цього Договору.

14 вересня 2015 року ОСОБА_2, діючи по довіреності в інтересах ОСОБА_1, повторно звернулася до відповідача із заявою про виконання умов договору, в якій просить повідомити чи введений в експлуатацію житловий будинок по АДРЕСА_2 та чи отримані ПрАТ «КУА «Національний резерв» документи про право власності на нерухоме майно за вказаною адресою. Також просить передати у власність ОСОБА_1 оплачену ним квартиру шляхом укладення договору купівлі-продажу, в порядку, визначеному п.п.1.1., 2.6. Договору.

21 жовтня 2015 року ПрАТ «КУА «Національний резерв» надіслало в адресу ОСОБА_1 листа за Вих. №429, в якому повідомило про зупинення відповідачем виконання свого обов'язку за Договором з дати відправлення цього повідомлення та запропонувало позивачу підписати зміни до Договору, доплатити кошти, з урахуванням внесеного авансу, в сумі 35881,00 грн.

Згідно акта готовності об'єкта до експлуатації №03 від 30 червня 2015 року група багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями торгівельного та громадського призначення, офісами, творчими майстернями та окремо розташованими гаражами, що знаходиться в АДРЕСА_2, слід вважати закінчений будівництвом об'єкт готовим до експлуатації.

Відповідність закінченого будівництвом об'єкта (черги, окремого пускового комплекс) в АДРЕСА_1 проектній документації та готовність його до експлуатації підтверджує сертифікат серія ІУ №98 від 09 липня 2015 року, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

06 серпня 2015 року на квартиру АДРЕСА_1, ТОВ «Технічна інвентаризація Тернопільської області» складено технічний паспорт.

Як вбачається зі свідоцтва про право власності на нерухоме майно НОМЕР_2 від 01 жовтня 2015 року (індексний номер 44880821) та Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень ЕКВ 985256 (індексний номер 44880946), які надані Реєстраційною службою Тернопільського міського управління юстиції Тернопільської області, об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1, належить на праві власності ПрАТ «КУА «Національний резерв», що діє від свого імені та за рахунок пайового венчурного інвестиційного фонду «Гамма» не диверсифікованого виду закритого типу.

Довідка про зміну нумерації квартири за адресою: АДРЕСА_1, №70-Е від 22 червня 2015 року, яка видана ПрАТ «КУА «Національний резерв», свідчить про те, що номер квартири 123 змінено на номер 137.

З наведеного вище вбачається, що між ОСОБА_1 та ПрАТ «КУА «Національний резерв» виникли договірні правовідносини, які пов'язані з укладенням між сторонами 16 жовтня 2013 року договору НОМЕР_1; ПГМ-166 про бронювання (резервування) квартири. Позивач вважає, що він виконав свої зобов'язання за цим договором, оплативши достроково вартість заброньованої (зарезервованої) квартири в повному обсязі, що в сумі становить 354480,00 грн., а тому вправі набути її у власність, про що неодноразово повідомляв ПрАТ «КУА «Національний резерв». Відповідач не визнає таких прав позивача, у зв'язку з чим ОСОБА_1 було повідомлено про зупинення ПрАТ «КУА «Національний резерв» виконання свого обов'язку за вказаним вище Договором та запропонувало позивачу підписати зміни до Договору, доплатити кошти, з урахуванням внесеного авансу, в сумі 35881,00 грн. Такі дії відповідача позивач вважає неправомірними, що стало підставою його звернення до суду за захистом своїх прав шляхом зобов'язання ПрАТ «КУА «Національний резерв» передати у власність ОСОБА_1 квартиру на другому поверсі житлового будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2, згідно умов Договору про бронювання (резервування) квартири НОМЕР_1; ПГМ-166, шляхом укладення договору купівлі-продажу.

Відповідно до ст.ст.526, 527, 530-532 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (ч.1 ст.190 ЦК України).

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Частиною 1 ст.328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами ст.392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою ст.331 ЦК України не передбачено.

Таким чином, відповідно до ст.328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, а тому суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірне нерухоме майно та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому ст.392 ЦК України.

Однак, як встановлено в судовому засіданні, у ОСОБА_1 право власності на спірну квартиру не виникло. Разом із тим, позивач виконав свої грошові зобов'язання за договором №280; ПГМ-166 про бронювання (резервування) квартири від 16 жовтня 2013 року, повністю сплативши вартість, установлену вказаним Договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності. Водночас, за змістом пунктів 2.10., 2.12. Договору сторони визначили, що об'єктивними обставинами, що впливають на вартість об'єкту і розмір суми, зазначеної в п.2.1. цього Договору, є зміна звичайної вартості вимірної одиниці подібних об'єктів порівняно із вартістю вимірної одиниці об'єкта, що оформляється додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною цього Договору. Таким чином, сторони погодили обставини, на які покликається ОСОБА_1, а саме зміну вартості зарезервованого позивачем нерухомого майна, а тому у виниклих правовідносинах позивач отримав лише право на набуття права власності, за умови виконання договірних зобов'язань, а не саме право власності на нерухоме майно.

Виходячи зі змісту ст.392 ЦК України та фактичних обставин справи, суд приходить до переконання, що заявлені ОСОБА_1 вимоги є безпідставними, так як ст.331 ЦК України не передбачено такий спосіб захисту прав, як зобов'язання передати у власність нерухоме майно шляхом укладення договору купівлі-продажу, тобто визнання права власності на новостворене майно шляхом ухвалення судового рішення. Такий висновок суду узгоджується із правовою позицією, яка викладена у постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі за №6-1858цс15.

З підстав вищенаведеного суд відмовляє у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ПрАТ «КУА «Національний резерв» про зобов'язання передати у власність нерухоме майно шляхом укладення договору купівлі-продажу.

Керуючись ст.ст.3, 10, 11, 60, 160, 212-215 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

в и р і ш и в:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до приватного акціонерного товариства «Компанія з управління активами «Національний резерв» про зобов'язання передати у власність нерухоме майно шляхом укладення договору купівлі-продажу - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення до апеляційного суду Тернопільської області через Тернопільський міськрайонний суд. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий В.Л. Дзюбич