АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 538/390/15-ц Номер провадження 22-ц/786/2062/16Головуючий у 1-й інстанції Крекотень С. А. Доповідач ап. інст. ОСОБА_1
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 липня 2016 року м. Полтава

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Полтавської області в складі:

головуючого судді Карнауха П.М.

суддів: Кривчун Т.О., Чумак О.В.

при секретарі Філоненко О.В.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою Фермерського господарства "Крокус"

на рішення Лохвицького районного суду Полтавської області від 08 червня 2016 року

по справі за позовом ОСОБА_2 до фермерського господарства "Крокус" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, -

В С Т А Н О В И Л А :

У березні 2016 року ОСОБА_2 звернулася до суду з вказаним позовом до фермерського господарства "Крокус" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, площею 3.840 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Їсківецької сільської ради Лохвицького району, Полтавської області, укладений у 2102 році між нею та ФГ «Крокус»; зобов'язати ОСОБА_3 господарства «Крокус» повернути їй земельну ділянку та стягнути з відповідача на її користь понесені нею судові витрати по справі, з тих підстав, що договір оренди земельної ділянки строком дії до 2022 року та акт приймання-передачі земельної ділянки вона не підписувала.

У травні 2016 року ОСОБА_2 змінила підстави позову, подавши суду відповідну заяву, та просила визнати недійсним договір оренди земельної ділянки та повернути належну їй земельну ділянку, посилаючись на те, що договір оренди землі, укладений з відповідачем, майже відповідає Типовій формі договору оренди землі, затвердженій постановою КМУ від 03 березня 2004 року № 220, проте вимоги щодо змісту договорів оренди землі, встановлені ст. 15 Закону України «Про оренду землі» не розкриті належним чином.

Рішенням Лохвицького районного суду Полтавської області від 08 червня 2016 року позов задоволено повністю.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки № б-н від 10 березня 2012 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 господарством «Крокус» площею 3,840 га, що знаходиться на території Ісковецької сільської ради Лохвицького району Полтавської області, який зареєстровано у Відділі Держкомзему у Лохвицькому районі 09.10.2012 року за № 02963.

Зобовязано ОСОБА_3 господарства «Крокус» повернути ОСОБА_2 належну їй земельну ділянку площею 3.840 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Їсківецької сільської ради Лохвицького району.

Стягнуто з Фермерського господарства «Крокус» код ЄДПОУ 24823999 на користь ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_1, і.п.н. НОМЕР_1, жительки с. Красне, Чорнухинсього району Полтавської області 243,60 (двісті сорок три грн. 60 коп.) сплаченого нею судового збору.

Не погодившись з вказаним рішенням суду, відповідач ОСОБА_3 господарство «Крокус» подало на нього апеляційну скаргу, в якій з підстав невірного застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, невідповідності висновків суду обставинам справи прохає скасувати рішення та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову.

Зокрема зазначає, що в рішенні суду наведено ряд умов договору оренди, які не відносяться до складу істотних, договір оренди зареєстрований у відділі держкомзему, в ньому конкретно визначено обєкт оренди, чітко зазначено дату початку дії договору та його закінчення, розмір орендної плати із зазначенням суми в гривнях та відсотках, яка сплачувалася регулярно позивачу; решта умов договору прямо вказані та регламентовані в ньому.

Вважає помилковими висновки суду про порушення ст.ст. 17,19 ЗУ «Про оренду землі».

Зазначає, що суд невмотивовано відступив від правової позиції у постанові ВСУ від 09 грудня 215 року при розгляді справи № 6-849цс15, № 6-84цс14, № 6-94цс14, та не зясував, в чому полягає порушення законних прав позивача та які саме права порушені.

Колегія суддів, вивчивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

У відповідності до ст.213 ЦПК України, рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно з вимогами ст. 214 цього Кодексу під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 307 ЦПК України за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції апеляційний суд має право скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове рішення по суті позовних вимог.

Судом першої інстанції встановлено, що згідно копії Державного акта на право власності на земельну ділянку сері серії ЯБ № 940762 ОСОБА_2 на підставі розпорядження голови Лохвицької районної державної адміністрації № 329 від 23.11.2005 р. є власником земельної ділянки, розташованої на території Їсківецької сільської ради Лохвицького району Полтавської області, площею 3.840 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 8).

Сторонами не заперечувалося, що 10 березня 2012 року між ОСОБА_2 та ФГ «Крокус» укладено Типовий договір оренди земельної ділянки (далі - Договір) площею 3,840 га, нормативна грошова оцінка якої складала 76847,52 грн.

10 березня 2012 року згідно акту прийому-передачі об'єкт оренди - земельну ділянку за вказаним договором передано ФГ «Крокус» ( а.с. 46-48).

Договір зареєстрований у Відділі Держкомзему у Лохвицькому районі 09.10.2012 року.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що в оспорюваному договорі оренди землі не зазначено всіх істотних умов, передбачених ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема не конкретизовано строк дії договору, оскільки не вказано дату початку дії договору та дату його закінчення, не вказані умови збереження стану об'єкта оренди, відсутнє позначення місця її розташування, відсутні дані про земельні масиви та поля, на яких вона розташована та дані про встановлення меж земельних ділянок відповідно до затвердженого проекту їх відведення у порядку землеустрою; у розділі «орендна плата» незрозуміло визначено розмір орендної плати, оскільки зазначено 4% і сума 3075,50 грн., індексації, форм платежу, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; у договорі не зазначено і не приєднано до договору документів щодо наявності чи відсутності обмежень (обтяжень) використання земельної ділянки; до договору не долучено проект землеустрою даної земельної ділянки, строк дії договору визначено без врахування періоду ротації основної сівозміни згідно проекту землеустрою; до договору не долучено план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень, обтяжень у її використанні, акт приймання-передачі об'єкта оренди після державної реєстрації договору, у договорі не зазначено визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Передача земельної ділянки Орендарю була здійснена Орендодавцем до державної реєстрації спірного договору, що є порушенням як умов договору, так і вимог ст. 17 Закону України "Про оренду землі" та є підставою відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» для визнання договору недійсним.

Колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Відповідно до частини першої ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору), істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним

відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і

поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень

(обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Обґрунтовуючи позов, ОСОБА_2 зазначила, що договір оренди землі, укладений з відповідачем, майже відповідає Типовій формі договору оренди землі, затвердженій постановою КМУ від 03 березня 2004 року № 220, проте вимоги щодо змісту договорів оренди землі, встановлені ст. 15 Закону України «Про оренду землі» не розкриті належним чином.

Зокрема, не зазначені дата укладення договору, місце розташування земельної ділянки, позначення місця її розташування, дані про земельні масиви та поля, на яких вона розташована та дані про встановлення меж земельних ділянок відповідно до затвердженого проекту їх відведення у порядку землеустрою; у розділі «орендна плата» незрозуміло визначено розмір орендної плати, оскільки зазначено 4% і сума 3075,50 грн., не визначена форма сплати орендної плати, не зазначено порядок індексації орендної плати; у договорі не зазначено і не приєднано до нього документів щодо наявності чи відсутності обмежень (обтяжень) використання земельної ділянки; до договору не долучено проект землеустрою даної земельної ділянки, строк дії договору визначено без врахування періоду ротації основної сівозміни згідно проекту землеустрою; до договору не долучено план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень, обтяжень у її використанні, акт приймання-передачі об'єкта оренди після державної реєстрації договору; не можливо визначити дату укладання договору, оскільки вказано 2012 р.

Посилання позивача на те, що в договорі не зазначено дату укладання, не заслуговують на увагу, оскільки в Типовому договорі оренди землі (а.с.46-48), укладеному між позивачем та відповідачем, зазначено датою укладення договору 10.03.2012 р., що також не заперечувалося сторонами в судовому засіданні.

Доводи позивача про відсутність в договорі оренди місця розташування земельної ділянки також не приймаються до уваги, оскільки суперечать умовам п. 1 договору, яким визначено, що орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться в адміністративному підпорядкуванню Ісковецької сільської ради.

Твердження позивача про незрозумілість розміру орендної плати також не приймаються до уваги з огляду на те, що п. 9 Договору орендна плата визначена 4% у сумі 3075,50 грн., яка фактично обрахована від нормативної грошової оцінки землі згідно п.5 Договору - 76887,50 грн. помноженої на 4% (76887,50х4%=3075,50грн.).

Пунктом 26 Договору сторони визначили, що на орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження, обтяження та інші права третіх осіб. Відтак посилання позивача на відсутність такої істотної умови, як не встановлення обтяжень (обмежень) на орендовану земельну ділянку, не заслуговують на увагу.

Посилання позивача на те, що в порушення ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» договір укладено до 2022 року без врахування обмежень, встановлених законом, а саме щодо врахування періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою, який до договору не долучався, та відсутність невідємних частин договору, передбачених ч. 4 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» на переконання колегії суддів не є в даному випадку підставою для визнання недійсним договору оренди, укладеного між сторонами, з огляду на наступне.

З матеріалів справи, що на час укладення договору оренди позивач мала державний акт про право власності на земельну ділянку (а.с. 8).

Відповідно до п.п. 1.12, 1.16., 2.1. Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі (далі Інструкція), затвердженої Наказом Держкомзему України № 43 від 04.05.1999 року, який був чинний на час укладення оспорюваного договору оренди, складання державного акта на право власності на земельну ділянку або право постійного користування земельною ділянкою при передачі або наданні земельних ділянок громадянам, підприємствам, установам, організаціям та об'єднанням громадян всіх видів проводиться після перенесення в натуру (на місцевість) меж земельної ділянки та закріплення їх довгостроковими межовими знаками встановленого зразка за затвердженим в установленому порядку проектом відведення цієї ділянки.

Технічна документація зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою включає: - виписку з рішення відповідної ради або державної адміністрації про надання у постійне користування, передачу у власність або продаж земельної ділянки, договір відчуження земельної ділянки (договір купівлі-продажу, дарування, міни, інші цивільно-правові угоди), рішення суду; - технічне завдання на розробку технічної документації зі складання державного акта; - журнал польових вимірювань (крім випадків відчуження земельної ділянки із земель приватної власності); - кадастровий план земельної ділянки, складений за результатами зйомки; -збірний кадастровий план суміжних землевласників і землекористувачів; - відомість обчислення площі земельної ділянки; - відомість обробки теодолітного ходу та вирахування координат поворотних точок меж земельної ділянки; - експлікація земельних угідь згідно з формою 6-зем.

Роботи зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою виконуються в такій послідовності: - підготовчі роботи; - встановлення (відновлення) в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки та меж обмежень на використання земельної ділянки; - складання кадастрового плану земельної ділянки; - заповнення бланка державного акта.

Технічна документація зі складання державних актів на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою розробляється у двох примірниках. Перший (з матеріалами польових вимірювань і обчислень) зберігається в районних (міських) відділах (управліннях) земельних ресурсів Держкомзему України, другий - у виконавця робіт (п. 1.19 Інструкції).

Таким чином, при видачі ОСОБА_2 державного акту було складено визначені ч. 4 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» документи, які є невідємними частинами договору оренди, та які зберігаються у двох примірниках в органі держкомзему та у виконавця робіт.

Окрім того, договір оренди зареєстрований державним реєстратором відповідно до Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему від 02.07.2003 року № 174, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25 липня 2003 року за 3 641/7962, при цьому здійснено перевірку наявності істотних умов та невідємних частин договору, вчинено необхідні реєстраційні дії, які ніким не оспорювалися та не визнані протиправними.

Відповідачем також замовлено виготовлення технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право користування (оренди) на земельну ділянку ОСОБА_2 фермерським господарством «Крокус» на території Ісковецької сільської ради Лохвицького району Полтавської області (а.с. 98-106).

Отже, сторонами договору визначено обєкт оренди, будь-яких спорів з цього приводу починаючи з моменту укладення договору оренди у позивача не виникало.

З договору оренди вбачається, що його державна реєстрація відбулася 09.10.2012 року. Встановлено у договорі і строк його дії до 2022 року (п.8). Чітко та зрозуміло визначено розмір орендної плати (п.9) від нормативної грошової оцінки землі (п.5), яку відповідач сплачував на користь позивача.

Згідно ст. 17 ЗУ «Про оренду землі», в редакції, чинній на час укладення договору, обєкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до п. 20 Договору передача земельної ділянки здійснюється у 5-денний строк після державної реєстрації цього Договору за актом її приймання-передачі.

Згідно п. 43 Договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

У постанові ВСУ при розгляді справи №6-162ц13 від 19.02.2014 року викладено наступну правову позицію.

За змістом статей 18, 20 Закону України Про оренду землі (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

З матеріалів справи вбачається, що згідно акту приймання-передачі обєкта оренди до договору від 10.03.2012 року (а.с. 48), зазначена земельна ділянка передана орендареві. Акт приймання-передачі підписаний сторонами. Жодних заперечень на той час та протягом наступних років користування відповідачем земельною ділянкою у позивача з цього приводу не виникало. Орендна плата позивачем отримувалася.

З урахуванням частини першої статті 3 Цивільного процесуального кодексу України, частини першої статті 15 Цивільного кодексу України правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.

Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні (правова позиція ВСУ від 9 грудня 2015 року № 6-849цс15).

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку про те, що в оспорюваному договорі оренди землі зазначені всі істотні умови, передбачені ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», а передача земельної ділянки орендареві згідно акту від 10.03.2012 р. до державної реєстрації, зі згоди сторін, не є в даному випадку підставою для визнання договору оренди недійсним.

Отже, на переконання колегії суддів підстави для визнання недійсним укладеного між сторонами договору оренди належної ОСОБА_2 земельної ділянки відсутні.

За таких обставин, судом першої інстанції було ухвалене рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права, невідповідності висновків суду обставинам справи, що згідно п.п. 3,4 ч.1. ст. 309 ЦПК України є підставою для його скасування з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Керуючись ст. ст.. 303, 304, п.2 ч.1 ст. 307, п. 4 ч.1 ст. 309, 314, 316 ЦПК України, -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу Фермерського господарства "Крокус" задовольнити.

Рішення Лохвицького районного суду Полтавської області від 08 червня 2016 року скасувати, ухваливши нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до фермерського господарства "Крокус" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржене протягом двадцяти днів шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий суддя /підпис/ ОСОБА_1

Судді /підпис/ ОСОБА_4

/підпис/ ОСОБА_5

ЗГІДНО: Суддя Апеляційного

суду Полтавської області ОСОБА_1