Справа № 127/4891/16-ц Провадження № 22-ц/772/3496/2016Головуючий в суді першої інстанції Федчишен С. А.
Категорія 27 Доповідач Зайцев А. Ю.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 листопада 2016 рокум. Вінниця

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Вінницької області у складі:

Головуючого судді : Зайцева А.Ю.,

суддів: Панасюка О.С., Шемети Т.М.,

при секретарі: Топольській В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Вінниці апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» на рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 19.10.2016 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, -

ВСТАНОВИЛА:

У березні 2016 року ОСОБА_2 звернувся у суд з позовом до публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» (далі - ПАТ «Державний ощадний банк України») про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Зазначав, що 05.09.2007 року між ПАТ «Державний ощадний банк України» та ОСОБА_2 укладено договір про іпотечний кредит №1241, в забезпечення виконання зобов'язань за яким 07.09.2007 року між сторонами укладено договір іпотеки, предметом якого була двокімнатна квартира за адресою: АДРЕСА_1.

12.03.2015 року відповідач надіслав позивачу повідомлення №26-10/147 про намір реалізувати квартиру у зв'язку з невиконанням позивачем умов договору про іпотечний кредит, та запропонував скористатись переважним правом на її придбання. Листом від 25.03.2015 року позивач надав відповідь про бажання придбати заставлене майно та просив відповідача повідомити про деталі та дату угоди.

ПАТ «Державний ощадний банк України» 26.03.2015 року листом №26-10/173 повідомив позивача про намір укласти договір купівлі-продажу з будь-якою іншою особою. Проте, ні письмово, ні при зустрічах відповідач не повідомляв позивача про деталі угоди, в першу чергу - ціну, за якою відповідач має намір продати квартиру.

24.04.2015 року позивач повторно звернувся до відповідача з листом, в якому підтвердив свій намір придбати квартиру, скориставшись своїм переважним правом на це, звернув увагу, що банком проігноровано прохання відповідача повідомити деталі та дату укладення угоди, просив їх повідомити, зазначив також, що сторонами не погоджувалася ціна предмета іпотеки та не надавався звіт про визначення оціночної вартості майна суб'єктом оціночної діяльності.

Згідно звіту №52/15 про незалежну оцінку ринкової вартості двокімнатної квартири АДРЕСА_1, власником якої є ОСОБА_2, виконаним незалежним оцінювачем ОСОБА_3, на замовлення позивача, ринкова вартість квартири станом на дату оцінки 27.04.2015 року з врахуванням її фактичного технічного стану та без врахування податку на додану вартість складає 1077885 грн. Зазначений звіт був надісланий відповідачу 29.04.2015 року. У листі позивач також повідомив відповідача, що не знайшов можливості скористатися першочерговим правом на придбання квартири.

15.05.2015 року відповідач надав позивачу звіт №26-10/420 про результати продажу майна. Проте ні ціни, за якою квартиру було продано, ні жодних інших деталей угоди зазначено не було. На неодноразові запити позивача відповідач повідомив, що 14.05.2015 року уклав договір купівлі-продажу, продавши квартиру за ціною 600 000 грн.

Посилаючись на положення ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку» та те, що продаж квартири вчинений за ціною, на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 16.09.2016 року, позивач просив стягнути з ПАТ «Державний ощадний банк України» на його користь 507 848 грн. різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього; 34 990,72 грн. втрат від інфляції; 20 313,92 грн. три проценти річних, всього 563152,64 грн.

Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 19.10.2016 року позов задоволено.

Стягнуто з ПАТ «Державний ощадний банк України» на користь ОСОБА_2 563152, 64 грн., з яких: 507848 грн. різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього; 34990,72 грн. втрат від інфляції; 20313,92 грн. три проценти річних.

Стягнуто з ПАТ «Державний ощадний банк України» на користь держави судовий збір у розмірі 5631,53 грн.

Не погоджуючись із рішенням суду, ПАТ «Державний ощадний банк України» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати і ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи і обговоривши підстави апеляційної скарги, вважає, що вона підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Відповідно чч.1 та 2 ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду відповідно до положень ч.1 ст.303 ЦПК України в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених у суді першої інстанції, судова колегія вважає, що оскаржуване рішення суду не відповідає ст.213 ЦПК України.

Судом першої інстанції встановлено, що 07.09.2007 року між ВАТ «Державний ощадний банк України» та ОСОБА_2 на виконання вимог кредитного договору №1241 від 05.09.2007 року укладено договір іпотеки, згідно умов якого ОСОБА_2 передав в іпотеку нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 (а.с.7-8).

Рішенням Замостянського районного суду м. Вінниці від 16.06.2011 року позов ВАТ «Державний ощадний банк України» до ОСОБА_2 про звернення стягнення на заставне майно задоволено. У рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 перед ВАТ «Державний ощадний банк України», яка станом на 19.04.2011 року складає 419160 грн. 64 коп., звернуто стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 07.09.2007 року, а саме квартиру АДРЕСА_1, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_2, на користь ВАТ «Державний ощадний банк України».

12.03.2015 року ПАТ «Державний ощадний банк України» надіслав позивачу повідомлення №26-10/147 про намір реалізувати квартиру у зв'язку з невиконанням позивачем умов договору про іпотечний кредит, та запропонував скористатись переважним правом на її придбання. У випадку висловлення бажання придбати нерухоме майно, відповідач просив повідомити про це банк протягом 30 календарних днів з моменту отримання повідомлення (а.с.9).

Листом від 25.03.2015 року позивач надав відповідь ПАТ «Державний ощадний банк України» про бажання придбати заставлене майно та просив відповідача повідомити про деталі та дату угоди (а.с.10).

Відповідно до листа ПАТ «Державний ощадний банк України» №26-10/173 від 26.03.2015 року філія - ВОУ АТ «Ощадбанк» повідомила, що 25.04.2015 року має намір укласти від імені ОСОБА_2 договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 будь - яким способом з будь - якою іншою особою покупцем на виконання рішення Замостянського районного суду м. Вінниці від 16.06.2011 року та відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку». У листі також зазначено, що згідно ст.38 Закону України «Про іпотеку» якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладання договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки (а.с.11).

24.04.2015 року листом ОСОБА_2 повторно повідомив відповідача про своє бажання та намір придбати нерухоме майно і просив повідомити дату та місце підписання договору купівлі - продажу (а.с.12).

Листом від 29.04.2015 року ОСОБА_2 повідомив банк про неможливість скористатися до 30.04.2015 року своїм переважним правом на придбання предмету іпотеки у зв'язку з чим запропонував реалізувати квартиру за умовами договору іпотеки від 07.09.2007 року та надав звіт про оцінку квартири від 27.04.2015 року (а.с.26).

Згідно звіту № 52/15 про незалежну оцінку ринкової вартості квартири АДРЕСА_1 власником якої є ОСОБА_2 ринкова вартість вказаної квартири станом на дату оцінки 27.04.2015 року з врахуванням її фактичного технічного стану та без врахування податку на додану вартість складає: 1 077 885 грн. (а.с.13-25).

Листом від 13.05.2015 року за №26-10/416 ПАТ «Державний ощадний банк України» повідомив ОСОБА_2 про те, що право вибору та вибір способу задоволення вимог належить іпотекодержателю ПАТ «Державний ощадний банк України».

14.05.2015 року між банком та ОСОБА_4 укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 належної ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Стеблюк Н.В. Ціна купівлі квартири склала 600 000 грн. Квартира була продана банком внаслідок звернення стягнення на нерухоме майно позивача (а.с.29-30).

ПАТ «Державний ощадний банк України» листом від 15.05.2015 року за №26-10/420 надіслав ОСОБА_2 звіт про результати продажу майна (а.с.27).

Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 07.12.2015 року, яке залишено без змін ухвалою Апеляційного суду Вінницької області від 11.01.2016 року, в задоволенні позову ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі - продажу квартири відмовлено (а.с.31-34) з мотивів відсутності підстав визначених ст. 215 ЦК України та обрання не вірного способу захисту свого права.

Задовольняючи позов у даній справі суд першої інстанції виходив з того, що позивачем доведено порушення відповідачем при продажі квартири положень ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку», оскільки квартира була продана на підставі звіту №168, яким визначено вартість квартири на рівні, нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, відтак наявні правові підстави для покладення на відповідача обов'язку відшкодувати позивачу збитки, пов'язані із порушенням вимог ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку».

Суд першої інстанції також виходив з того, що спір між сторонами виник унаслідок невиконання відповідачем грошового зобов'язання, а тому наявні правові підстави, передбачені ст.625 ЦК України, для стягнення з відповідача на користь позивача втрат від інфляції та трьох процентів річних.

Проте, такі висновки суду суперечать матеріалам справи та вимогам матеріального й процесуального права.

Відповідно до частини 1 статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Згідно підпунктів 14.1.71 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України звичайна ціна - це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено цим Кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін.

Якщо продаж (відчуження) товарів, у тому числі майна, переданого у заставу позичальником з метою забезпечення вимог кредитора, здійснюється у примусовому порядку згідно із законодавством, звичайною ціною є ціна, сформована під час такого продажу.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів врегульовано Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 року №2658-ІІІ (далі - Закон №2658-ІІІ).

Частиною 1 статті 3 Закону №2658-ІІІ передбачено, що оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Відповідно до частини 1 статті 9 Закону №2658-ІІІ, методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Статтею 12 Закону №2658-ІІІ передбачено, що документ, який підтверджує вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору це звіт про оцінку майна.

Згідно пункту 3 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджених постановою Кабінету Міністрів України

від 10 вересня 2003 р. N 1440 (далі - Стандарт) ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Пункт 11 Стандарту визначає, що оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна. Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог. У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

За змістом пункту 3 Стандарту, база оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів.

Відповідно до пунктів 15, 16 Стандарту, методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки.

Пунктом 30 Стандарту передбачено, що у разі визначення оціночної вартості майна суб'єктами оціночної діяльності - суб'єктами господарювання для цілей, передбачених Податковим кодексом України, базою оцінки є ринкова вартість такого майна.

У відповідності до пункту 34 Стандарту, об'єкт оцінки у разі його застави оцінюється за ринковою вартістю без включення до неї суми податку на додану вартість.

Дослідивши звіт про оцінку майна № 168 (далі - Звіт), на підставі якого банк продав предмет іпотеки, колегія суддів прийшла до висновку, що визначена в ньому вартість квартири відповідає поняттю звичайної ціни на цей вид майна, визначеному у ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Зокрема, зі Звіту вбачається, що метою оцінки було визначення оціночної вартості об'єкта оцінки для цілей оподаткування, а відповідно до Стандарту для цілей оподаткування базою оцінки є ринкова вартість.

Крім того, оцінювач вказав, що в даному звіті застосовувався порівняльний та дохідний підходи в зв'язку з наявністю інформації про угоди купівлі-продажу та оренди подібного майна, та достовірної інформації про пропозиції подібного майна, що продається в даному районі, тобто інформація про подібне майно відповідає критеріям, за якими при визначенні ринкової вартості застосовуються порівняльний та дохідний підходи (а.с.74).

Саме такі підходи були використані оцінювачем для визначення вартості квартири і ця вартість, з огляду на базу оцінки, порівняльно-методичні підходи її визначення, є ринковою, тобто звичайною ціною на цей вид майна.

Відповідно до ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання умови про встановлення ціни продажу предмета іпотеки на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, іпотекодержатель несе відповідальність перед іпотекодавцем за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Встановлені по справі обставини та положення нормативно-правових актів, що регулюють виниклі правовідносини, свідчать про те, що відповідачем при продажу квартири не було порушено умов про встановлення ціни продажу предмету іпотеки, як то передбачено ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки продажу квартири передувало проведення оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності і продаж здійснено не нижче цієї вартості (а.с.29-30).

Проведення іншої оцінки вартості предмета іпотеки, іншим суб'єктом оціночної діяльності, в тому числі експертом, із визначенням більшого розміру вартості квартири, не може бути самостійною підставою для покладання відповідальності на іпотекодержателя в порядку передбаченому ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки судом має бути встановлено не лише різницю між ціною продажу предмета іпотеки та ціною визначеною пізніше іншим суб'єктом оціночної діяльності чи експертом, що є другорядним, а головне - невиконання іпотекодержателем умови про встановлення ціни продажу предмета іпотеки на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Суд першої інстанції цього не врахував, неповно з'ясував обставини по справі, а тому прийшов до помилкового висновку, що продаж квартири АДРЕСА_1 було здійснено на підставі оціночної вартості, а не ринкової, що суперечить ст.38 Закону України «Про іпотеку».

В свою чергу представниками позивача не доведено, відповідно до ч.3 ст.10, ч.1 ст.60 ЦПК України, і те, що звіт №168 від 10.04.2015 року не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна. Не свідчить про це, а ні звіт №52/15 про незалежну оцінку ринкової вартості квартири, а ні висновок експерта № ОС-256 від 22.07.2016 року, які також і не вказують на невідповідність визначеної вартості квартири у звіті №168 від 10.04.2015 року, звичайній ціні на цей вид майна в розумінні закону.

Відповідно до пп.1, 3, 4 ч.1 ст.309 ЦПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального права.

Виходячи з вищенаведеного, рішення суду першої інстанції в частині стягнення різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Не може залишатись у силі і рішення суду в частині стягнення з відповідача на користь позивача трьох відсотків річних та інфляційних, адже вказані вимоги є похідними і залежать від вирішення основної про відшкодування різниці у продажу, яка не підлягає задоволенню.

Ураховуючи положення ст.88 ЦПК України про перерозподіл апеляційним судом судових витрат при скасуванні рішення та ухваленні нового, та те, що ОСОБА_2 є інвалідом війни (а.с.162), понесені ПАТ «Державний ощадний банк України» судові витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги у розмірі 6 194,68 грн. (а.с.186) слід компенсувати за рахунок держави.

Керуючись ст.ст.88, 303, 304, 307, 309, 313-314, 316, 317, 319, 324, 325 ЦПК України, колегія суддів, -

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» - задовольнити.

Рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 19.10.2016 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, інфляційних та річних - відмовити.

Понесені публічним акціонерним товариством «Державний ощадний банк України» судові витрати по сплаті судового збору у сумі 6 194 гривні 68 копійок компенсувати за рахунок держави.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення, однак може бути оскаржено шляхом подачі касаційної скарги протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий: /підпис/ А.Ю. Зайцев

Судді: /підпис/ О.С. Панасюк

/підпис/ Т.М. Шемета

Згідно з оригіналом.

Суддя: