Справа № 359/8282/15-ц Головуючий у І інстанції Чирка С. С.
Провадження № 22-ц/780/788/16 Доповідач у 2 інстанції ОСОБА_1
Категорія 19 03.02.2016
УХВАЛА

Іменем України

03 лютого 2016 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Київської області в складі:

головуючого судді: Приходька К.П.,

суддів: Верланова С.М., Голуб С.А.,

при секретарі: Дрозд Р.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «МКС РЕС» на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 19 листопада 2015 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «МКС РЕС» до ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору, -

встановила:

у вересні 2015 року ТОВ «МКС РЕС» звернулось до Бориспільського міськрайонного суду Київської області із позовом до ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири, мотивуючи свої вимоги тим, що з відповідачем 14.08.2014 року було укладено попередній договір купівлі - продажу квартири №16, що знаходиться в будинку,18 по вул. Виставкова в с.Чубинське, Бориспільського району Київської області.

Зазначена квартира належить позивачу на праві приватної власності, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 25.07.2014 р., індексний номер 24735332, на підставі якого було проведено державну реєстрацію права власності, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 27.07.2014 року, індексний номер: 24735422, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна: 08.

01.10.2014 року позивач, діючи виключно в інтересах відповідача, та з метою надання йому можливості почати проведення в квартирі оздоблювально ремонтних робіт, передав відповідачу вищевказану квартиру по акту прийняття передачі квартири для проведення ремонтних робіт.

Відповідачем було підписано гарантійний лист перед ПАТ «Київоблгаз» від 19.09.2014 року, відповідно до якого відповідач ознайомився з вимогами підключення та експлуатації газового обладнання в квартирі та гарантував відсутність перепланувань в квартирі.

В результаті огляду місць загального користування будинків №8,10,12,14,16,18 «Багатоквартирного житлового комплексу з елементами соціальної інфраструктури по вул. Виставковій, в с. Чубинське, Бориспільського району, Київської області» комісією, яка була створена для проведення огляду місць загального користування наказом №23-а від 20.11.2014 року виявлено на другому поверсі будинку №18 незаконно збудовану перегородку із газоблоків між ліфтовим холом та лоджією квартири №16, що суперечить технічним характеристикам будинку.

Результати даного огляду були зафіксовані в акті огляду місць загального користування 2 поверху будинку №18 «Багатоквартирного житлового комплексу з елементами соціальної інфраструктури по вул. Виставковій, в с. Чубинське, Бориспільського району, Київської області» від 28 листопада 2014 року.

04.12.2014 року у звязку з необхідністю проведення огляду на відповідність технічному паспорту квартири АДРЕСА_1 внаслідок проведення ремонтних робіт, які проводились згідно акту прийому передачі квартири для проведення ремонтних робіт від 01.10.2014 року, наказом №14/1 від 04.12.2014 року була створена комісія для проведення огляду квартири, яка встановила наступні порушення:демонтовано балконну перегородку з газоблоків між кухнею та балконом, віконний дверний блок, за рахунок чого була збільшена площа кухні, що не відповідає технічній характеристиці квартири та суперечить державним будівельним нормам України (ДБН в2.5-20-2001 «інженерне обладнання будинків і споруд. Зовнішні мережі та споруди. Газопостачання»;виведено радіатор з кухні на балкон, а також додатково встановлений радіатор в лоджії, що суперечить та не відповідає робочому проекту будинку, а саме розділу «Опалення та вентиляція»; балкон засклений, що суперечить архітектурним рішенням проекту будинку; в житловій кімнаті демонтований дверний блок (вихід з кімнати в лоджію), організовано додатковий дверний отвір в коридор ліфтового холу (захопленого незаконно), який прихований з боку кімнати гіпсокартоном.

Члени комісії зробили висновок, що внаслідок проведення ремонтних робіт відповідачем квартира не відповідає технічним характеристикам, що зазначені в технічному паспорті, розробленому ТОВ «СПГ - СИСТЕМС». Відповідні порушення та висновок були зафіксовані в Акті огляду квартири № 16, що розташована в житловому будинку №18 по вул. Виставковій в с. Чубинське, Бориспільського району, Київської області.

Своїми незаконними діями відповідач наніс шкоду майну позивача, а саме вказаній квартирі, яка належить позивачу на праві приватної власності. Відповідач без згоди власника здійснив самовільне перепланування квартири, збільшив її площу та не допускає уповноважених представників позивача у зазначену квартиру.

Позивач неодноразово звертався до відповідача з вимогами припинити перепланування квартири та усунути порушення порядку користування квартирою, що підтверджується повідомленням претензією про усунення порушень порядку користування квартирою від 13.11.2014 року №14/11-13/1, повідомленням вимогою від 18.12.2014 року №14/12-18/1.

Однак відповідач відмовився усувати вказані порушення та повернути квартиру в первісний стан, що підтверджується листом відповіддю на повідомлення претензії про усунення порушень порядку користування квартирою від 17.11.2014 року №14/-17/1, претензією від 08.12.2014 року №14/12-08/1. Квартира наразі перебуває в перебудованому та зміненому стані.

Такі незаконні перепланування та переобладнання в квартирі із збільшенням її загальної площі, та порушенням архітектурних норм і правил, призвели до повної невідповідності характеристик квартири технічним характеристикам, які були зазначені у попередньому договорі купівлі продажу квартири, що фактично змінило істотні обставини, якими сторони керувалися при укладенні попереднього договору.

У звязку з відмовою відповідача усунути порушення викликані своїми протиправними діями та повернути квартиру у попередній стан, 08.06.2015 року позивач направив відповідачу повідомлення вих. № 15/06-08/1 про розірвання попереднього договору купівлі продажу квартири у звязку з істотною зміною обставин, якими сторони курувалися при укладенні договору.

В ході переговорів позивач та відповідач не досягли взаємної згоди та домовленості щодо нотаріального посвідчення розірвання попереднього договору купівлі продажу.

Позивач просив судрозірвати попередній договір купівлі продажу квартири між ТОВ «МКС РЕС» та ОСОБА_2 від 14.08.2014 року. Крім того позивач просив суд стягнути з ОСОБА_2 на користь ТОВ «МКСРЕС» судові витрати.

Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 19 листопада 2015 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ТОВ «МКС РЕС» подало апеляційну скаргу, в якій посилаються на неповне зясування обставин, що мають значення для справи, а також неправильним застосуванням норм матеріального права, просило скасувати рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 19.11.2015 року та ухвалити нове рішення, яким розірвати попередній договір купівлі продажу квартири укладений 14.08.2014 року між ТОВ «МКС РЕС» та ОСОБА_2

В доводах апеляційної скарги, апелянт посилається на те, що суд першої інстанції необґрунтовано відмовив позивачу у призначенні судової будівельно технічної експертизи, внаслідок чого судом першої інстанції не було досліджено дійсних обставин справи, які мають важливе значення для справи, і для зясування яких потрібні були спеціальні знання.

Також, апелянт вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що проведені відповідачем ремонтні роботи є істотними змінами обставин, якими сторони керувалися при укладенні попереднього договору купівлі продажу.

Крім того, суд першої інстанції не врахував та належним чином не дослідив тих обставин, що позивач неодноразово звертався до відповідача для врегулювання даної ситуації в досудовому порядку шляхом направлення повідомлень про усунення порушень, та зважаючи на відсутність дій з боку відповідача був змушений запросити останнього для посвідчення угоди про розірвання попереднього договору.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення осіб, які приймали участь у розгляді справи, перевіривши матеріали справи, в порядку, передбаченому статтею 303 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 14.08.2014 року між ТОВ «МКС РЕС» та ОСОБА_2 було укладено попередній договір купівлі- продажу квартири.

Згідно п.1.1. даного договору сторони зобовязуються в порядку , на умовах та в строк, визначений цим Договором, укласти договір купівлі-продажу квартири предметом якого буде зобовязання ТОВ «МКС РЕС» передати (продати) у власність ОСОБА_2 однокімнатну квартиру номер16 на 2 поверсі у десятиповерховому житловому будинку за №18 по вул. Виставковій в с. Чубинське Великоолександрівської сільської ради Бориспільського району в Київській області загальною площею 41,4кв.м. та зобовязання ОСОБА_2 прийняти квартиру та сплатити за неї визначену ціну.

За п.2.3. цього ж договору ОСОБА_2 зобовязується протягом 14 робочих днів з дня отримання від ТОВ «МКС РЕС» письмового повідомлення про можливість перевірки квартири на відповідність встановленим діючим законодавством вимогам до житлових приміщень та іншим погодженим сторонами умовам про технічний стан квартири, сумісно зі ТОВ «МКС РЕС» провести перевірку квартири; сумлінно виконувати всі необхідні дії для підготовки документів, які необхідні для нотаріального посвідчення Основного договору за погодженням зі ТОВ «МКС РЕС» і видати довіреність на здійснення цих дій, а також надати ці документи нотаріусу для укладання та нотаріального посвідчення Основного договору; укласти з ТОВ «МКС РЕС» Основний договір у термін,місці та на умовах, встановлених цим Договором, сплатити повну суму забезпечувального платежу згідно умов п.3.2 даного Договору; здійснити остаточний розрахунок відповідно до п 3.4. даного Договору.

За п.3.1 даного Договору ТОВ «МКС РЕС» зобовязується в подальшому продати, а ОСОБА_2 купити зазначену у п.1.1 цього договору квартиру за ціною , що становить 388 277,77 грн.

Відповідно до п 3.2. даного Договору на підтвердження зобовязання сторін за цим Договором та на забезпечення його виконання в майбутньому ОСОБА_2 з дати підписання та нотаріального посвідчення даного Договору сплачує ТОВ «МКС РЕС» грошове забезпечення в сумі 370 028,77 грн.

Згідно пункту 4.1.2.за домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься не пізніше 10 червня 2015 року у приміщенні приватного нотаріусу ОСОБА_3

За п.5.3 Договору у разі розірвання договору за ініціативою ОСОБА_2 за його письмовою вимогою ТОВ «МКС РЕС» повертає ОСОБА_2 суму грошового забезпечення за цим Договором за винятком 10% від отриманого (а.с.13-17).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 25.07.2014 року квартира №16, що знаходиться в будинку,18 по вул.Виставкова в с.Чубинське, Бориспільського району належить ТОВ «МКС РЕС» (а.с.19,20).

Згідно гарантійного листа від 19.08.2014 року, який адресований начальнику ПАТ «Київоблгаз» Бориспільська філія ФЕГГ ОСОБА_2 мешканець квартири№16 по вул.Виставковій,18 ознайомлений з вимогами підключення та експлуатації газового обладнання в його квартирі та гарантує, що змін в переплануванні не буде. Гарантує забезпечити наявність внутрішніх дверей між кухнею та коридором, встановлених відповідно до існуючих норм ДБН по газифікації (а.с.22).

01.10.2014 року між ТОВ «МКС РЕС» та ОСОБА_2 було підписано акт приймання-передачі квартири №16, що знаходиться в будинку,18 по вул.Виставкова в с.Чубинське, Бориспільського району для проведення ремонтних робіт (а.с.21).

Наказом №23-а від 20.11.2014 року директора ПП «Ніка» призначено комісію для проведення огляду місць загального користування(а.с.23).

Згідно акта огляду місць загального користування 2 поверху будинку №18 «Багатоквартирного житлового комплексу з елементами соціальної інфраструктури по вул. Виставковій в с. Чубинське Бориспільського району Київської області» за результатами огляду ліфтового холу 2 поверху будинку №18 «Багатоквартирного житлового комплексу з елементами соціальної інфраструктури по вул. Виставковій в с. Чубинське Бориспільського району Київської області» виявлена незаконно збудована перегородка із газоблоків між ліфтовим холом та лоджією квартири №16, що суперечить технічним характеристикам будинку №18 (а.с.24)

Наказом №14/1 від 04.12.2014 року директора ТОВ «МКС РЕС» призначено комісію для проведення огляду квартири. (а.с.25).

05 грудня 2014 року головою комісії директором ОСОБА_4, заступником директора з комерційних питань ОСОБА_5 та ОСОБА_6 було складено акт огляду квартири №16 , що розташована в будинку №18 по вул. Виставковій в с. Чубинське Бориспільського району Київської області згідно якого за результатами огляду комісією встановлено: Демонтована балконна перегородка з газоблоків між кухнею та балконом, віконний-дверний блок, за рахунок чого збільшена площа кухні, що не відповідає технічній характеристиці квартири та суперечить державним будівельним нормам України (ДБН В2.5-20-2001 «Інженерне обладнання будинків і споруд. Зовнішні мережі та споруди. Газопостачання»). Виведений радіатор з кухні на балкон, а також додатково встановлений радіатор в лоджії, що суперечить не відповідає робочому проекту будинку, а саме розділу «Опалення та вентиляція».

Балкон засклений, що суперечить архітектурним рішенням проекту будинку, а також чинному законодавству України. В житловій кімнаті демонтований дверний блок (вихід з кімнати в лоджію), організовано додатковий дверний отвір в коридор ліфтового холу (захопленого незаконно), який прихований з боку кімнати гіпсокартоном. Члени комісії зробили висновок, що квартира АДРЕСА_1 не відповідає технічним характеристикам, що зазначені в технічному паспорті, розробленого ТОВ «СПГ-СИСТЕМС», внаслідок проведення ремонтних робіт ОСОБА_2С, які проводились згідно акту прийому-передачі квартири для проведення ремонтних робіт між ТОВ «МКС РЕС» та ОСОБА_2 від 01.10.2014 року (а.с.26).

На замовлення ТОВ «МКС РЕС» 28.04.2014 року виготовлено технічний паспорт квартири №16, що знаходиться в будинку,18 по вул. Виставкова в с. Чубинське, Бориспільського району в якому зазначені технічні характеристики квартири(а.с.30-32).

13.11.2014 року ТОВ «МКС РЕС» ОСОБА_2 направило повідомлення-претензію про усунення порушень порядку користування квартирою, яке останній отримав 17.11.2014 року (а.с.33-34)

17.11.2014 року ОСОБА_2 надав лист-відповідь на повідомлення-претензію про усунення порушень порядку користування квартирою від 13.11.2014 року (а.с.35,36).

24.11.2014 року ТОВ «МКС РЕС» направило ОСОБА_2С, відповідь на повідомлення-претензію ТОВ «МКС РЕС» (а.с.37).

08.12.2014 року ОСОБА_2 направив претензію ТОВ «МКС РЕС» (а.с.38-42).

18.12.2014 року ТОВ «МКС РЕС» направило ОСОБА_2 повідомлення-вимогу про звільнення квартири (а.с.43).

08.06.2015 року та 09.06.2014 ТОВ «МКС РЕС» направило ОСОБА_2 повідомлення та відповідно телеграму про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири (а.с.44,46).

На замовлення ОСОБА_2 29.09.201.54 року виготовлено технічний паспорт квартири №16, що знаходиться в будинку,18 по вул.Виставкова в с.Чубинське, Бориспільського району в якому зазначені технічні характеристики спірної квартири(а.с.30-32).

Згідно квитанцій від 15.08.2014 року, 10.11.2014 року, 10.09.2014 року, 10.10.2014 року та 25.11.2014 року ОСОБА_2 сплачував ТОВ «МКС РЕС» грошові кошти за купівлю квартири згідно договору від 14.08.2014 року в розмірі 100 000 грн., 105787 грн., 18249 грн., 18249 грн., 18249 грн. та 127 743,77 грн. відповідно (а.с.69-71).

Крім того, ОСОБА_2 по попередньому договору купівлі - продажу квартири від 14.08.2014 року свої зобовязання щодо сплати забезпечувального платежу виконав. Дана обставина визнана представниками сторін, а тому з огляду на положення ч.1 ст.61 ЦПК України не підлягає доказуванню.

З урахуванням наведеного, суд першої інстанції прийшов до висновку, що вимоги позивача є необґрунтованими та не підлягають задоволенню.

З такими висновками погоджується і колегія суддів, оскільки вони ґрунтуються на матеріалах справи та узгоджуються з вимогами чинного законодавства, з огляду на наступне.

Частиною 1 ст.635 ЦК України передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобовязуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Відповідно до ч.1 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ч.1 ст.652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

З урахуванням наведеного, суд приходить до висновку що проведені відповідачем ремонтні роботи в квартирі не є істотними змінами обставин, якими сторони керувалися при укладенні попереднього договору купівлі-продажу квартири, а тому в задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції вірно встановив фактичні обставини справи, дав належну оцінку зібраним доказам, вірно послався на закон, що регулює спірні правовідносини, дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову.

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених в суді першої інстанції, відповідно до ст.303 ЦПК України, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення суду першої інстанції.

Відповідно до п.1 ч.1 ст.307 ЦПК України, за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції апеляційний суд має право постановити ухвалу про відхилення апеляційної скарги і залишення рішення без змін.

За таких обставин колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає обставинам справи, постановлено з додержанням вимог матеріального і процесуального права і не може бути скасовано з підстав, викладених в апеляційній скарзі.

Викладені в апеляційній скарзі доводи не спростовують висновків суду першої інстанції.

Керуючись ст.ст.303,307,308,313-315,317,319 ЦПК України, колегія суддів, -

ухвалила:

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «МКС РЕС» відхилити.

Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 19 листопада 2015 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді