Борівський районний суд Харківської області
код суду: 614
вид судочинства:
справа: № 614/915/16-ц
провадження: 2/614/344/16
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н ЕМ У К Р А Ї Н И

14.12.2016 року Борівський районний суд Харківської області в складі:

головуючого Гуляєвої Г.М.

при секретарі Євтіхієвій С.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Борова цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до фермерського господарства «Обрій»

про дострокове розірвання договорів оренди

В С Т А Н О В И В:

Позивачі звернулися із зазначеним позовом до суду в якому вказали, що вони являються власниками земельних ділянок. Зокрема, ОСОБА_1 являється власником земельної ділянки площею 4.0067 га, розташованої га території Підлиманської с/ради Борівського р-ну, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва згідно Державного акту серії ЯК №245050. ОСОБА_2 являється власником земельної ділянки площею 4.0067 га, розташованої на території Підлиманської с/ради, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва згідно Державного акту серії Р3 №816023.

Підставою для подання даного позову вказують несправедливі умови договору, укладеного між ними та ФГ «Обрій» за здані в оренду земельні ділянки. Договір оренди землі між ОСОБА_2 та ФГ «Обрій» був укладений 20 квітня 2009 р. строком на 10 років. Договір оренди землі між ОСОБА_1 та ФГ «Обрій» укладений 20 травня 2014 р.

Позивачі і раніше здавали свої земельні ділянки в оренду даному фермерському господарству. При укладенні договорів вони частково були ознайомлені з умовами договору та частково ознайомлені з ЗУ «Про оренду землі».

Так, в ст.19 ЗУ «Про оренду землі» записано: «При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років».

У позивачів договори укладені на 10 років. Але в цьому 2016 р. при отриманні орендної плати керівництвом ФГ «Обрій» їм було заявлено, що вони можуть отримати значно більшу орендну плату за землю при умові укладення додаткового договору оренди землі строком не менше, чим на 15 років. В 2016 р. вони отримали орендну плату за земельні ділянки майже по 1000 грн. за 1 га, в той час як орендодавці інших земельних ділянок, які погодились на укладення договорів оренди землі строком більше 15 років, отримали орендну плату по 2000 грн. за 1 га.

В цьому році позивачам видали озиму пшеницю по ціні 3200 грн. за 1 тону, тоді коли ринкова ціна на час збору врожаю була значно меншою.

В п.35 Договору оренди землі, укладеним з ОСОБА_1 і в п.34 Договору, укладеного з ОСОБА_2 вказано, що «Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін та підлягає нотаріальному посвідченню. У разі недосягнення згоди щодо зміни умови договору спір розвязується у судовому порядку».

Позивачі неодноразово зверталися до керівництва ФГ «Обрій», зокрема до ОСОБА_3, з питанням переглянути оплату за оренду землі, сплачувати їм по 2000 грн. за 1 га землі, але з ними на цю тему ніхто не хоче розмовляти.

Позивачі просили внести зміни в п.8 Договору оренди землі, укладений з ОСОБА_1 Даний пункт передбачає: «Орендну плату встановити в розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік. Орендна плата за рік укладення цього договору становить 2592,93 грн. за рік».

Позивачі просили збільшити плату до 2000 грн. за 1 га.

Договір оренди землі між ОСОБА_1 та ФГ «Обрій» укладався в присутності ОСОБА_4, який не являється керівником господарства і з ним позивачі домовились про орендну плату яка більш-менш влаштовувала орендодавця. Але виплачує орендну плату не ОСОБА_4, а ОСОБА_3, який на заперечення по сумі поставив свої умови укладення договору на строк більше 15 років.

Керівника ФГ не влаштовують строки укладення договору оренди, а позивачів не влаштовує сума, яку вони отримують за здані в оренду земельні ділянки.

Це і стало підставою для звернення до суду за захистом своїх прав.

24.11.2016 р. до суду надійшло заперечення на позовну заяву від представника ФГ «Обрій», в якому він просить відмовити ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в задоволенні позову. В обґрунтування своїх вимог вказує, що перед підписанням позивачі були попередньо ознайомлені з умовами договору, що відповідає типовій формі договору оренди землі, яку затверджено Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 р. та приписами цивільного законодавства, що регулюють укладений між ними правочин, а також ст.ст.202-204,626,627 ЦК України. ОСОБА_4 того, позивачі у позовній заяві зазначають, що однією з підстав для розірвання договорів оренди є факт недоотримання орендної плати. Тобто, ФГ «Обрій», з їхніх слів, вибірково сплачує орендну плату одним орендодавцям більше, іншим орендодавцям менше. Однак, таке твердження не відповідає дійсності, оскільки ФГ «Обрій» проводиться розрахунок за використання земельних ділянок відповідно до умов чинного законодавства України, яким чітко визначений розмір орендної плати, а саме: відповідно до п.27 ЗУ «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні» від 27.03.2014 р. №1166-VІІ, п.п.288.5.1, п.288.5 ст.288 Податкового кодексу України «Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки», згідно п.289.1 ст.289 Податкового кодексу України «Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок». Проте, ФГ «Обрій» в період, який оспорюється, висловлюючи свою подяку за довіру орендодавців та йдучи їм на зустріч нараховувало орендну плату у розмірі 4% нормативної грошової оцінки, що становить: за 2015 р. 3605,63 грн., за 2016 р. 4171,67 грн. ОСОБА_5 29.11.2015 р. та 17.11.2016 р. звертався до ФГ «Обрій» з проханням підвищити розмір орендної плати та надати письмові розяснення щодо методики нарахування та виплати йому орендної плати за 2015-2016 роки, на що отримав розгорнуті письмові відповіді. Зауважує, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 отримали вчасно та в повному обсязі орендну плату за оренду ФГ «Обрій» їхніх земельних ділянок в період 2015-2016 р.р.

У судовому засіданні позивачі підтвердили вищевикладене та підтримали позовні вимоги.

Представник відповідача в судовому засіданні просив відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 та ОСОБА_2 посилаючись на те, що умовами договору передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається та ФГ «Обрій» виконує взяті на себе зобовязання за укладеними з позивачами договорами оренди землі №2009-09 від 20 квітня 2009 р. та від 20 травня 2014 р., щодо цільового використання земельних ділянок та виплати орендної плати.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши і оцінивши надані докази в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Відповідно до статей 3,4,15 ЦПК України особа має конституційне право на судовий захист своїх цивільних прав і може звернутися із позовом про захист порушеного, оспореного або невизнаного права у спосіб, передбачений ЦК України.

Відповідно до ч.1 ст.10, ч.1 ст.11, ч.1 ст.60 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст.61 цього Кодексу.

Згідно з ч.1 ст.179 ЦПК України предметом доказування під час судового розгляду є факти, які обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для вирішення справи (причини пропуску строку позовної давності тощо) і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відносини, повязані з орендою землі, регулюються нормами Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, спеціальним Законом України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. №161-ХІV із змінами тощо.

Відповідно до ст.1 ЗУ «Про оренду землі» та ст.93 ЗК України оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно з вимогами ст.629 ЦК України договір є обовязковим для виконання сторонами.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної регулюються законом.

Згідно зі ст.13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.611 ЦК України, одним з правових наслідків порушення зобовязання може бути розірвання договору.

Орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі (ст.25 ЗУ «Про оренду землі»).

За правилами ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Судом встановлено, що відповідно до копії договору оренди земельної ділянки від 20.05.2014 р., орендодавець ОСОБА_1 надає, а орендар ФГ «Обрій» приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Підлиманської с/ради Борівського р-ну Харківської обл. строком на 10 років (а.с.8-9).

Орендодавець ОСОБА_1 та орендар ФГ «Обрій» склали акт визначення меж земельної ділянки площею 4,0067 га, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, із земель приватної власності, розташованої на території Підлиманської с/ради Борівського р-ну Харківської обл., що підтверджується копією акту визначення меж земельної ділянки від 20.05.2014 р. (а.с.10).

Орендодавець ОСОБА_1 та орендар ФГ «Обрій» склали акт про те, що орендодавець передає, а орендар приймає земельну ділянку площею 4,0067 га, надану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, із земель приватної власності, розташованої на території Підлиманської с/ради Борівського р-ну Харківської обл., що підтверджується копією акту здачі-приймання земельної ділянки від 20.05.2014 р. (а.с.11-14).

Відповідно до копії договору оренди земельної ділянки №2009-09 від 20.04.2009 р., орендодавець ОСОБА_2 надає, а орендар ФГ «Обрій» приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Підлиманської с/ради Борівського р-ну Харківської обл. строком на 10 років (а.с.17-18).

Гр. ОСОБА_2 та ФГ «Обрій» склали акт про те, що ОСОБА_2 передає земельну ділянку загальною площею 4,0067 га, яка знаходиться на території Підлиманської с/ради, а ФГ «Обрій» приймає в оренду земельну ділянку згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серія Р3 №816023, копія якого прикладена до договору оренди землі №2009-09 від 20.04.2009 р., що підтверджується копією акту прийому-передачі земель від 20.04.2009 р. (а.с.18).

Згідно копії ОСОБА_3 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, підставою виникнення іншого речового права є договір оренди землі, серія та номер: 2009-09, виданий 20.04.2009, видавник: орендодавець ОСОБА_2, орендар ФГ «Обрій» (а.с.19).

Орендодавець ОСОБА_2, власник земельної ділянки за державним актом серії Р3 №816023 з одного боку, та орендар ФГ «Обрій», з другого боку, склали акт визначення меж земельної ділянки площею 4,0067, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, із земель приватної власності, яка розташована на території Підлиманської с/ради Борівського р-ну Харківської обл. (а.с.20).

З дослідженого в судовому засіданні договору оренди земельної ділянки від 20.05.2014 р. вбачається, що у ньому визначені і зафіксовані письмово всі істотні умови, зокрема термін оренди, розмір та форми орендної плати, права, обовязки та відповідальність сторін тощо.

Відповідно до п.7 договір укладено на 10 років з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою.

Пунктом 8 договору оренди передбачено, що орендна плата встановлюється в розмірі не менше 3,0% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік.

Згідно п.9 Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації.

Відповідно до п.12 розмір орендної плати переглядається у разі:

-зміни умов господарювання, передбачених договором;

-зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

-погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документально;

-в інших випадках, передбачених законом.

Аналогічні положення викладені і в договорі оренди землі №2009-09 від 20 квітня 2009 р.

Таким чином, розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляцій, якщо інше не передбачено договором оренди.

Статтею 30 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції на час підписання сторонами договору оренди землі) передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Таким чином, зміна умов договору оренди землі, в тому числі умов про орендну плату здійснюється виключно за взаємною згодою сторін. Тобто перегляд умов орендної плати не є обовязком орендаря, оскільки здійснюється за наявності для цього підстав за взаємною згодою сторін правочину.

Відповідно до ч.ч.3,4 ст.31 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції на час підписання сторонами договору оренди землі) договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до ч.1 ст.32 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції на час підписання сторонами договору оренди землі) на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених ст.ст.24,25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Перегляд орендної плати відповідно до п.12 Договору оренди земельної ділянки від 20.05.2014 р. та п.13 Договору оренди землі №2009-09 від 20.04.2009 р., у разі, зокрема зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, не є обовязок орендаря, згідно ст.25 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції на час підписання сторонами договору оренди землі) та умовами договору, відтак доводи позивачів з цього приводу є необґрунтованими.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення, Так, потрібно встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

При дослідженні доказів судом не встановлено порушень, які б були підставою для дострокового розірвання договорів оренди. В наданих до суду екземплярах договорів землі встановлено, що умовами договорів не передбачено можливості розірвання вищезазначених договорів в односторонньому порядку з мотивів викладених позивачаами.

На підставі викладеного, суд не вбачає підстав для дострокового розірвання договорів оренди землі, оскільки позивачами не надано жодних доказів на підтвердження своїх позовних вимог, а ФГ «Обрій» виконує взяті на себе зобовязання за укладеними з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договорами оренди землі від 20.05.2014 р. та №2009-09 від 20.04.2009 р. щодо цільового використання земельної ділянки та виплати орендної плати.

Керуючись ст.ст.10,11,212-215 ЦПК України, на підставі ст.ст.611,626,629,651,792 ЦК України, ст.ст.1,13,21,30,31,32 ЗУ «Про оренду землі», суд

ВИРІШИВ :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1, ОСОБА_2 до фермерського господарства «Обрій» про дострокове розірвання договорів оренди відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Харківської області через Борівський районний суд шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги, а особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст рішення виготовлений 14.12.2016 р.

Головуючий Гуляєва Г. М.