Справа № 574/179/16-ц Провадження №2/574/75/2016
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 квітня 2016 року Буринський районний суд Сумської області

в складі: головуючого судді Куцан В.М.

при секретарі Кошелєвій Н.В.

з участю представника позивача ОСОБА_1

представника відповідачів ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Буринського районного суду справу за позовом фермерського господарства «Едельвейс-2007» до ОСОБА_3 та приватного підприємства «Агропромислова фірма «Україна» про визнання договору оренди землі недійсним,

в с т а н о в и в:

Фермерське господарство «Едельвейс-2007» звернулося до суду з позовом, уточнивши який, просило визнати дії ОСОБА_3 та ПП «АПФ «Україна» неправомірними такими, що порушують права фермерського господарства та визнати недійсним договір оренди землі укладений між ними 17.03.2014 року. Свої вимоги мотивувало тим, що 30.12.2007 року між ФГ «Едельвейс-2007» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що на праві власності належала останньому. Строк дії договору 5 років. 20.12.2012 року вони з відповідачем поновили договір, підписавши новий, оскільки господарство мало переважне право на його укладення. В подальшому, у звязку із змінами в законодавстві з 01.01.2013 року змінилася процедура набуття прав на землю, господарство замовило технічну документацію на земельні ділянки, що перебували в оренді, в тому числі і на земельну ділянку ОСОБА_3. Однак було встановлено, що має місце невідповідність зони, кварталу деяких земельних ділянок, що потребувало додаткового часу для її узгодження. Через деякий час господарству стало відомо, що ОСОБА_3 здійснив державну реєстрацію належної йому земельної ділянки і зловживаючи своїм правом уклав договір, оскільки не повідомив про це ФГ «Едельвейс-2007», передавши земельну ділянку в оренду ПП «АПФ «Україна». В свою чергу керівництво ПП «АПФ «Україна» знало, що вказана земельна ділянка перебуває в оренді позивача, а тому немало право укладати із орендодавцем вказаний договір. Крім цього, вони умисно, в різний спосіб, підбурювали інших власників земельних ділянок та вводили їх в оману, щоб останні, незважаючи на існуючи договори із фермерським господарством, укладали їх вже з цим підприємством.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 заявлені вимоги підтримав, пояснивши, що дії ОСОБА_3 були недобросовісними і він зловживаючи своїм правом, не повідомив фермерське господарство про те, що провів державну реєстрацію свого права власності на земельну ділянку. Уклавши договір оренди із ПП «АПФ»Україна», він порушив переважне право ФГ «Едельвейс-2007» на оренду вказаної земельної ділянки. У вересні 2013 року господарство побачило, що земельна ділянка ОСОБА_3 виділена, у звязку з чим більше її не обробляло, бо хотіли все вирішити у законний спосіб. В свою чергу представники ПП «АПФ «Україна» ходили по людям і повідомляли неправдиву інформацію, що фермерське господарство відмовляється від оренди їхньої землі та пропонували укласти договір оренди з ними. Просив вимоги ФГ «Едельвейс-2007» задовольнити.

Представник відповідачів ОСОБА_2 вважав вимоги позивача безпідставними та необґрунтованими, так як саме позивач, порушив порядок продовження договору оренди землі із ОСОБА_3, а тому втратив переважне право на поновлення з ним договору. Жодних письмових повідомлень, з приводу продовження раніше укладеного договору оренди землі від 30.12.2007 року від позивача не надходило, що є порушенням Закону України «Про оренду землі» та суперечить умовам цього ж договору. При цьому ніякої допомоги у проведення державної реєстрації свого права на земельну ділянку позивач ОСОБА_3 не надавав. У звязку з чим ОСОБА_3 був змушений реєструвати це право сам. Визнав, що підпис у договорі оренди землі від 20.12.2012 року між ФГ «Едельвейс-2007» та ОСОБА_3 дійсно належить останньому. Однак при яких обставинах він його поставив його довіритель не памятає, так як особисто його волі на укладення, до завершення дії старого договору, не було. Мали місце факти, коли ОСОБА_3, отримуючи орендну плату, міг підписати якийсь документ, не придавши йому значення враховуючи свій вік. Крім того із текстом договору він ознайомився лише після отримання копії позовної заяви та доданих до неї документів і вважає, що договір не містить всіх передбачених законом на той час істотних умов. ПП «АПФ «Україна» уклало договір оренди із ним, оскільки він сам прийшов до них і запропонував передати в оренду земельну ділянку. При цьому він повідомив, що дана земельна ділянка не перебуває в оренді у інших осіб. Доводи позивача щодо порушення якихось прав ФГ «Едельвейс-2007» керівництвом ПП «АПФ «Україна» є надуманими. Просив у задоволенні позову відмовити.

Свідок ОСОБА_4 пояснила, що вона працює у фермерському господарстві «ОСОБА_5Б.» бухгалтером, а також за дорученням працює і в ФГ «Едельвейс-2007». В її обовязки входить підготовка договорів оренди землі із власниками, облік та їх реєстрація. ФГ «Едельвейс-2007» письмових повідомлень на адресу ОСОБА_3 щодо наміру продовжити дію договору оренди землі від 30.12.2007 не направляло. Але в один із днів, коли він отримував орендну плату, йому запропонували підписати новий договір оренди від 20.12.2012 року. Він погодився і особисто підписав його. Приблизно навесні 2013 року до неї почали дзвонити орендодавці, і уточняти чи не відмовляється фермерське господарство від оренди їхніх земельних ділянок, оскільки пішов таких слух, і якісь люди почали ходити пропонувати укласти договори оренди із ПП «АПФ «Україна». Через деякий час були проведені збори власників земельних ділянок, де ,поряд з представниками інших сільськогосподарських підприємств, були і представники ПП «АПФ»Україна». Вона особисто повідомляла, що фермерське господарство уклало близько 42 договорів оренди землі. Договір ОСОБА_3 їм не показувала, а продемонструвала інші договори, які перші попалися під руку з пачки.

Свідок ОСОБА_6, яка що працює головним бухгалтером ФГ «Едельвейс-2007», підтвердила, що навесні чи влітку, точно не памятає, 2013 року їй подзвонили знайомі та повідомили, що представники ПП «АПФ «Україна» пропонують укладати з ними договори оренди землі, які фактично перебували на той час у користуванні ФГ «Едельвейс-2007». Говорили, що до них приходили вже з копіями паспортів та бланками договорів. Тоді були проведені збори із власниками земельних ділянок, на яких керівники господарств орендарів пропонували людям ті чи інші умови при укладенні з ними договорів оренди. Їй, як головному бухгалтеру, повідомляли, що ОСОБА_3 уклав договір із фермерським господарством на оренду його земельної ділянки.

Аналогічні показали надала і свідок ОСОБА_7, яка працює технологом ФГ «Едельвейс-2007», доповнивши, що вона була на зборах, які відбулися в селі навесні 2013 року з приводу оренди землі. Серед інших були представники і від ПП «АПФ»Україна».

Свідок ОСОБА_8, показав, що він працює майстром ФГ «Едельвейс-2007».У 2013 році вони зібрали врожай озимих, які були посіяні ще в 2012 році, в тому числі і на земельній ділянці, що належала ОСОБА_3. Восени 2013 року коли приїхали обробляти ці поля, побачили, що земельна ділянка останнього виділена, а тому вони її більше не обробляли.

Свідки ОСОБА_9 та ОСОБА_10, кожен окремо, пояснили, що на початку 2013 року, їхні земельні ділянки перебували в оренді ФГ «Едельвейс-2007». Навесні 2013 року до них приїхали незнайомі та запропонували укласти договір оренди землі з ПП «АПФ «Україна». Пропонували більшу орендну плату. А свідок ОСОБА_10, крім цього, уточнила, що до неї цих людей привів ОСОБА_3, якого вона знає особисто. Вона спочатку погодилася, бо їй сказали, що ФГ «Едельвейс-2007» відмовляється від оренди її земельної ділянки, а через деякий час відмовилася від передачі своєї земельної ділянки в оренду цьому підприємству. До сьогоднішнього дня їхні земельні ділянки перебувають в оренді ФГ «Едельвейс-2007».

Вислухавши пояснення представників сторін, свідків, дослідивши обставини справи, представлені докази та давши їм оцінку, суд приходить до наступних висновків.

Статтею 1 Земельного Кодексу України встановлено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Право власності на землю гарантується.

Судом встановлено, що відповідачу ОСОБА_3 на праві власності належить земельна ділянка площею 3,4022 га, яка розташована на території Буринської міської ради Сумської області, цільове призначення якої ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що вбачається з державного акта на право приватної власності на землю серії Р2 №680795 та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

30 грудня 2007 року між ОСОБА_3 та фермерським господарством «Едельвейс-2007» було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на пять років, який набрав чинності після його державної реєстрації 15.01.2008 року. В цей же день між сторонами договору був укладений акт приймання - передачі земельної ділянки. (а.с. 8-10).

Відповідно до п.8 даного договору, після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі він повинен не пізніше ніж за 360 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

До закінчення цього строку, 20.12.2012 року між вказаними сторонами був укладений новий договір на цю ж земельну ділянку, пунктом 43 якого було передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Також , п.п.31.1 договору передбачено, що приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, орендар зобовязаний лише після його реєстрації в установленому порядку (а.с.12-14).

Як встановлено судом та не оспорюється сторонами, державна реєстрація зазначеного договору проведена не була.

Статтею 640 ЦК України, в редакції, що діяла на час укладення цього договору, було передбачено, що договір, який підлягає державній реєстрації є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Частиною 2 ст. 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 93 ЗК України встановлено, що відносини, повязані з орендою землі, регулюються законом.

Відповідно до ч.1 ст.210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Частинами 1 та 5 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбаченими Земельним Кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно до ст. 125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. А відповідно до ст. 126 цього ж Кодексу, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Таким чином, особа, в тому числі субєкт господарювання, має право на визнання за нею права на оренду земельної ділянки лише у випадку укладення договору оренди та його державної реєстрації.

Твердження представника позивача, що договір не був зареєстрований з причини прийнятих змін у законодавстві з 01.01.2013 року, в тому числі в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» суд до уваги не приймає, так як частина 1 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» як на момент укладення договору так і до теперішнього часу редакції не піддавалася і встановлювала обовязок проведення державної реєстрації речових прав та обтяжень на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним і юридичним особам…., а саме: право володіння; право постійного користування та право оренди земельної ділянки користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). Крім цього передбачалося, що зазначені речові права на нерухоме майно є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

Оскільки державна реєстрація договору від 20.12.2012 року проведена не була, останній не набрав чинності.

При цьому слід зазначити, що даний договір був укладеним в період дії договору між цими ж сторонами від 30.12.2007 року. Однак пунктами 36,37 договору від 30.12.2007 року передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Дія договору припиняється у разі закінчення строку , на який його було укладено.

З врахуванням положень ст.792 ЦК України та ст.ст. 93,124 ЗК України, саме законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Зокрема ст.33 цього Закону встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа - повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Уразі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Визначаючи саме такий порядок набуття переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі, законодавець фактично попередив можливе зловживання сторонами своїм правом.

Однак, як встановлено судом, позивач не дотримався встановленої цим Законом процедури, оскільки не направляв відповідачу ОСОБА_3 відповідного листа повідомлення, разом із проектом додаткової угоди, про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.

Вказані обставини були підтверджені як свідком ОСОБА_4 так і визнані сторонами.

Доводи представника позивача, що таке повідомлення було проведено усно, а сам факт укладення договору оренди землі від 20.12.2012 року, а також виготовлення фермерським господарством технічної документації на цю земельну ділянку, яка також була досліджена судом (а.с.16-27), та не повідомлення ОСОБА_3 у місячний строк про заперечення у поновленні договору підтверджує згоду останнього на пролонгацію раніше укладеного договору оренди землі, не ґрунтується на положеннях Закону і є наслідком помилкового тлумачення змісту цих правових норм.

Дійсно ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновлений на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Однак, у цьому випадку, в обовязковому порядку, у місячний строк, між сторонами повинна бути укладена додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини 7,8 ст.33 ЗУ «Про оренду землі»).

Але позивачем жодних доказів на доведення цих обставин суду не надано.

Наряду із цим, в судовому засіданні свідок ОСОБА_8 та сам представник позивача, підтвердили, що з осені 2013 року ФГ «Едельвейс-2007» фактично спірною земельною ділянкою не користується.

Статтею 31 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Аналіз вищевказаних правових норм дає підстави для висновку про те, що позивач, втратив своє переважне право орендаря за договором оренди від 30.12.2007 року, оскільки не дотримався вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі», а строк його дії припинився у звязку із закінченням строку, на який його було укладено.

Такий висновок суду щодо застосування ст.33 Закону України «Про оренду землі», відповідає і правовій позиції Верховного Суду України, висловленої в своїй Постанові від 15.04.2015 року при розгляді справи №6-55цс15 за результатами перегляду судових рішень, відповідно до якої, за змістом ст.33 ЗУ «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право пере іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певних процедур і строків.

В силу ст.360-7 ЦПК України, рішення Верховного суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних відносинах, є обовязковим для всіх субєктів владних повноважень, які застосовують у свої діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

Крім того, стаття 638 ЦК України встановлює, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

В редакції Закону України «Про оренду землі», яка діяла на момент укладення між ФГ «Едельвейс-2007» та ОСОБА_3 договору оренди землі від 20.12.2012 року, стаття 15, серед інших, передбачала істотні умови договору, втому числі і умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, які в цьому договорі визначені не були.

Частиною 2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції на момент укладення договору) встановлено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.4-6,11,17,19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до Закону.

Таким чином суд приходить до висновку, що сторони при його укладенні не досягли згоди з усіх істотних умов договору, і він и не міг бути зареєстрований, в тому числі, і через недотримання вищевказаних положень Закону.

Що стосується тверджень позивача про незаконні, на його думку, дії відповідачів ПП «АПФ «України» та ОСОБА_3, внаслідок чого було укладено між ними договір оренди землі від 17.03.2014 року, у звязку з чим були порушені права ФГ «Едельвейс-2007», вони не були доведені в судовому засіданні належними та допустимими доказами, та не ґрунтуються на фактичних обставинах, встановлених судом.

Згідно до ст.ст.10,59,60 ЦПК України цивільний судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.

Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно із частиною 1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборів контрагента та визначення умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 цього ж Кодексу).

Частиною 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

17 березня 2014 року між ОСОБА_3 (орендодавець) та ПП «АПФ»Україна» (орендар) було укладено договір оренди землі, за яким орендодавець надав в оренду орендарю, строком на сім років, земельну ділянку площею 3,4022 га, яка розташована на території Буринської міської ради Сумської області, цільове призначення якої ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що належала йому на праві власності, яке належним чином було зареєстроване, що вбачається з договору оренди, показів представника відповідачів.

В цей же день, 17.03.2014 року, зазначений договір був зареєстрований у встановленому порядку, про що зроблено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а земельні ділянка передана орендарю, що вбачається з ОСОБА_4 із зазначеного реєстру, акту приймання передачі.

На момент укладення договору земельна ділянка у фактичному користуванні інших осіб, в тому числі і у позивача, не перебувала.

Та обставина, що в акті визначенні меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) не стоїть дата, правового значення для вирішення цього позову не має, адже цей документ є фактично підписаний сторонами, при цьому невідємною частиною договору є кадастровий план земельної ділянки та план земельної ділянки, які також належними чином були підписані сторонами та додані до договору.

Натомість сам договір від 17.03.2014 року містить усі істотні умови договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, зареєстрований відповідно до норм діючого законодавства, і на теперішній час зазначена земельна ділянка перебуває у фактичному законному користуванні ПП «АПФ»Україна», яке жодним чином не порушує прав позивача, у звязку з чим наявність передбачених законом підстав на визнання його недійсним позивачем, з дотриманням вимог ст.ст.10,11,59,60 ЦПК України, не доведено і судом не встановлено.

Із тверджень представника останнього, що керівники ПП «АПФ»Україна» хотіли умовити власників земельних ділянок укласти договори оренди землі саме з цим підприємством, жодним чином не вбачається про порушення прав саме фермерського господарства «Едельвейс-2007», оскільки позивач не навів жодного доказу розірвання орендодавцями існуючих договорів оренди землі з цих причин.

Підтвердили такі висновки суду і свідки ОСОБА_9 та ОСОБА_10, земельні ділянки яких до теперішнього часу перебувають в користуванні позивача.

Жодним чином не доводять цих вимог позивача і покази працівників фермерського господарства «Едельвейс-2007», які були допитані судом в якості свідків.

За таких обставин суд приходить до висновку, що у задоволенні позову селянського фермерського господарства «Едельвейс-2007» необхідно відмовити в повному обсязі.

Керуючись ст. ст.5, 6, 10, 11,15,212 ЦПК України, ст.ст.210,626,638,792 ЦК України, ст.ст.93,124,125 ЗК України, Законом України «Про оренду землі», суд

в и р і ш и в:

В задоволенні позову фермерського господарства «Едельвейс-2007» до ОСОБА_3 та приватного підприємства «Агропромислова фірма «Україна» про визнання їхніх дій протиправними та визнання договору оренди землі укладеного між ними 17.03.2014 року недійсним, відмовити.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Сумської області через Буринський районний суд шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутніми у судовому засіданні під час його проголошення, в той же строк з дня отримання копії рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Головуючий: