У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 лютого 2015 рокум. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

Головуючого Кузнєцова В.О.,
Суддів:Ізмайлової Т.Л., Наумчука М.І.,Кадєтової О.В., Олійник А.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «СК-ЛТД» до ОСОБА_6, товариства з обмеженою відповідальністю «Квадро А», третя особа - реєстраційна служба Слов'янського міськрайонного управління юстиції Донецької області, про визнання договору оренди землі недійсним, за касаційною скаргою ОСОБА_7, який діє в інтересах товариства з обмеженою відповідальністю «СК-ЛТД», на рішення апеляційного суду Донецької області від 03 червня 2014 року,-

в с т а н о в и л а:

Товариств з обмеженою відповідальністю «СК-ЛТД» (далі - ТОВ «СК-ЛТД») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_6, товариства з обмеженою відповідальністю «Квадро А» (далі - ТОВ «Квадро А»), третя особа - реєстраційна служба Слов'янського міськрайонного управління юстиції Донецької області, про визнання договору оренди землі недійсним.

Вимоги за позовом обґрунтовувало тим, що 01 січня 2011 року між ним та ОСОБА_6, як власником двох земельних ділянок, загальною площею 3,0171 га був укладений договір оренди землі, строком на десять років. Факт передання земельних ділянок від орендодавця до орендаря підтверджується актом від 01 січня 2011 року.

У зв'язку з тим, що ОСОБА_6 не було забезпечено надання необхідної документації із землеустрою та не проведено державної реєстрації права власності на вказані земельні ділянки, позивач був позбавлений можливості здійснити державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.

Проте, незважаючи на відсутність державної реєстрації договору оренди землі, сторони розпочали і тривалий час здійснювали фактичну реалізацію умов договору оренди землі. Позивач до теперішнього часу використовує земельні ділянки у власній діяльності, та відповідно за користування землею протягом 2011-2013 років здійснював оплату, передбачену умовами договору оренди землі.

У грудні 2013 року позивачу стало відомо, що незважаючи на наявність чинного договору оренди, без припинення його дії, ОСОБА_6 було підписано з ТОВ «Квадро А» інший договір оренди цих же земельних ділянок, на підставі чого ТОВ «Квадро А» здійснило державну реєстрацію права оренди.

Позивач вважає, що договір оренди землі, укладений 01 листопада 2013 року між ОСОБА_6 та ТОВ «Квадро А» необхідно визнати недійсним, відповідно до вимог ст. ст. 203, 215 ЦК України, оскільки на момент укладення цього договору, існував договір оренди, укладений 01 січня 2011 року між ОСОБА_6 та ТОВ «СК ЛТД», який не був розірваний та земельні ділянка не була витребувана з їх володіння.

Рішенням Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 19 лютого 2014 року позов ТОВ «СК-ЛТД» задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі від 01 листопада 2013 року, укладений між ОСОБА_6 та ТОВ «Квадро А».

Рішенням апеляційного суду Донецької області від 03 червня 2014 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

У касаційній скарзі ОСОБА_7, який діє в інтересах ТОВ «СК-ЛТД» просить скасувати судове рішення апеляційної інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Заслухавши доповідь судді, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені в скарзі доводи, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, апеляційний суд виходив із того, що відсутні підстави передбачені ст. 215 ЦК України для визнання недійсним договору оренди землі від 01 листопада 2013 року, укладеного між ОСОБА_6 та ТОВ «Квадро А», оскільки попередній договір оренди, укладений 01 січня 2011 року між ОСОБА_6 та ТОВ «СК ЛТД» не є вчиненим у розумінні ст. 210 ЦК України, так як не пройшов державної реєстрації.

Однак, такий висновок зроблено судом без належного з`ясування дійсних обставин справи, прав та обов'язків сторін, належної оцінки наданих ними доказів.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що ОСОБА_6 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 3,0171 га, яка розташована на території Райгородської селищної ради Слов'янського району Донецької області, що підтверджується державним актом на право приватної власності на землю від 01 вересня 2002 року. Вказана земельна ділянка складається з двох земельних ділянок.

01 січня 2011 року між ТОВ «СК ЛТД» та ОСОБА_6 підписано договір оренди землі строком на десять років. За умовами договору орендодавець ОСОБА_6 надає, а ТОВ «СК ЛТД» приймає в строкове, платне користування зазначену земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір набирає чинності після його підписання і його державної реєстрації.

Факт укладення вказаного договору підтверджується актом прийому-передачі об'єкта оренди (земельної ділянки) від 01 січня 2011 року.

Договір оренди землі, укладений між ТОВ «СК ЛТД» та ОСОБА_6 не був зареєстрований у Словя'нському районному відділі ДРФ ДП «ЦДЗК», тобто не пройшов державну реєстрацію.

За користування земельною ділянкою ТОВ «СК ЛТД» на користь ОСОБА_6 протягом 2011 - 2013 років перераховувалась плата за користування земельною ділянкою у розмірі, визначену сторонами в договорі: за 2011 рік - 808,64 грн (надання пшениці), грошові кошти в розмірі 485,19 грн; за 2012 рік - грошові кошти в розмірі 1 992,37 грн; за 2013 рік - грошові кошти в розмірі 2 093,82 грн.

Також судом встановлено, що 01 листопада 2013 року між ТОВ «Квадро А» та ОСОБА_6 був укладений договір оренди цієї ж земельної ділянки, та 01 листопада 2013 року вказаний договір був зареєстрований в Реєстраційній службі Слов'янського міськрайонного управління юстиції, однак передача земельної ділянки в натурі не відбулася, оскільки вона продовжує використовуватись ТОВ «СК ЛТД» у власній діяльності.

Звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди землі від 01 листопада 2013 року, укладеного між ОСОБА_6 та ТОВ «Квадро А», позивач посилався на те, що на момент укладення оспорюваного договору вже існував договір оренди цієї ж земельної ділянки між ТОВ «СК ЛТД» та ОСОБА_6 від 01 січня 2011 року, який не був розірваний та земельна ділянка не була витребувана з їх володіння.

Заперечуючи проти позову ТОВ «Квадро А» зазначало про те, що відсутні підстави для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним, оскільки він прошов державну реєстрацію, а договір оренди між ОСОБА_6 та ТОВ «СК ЛТД» не є укладеним, оскільки не пройшов державної реєстрації.

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Як вольова дія, правочин являє собою поєднання волі та волевиявлення. Воля сторін полягає в їхній згоді взяти на себе певні обов'язки, вона повинна бути взаємною, двосторонньою і спрямованою на досягнення певної мети.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

На підставі статті 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Отже, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний документ.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру, тобто реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ з метою обліку та надання їм статусу офіційно визнаних актів, внесення до списку або книги обліку.

Волевиявлення є важливим чинником, без якого неможливо вчинення правочину, що узгоджується зі свободою договору, встановленого ст. 627 ЦК України.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що моментом вчинення правочину слід вважати момент, коли сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов, склали та скріпили підписом письмовий документ, в якому зафіксовані правові наслідки цього правочину.

Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору.

Вказана правова позиція узгоджується з правовими висновками, викладених в постановах Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року (6-127цс13) та від 25 грудня 2013 грудня (6-118цс13).

За таких обставин, суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що договір оренди землі між ТОВ «СК ЛТД» та ОСОБА_6 від 01 січня 2011 року є вчиненим з моменту його укладення та підписання, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, суд першої інстанції правильно зазначив, що договір оренди земельної ділянки набуває чинності (вважається укладеним) з моменту досягнення згоди з усіх його істотних умов та його підписання сторонами, а право володіння та користування цією земельною ділянкою (право оренди) в орендаря виникає з моменту реєстрації цього права. Тобто після підписання сторонами договору оренди землі між ними виникають права та обов'язки, пов'язані зі зміною та припиненням договірних відносин, у зв'язку з чим зміна умов договору чи його розірвання в односторонньому порядку, незалежно від проведення державної реєстрації прав за цим договором , не допускається, окрім випадків, передбачених законом чи договором.

Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено обов'язок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що на моменту укладення оспорюваного договору оренди землі між ТОВ «Квадро А» та ОСОБА_6, діяв інший договір оренди тієї ж земельної ділянки між ТОВ «СК ЛТД» та ОСОБА_6 Тобто укладенням договору оренди між ОСОБА_6 та ТОВ «Квадро А», ОСОБА_6 в односторонньому порядку відмовився від виконання умов договору і виконання зобов'язань за договором оренди, раніше укладеного з ТОВ «СК ЛТД».

За таких обставин, суд першої інстанції, у відповідності до вимог ст. ст. 212-214 ЦПК України, належним чином з`ясував фактичні обставини, від яких залежить правильне вирішення спору щодо вимог ТОВ «СК ЛТД», у зв`язку з чим прийшов до обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог, оскільки при укладанні оспорюваного договору оренди землі 01 листопада 2013 року між ОСОБА_6 та ТОВ «Квадро А» були порушені приписи ст. 24 Закону України «Про оренду землі» та ст.ст. 13, 525, 526 ЦК України.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд не навів обґрунтованих мотивів на спростування висновків суду першої інстанції, покладених в основу рішення та доказів, наданих позивачем.

Таким чином, апеляційним судом було помилково скасовано рішення суду першої інстанції, яке ухвалено згідно із законом.

Враховуючи наведене, рішення апеляційного суду підлягає скасуванню з підстав, передбачених ст.ст. 336, 339 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ,-

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу ОСОБА_7, який діє в інтересах товариства з обмеженою відповідальністю «СК-ЛТД» задовольнити.

Рішення апеляційного суду Донецької області від 03 червня 2014 року скасувати.

Рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 19 лютого 2014 року залишити в силі.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий В.О. Кузнєцов
Судді: Т.Л. Ізмайлова О.В. Кадєтова М.І. Наумчук А.С. Олійник