Номер провадження: 22-ц/785/1337/15
Головуючий у першій інстанції Куриленко О. М.
Доповідач Сєвєрова Є. С.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.02.2015 року м. Одеса

Колегія суддів Судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області у складі :

головуючого - судді Сєвєрової Є.С.,

суддів: Дрішлюка А.І., Процик М.В.

при секретарі - Решетник М.С.,

розглянувши в відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_2, ОСОБА_3 на рішення Київського районного суду м. Одеси від 11 липня 2014 року у справі за позовом Прокурора Київського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області до Виконавчого комітету Одеської міської ради, ОСОБА_3, ОСОБА_2, треті особи Комунальне підприємство "Бюро технічної інвентаризації" Одеської міської ради, Реєстраційна служба Одеського міського і управління юстиції про визнання недійсним свідоцтва про право власності, договору купівлі-продажу, скасування державної реєстрації,

встановила:

У січні 2014 року Прокурор Київського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області звернувся до суду та просив визнати недійсним свідоцтво про право власності на нежитлову будівлю, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, видане виконавчим комітетом Одеської міської ради ОСОБА_3; визнати недійсним договір купівлі-продажу від 28.01.2014 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстрований в реєстрі за № 132; визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 від 28.01.2014 №4448161; визначити порядок виконання судового рішення, вказавши, що воно є підставою для скасування Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції реєстрації права власності ОСОБА_2 на нежитлову будівлю загальною площею 147,6 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

Вимоги обґрунтовані тим, що рішенням апеляційного суду Одеської області від 05.02.2013 року задоволено апеляційну скаргу заступника прокурора Київського району м. Одеси, та скасоване заочне рішення Київського районного суду м.Одеси від 02.12.2011 року про визнання за ОСОБА_3 права власності на нежитлову будівлю, розташовану за адресою АДРЕСА_1, у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 відмовлено. Оскільки рішення суду, яке стало підставою для незаконної реєстрації права власності на вказану нежитлову будівлю за ОСОБА_3 скасовано, належних дозвільних та проектних документів на будівництво відповідач не має, будівля була збудована на земельнії ділянці, яка для цього не відводилась, то є підстави для задоволення вимог.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 11.07.2014 року позовні вимоги Прокурора Київського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області було задоволено:

Визнано недійсним свідоцтво про право власності на нежитлову будівлю, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради серія САЕ №572922 ОСОБА_3;

Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 28.01.2014, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстрований в реєстрі за № 132;

Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, за ОСОБА_2 від 28.01.2014 р. №4448161.

Визначено порядок виконання судового рішення про те, що воно є підставою для скасування Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції реєстрації права власності за ОСОБА_2 на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1.

На рішення подані апеляційні скарги ОСОБА_2 та ОСОБА_3, в яких вони, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просять про скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Колегія суддів Судової палати у цивільних справах, заслухавши суддю-доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, дійшла висновку, що апеляційні скарги підлягають задоволенню.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Задовольняючи позов про визнання недійсним свідоцтва про право власності, суд першої інстанції виходив з того, що хоча декларація про готовність об'єкта до експлуатації і є чинною, але видавалася на підставі нечинного рішення суду, а наявний договір оренди земельної ділянки не є належним доказом надання фізичній особі ОСОБА_3 земельної ділянки для будівництва нежитлової будівлі.

Задовольняючи вимоги про визнання недійсним договору купівлі - продажу, суд виходив з того, що не будучи власником майна, ОСОБА_3 не мала права ним розпорядитися, а тому договір не відповідає вимогам закону.

Проте погодитися із висновками суду не можна, виходячи з наступного.

Вбачається з матеріалів справи, що на підставі договору купівлі - продажу, посвідченого нотаріально 19.11.1996 року, за реєстром №2298, ОСОБА_3 на праві приватної власності належав павільйон, розташований за адресою АДРЕСА_1.

20.12.2006 року Одеською міською радою ОСОБА_3 передана в оренду земельна ділянка загальною площею 170 кв.м. для експлуатації та обслуговування торговельного павільйону та благоустрою прилеглої території строком на 15 років, договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, за реєстром №901.

Заочним рішенням Київського районного суду м.Одеси від 02 грудня 2011 року за ОСОБА_3 було визнане право власності на нежитлову реконструйовану будівлю, загальною площею 147,6 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1, право власності було зареєстроване КП "ОМБТІ та РОН" 28.12.2011 року (а.с. 14).

26.01.2012 року Інспекцією ДАБК в Одеській області за №ОД 8 було зареєстровано Декларацію про готовність об'єкта до експлуатації: "Нежитлові приміщення АДРЕСА_1", замовник будівництва фізична особа-підприємець ОСОБА_3, категорія складності - ІІ (а.с. 15-17).

29.02.2012 року ОСОБА_3 було видано Свідоцтво про право власності на нежитлову будівлю, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, та в цілому складається з будівлі, загальною площею 147, 6 кв.м., основною площею 144,4 кв.м. (а.с. 20).

Рішенням апеляційного суду Одеської області від 05.02.2013 року заочне рішення Київського районного суду м. Одеси від 02.12.2011 року було скасовано, та відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 про визнання права власності, в зв'язку із чим 15.11.2013 року наказом №153 начальника Інспекції ДАБК в Одеській області скасовано декларацію про готовність об'єкта до експлуатації.

Проте постановою Одеського окружного адміністративного суду від 27.03.2014 року визнано протиправним та скасовано Наказ Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області №153 "Про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації" від 15.11.2013 року, рішенням встановлено, що скасування відбулося у непередбачений законом спосіб, рішення набрало законної сили, залишено без змін постановою Одеського апеляційного адміністративного суду (а.с.69-70,т.2).

При цьому на час вирішення справи судом першої інстанції зазначені обставини були встановленими, Заступник прокурора Київського району м.Одеси двічі звертався із клопотанням про зупинення провадження у справі (а.с.123,136,т.1), проте таке не було вирішене судом у передбачений законом спосіб шляхом постановлення ухвали із дотриманням вимог ст.210 ЦПК, що є порушенням норм процесуального права, та призвело до невірного вирішення справи.

Таким чином, декларація про готовність об'єкта до експлуатації є чинною, і доказів на підтвердження її скасування, не надано.

Зі скасуванням судового рішення, втрачають силу наслідки, які з нього випливали, проте таке не відбувається автоматично, якщо його наслідком є акти компетентних органів, уповноважених на виконання делегованих повноважень держави, які потребують на застосування процедури визнання їх недійсними окремо.

З свідоцтва про право власності на нежитлову будівлю, виданого 29.02.2012 року видно, що підставою його видачі стала Декларація про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрована ДАБК в Одеській області 26.01.2012 року, а тому визнання свідоцтва недійсним можливе за умов недійсності його правового підґрунтя.

Системний аналіз норм законодавства, якими врегульоване питання набуття права власності на новозбудовані, реконструйовані об'єкти нерухомого майна, свідчать про те, що для здійснення будівельних робіт потрібний дозвіл компетентних органів, проте сам факт здійснення самочинного будівництва не виключає можливості прийняття його до експлуатації в подальшому, і незалежно від фактичних обставин щодо дотримання порядку реконструкції чи будівництва реєстрація Декларації про готовність об'єкта до експлуатації є фактом, який породжує право на отримання майна у власність.

Так, відповідно до п.п.10.11 Постанови Кабінету Міністрів України №461 від 13.04.2011 року "Про питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів" у разі коли на самочинно збудоване нерухоме майно визнано право власності за рішенням суду, воно приймається в експлуатацію згідно з цим Порядком, і датою прийняття в експлуатацію об'єкта є дата реєстрації декларації або видачі сертифіката.

Таким чином, рішення суду про визнання права власності на самочинно збудоване майно може бути підставою для реєстрації Декларації, а зміст процедури її реєстрації передбачає проходження перевірки достовірності викладених в ній відомостей, навіть за умов надання рішення суду, про що свідчить розділ Порядку про реєстрацію декларації.

Статус зареєстрованої Декларації про готовність об'єкта до експлуатації як кінцевого документу, який підтверджує можливість набуття майна у власність та отримання свідоцтва про право власності на майно, гарантований Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності", Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затв. Постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року №461.

За таких обставин формальні міркування, побудовані на доводах про скасування рішення суду, за наявності не скасованої Декларації як підґрунтя отримання майна у власність, не можуть бути підставою для визнання свідоцтва про право власності недійсним, оскільки порушують принцип "правомірних очікувань" особи, яка відповідно до передбаченої законом процедури мала право отримати майно у власність, та посягають на гарантії, передбачені ст.1 Протоколу №1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Та обставина, що Декларація була видана ОСОБА_3 як фізичній особі підприємцю правового значення для набуття права власності не має, оскільки відповідно до ст. 325 ЦК України суб'єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи.

Відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затв. наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 N 7/5, що діяло на час виникнення правовідносин, права на об'єкти нерухомості могли бути зареєстрованими лише на фізичну або юридичну особу, відтак реєстрація власником майна фізичної особи підприємця виключалася.

Зважаючи на викладене, судом першої інстанції не правильно витлумачено норми матеріального права, висновки суду не відповідають обставинам справи, тому є підстави для скасування рішення суду відповідно до п.п.3,4ч.1ст.309 ЦПК із ухваленням нового по суті справи про відмову у задоволенні вимог про визнання свідоцтва про право власності недійсним з огляду на викладені обставини.

Вирішення вимог про визнання договору купівлі - продажу недійсним є похідним від вирішення вимог про визнання свідоцтва про право власності недійсним, тому зі скасуванням рішення в зазначеній частині не вірним слід вважати і висновок суду про визнання договору недійсним.

Крім того, позовні вимоги в частині визнання договору купівлі - продажу недійсним обґрунтовані позивачем невідповідністю вимогам ст.ст.203,215,216,656 ЦК, за якими не може вважатися дійсним договір продажу майна, якщо майно відчужене не власником.

Водночас встановлено судом, підтверджено матеріалами справи, що під час чинного свідоцтва про право власності на будівлю, 28.01.2014 року ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_2 купила нежитлову будівлю за АДРЕСА_1 (а.с.66-67,т.1), договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, скасування права власності не відбувається автоматично, відтак висновок про те, що вона не була власником майна, суперечить обставинам справи.

З іншого боку, для визнання недійсним правочину із застосуванням наслідків його недійсності через недотримання правил ст.ст.203,215 ЦК з'ясуванню підлягає факт порушення прав позивача, чого вимагають відповідні роз'яснення п.п.2,5 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними".

Позов пред'явлено прокурором в інтересах Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області та Одеської міської ради, саме якими по суті і було визначено обсяг прав ОСОБА_3

Так, ІДАБК було зареєстровано Декларацію про готовність об'єкта до експлуатації за рішенням суду, рішення суду як підґрунтя реєстрації декларації було очевидним і не виключало перевірки відомостей для її реєстрації, тому його скасування само по собі не може бути доводом про порушення їх прав іншими особами.

З матеріалів справи видно, що наказом начальника ІДАБК Декларація скасувалася, адміністративним судом такі дії були визнані незаконними, проте зміст законодавства та мотиви рішення адміністративного суду про визнання таких дій незаконними, свідчать про те, що ІДАБК не вичерпано всі передбачені законом можливі способу захисту прав при виниклих відносинах. Проте за умов чинності Декларації обраний спосіб захисту прав не є таким, що відповідає виниклим відносинам.

У правовідносинах із ОСОБА_3 Одеська міська рада виступає органом, який наділений повноваженнями власника земельної ділянки, на якій розташоване спірне майно, але ділянка надана ОСОБА_3 за нотаріально посвідченим договором оренди, тобто у передбачений законом спосіб, і договір є чинним на час виниклих правовідносин.

Відповідно до Рішення Конституційного Суду України №3-рп/99 від 08.04.1999 року у справі за конституційними поданнями Вищого арбітражного суду України та Генеральної прокуратури України щодо офіційного тлумачення положень статті 2 Арбітражного процесуального кодексу України прокурор у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обгрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

Представництво прокурора і державних інтересів обґрунтовано необхідністю здійснення державного контролю в сфері архітектурно - будівельної діяльності, а також в сфері земельних відносин, однак і воно має бути таким, щоб забезпечити "справедливу рівновагу" між інтересами держави та необхідністю дотримання фундаментальних прав людини, зокрема принципу мирного володіння майном, гарантованого Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод, право на яке має добросовісний набувач ОСОБА_2

Зважаючи на такі обставини, рішення суду першої інатанції не може вважатися таким, що відповідає вимогам ст.ст.213,214 ЦПК, тому підлягає скасуванню із ухваленням нового про відмову в задоволенні позову з огляду на викладені обставини.

Керуючись ст.ст.304,п.2ч.1ст.307,309,314,316,317,319 ЦПК України, колегія суддів,

в и р і ш и л а:

Апеляційні скарги ОСОБА_2, ОСОБА_3 задовольнити.

Рішення Київського районного суду м.Одеси від 11 липня 2014 року скасувати, ухвалити нове.

В задоволенні позову Прокурора Київського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області до Виконавчого комітету Одеської міської ради, ОСОБА_3, ОСОБА_2 про визнання недійсним свідоцтва про право власності на нежитлову будівлю, розташовану за адресою АДРЕСА_1, видане виконавчим комітетом Одеської міської ради, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 28.01.2014 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2, про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю за адресою АДРЕСА_1, відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення, однак може бути оскаржене шляхом подачі касаційної скарги протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили до суду касаційної інстанції.

Головуючий:

Судді: