УХВАЛА

іменем україни

8 квітня 2015 рокум. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в складі:

головуючого Луспеника Д.Д.,

суддів: Журавель В.І., Лесько А.О.,

Хопти С.Ф., Черненко В.А.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Шаян-Еліт» до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, третя особа - обласне комунальне підприємство Львівської обласної ради «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки», про визнання права власності; за зустрічним позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 до товариства з обмеженою відповідальністю «Шаян-Еліт», публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк «Київ», ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Якименко Валентина Онисимівна, відкрите акціонерне товариство «Завод «Львівсільмаш», реєстраційна служба Львівського міського управління юстиції про визнання переважного права на купівлю нежитлового приміщення, визнання права власності на квартири й нежитлові приміщення та витребування майна із чужого незаконного володіння за касаційними скаргами товариства з обмеженою відповідальністю «Шаян-Еліт», ОСОБА_10, ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_8 та публічного акціонерного товариства «ОТП Банк» на рішення Франківського районного суду м. Львова від 22 січня 2014 року та ухвалу апеляційного суду Львівської області від 12 листопада 2014 року,

в с т а н о в и л а:

У вересні 2010 року товариство з обмеженою відповідальністю «Шаян-Еліт» (далі - ТОВ «Шаян-Еліт») звернулося до суду з указаним позовом, посилаючись на те, що на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 9 листопада 2006 року з ПАТ АКБ «Київ», товариство є власником нежитлових приміщень загальною площею 580,3 кв. м по АДРЕСА_1, частину яких було переобладнано під житло, яке займають відповідачі. Зазначало, що перед відповідачами товариство немає ніяких зобов'язань, а останні оспорюють їх право власності, та, уточнивши позовні вимоги, позивач просив визнати за ним право власності на квартиру АДРЕСА_1.

У вересні 2013 року ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ОСОБА_6 звернулись до суду з указаним зустрічним позовом, у якому зазначали, що згідно договору від 3 червня 2002 року, укладеного між ними та ВАТ «Завод Львівсільмаш», їм було надано у користування нежитлове приміщення (прибудову до відомчого дитячого садочку № 61) по АДРЕСА_1 для реконструкції під житлові приміщення за їх власні кошти. Згідно умов договору ними за власні кошти проведено переобладнання найманого нежитлового приміщення під житло. Пізніше переобладнані приміщення прийняли до експлуатації, а розпорядженням Франківської районної державної адміністрації Львівської міської ради від 13 грудня 2006 року № 2336 з ними укладено договори найму житлових приміщень на квартири №№ НОМЕР_1 і вони там проживають. Вказували, що при укладенні 9 листопада 2006 року договору купівлі-продажу між ПАТ АКБ «Київ» та ТОВ «Шаян-Еліт» було порушено їх право на першочергове придбання орендованого приміщення, що передбачено ч. 2 ст. 777 ЦК України. Після придбання нежитлових приміщень ТОВ «Шаян-Еліт» продало квартири №№ НОМЕР_1 у цьому приміщенні та нежитлові приміщення, власниками яких на даний час є ОСОБА_7, ОСОБА_12, ОСОБА_9 та ОСОБА_13 Просили суд визнати указаний договір купівлі-продажу нежитлових приміщень частково недійсним, скасувати державну реєстрацію права власності на указані квартири за ТОВ «Шаян-Еліт» та ОСОБА_10, визнати право власності: на квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_3; на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_6; на квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_14; на квартиру АДРЕСА_4 за ОСОБА_5 та на нежитлові приміщення (будівлю дитячого садка літ. А-1) по АДРЕСА_1 та витребувати на їх користь це майно із незаконного володіння ОСОБА_7, ОСОБА_12, ОСОБА_9 та ОСОБА_13 шляхом передачі в натурі.

Рішенням Франківського районного суду м. Львова від 22 січня 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Львівської області від 12 листопада 2014 року, у задоволенні позову ТОВ «Шаян-Еліт» відмовлено.

Зустрічний позов ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 задоволено частково. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, укладений 9 листопада 2006 року між ПАТ АКБ «Київ» та ТОВ «Шаян-Еліт» у частині зазначення покупця та переведено на ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_4, ОСОБА_5 за цим договором права та обов'язки покупців, як таких, що мають переважне право на приміщення за адресою: АДРЕСА_1, вартістю 266 500 грн.

Скасовано державну реєстрацію права власності: ОСОБА_7 на квартиру АДРЕСА_2; ТОВ «Шаян-Еліт» на квартиру АДРЕСА_1; ОСОБА_8 на квартиру АДРЕСА_3; ОСОБА_9 на квартиру АДРЕСА_4.

Скасовано державну реєстрацію права власності ОСОБА_10 на нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 з господарськими будівлями та спорудами.

Визнано право власності: на квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_3; на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_6; на квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_14; на квартиру АДРЕСА_4 за ОСОБА_5

Визнано за ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_4, ОСОБА_5 право спільної сумісної власності на приміщення по АДРЕСА_1 (будівля дитячого садка літ. А-1) з господарськими будівлями та спорудами та нежитлові приміщення будинку А 1-2.

Витребувано з володіння ОСОБА_10 нежитлові приміщення по АДРЕСА_1 (будівля дитячого садка літ. А-1) з господарськими будівлями та спорудами на користь ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_4, ОСОБА_5 шляхом передачі в натурі.

Грошові кошти у розмірі 266 500 грн внесені ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 на депозитний рахунок суду перераховано ТОВ «Шаян-Еліт».

У решті позовних вимог ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 відмовлено.

Додатковим рішенням Франківського районного суду м. Львова від 11 червня 2014 року стягнуто солідарно з ТОВ «Шаян-Еліт», ПАТ АКБ «Київ», ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10 на користь ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_15, ОСОБА_5 судові витрати у розмірі 2 665 грн.

У касаційних скаргах, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права й порушення норм процесуального права: ТОВ «Шаян-Еліт», ОСОБА_10, ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_8 просять скасувати вказані судові рішення та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов ТОВ «Шаян-Еліт» у повному обсязі, а у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 відмовити; ПАТ ОТП Банк» просить скасувати судові рішення в частині вирішення зустрічних позовних вимог та ухвалити в цій частині нове рішення, яким у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 відмовити.

Касаційні скарги підлягають частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно з ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального чи порушення норм процесуального права.

Відмовляючи у задоволенні позову ТОВ «Шаян-Еліт» та задовольняючи частково зустрічний позов ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ОСОБА_6, суд першої інстанції виходив із того, що спірні приміщення були надані останнім на підставі договору найму (оренди), як це передбачено ч. 1 ст. 759 ЦК України, який ніким не оскаржувався і у встановленому законом порядку не визнавався недійсним, тому укладенням спірного договору купівлі-продажу цих приміщень їх права порушені та підлягають захисту шляхом надання орендарям права першочергового їх придбання згідно умов договору.

Апеляційний суд погодився з такими висновками районного суду. При цьому послався також на положення ст. 257 ЦК УРСР, які регулюють порядок укладення договору оренди, чинної на час укладення договору від 3 червня 2002 року, зазначивши, що він укладений у простій письмовій формі, не потребував нотаріального посвідчення та продовжував свою дію згідно з п. 3.1 договору на час набрання законної сили ЦК України 2003 року. Також вважав, що, виходячи зі змісту цього договору, нежитлові приміщення колишнього дитячого садка були надані указаним працівникам у користування, що відповідає суті договору найму (оренди), а платність укладеного договору підтверджується вкладанням їх особистих коштів у реконструкцію переданого в найм приміщення. Крім того, зазначав, що відповідно до ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця, а у разі продажу такої речі, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Проте повністю погодитись із таким висновком апеляційного суду не можна.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати.

Зазначеним вимогам закону судове рішення апеляційного суду не відповідає.

Судом установлено, що згідно з договором від 3 червня 2002 року, укладеного між ВАТ «Завод Львівсільмаш» та ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ОСОБА_6, останнім було надано у користування нежитлове приміщення (незадіяну прибудову до відомчого дитячого садочку № 61) по АДРЕСА_1 для реконструкції підвідомчі житлові приміщення. Указаний договір безстроковий, а зміна правонаступника не тягне за собою розірвання договору. Згідно умов договору ними проведено переобладнання найманого нежитлового приміщення під житло, і вони там проживають. Після переобладнання ці приміщення в установленому законом порядку введені до експлуатації, а розпорядженням Франківської районної державної адміністрації Львівської міської ради від 13 грудня 2006 року № 2336 з ними укладено договори житлових приміщень: на квартиру АДРЕСА_2 зі ОСОБА_3; на квартиру АДРЕСА_1 з ОСОБА_6; на квартиру АДРЕСА_3 з ОСОБА_14; на квартиру АДРЕСА_4 з ОСОБА_5

На підставі договору купівлі-продажу, укладеного 9 листопада 2006 року з ПАТ АКБ «Київ» та ТОВ «Шаян-Еліт», останнє придбало нежитлові приміщення загальною площею 580,3 кв. м по АДРЕСА_1, а після їх придбання на підставі договорів купівлі-продажу від 12 квітня 2011 року продало їх, як квартири №№ НОМЕР_1 по АДРЕСА_1.

У подальшому ПП «Сади Семираміди» згідно договорів купівлі-продажу від 20 квітня 2011 року продало указані квартири №№ НОМЕР_1 ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9 та ОСОБА_13 відповідно.

ОСОБА_7 як майновий поручитель та іпотекодавець передав указану квартиру АДРЕСА_2 в іпотеку ПАТ «ОТП Банк» за договором іпотеки від 22 червня 2011 року, укладеним між ним та банком у рахунок забезпечення зобов'язань ОСОБА_8 за кредитним договором, укладеним останньою з ПАТ «ОТП Банк» цього ж дня.

Відповідно до ст. 256 ЦК УРСР, який діяв на час укладення договору про передачу відповідачам за первісним позовом спірного майна у користування (3 червня 2002 року), за договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.

Згідно зі ст. 153 ЦК УРСР, який діяв на час укладення договору про передачу відповідачам за первісним позовом спірного майна, договір вважається укладеним, коли сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними умовами є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Виходячи зі змісту зазначених норм закону для того, щоб договір вважався укладеним, сторони у належній формі повинні досягнути згоди з усіх істотних його умов: про предмет договору; про умови, що визначені законом як істотні; про умови, які є необхідними для договору даного виду; про умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Судом встановлено, що згідно з договором від 3 червня 2002 року, укладеного між ВАТ «Завод Львівсільмаш» та указаними особами, останнім було надано у користування нежитлове приміщення (незадіяну прибудову до відомчого дитячого садочку № 61) за указаною адресою для переобладнання його під житло. Указаний договір безстроковий, а зміна правонаступника не тягне за собою розірвання договору. Згідно умов договору проведено переобладнання нежитлового приміщення під житло особами, яким передано це приміщення, за їх власні кошти, і вони там проживають.

Тобто між указаними сторонами договору не було досягнуто істотних умов, передбачених зазначеними нормами закону для договорів майнового найму (ст. ст. 153, 256 ЦК УРСР), на які послався апеляційний суд, а саме щодо тимчасового та оплатного користування майном. За його умовами між сторонами досягнуто згоди про безстрокове користування майном та про його реконструкцію під житло, що не передбачено наведеними нормами закону для договорів майнового найму.

У порушення ст. 212 ЦПК України апеляційний суд не дав належної оцінки указаному договору, не з'ясував характер спірних правовідносин, тому передчасним є його висновки про те, що між сторонами виникли зобов'язання за договором майнового найму.

Відповідно до ст. ст. 759, 793 ЦК України, на які послався апеляційний суд в обґрунтування своїх висновків, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦК України).

Отже, наведені норми ЦК України, які регулюють порядок укладення договору найму (оренди), також передбачають тимчасове та оплатне користування майном, письмову форму договору й нотаріальне його посвідчення договорів щодо нерухомого майна.

На наявність будь-якого іншого договору, порядок укладення якого передбачено зазначеними нормами закону, сторони не посилалися.

Передчасним є посилання апеляційного суду на порушення ст. 362 ЦК України, яку застосовано за аналогією (ст. 8 ЦК України) як до наймачів, згідно якої у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів, оскільки у даному випадку може йтися про порушення переважного права співвласників майна, а не позивачів за зустрічним позовом, які відповідно до встановлених обставин, отримали спірне майно у безстрокове користування та не є співвласниками майна з особою, яка у контексті зазначеної норми закону, має переважне право перед іншими особами (співвласниками майна) на її купівлю.

Посилання апеляційного суду на ч. 2 ст. 777 ЦК України, відповідно до вимог якої наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання та його висновки про переважне право осіб на придбання спірного приміщення є передчасним, оскільки судом не з'ясована правова природа договору, укладеного між сторонами, а висновки про те, що між сторонами виникли правовідносини з договору найму не узгоджуються з умовами укладеного договору та встановленими фактичними обставинами.

Крім того, згідно з ч. 2 ст. 388 ЦК України, якою обґрунтовувались висновки суду, майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Судом встановлено, що спірне майно перейшло у власність ПАТ АКБ «Київ» на підставі мирової угоди, затвердженої ухвалою господарського суду м. Києва від 21 липня 2006 року, тобто набуто ними у порядку виконання судового рішення (ухвала про затвердження мирової угоди відповідно до ст. ст. 4, 5 ГПК України є формою судового рішення).

Цим обставинам апеляційним судом у порушення ст. 212 ЦПК України не надана належна правова оцінка.

Згідно зі ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, ПАТ «ОТП Банк» посилався на те, що він є іпотекодержателем спірного майна і ухваленим рішенням районного суду порушені його права.

У порушення ст. ст. 212-214, 315 ЦПК України апеляційний суд на зазначені положення закону уваги не звернув; доводів сторін як на підтвердження, так і на заперечення позову належним чином не перевірив; не з'ясував, які правовідносини між сторонами виникли та правову природу укладеного договору; не вказав, яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; не встановив фактичні обставини, від яких залежить правильне вирішення спору.

Визнавши право власності на спірне майно, суд не вказав правових підстав для набуття такого права за особами, які обґрунтовували своє право користування цим майном на підставі договору безстрокового користування, який ніким не оскаржувався і у встановленому законом порядку не визнавався недійсним та не навів підстав для переведення на них прав покупців за спірним договором купівлі-продажу.

Разом із тим, визнаючи право власності на спірну квартиру АДРЕСА_2, апеляційний суд не звернув уваги на те, що вона обтяжена іпотекою, не дав належної юридичної оцінки цим доказам, не навів мотивів позбавлення права власності на це майно іпотекодавця та відхилення доводів банку щодо порушення його прав іпотекодержателя цього майна.

Крім того, апеляційний суд не звернув уваги на те, що районний суд стягнув судовий збір солідарно з відповідачів. Разом з тим, нормами ЦПК України, Закону України «Про судовий збір» солідарне стягнення судових витрат не передбачено (п. 35 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ України від 17 жовтня 2014 року № 10 «Про застосування законодавства про судові витрати у цивільних справах»).

Ураховуючи те, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, апеляційним судом не встановлені, судове рішення апеляційного суду не відповідає вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для його скасування із передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ України

у х в а л и л а :

Касаційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю «Шаян-Еліт», ОСОБА_10, ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_8 та публічного акціонерного товариства «ОТП Банк» задовольнити частково.

Ухвалу апеляційного суду Львівської області від 12 листопада 2014 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий Д.Д. Луспеник

Судді: В.І. Журавель

А.О. Лесько

С.Ф. Хопта

В.А. Черненко