Справа № 583/980/15-ц
27 квітня 2015 року м. Охтирка
Охтирський міськрайонний суд Сумської області в м. Охтирка Сумської області в складі :
головуючого судді Білери П.П.
при секретарі Дяченко Ю.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Охтирка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" про розірвання договору оренди земельних ділянок, суд
31 березня 2015 року до Охтирського міськрайонного суду Сумської області звернувся ОСОБА_1 з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" про розірвання договору оренди земельних ділянок.
Свої вимоги позивач мотивує тим, що він передав в оренду відповідачу товариству з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" належні йому земельні ділянки згідно зареєстрованого договору оренди землі. Внаслідок порушення відповідачем умов договору оренди землі та несплати орендної плати за 2012, 2013, 2014 роки за ним утворилася заборгованість перед позивачем по виплаті орендної плати. Крім того, починаючи з 2014 року товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" взагалі не використовує дану земельну ділянку (пай) за цільовим призначенням, на даний час господарську діяльність на території Чернеччинської сільської ради Охтирського району Сумської області взагалі не здійснює, земельний податок власник паю сплачує самостійно. Згідно договору від 03 листопада 2014 року відповідач доручив обробіток земельних ділянок на території Чернеччинської сільської ради Охтирського району Сумської області, збір врожаю, право сплачувати орендну плату та податки третій особі, а саме - товариству з обмеженою відповідальністю "Охтирка м'ясопродукт". Також у своїй позовній заяві позивач ОСОБА_1 посилається на те, що відповідач товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" є фінансово неспроможним, відносно нього порушена справа про банкрутство, та без згоди власників землі розпоряджалося своїм правом оренди земельних часток (паїв) громадян шляхом укладання договору підряду щодо обробітку землі іншою юридичною особою. Таким чином, товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" передало своє право оренди та право здійснення сільськогосподарського виробництва на спірні земельні ділянки, які належать йому на праві приватної власності, третім особам, чим самим порушило умови договору оренди землі, вимоги нормативних актів та позбавило власника земельних ділянок можливості отримати плату за користування земельними ділянками, та користуватися земельними ділянками на власний розсуд, як власника земельної частки (паю).
Посилаючись на наведені обставини, позивач просив розірвати договір оренди землі, укладений 25 липня 2009 року між ним, ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро", зареєстрований у Відділі Держкомзему у Охтирському районі Сумської області 05 серпня 2011 року за № НОМЕР_2.
Як наголошує позивач ОСОБА_1, відповідач орендну плату за користування земельною часткою (паєм) за 2012 - 2014 роки згідно зареєстрованого договору оренди землі йому не сплатив, згідно зареєстрованого договору оренди землі земельний пай самостійно не обробляє, а передав свої права на обробіток землі на території Охтирського району іншому сільськогосподарському суб'єкту. Тому позивач ОСОБА_1 у позові зазначає, що відповідач грубо порушує умови договору оренди землі, порушує права та охоронювані законом інтереси власника земельної частки (паю).
В судове засідання позивач ОСОБА_1 не з'явився, але 27 квітня 2015 року до початку судового засідання надав суду заяву, у якій просить провести судове засідання без його участі, позовні вимоги підтримує повністю. Також позивач ОСОБА_1 зазначив, що він не заперечує проти винесення заочного рішення суду.
Представник відповідача товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" в судове засідання не з'явився з невідомих суду причин, хоча про день, час та місце розгляду справи повідомлений завчасно та належним чином, про що свідчить підпис представника відповідача на повідомленні про вручення поштового рекомендованого відправлення від 14 квітня 2015 року та 16 квітня 2015 року.
За даних обставин суд вважає за можливе провести розгляд справи без участі відповідача, відповідно до Ст. 169 Цивільного процесуального кодексу України.
Суд вважає, що згідно Ст. 224 Цивільного процесуального кодексу України можливо провести заочний розгляд справи.
Суд, проаналізувавши матеріали справи, дослідивши письмові докази, що є у матеріалах справи, дійшов висновку, що позов є обґрунтованим і підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 2,0700 га (угіддя - рілля) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Чернеччинської сільської ради Охтирського району Сумської області, що підтверджується державним актом на право приватної власності на земельну ділянку серії НОМЕР_3, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № НОМЕР_4 від 24 грудня 2008 року, виданим на підставі розпорядження голови Охтирської райдержадміністрації за № 187 від 30 березня 2004 року; та земельна ділянка площею 0,4458 га (угіддя - сіножаті) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Чернеччинської сільської ради Охтирського району Сумської області, що підтверджується державним актом на право приватної власності на земельну ділянку серії НОМЕР_5, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № НОМЕР_6 від 24 грудня 2008 року, виданим на підставі розпорядження голови Охтирської райдержадміністрації за № 187 від 30 березня 2004 року.
25 липня 2009 року було укладено договір оренди землі між товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" та ОСОБА_1. Даний договір оренди землі був зареєстрований у Відділі Держкомзему у Охтирському районі Сумської області 05 серпня 2011 року за № НОМЕР_2. Відповідно до пункту 1 договору оренди землі ОСОБА_1 (Орендодавець) надає, а товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" (Орендар) приймає в строкове платне користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться на території Чернеччинської сільської ради Охтирського району Сумської області. Згідно пункту 2 даного договору оренди землі об'єктом оренди є земельні ділянки загальною площею 2,5158 га, тому числі: 2,0700 га (угіддя - рілля) та 0,4458 (угіддя - сіножаті).
Згідно п. п. 9, 10 Договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3 відсотки від грошової оцінки землі в рік, в тому числі сільськогосподарською продукцією (натуроплата) по біржових цінах на час розрахунку, надання послуг по виконанню робіт по цінах, діючих у господарстві. Обчисленні розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації.
Пунктом 11 Договору оренди землі встановлено, що орендна плата вноситься до 01 грудня поточного року.
Пунктом 38 Договору оренди землі передбачено підстави його розірвання, зокрема: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Пунктом 39 Договору оренди землі обумовлена можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є невиконання умов договору та ухилення орендаря від виплати орендної плати.
У судовому засіданні був досліджений лист Чернеччинської сільської ради Охтирського району Сумської області від 10 березня 2015 року за № 02-27/136, згідно якого Чернеччинська сільська рада повідомляє, що господарської діяльності товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро" протягом 2014 року на території відповідної сільської ради не здійснювало. У 2013 року товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро" було не у повному обсязі виплачено орендну плату за земельні частки (паї) громадянам. Також Чернеччинська сільська рада Охтирського району Сумської області повідомила, що у 2014 року земельні ділянки, які перебувають в оренді товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро", даним підприємством не виплачено, чим не виконуються умови договорів оренди землі; податки за земельні частки (паї) громадян товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро" до бюджету сільської ради на 2014 рік не сплатило.
Відповідно до вимог Ст. 189 Земельного кодексу України сільська рада має право здійснювати самоврядний контроль за використанням та охороною земель.
Крім того, у судовому засіданні був досліджений лист Державної інспекції сільського господарства в Сумській області від 10 червня 2014 за № 2465, у якому зазначено, що земельні ділянки (паї) громадян для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Чернеччинської сільської ради Охтирського району Сумської області використовуються без розроблених та затверджених в установленому порядку проектів землеустрою, що забезпечують еколого - економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, чим порушено п. 4 Ст. 22 Земельного кодексу України. Також у вищевказаному листі було зазначено, що відповідно до довідки Сумської філії ДУ "Держгрунтохорона" від 02 червня 2014 року за № 158-17/03/124 встановлено, що дані агрохімічного обстеження земельних ділянок, які використовує відділення № 009 товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро" відсутні, так як під час планового обстеження Охтирського району Сумської області у 2010 році вищезазначене підприємство відмовилося від обстеження ґрунтів.
Крім того, докази, що надані позивачем, про передачу відповідачем товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро" іншому сільськогосподарському товаровиробнику товариству з обмеженою відповідальністю "Охтирка м'ясопродукт" обов'язки по виконанню сільськогосподарських робіт по посіву, обробітці, вирощуванню та збиранню врожаю сільськогосподарської продукції на території Чернеччинської сільської ради Охтирського району сумської області, зокрема договір підряду від 03 листопада 2014 року, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро" (Замовник) та товариством з обмеженою відповідальністю "Охтирка м'ясопродукт" (Підрядник), свідчать про стійку фінансову неплатоспроможність відповідача товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро".
Дані факти викликають сумнів у можливості погашення заборгованості з орендної сплати перед позивачем у майбутньому та про подальшу дію договору оренди землі, укладеного 25 липня 2009 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро", що зареєстрований у Відділі Держкомзему у Охтирському районі Сумської області 05 серпня 2011 року за № НОМЕР_2.
Як вбачається з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, відносно орендаря товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 03 червня 2014 року було порушено справу про банкрутство та Господарським судом міста Києва призначено розпорядника майна - Гусара Івана Олексійовича.
Як передбачено Ст. 8 Закону України "Про оренду землі" орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором орендиабо за письмовою згодою орендодавця.
Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договоруоренди земельної ділянки і не суперечити йому.
Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.
У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
Як було встановлено судом, з початку 2014 року належні позивачу ОСОБА_1 на праві приватної власності земельні ділянки орендар товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" самостійно не обробляв, натомість обробітком земельних ділянок на території Чернеччинської сільської ради Охтирського району Сумської області займалася інша юридична особа, а саме - товариство з обмеженою відповідальністю "Охтирка м'ясопродукт" без укладання будь - якого договору оренди землі чи додаткових угод до діючого договору оренди землі. Зміна умов договору оренди землі у письмовій формі за взаємною згодою сторін не проводилася.
Статтею 25 Закону України "Про оренду землі" та договором оренди землі, укладеного 25 липня 2009 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро", передбачений обов'язок орендаря приступити до використання земельної ділянки, а статтею 24 вказаного Закону встановлено право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки згідно її цільового призначення.
Відповідно до Ст. 35 Закону України "Про охорону земель", власники і землекористувачі, орендарі земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов'язані забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням.
Порушення умов використання земельної ділянки за її цільовим призначенням охоплює не лише випадки її використання з іншою, не передбаченою умовами договору оренди метою, але і випадки невикористання земельної ділянки взагалі за будь-яким цільовим призначенням.
Стаття 792 Цивільного кодексу України передбачає, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Стаття 629 Цивільного кодексу України встановлює, що договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання мають виконуватися належним чином, належними сторонами, у передбачений законом чи договором спосіб та термін, за відповідною ціною та інше. Вказані умови є істотними для зобов'язальних правовідносин, тому повинні виконуватися безумовно, у точній відповідності до умов договору.
Відповідачем не спростовано належними та допустимими доказами твердження позивача щодо невиплати йому орендної плати згідно договору оренди землі, зареєстрованого 25 липня 2009 року за № НОМЕР_2, та не спростовано того факту, що спірна земельна ділянка (пай) обробляється товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро" на умовах договору та згідно цільового призначення земельної ділянки самостійно, як це передбачено умовами договору оренди землі.
Відповідно до ч. 2 Ст. 409 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Згідно ч. 2 Ст. 410 Цивільного кодексу України землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 Ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди.
Пунктом "в" ч. 1 Ст. 96 Земельного кодексу України встановлений обов'язок землекористувачів, у тому числі орендарів, своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею. Ця норма Земельного кодексу України кореспондується відповідно з п. 4 ч. 1 статті 24 Закону України "Про оренду землі", яка передбачає, що орендодавець землі має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
З положень Ст. 13 Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами у застосуванні щодо даних правовідносин, вбачається, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частина 1 Ст. 32 Закону України "Про оренду землі" встановлює, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Крім того, частиною 2 Ст. 25 цього Закону передбачені обов'язки орендаря, а саме:
- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
- виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
- дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
- у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.
Пунктом 31 договору про оренду землі, укладеного сторонами, визначені обов'язки орендаря, зокрема:
- приступити до використання земельної ділянки в строки встановлені цим договором;
- виконувати встановлені щодо земельної ділянки обмеження в обсязі, передбаченому законом та цим договором;
- дотримуватись режиму природоохоронного використання земель;
- своєчасно сплачувати орендну плату за орендовану земельну ділянку впродовж усього періоду оренди у розмірах і відповідності до строків, зазначених у п. 9, 11 цього договору;
- своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та місцевого самоврядування дані про стан і використання земель в порядку, встановленому законом;
Умовами п. 38 цього договору оренди землі передбачене припинення дії договору за взаємною згодою сторін та шляхом його розірвання за рішенням суду внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення чи пошкодження орендованої земельної ділянки, а також з інших підстав, визначених законом.
Вичерпний перелік підстав для припинення та примусового припинення права користування земельною ділянкою, що не підлягає розширеному тлумаченню, визначений статтями 141, 143 Земельного кодексу України.
У статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено ті умови, які є істотними для договору оренди землі і серед інших це - орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки тощо.
Відповідно до пунктів "а", "г", "г1", "д" ч. 1 Ст. 141 Земельного кодексу України, підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою, систематична несплата земельного податку або орендної плати, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам.
Таким чином, враховуючи наявність тривалої заборгованості по орендній платі, понад три роки підряд, та відсутність перспектив щодо її погашення в майбутньому, тривале невикористання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням, що свідчить про відмову від права користування земельною ділянкою, порушення господарський судом справи про банкрутство відповідача товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" та призначення розпорядника майна боржника, суд дійшов висновку, що права та законні інтереси позивача ОСОБА_1 порушені, позивач позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору оренди, у зв'язку з чим позов є обґрунтованим і підлягає задоволенню.
Частиною 2 Ст. 651 Цивільного кодексу України визначено, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до приписів ч. 1 Ст. 652 Цивільного кодексу України разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Стаття 141 Земельного кодексу України передбачає підстави припинення права користування земельною ділянкою, однією із яких є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Частина друга Ст. 158 Земельного кодексу України встановлює, що: "виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб".
Враховуючи вищевикладене, товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" передало своє право оренди та право здійснення сільськогосподарського виробництва на спірні земельні ділянки, які належать позивачу ОСОБА_1 на праві приватної власності, третім особам, чим самим порушило умови договору оренди землі, вимоги нормативних актів та позбавило власника земельних ділянок можливості отримати плату за користування земельними ділянками, та не розрахувалося перед позивачем за орендну плату за земельну частку (пай) за 2012 - 2014 роки, як це передбачено умовами договору оренди землі.
Тому судом було встановлено, що права ОСОБА_1, його сподівання та розрахунки на отримання матеріальної винагороди за використання відповідачем орендованої земельної ділянки, були порушені останнім, що має негативний вплив на матеріальний стан позивача, перешкоджає реалізації ним права власності, тому її права підлягають захисту, оскільки, відповідачем порушуються істотні умови договору оренди землі, протилежних доказів не надано.
Таким чином, суд дійшов висновку, що вимоги позивача ОСОБА_1 щодо розірвання договору оренди землі підлягають задоволенню у повному обсязі.
Відповідно до Ст. ст. 10, 60 Цивільного процесуального кодексу України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у справі та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
На підставі викладеного, відповідно до Ст.ст. 526, 625, 626, 651, 409, 410 Цивільного кодексу України, Ст. 96, 125, 141, 158, 189 Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі", керуючись Ст.ст. 10, 11, 58-60, 88, 209, 212-215, 218, 224-226 Цивільного процесуального кодексу України, суд
Позовні вимоги ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" про розірвання договору оренди земельних ділянок - задовольнити повністю.
Розірвати договір оренди землі, укладений 25 липня 2009 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро", зареєстрований у Відділі Держкомзему у Охтирському районі Сумської області 05 серпня 2011 року за № НОМЕР_2.
Заочне рішення суду може бути переглянуте Охтирським міськрайонним судом Сумської області за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом десяти днів з дня отримання його копії.
Суддя Охтирського
міськрайонного суду Білера П.П.