Р І Ш Е Н Н Я

іменем україни

22 квітня 2015 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Касьяна О. П.,

суддів: Амеліна В. І., Карпенко С. О.,

Гончара В. П., Остапчука Д. О.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, Комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав, визнання іпотечного договору частково недійсним, за касаційною скаргою Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 01 жовтня 2014 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 17 грудня 2014 року,

в с т а н о в и л а:

У січні 2014 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі - ТОВ «Альянс-Висотбуд»), Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк»), у якому з урахуванням уточнень просив визнати за ним майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартиру НОМЕР_1, загальною площею 43,85 кв. м, яка розташована на 12-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 06 вересня 2010 року № 37/27; визнати недійсними пункти 1.1 іпотечних договорів від 01 липня 2008 року № 51-07/204, від 02 липня 2008 року № 02-10/2628 та від 16 липня 2008 року № 2-10/2999, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ СР «Укрсоцбанк») та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру; виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження майнових прав іпотекою.

Посилався на те, що майнові права на вказану квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість яких була ним сплачена в розмірі 254 330 грн за договором купівлі-продажу майнових прав № 37/27, укладеним 06 вересня 2010 року з ТОВ «Альянс-Висотбуд», відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, чим порушило його права на проінвестовану нерухомість.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 01 жовтня 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Одеської області від 17 грудня 2014 року, позов задоволено.

Визнано за ОСОБА_3 право власності на майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартиру НОМЕР_1, загальною площею 43,85 кв. м, яка розташована на 12-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 06 вересня 2010 року № 37/27.

Визнано недійсними пункти 1.1 іпотечних договорів від 01 липня 2008 року № 51-07/204, від 02 липня 2008 року № 02-10/2628 та від 16 липня 2008 року № 2-10/2999, укладених між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру.

Знято заборону відчуження на вказану квартиру та виключено з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У поданій касаційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк», посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, ухвалені у справі судові рішення просить скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню на таких підставах.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції, з висновком якого погодився і апеляційний суд, виходив із того, що майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена позивачем за договором купівлі-продажу, відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на момент укладання договорів іпотеки, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк».

Проте з такими висновками судів погодитися не можна з огляду на наступне.

Судами встановлено, що 28 лютого 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради було укладено контракт № 23-05 на будівництво 16-поверхового житлового будинку АДРЕСА_1.

Із метою забезпечення будівництва багатоквартирного будинку 01 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ СР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», було укладено генеральний договір про співробітництво № 51-07/203.

На виконання вказаного договору 01 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» за договором іпотеки № 51-07/204, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко І. В., передало в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» майнові права, у т.ч. на незакінчену будівництвом квартиру НОМЕР_1, загальною площею 43,85 кв. м, яка розташована на 12-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1.

02 та 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ СР «Укрсоцбанк» було укладено кредитні договори № 24-12/135 та № 24-12/155, згідно з умовами яких банк надав товариству кредит у розмірі 1 009 323,60 доларів США та 741 137,25 доларів США відповідно.

02 та 16 липня 2008 року із метою забезпечення виконання вказаних договорів між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки № 02-10/2628, відповідно до умов яких товариство передало в іпотеку банку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в т. ч. і на квартиру НОМЕР_1, загальною площею 43,85 кв. м, яка розташована на 12-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1.

06 вересня 2010 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 37/27, згідно з умовами якого позивач придбав у товариства майнові права на однокімнатну квартиру НОМЕР_1, загальною площею 43,85 кв. м, яка розташована на 12-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, яку продавець зобов'язався після завершення будівництва в строк до ІV кварталу 2010 року передати за актом приймання-передачі ОСОБА_3

На виконання умов договору ОСОБА_3 свої зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав виконав, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва в розмірі 254 330 грн.

Обґрунтовуючи підстави позову, позивач посилався на те, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» своїх зобов'язань за договором купівлі-продажу майнових прав не виконало, у визначені договором строки будівництво не закінчило, квартиру за актом приймання-передачі позивачу не передало. Крім того, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, майнові права не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, чим порушило його права на проінвестовану нерухомість.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (ч. 2 ст. 583 ЦК України).

У статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) було указано вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.

01 січня 2004 року набрав чинності Закон України від 19 червня 2003 року № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (далі - Закон № 979-IV), який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Згідно зі ст. 5 Закону № 979-IV (в редакції, чинній на момент укладання іпотечних договорів) визначено, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права

на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується

нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права

на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може

бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості

для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам,

або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення

будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет

іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Згідно зі ст. 2 Закону № 979-IV іпотечний борг виникає з цивільно-правових відносин між сторонами договору про іпотечний борг за умови дотримання встановлених цим Законом вимог.

Вирішуючи спір по суті та ухвалюючи рішення про задоволення позову з підстав порушення відповідачами приписів ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки), на порушення приписів ст. ст. 212-214, 303 ЦПК України суди не звернули уваги на те, що оспорювані іпотечні договори були укладені між банком та забудовником на забезпечення виконання кредитних договорів, кошти на підставі яких були спрямовані на будівництво будинку, відтак між сторонами існує іпотечний борг, тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Закону № 979-IV як спеціального закону, що містить норми щодо укладення договору іпотеки, предметом якого можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Крім того, суди не звернули уваги на те, що на момент укладання між позивачем та ТОВ «Альянс-Висотбуд» договору купівлі-продажу майнових прав від 06 вересня 2010 року № 37/27 між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» вже існували оспорювані іпотечні договори та нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко І. В. відповідно до вимог ст. 5 Закону № 979-IV було внесено до Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запис про обтяження нерухомого майна іпотекою та накладено на нього заборону.

Таке свідчить про те, що оспорювані іпотечні договори були укладені відповідно до вимог чинного на той час законодавства та до виникнення у позивача майнових прав на об'єкт будівництва.

Крім того, задовольняючи позов ОСОБА_3 про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру, суди не врахували, що таке право у позивача виникло на підставі договору купівлі-продажу від 06 вересня 2010 року, у зв'язку з чим підстав для визнання цього права у судовому порядку за позивачем немає.

У той же час право позивача може бути захищено в інший, передбачений законом, спосіб, у тому числі шляхом звернення до суду з позовом про визнання недійсним чи розірвання договору купівлі-продажу від 06 вересня 2010 року та відшкодування переданих забудовнику коштів, а не шляхом визнання недійсними оспорюваних договорів іпотеки майнових прав.

Допущені судами при розгляді справи порушення норм матеріального права, потягли за собою ухвалення помилкових судових рішень про підставність позову, у зв'язку з чим відповідно до ст. 341 ЦПК України судові рішення підлягають скасуванню із ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 336, 341 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

в и р і ш и л а:

Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задовольнити.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 01 жовтня 2014 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 17 грудня 2014 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, Комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав, визнання іпотечного договору частково недійсним відмовити.

Рішення оскарженню не підлягає.

Головуючий О. П. Касьян

Судді: В. І. Амелін

В. П. Гончар

С. О. Карпенко

Д. О. Остапчук