Номер провадження: 22-ц/785/1994/15
Головуючий у першій інстанції Кисельов В. К.
Доповідач Артеменко І. А.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.04.2015 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого Артеменка І.А.,

суддів Суворова В.О.,

Черевка П.М.,

при секретарі Фабіжевській Т.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року по справі за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі ТОВ) "Альянс-Висотбуд", Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк", треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко І.В., КП "Міське капітальне будівництво" про визнання майнових прав на об'єкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору,-

встановила:

У березні 2014 року позивачка ОСОБА_3 звернулася до суду з зазначеним позовом, посилаючись на те, що 28 лютого 2005 року між ТОВ "Альянс-Висотбуд" та Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради укладений контракт № 31-05 на будівництво 4-х секційного 10-12-ти поверхового житлового будинку АДРЕСА_1, за умовами якого ТОВ "Альянс-Висотбуд" зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво 4-х секційного 10-12-ти поверхового житлового будинку № 18 на 129 квартир з інженерними мережами, орієнтованою загальною площею квартир 10791,45 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської ради (замовник) зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації.

17 жовтня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ "Альянс-Висотбуд" (відповідач № 1) був укладений договір резервування приміщення № 177Р/18.

17 жовтня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ "Альянс-Трейд" було укладено договір комісії № Б-255/2008 щодо купівлі цінних паперів.

Метою укладення цих договорів було фінансування ОСОБА_3 будівництва квартири шляхом купівлі пакету облігацій, що надавало власнику пакету облігацій право на отримання у приватну власність цієї квартири у майбутньому.

Згідно договору № 177Р/18 резервування приміщення, на підставі купівлі пакету облігацій, кількість яких відповідає площі квартири, виконавець - ТОВ "Альянс-Висотбуд зобов'язується здійснити резервування за замовником ОСОБА_3 2-х кімнатної квартири АДРЕСА_1, а замовник оплатити вартість резервування у сумі 6 грн..

Відповідно до п. 2.1. договору № 177Р/18 резервування приміщення орієнтований термін завершення будівельно-монтажних робіт - 1 квартал 2009 року.

Відповідно до п. 1.1 договору комісії № Б-255/2008 щодо купівлі цінних паперів від 17 жовтня 2008 року ТОВ "Альянс-Трейд", що діє від свого імені, в інтересах та за рахунок ОСОБА_3, зобов'язується на підставі цього договору надати ОСОБА_3, посередницькі послуги щодо купівлі цінних паперів.

Відповідно до п. 1.2 предметом договору є купівля пакету облігацій, номінальною вартістю по 25 грн., у кількості 5114 шт., на загальну суму 242915 грн.. За умовами даного договору емітентом випуску цінних паперів є ТОВ "Альянс-Висотбуд".

Свої зобов'язання ОСОБА_3 виконала у повному обсязі, сплативши ТОВ "Альянс-Висотбуд" та ТОВ Альянс-Трейд грошові кошти в сумі 242915 грн., в якості купівлі цінних паперів під будівництво житла за договором № Б-255/2008 комісії щодо купівлі цінних паперів, 1278,50 грн. як комісійну винагороду та кошти у сумі 6 грн. як вартість резервування квартири за договором резервування приміщення № 177Р/18 від 17 жовтня 2008 року.

Позивачка стверджує, що до теперішнього часу ТОВ "Альянс-Висотбуд" свої зобов'язання не виконав, тому вона змушена звернутись до суду з проханням визнати за нею майнові права на об'єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_1 згідно укладених умов договору комісії щодо купівлі продажу цінних паперів та договору резервування приміщення

Позовні вимоги про визнання частково недійсним іпотечного договору недійсним, ОСОБА_3 обґрунтовує тим, що їй стало відомо, що її майнові права на квартиру фактичного перебувають у іпотеці АКБ соціального розвитку "Укрсоцбанк" за договорами іпотеки, які були укладені з ТОВ "Альянс-Висотбуд".

На підставі зазначеного позовні вимоги просила задовольнити.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року позовні вимоги ОСОБА_3 задоволено.

Визнано за ОСОБА_3 майнові права на об'єкт інвестування - 2-х кімнатної квартири АДРЕСА_1, згідно умов договору № 177Р/18 від 17 жовтня 2008 року резервування приміщення та договору комісії № Б-255/2008 від 17 жовтня 2008 року щодо купівлі цінних паперів.

Визнано недійсним п. 1.1 іпотечного договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альянс-Висотбуд", у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Визнано недійсним п. 1.1 іпотечного договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альянс-Висотбуд", у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Визнано недійсним п. 1.1 іпотечного договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альянс-Висотбуд", у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Знято заборону відчуження на квартиру АДРЕСА_1, та виключено з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Стягнуто у рівних частках з Товариства з обмеженою відповідальністю "Альянс-Висотбуд" та Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" судовий збір у розмірі 3564 грн., по 1782 грн. з кожного.

Не погоджуючись з зазначеним рішенням, Публічне акціонерне товариство "Укрсоцбанк" подало до суду апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати, ухвалити по справі нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі, посилаючись на порушення судом норм права.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши суддю-доповідача, який доповів зміст рішення, яке оскаржено, доводи апеляційної скарги, межі, в яких повинні здійснюватись перевірка рішення, встановлюватися обставини і досліджуватися докази, вислухавши думку учасників процесу, колегія суддів вважає необхідним апеляційну скаргу відхилити, з наступних підстав.

Відповідно до ст. 308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу та залишає рішення суду без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням вимог матеріального та процесуального права.

Не може бути скасоване правильне по суті та справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.

Згідно ч. 1 ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_3, суд першої інстанції виходив з того, що майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким були внесені зміни до Закону України "Про іпотеку". При укладенні договорів іпотеки були порушені положення статті 5 ЗУ "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ "Альянс-Висотбуд" неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР "Укрсоцбанк", тому відповідні пункти іпотечних договорів про передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку підлягають визнанню недійсними у силу ст.ст. 203, 215 ЦК України як такі, що укладені з порушенням вимог статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року №898-ІV "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору).

Вирішуючи спір по суті, судова колегія вважає, що суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини по справі, надані сторонами докази, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, що їх регулює.

Так, апеляційним судом встановлено, підтверджено матеріалами справи та не спростовується сторонами, що 28 лютого 2005 року між ТОВ "Альянс-Висотбуд" та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради укладено Контракт № 31-05 на будівництво 4-х секційного 10-12-ти поверхового житлового будинку АДРЕСА_1, за умовами якого ТОВ "Альянс-Висотбуд" зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво 4-х секційного 10-12-ти поверхового житлового будинку АДРЕСА_1, орієнтованою загальною площею квартир 10791,45 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації.

17 жовтня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ "Альянс-Висотбуд" був укладений договір резервування приміщення № 177Р/18 від 17 жовтня 2008 року.

17 жовтня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ "Альянс-Трейд" було укладено договір комісії № Б-255/2008 щодо купівлі цінних паперів.

Метою укладення цих договорів було фінансування позивачкою ОСОБА_3 будівництва квартири шляхом купівлі пакету облігацій, що надавало власнику пакету облігацій право на отримання у приватну власність цієї квартири у майбутньому.

Відповідно договору № 177Р/18 резервування приміщення, на підставі купівлі пакету облігацій, кількість яких відповідає площі квартири, виконавець - ТОВ "Альянс-Висотбуд зобов'язується здійснити резервування за замовником ОСОБА_3 2-х кімнатної квартири АДРЕСА_1, а замовник оплатити вартість резервування у сумі 6 грн. (а.с.7-9,т.1).

Згідно з п. 2.1. зазначеного договору орієнтований термін завершення будівельно-монтажних робіт - 1 квартал 2009 року.

Відповідно до п. 1.1 договору комісії № Б-255/2008 щодо купівлі цінних паперів від 17 жовтня 2008 року, ТОВ "Альянс-Трейд", що діє від свого імені, в інтересах та за рахунок ОСОБА_3, зобов'язується на підставі цього договору надати останній посередницькі послуги щодо купівлі цінних паперів (а.с.13-14,т.1).

З п.1.2. зазначеного договору вбачається, що предметом договору є купівля пакету облігацій, номінальною вартістю по 25 грн., у кількості 5114 шт., на загальну суму 242915 грн.. За умовами даного договору емітентом випуску цінних паперів є ТОВ "Альянс-Висотбуд".

Пунктом 4.2 договору передбачено, що комісійна винагорода ТОВ "Альянс-Трейд" складає 1 % від номінальної вартості - 1278,50 грн..

Сплата вартості повного пакету облігацій, визначеного у п.п. 1.1, 1.2. договору комісії № Б-255/2008 щодо купівлі цінних паперів, ОСОБА_3 підтверджується такими документами:

- квитанцією до прибуткового касового ордера серії № 239 від 17 жовтня 2008 року про оплату за купівлю цінних паперів у розмірі 242915 грн.(а.с.14,т.1);

- актом виконаних послуг від 17 жовтня 2008 року (а.с.10,т.1);

- випискою з реєстру власників іменних цінних паперів № 2459 про стан особового рахунку від 22.10.2008 року (а.с.12,т.1);

- сертифікатом облігацій № 000820, Серія А про купівлю ОСОБА_3 пакету цільових облігацій у кількості 5114 штук, номінальною вартістю по 25 грн.. (а.с.11,т.1).

З матеріалів справи вбачається, що позивачка свої зобов'язання виконала у повному обсязі, сплативши ТОВ "Альянс-Висотбуд" та ТОВ Альянс-Трейд грошові кошти в сумі 242915 грн. - в якості купівлі цінних паперів під будівництво житла за договором № Б-255/2008 комісії щодо купівлі цінних паперів; 1278,50 грн. - як комісійну винагороду та кошти у сумі 6 грн. - вартість резервування квартири за договором резервування приміщення № 177Р/18 від 17 жовтня 2008 року.

У свою чергу ТОВ "Альянс-Висотбуд" свої зобов'язання не виконав, чим порушив умови договору укладеного з позивачкою, а саме п. 2.1. договору резервування приміщення № 177Р/18 від 17.10.2008 року, де зазначено, що орієнтований термін завершення будівельно-монтажних робіт, в якому знаходиться зарезервована за ОСОБА_3 2-х кімнатна квартира АДРЕСА_1 - 1 квартал 2009 року, оскільки на момент подачі позову, будинок не добудований та в експлуатацію не введений, квартира в натурі позивачці не передана.

Вимоги позивачки TOB "Альянс-Висотбуд" визнав у повному обсязі, що підтверджується заявою, в якій зазначено, що свої зобов'язання щодо завершення об'єкта будівництва та здачі його в експлуатацію в термін, передбачений в договорі не виконуються у зв'язку з відсутністю фінансування, тому вимоги ОСОБА_3 TOB "Альянс-Висотбуд" вважає обґрунтованими (а.с.143-144,т.1).

Відповідно до п. 13 ст. 1 ЗУ "Про цінні папери та фондовий ринок", погашення емісійних цінних паперів - сукупність дій емітента та власників цінних паперів щодо припинення обігу боргових емісійних цінних паперів, виплати їх власникам номінальної вартості цінних паперів та доходу за такими цінними паперами (якщо це передбачено проспектом емісії цінних паперів) або постачання (надання) товарів (послуг) у строки, передбачені проспектом емісії цінних паперів, та анулювання цінних паперів.

Згідно ч. 1 ст. 7 Закону облігація - цінний папір, що посвідчує внесення його першим власником грошей, визначає відносини позики між власником облігації та емітентом.

У п. 2.1. договору купівлі-продажу цінних паперів зазначено, що емітент ТОВ "Альянс-Висотбуд" зобов'язаний був ввести об'єкт інвестування в експлуатацію у першому кварталі 2007 року, а згідно сертифікату облігацій, виданого на ім'я позивача - зобов'язаний був погасити емісійні цінні папери, тобто надати товари (послуги) у вигляді добудованої квартири у введеному в експлуатацію будинку в строк - не пізніше 25 листопада 2010 року.

Відповідно до п. 7 ст. 8 Закону емітент облігацій підприємств може прийняти рішення про продовження визначених проспектом емісії строків обігу та погашення облігацій у разі викупу ним усього відповідного випуску (серії) облігацій або згоди на продовження таких строків усіх власників відповідного випуску (серії) облігацій. У разі такого викупу його ціна не може бути меншою ніж номінальна вартість облігацій.

Позивач вживав заходи досудового врегулювання даного спору з TOB "Альянс-Висотбуд". Так, ГО "Захист прав інвесторів Альянсу" звертались неодноразово, а зокрема листом від 24.02.2010 року, до керівництва TOB "Альянс-Висотбуд" з проханням докласти зусиль к добудові спірного об'єкту, однак всі інвестори отримували одну відповідь, зміст якої зводився до того, що добудувати немає можливості та продовжити строки погашення облігацій немає можливості, оскільки в Законі України "Про цінні папери та фондовий ринок" не прописана процедура продовження строків та буде прописана Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. (а.с.80-84)

Таким чином, відповідачем ТОВ "Альянс-Висотбуд" в порушення умов вказаних договорів свої зобов'язання не виконано, що додатково підтверджується копією відповіді ТОВ "Альянс-Висотбуд" на звернення № 7-2010 Громадської Організації "Захист прав інвесторів Альянсу" від 22 лютого 2010 року (а.с.68), копією відповіді №12/02/13240 від 14.07.2011 року від Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку (а.с.70-73,т.1), копією відповіді від прокуратури Київського району м Одеси №7-27 від 13 січня 2012 року (а.с.74-75,т.1).

Відповідно до рішення Одеської міської ради № 3675-VI від 18 липня 2013 року "Про заходи щодо забезпечення подальшого будівництва жилого будинку за адресою: в АДРЕСА_1", фінансування та завершення даного будівництва буде здійснювати ТОВ "СТРОЙКОНСАЛТИНГ", а не ТОВ "Альянс-Висотбуд" (а.с.24-28,т.1).

Частиною першою ст. 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має звернутися до суду за захистом свого майнового права та інтересу (ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України).

Відповідно до ст. 1 ЗУ "Про інвестиційну діяльність" інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладається в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестиції (ст. 2 зазначеного Закону).

Статтею 7 цього Закону встановлено, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) (ст. 9 ЗУ "Про інвестиційну діяльність").

Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечить законодавству України, є виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності.

Умови договорів, укладених між суб'єктами інвестиційної діяльності, згідно із ст. 18 Закону, чинні на весь строк дії цих договорів і у разі, коли після їх укладення законодавством (крім податкового, митного та валютного законодавства, а також законодавства з питань ліцензування певних видів господарської діяльності) встановлено умови, що погіршують становище суб'єктів або обмежують їх права, якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору.

Стаття 19 ЗУ "Про інвестиційну діяльність" визначає, що захист інвестицій - це комплекс організаційних, технічних та правових заходів, спрямованих на створення умов, які сприяють збереженню інвестицій, досягненню цілі внесення інвестицій, ефективній діяльності об'єктів інвестування та реінвестування, захисту законних прав та інтересів інвесторів, в тому числі права на отримання прибутку (доходу) від інвестицій. Держава гарантує захист інвестицій незалежно від форм власності.

Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини (ч. 2 ст. 11 ЦК України). Договір - це домовленість щодо встановлення, зміни або припинення зобов'язання як правовідношення. Предметом договору є зобов'язання, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати послугу, сплатити гроші, тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та актів цивільного законодавства. Якщо у зобов'язанні встановлено строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (ст. 530 ЦК України).

Згідно зі ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Як вже було зазначено вище, забудовник своїх зобов'язань за укладеним з ОСОБА_3 договором не виконав, будівництво об'єкту інвестування у визначені договором строки не закінчено, об'єкт інвестування в експлуатацію не введено та не надано позивачеві комплект документів, необхідний для реєстрації права власності на об'єкти нерухомості - квартири.

Статтею 177 ЦК України встановлено, що об'єктами цивільних прав є речі, в тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права тощо.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки, майнові права є не споживною річчю і визнаються речовими правами, а ст. 3 ЗУ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" встановлено, що майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та права вимоги.

Таким чином, об'єктом цивільного права за даним договором є закріплені за ОСОБА_3 майнові права, отримані в результаті інвестицій на конкретно визначену площу, якими позивач вправі володіти, користуватися і розпоряджатися.

Як правильно зазначив суд першої інстанції, між сторонами виникли договірні відносини щодо інвестування будівництва квартири, тим самим ОСОБА_3, будучи інвестором, вклала у будівництво об'єкту нерухомості власні кошти, а тому до здавання об'єкту нерухомості в експлуатацію вона є власником майнових прав на об'єкт інвестування. Ці майнові права є відмінні від права власності на майно, вони не потребують державної реєстрації і охороняються законом.

Відповідно до листа Міністерства юстиції України № 19-50-2309 від 22.06.2007 року квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном. До завершення будівництва проінвестованого об'єкта нерухомого майна (квартири) та прийняття його до експлуатації інвестору належать майнові права на нього.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (ст.328 ЦК України).

Статтею 392 ЦК України передбачено, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

Згідно ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, щодо визнання за ОСОБА_3 майнових прав на об'єкт інвестування - 2-х кімнатної квартири АДРЕСА_1, відповідно до умов договору № 177Р/18 від 17.10.2008 року резервування приміщення та договору комісії № Б-255/2008 від 17.10.2008 року щодо купівлі цінних паперів.

Колегія суддів також погоджується з висновком суду першої інстанції в частині визнання недійсним певних пунктів іпотечних договорів з наступних підстав.

Як вже було зазначено вище, 28 лютого 2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Альянс-Висотбуд" та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради був укладений контракт № 31-05 на будівництво 4-х секційного 10-12-ти поверхового житлового будинку АДРЕСА_1.

24 лютого 2005 року між ТОВ "Альянс-Висотбуд" та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради був укладений договір про співробітництво щодо будівництва 4-х секційного 10-12-ти поверхового житлового будинку АДРЕСА_1. (а.с.49-52, т.1)

З п. 3.2.6 зазначеного договору вбачається, що ТОВ "Альянс-Висотбуд" передає безоплатно у комунальну власність територіальній громаді м. Одеси через управління капітального будівництва 8% житла від своєї частки інвестицій у будівництво житла… (а.с.50,т.1).

А з додаткової угоди № 2 від 15.11.2005 року вбачається, що до пп. 3.2.6 договору були внесені зміни, якими збільшилася частка житла, що передається у комунальну власність до 12% (а.с.53, т.1).

Також судом було встановлено, що 01.07.2008 року між ТОВ "Альянс-Висотбуд" та АКБ СР "Укрсоцбанк" був укладений іпотечний договір № 51-07/204, за умовами якого ТОВ "Альянс-Висотбуд" передав в іпотеку АКБ СР "Укрсоцбанк" в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1. (а.с.109-114, т.1).

02 липня 2008 року між АКБ СР "Укрсоцбанк" та ТОВ "Альянс-Висотбуд" був укладений кредитний договір № 24-12/135, відповідно до якого останній отримав кредит у розмірі 1009323,60 доларів США.

З метою забезпечення договору кредиту, 02.07.2008 року, між ТОВ "Альянс-Висотбуд" та АКБ СР "Укрсоцбанк" був укладений іпотечний договір № 02-10/2628, відповідно до якого ТОВ "Альянс-Висотбуд" передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру № 18 у 10-поверховому 4-х секційному житловому будинку АДРЕСА_1. (а.с.115-122, т.1).

16.07.2008 року між АКБ СР "Укрсоцбанк" та ТОВ "Альянс-Висотбуд" був укладений кредитний договір № 24-12/155, відповідно до якого останній отримав кредит у розмірі 741137,25 доларів США.

В забезпечення кредитного зобов'язання за нотаріально посвідченим договором іпотеки № 02-10/2999 від 16.07.2008 року, ТОВ "Альянс-Висотбуд" передало АКБ СР "Укрсоцбанк" в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру АДРЕСА_1. (а.с.43-48, т.1).

Таким чином, після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на нерухоме майно, предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цими договорами є предметом іпотеки. Зазначеними договорами про іпотеку був визначений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

За ст.ст. 1,5 Закону України "Про іпотеку" у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється правилами, визначеними цим Законом.

Відповідно до ст. 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-ІV "Про іпотеку" (у редакції з 12.05.2006 р. по 14.01.2009 р.) указаний вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Предметом іпотеки могли бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Відповідно до ч. 5 ст. 5 Закону предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Частиною шостою ст. 5 Закону передбачено, що частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Поняття "іпотека майнових прав" і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні. У разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном за згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, така ж згода необхідна для передачі цього майна в іпотеку.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що зазначені договори іпотеки повинні бути узгоджені з Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради, оскільки був укладений контракт на будівництво 4-х секційного 10-12-ти поверхового житлового будинку АДРЕСА_1 від 28 лютого 2005 року між ТОВ "Альянс-Висотбуд" та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради, та передбачалось безоплатно передати у комунальну власність територіальної громади м. Одеси через управління капітального будівництва 12% житла.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЗУ "Про іпотеку" від 05.06.2003 року № 898-IV передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Згідно з п. 1 ст. 10, п. 5 ст. 16 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" ради представляють інтереси територіальної громади.

Відповідно до ст. 60 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" земля в межах м. Одеси є комунальною власністю, належить територіальній громаді міста.

Статтею 83 ЗК України передбачено, що землі, що належать на праві власності територіальним громадам міст, є комунальною власністю, в комунальній власності знаходяться всі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.

Рішення про передачу земельної ділянки, що входить до складу державної (комунальної) власності в користування, є виключним правом органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування (ст.116 ЗК України).

Як правильно зазначив суд першої інстанції, земельна ділянка, на якій знаходиться даний об'єкт незавершеного будівництва перебуває у комунальної власності, але Одеська міська рада не надавала згоду шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Закон України від 19 червня 2003 року № 979-ІV "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (редакція з 14.01.2006 р. по 23.07.2010 р.) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Таким чином, предметом правового регулювання зазначеного Закону є відносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу за правочинами та іншими документами.

Частиною 1 ст. 5 вищевказаного Закону встановлено, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та ЗУ "Про іпотеку" (щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Згідно ч. 7 ст. 5 даного Закону дійсно передбачено, що іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Водночас поняття "іпотека майнових прав" і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким були внесені зміни до Закону України "Про іпотеку".

На підставі зазначеного, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що при укладенні договорів іпотеки були порушені положення статті 5 ЗУ "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ "Альянс-Висотбуд" неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР "Укрсоцбанк".

Таким чином, суд першої інстанції обґрунтовано визнав недійсними відповідні пункти іпотечних договорів про передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку, як такі, що укладені з порушенням вимог статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-ІV "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору).

Зазначений правовий висновок міститься в постанові Верховного суду України від 17 квітня 2013 року по справі № 6-8цс13.

Судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції оскільки вони відповідають зібраним у справі доказам, яким судом дана належна оцінка, правильно визначена юридична природа правовідносин і закон, який їх регулює.

Викладені в апеляційній скарзі доводи не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи по суті.

При таких обставинах, колегія суддів вважає, що судом першої інстанції правильно встановлені фактичні обставини по справі, рішення суду відповідає вимогам ст. ст. 213, 215 ЦПК України, є законним та справедливим, а тому не вбачає підстав для його скасування.

Керуючись ст.ст. 303, 307 ч. 1 п. 1, 308, 313, 314, 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області, -

ухвалила:

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" відхилити.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року залишити без змін.

Ухвала колегії суддів набирає законної сили з моменту проголошення.

Ухвала колегії суддів може бути оскаржена у касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня проголошення до суду касаційної інстанції.

Судді апеляційного суду Одеської області

І.А. Артеменко

В.О. Суворов

П.М. Черевко