РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.01.2015 року суддя Першотравневого районного суду Донецької області Скудін В.Є., при секретарі Хоружий Є.В., розглянувши позов прокурора Першотравневого району Донецької області до Мелекінської сільської ради Першотравневого району Донецької області, ОСОБА_1, третя особа Донбаська національна академія будівництва і архітектури м. Макіївка Донецька область, «Про визнання протиправним та скасування рішення Мелекінської сільради про продаж земельної ділянки, визнання договору купівлі продажу земельної ділянки недійсним»,-

ВСТАНОВИВ :

В адміністративно-територіальному відношенні спірна земельна ділянка, розташована у межах населеного пункту, який знаходиться на АДРЕСА_1 (Мелекінська сільська рада Першотравневого району). Ділянка використовується для функціонування бази відпочинку з 1975 року (технічний паспорт на споруди від 11.06.2007 року. Ввід в експлуатацію споруд розташованих на спірній земельній ділянці визначається 1975 роком.

Згідно «класифікації видів цільового призначення земель» земельна ділянка відноситься до земель рекреаційного призначення. Проекти землеустрою щодо встановлення меж прибережних захисних смуг( з установленою в них пляжною зоною),водоохоронних зон Азовського моря у Першотравневому районі Донецької області - не розроблялось. (лист Держкомзему Першотравневого району Донецької області).

Спірна земельна ділянка належить відповідачу ОСОБА_1 на праві власності,що підтверджується «свідоцтвом про право власності на нерухоме майно» виданим 27.08.2009 року Мелекінською сільською радою та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 23681946 від 27.08.2009 року. До цього часу вона знаходилася у нього у оренді відповідно до вимог діючого законодавства.

У жовтні 2014 року прокурор Першотравневого району Донецької області звернувся до Першотравневого районного суду Донецької області із позовною заявою про визнання протиправним та скасування рішення Мелекінської сільської ради №6/12-634 від 25.11.2011р. «Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продаж земельної ділянки гр. ОСОБА_1», про визнання договору купівлі-продажу від 05.12.2011р. між Мелекінською сільською радою (продавцем) та ОСОБА_1 (покупцем) щодо купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,5000 га (кадастровий номер :02:000:2411) в АДРЕСА_1 недійсним та повернення сторін у попереднє становище.

Підстави звернення: земельна ділянка площею 0,5000 га в АДРЕСА_1, щодо якої був укладений спірний договір купівлі-продажу, не може перебувати у власності громадян, оскільки вона знаходиться в зоні обмеження - в 100 метровій водоохоронній зоні та 2-х кілометровій прибережній смузі; Мелекінська сільська рада не розробляла проектів відведення земельних ділянок щодо встановлення прибережних захисних смуг; реалізація земельної ділянки відбулася за заниженою вартістю; в рішенні Мелекінської сільської ради №6/12-634 від 25.11.2011 року не зазначено, до якої категорії земель відноситься земельна ділянка, щодо якої затверджено звіт про експертну грошову оцінку та прийнято рішення про її продаж ОСОБА_1 Звернувши увагу,що є судова практика з приводу таких питань.

У судовому засіданні прокурор підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача -Мелекінської сільської ради Першотравневого району,за дорученням Алдошина Т.Г., позов не визнала,та пояснила,що при вирішенні питання «Про затвердження звіту про експертизу грошової оцінки та продаж земельної ділянки відповідачу ОСОБА_1,вони діяли відповідно до законодавства діючого на той момент, враховуючи специфіку розташування спірної ділянки( коса в Азовське море, та її ширина на багато менше зон обмеження), та те що база відпочинку існує з 1975 року. Крім того, земельна ділянка із спорудами знаходилась с початку у оренді у відповідача, а потім відповідно до діючого законодавства , він мав пріоритетне право на придбання її у власність. Закон про заборони будівництва на земельній ділянці вийшов тільки 17.05.2012 року № 4709-У1,тобто після прийнято рішення сільської ради. Рішення прийнято на підставі Закону « Про місцеве самоврядування», з урахуванням інтересів громади. Крім того Урядом і Державою Проекти землеустрою щодо встановлення меж прибережних захисних смуг ( з установленою в них пляжною зоною),водоохоронних зон ( саме коси Азовського моря) - не розроблялось і немає до цього часу. Тому не можливо порушити,те чого не існувало та не існує. Крім того, ширина самої Білосарайської Коси, саме в тому місті де розташована спірна земельна ділянка складає 190-200 метрів.(схеми, генеральний план, фото додається). Поруч розташовані власні домоволодіння громади сільради, які за логікою позивача повинні буди знесені ,бо знаходяться у 100 метровій та 2 км зонах. Сільрада при прийнятті рішення не порушила жодного Закону.

Представник відповідача ОСОБА_1 за дорученням ОСОБА_4, також позов не визнала та пояснила, що Рішенням Мелекінської сільської ради №6/12-634 від 25.11.2011р. «Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продаж земельної ділянки гр. ОСОБА_1» (надалі - Рішення від 25.11.2011р.), прийнятим відповідно до повноважень, передбачених п. «а» та «б» ст.12, ч.2 ст.127, ст.128 ЗКУ. ст.ст.25,26, 33, 59 Закону України «Про місцеве самоврядування»

На виконання Рішення від 25.11.2011р. між Мелекінською сільською радою Першотравневого району Донецької області в особі Голови сільської Ради ОСОБА_9 як продавцем - з одного боку і ОСОБА_1 як покупцем -з другого боку, 05 грудня 2011р. укладено «Договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення», нотаріально посвідчений 05.12.2011р. приватним нотаріусом Першотравневого районного нотаріального округу Донецької області ОСОБА_6, реєстровий № 4026 (надалі - Договір від 05.12.2011р.).

При укладенні Договору від 05.12.2011р. були накладені наступні обмеження: - договором про встановлення особистого земельного сервітуту між Мелекінською сільрадою та ОСОБА_1 від 13 вересня 2011 року встановлено безстроковий особистий сервітут на частину земельної ділянки, яка є предметом цього договору, площею 0,0132 га на стороні ВД, шириною 1,89 метрів, для надання проходу, проїзду на велосипеді, який зберігає свою силу, незважаючи на укладення цього Договору (п.1.3. Договору);

Відсутність інших обмежень на вказану земельну ділянку підтверджується витягом з поземельної книги на вказану земельну ділянку, виданим відділом Держкомзему України у Першотравневому районі Донецької області 22.11.2011р. за №ВТ-32011 (п.1.5. Договору).

Таким чином, при винесені Мелекінською сільською радою Рішення від 25.11.2011р., та укладенні Договору купівлі-продажу від 05.12.2011р. були враховані всі чинні обмеження, у тому числі і обмеження щодо 100-метрової водоохоронної зони та 2-хкілометрової прибережної захисної смуги, Ці обставини учасниками спірних правовідносин не приховувались, вони були чітко зазначені в оскаржуваних прокуратурою юридично значимих документах. Правовий режим використання земель в прибережних захисних смугах ОСОБА_1 виконується в повному обсязі і прокурором в суді не доведено доказів його порушення.

Проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки по АДРЕСА_1 визначено код цільового призначення землі згідно УКЦВЗ-1.17 (землі рекреаційного призначення).

Землі рекреаційного призначення (ст.52 ЗКУ) можуть знаходитись в державній, комунальній та приватній власності. АДРЕСА_1, використовується під базу відпочинку з 1975 року, за цільовим призначенням. Зміна цільового призначення не передбачається (стор.№№5-9 «Проекту землеустрою»).

Таким чином, земельна ділянка, розташована за адресою: АДРЕСА_1 відноситься до земель рекреаційного призначення.

Рішенням від 25.11.2011р. Мелекінською сільською радою не встановлено і не змінено цільового призначення земельної ділянки за кадастровим номером :02:000:2411, а тому винесенням зазначеного Рішення сільрада не порушила порядок встановлення чи зміни цільового призначення земель.

Що стосується зауваження позивача-прокурора того,що Мелекінська сільрада в Рішенні від 25.11.2011р. не зазначила , до якої категорії земель відноситься земельна ділянка, щодо якої затверджено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки та прийнято рішення про її продаж ОСОБА_1 Але при цьому прокурором не вказана конкретна норма закону, яка зобов'язує орган місцевого самоврядування при винесенні відповідних рішень в обов'язковому порядку вказувати категорію земель, стосовно яких здійснюються функції розпорядження, та порушення якої може потягти визнання протиправним такого рішення.

Також слід зауважити, що в звіті про експертну грошову оцінку земельної ділянки, затвердженому Рішенням від 25.11.2011р., її категорія вказана - землі рекреаційного призначення.

З огляду на те, що Рішенням від 25.11.2011р. затверджено звіт, то ці два документи (рішення і звіт) становлять єдиний документ, а тому такий документ містить посилання на категорію земельної ділянки, щодо якої розглянуті питання про оцінку та продаж, до земель рекреаційного призначення.

Таким чином, Рішення Мелекінської сільської ради №6/12-634 від 25.11.2011р. «Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продаж земельної ділянки гр. ОСОБА_1» не порушує вимоги ст.20 ЗКУ.

Спірна земельна ділянка не входить до складу земель водного фонду, так як вона віднесена до земель рекреаційного призначення.

Ні Рішенням від 25.11.2011р., ні Договором від 05.12.2011р. розпорядження землями водного фонду не здійснювалось, порушення ст.59 ЗКУ не допущено.

Щодо оцінки вартості земельної ділянки: За договором купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 05.12.2011р. вартість спірної земельної ділянки визначена у сумі 414.929 грн., що відповідає «Звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення гр. ОСОБА_1 площею 0,5000 га, на якій знаходиться об'єкт нерухомості: база відпочинку по АДРЕСА_1, складеному Донбаською національною академією будівництва і архітектури від 20.10.2011р.

Представник третьої особи,без самостійних вимог Донбаською національною академією будівництва і архітектури,за дорученням ОСОБА_7 позов прокурора не визнає, вважає без підставним і просить з цього приводу допитати в якості свідка спеціаліста Донбаською національною академією будівництва і архітектури ОСОБА_8

Свідок ОСОБА_8.(завідуюча лабораторії науково-дослідних та проектних робіт в зоні землеустрою-старший викладач кафедри архітектури промислових та цивільних будівель Донбаській національній академії будівництва та архітектури), допитана в судовому засіданні з питань проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення гр.. ОСОБА_1 для обслуговування бази відпочинку по АДРЕСА_1 надала наступні пояснення і дала відповіді на питання самого позивача-прокурора.

Відповідно до п.2.7. «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок», визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки.

Метод зіставлення продажів застосовується для оцінки земельних ділянок, вільних від земельних поліпшень. Земельна ділянка, що оцінювалась, забудована з 1975 року.

На дату оцінки відсутні дані про продаж земельних ділянок з функціональним призначенням, аналогічних земельним ділянкам, що оцінюються. Тому при оцінні земельної ділянки по АДРЕСА_1, метод не міг бути реалізований.

Ігнатьковим (експертом,що проводив оцінку у кримінальній справі, яка закрита органами слідства) взято для порівняння 4 приватні вільні від забудови земельні ділянки площею по 1000 кв. м. Категорія земель - землі житлової та громадської забудови, функціональне призначення - для садибної забудови.

Земельна ділянка, що оцінювалась, не є приватною власністю, забудована, категорія земель - землі рекреаційного призначення. Площа - 0,5000 га, що більше в 5 разів від порівнюваних. Отже, таке порівняння є недопустимим згідно п.п.47, 48, 49 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», п.8 «Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок».

За даними Ігнатькова, на земельній ділянці розташовані 15 будівель і споруд. На дату оцінки 20.10.2011р. таких будівель на земельній ділянці не було. Параметри будівель та споруд не відповідають даним замовника на дату оцінки земельної ділянки. Тобто, оцінювалась площа будівель, що фактично не відповідає ретроспективі забудови земельної ділянки. Згідно даним БТІ на дату оцінки 20.10.2011р. кількість об'єктів - 27. Нерухоме майно належало землекористувачу ОСОБА_1

Розрахована вартість аналогів баз відпочинку за методом порівняння невідомо на яку дату (в таблиці порівнянь дата оцінки відсутня). В порівнянні вартість будівель не врахована земельна доля, яка є складовою суми цілісного майнового комплексу, що в залежності від місця розташування приймається за ситуаційним класом.

Згідно нормативній грошовій оцінці с. Б. Коса заклад розташований в економіко-планувальній зоні, де зональний коефіцієнт (Км2) становить 1,04. Згідно даним ситуаційних класів частка землі Ь може скласти біля 6,54 % (інтерполяція значення 6,3% при КМ2 =1,00 та 6,9% при Км2 =1,10).

Враховуючи розрахунки Ігнатькова вартість майнового комплексу складає 3.726.614 грн., доля земля - 6,54%, тобто вартість землі складає 243 720,55 грн. або 48,74 кв. м. за 1 кв. м. Менше ціни, ніж сільська рада продала ОСОБА_1 Крім того, на сьогодні Державою не зроблено розмежування земель водного фонду.

Допитаний свідок ОСОБА_9- голова Мелекінської сільської ради,пояснив на питання позивача,що на день винесення спірного рішення сільрада користувалася генеральним планом 1983 року виготовлення, де зафіксовані споруди з 1950 року ( а саме і б/в Факіл- яка у дні незалежності України, по частинах була поділена і ціми частинами розпорядилися тодішні власники. Одна з частин 0,5000 га(спірна), є власністю відповідача ОСОБА_1). На день прийняття рішень по спірній земельній ділянці, заборони на продажу не існувало. Договір оренди спірної ділянки затверджено на сесії Мелекінської сільської ради. Білосарайська Коса Першотравневого району Донецької області, де знаходиться спірна земельна ділянка є особливим физикогеографічним об'єктом. У договорі оренди (а.с.207) у п.15 зафіксовано зони обмежень, та їх дотримання, але Коса з обох сторін має море,яке не має чітких меж на косі. Лінія у різу води ( на Косах ) законодавчо не урегульована ,тому застосовувати ст..88 Водного Кодексу до земель розташованих на Косі не можливо,а ст.. 61 Земельного Кодексу (Обмеження у використанні земельних ділянок прибережних захисних смуг уздовж річок, навколо водойм та на островах) до Коси не застосовується.

Необхідний особливий підхід до встановлення зон обмежень на землях Коси, де немає суши з чітким гранями, а саме ПРОЕКТ. Такий проект не розроблявся і його не існує на теперішній час.( для земель Коси у морях).

Допитаний свідок ОСОБА_10- головний архітектор Першотравневого району Донецької області, пояснив, що 100 метрова зона враховується при будівлях нових населених пунктів, на старі, якими є будівельні споруди на Білосарайській Косі (до Радянських часів, у період Радянських часів) не розповсюджується. На території населеного пункту Білосарайська Коса відсутня прибережна захисна смуга, тому застосування ст.. 88 Водного Кодексу не можливо. Крім того, спірна земельна ділянка, яка зараз належить відповідачу, а до цього була територією б/в Факіл існує з будівельними спорудами з 1975 року , а поняття 100 м та 2-х км зон введено у 1992 році. Проектів водоохоронною зони для земель Коси на теперішній час не існує. Не зроблено Державою і розмежування земель водного фонду.

Свідок ОСОБА_6 пояснив,що засвідчував договір купівлі-продажу. При засвідченні перевіряє законність наданих йому паперів, та існування заборон. Останнього встановлено не було. Крім того, 100 м зони для морів не існує законодавчо, існує 2 км (ст.. 60 п.3 ЗК України). Прибережні захисні смуги встановлюються за окремими проектами землеустрою. Межі встановлених прибережних захисних смуг і пляжних зон зазначаються в документації з землеустрою, кадастрових планах земельних ділянок, а також у містобудівній документації. Але перерахованого не існує. Спірна земельна ділянка відноситься до рекреаційних земель. А тому заборони на право власності у законі відсутні (ст.. 52 ЗК України).Заборона введена в дію Законом № 4709-У1 від 17.05.2012 року. Заборони на будівництва до 2012 року не існувало законодавчо, а спірна ділянка 1970-х років. Відповідач при засвідченні договору надав довідку з Держкомзему Першотравневого району,що спірна земельна ділянка в забороненій зоні не знаходиться. Заборони про передачу у власність землі до цього часу у Кодексі не існує. Є заборона на будівництво. Пункт 14 у договорі вказаний на майбутнє. Неможливо порушити те що Державою не визначено.

Суд вислухавши сторони, їх представників, третю особу без самостійних вимог, свідків, дослідивши докази надані сторонами вважає,що позов прокурора задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Щодо повноважень Мелекінської сільської ради стосовно розпорядження землями:

Частиною першою статті 144 Конституції України передбачено форми та засоби реалізації прав територіальних громад на місцеве самоврядування і вказано, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктом 12 розділу 10 Перехідних положень ЗК України (станом на час виникнення спірних правовідносин) до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Відповідно до ст.7 Закону України від 05.02.2004р. №1457-ІУ Закону України «Про розмежування земель державної та комунальної власності» (чинного на момент укладення спірного договору купівлі-продажу, втратив чинність згідно Закону України від 06.09.2012р. №5245-УІ) при розмежуванні земель державної та комунальної власності до земель комунальної власності територіальних громад сіл, селищ, міст передаються усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної власності та земель, віднесених до державної власності.

До повноважень сільських рад у галузі земельних відносин на території сіл належить розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб (п. «а» та «б» ст.12 ЗКУ).

Рішенням Мелекінської сільської ради №6/12-634 від 25.11.2011р. «Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продаж земельної ділянки гр. ОСОБА_1 (надалі - Рішення від 25.11.2011р.), прийнятим відповідно до повноважень, передбачених п. «а» та «б» ст.12, ч.2 ст.127, ст.128 ЗКУ. ст.ст.25,26, 33, 59 Закону України «Про місцеве самоврядування»:

- затверджено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення гр. ОСОБА_1 площею 0,5000 га, на якій знаходиться об'єкт нерухомості: база відпочинку, розташована за адресою: АДРЕСА_1

- прийнято рішення продати гр. ОСОБА_1 земельну ділянку кадастровий номер :02:000:2411 площею 0,5000 га, що розташована у АДРЕСА_1, Першотравневого району, Донецької області, для обслуговування бази відпочинку, згідно експертної оцінки з розрахунку 82 грн. 90 коп. за 1 кв.м., взагалі вартість земельної ділянки становить 414 929 грн. ( без ПДВ);

- доручено голові сільської ради ОСОБА_9 підписати договір купівлі-продажу земельної ділянки, а також оформити інші документи, необхідні для вчинення цієї угоди;

- державний акт на вказану земельну ділянку видати гр. ОСОБА_1...

- в зв'язку з тим, що не розроблявся проект землеустрою відносно 2 км прибережно-захисної смуги та 100-метрової природоохоронної зони та не винесені їх межі в натурі в межах населеного пункту, у договорі купівлі-продажу вказати тільки дію договору про встановлення особистого земельного сервітуту, який зареєстрований у відділі Держкомзему Першотравневого району від 22.11.2011р. за №04 на площу 0,0132 га. Після розроблення проекту землеустрою відносно 100-метрової водоохоронної зони та 2км прибережно-захисної смуги зобов'язати покупця земельної ділянки укласти договір про правовий режим по використанню земельної ділянки в прибережно-захисній смузі згідно діючого законодавства.

Аналіз тексту викладеного Рішення від 25.11.2011р. беззаперечно підтверджує винесення його органом місцевого самоврядування в особі Мелекінської сільської ради в межах компетенції та вимог чинного законодавства. Прокурором в суді не доведено винесення такого Рішення від 25.11.2011р. з перевищенням наданих повноважень.

На виконання Рішення від 25.11.2011р. між Мелекінською сільською радою Першотравневого району Донецької області в особі Голови сільської Ради ОСОБА_9 як продавцем - з одного боку і ОСОБА_1 як покупцем -з другого боку, 05 грудня 2011р. укладено «Договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення», нотаріально посвідчений 05.12.2011р. приватним нотаріусом Першотравневого районного нотаріального округу Донецької області ОСОБА_6, реєстровий 4026 (надалі - Договір від 05.12.2011р.).

Відповідно до пункту 1.1. розділу 1 продавець на підставі рішення Мелекінської сільської ради за №6/12-634 від 25.11.2011р. передає у власність покупцю, а покупець приймає у власність і сплачує земельну ділянку площею 0,5000 гектара, кадастровий номер якої - :02:000:2411, на якій розташована база відпочинку, та зобов'язується оплатити її ціну в розмірі та в строки, визначені цим договором. Вказана земельна ділянка розташована за адресою: АДРЕСА_1 у межах згідно плану-схеми меж земельної ділянки, затвердженого відділом Держкомзему України у Першотравневому районі Донецької області, фотокопія якого додається. Згідно вказаного плану (схеми) вказана земельна ділянка має такі межі:

від А до Б - земельна ділянка гр. ОСОБА_1;

від Б до В - земельна ділянка гр.. ОСОБА_1;

від В до Г - землі Мелекінської сільради (прохід);

від Г до Д - земельна ділянка гр.. ОСОБА_11;

від Д до Е - землі Мелекінської сільради (узбережжя Азовського моря);

від Е до А - земельна ділянка гр.. ОСОБА_12

Зазначена земельна ділянка по АДРЕСА_1 розташована в межах існуючого населеного пункту і до її продажі ОСОБА_11 належала до земель територіальної громади та являлась її комунальною власністю.

Пунктом 1.2. Договору від 05.12.2011р. цільове призначення відчужуваної земельної ділянки визначено як «для обслуговування бази відпочинку, розташованій на вказаній земельній ділянці.

При укладенні Договору від 05.12.2011р. були накладені наступні обмеження: - договором про встановлення особистого земельного сервітуту між Мелекінською сільрадою та ОСОБА_1 від 13 вересня 2011 року встановлено безстроковий особистий сервітут на частину земельної ділянки, яка є предметом цього договору, площею 0,0132 га на стороні ВД, шириною 1,89 метрів, для надання проходу, проїзду на велосипеді, який зберігає свою силу, незважаючи на укладення цього Договору (п.1.3. Договору);

- продавець (в особі представника) свідчить, що у зв'язку з тим, що проект землеустрою відносно двохкілометрової прибережно-захисної смуги та 100-метрової водоохоронної зони не розроблявся і вказані межі в натурі в межах намеленого пункту не винесені, тому інших обмежень, обтяжень на земельну ділянку, яка є предметом цього договору, не зареєстровано і не існує, Крім зазначеного в п.1.3. даного договору (п.1.4).

Відсутність інших обмежень на вказану земельну ділянку підтверджується витягом з поземельної книги на вказану земельну ділянку, виданим відділом Держкомзему України у Першотравневому районі Донецької області 22.11.2011р. за №ВТ-32011 (п.1.5. Договору).

Пунктом 9.4. Договору від 05.12.2011р. визначено невід'ємними частинами договору:

фотокопія кадастрового плану земельної ділянки;

фотокопія висновку експерта про вартість земельної ділянки;

фотокопія рішення Мелекінської сільради про продаж земельної ділянки від 25.11.2011р. за №6/12-634;

фотокопія договору про встановлення особисто земельного сервітуту від 13.09.2011 року між Мелекінською сільрадою та ОСОБА_1;

фотокопія рішення Мелекінської сільради від 20.11.2010р. за №1.

В фотокопії «Кадастровий номер земельної ділянки :02:000:2411» зазначені земля обмежень: 100-метрова водоохоронна смуга та 2-хкілометрова прибережна захисна смуга (додаток №1 до Договору від 05.12.2011р.).

В фотокопії додатку «План меж зон обмежень і сервітутів земельної ділянки» до «Договору про встановлення особистого земельного сервітуту» від 13.09.2011р. визначений наступний правовий режим використання земель в прибережних захисних смугах:

- утримувати територію у відповідному санітарно-екологічному стані;

- використовувати земельну ділянку тільки за цільовим призначенням та в установлених межах;

- дотримуватись вимог ст.62 Земельного кодексу України та 88, 90 Водного кодексу України, в межах пляжної зони прибережних захисних смуг забороняється будівництво будь-яких споруд , крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних;

- дотримуватися вимог чинного природоохоронного законодавства;

- не порушувати прав власників суміжних ділянок та землекористувачів.

Таким чином, при винесені Мелекінською сільською радою Рішення від 25.11.2011р. та укладенні Договору купівлі-продажу від 05.12.2011р., були враховані всі чинні обмеження, у тому числі і обмеження щодо 100-метрової водоохоронної зони та 2-хкілометрової прибережної захисної смуги, Ці обставини учасниками спірних правовідносин не приховувались, вони були чітко зазначені в оскаржуваних прокуратурою юридично значимих документах. Правовий режим використання земель в прибережних захисних смугах ОСОБА_1 виконується в повному обсязі і прокурором в суді не доведено доказів на його порушення.

При розгляді даного спору суд враховує і той факт, що до 02.09.2014р. при розгляді справ відповідної категорії суди займали правову позицію, стосовно якої єдиним належним доказом тому, що спірна земельна ділянка знаходиться в прибережній захисній смузі має бути проект землеустрою по встановленню такої прибережно-захисної смуги (наприклад, ухвали Вищого адміністративного суду України від 18.11.2008р. у справі №К-9894/07, 23.06.2011р. у справі №К-19867/10, від 09.08.2011р. у справі №К-13477/08).

У даному спірному випадку у Коси немає прибережної захисної смуги, бо Коса немає чіткої берегової лінії. Не існує на теперішній час і проектів землеустрою і законодавчої бази про встановлення таких прибрежно - захисних смуг для земель розташованих на морських Косах.

Кардинальна зміна 02.09.2014р. Верховним Судом України практики застосування норм чинного законодавства щодо правового режиму земель, розташованих в 100-метровій водоохоронній зоні та 2-х кілометровій прибережній смузі, в залежності від наявності чи відсутності землевпорядної документації була викликана не змінами в законодавстві, а зміною в тлумаченні одних і тих же норм права.

Щодо стосується законності дій Мелекінської сільської ради по розпорядженню земельною ділянкою:

Згідно із приписами ст.19 ЗКУ землі України за основним цільовим призначенням поділяються на 9 категорій, серед яких як самостійна категорія пунктом «Г» визначені землі рекреаційного призначення.

Відповідно до ст.20 ЗКУ віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів місцевого самоврядування, які приймаються згідно розробленим проектам землеустрою.

До земель рекреаційного призначення (ст.50 ЗКУ) належать землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів.

Згідно даних Державного земельного кадастру і «Витягу з форми бзм. Експлікація земель угідь земельна ділянка, що надається ОСОБА_1, віднесена до земель рекреаційного призначення за кодом цільового використання 1.17. (стор.№73 «Проекту землеустрою»). Склад земельних угідь та категорія земельної ділянки рекреаційного призначення підтверджується також Висновком №61 від 06.05.2010р. «Про погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки громадянину ОСОБА_1 для обслуговування бази відпочинку із земель рекреаційного призначення на території АДРЕСА_1, складеним комісією, до якої ввійшли:

- начальник відділу будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства Першотравневої райдержадміністрації ОСОБА_13;

- завідувач сектору екологічної експертизи, аналізу та планування інспекційної діяльності - старший державний інспектор Державної екологічної інспекції Азовського моря ОСОБА_14;

- головний державний санітарний лікар Першотравневого району ОСОБА_15;

- начальник відділу культури і туризму райдержадміністрації Першотравневого району ОСОБА_16;

- начальник Маріупольського міжрайводгоспу ОСОБА_17

Як зазначено у Висновку №61, комісія погоджує проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки громадянину ОСОБА_1 в оренду, для обслуговування бази відпочинку із земель рекреаційного призначення на території АДРЕСА_1

- загальною площею 0,5000 га із земель рекреаційного призначення...» (стор. №№68-70 «Проекту землеустрою).

Проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки по АДРЕСА_1 визначено код цільового призначення землі згідно УКЦВЗ-1.17 (землі рекреаційного призначення).

Землі рекреаційного призначення (ст.52 ЗКУ) можуть знаходитись в державній, комунальній та приватній власності. АДРЕСА_1 використовується під базу відпочинку з 1975 року. Зміна цільового призначення не передбачається (стор.№№5-9 «Проекту землеустрою»).

Рішенням від 25.11.2011р. Мелекінською сільською радою не встановлено і не змінено цільового призначення земельної ділянки за кадастровим номером :02:000:2411, а тому винесенням зазначеного Рішення сільрада не порушила порядок встановлення чи зміни цільового призначення земель.

Прокурор в судовому засіданні посилався, що Мелекінська сільрада в Рішенні від 25.11.2011р. не зазначила , до якої категорії земель відноситься земельна ділянка, щодо якої затверджено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки та прийнято рішення про її продаж ОСОБА_1 Але при цьому прокурором не вказана конкретна норма закону, яка зобов'язує орган місцевого самоврядування при винесенні відповідних рішень в обов'язковому порядку вказувати категорію земель, стосовно яких здійснюються функції розпорядження, та порушення якої може потягти визнання протиправним такого рішення.

А між тим, слід зауважити, що в звіті про експертну грошову оцінку земельної ділянки, затвердженому Рішенням від 25.11.2011р., її категорія вказана - землі рекреаційного призначення.

З огляду на те, що Рішенням від 25.11.2011р. затверджено звіт, то ці два документи (рішення і звіт) становлять єдиний документ, а тому такий документ містить посилання на категорію земельної ділянки, щодо якої розглянуті питання про оцінку та продаж, до земель рекреаційного призначення.

Таким чином, Рішення Мелекінської сільської ради №6/12-634 від 25.11.2011р. «Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продаж земельної ділянки гр. ОСОБА_1» не порушує вимоги ст.20 ЗКУ.

Пунктом «Є» статті 19 ЗКУ самостійною категорією землі визначено землі водного фонду.

Згідно до ст.58 ЗКУ до земель водного фонду належать землі, зайняті морями, ріками, озерами та іншими водними об'єктами, прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та інше.

Спірна земельна ділянка не входить до складу земель водного фонду, так як вона віднесена до земель рекреаційного призначення. Крім того, як вказала свідок ОСОБА_8,яка є фахівцем у цьому питанні, на сьогодні Державою не зроблено розмежування земель водного фонду.

Ні Рішенням від 25.11.2011р., ні Договором від 05.12.2011р. розпорядження землями водного фонду не здійснювалось, порушення ст.59 ЗКУ не допущено.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. В компетенцію прокурора ці питання не входять.

Прокурор у судовому засіданні посилається на те , що відповідно до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ОСОБА_1 по АДРЕСА_1 площею 0,5000 га, дана земельна ділянка знаходиться в зоні обмеження в 100-метровій водоохоронній зоні, тобто відноситься до земель водного фонду.

Викладене суперечить проекту землеустрою, згідно із яким земельна ділянка, відведена ОСОБА_1, як вже було зазначено, відноситься до земель рекреаційного призначення. Розповсюдження на цю земельну ділянку правового режиму земель водного фонду є необґрунтованим та протиправним.

Вздовж морів виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги (п.1 ст.60 ЗКУ).

Визначення поняття «прибережна захисна смуга» наведене у ч.І ст.61 ЗКУ та ст.1 Водного кодексу України, відповідно до яких прибережна захисна смуга - це «частина водоохоронної зони відповідної ширини вздовж річки, моря, навколо водойм, на якій встановлено більш суворий режим господарської діяльності, ніж на решті території водоохоронної зони»

В межах існуючих населених пунктів прибережна захисна смуга встановлюється з урахуванням містобудівної документації (частина 6 ст.88 Водного кодексу України). Прибережні захисні смуги встановлюються за окремими проектами землеустрою. Проекти землеустрою щодо встановлення меж прибережних захисних смуг (з установленою в них пляжною зоною) розробляються в порядку, передбаченому законом. Уздовж морів та навколо морських заток і лиманів встановлюється прибережна захисна смуга шириною не менше двох кілометрів від у різу води (частини 7-9 ст.88 ВКУ).

Згідно із ст.39 ЗКУ використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Земельна ділянка по АДРЕСА_1, згідно до «Викопіювання з чергового кадастрового плану АДРЕСА_1 кадастровий номер :02:000:2411» , наданих відділом Держкомзему у Першотравневому районі Донецької області, а також відділом архітектури, містобудування та житлово-комунального господарства Першотравневої райдержадміністрації, знаходиться в межах населеного пункту - села Білосарайська Коса (стор. №№12, 21, 22 «Проекту землеустрою»).

Містобудівна документація - це затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій (ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Для створення сприятливого режиму водних об'єктів уздовж морів встановлюються водоохоронні зони, розміри яких визначаються окремими проектами землеустрою (п.2 ст.58 ЗКУ).

Проект землеустрою щодо встановлення меж прибережно-захисних смуг (з встановленням в них пляжної зони) та водоохоронних зон Азовського моря у Першотравневому районі не розроблявся.

Таким чином, межі прибережно-захисної смуги та водоохоронної зони Азовського моря в с. Б.Коса не встановлені. Зворотне прокурором не доведено.

Прибережно-захисна смуга вздовж морів входить у зону санітарної охорони моря і може використовуватися лише для будівництва санаторіїв та інших лікувально-оздоровчих закладів (ст.90 ВКУ).

Згідно ДБН 360-92** «Містобудування. Планування та забудова міських і сільських поселень» (наказ Держкоммістобудування від 17.04.1992р. №44) у водоохоронних зонах, прибережних смугах у межах територій міських і сільських поселень допускається за погодженням із органами охорони природи розміщення окремих об'єктів виробничої та соціальної сфери, обладнаних централізованою каналізацією (п. 10.16). У приморських курортах підлягає охороні зона суворого режиму (перша зона сан охорони), включаючи прибережну смугу моря, пляжі і територію, що прилягає до пляжів, завширшки не менше 100м, яка повинна використовуватися переважно для організації зелених насаджень загального користування, набережних, бульварів, скверів, кліматолікуваних споруд, спортивних і дитячих майданчиків. В указаній зоні курортних міст і селищ, що склалися, допускається збереження існуючих капітальних споруд житлово-цивільного призначення за умови забезпечення санітарно-гігієнічних умов їх експлуатації (п.5.28)

Спірна змелена ділянка по АДРЕСА_1, використовується в межах, які склались більш ніж 35 років, виключно під розміщення об'єкту відпочинку населення.

Згідно із п.2.9. Порядку погодження природоохоронними органами матеріалів щодо вилучення (викупу), надання земельних ділянок, затвердженого наказом Міністерства охорони навколишнього природного середовища України від 05.11.2004р. №434 у разі відсутності належної землевпорядної документації та встановлення у натурі (на місцевості) меж щодо водоохоронних зон та прибережних захисних смуг водних об'єктів, природоохоронний орган забезпечує їх збереження, шляхом урахування при розгляді матеріалів щодо вилучення (викупу), надання цих земельних ділянок нормативних розмірів прибережних захисних смуг, встановлених ст. 88 ВК України, та орієнтовних розмірів і меж водоохоронних зон, що визначаються відповідно до постанови КМУ від 08.05. 1996р. №486 «Про затвердження Порядку визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режиму ведення господарської діяльності в них», з урахуванням конкретної ситуації.

Відповідно до пункту 10 Порядку визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режиму ведення господарської діяльності в них, затвердженого постановою КМУ від 08.05.1996р. №486, на землях міст і селищ міського типу розмір водоохоронної зони, як і прибережної захисної смуги, встановлюється відповідно до існуючих на час встановлення водоохоронної зони конкретних умов забудови.

Висновком від 28.04.2009р. №05/103 Державної екологічної інспекції Азовського моря погоджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 гр. ОСОБА_1 для обслуговування бази відпочинку. Висновком введені певні умови, як то: використовувати земельну ділянку тільки за цільовим призначенням та у встановлених межах, утримувати прилеглу територію у відповідному санітарно-екологічному стані та інше (стор. №71 «Проекту землеустрою»).

Таким чином, з огляду на викладені вимоги законодавства, в населених пунктах розміри прибережних захисних смуг та водоохоронних зон визначаються з врахуванням містобудівної документації, а тому визначаються за зовнішньою межею до найближчої лінії забудови.

Згідно із ст.377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок ( крім багатоквартирного) будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі і на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Договір від 05.12.2011р. укладений у відповідності до вимог ст.128 ЗК України. З огляду на викладене, твердження прокурора про незаконність викупу ОСОБА_1 земельної ділянки з причини її знаходження в прибережно-захисній смузі та в водоохоронній зоні є необґрунтованим та протиправним, навіть в розрізі правових висновків Верховного Суду України від 02.09.2014р.

Встановлені вимоги стосовно обмеження у використані земельної ділянки не порушуються.

Що стосується оцінки вартості земельної ділянки:

За договором купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 05.12.2011р. вартість спірної земельної ділянки визначена у сумі 414929 грн., що відповідає «Звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення гр. ОСОБА_1 площею 0,5000 га, на якій знаходиться об'єкт нерухомості: база відпочинку по АДРЕСА_1, складеному Донбаською національною академією будівництва і архітектури від 20.10.2011р.

Посилання прокурора на висновки будівельно-технічної експертизи, яка була проведена за матеріалами кримінального провадження, закритого органами досудового слідства, а тому не оціненого судом, не є доказом по цивільній справі. Що є підставою у відмові у задоволенні клопотання прокурора про допит у якості свідка експерта ОСОБА_18.

Суд його висновки не досліджував, і не давав їм оцінки, а покази свідка ОСОБА_8 судом прийняті як свідчення фахівця у своїй справі, яка у своєму виступі посилалася на висновки ОСОБА_18, бо від третьої особи ознайомлена зміст тих висновків.

Інших застережень чи доказів щодо необґрунтованості та незаконності звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки прокурором у судовому засіданні не наведено.

Що стосується договору купівлі-продажу недійсним:

Вимоги прокурора містять суперечності. Так, прокурор посилається на дві різні обставини припинення дії договору:

по-перше, визнання його у відповідності до ст.ст.215, 203 ЦК України недійсним та повернення сторін у попереднє становище;

по-друге, розірвання договору згідно зі ст.651 ЦК України.

Оскільки прокурор в прохальній частині позову і у суді просить суд визнати договір недійсним, то суд аналізує вимоги щодо визнання правочину недійсним.

Згідно із ст.ст. 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та Цивільного кодексу України, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам КМУ, актам інших органів державної влади України у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ч. І ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Особа, яка вчинила правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Прокурор у судовому засіданні не довів, що оспорюваний Договір від 05.12.2011р. суперечить ЦК України, Земельного кодексу України та іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, що волевиявлення осіб не було вільним та не відповідало їх внутрішній волі, в також не було спрямоване на настання реальних наслідків, обумовлених договором.

Таким чином, підстави для задоволення позовних вимог щодо визнання Договору від 05.12.2011р. недійсним та повернення сторін в попереднє становище відсутні.

Відповідно до частини першої статті 9 Конституції України чинні міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України.

Законом України «Про ратифікацію Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950 року, Першого протоколу та протоколів №2, 4, 7 та 11 до Конвенції» №475/97-ВР від 17 липня 1997 року ратифіковано Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950 року, Перший протокол та протоколи №2,4, 7, 11 до Конвенції.

Згідно із статтею 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше, як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальним принципами міжнародного права.

Рішенням Європейського суду з прав людини у справі «Федоренко проти України» від 30 червня 2006 року визначено, що відповідно до прецедентного права органів, що діють на підставі Конвенції, право власності може бути «існуючим майном» або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтувати їх принаймні «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

Виходячи із змісту рішення Європейського суду з прав людини «Стретч проти Сполученого Королівства» від 24 червня 2003 року, майном у значенні статті 1 Протоколу 1 до Конвенції вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. У рішенні Європейський суд з прав людини зазначив: «Наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила».

У цій справі Європейський суд дійшов висновку, що оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце «непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції».

Аналізуючи у сукупності вище наведене суд приходить до висновку,що в даному конкретному спорі прокурор у судовому засіданні не довів порушення з боку відповідачів при: при прийнятті рішення про продаж земельної ділянки, а також при укладенні договору купівлі-продажу земельної ділянки з боку ОСОБА_1

Керуючись ст.208,210,213,215,218 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні заяви прокурора Першотравневого району Донецької області до Мелекінської сільської ради Першотравневого району Донецької області, ОСОБА_1, третя особа Донбаська національна академія будівництва і архітектури м. Макіївка Донецька область, «Про визнання протиправним та скасування рішення Мелекінської сільради про продаж земельної ділянки, визнання договору купівлі продажу земельної ділянки недійсним»,- відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя В.Є.Скудін