Провадження № 2/317/1159/2015
Справа № 317/1803/15-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 серпня 2015 року м. Запоріжжя

Запорізький районний суд Запорізької області у складі:

головуючого судді Сакояна Д.І.

при секретарі Грецовій О.Б.

за участі:

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

представника відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Дана» до ОСОБА_4, Товариства з обмеженою відповідальністю «Пахар», треті особи Головне управління Держземагенства у Запорізькій області, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання недійсним договору оренди землі та зобовязання укласти додаткову угоду,-

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Дана» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_4, Товариства з обмеженою відповідальністю «Пахар», треті особи Головне управління Держземагенства у Запорізькій області, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області та просить:

визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Пахар» та ОСОБА_4, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07.08.2013 р. за індексним номером 7662935;

визнати договір оренди землі площею 6,76 га від 18.01.2008 р., укладений між ТОВ «Дана» та ОСОБА_5, та зареєстрований у ЗРФ ЦДЗК 25.03.2008 р. за № 6, поновленим на строк до 25.03.2018 р.;

зобовязати ОСОБА_4 вчинити дії щодо укладання з ТОВ «Дана» додаткової угоди про поновлення дії договору оренду землі площею 6,76 га від 18.01.2008 р. на строк до 25.03.2018 р.;

судові витрати покласти на відповідачів.

Вимоги мотивує тим, що 18.01.2008 р. між ТОВ «Дана» та ОСОБА_5 укладений договір оренди землі строком на 5 років з моменту його державної реєстрації. З урахуванням того, що договір було зареєстровано 25.03.2008 р., кінцевий строк його дії 25.03.2013 р. Зазначає, що 23.03.2010 р. орендодавець ОСОБА_5 померла, до ОСОБА_4 перейшли права орендодавця. ТОВ «Дана» продовжувало належним чином виконувати зобовязання з виплати орендної плати, а ОСОБА_4 приймала орендну плату за цим договором оренди, зокрема: у 2010 році ОСОБА_4 отримала 1,5 тони зерна; у 2011 році ОСОБА_4 отримала 1,5 тони зерна; у 2012 році ОСОБА_4 отримала 2 тони зерна; у 2013 році ОСОБА_4 отримала 2 тони зерна; у 2014 році ОСОБА_4 отримала 1,5 тони зерна; у 2014 році ОСОБА_4 отримала 6 л соняшникової олії. Після спливу строку дії договору оренди, тобто після 25.03.2013 р., ТОВ «Дана» продовжувало відкрито та безперешкодно використовувати вищезазначену орендовану ділянку. Крім того, згідно довідки ТОВ «Дана» № 38 від 20.05.2015 р., саме позивач сплачував у 2013 р. податок на додану вартість від реалізації готової продукції соняшника, який був зібраний з поля № 9 в смт. Балабине до складу якого входить земельний пай ОСОБА_4 № 57. Як вбачається з довідки ТОВ «Дана» № 48 від 25.05.2015 р. до складу поля № 9 в смт. Балабине входить, зокрема, і земельний пай ОСОБА_4 Згідно довідки з державної статистичної звітності про наявність земель станом на 31.12.2012 р. до звіту про посівні площі ТОВ «Дана» під урожай 2013 року площа земельних ділянок ТОВ «Дана» не змінилась, що додатково підтверджує використання ТОВ «Дана» земельної ділянки ОСОБА_4 після 25.03.2013 р. Позивач вказує, що ТОВ «Дана» належним чином виконувало взяті на себе зобовязання зі сплати орендних платежів, ОСОБА_4 не направляла позивачу ніяких листів протягом одного місяця з моменту закінчення строку дії договору оренди про відмову у його поновленні. Зазначає, що ТОВ «Дана» здійснювало обробку орендованої земельної ділянки у 2014 році, що підтверджується копіями дорожніх листів тракторів та внесення добрив, дискування землі, посіву озимої пшениці, обприскування, актом витрати насіння і садивного матеріалу, актом використання добрив, отриманням ОСОБА_4 орендної плати за 2014 рік. 25.10.2012 року ТОВ «Дана» направляло на адресу ОСОБА_4 лист, вих. № 60 від 25.10.2012 р., про продовження дії договору оренди землі із долученням трьох екземплярів додаткової угоди до нього, однак з урахуванням того, що позивач не має фіскального чеку Укрпошти про направлення вказаної поштової кореспонденції, 04.06.2015 р. позивачем повторно були направлені додаткові угоди про поновлення вищезазначеного договору оренди землі. До теперішнього часу ОСОБА_4 не вчинила дій, направлених на укладання додаткової угоди про поновлення дії договору оренди землі. Крім того, позивачу стало відомо, що ОСОБА_4 30.07.2013 р. уклала з ТОВ «Пахар» договір оренди тієї ж земельної ділянки, що знаходиться у користуванні позивача. У звязку з тим, що земельний пай переданий позивачу в оренду знаходиться у користуванні ТОВ «Дана», така земельна ділянка не могла бути передана ТОВ «Пахар». Договір оренди земельної ділянки, який укладений між ОСОБА_4 та ТОВ «Пахар» є таким, що порушує вимоги ст. 15 Закону України «Про оренду землі», оскільки земельна ділянка не була передана ТОВ «Пахар», так як ця земельна ділянка знаходиться у користуванні позивача, оскільки ОСОБА_4 не надсилала позивачу листів-заперечень проти поновлення строку дії договору оренди землі від 18.01.2008 р. та протягом тривалого часу отримувала від позивача орендну плату. Таким чином, укладений між ОСОБА_4 та ТОВ «Пахар» договір оренди землі, яка є предметом договору оренди від 18.01.2008 р., підлягає визнанню недійсним, а його державна реєстрація скасуванню.

Представником ОСОБА_4 ОСОБА_2 подані заперечення на позов, обґрунтовані тим, що ОСОБА_4 не отримувала в передбачений договором та законом строк жодного повідомлення про намір поновити строк дії договору від 18.01.2008 р., вважала договір таким, що припинив свою дію 23.03.2013 р. Будучи власником земельної ділянки на власний розсуд розпорядилась у липні 2013 року нею, уклавши договір оренди з ТОВ «Пахар». Посилається на те, що у порушення умов договору ТОВ «Дана» лише у серпні 2013 року на адресу ОСОБА_4 за вих. № 151 від 15.08.2013 р. направило 3 екземпляри проекту договору. Зі свого боку ОСОБА_4 неодноразово раніше попереджала керівництво ТОВ «Дана» про відсутність наміру укладати новий договір, відмовившись від підписання направлених проектів і таким чином не прийняла пропозицію ТОВ «Дана» щодо поновлення орендних відносин. Окрім того, про відсутність волевиявлення на продовження орендних відносин за договором від 18.01.2008 р. ОСОБА_4 додатково повідомляла підприємство своїм листом від 21.01.2014 р., яке отримало ТОВ «Дана» 25.01.2014 р., а також відмовою від укладення додаткової угоди № 1 від 04.06.2015 р., яка була направлена листом від 04.06.2015 р. за вих. № 59, повернувши у відповідь не підписані екземпляри додаткової угоди № 1 від 04.06.2015 р. з супровідним листом з рекомендованим повідомленням та описом вкладення. Також вказує, що всупереч умовам договору та п. 27 договору оренди від 18.01.2008 р. ТОВ «Дана» деякий час продовжувало деякий час користуватись земельною ділянкою, а саме до укладання іншого договору з ТОВ «Пахар» та фактичної передачі йому земельної ділянки, у звязку з чим, ОСОБА_4 прийняла рішення про отримання від ТОВ «Дана» плати в якості компенсації за незаконне користування землею. Крім того, додатковим доказом припинення орендних відносин між ТОВ «Дана» та ОСОБА_4 є те, що в порушення земельного законодавства ТОВ «Дана» не сплатило у 2013 році земельний податок, у звязку з чим, дане зобовязання виконала сама ОСОБА_4

Представником ТОВ «Пахар» ОСОБА_3 подані заперечення на позов, обґрунтовані тим, що у 2013 році ОСОБА_4 звернулась до ТОВ «Пахар» з пропозицією укласти договір оренди землі, оскільки термін дії договору з попереднім орендарем закінчився у березні 2013 році, продовжувати орендні правовідносини з ТОВ «Дана» вона не мала наміру. Своє право власності на земельну ділянку підтвердила свідоцтвом про право на спадщину від 23.04.2013 р. Зазначає, що 16.07.2013 р. ОСОБА_4 уклала договір оренди земельної ділянки № 57 з ТОВ «Пахар». 07.08.2013 р. вказаний договір було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис № 7662935 від 07.08.2013 р. Крім того, 01.11.2013 р. від ТОВ «Дана» на адресу ТОВ «Пахар» надійшов запит за вих. № 31 з приводу повідомлення номерів земельних ділянок та прізвищ власників, з якими ТОВ «Пахар» було укладено договори оренди землі. Метою отримання даної інформації ТОВ «Дана» зазначило недопущення помилкової обробки земельних ділянок. Своїм листом вих. № 1-06/11 від 06.11.2013 р. ТОВ «Пахар» надало відповідь та повідомило всю запитувану інформацію. Жодних звернень або заперечень від ТОВ «Дана» з приводу користування земельної ділянки, що належить ОСОБА_4, за весь цей час не надходило. Посилається на те, що твердження позивача, що земельна ділянка № 57 фактично знаходиться у його користуванні, також не відповідає дійсності, так як після підписання договору оренди з новим орендодавцем, ТОВ «Пахар», протягом 2013-2014 р.р. на орендованій земельній ділянці провів дискування та вспахування землі, що підтверджує факт безперешкодного користуванням обєкту оренди. Також зазначає, що 17.04.2014 р. Запорізький районним судом Запорізької області було ухвалено рішення по цивільній справі № 317/4627/13-ц за позовом ТОВ «Дана» до ОСОБА_4, ТОВ «Пахар», третя особа Головне державне земельне агентство у Запорізькій області про визнання недійсним договору оренди та визнання права користування земельною ділянкою та зустрічним позовом ОСОБА_4 до ТОВ «Дана», третя особа ТОВ «Пахар» про визнання договору оренди землі таким, що припинив свою дію, яким було задоволено позов ТОВ «Дана» та відмовлено в задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 Ухвалою апеляційного суду Запорізької області від 25.06.2014 р. рішення місцевого суду залишено без змін. Після набрання чинності вказаними рішеннями ТОВ «Пахар» було позбавлено законної можливості користуватись спірною земельною ділянкою, оскільки на підставі судового рішення була скасована державна реєстрація договору. При цьому, влітку 2014 року ТОВ «Дана» безпідставно здійснило збір врожаю ярових зернових на земельній ділянці № 57, що належить ОСОБА_4, посів яких здійснювало ТОВ «Пахар» та позбавило останнього можливості здійснювати сільськогосподарську діяльність, що стало підставою для складання Акту списання вартості витрат по посівам на земельній ділянці № 57 внаслідок втрати врожаю. Зауважив, що орендна плата за 2014 рік позивачем була виплачена ОСОБА_4 за рахунок зернових культур, посів яких здійснювало ТОВ «Пахар», що окрім іншого вбачається з довідки ТОВ «Дана» № 50 від 25.05.2015 р., згідно якої у 2014 році поле, до якого входить земельна ділянка № 57 було засіяно соняшником, а не зерновими культурами. При цьому будь-яких доказів посіву соняшника у 2014 році, який був реалізований у цьому ж році позивач суду не надав. Натомість ТОВ «Пахар» долучив до матеріалів справи докази засівання земельної ділянки № 57 ячменем яровим. Після подання касаційної скарги ОСОБА_4, рішення судів попередніх інстанцій були скасовані, справа направлена на новий розгляд, однак у подальшому позов ТОВ «Дана» залишено без розгляду за його заявою. З моменту скасування рішень ТОВ «Пахар» поновив державну реєстрацію договору оренди землі 16.07.2013 р., укладеного з ОСОБА_4

В судове засідання зявився представник позивача ОСОБА_1, який позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити, надавши при цьому пояснення, аналогічні тим, що викладені у позові. Уточнив, що ТОВ «Дана» просить визнати недійсним договір від 16.07.2013 р. між ОСОБА_4 та ТОВ «Пахар».

В судове засідання зявилась представник відповідача ОСОБА_4 ОСОБА_2, яка позовні вимоги не визнала в повному обсязі, надавши при цьому пояснення, аналогічні тим, що викладені у запереченнях на позов.

В судове засідання зявився представник відповідача ТОВ «Пахар» ОСОБА_3, який позовні вимоги не визнав в повному обсязі, надавши при цьому пояснення, аналогічні тим, що викладені у запереченнях на позов.

Належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи представник третьої особи Головного управління Держземагенства у Запорізькій області в судове засідання не зявився, надав письмові пояснення від 21.07.2015 р., в яких навів перелік правових норм, які підлягають застосуванню, не висловивши власної думки з приводу обґрунтованості заявленого позову.

Належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи представник третьої особи Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області в судове засідання не зявився, пояснень по суті позову не надав.

Суд, заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, встановивши обставини і перевіривши їх доказами, вважає позов таким, що не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлені наступні обставини та відповідні ним правовідносини.

18 січня 2008 року між ОСОБА_5 та ТОВ «Дана» укладено договір оренди землі б/н, відповідно до якого останньому надано в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Балабинської селищної ради Запорізького району Запорізької області, загальною площею 6,76 га ріллі.

Згідно п. 8 зазначеного договору оренди строк оренди складає 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п. 9 зазначеного договору оренди орендна плата вноситься у грошовому еквіваленті на момент укладання договору 1200 грн., у натуральному вигляді у розмірі 1500 кг зерна на рік, щорічно, але не пізніше 20-го грудня поточного року. Річна орендна плата не є меншою, ніж 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до п. 11 договору оренди орендна плата вноситься у грошовій формі один раз на рік до 20 числа першого місяця за звітним роком місяця, натуральна до 20 числа останнього у звітному році місяця.

Відповідно до п. 37 договору оренди дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря.

Згідно п. 40 договору оренди перехід права власності на орендовану земельної ділянки до другої, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Згідно п. 43 договору оренди він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Даний договір оренди зареєстрований у ЗРФ ЦДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 25.03.2008 р. за № 6.

Актом визначення меж земельної ділянки в натурі від 18.01.2008 р. визначено межі земельної ділянки площею 6,76 га. Земельна ділянка закріплена 4 межовими знаками, які передані під охорону орендарю земельної ділянки.

18 січня 2008 р. сторонами договору оренди складено акт прийому-передачі обєкта оренди.

23 квітня 2010 року ОСОБА_5 померла, що підтверджується свідоцтвом про смерть серії 1-ЖС № 169309, виданим Балабинською селищною радою Запорізького району Запорізької області від 26.04.2010 р.

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 23.04.2013 р. ОСОБА_4 стала власником спадщини, що залишилась після смерті ОСОБА_5, до складу якої входить земельна ділянка площею 6,76 га, кадастровий номер :03:001:0011.

Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобовязується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч. 2 ст. 792 ЦК України).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно із ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору оренди) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обовязки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.

За змістом ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації.

Системне тлумачення зазначених положень законів та умов договору дає підстави дійти висновку, що договір б/н від 18.01.2008 р. є укладеним та набрав чинності з моменту державної реєстрації 25.03.2008 р., а відтак пятирічний строк дії договору, визначений п. 8, слід відраховувати з цієї дати.

Зазначені вище обставини визнаються сторонами та не є спірними.

Водночас позивач вважає договір оренди від 18.01.2008 р. поновленим, що не визнається відповідачами.

Системно проаналізувавши механізм поновлення дії договору оренди, визначений у самому договорі від 18.01.2008 р. та законодавстві, що діяло на час вирішення питання про поновлення договору оренди, суд приходить до наступних висновків.

По-перше, механізм поновлення дії договору оренди за своєю юридичною сутністю є способом реалізації переважного права орендаря, оскільки подовжити орендні відносини не має ані правової підстави, ані сутнісної можливості жодна інша особа, крім орендаря за поточним договором.

Частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній на момент вирішення питання поновлення договору оренди) визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

У позові позивач ставить питання про поновлення договору оренди виключно на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», при цьому представником позивача у судовому засідання неодноразово наголошувалось на тому, що ТОВ «Дана» розглядає підставу, визначену ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», як самостійну підставу поновлення договору оренди, яка не залежить від виконання (невиконання) інших умов, які визначені у ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Також представник позивача наголошував на тому, що звернення до суду не повязане з реалізацією переважного права ТОВ «Дана», оскільки реалізація переважного права врегульована ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Суд вважає помилковим таке розуміння ст. 33 Закону України «Про оренду землі», виходячи з наступного.

Дійсно, ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами 8-9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб.

Зазначене вище неодноразово знаходило своє відображення у правових висновках Верховного суду України, зокрема у постановах Верховного суду України від 25.02.2015 р., 15.04.2015 р.

На виконання ст. 33 Закону України «Про оренду землі» пунктом 8 договору оренди землі сторонами договору оренди землі від 18.01.2008 р. визначено механізм поновлення договору оренди землі, шляхом попередження про реалізацію переважного права за 90 днів до закінчення дії договору.

Судом встановлено, що позивач за 90 днів до закінчення дії договору до ОСОБА_4 з приводу поновлення дії договору не звертався. Надане суду повідомлення ТОВ «Дана» № 60 від 25.10.2012 р. суд не приймає як доказ належного повідомлення ОСОБА_4 про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, оскільки факт направлення даного повідомлення згідно реєстру рекомендованих листів за 25.10.2012 р. спростований листом № 26-13-162 від 20.07.2015 р. Запорізької дирекцій Українського державного підприємства поштового звязку «Укрпошта», за змістом якого встановлено, що у жовтні 2012 року ВПЗ Григорівка приймало до пересилання 2 рекомендованих листи до Києва та Запорізької області, тобто лист на адресу ОСОБА_6, що значиться у реєстрі, складеному самим ТОВ «Дана», даним поштовим відділенням не приймався для відправлення та не відправлявся.

Крім того, зі змісту наданого суду повідомлення вбачається, що позивач, навіть за умови направлення даного повідомлення, не зміг би реалізувати своє переважне право, оскільки не дотримався процедури поновлення, не додавши до повідомлення додаткової угоди, оскільки в даному повідомленні не значиться жодних додатків, а в тексті немає посилань на необхідність підписання додаткової угоди, надісланої ОСОБА_4

Лише листом від 15.08.2013 р. позивач звернувся до ОСОБА_4 з листом з проханням підписати договір оренди землі, а не додаткові угоди, що також підтверджує нереалізацію переважного права у встановлений договором строк та законом спосіб.

04.06.2015 р. позивач знову звернувся до ОСОБА_4 з листом-повідомленням № 59 вже про поновлення договору оренди, тобто більш ніж через 2 роки після закінчення його терміну, вперше надавши екземпляри додаткової угоди від 04.06.2015 р., копії яких містяться в матеріалах справи.

Дослідивши ці угоди, судом встановлено, що в них зазначена вже інша підстава поновлення ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», тобто відмінна від тієї, яку позивач начебто намагався реалізувати раніше, виходячи зі змісту листа № 60 від 25.10.2012 р.

Між тим, надсиланню даних додаткових угод передувало направлення орендодавцем ОСОБА_4 орендарю листа від 17.01.2014 р. з якого вбачається однозначна позиція орендодавця щодо припинення орендних відносин, а 16 червня 2015 року ОСОБА_4 надано відповідь про відмову у підписанні додаткових угод та, відповідно, поновленні договору оренди землі.

Посилаючись на зазначені вище правові висновки Верховного суду України позивач не враховує, що ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає продовження користуватися земельною ділянкою, як підставу поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, саме як відповіді на лист-повідомлення орендаря про поновлення договору оренди землі, поданий у встановлений законом чи договором строк з доданим проектом додаткової угоди. Оскільки ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає місячний строк для надання відповіді, то законодавцем у ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено певний спосіб реалізації прав сторін та одночасно спосіб захисту прав та інтересів орендаря, який дозволяє надати договору статусу поновленого у звязку з мовчазною згодою орендодавця, однак за умови висловлення орендарем наміру скористатись своїм переважним правом, шляхом направлення відповідного повідомлення та додаткової угоди. При цьому, суд звертає увагу, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» вимагає обовязкового укладання додаткової угоди, навіть за умови поновлення дії договору на підставі частини 6 даної статті.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку на який його було укладено. Аналогічна норма міститься в п. 37 договору оренди від 18.01.2008 р.

У звязку з наведеним, враховуючи, що до закінчення договору оренди землі від 18.01.2008 р., та в подальшому більш ніж протягом двох років після закінчення його дії, позивач не звертався до відповідача з приводу саме поновлення договору, суд вважає, що ОСОБА_4 мала правові підстави вважати, що ТОВ «Дана» на власний розсуд розпорядилось своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, тобто не скористалось ним, а договір оренди припиненим 25.03.2013 р. у звязку з закінченням його строку дії.

Сам по собі факт продовження після закінчення строку договору оренди користування вищезазначеною земельною ділянкою, що на теперішній час належить ОСОБА_4, та відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, отримання плати за фактичне користування, при вищевикладених встановлених судом обставинах, не свідчить про наявність у позивача правових підстав для цього користування.

У світлі приписів ч. 1 ст. 60 ЦПК України, суд вважає також недоведеним позивачем факт належного виконання ним як орендарем обовязків за договором, оскільки ТОВ «Дана» не долучило до матеріалів справи жодних доказів сплати орендної плати за 2008-2010 р.р. за спірним договором, а тому суд позбавлений можливості вирішити дане питання.

По-друге, відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Указана норма визначає обєктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права повязане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання субєктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту субєктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у статті 16 ЦК України.

Згідно з п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом (ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на визнання договору оренди земельної ділянки поновленим на новий строк, ТОВ «Дана» хоча і зазначає, що обраний спосіб захисту не повязаний з реалізацією переважного права, однак з позову вбачається, що орендодавцем начебто не визнається його переважне право, передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого орендодавцем укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Частиною 4 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Аналіз вищезазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, буде порушене, зокрема, в разі укладення договору оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Отже, з огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обовязків сторін (ст.ст. 3, 12-15, 20 ЦК України; ст. 3-5, 11, 15, 31 ЦПК України) необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України.

Вирішуючи питання щодо недійсності правочину від 16.07.2013 р., укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ «Пахар» суд виходить з наступного.

Сторонами договору оренди земельної ділянки від 16.07.2013 р. додержано загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину згідно ст. 203 ЦК України, а відтак, з урахуванням презумпції правомірності правочину, визначеної ст. 204 ЦК України, він є дійсним.

Оскільки факт припинення дії договору оренди від 18.01.2008 р. унеможливлює для позивача застосування ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» за відсутності на те волі відповідача, враховуючи, що договір автоматично не пролонгується, суд не вбачає правових підстав для визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ «Пахар», оскільки договір від 16.07.2013 р. не порушує права ТОВ «Дана».

Крім того, суд зауважує, що посилання представника позивача на те, що обраний позивачем спосіб захисту не є способом реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди є безпідставними, оскільки спростовуються прохальною частиною позову, який містить вимоги саме до іншого орендаря, і які виходячи з вищенаведеного обґрунтування, є способом захисту саме переважного права.

Разом з тим, суд звертає увагу на те, що посилання представника позивача на те, що обраний позивачем спосіб захисту не є способом реалізації свого переважного права, взагалі унеможливлює задоволення позову в частині визнання недійсним договору оренди, адже позивач у позові не наводить жодного іншого обґрунтування як підстави визнання правочину недійсним.

Також суд враховує, що умови, передбачені договором між ОСОБА_4 та ТОВ «Пахар» від 16.07.2013 р., є більш вигідними для орендодавця, а тому позивач необґрунтовано ставить питання про поновлення дії договору від 18.01.2008 р. як реалізацію свого переважного права на попередніх умовах, що є менш вигідними для орендодавця і не є узгодженими між ОСОБА_4 та ТОВ «Дана» на теперішній час.

По-третє, про необґрунтованість позовних вимог свідчать й інші докази. Так, ТОВ «Пахар» надано до матеріалів справи:

договір № 01/11 від 01.11.2013 р., укладений між ТОВ «Пахар» та ТОВ НСФ «АТМАСЕМ», акт № ОУ-00001/1 від 30.11.2013 р. на дискування у тому числі земельної ділянки № 57, належної ОСОБА_4, площею 6,763 га, кадастровий номер :03:001:0011;

договір № 02/11 від 01.11.2013 р., укладений між ТОВ «Пахар» та ТОВ НСФ «АТМАСЕМ», акт № ОУ-00001/2 від 30.11.2013 р. на вспахування у тому числі земельної ділянки № 57, належної ОСОБА_4, площею 6,763 га, кадастровий номер :03:001:0011;

договір № 12 від 03.03.2014 р., укладений між ТОВ «Пахар» та ТОВ НСФ «АТМАСЕМ», акт № ОУ-0000001 від 05.03.2014 р. на посів ярих зернових у тому числі на земельній ділянці № 57, належної ОСОБА_4, площею 6,763 га, кадастровий номер :03:001:0011.

Зазначені докази свідчать про те, що ТОВ «Пахар» протягом тривалого часу здійснювало безперешкодне використання спірної земельної ділянки за відсутності жодних заперечень позивача.

Крім того, листом від 01.11.2013 р. № 31 ТОВ «Дана» з метою недопущення помилкової обробки земельних ділянок запитувало у ТОВ «Пахар» інформацію про земельні ділянки і їх власників, з ким ТОВ «Пахар» уклало договори оренди. Листом № 1-06/11 від 06.11.2013 р. ТОВ «Пахар» надало необхідну інформацію, зокрема щодо укладання договору оренди з ОСОБА_4

Також суд врахував те, що посилання позивача на посів соняшника у 2014 році на земельній ділянці, належній орендодавцю, не знайшли свого доказового підтвердження та, те, що на теперішній час ТОВ «Дана» та ТОВ «Пахар» мають спір з приводу збору врожаю ярових зернових, засів яких було здійснено ТОВ «Пахар» на земельній ділянці, належній ОСОБА_4, а збір начебто здійснило ТОВ «Дана» з приводу чого ТОВ «Пахар» звернулось до Запорізького РВ ГУМВС України в Запорізькій області.

Резюмуючи вищенаведене, суд вважає, що поновлення договору оренди від 18.01.20108 р. не відбулось, адже у судовому засіданні не встановлений необхідний і достатній перелік юридичних фактів, які є підставою вважати договір поновленим.

Усе вищеперелічене дозволяє зробити остаточний висновок про відсутність правових та сутнісних підстав для задоволення позову.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 3, 10, 11, 15, 57, 58, 59, 60, 88, 214-215, ч. 3 ст. 209 ЦПК України,-

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Дана» до ОСОБА_4, Товариства з обмеженою відповідальністю «Пахар», треті особи Головне управління Держземагенства у Запорізькій області, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання недійсним договору оренди землі та зобовязання укласти додаткову угоду відмовити у повному обсязі.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного суду Запорізької області через Запорізький районний суд Запорізької області протягом десяти днів з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення набуває законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя Д.І. Сакоян