Справа № 361/5936/15-ц
Провадження № 2/361/2836/15
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

08 грудня 2015 року Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:

головуючої судді Маценко Н.П.

при секретарі Телепі Т.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Бровари цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу

в с т а н о в и в:

У серпні 2015 року ОСОБА_1 звернулася до суду із даним позовом, в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири від 30.05.2014 року, за яким ОСОБА_2, від імені якого діяла ОСОБА_3 передав, а вона прийняла у власність квартиру АДРЕСА_1 за ціною 300 000 грн.

В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що 09 квітня 2014 року між нею ОСОБА_2 укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстрований у реєстрі за № 775, за умовами якого сторони зобовязалися до 01.10.2014 року включно укласти основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 за ціною 300 000 грн., що на день укладення попереднього договору за курсом НБУ становило еквівалент 25256 доларів США.

На день підписання попереднього договору вона передала ОСОБА_2 аванс у розмірі 140000 грн., про що вказано у пункті 4 договору.

16 квітня 2014 року між нею та відповідачем укладено договір про внесення змін та доповнень до вищевказаного попереднього договору, за яким сторони зобовязалися у термін до 31.05.2014 року включно укласти основний договір купівлі-продажу вищевказаного нерухомого майна.

У новій редакції п. 4 цього договору вказано, що у день підписання договору вона передала ОСОБА_2 аванс у розмірі 250000 грн., що є еквівалентом 21929 доларів США за курсом НБУ.

Фактично між нею та відповідачем досягнуто домовленості щодо всіх істотних умов купівлі-продажу спірної квартири, сума переданого авансу складає 250 000 грн., що становить 83,3 % від обумовленої ціни продажу.

Після підписання попереднього договору від 09.04.2014 року вона отримала доступ до квартири .

У подальшому відповідач та його представник ОСОБА_3 стали ухилятися від укладення основного договору купівлі-продажу та його нотаріального посвідчення.

Враховуючи неодноразові звернення та наполягання 30.05.2014 року між нею на ОСОБА_3, яка діяла від імені ОСОБА_2 згідно із довіреністю від 09.04.2014 року у простій письмовій формі укладено договір купівлі-продажу спірної квартири. Під час підписання вказаного договору ОСОБА_3 отримала від неї 50000 грн. як сплату решти ціни продажу квартири. З підстав визнання дійсним вищевказаного договору купівлі-продажу квартири змушена звернутися до суду.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_5 позовні вимоги підтримав у повному обсязі, дав пояснення аналогічні фабулі позовної заяви, просить позов задовольнити.

Відповідач ОСОБА_2 у судове засідання повторно не зявився, про день і час розгляду даної справи повідомлявся належним чином, про причини неявки суд не повідомив, заяв про слухання справи у його відсутності до суду не направив. Суд розглядає дану справу на підставі наявних у ній даних.

Вислухавши пояснення представника позивача, свідків, дослідивши письмові матеріали справи, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.

Із матеріалів справи вбачається, що 09.04.2014 року ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_3 представляти його інтереси у тому числі повязаних із відчуженням належної йому на праві власності квартири АДРЕСА_2, а також продати або подарувати вищевказану квартиру ОСОБА_1 на умовах та ціною за її розсудом, про що свідчить довіреність від 09.04.2014 року, посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстрована у реєстрі за № 776. Вказана довіреність видана без права передовіри повноважень іншим особам строком на один рік до 09.04.2015 року.

Згідно зі дублікатом свідоцтва про право власності на житло від 21.10.2002 року, виданого Фондом комунального майна Броварської міської ради квартира АДРЕСА_2 на праві спільної часткової власності належить ОСОБА_6 та ОСОБА_2 у рівних частках.

Відповідно до довідки № 7090 від 17.10.2012 року, виданої К ПБМР «Броварське бюро технічної інвентаризації» за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_3 на підставі дублікату свідоцтва про право на спадщину за законом, виданим Броварською ДНК від 20.09.2008 року за № 1-3500 замість свідоцтв про право на спадщину від 12.04.2006 року р. № 2-308. Дублікат № 291 від 07.07.2009 року свідоцтва про право власності на житло, виданого на підставі документів архіву фонду комунальної власності.

09.04.2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено попередній договір за яким сторони зобовязалися у термін до 01.10.2014 року укласти основний договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_1 за ціною 300 000 грн., що на день укладення та нотаріального посвідчення цього попереднього договору є еквівалентом 25256 доларів США.

Пунктом 4 вказаного договору передбачено, що у день підписання цього договору ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_2 отримав аванс у розмірі 140000 грн., що на день укладення та нотаріального посвідчення договору становить 11786 доларів США за курсом НБУ.

Із матеріалів справи вбачається, що 16.04.2015 року між сторонами по даній справі укладено договір про внесення змін та доповнень до попереднього договору, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 від 09.04.2014 року за реєстровим № 775 згідно з яким пункт 1 попереднього договору викладений у наступній редакції: сторони зобовязуються у термін до 31.05.2014 року включено укласти основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 за ціною 300000 грн., що на день укладення та нотаріального посвідчення цього договору складає 25256 доларів США за курсом НБУ. Пункт 4 попереднього договору викладено у наступній редакції: у день підписання цього попереднього договору ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_2 отримав аванс у розмірі 250 000 грн., що є еквівалентом суми 21929 доларів США за курсом НБУ.

Із матеріалів справи також вбачається, що 30.05.2014 року ОСОБА_3, яка діяла від імені ОСОБА_2 та ОСОБА_1 домовилися про наступне продавець в особі представника передає, а покупець приймає у власність квартиру № 75, що находиться у будинку № 59 по вулиці Короленка у місті Бровари Київської області та сплачує за неї грошову суму, встановлену у п. 2 цього Договору.

Згідно із п. 2, 2.1 вказаного договору купівлю-продаж квартири вчинено за 300000 грн. З цієї суми 140 000 грн. сплачено продавцеві 09.04.2014 року; 110000 грн. 16.04.2014 року; 50 000 грн. покупець сплатив представникові продавця у день підписання цього договору купівлі-продажу квартири, підписи сторін у якому підтверджують передачу зазначеної суми грошових коштів.

Заявляючи вимогу про визнання вищевказаного договору дійсним, позивач посилається на приписи ст. 220 ЦК України та ухилення сторони відповідача від укладення основного договору.

Допитаний у судовому засіданні свідок ОСОБА_7 пояснив, що у 2013 році спільно із дружиною вирішив придбати квартиру у м. Києві чи поблизу м. Києва. У інтернеті знайшов обяву про продаж спірної квартири, яка перебувала у занедбаному стані. За попереднім договором відповідачу були передані грошові кошти у розмірі 250 000 грн. Від укладення основного договору ОСОБА_2 став ухилятися та не виходив на звязок.

Свідок ОСОБА_3 пояснила, що під час оформлення доручення ОСОБА_2 на її імя, вона присутньою у нотаріальній конторі не була. Її паспорті дані для оформлення довіреності передав свідок ОСОБА_7, з яким вона перебуває у дружніх відносинах.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, зокрема, недодержання форми правочину, встановленої законом( ч.4).

Правочини підлягають нотаріальному посвідченню та державної реєстрації лише у випадках встановлених законом ( ч.1 ст.209, ч.1 ст.210 ЦК України).

Згідно зі ч. ч. 1, 3, 4 ст. 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до положень ст. 640 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 6 листопада 2009 року № 9 роз'яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов'язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно із правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 30 січня 2013 року № 6-162цс12, вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Момент вчинення таких правочинів згідно зі статтею 210, частиною третьою статті 640 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов'язків для сторін.

Договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому не може бути визнаний дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.

Крім того, суд не може обійти поза увагою, що ОСОБА_3, будучи уповноваженою на вчинення продажу та дарування спірної квартири з переліком всіх повноважень, з не зрозумілих підстав не вчиняє у формі визначеній законом договір купівлі-продажу квартири до цих обставин суд відноситься критично.

У даному випадку, на думку суду, порушене право сторони позивача, може бути відновлено у спосіб стягнення із ОСОБА_2 грошових коштів сплачених за попереднім договором та договором про внесення змін до попереднього договору.

Керуючись ст. ст. ст. 10, 60, 88, 212-215 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в:

у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу відмовити.

Рішення може бути оскаржено протягом десяти днів з дня його проголошення шляхом подачі апеляційної скарги через Броварський міськрайонний суд Київської області.

Суддя Н. П. Маценко