Провадження №2/761/6263/2015
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

06 жовтня 2015 року Шевченківський районний суд м. Києва у складі:

головуючого - судді: Осаулова А.А.

при секретарі: Вольда М.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві в приміщенні суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Під ключ», Публічного акціонерного товариства «Артем-банк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пестич Лариси Василівни, Комунальне підприємство «Житомирбудзамовник», Товариство з обмеженою відповідальністю «Під ключ» про визнання договору іпотеки майнових прав частково недійсним, -

в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом про визнання договору іпотеки майнових прав частково недійсним.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав, укладеного 29.05.2009 року з відповідачем ПП «Під ключ», придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_1.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві від 26.05.2015 року позивачу було відмовлено у державній реєстрації права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, оскільки у Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна зареєстрована заборона на будинок АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки від 14.12.2007 року, власниками якого є Управління державної охорони України та КП «Житомирбудзабудовник».

Позивач вважає, що спірний договір іпотеки укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст.. 5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, яка була чинною на час укладання договору іпотеки, а тому, в силу положень ст..ст. 203, 215 ЦК України є недійсним з моменту його укладання.

В судовому засіданні позивач позовні вимоги підтримав та просив визнати недійсним договір іпотеки № 2 від 14.12.2007 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1; зобов'язати приватного нотаріуса КМНО Пестич Л.В. зняти заборону відчуження об'єкта нерухомого майна - майнових прав на вищевказану квартиру.

Представник відповідача ПАТ «Артем-Банк» в судовому засіданні заперечував проти позову, пояснивши, що 14.12.2007 року між ПАТ «Артем-банк» та Управлінням державної охорони України та КП «Житомирзабудовник» було укладено договір про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування за програмою будівництва по АДРЕСА_1. В цей же день було укладено договір іпотеки № 2, предметом якого були майнові права на об'єкт будівництва загальною площею 53566,82 кв.м, який знаходиться за адресою АДРЕСА_1, у тому числі квартири, офісні приміщення, машиномісця. Згідно переліку предметів іпотеки, який є додатком до іпотечного договору, серед інших зазначено і квартиру АДРЕСА_1.

Також представник відповідача пояснив, що ПП «Під ключ» є лише генеральним підрядником згідно договору № 69 генерального підряду на капітальне будівництво, а отже, згідно умов даного договору він не мав права відчужувати об'єкти будівництва.

Представники відповідача ПП «Під ключ», третіх осіб КП «Житомирзабудовник», ТОВ «Під-ключ» та третя особа приватний нотаріуса КМНО Пестич Л.В. в судове засідання не з'явилися, про час та місце слухання справи повідомлялися належним чином, а тому суд вважає за можливе розглядати справу без їх участі.

Вислухавши пояснення позивача ОСОБА_1 та представника відповідача ПАТ «Артем-Банк», дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Перевіряючи обставини справи, судом встановлено, що 10.10.2007 року між КП «Житомирбудзабудовник» (замовник) та ПП «Під ключ» (генеральний підрядник) було укладено договір № 69 генерального підряду на капітальне будівництво.

За даним договором генеральний підрядник зобов'язався власними силами і засобами збудувати та передати замовнику в установлений даним договором об'єкт будівництва - житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою по АДРЕСА_1, та відповідно до затвердженої проектної документації та умов даного договору, а замовник зобов'язався надати генеральному підряднику будівельний майданчик, передати йому проектно-кошторисну документацію, прийняти закінчені роботи по будівництву об'єкту будівництва та оплатити їх.

14.12.2007 року між ТОВ «Артем-Банк», правонаступником якого є ПАТ «Артем-Банк», та Управлінням державної охорони України та КП «Житомирбудзабудовник» було укладено договір № 1 про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об'єкту по АДРЕСА_1 (а.с.42-47).

Відповідно до вказаного договору Управління державної охорони України та КП «Житомирбудзамовник», як забудовники, зобов'язалися збудувати за замовленням управителя - ПАТ «Артем-Банк» житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою на АДРЕСА_1, ввести їх в експлуатацію та передати об'єкти інвестування (квартири в об'єкті будівництва, які після завершення будівництва стають окремим майном та майнові права на які належать КП «Житомирбудзабудовник» і відповідно до протоколу розподілу площ в об'єкті будівництва та переліку № 1, № 2, № 3, № 4, які є невід'ємною частиною договору № 1 від 14.12.2007 року) довірителям, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному регламентом фінансування будівництва за рахунок коштів фонду фінансування будівництва.

14.12.2007 року між іпотекодавцями Управлінням державної охорони України, КП «Житомирбудзабудовник» та іпотекодержателем ТОВ «Артем-Банк» було укладено договір іпотеки № 2 та посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пестич Л.В (а.с.59-77).

Оскаржуваний договір був укладений з метою забезпечення належного виконання іпотекодавцями своїх зобов'язань по договору про організацію спорудження об'єктів будівництва від 14.12.2007 року.

Предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцям майнові права на об'єкт будівництва, загальною площею 53566,82 кв.м, який знаходиться за адресою АДРЕСА_1, у тому числі об'єкти інвестування в об'єкті будівництва, які після завершення будівництва стають окремим майном, а саме: квартири згідно Переліку № 1, офісні приміщення згідно Переліку № 2, нежитлові приміщення згідно Переліку №3, машиномісця згідно Переліку № 4, будівництво яких організовує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок та в інтересах довірителів згідно договору № 1 про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14.12.2007 року, договору на об'єкт будівництва від 14.12.2007 року.

29.05.2009 року між ПП «Під ключ» та ОСОБА_1 було укладено договір № 86/110/щ купівлі-продажу майнових прав, згідно якого ОСОБА_1 придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_1 (а.с.7).

03.12.2012 року між ПП «Під ключ» та ОСОБА_1 було складено Акт № 109 про здійснення остаточних розрахунків. Тобто, відповідно до даного Акту ОСОБА_1 сплатив повну суму за спірну квартиру, про що ПП «Під ключ» було видано ОСОБА_1 довідку № 109 від 03.12.2012 року (а.с.14-15).

26.04.2012 року між Управлінням державної охорони України, КП «Житомирбудзамовник» та ТОВ «Під-ключ» було укладено договір про заміну сторони у зобов'язанні, згідно якого КП «Житомирзабудовник» передало, а ТОВ «Під-ключ» прийняло на себе права та обов'язки КП «Житомирбудзамовник» за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006 року.

З матеріалів справи вбачається, що в грудні 2010 року житловий будинок по АДРЕСА_1 був зданий в експлуатацію, про що Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва 24.12.2010 року був виданий сертифікат відповідності КВ 000562.

В листі від 14.08.2013 року ТОВ «Під-Ключ» повідомило ПАТ «Артем-Банк» про те, що квартири № 109, 110, 403 в будинку АДРЕСА_1 не реалізовані через фонд фінансування будівництва через велику площу (283,80 кв.м, 310,54 кв.м., 198,23 кв.м). В зв'язку з чим забудовником було прийнято рішення про їх перепланування шляхом поділу на декілька квартир меншої площі, що потягло за собою зміну нумерації квартир, яка станом на 14.08.2013 року не співпадає з нумерацією квартир у фонді фінансування будівництва. З цих підстав ТОВ «Під-ключ» просило зняти заборону.

03.04.2015 року позивач звернувся до Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві з заявою про проведення державної реєстрації права власності на квартиру, що розташована в АДРЕСА_1.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві від 26.05.2015 року позивачу було відмовлено у державній реєстрації права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, оскільки у Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна зареєстрована заборона на будинок АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки від 14.12.2007 року, власниками якого є Управління державної охорони України та КП «Житомирбудзабудовник».

Під час розгляду справи позивач пояснив, що він у повному обсязі виконав свої грошові зобов'язання за договором купівлі майнових прав, сплативши вартість об'єкта будівництва, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт. За таких обставин, позивач вважає, що оспорюваний договір іпотеки є недійсним в силу ст..ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України.

Відповідно до ст.. 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» в редакції, що діяла на момент укладання оскаржуваного договору іпотеки, виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або, за згодою управителя, об'єкт незавершеного будівництва, або нерухоме майно. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений відповідно до закону.

Статтею 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» передбачено, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Після закінчення будівництва нерухомості іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору.

Зміна або розірвання іпотечного договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Із досліджуваного в судовому засіданні договору іпотеки вбачається, що він був укладений між забудовником та управителем для забезпечення виконання договору № 1 про організацію спорудження об'єктів будівництва від 14.12.2007 року. Оспорюваний договір укладений в письмовій формі та нотаріально посвідчений.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Доводи позивача, що під час укладання оспорюваного договору іпотеки були порушені вимоги ст.. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» та ч. 2 ст. 583 ЦК України, де зазначено, що заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, суд вважає необґрунтованими, оскільки позивач придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав від 29.05.2009 року, тобто після укладання оспорюваного договору іпотеки від 14.12.2007 року.

Слід також зазначити, що ПП «Під ключ», як генеральний підрядник, згідно умов п. 10.8 договору № 69 генерального підряду на капітальне будівництво від 10.10.2007 року не мав права відчужувати об'єкт будівництва третім особам, передавати його в заставу, іпотеку та будь-яким іншим чином обтяжувати та розпоряджатися об'єктом будівництва.

Крім того, позивач просить визнати недійсним іпотечний договір в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 125,70 кв.м, однак, як вже було зазначено вище, дана квартира згідно договору іпотеки має загальну площу 310,54 кв.м.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору іпотеки № 2 від 14.12.2007 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Також не підлягають задоволенню позовні вимоги про зобов'язання приватного нотаріуса КМНО Пестич Л.В. зняти заборону відчуження об'єкта нерухомого майна - майнових прав на спірну квартиру з огляду на наступне.

Як вбачається із позовної заяви приватний нотаріус Пестич Л.В. є третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору по даній справі, на стороні відповідача.

Статус третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору визначений ст. 35 ЦПК України і залучаються чи вступають у справу зазначені треті особи, якщо рішення в справі може вплинути на їх права або обв'язки щодо однієї із сторін. Виходячи із вимог ст. 31 ЦПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору не є сторонами у справі та не наділені процесуальними правами позивача чи відповідача.

Крім того, при розгляді справ, зокрема щодо оспорювання правочинів, посвідчених на підставі нотаріальних дій, нотаріуси в розумінні статей 30, 35 ЦПК України не є особами, права та обов'язки яких стосуються спору сторін, оскільки відсутня їх юридична зацікавленість в результатах розгляду справ.

Керуючись ст..ст. 15, 16, 203, 215, 572, 576, 577, 583, ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», ст.. 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ст.ст. 10, 31, 35, 60, 88, 212, 213, 215, 218 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Під ключ», Публічного акціонерного товариства «Артем-банк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пестич Лариси Василівни, Комунальне підприємство «Житомирбудзамовник», Товариство з обмеженою відповідальністю «Під ключ» про визнання договору іпотеки майнових прав №2 від 14.12.2007 року частково недійсним, - залишити без задоволення.

Рішення суду може бути оскаржене до Апеляційного суду м. Києва через Шевченківський районний суд м. Києва шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя: