Єдиний унікальний номер 719/298/15-ц
Номер провадження 2/719/95/15
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 жовтня 2015 року

м. Новодністровськ

Новодністровський міський суд Чернівецької області в складі:

головуючої судді Луців О.В.,

при секретарі Матковській А.О.,

за участю представників позивача ОСОБА_1,

представника відповідача ОСОБА_2,

представника відповідача ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду м. Новодністровськ Чернівецької області цивільну справу за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» до ОСОБА_4, фермерського господарства «Вікагропром», третя особа на стороні відповідачів реєстраційна служба Кельменецького районного управління юстиції, про переведення прав і обовязків орендаря за договором оренди земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

17 червня 2015 року на виконаня ухвали Апеляційного суду Чернівецької області від 20 травня 2015 року до Новодністровського міського суду Чернівецької області надійшла цивільна справа за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» до ОСОБА_4, фермерського господарства «Вікагропром», третя особа на стороні відповідачів реєстраційна служба Кельменецького районного управління юстиції, про переведення прав і обовязків орендаря за договором оренди земельної ділянки.

13.07.2015 року до суду надійшла заява від директора ТОВ «Дністрові роси» ОСОБА_5 про зміну предмету позовних вимог, згідно якої позивач просить суд: визнати недійсним договір оренди землі від 19.11.2014 року, який укладений між ОСОБА_4 та фермерським господарством «Вікагропром» на користування земельною ділянкою площею 1,75 га кадастровий номер: :02:002:0082, зареєстрованого в Реєстраційній службі Кельменецького районного управління юстиції 24.12.2014 року; визнати договір оренди земельної ділянки площею 1,75 га від 29 липня 2007 року, що був укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» та ОСОБА_4 поновленим; зобовязати ОСОБА_4 вчинити дії щодо укладення з товариством з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» додаткової угоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки площею 1,75 га від 29 липня 2007 року.

У своїй позовній заяві ТОВ «Дністрові роси» зазначає, що 29 липня 2007 року між ним та ОСОБА_4 було укладено договір оренди земельної ділянки на площу 1,75 га, який зареєстровано 01.12.2009 року в Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК». Вказаний договір оренди земельної ділянки діяв до 01.12.2014 року, що підтверджується відміткою на договорі про державну реєстрацію.

Також позивач посилається на те, що відповідно до ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року N 161-XIV він має переважне право перед іншими орендарями, зокрема, фермерським господарством «Вікагропром», на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), оскільки отримав від ОСОБА_4 заперечення на пропозицію укласти додаткову угоду без належної мотивації та продовжував користуватися спірною земельною ділянкою зі спливом одного місяця після закінчення договору оренди землі від 29 липня 2007 року.

Тому укладення ОСОБА_4 19.11.2014 року договору оренди землі з фермерським господарством «Вікагропром», на думку позивача, порушує його переважне право, оскільки позивач через відсутність акту повернення земельної ділянки продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, а умови вищевказаного договору є аналогічними до умов, зазначених в додатковій угоді ТОВ «Дністрові роси», яка направлялась ОСОБА_4.

Крім того, позивач в своїй позовній заяві вказує, на те, що на даний час ТОВ «Дністрові роси» не може укласти додаткову угоду зі ОСОБА_4, тому що договір оренди земельної ділянки від 19.11.2014 року, укладений між відповідачами, був зареєстрований у Реєстраційній службі Кельменецького районного управління юстиції 24.12.2014 року.

Представник позивача повністю підтримав свої змінені позовні вимоги та просив їх задовольнити.

Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання не зявилась, хоча неодноразово була належним чином повідомлена про дату, час та місце розгляду справи.

Представник відповідача ОСОБА_4 ОСОБА_2 в судовому засіданні позовні вимоги не визнала через їхню необґрунтованість і безпідставність та просила суд відмовити у їх задоволенні, оскільки вважає, що власник спірної земельної ділянки повідомила вчасно позивача листом про заперечення в продовженні (поновленні) договору оренди від 29 липня 2007 року у звязку з тим, що істотні умови додаткової угоди і основного договору не відповідали ст. 15 Закону України «Про оренду землі» та були неприйнятними для ОСОБА_4, зокрема, в частині строку дії договору; розміру орендної плати, її індексації, строків внесення, відповідальності за її несплату; умов повернення земельної ділянки орендарем; поліпшення земельної ділянки.

Представник відповідача ОСОБА_3 заперечив проти заявлених позовних вимог та просив суд відмовити у їх задоволенні.

Представник третьої особи на стороні відповідачів ОСОБА_6 в судове засідання не зявився, проте подав до суду письмову заяву про розгляд справи у його відсутності (а.с. 93).

Суд, вислухавши пояснення представника позивача та представників відповідачів, їх доводи та заперечення, дослідивши матеріали справи у їх сукупності, всебічно та повно зясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, обєктивно оцінивши докази, які мають істотне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, дійшов висновку про те, що позовні вимоги ТОВ «Дністрові роси» не підлягають задоволенню з огляду на наступне.

Так, відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Судом встановлено, що 29 липня 2007 року ОСОБА_4 та Товариство з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» уклали договір оренди землі, згідно якого ОСОБА_4 надав, а ТОВ «Дністрові роси» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно вказаного договору в оренду орендодавцю передається земельна ділянка загальною площею 1,75 га, нормативно-грошова оцінка якої становить 19168,38 грн., із встановленням орендної плати в розмірі 287,53 грн., а саме, виходячи з розрахунку 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за повний рік, договір оренди землі укладено строком на 5 (пять) років (а.с. 7).

Відповідно до п. 43 вищевказаного договору оренди землі, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Як вбачається із матеріалів справи, державну реєстрацію договору оренди у встановленому закон порядку було здійснено 01.12.2009 року в Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», отже, на підставі положень п.п. 37, 43 Договору оренди землі від 29.07.2009 року, вищевказаний договір оренди діяв до 01.12.2014 року.

Згідно п. 8 Договору оренди землі від 29 липня 2007 року, сторони встановили, що у випадку належного виконання Орендарем умов договору термін дії договору продовжується ще на 5 (пять) років (і не потребує внесення до нього змін (доповнень) чи переукладення даного договору на новий термін). Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк (а.с. 7).

22.08.2014 року ТОВ «Дністрові роси» направило на адресу ОСОБА_4 повідомлення № 350/10 для врегулювання договірних відносин та продовження користування земельною ділянкою. У вказаному повідомленні товариство зверталось до орендодавця з приводу поновлення договору оренди землі від 29.07.2007 року та підписання додаткової угоди до цього договору, обгрунтовуючи це тим, що відповідно до п. 8 укладеного між ними договору оренди землі ТОВ «Дністрові роси» має переважне право на поновлення договору, а також для приведення договору до теперішніх вимог Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року N 161-XIV. Додатком до вказаного повідомлення товариства був примірник додаткової угоди, підписаної директором товариства ОСОБА_5 (а.с. 9).

03 вересня 2014 року відповідач ОСОБА_4 у відповідь на повідомлення товариства про намір продовжити дію договору оренди землі від 29.07.2007 року шляхом підписання додаткової угоди до цього договору направила на адресу ТОВ «Дністрові роси» лист про повернення двох екземплярів додаткової угоди, про небажання продовжувати попередній договір оренди та прохання щодо припинення здійснення будь-яких агротехнічних заходів на її земельній ділянці після збирання врожаю в 2014 році (а.с. 10).

09 жовтня 2014 року позивач направив на адресу ОСОБА_4 лист, в якому зазначив, що у випадку відмови відповідача укласти з ТОВ «Дністрові роси» додаткову угоду, позивач буде змушений звернутись до відповідача із вимогою про відшкодування понесених ним витрати на поліпшення земельної ділянки ОСОБА_4 у сумі 38515 грн., яка, як вбачається із змісту листа, надала згоду на здійснення таких поліпшень.

20 листопада 2014 року позивач у відповідь на свій лист від 09.10.2014 року отримав повідомлення від ОСОБА_4, що підтверджується копією повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с. 134-136). В даному повідомленні відповідач, зазначає, що не надавала жодної згоди на здійснення поліпшень орендарем її земельної ділянки, а відтак пропонувала ТОВ «Дністрові роси» надати їй повний перелік робіт із зазначенням їх вартості, які були проведені позивачем для поліпшення земельної ділянки, копію її письмової згоди на здійснення таких поліпшень, а також повторно повідомила орендаря про небажання в подальшому продовжувати договір оренди з проханням передати ОСОБА_4 актом прийому-передачі земельну ділянку після 01.12.2014 року із застереженням не чинити з 01.12.2014 року будь-яких перешкод у користуванні нею своєю земельною ділянкою.

Представник позивача визнав в судовому засіданні, що ТОВ «Дністрові роси» не отримувало від ОСОБА_4 згоди на здійснення поліпшень її земельної ділянки, разом з тим, на якій підставі позивач вимагав відшкодування від відповідача понесених ним витрат на поліпшення земельної ділянки ОСОБА_4 у сумі 38515 грн., представник ТОВ «Дністрові роси» ОСОБА_1 пояснити не зміг.

19 листопада 2014 року між ОСОБА_4 та ФК «Вікагропром» було укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_4 надала, а ФГ «Вікагропром» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 1,7499 га, яка знаходиться на території Бурдюзької сільської ради в урочищі «Панське» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 5 років із встановленням орендної плати у розмірі 2111,15 грн. за орендовану земельну ділянку за повний рік, а також між ними 06.07.2015 року був підписаний акт прийому-передачі земельної ділянки (а.с. 127).

Вищевказаний Договір оренди землі від 19.11.2014 року був зареєстрований 24.12.2014 року у Реєстраційній службі Кельменецького районного управління юстиції, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 131).

Частина 1 ст. 777 ЦК України передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Нормами Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року N 161-XIV визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Так, ч. 1-5 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

В своїй позовній заяві та поясненнях до неї представники позивача неодноразово вказували на правові позиції Верховного ОСОБА_2 України, викладені в постановах ВСУ в справі № 6-4цс15 від 18.03.2015 року, справі №6-10цс15 від 25.02.2015 року та справі № 6-55цс15 від 15.04.2015 року, а саме, щодо порушення переважного права орендаря, закріпленого в ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Проте суд відхиляє доводи представників позивача щодо порушення їхнього переважного права на укладення договору оренди виходячи з наступного.

Так, вищевказані правові висновки ВСУ вказують на те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб.

Встановивши, у справі, яка переглядається, факт належного виконання орендарем умов договору оренди; дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем; суд на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» повинен дійти обґрунтованого висновку про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк та порушення цього права у звязку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем.

Виходячи із аналізу змісту правового висновку ВСУ, зокрема, в справі №6-10цс15 від 25.02.2015 року, суд дійшов висновку, що для порушення переважного права попереднього орендаря повинна бути сукупність всіх вище перелічених обставин, а відсутність хоча б однієї з них не дає право попередньому орендарю стверджувати про порушення його переважного права на укладення договору оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_7 угода про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.07.2007 року, яка пропонувалась ОСОБА_4 для підпису, а також сам Договір оренди землі від 29.07.2007 р. та Договір оренди землі від 19.11.2014 року, що був укладений між відповідачами, відрізняються за деякими істотними умовами.

Пункт 3 ОСОБА_7 угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.07.2007 року передбачає, що «орендна плата вноситься орендарем в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в т.ч. і податок на доходи фізичних осіб, за повний рік, в наступних формах: натуральній, а саме власною сільськогосподарською продукцією та/або відробітковій, а саме, шляхом надання сільськогосподарських послуг (при цьому сторони погодили, що найменування продукції, види послуг та їх ціни встановлюються Орендарем та є єдиним для всіх Орендодавців), та/або в грошовій формі: шляхом видачі грошових коштів Орендодавцю через касу Орендаря або безготівковим зарахуванням коштів на поточний рахунок Орендодавця, відкритому в банку, із наданням реквізитів для здійснення такого зарахування за зверненням Орендодавця».

Натомість пункт 6 Договору оренди землі від 19.11.2014 року, що був укладений між відповідачами, зазначає, що «орендна плата вноситься орендарем з розрахунку 5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2111,15 грн. за орендовану земельну ділянку за рік.

Орендна плата проводиться в грошовому, натуральному або відробітковому вигляді враховуючи ринкову ціну продукції чи послуги, якою розраховуються, на час проведення розрахунку».

Отже, визначення розміру орендної плати ТОВ «Дністрові роси», що здійснювалась би в натуральній або відробітковій формі, напряму залежало б тільки від волі орендаря і містило субєктивний підхід, натомість визначення розміру орендної плати ФГ «Вікагропром», що здійснювалась би в натуральній або відробітковій формі, залежить від конюнктури ринку і має відповідно обєктивний характер.

Також п. 4 ОСОБА_7 угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.07.2007 року передбачає, що «при виплаті (внесенні) Орендодавцю орендної плати Орендарем проводиться утримання податку на доходи фізичних осіб з суми орендної плати», тобто виходячи з аналізу вищезазначеного пункту ОСОБА_7 угоди, що було підтверджено в судовому засіданні представниками позивача, Орендодавець отримує орендну плату по факту менше, ніж 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тому що з суми орендної плати орендар вираховує податок на доходи фізичних осіб.

Натомість Договір оренди землі від 19.11.2014 року, що був укладений між відповідачами, не містить положень щодо вирахування Орендарем з орендної плати Орендодавцю податків з доходів фізичних осіб.

Крім того, представником ФГ «Вікагропром», з урахуванням домовленості із ОСОБА_4 про покладення обовязку сплати податків на ФГ «Вікагропром» за рахунок власних коштів, а не орендної плати, відсутність положень в оспорюваному договорі оренди щодо вирахування Орендарем з орендної плати Орендодавцю податків з доходів фізичних осіб на підставі ст.. 213 ЦК України було розтлумачено як покладення цього обовязку сплати податків не за рахунок орендної плати, а за рахунок власних коштів ФГ «Вікагропром», що підтверджується копією квитанцій про оплату ФГ «Вікагропром», в якості податкового агента ОСОБА_4, податку з доходів фізичних осіб в сумі 395,52 грн. та військового збору в сумі 39,56 грн. (а.с. 142), листом Відділу Держземагентства у Кельменецькому районі Чернівецької області Головного управління Держземагентства у Чернівецькій області з визначенням грошової оцінки 1 га ріллі з урахуванням індексації станом на 31.07.2015 року (а.с.144), копією платіжної відомості про видачу ОСОБА_4 2636,83 грн. орендної плати (а.с. 143) та належним чином завіреним письмовим повідомленням ОСОБА_4 про отримання нею орендної плати в сумі 2636,83 грн., а також сплати ФГ «Вікагропром» за ОСОБА_4 податків (а.с. 141).

З огляду на вищевикладене, суд дійшов висновку, що розмір орендної плати, яку ОСОБА_4 отримує від ФГ «Вікагропром» є значно більшим у порівнянні з розміром орендної плати, що пропонувалась позивачем у ОСОБА_7 угоді про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.07.2007 року.

Крім того, пунктом 14 Договору оренди землі від 29.07.2007 року, який ОСОБА_7 угодою не змінювався та не виключався, зазначено, що «у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,005% несплаченої суми за кожний день прострочення».

Пункт 9 Договору оренди землі від 19.11.2014 року передбачає, що «у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,2% несплаченої суми за кожний день прострочення».

Отже, розмір пені, що повинна сплачуватись ФГ «Вікагропром» за невчасне виконання зобовязання щодо сплати орендної плати, є вочевидь більшим, ніж розмір пені, що повинна сплачуватись ТОВ «Дністрові роси» за аналогічні порушення виконання зобовязання Орендарем.

Також пункт 6 ОСОБА_7 угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.07.2007 року вказує, що «сторони домовилися пункт 23 викласти в новій редакції такого змісту: «Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем, в тому числі з письмовою згодою з Орендодавцем, підлягають відшкодуванню. Умови, обсяги і строки відшкодування Орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються відповідно до здійснених витрат Орендаря на такі поліпшення»».

Натомість пунктом 17 Договору оренди землі від 19.11.2014 року передбачено, що «поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою орендодавця, підлягають відшкодуванню. Умови, строки і обсяги відшкодування орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються окремою угодою сторін».

Згідно зі ч. 5 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року N 161-XIV (в редакції чинній на момент направлення позивачем ОСОБА_7 угоди відповідачу та укладення оспорюваного договору оренди від 19.11.2014 року) від 06 жовтня 1998 року N 161-XIV, у разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення обєкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Частина 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року N 161-XIV (в редакції чинній на момент направлення позивачем ОСОБА_7 угоди відповідачу та укладення оспорюваного договору оренди від 19.11.2014 року) від 06 жовтня 1998 року N 161-XIV вказує одним з обовязків орендодавця, зокрема, відшкодування орендарю капітальних витрат, пов'язаних з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця, а ст.. 28 даного Закону визначає саме порядок такого відшкодування, а саме: у разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець зобов'язаний компенсувати витрати на її поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди. Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню. Орендар вправі залишити за собою здійснені ним за власний рахунок вигоди від поліпшення орендованої земельної ділянки, якщо ці поліпшення можуть бути відокремлені без заподіяння шкоди земельній ділянці.

Отже, виходячи з аналізу положень Закону України «Про оренду землі», відшкодування витрат на поліпшення земельної ділянки може здійснюватись виключно за попередньою згодою орендодавця з обовязковим укладення угоди про порядок, строк та умови такого відшкодування, а тому пункт 6 ОСОБА_7 угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.07.2007 року порушує вимоги Закону України «Про оренду землі» та відповідно є менш сприятливий для ОСОБА_4 в порівнянні з пунктом 17 Договору оренди землі від 19.11.2014 року, який передбачає обовязкову наявність попередньої згоди орендодавця на здійснення поліпшень та відшкодування здійснених на них витрат.

Відповідно до ст.. 15 «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року N 161-XIV (в редакції чинній на момент направлення позивачем ОСОБА_7 угоди відповідачу та укладення оспорюваного договору оренди від 19.11.2014 року) істотними умовами договору оренди землі є зокрема: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки.

Враховуючи вищевикладене порівняння істотних умов Договору оренди землі від 19.11.2014 року, ОСОБА_7 угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.07.2007 року та самого Договору оренди землі від 29.07.2007 року, суд дійшов висновку, що ОСОБА_4 уклала з ФГ «Вікагропром» договір оренди землі не на тих самих умовах, які були запропоновані їй ТОВ «Дністрові роси» при реалізації переважного права, оскільки істотні умови договору з новим орендарем, а саме ФГ «Вікагропром», є більш сприятливі, ніж ті, що пропонував позивач, а тому переважне право позивача порушене не було.

Разом з тим позивач вважає, що крім наявності у нього порушеного переважного права на укладення договору оренди як підставу до задоволення позову, у ТОВ «Дністрові роси» відбулась згідно зі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» також пролонгація попередньо укладеного договору внаслідок продовження користування земельною ділянкою за відсутності письмових заперечень відповідача протягом місяця після припинення дії договору 01.12.2014 року, фактичного користування позивачем земельною ділянкою ОСОБА_4 та непідписання останньою з ТОВ «Дністрові роси» акту прийому-передачі земельної ділянки після припинення договору оренди.

Однак, суд не погоджується з доводами позивача та вважає їх безпідставними, з огляду на наступне.

Відповідно до правової позиції ВСУ у справі №6-10цс15 від 25.02.2015 року стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Судом встановлено, що позивач з 01.12.2014 року до 22.07.2015 року фактично не користувався земельною ділянкою ОСОБА_4, не проводив на ній жодних сільськогосподарських робіт, що підтверджується актом від 14.07.2015 року (а.с. 140), складеним ОСОБА_4, землевпорядником Бурдюзької сільської ради ОСОБА_8, депутатами Бурдюзької сільської ради ОСОБА_9 та ОСОБА_10; довідкою сільського голови Бурдюзької сільської ради від 22.07.2015 року (а.с. 139); довідкою сільського голови Бурдюзької сільської ради від 09.04.2015 року (а.с. 138); відповіддю з додатком від 28.09.2015 року на адвокатський запит представника відповідача (а.с. 190-191); списком паїв в урочищі «За лісом» (а.с. 193-194) та актом прийомки-передачі межових знаків на зберігання з додатком до нього від 06.07.2015 року (а.с.132-133).

Разом з тим, суд не бере до уваги акт виконання робіт (надання послуг) № 1228 від 30.12.2014 року (а.с. 188-189), укладений на підставі Договору №08/СГ-2014 на надання послуг в сільськогосподарському товаровиробництві від 01.01.2014 року (а.с. 185-187), як доказ на підтвердження користування позивачем спірною земельною ділянкою в грудні 2014 року, оскільки в даному акті відсутня вказівка на місяць проведення робіт з ріперування та внесення аміачної води на полі № 60504, на якому знаходиться земельна ділянка ОСОБА_4, що унеможливлює зробити обєктивний висновок про проведення вищевказаних сільськогосподарських робіт саме в грудні 2014 року.

Крім того, посилання представника позивача на те, що складення акту виконання робіт (надання послуг) № 1228 із зазначенням дати «30 грудня 2014 року», тобто в кінці місяця, однозначно вказує на те, що даний акт не міг бути укладений на підтвердження виконання сільськогосподарських робіт в іншому місяці 2014 року, ніж грудень 2014 року, спростовується наданим представником позивача актом виконання робіт (надання послуг) від 31.03.2015 року (а.с.170), укладений на підставі Договору №20/СГ-2015 на надання послуг в сільськогосподарському товаровиробництві від 02.01.2015 року (а.с. 168-169), який складений на підтвердження виконання сільськогосподарських робіт не лише за березень 2015 року, а й лютий 2015 року.

Крім того, суд відхиляє доводи позивача щодо можливості припинення фактичного користування земельною ділянкою орендодавця лише шляхом підписання акту прийому-передачі земельної ділянки після припинення дії договору оренди, так як даний обовязок складення такого акту прийому-передачі ані Законом України «Про оренду землі», ані Договором від 29.07.2007 року передбачений не був. А тому, твердження позивача про те, що відсутність акту приймання-передачі земельної ділянки після припинення дії договору оренди означає продовження фактичного користування земельною ділянкою, є надуманими та безпідставними.

Як вбачається з матеріалів справи, відсутність зі сторони ОСОБА_4 протягом місячного строку з часу припинення дії Договору від 29.07.2007 року письмово заперечення на адресу позивача обєктивно була зумовлена тим, що орендодавець вважала, що її земельною ділянкою ТОВ «Дністрові роси» не продовжує користуватися та не проводить на ній жодних сільськогосподарських робіт, з огляду на її листи, що направлялись на адресу позивача (а.с.10, 135).

Відповідно до ст.. 212 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Згідно зі ст.. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Враховуючи вищезазначене, суд дійшов висновку, що позивач не довів факт користування ним земельною ділянкою протягом місяця з дати припинення дії договору від 29.07.2007 року, а тому, з огляду на правову позицію ВСУ у справі №6-10цс15 від 25.02.2015 року, відсутній один із необхідних юридичних фактів для настання пролонгації Договору від 29.07.2007 року на підстави частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

На підставі ст.. 33 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року N 161-XIV та керуючись ст.ст. 3, 4, 10, 11, 60, 64, 179, 208, 209, 212- 215, 218, 223, 294, 296 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовної заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» до ОСОБА_4, фермерського господарства «Вікагропром», третя особа на стороні відповідачів реєстраційна служба Кельменецького районного управління юстиції, про визнання недійсним договору оренди землі від 19.11.2014 року; визнання договору оренди земельної ділянки площею 1,75 га від 29 липня 2007 року поновленим; зобовязання ОСОБА_4 вчинити дії щодо укладення з товариством з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» додаткової угоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки площею 1,75 га від 29 липня 2007 року відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до апеляційного суду Чернівецької області протягом десяти днів з дня його проголошення через Новодністровський міський суд Чернівецької області.

СУДДЯ: