Справа № 686/6483/15-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 травня 2015 року Хмельницький міськрайонний суд в складі:

головуючого-судді Палінчака О.М.

при секретарі Антосєві В.П.

з участю представника позивача Грамчук Т.А.

представника відповідача ОСОБА_2 -

ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Хмельницькому справу за позовом першого заступника прокурора Хмельницької області в інтересах держави до Хмельницької обласної ради, ОСОБА_2 та Товарної біржі „Універсальна земельна товарна біржа „Придніпровська" в особі Хмельницької філії про визнання незаконним та скасування пункту 4 додатку №2 до рішення обласної ради №21-13/2012 від 26 вересня 2012 року та визнання недійсним договору купівлі - продажу нерухомого майна,

встановив:

В квітні 2015 року перший заступник прокурора Хмельницької області в ін-тересах держави звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2, Товарної біржі „Універсальна земельна товарна біржа „Придніпровська" в особі Хмель-ницької філії про визнання незаконним та скасування п. 4 додатку №2 до рішення Хмельницької обласної ради №21-13/2012 від 26 вересня 2012 року, яким включено нежитлові будівлі комунального підприємства „Комунальник", що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, до переліку об'єктів, які перебувають у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області і підлягають викупу. Також просять визнати недійс-ним договір купівлі - продажу будівель загальною площею 704.8 кв.м. та 533.9 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, укладеного 26 березня 2013 року між територіальними громадами сіл, селищ, міст Хмельни-цької області в особі Хмельницької обласної ради, від імені якої діє Хмельниць-ка філія Товарної біржі „Універсальна земельна товарна біржа „Придніпровська" та ОСОБА_2, посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Нагорною Т.В., зареєстрованого в реєстрі за №306. На обгрунтування своїх вимог позивач зазначив, що спірне рішення було прийня-то з порушенням процедури, а саме орендарем не було здійснено поліпшення орендованого майна в розмірі передбаченому чинним законодавством, спірні приміщення не були предметом продажу на аукціоні або за конкурсом, крім того ціну було занижено, що є підставою для задоволення позову.

В судовому засіданні представник позивача вимоги позову підтримав.

Відповідач ОСОБА_2 та його представник в судовому засіданні за-перечили проти задоволення позовних вимог посилаючись на те, що майно набуто на підставі та у відповідності до вимог чинного законодавства.

Представник Хмельницької обласної ради та Товарної біржі „Універсальна земельна товарна біржа „Придніпровська" в особі Хмельницької філії в судове

засідання не з'явились, хоча про час та місце слухання справи повідомлялись належним чином.

Заслухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи суд вважає, що позов не підлягає до задоволення.

Судом об'єктивно встановлено, що рішенням Хмельницької обласної ради від 18 травня 2011 року №22-4/2011 затверджено Програму приватизації об'єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області на 2011 - 2015 роки, а також перелік об'єктів, які перебувають у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області і підля-гають продажу на аукціоні та викупу.

1 серпня 2012 року між Хмельницьким комунальним підприємством „Ко-мунальники" та ОСОБА_2 було укладено договір оренди нежитлово-го приміщення, відповідно до умов якого орендар прийняв в оренду нежитлове приміщення площею 704.8 кв.м. та 539.9 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 строком з 1 серпня 2012 року по 31 жовтня 2012 року.

Рішенням Хмельницької обласної ради від 26 вересня 2012 року №21-13/2012 внесено зміни до рішення обласної ради від 18 травня 2011 року та окрім іншого внесено до переліку об'єктів, які перебувають у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області і підлягають викупу нежитлові будівлі КП „Комунальники" у т.ч. літер Ф-2,Д,Ж,З; літер Б, Б-1, б, б-1, В, Г площею 704.8 кв.м. та 539.9 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

6 листопада 2012 року між Хмельницьким комунальним підприємством „Комунальники" та ОСОБА_2 було укладено додатковий договір №1 до договору оренди майна №106 від 1 серпня 2012 року відповідно до умов якого договір оренди продовжено до 30 вересня 2015 року.

31 травня 2012 року оцінювачем ТОВ „Подільська незалежна оцінка" здійс-нено оцінку ринкової вартості об'єктів нерухомості, що перебувають на балансі КП „Комунальник" та розташовані по АДРЕСА_1 та визначено вартість об'єкта оцінки в розмірі 440 800 грн., призначення якої - для передачі в оренду.

26 березня 2013 року між Територіальними громадами сіл, селищ, міст Хмельницької області в особі Хмельницької обласної ради від імені якої діє Хмельницька філія Товарної біржі „Універсальна земельна товарна біржа „Придніпровська" та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі - продажу нерухомого майна, а саме: будівлі ( літ. А-2, Д, Ж, З) загальною площею 704.8 кв.м. та будівлі (літ. Б, Б-1,б, б-1, В, Г) загальною площею 533.9 кв.м., що знахо-дяться за адресою: АДРЕСА_1. Об'єкти були продані за 454 900 грн., в тому числі ПДВ.

Відповідно до ст. 3 Закону України „Про приватизацію невеликих держав-них підприємств (малу приватизацію)" приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону. Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об'єктів групи Ж.

Статтею 7 вищевказаного Закону передбачено, що Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають: продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом, викупу.

Включення об'єктів малої приватизації до переліків, зазначених у частині пе-ршій цієї статті, здійснюється з ініціативи державного органу приватизації, уповноваженого органу управління чи покупця.

Частиною 1 ст. 2 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" визначено, що об'єктами малої приватизації є: окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділян-ками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А).

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 18-2 цього ж Закону приватизація об'єктів групи А здійс-нюється з урахуванням таких особливостей:

у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

Як слідує з матеріалів справи, ОСОБА_2.(а.с.29) звертався до Хмель-ницької обласної ради щодо надання дозволу на реконструкцію орендованих приміщень без відшкодування витрат, пов'язаних з виконанням цих робіт і згоду на покращення умов орендованих приміщень отримав (а.с. 31), що сторонами не оспорювалось. На час прийняття спірного рішення договір оренди був чинним, оскільки між сторонами укладено додатковий договір, відповідно до умов якого договір оренди продовжено до 30 вересня 2015 року, тобто ОСОБА_2 вправі був порушувати питання щодо включення орендованих об'єктів до переліку об'єктів, що підлягають викупу, доводи позивача щодо незаконності п. 4 додатку №2 до рішення Хмельницької обласної ради від 26 вересня 2012 року не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні.

Суду надано звіт незалежного аудитора щодо орендованого окремо визна-ченого майна, нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 станом на 23 листопада 2012 року з якого слідує, що ОСОБА_2 фактично виконано капітальний ремонт орендованого адміністративно - побутового корпусу за адресою: АДРЕСА_1 на суму 126 064 грн. 36 коп. без ПДВ. Аналогічна вартість проведеного ремонту слідує із довідки про вартість виконаних будівельних робіт за листопад 2012 року, виданої генпідрядником - ТОВ „Євро - Стар-2005", роботи були виконані останніми за замовленням ОСОБА_2 відповідно до договору №86/1 від 2 жовтня 2012 року.

Висновок про вартість об'єкта приватизації підготовлений оцінювачем ТОВ „Подільська незалежна оцінка" в якому визначено ринкову вартість не-від'ємних поліпшень в розмірі 74 900 грн. підготовлений 31 жовтня 2012 року, а вже за місяць вартість таких робіт зросла до 126 064 грн. 36 коп. Дані обставини не спростовані позивачем належними та допустимими доказами.

Відповідно до п. 2.4 договору оренди нежитлового приміщення від 1 серп-ня 2012 року експертна оцінка об'єкта оренди визначена в розмірі 352 640 грн.(а.с. 23).

Як слідує з системного аналізу положення п. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" відсоток поліпшення орендованого майна (згідно Закону не менш як 25%) вира-ховується із ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна, тобто в даному випадку слід виходити із суми в розмірі 352 640 грн. (352 640Х 25% =88 160 грн. - мінімально необхідні, витрачено ж 126 064 грн. 36 коп.).

Таким чином, ОСОБА_2 були виконані усі передбачені чинним зако-нодавством умови для викупу об'єктів оренди майна відповідно до договору від 1 серпня 2012 року.

Що стосується визначення ціни об'єкта приватизації, слід зазначити наступ-не:

Відповідно до ч. 2 ст. 9 Закону України „Про приватизацію невеликих дер-жавних підприємств (малу приватизацію) ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об'єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.

31 жовтня 2012 року оцінювачем ТОВ „Подільська незалежна оцінка" було здійснено оцінку об'єкта нерухомості, що перебуває на балансі КП „Будівельни-ки" та розташовані по АДРЕСА_1 та підготовлено висновок, в якому визначено ринкову вартість об'єкта приватизації з не-від'ємними поліпшеннями на рівні 529 800 грн. з ПДВ, з яких ринкова вартість комунальної частки не житлового приміщення з ПДВ - 454 900 грн.

Відповідно до ч. 4 ст. 8 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" оцінка майна у випадках її обов'язкового проведення, зазначених у статті 7 цього Закону, виконана суб'єк-тами, які не є суб'єктами оціночної діяльності, визнається недійсною.

Відповідно до ч.ч.4, 5 ст. 13 Закону України „Про судоустрій і статус суддів" висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду України, є обов'язковими для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.

Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховно-го Суду України, враховуються іншими судами загальної юрисдикції при застосу-ванні таких норм права. Суд має право відступити від правової позиції, викладе-ної у висновках Верховного Суду України, з одночасним наведенням відповідних мотивів.

Відповідно до правової позиції викладеної в постанові Верховного суду України від 14 березня 2007 року (справа № 21-8во07) самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватиза-ції не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних догово-рів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені в наслідок винної, протиправної поведінки самого покупця.

Відповідно до частини першої статті 9 Конституції України чинні міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України.

Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" №475/97-ВР від 17 липня 1997 року ратифіковано Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950 року (далі - Конвенція), Перший протокол та протоколи № 2, 4, 7, 11 до Конвенції.

Згідно із статтею 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юриди-чна особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавле-ний своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Пунктом 21 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федоренко проти України" від 30 червня 2006 року визначено, що відповідно до прецедент-ного права органів, що діють на підставі Конвенції, право власності може бути "існуючим майном" або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

Виходячи зі змісту пунктів 32-35 рішення Європейського суду з прав людини "Стретч проти Сполученого Королівства" від 24 червня 2003 року майном у значенні статті 1 Протоколу 1 до Конвенції вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади.

Таким чином, суд приходить до висновку, що ОСОБА_2 дотримано вимоги чинного законодавства при викупі спірних об'єктів нерухомості, доказів в спростування цьому позивачем не надано, оцінку об'єкта приватизації було проведено, висновок про вартість об'єкта приватизації не був визнаний недійс-ним та докази тому, що оцінку майна, що проводилась ТОВ «Подільська незале-жна оцінка» було здійснено з порушенням методики суду не надано. За таких обставин суд не вбачає підстав для задоволення позову з підстав наведених позивачем, оскільки покупцем були виконані усі умови щодо викупу об'єкта оренди, які були передбачені чинним законодавством та визначені Хмельницькою обласною радою.

Крім того, суд не приймає до уваги як підставу для задоволення позову поси-лання позивача на положення ч. 1 ст. 215 ЦК України щодо підстав недійсності правочину, оскільки доказів в підтвердження цьому суду не надано. Спірний договір містить усі істотні умови договору, зокрема ціну продажу, визначену на підставі звіту про оцінку об'єкта приватизації. Порушення процедури визначення на конкурсних засадах суб'єкта оціночної діяльності не може бути підставою позбавлення особи її права власності, за умови що оцінку об'єкта приватизації було проведено, на момент укладення договору інших звітів щодо визначення вартості об'єкта приватизації не було, більше того, доказів тому, що звіт про оцінку об'єкта приватизації, від 31 листопада 2012 року, затверджений головою Хмельницької обласної ради, підготовлений оцінювачем, що має право на зайняття такою діяльністю має відповідний сертифікат на зайняття такою діяль-ністю, підготовлений всупереч передбачених чинним законодавством методик суду не надано, а тому оцінюючи надані докази в системному зв'язку суд не вбачає підстав для позбавлення ОСОБА_2 права власності.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 212-215 ЦПК України суд -

вирішив:

В задоволенні позову першого заступника прокурора Хмельницької області в інтересах держави до Хмельницької обласної ради, ОСОБА_2 та Товарної біржі „Універсальна земельна товарна біржа „Придніпровська" в особі Хмельницької філії про визнання незаконним та скасування пункту 4 додатку №2 до рішення обласної ради №21-13/2012 від 26 вересня 2012 року та визнання недійсним договору купівлі - продажу нерухомо-го майна - відмовити.

На рішення, через суд першої інстанції, який його ухвалив, може бути подана апеляційна скарга протягом 10 днів до апеляційного суду Хмельницької області.

Суддя: О.М. Палінчак