Справа № 521/3446/14-ц
Провадження № 2/521/643/15
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

25 лютого 2015 року

Малиновський районний суд м. Одеси у складі:

Головуючого судді - Гуревського В.К.

За секретаря - Гресько О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, треті особи: ОСОБА_3, ОСОБА_4 в інтересах яких діє ОСОБА_2, Орган опіки та піклування Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради, ПАТ «Дельта Банк», про визнання договору купівлі-продажу дійсним, -

в с т а н о в и в:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2, треті особи: ОСОБА_3, ОСОБА_4 в інтересах яких діє ОСОБА_2, Орган опіки та піклування Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради, ПАТ «Дельта Банк», просить суд визнати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 07 лютого 2008 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, дійсним, посилаючись на обґрунтування своїх вимог на такі обставини.

Позивач є громадянином Сірійської Арабської Республіки, проте разом із своєю дружиною ОСОБА_3 постійно проживає на території України в м. Одеса. Свого житла у них з дружиною не було, у зв'язку із чим вони вирішили отримати в банку кредит для купівлі власного житла. Проте, коли дружина позивача знайшла квартиру, яка відповідала їх вимогам, ОСОБА_1 знаходився у довготривалому відряджені за кордоном, покупці квартиру продавали терміново, а його дружині банк відмовив надати кредит на купівлю житла, так як підтвердження достатніх фінансових можливостей щодо погашення квартири в сім'ї мав лише позивач. ОСОБА_2 дізнавшись про їх безвихідну ситуацію запропонувала їм свою допомогу, яка виражалася в тому, що вона укладає з банком договір про надання споживчого кредиту для купівлі квартири, який позивач разом зі своєю дружино будуть погашати особисто.

17 грудня 2007 року відповідач уклала договір з Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» про надання споживчого кредиту № 0, який надається для придбання житла. Того ж самого дня був укладений договір поруки № 166299, відповідно до умов якого ОСОБА_3 виступає поручителем ОСОБА_2 за зобов'язаннями, передбаченими кредитним Договором про надання споживчого кредиту №0 від 17 грудня 2007 року. В той же день 17 грудня 2007 року ОСОБА_2 уклала договір купівлі-продажу з ОСОБА_7, відповідно до умов якого ОСОБА_7 продала, а ОСОБА_2 купила квартиру АДРЕСА_1.

Після повернення позивача на територію України, він разом із відповідачкою 07 лютого 2008 року уклали договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1. Відповідно до умов договору ОСОБА_2 зобов'язується передати у власність ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1, а позивач зобов'язується прийняти це майно та сплачувати грошові кошти до банківської установи в розмірі та в строки, які зазначенні в договорі від 17 грудня 2007 року про надання споживчого кредиту № 0, укладеного між ОСОБА_2 та Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк».

Даний договір був укладений як гарантія виконання їх домовленостей з ОСОБА_2, проте вищезазначений договір не був нотаріально посвідчений. Незважаючи на те, що договір купівлі-продажу квартири від 07 лютого 2008 року не був нотаріально посвідчений, проте позивач з відповідачкою домовився щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується безпосередньо текстом договору, який вони підписали, а також частково його виконали, ОСОБА_2 передала ключі від квартири дозволила зробити капітальний ремонт, а позивач в свою чергу частково сплатив грошові кошти. Проте на сьогоднішній час ОСОБА_2 відмовляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та намагається позивача із сім'єю виселити з квартири.

Представник відповідача ОСОБА_2 ОСОБА_8 надав до суду заперечення на позов, просив відмовити в позові в повному обсязі, посилаючись на те, що в своєму позові позивач зазначає, що 07 лютого 2008 року він уклав з відповідачкою договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1. Відповідно до умов договору відповідач зобов'язується передати у власність позивачу квартиру АДРЕСА_1, а позивач зобов'язується прийняти це майно та сплачувати грошові кошти до банківської установи в розмірі та в строки, які зазначені в договорі від 17 грудня 2007 року про надання споживчого кредиту №0, укладеного між відповідачкою та АКІБ «УкрСиббанк». Але згідно вищевказаного договору купівлі-продажу ціна майна за договором складає 507298,0 гривень.

З моменту укладення та підписання цього договору покупець, тобто позивач ОСОБА_1 сплачує вказану суму на протязі п'яти років щомісячно різними частками. Остаточний розрахунок має бути проведений 07 лютого 2013 року. Вказана сума має бути сплачена шляхом внесення покупцем в банківську установу суму кредиту за договором про надання споживчого кредиту № 0, укладеного 17 грудня 2007 року між АКБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 (п. 2.2 договору купівлі-продажу). Таким чином, позивач повинен був сплатити 507298,0 грн. до 07 лютого 2013 року, але в порушення умов договору не виконав цей обов'язок, у зв'язку з чим за кредитним договором виникла велика заборгованість. Договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає державній реєстрації і вразі її відсутності даний договір не є укладений, тобто не створює прав та обов'язків для сторін і такій договір не може бути визнаний судом дійсним згідно ст. ст. 210, 640, 657 ЦК України. Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 07 лютого 2008 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не є укладеним і не створює прав та обов'язків для сторін, а також не може бути визнаний судом дійсним.

Третя особа ПАТ «Дельта Банк» надав до суду заперечення на позов, в якому просив відмовити у задоволені позовних вимог ОСОБА_1 у повному обсязі, зазначивши, що договір купівлі-продажу від 07 лютого 2008 року, на який посилається позивач, всупереч вимогам чинного законодавства, в момент його вчинення не був посвідчений нотаріально та зареєстрований у встановленому законом порядку. Отже, зазначений договір не може вважатися укладеним, оскільки сторонами правочину не було дотримано вимог чинного законодавства щодо його укладення в момент вчинення, тому він не породжує будь-яких прав та обов'язків для його сторін. У зв'язку з цим, не будучи укладеним, договір не може бути визнаний судом дійсним на підставі ст. 220 ЦК України.

17 грудня 2007 року між АКІБ «УкрСиббанк» (зараз - АТ «УкрСиббанк») та ОСОБА_2 (надалі - Позичальник) було укладено Іпотечний договір в забезпечення виконання Позичальником умов Договору про надання споживчого кредиту № 0, за яким Банк надав Позичальнику кредит у сумі 90000,00 доларів США для його особистих потреб, з терміном повернення - до 18 грудня 2028 року. 08 грудня 2011 року АТ «Дельта Банк» придбав право вимоги за вказаним кредитним договором, а також за всіма договорами забезпечення, згідно договору купівлі-продажу прав вимоги за кредитам. Отже, АТ «Дельта Банк» є правонаступником права вимоги АТ «УкрСиббанк» за зазначеними договорами. На сьогоднішній день зобов'язання за зазначеним Кредитним договором не виконано в повному обсязі, заборгованість не погашено, строк його дії також не скінчився. Відповідно до умов Кредитного договору, в забезпечення виконання умов договору, Банком, зокрема, було прийнято в іпотеку майно, що є предметом купівлі-продажу за Договором від 07 лютого 2008 року - згідно з Іпотечним договором, укладеним 17 грудня 2007 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 та посвідченим 17 грудня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9 за реєстр. № 6323, Банк прийняв в іпотеку нерухоме майно - квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, що відповідно до п. 1.1. Іпотечного договору є приватною власністю Іпотекодавця на підставі Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9 17 грудня 2007 року за реєстр. № 6313, зареєстрованого в Державному реєстрі правочинів 17 грудня 2007 року за № 2575623, згідно з Витягом з реєстру правочинів №5158622 від 17 грудня 2007 року. Спірний Договір купівлі-продажу був укладений 07 лютого 2008 року, в той час, як предмет договору купівлі-продажу з 17 грудня 2007 року вже знаходився в іпотеці Банку. Обидві сторони знали про те, що квартира знаходиться в іпотеці, що, зокрема, підтверджується п. 7.4. спірного Договору, при цьому, всупереч вимогам чинного законодавства, зокрема, Закону України «Про іпотеку», без згоди Іпотекодарежателя уклали договір про відчуження іпотечного майна. Сторони не дотрималися істотної умови правочину - продавець не мав права відчужувати майно, що знаходилося в іпотеці.

Також, на момент укладення Договору, так і на сьогоднішній день Позичальником за Договором про надання споживчого кредиту № 0 була і є ОСОБА_2, заміни боржника у даному зобов'язанні не було. Посилання відповідача у запереченнях проти позову на те, що позивач нібито повинен був сплачувати по Кредитному договору, але не виконав цього обов'язку, також не можуть бути прийняті судом до уваги, оскільки вони не впливають на вирішення спору, адже Позичальником за Кредитним договором є ОСОБА_2, усі платежі здійснюються безпосередньо Позичальником незалежно від джерела походження коштів, тобто, позивач жодного відношення до укладення та погашення кредитного договору не має.

Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, допитавши свідка, суд вважає позов таким, у якому необхідно відмовити з наступних причин. Судом встановлені такі фактичні обставини на підставі представлених письмових доказів.

17 грудня 2007 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 укладено договір про надання споживчого кредиту № 0.

Відповідно до п. 1.4 зазначеного договору, кредит надається позичальнику для особистих потреб, а саме на: придбання трьохкімнатної квартири, загальною площею 71,6 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

В забезпечення виконання зобов'язань щодо погашення кредиту, сплаті відсотків за користування кредитом, можливих штрафних санкцій, а також відшкодування збитків, пов'язаних із порушенням умов кредитного договору, згідно п. 2.1 кредитного договору, банк укладає з ОСОБА_2 договір іпотеки від 17 грудня 2007 року (банк приймає заставу нерухомості, а саме: іпотека трьохкімнатної квартири, загальною площею 71,6 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та належить на праві приватної власності ОСОБА_2), а також банк укладає в день укладення цього договору з ОСОБА_3 договір поруки № 166299.

Відповідно до договору поруки поручитель поручилася за виконання ОСОБА_2 взятих на себе зобов'язань у повному обсязі, відповідно п. п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 договору поруки, у випадку невиконання або неналежного виконання взятих на себе зобов'язань по кредитному договору поручитель та боржник несуть солідарну відповідальність перед банком за невиконання умов договору.

17 грудня 2007 року ОСОБА_2 уклала договір купівлі-продажу з ОСОБА_7, відповідно до умов якого ОСОБА_7 продала, а ОСОБА_2 купила квартиру АДРЕСА_1, про що свідчить договір купівлі-продажу квартири від 17 грудня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9, зареєстровано в реєстрі за № 6313.

Відповідно до довідки (з місця проживання про склад сім'ї та реєстрації) від 17 лютого 2014 року за № 2844, у квартирі АДРЕСА_1 проживають та зареєстровані ОСОБА_2 (основний), ОСОБА_1 (піднаймач), ОСОБА_4 (дочка піднаймача).

07 лютого 2008 року ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 придбав квартиру АДРЕСА_1, але нотаріально посвідчений цей договір та зареєстрований відповідно до вимог чинного законодавства не був.

Згідно із ст. 655 ЦК України, одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Згідно ст. 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.

Згідно ч. 1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним.

На підставі п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Договір купівлі-продажу від 07 лютого 2008 року всупереч вимогам чинного законодавства, в момент його вчинення не був посвідчений нотаріально та зареєстрований у встановленому законом порядку, тобто, зазначений договір не може вважатися укладеним, оскільки сторонами правочину не було дотримано вимог чинного законодавства щодо його укладення в момент вчинення, тому він не породжує будь-яких прав та обов'язків для його сторін. У зв'язку з цим, не будучи укладеним, договір не може бути визнаний судом дійсним на підставі ст. 220 ЦК України.

При цьому, п. 4.3 спірного Договору купівлі-продажу, яким сторонами було погоджено, що нотаріальне посвідчення цієї угоди відбудеться після остаточного розрахунку, є неспроможним та таким, що не породжує для сторін жодних прав чи обов'язків, оскільки не відповідає вимогам чинного законодавства, зокрема, ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України.

Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам відповідно до ст. 215 ЦК необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (ч. 1 ст. 219, ч. 1 ст. 220, ч. 1 ст. 224 тощо), та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша статті 225 ЦК тощо). Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом.

Згідно ст. 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК тощо).

Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Таким чином, Договір купівлі-продажу від 07 лютого 2008 року не є укладеним, тому не може бути визнаний судом дійсним, а також його умови суперечать вимогам інших норм чинного законодавства.

Так, 17 грудня 2007 року між АКІБ «УкрСиббанк» (зараз - АТ «УкрСиббанк») та ОСОБА_2 (Позичальник) було укладено Іпотечний договір в забезпечення виконання Позичальником умов Договору про надання споживчого кредиту № 0, за яким Банк надав Позичальнику кредит у сумі 90000,00 доларів США для його особистих потреб, з терміном повернення - до 18 грудня 2028 року 08 грудня 2011 року АТ «Дельта Банк» придбав право вимоги за вказаним кредитним договором, а також за всіма договорами забезпечення, згідно договору купівлі-продажу прав вимоги за кредитами. Отже, АТ «Дельта Банк» є правонаступником права вимоги АТ «УкрСиббанк» за зазначеними договорами.

На сьогоднішній день зобов'язання за зазначеним Кредитним договором не виконано в повному обсязі, заборгованість не погашено, строк його дії також не скінчився, про що свідчить довідка ПАТ «Дельта Банк» від 10 квітня 2014 року за №05-2064669/1.

Відповідно до умов Кредитного договору, в забезпечення виконання умов договору, Банком, зокрема, було прийнято в іпотеку майно, що є предметом купівлі-продажу за Договором від 07 лютого 2008 року - згідно з Іпотечним договором, укладеним 17 грудня 2007 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 та посвідченим 17 грудня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9 за реєстровим № 6323, Банк прийняв в іпотеку нерухоме майно - квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, що відповідно до п. 1.1. Іпотечного договору «є приватною власністю Іпотекодавця на підставі Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9 17 грудня 2007 року за реєстровим № 6313, зареєстрованого в Державному реєстрі правочинів 17 грудня 2007 року за № 2575623, згідно з Витягом з реєстру правочинів №5158622 від 17 грудня 2007 року.

Згідно із ст. 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов'язується повернути кредит та сплатити проценти.

Відповідно до ст. 572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Окремим видом застави є іпотека. Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, що передбачено ч. 1 ст. 575 ЦК України.

Ст. 1 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно п. 1.4. Іпотечного договору Іпотекодавець свідчить, що предмет іпотеки до цього часу жодним способом не відчужений, у спорі та під арештом (забороною) не перебуває, в оренду/лізинг/довірче управління не переданий. Іпотекодавець свідчить, що укладанням цього Договору не порушені права та/або інтереси третіх осіб, а також не порушені права дітей.

Відповідно до п.1.5 Іпотечного договору Іпотека розповсюджується на всі приналежності Предмету іпотеки та на всі невід'ємні від нього поліпшення, складові частини, внутрішні системи, що існують на момент укладення Договору та виникнуть в майбутньому. Всі зроблені Іпотекодавцем в період дії цього Договору всілякого роду поліпшення, реконструкційні роботи, зміни, доробки тощо автоматично стають предметом іпотеки.

Судом встановлено, що спірний Договір купівлі-продажу був укладений 07 лютого 2008 року, в той час, як предмет договору купівлі-продажу з 17 грудня 2007 року вже знаходився в іпотеці Банку. Обидві сторони знали про те, що квартира знаходиться в іпотеці, що, зокрема, підтверджується п. 7.4. спірного Договору, при цьому, всупереч вимогам чинного законодавства, зокрема, Закону України «Про іпотеку», без згоди Іпотекодарежателя уклали договір про відчуження іпотечного майна.

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про іпотеку» Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Доказів надання Іпотекодержателем згоди на відчуження предмету іпотеки Позивачем не надано. Більше того, Сторони включили до змісту Договору завідомо неправдиві відомості про те, що продавець завіряє, що Майно до цього часу (станом на 07 лютого 2008 року) «нікому іншому не продане, не подароване, не закладене, у спорі і під арештом не перебуває» (п. 5.1), хоча Сторони знали про те, що Майно знаходиться в іпотеці Банку. На момент укладення Договору від 02 липня 2008 року іпотека була чинна - строк її дії не закінчився, Основне зобов'язання боржник не виконав. Сторони не дотрималися істотної умови правочину - продавець не мав права відчужувати майно, що знаходилося в іпотеці.

Позичальником за Договором про надання споживчого кредиту № 0 була і є ОСОБА_2, заміни боржника у даному зобов'язанні не було, усі платежі здійснюються безпосередньо Позичальником незалежно від джерела походження коштів, тобто, позивач жодного відношення до укладення та погашення кредитного договору не має.

Положення п. 2.2. Договору про те, що покупець зобов'язується сплатити суму за квартиру шляхом внесення коштів в рахунок погашення Кредитного договору не має жодного значення для вирішення спору, оскільки не веде до набуття позивачем будь-яких прав чи обов'язків за Кредитним договором № 0.

Згідно ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. За ч. 4 цієї статті доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі

Керуючись ст. ст. 3, 60, 88, 208-209, 212-215, 218 ЦПК України, ст. ст. 203, 205 - 210, 215, 219, 220, 222 - 224, 572, 575, 640, 657, 1054 ЦК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2, треті особи: ОСОБА_3, ОСОБА_4 в інтересах яких діє ОСОБА_2, Орган опіки та піклування Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради, ПАТ «Дельта Банк», про визнання договору купівлі-продажу дійсним - відмовити.

Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційному суду через суд першої інстанції апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутніми у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя В.К.Гуревський