Провадження № 2/702/188/15
Справа № 702/624/15-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 грудня 2015 року м.Монастирище

Монастирищенський районний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Діденко Т.І.,

з участю секретаря Прилуцької О.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко» до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_2 Терра», третя особа - реєстраційна служба Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області, про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,

в с т а н о в и в :

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Підставою для позову вважає те, що 13.07.2009 року між ЗАТ «Райз-Максимко» (перейменоване на ПрАТ «Райз-Максимко» згідно Закону України «Про акціонерні товариства» і протоколу № 10 від 12.07.2010 року (наділ - орендар/позивач) та ОСОБА_1, (надалі - орендодавець/відповідач) було укладено договір оренди землі, за яким передано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 3,0254 га, кадастровий № :03:001:0720.

Даний договір був зареєстрований у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03 .2010 року за № 12.

Відповідно до п.8 договору оренди землі, договір укладено на 5 років, згідно з п.43 договору оренди землі, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Строк починається з наступного дня після календарної дати або з настанням події, якими визначено його початок. Оскільки, договором була визначена дата державної реєстрації, то строк його дії розпочався з наступного дня після державної реєстрації договору оренди землі, тобто з 17.03.2010 року.

Згідно з п. 37 договору оренди земельної ділянки та ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, при цьому строк, що обчислюється роками, спливає у відповідні місяць і число останнього року строку. Згідно п. 8 договору оренди після закінчення строку його дії орендар має переважне право поновити його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити про намір продовжити його дію.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

03.02.2015 року відповідач під розписку отримав від позивача лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з доданим до нього проектом додаткової угоди (у двох екземплярах).У місячний термін з моменту вручення відповідачеві листа-повідомлення відповіді на нього позивач не отримав, підписаної додаткової угоди про поновлення договору оренди відповідач йому не надіслав, вимог про повернення орендованої земельної ділянки, повідомлень про передачу зазначеної земельної ділянки в оренду іншому орендареві, скарг або повідомлень про порушення чи неналежне виконання орендарем умов договору оренди землі, тощо від відповідача позивачеві не надходило.

Позивач який є сумлінним орендарем, що належним чином виконував умови договору оренди землі, після закінчення строку його дії (тобто, після 16.03.2015 року) продовжив користуватися земельною ділянкою, здійснював її обробіток та засіяв її зерновими. При цьому, листа-повідомлення орендодавця «про заперечення у поновленні договору оренди землі» позивач протягом 1 (одного) місяця після закінчення строку договору не отримував.

Позивач вважає, що у відповідності до імперативної норми, яку містить ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Проте, 03.03.2015 року відповідач уклав договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер: :03:001:0720) з товариством з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_2 Терра», цей договір був зареєстрований Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області 19.03.2015 р.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.Істотними умовами договору оренди згідно статті 15 вказаного вище Закону є, зокрема, обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки) та строк дії договору оренди.

Згідно ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні змісту такого договору.

Відповідно до ст. 628 ЦК умови договору поділяються на такі, що визначені на розсуд сторін і узгоджені ними, і такі, що є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Сумлінному орендареві відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди надано та гарантовано переважне перед іншими право на поновлення договору оренди на новий строк.

Позивач вважає, що його переважне право на поновлення договору оренди, надане йому договором та законом, було порушене відповідачем в наслідок не укладення із позивачем додаткової угоди про поновлення договору оренди та укладення із іншим орендарем договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером :03:001:0720.

Позивач просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер :03:001:0720), який зареєстрований Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області 19.03.2015 року; скасувати державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку (кадастровий номер :03:001:0720), яке зареєстроване Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області 19.03.2015 року; визнати поновленим договір оренди землі від 13.07.2009 року, який укладений між ОСОБА_1 і ПрАТ «Райз-Максимко», та зареєстрований у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року за № 12.

Співвідповідач ТОВ «ОСОБА_2 Терра» 31.08.2015 року подав в суд заперечення на позовну заяву, в якому вважає, що позовна заява до задоволення не підлягає, оскільки позивачем на надано доказів належного виконання ним своїх обов»язків за договором оренди. Питання про поновлення договору з позивачем є недоречним, оскільки ОСОБА_1 листом від 30.05.2014 року, який позивач отримав 06.06.2014 року, повідомив позивача про його небажання поновлювати договір оренди землі на новий строк, на підтвердження цього факту суду надано копію листа та копії опису вкладення у цінний лист, фіскального чека від 02.06.2014 року та копію повідомлення про вручення поштового відправлення.

Співвідповідач вважає, що позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки земельна ділянка вибула із користування позивача у зв»язку із закінченням 13.07.2014 року дії договору оренди землі, який 13.07.2009 року був укладений між позивачем та ОСОБА_1 Цього ж дня земельна ділянка була передана в користування позивача за актом приймання-передачі, що свідчить про початок строку дії договору оренди з моменту його укладення, тобто з 13.07.2009 року; в договорі зазначено, що він укладений на 5 років, і відповідно строк дії договору оренди землі між позивачем та ОСОБА_1 закінчився 13.07.2014 року, земельна ділянка вибула із користування позивача. Позивач не є належним позивачем, оскільки не є стороною договору оренди землі, який укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ОСОБА_2 Терра». 03.03.2015 року ОСОБА_1 уклав із ТОВ "ОСОБА_2 Терра" договір оренди на земельну ділянку кадастровий номер :03:001:0720, який зареєстрований Реєстраційною службою Монастирищенського РУЮ 19.03.2015 року. При укладенні договору оренди повністю дотримані вимоги щодо письмової форми, змісту та істотних умов договору оренди землі, до договору долучені передбачені чинним законодавством невідємні частини договору - план або схему земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, вчинений в належній формі. Згода щодо необхідних істотних умов була досягнута, про що свідчить підписання договору оренди сторонами. Поновлення договору оренди землі є виключно правом, але ніяк не обовязком учасників цивільно-правових відносин. Співвідповідач вважає, що посилання позивача в позовній заяві на виконання вимог і процедури щодо переважного права позивача на поновлення договору оренди є безпідставними та не обгрунтованими належними доказами, відсутні жодні підстави для визнання недійсним договору оренди землі, який укладений 03.03..2015 року між ТОВ "ОСОБА_2 Терра" та ОСОБА_1, зареєстрований 19.03.2015 року.

Представник позивача ОСОБА_3Ю позов підтримала повністю, просить його задоволити, про що подала письмову заяву.

Відповідач ОСОБА_1 претензій до позивача щодо виконання ним зобов»язань за договором оренди не має, підтверджує, що орендну плату від позивача отримував вчасно та в повному обсязі; факти, які викладені позивачем у тексті позовної заяви відповідають дійсності, не заперечує проти задоволення позову, про що подав до суду заяву від 14.08.2015 року.

Представник співвідповідача товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_2 Терра» - ОСОБА_4, повністю підтримала заперечення на позов, позову не визнала, заперечує проти його задоволення, про що подала заяву від 15.12.2015 року.

Третя особа - реєстраційна служба Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області, про час та місце розгляду справи повідомлена у встановленому порядку, заяви про відкладення розгляду не подала.

Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає до задоволення повністю з врахуванням наступного.

Судом встановлено, що:

13.07.2009 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_1, було укладено договір оренди землі на строк 5 років на земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 3,0254 га за кадастровим № :03:001:0112, яка знаходиться на території Цибулівської селищної Монастирищенського району Черкаської області, договір зареєстрований у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року за № 12, відповідно строк його дії розпочався з наступного дня після державної реєстрації договору оренди землі, тобто з 17.03.2010 року.

Відповідно до п.8 договору оренди землі, вимог ст.ст. 764, 777 ЦК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі» позивач 03.02.2015 року під розписку вручив відповідачу ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки та два екземпляри додаткової угоди. У місячний термін з моменту вручення листа-повідомлення відповіді на нього позивач не отримав, підписаної додаткової угоди про поновлення договору оренди відповідач йому не надіслав, вимог про повернення орендованої земельної ділянки, повідомлень про передачу зазначеної земельної ділянки в оренду іншому орендареві, скарг або повідомлень про порушення прав позивача чи неналежне виконання орендарем умов договору оренди землі від відповідача позивачеві не надходило.

03.03.2015 року відповідач ОСОБА_1 уклав договір оренди цієї ж земельної ділянки (кадастровий № :03:001:0720) з товариством з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_2 Терра», договір зареєстрований Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області 19.03.2015 року, згідно п.8 якого розмір орендної плати - 4,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно ч.1 ст. 777 ЦК України наймач, що належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право на укладення договору на новий строк

Відповідно до ст.764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У відповідності до ст. 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України у справі № 6-55цс15 (постанова від 15.04.2015 року) в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п. 2 ч.2 ст. 16 ЦК України.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення (поновлення) договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до ст.ст.319, 626 ЦК України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди можлива за умов продовження користування виділеною земельною ділянкою, належне виконання своїх обов'язків за договором; відсутності письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; укладення додаткової угоди про поновлення договорів оренди.

В підтвердження належного виконання своїх обов»язків за договором оренди землі від 13.07.2009 року позивач надав суду акт звірки розрахунків з орендної плати за 2010-2014 роки за договором оренди, зареєстрованим 16.03.2010 року за № 12 від 18.09.2015 року; копію угоди № 1 щодо форми орендної плати; копії актів приймання-передачі продукції та послуг в рахунок орендної плати за 2010 рік від 28.12.2010 року, за 2011 рік від 28.12.2011 року, за 2012 рік від 28.12.2012 року, за 2013 рік від 28.12.2013 року, за 2014 рік від 28.12.2014 року. Відповідач ОСОБА_1 М своєю заявою від 14.08.2015 року підтвердив факт належного виконання позивачем своїх обов»язків за договором оренди землі.

18.08.2015 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 укладено додаткову угоду про поновлення на строк 7 років договору оренди землі від 12.07.2009 року, зареєстрованого 16.03.2010 року за № 12, згідно п.4 даної додаткової угоди орендна плата складає 5% ( в угоді відповідача із співвідповідачем від 03.03.2015 року 4,5%) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що також є підставою для переважного права на укладення договору оренди землі. Дана обставина скасовує небажання ОСОБА_1 М поновлювати договір оренди землі на новий строк, яке він висловив в своєму листі від 30.05.2014 року, на який посилається співвідповідач у своєму запереченні.

Із 13.07.2009 року та станом на 15.12.2015 року земельна ділянка кадастровий № :03:001:0720 перебуває в оренді у позивача, який належно виконує свої обов'язки за договором; орендодавець не подавав позивачеві письмового повідомлення про відмову в поновленні договору оренди або заяви про бажання використовувати належну її земельну ділянку для власних потреб, між позивачем та орендодавцем укладена додаткова угода про поновлення договору оренди землі від 13.07.2009 року.

До закінчення договору оренди земельна ділянка знаходилась у користування позивача, позивач дотримався порядку та строків повідомлення орендодавця про наміри продовжити договір оренди землі.

В договорі оренди землі від 13.07.2009 року та додатковій угоді про його поновлення, які укладені між ПрАТ «Райз-Максимко» та ОСОБА_1, є всі істотні умови договору.

Доказів неналежного виконання умов договору позивачем та інших доказів, які б вказували на відсутність у позивача переважного права на укладення, поновлення, пролонгацію договору оренди земельної ділянки кадастровий № :03:001:0720, який укладений 13.07.2009 року з відповідачем ОСОБА_1, суду не надано.

Керуючись ст. ст.124, 125, 126, 152 ЗК України; ст.ст. 13, 15, 31, 33 ЗУ «Про оренду землі»; ст. ст. 3, 11-15, 16, 20, 319, 626-628, 792, 777 ЦК України; правовою позицією Верховного Суду України у справах № 6-219цс14 (постанова від 25.02.2015 року), № 6-55цс15 (постанова від 15.04.2015 року); № 6-3цс15 (постанова від 18.03.2015 року), № 6-4цс15 (постанова від 18.03.2015 року); № 6-10 цс15 (постанова від 25.02.2015 року); ст. ст. 3, 5-8, 10, 11, 14, 60, 88, 208, 209, 212-215, 223, 294, 360-7 ЦПК України, суд

в и р і ш и в :

Позов задоволити повністю.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер :03:001:0720), який укладений 03.03.2015 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_2 Терра» і зареєстрований Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області 19.03.2015 року.

Скасувати державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку (кадастровий номер :03:001:0720), яке 19.03.2015 року зареєстроване Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області на підставі договору оренди землі від 03.03.2015року.

Визнати поновленим договір оренди землі (земельної ділянки кадастровий номер :03:001:0720) від 13.07.2009 року, який укладений між ОСОБА_1 і приватним акціонерним товариством «Райз-Максимко» (ПрАТ «Райз-Максимко»), та зареєстрований у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року за № 12. .

Рішення протягом 10 днів з дня його проголошення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Черкаської області через Монастирищенський районний суд.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя Т.І.Діденко

Повне рішення складене 16.12.2015 року.