П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 січня 2015 року м. Київ
Судові палати у цивільних та господарських справах

Верховного Суду України в складі:

головуючого Яреми А.Г.,
суддів:Барбари В.П.,Ємця А.А.,Сеніна Ю.Л.,
Берднік І.С.,Жайворонок Т.Є.,Сімоненко В.М.,
Григор'євої Л.І.,Колесника П.І.,Шицького І.Б., -
Гуля В.С.,Лященко Н.П.,
Гуменюка В.І.,Охрімчук Л.І.,

розглянувши на спільному судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «КСК-БЛОК» до ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_25, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24 про стягнення заборгованості; за зустрічним позовом ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_25, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24 до товариства з обмеженою відповідальністю «КСК-БЛОК», треті особи: комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна», Київська міська державна адміністрація, про визнання права власності на об'єкти самочинного будівництва за заявою товариства з обмеженою відповідальністю «Укрінформсервіс» про перегляд Верховним Судом України ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 липня 2014 року,

в с т а н о в и л и :

У серпні 2012 року товариство з обмеженою відповідальністю «КСК-БЛОК» (далі - ТОВ «КСК-БЛОК») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24 про стягнення заборгованості.

Зазначало, що 28 квітня 2012 року між ним (підрядник) та відповідачами (замовник) було укладено договір підряду, за умовами якого підрядник у межах узгодженої договірної ціни та в обсягах проектно-кошторисної документації, з додержанням вимог будівельних норм та правил зобов'язався забезпечити організацію будівельно-монтажних робіт з добудови об'єктів незавершеного будівництва, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, та закінчення оздоблювальних робіт; контроль за належним виконанням робіт на вказаних об'єктах відповідно до чинних державних будівельних норм і правил; введення об'єктів в експлуатацію, а замовник зобов'язався прийняти й оплатити виконані роботи в обсязі, передбаченому цим договором, у строк до 15 червня 2012 року.

Посилаючись на те, що 17 липня 2012 року воно надало відповідачам два екземпляри підписаного зі свого боку акта здачі-приймання виконаних робіт, проте усупереч вимогам пункту 4.3 договору підряду відповідачі підписаний зі свого боку примірник акта не повернули й вартість виконаних робіт не оплатили, просило стягнути з них солідарно 370 тис. грн.

У серпні 2012 року ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24 звернулись до суду з позовом до ТОВ «КСК-БЛОК» про визнання права власності на об'єкти самочинного будівництва.

Зазначали, що відповідно до умов інвестиційних договорів, укладених ними з товариством з обмеженою відповідальністю «Укрінформсервіс» (далі - ТОВ «Укрінформсервіс»), вони викупили іменні процентні облігації, набувши майнові права на вищевказані профінансовані ними об'єкти нерухомості, які були передані їм за актами приймання-передачі об'єктів незавершеного будівництва.

Ураховуючи, що зазначені об'єкти нерухомості були добудовані на 95 %, у подальшому, за договорами про передачу функцій замовника будівництва, укладеними ними із забудовником (замовником будівництва) - закритим акціонерним товариством «Київгума» (далі - ЗАТ «Київгума»), якому було передано в оренду земельну ділянку, на якій проводились роботи з реконструкції, їм було надано право на здійснення добудови цих об'єктів незавершеного будівництва.

На підставі вказаних договорів про передачу функцій замовника будівництва 28 квітня 2012 року між ними та ТОВ «КСК-БЛОК» було укладено договір підряду.

Посилаючись на те, що усупереч вимогам пункту 5.7 договору підряду ТОВ «КСК-БЛОК» не забезпечив у встановленому законом порядку погодження змін до проектної документації, внаслідок чого роботи були виконані з відхиленням від затвердженої проектної документації, а також не забезпечив прийняття об'єктів в експлуатацію, у зв'язку з чим вони не мають можливості оформити право власності на побудовані об'єкти нерухомості, на підставі частини третьої статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) просили визнати за ними право власності на відповідні об'єкти нерухомості, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1.

Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 23 серпня 2012 року у задоволенні позовних вимог ТОВ «КСК-БЛОК» відмовлено; зустрічні позовні вимоги ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24 задоволено: визнано за вказаними особами право власності на нежитлові будинки, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1.

Рішенням апеляційного суду м. Києва від 10 квітня 2014 року рішення Деснянського районного суду м. Києва від 23 серпня 2012 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні зустрічних позовних вимог відмовлено.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 липня 2014 року рішення апеляційного суду м. Києва від 10 квітня 2014 року скасовано, залишено в силі рішення Деснянського районного суду м. Києва від 23 серпня 2012 року.

У заяві про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 липня 2014 року ТОВ «Укрінформсервіс» порушує питання про скасування зазначеної ухвали та залишення без змін рішення апеляційного суду, посилаючись на неоднакове застосування судами касаційної інстанції частини другої статті 331, частини третьої статті 376 ЦК України, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

В обґрунтування заяви ТОВ «Укрінформсервіс» надало ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 грудня 2013 року, від 30 листопада 2011 року, від 11 липня 2012 року, від 16 листопада 2011 року, від 25 липня 2012 року, від 20 лютого 2013 року, від 12 червня 2013 року та постанову Вищого господарського суду України від 10 вересня 2009 року, в яких, на його думку, по-іншому застосовано зазначені правові норми.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 грудня 2014 року цивільну справу за позовом ТОВ «КСК-БЛОК» до ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24 про стягнення заборгованості; за зустрічним позовом ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24 до ТОВ «КСК-БЛОК», треті особи: комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна», Київська міська державна адміністрація, про визнання права власності на об'єкти самочинного будівництва допущено до провадження Верховного Суду України в порядку глави 3 розділу V Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України).

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві ТОВ «Укрінформсервіс» доводи, судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України дійшли висновку про те, що заява підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

За змістом статті 360-4 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи Верховним Судом України і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 ЦПК України, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.

У справі, яка переглядається, судами встановлено, що розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 8 липня 2002 року № 1330 ЗАТ «Київгума» було надано дозвіл на проектування та реконструкцію дитячого оздоровчого табору під дитячий оздоровчий комплекс сімейного типу на АДРЕСА_1.

Згідно з дозволом на виконання будівельних робіт ЗАТ «Київгума» виступило замовником указаної реконструкції.

Рішенням Київської міської ради від 29 травня 2003 року № 487/647 «Про оформлення права користування земельними ділянками» відкритому акціонерному товариству «Київгума» передано в оренду земельну ділянку площею 9,42 га для експлуатації та обслуговування дитячого оздоровчого табору на АДРЕСА_1; на підставі вказаного рішення було укладено договір оренди від 20 серпня 2003 року.

За договором про пайову участь у реконструкції, укладеним 17 грудня 2004 року між ЗАТ «Київгума» та ТОВ «Укрінформсервіс», сторонами здійснювалось фінансування реконструкції всього комплексу з подальшим розподілом між ними об'єктів нерухомості, що входять до об'єкту реконструкції.

За умовами інвестиційних договорів, укладених між ТОВ «Укрінфорсервіс» та відповідачами у період з 2006 по 2011 рік, останні викупили іменні процентні облігації для фінансування реконструкції об'єктів нерухомості у зазначеному комплексі.

У подальшому за договорами про передачу функцій замовника будівництва, укладеними відповідачами із забудовником (замовником будівництва) - ЗАТ «Київгума», якому було передано в оренду земельну ділянку, на якій проводились роботи з реконструкції, відповідачам було надано право на здійснення добудови цих об'єктів незавершеного будівництва.

На підставі вказаних договорів про передачу функцій замовника будівництва 28 квітня 2012 року між відповідачами та ТОВ «КСК-БЛОК» було укладено договір підряду.

Ухвалюючи рішення про задоволення зустрічних позовних вимог про визнання права власності на об'єкти самочинного будівництва, суд першої інстанції вважав, що спірні об'єкти нерухомості були побудовані з відхиленням від проекту та є самочинним будівництвом у розумінні статті 376 ЦК України. При цьому з урахуванням таких обставин: будівництво вказаних об'єктів здійснювалось за кошти відповідачів (позивачів за зустрічним позовом) на підставі інвестиційних договорів та за згодою користувача земельної ділянки, на якій розташовані ці об'єкти; під час їх будівництва не було порушено архітектурні, будівельні, санітарні, екологічні та інші норми і правила; відхилення від проекту, що допущені при будівництві, не суперечать суспільним інтересам й будівництво не порушує права інших осіб, суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання права власності на спірні об'єкти нерухомості відповідно до положень частини третьої статті 376 ЦК України.

Залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, касаційний суд виходив з того, що акт приймання-передачі об'єкта незавершеного будівництва, підписаний сторонами інвестиційних договорів, засвідчує перехід права власності на відповідний профінансований інвестором за інвестиційним договором об'єкт нерухомості в разі, коли емітент (ТОВ «Укрінформсервіс») порушує свої зобов'язання щодо добудови, введення в експлуатацію та оформлення права власності на нього у встановлені строки. При цьому суд дійшов висновку про те, що інвестори (відповідачі) набули право власності на спірні об'єкти незавершеного будівництва на підставі статті 331 ЦК України.

Разом із тим у судових рішеннях судів касаційної інстанції, які надані заявником як приклад, містяться висновки про таке:

- в ухвалах колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 грудня 2013 року, від 30 листопада 2011 року, від 11 липня 2012 року, від 16 листопада 2011 року, від 20 лютого 2013 року, від 12 червня 2013 року та в постанові Вищого господарського суду України від 10 вересня 2009 року суд, вирішуючи спори про визнання права власності на самочинне будівництво й про знесення об'єктів самочинного будівництва, указав на необхідність з'ясування судами попередніх інстанцій правового статусу земельної ділянки, на якій розташований об'єкт самочинного будівництва, її власника чи користувача, цільового призначення земельної ділянки, чи зверталась особа, яка здійснила самочинне будівництво, до компетентних державних органів щодо прийняття забудови до експлуатації та оформлення права власності;

- в ухвалі колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 липня 2012 року суд дійшов висновку про те, що у силу вимог частини другої статті 331 ЦК України визнання права власності на об'єкт незавершеного самочинного будівництва не допускається, оскільки це суперечить змісту як частини третьої статті 376 ЦК України, так і статті 331 ЦК України; крім того з урахуванням норм статті 15 ЦК України та статті 3 ЦПК України звернутись до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво може особа, цивільне право якої було порушене, невизнане або оспорюване, зокрема, якщо її вимоги були предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.

Отже, існує неоднакове застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме: частини другої статті 331, частини третьої статті 376 ЦК України.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судами касаційної інстанції вказаних норм матеріального права, судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України виходять із такого.

Будівництво об'єктів нерухомості є взаємопов'язаною діяльністю різних суб'єктів права, які поєднані єдиною метою, спрямованою на безпосереднє забезпечення та створення об'єкта будівництва, яка включає різні аспекти і етапи будівництва.

Відносини у сфері містобудівної діяльності регулюються Конституцією України, Цивільним, Господарським і Земельним кодексами України, законами України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про Генеральну схему планування території України», «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», «Про землеустрій», іншими нормативно-правовими актами (стаття 3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Поняття «будівництво» включає в себе нове будівництво, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт об'єктів будівництва (частина третя статті 10 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», стаття 4 Закону України «Про архітектурну діяльність»).

Для визнання будівництва самочинним воно має бути пов'язане з об'єктом нерухомості й порушувати одне з положень статті 376 ЦК України.

У положеннях спеціальної матеріально-правової норми, що міститься в частині першій статті 376 ЦК України, поняття самочинного будівництва визначено через сукупність його основних ознак, які виступають умовами або підставами, за наявності яких об'єкт нерухомості може бути визначений самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об'єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об'єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

За загальним правилом, закріпленим у частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Водночас згідно з частиною третьою статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Зазначена норма поширюється на випадки, коли самочинне будівництво здійснено на ділянці, що не була відведена для цієї мети (для будівництва відповідного об'єкта) незалежно від того, хто є власником цієї земельної ділянки (особа, яка здійснила самочинне будівництво, чи інша особа).

Суд може визнати право власності на самочинне будівництво тільки за умови надання земельної ділянки особі, що здійснила самочинне будівництво, у встановленому порядку, зокрема, у випадках: безоплатної передачі земельної ділянки громадянину із земель державної або комунальної власності (стаття 121 Земельного кодексу України); набуття особою, що здійснила самочинне будівництво, земельної ділянки, що надана для даної цілі іншій особі, у власність; укладення договору оренди, іншого цивільно-правового договору, що дає право забудови земельної ділянки; прийняття відповідним органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки тощо.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).

Із контексту частин третьої та четвертої статті 376 ЦК України випливає, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить.

Аналіз норм частини третьої статті 376 ЦК України дає підстави для висновку про те, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є, та не являється забудовником. Зазначена умова є єдиною для визнання права власності на об'єкт нерухомості за такою особою.

Частина третя статті 376 ЦК України, на відміну від частини п'ятої цієї статті, не ставить набуття права власності особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, у залежність від відповідності виконаних робіт державним будівельним нормам і правилам та порушення прав третіх осіб або суспільних інтересів.

У справі, яка переглядається, суд першої інстанції, з висновками якого погодився касаційний суд, установивши, що відповідачі здійснювали реконструкцію об'єктів нерухомості, розташованих на земельній ділянці, яка не була їм надана в установленому порядку під уже збудоване нерухоме майно, зазначених норм матеріального права не врахував та дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав для визнання за відповідачами права власності на спірні об'єкти нерухомості відповідно до положень частини третьої статті 376 ЦК України.

Крім того, постановляючи ухвалу про залишення в силі рішення суду першої інстанції, суд касаційної інстанції указав на те, що відповідачі вважаються такими, що набули права власності на спірні об'єкти незавершеного будівництва, виходячи з положень статті 331 ЦК України.

Так, правові засади виникнення права власності на об'єкти нерухомості, що є об'єктами незавершеного будівництва, визначені статтею 331 ЦК України.

Однак стаття 331 ЦК України визначає загальні підстави та порядок набуття права власності на нове майно, створене з додержанням вимог закону, та не регулює правовий режим самочинного будівництва.

Правовідносини, що виникають з приводу самочинного будівництва, тобто у випадках, коли вимоги закону при створенні нової речі (самочинному будівництві) були порушені, врегульовано спеціальною нормою, а саме статтею 376 ЦК України.

Відповідно до частин другої та третьої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Крім того, відповідно до частини другої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об'єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об'єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

За змістом статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; 6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

Отже, до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов'язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку.

Особа, яка здійснила самочинне будівництво об'єкта на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, не може набути право власності на нього в порядку статті 331 ЦК України.

Саме з такого розуміння зазначених норм матеріального права виходили суди касаційної інстанції, ухвалюючи судові рішення, які надані заявником як приклад неоднакового застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Ураховуючи викладене, суд касаційної інстанції неправильно застосував норми частини третьої статті 376 ЦК України та безпідставно застосував норми статті 331 ЦК України у справі, яка переглядається, та дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав для визнання за відповідачами права власності на об'єкти самочинного будівництва, що призвело до ухвалення незаконного рішення.

Отже, судове рішення суду касаційної інстанції в справі, яка переглядається Верховним Судом України з підстав неоднакового застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, є незаконним, що відповідно до статті 360-4 ЦПК України є підставою для його скасування.

Керуючись пунктом 1 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої статті 360-3, частиною першою статті 360-4 ЦПК України, судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л и :

Заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Укрінформсервіс» задовольнити частково.

Ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 липня 2014 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 2 частини першої статті 355 ЦПК України.

Головуючий А.Г. Ярема

Судді:В.П. Барбара І.С. Берднік Л.І. Григор'єва В.С. Гуль В.І. Гуменюк А.А. Ємець Т.Є. Жайворонок П.І. Колесник Н.П. Лященко Л.І. Охрімчук Ю.Л. Сенін В.М. Сімоненко І.Б. Шицький