рішення

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 липня 2015 рокум. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Ткачука О.С.,

суддів: Висоцької В.С., Колодійчука В.М.,

Умнової О.В., Фаловської І.М.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на об'єкт інвестування та визнання частково недійсними іпотечних договорів, за касаційною скаргою публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 10 листопада 2014 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 24 лютого 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У жовтні 2013 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі - ТОВ «Альянс-Висотбуд»), публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк»), треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко І.В., комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», у якому з урахуванням уточнень просила визнати за нею майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартиру АДРЕСА_1, м. Одеса, згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 08 липня 2008 року № 9/27; визнати недійсними пункти 1.1 іпотечних договорів від 01 липня 2008 року, від 02 липня 2008 року та від 16 липня 2008 року, укладених між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ СР «Укрсоцбанк») та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру; зняти заборону відчуження на цю квартиру; виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження майнових прав іпотекою.

Посилалася на те, що майнові права на вказану квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість яких була нею сплачена у повному обсязі у розмірі 198 740 грн за договором купівлі-продажу майнових прав № 9/27, укладеним 08 липня 2008 року з ТОВ «Альянс-Висотбуд», відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, чим порушило її права на проінвестовану нерухомість.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 10 листопада 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Одеської області від 24 лютого 2015 року, позов задоволено. Визнано за ОСОБА_3 майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартиру АДРЕСА_1, м. Одеса, згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав від 08 липня 2008 року № 9/27. Визнано недійсним п. 1.1 іпотечного договору від 01 липня 2008 року, укладеного між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру. Визнано недійсним п. 1.1 іпотечного договору від 02 липня 2008 року, укладеного між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру. Визнано недійсним п. 1.1 іпотечного договору від 16 липня 2008 року, укладеного між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру. Знято заборону відчуження на квартиру АДРЕСА_1 у м. Одесі та виключено з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою. Вирішено питання розподілу судових витрат.

У поданій касаційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк», посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, ухвалені у справі судові рішення просить скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково на таких підставах.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржувані судові рішення зазначеним вимогам закону повністю не відповідають.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції, з висновком якого погодився і апеляційний суд, виходив із того, що майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена позивачем за договором купівлі-продажу, відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на момент укладання договорів іпотеки, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк».

Проте з такими висновками судів повністю погодитися не можна з огляду на наступне.

Судами встановлено, що 17 березня 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради було укладено контракт № 23-05 на будівництво 16-поверхового житлового будинку АДРЕСА_1

Із метою забезпечення будівництва багатоквартирного будинку 01 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ СР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», було укладено генеральний договір про співробітництво.

На виконання вказаного договору 01 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко І.В., передало в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» майнові права, у т.ч. на незакінчену будівництвом однокімнатну квартиру АДРЕСА_1

02 та 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ СР «Укрсоцбанк» було укладено кредитні договори № 24-12/135 та № 24-12/155, згідно з умовами яких банк надав товариству кредит у розмірі 1 009 323,60 доларів США та 741 137,25 доларів США відповідно.

02 та 16 липня 2008 року із метою забезпечення виконання вказаних договорів між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, відповідно до умов яких товариство передало в іпотеку банку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в т. ч. і на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1

08 липня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 9/27, згідно з умовами якого позивач придбала у товариства майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1, м. Одеса, яку продавець зобов'язався після завершення будівництва в строк до ІV кварталу 2008 року передати за актом приймання-передачі ОСОБА_3

На виконання умов договору ОСОБА_3 свої зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав виконала, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва в розмірі 198740 грн.

Обґрунтовуючи підстави позову, позивач посилалася на те, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» своїх зобов'язань за договором купівлі-продажу майнових прав не виконало, у визначені договором строки будівництво не закінчило, квартиру за актом приймання-передачі позивачу не передало. Крім того, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, майнові права не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, чим порушило її права на проінвестовану нерухомість.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (ч. 2 ст. 583 ЦК України).

У ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) було указано вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.

01 січня 2004 року набрав чинності Закон України від 19 червня 2003 року № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (далі - Закон № 979-IV), який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Згідно зі ст. 5 Закону № 979-IV (в редакції, чинній на момент укладання іпотечних договорів) визначено, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права

на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується

нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права

на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може

бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості

для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам,

або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення

будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет

іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Згідно зі ст. 2 Закону № 979-IV іпотечний борг виникає з цивільно-правових відносин між сторонами договору про іпотечний борг за умови дотримання встановлених цим Законом вимог.

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Іпотечний борг виникає з цивільно-правових відносин між сторонами договору про іпотечний борг за умови дотримання встановлених Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» вимог.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі Закону України «Про іпотеку».

Зазначена правова позиція висловлена в постанові Верховного Суду України від 06 листопада 2013 року у справі № 6-100цс13, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів.

З урахуванням вищенаведеного, суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що при укладенні договорів іпотеки були порушені положення ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» мало право передавати в іпотеку лише з 25 грудня 2008 року.

Разом з тим, задовольняючи позов ОСОБА_3 про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру, суди не врахували, що таке право у позивача виникло на підставі договору купівлі-продажу від 08 липня 2008 року № 9/27, у зв'язку з чим підстав для визнання цього права у судовому порядку за позивачем немає.

Відповідно до ст. 341 ЦПК України суд касаційної інстанції, має право скасувати судові рішення і ухвалити нове рішення, або змінити рішення, якщо застосовано закон, який не поширюється на ці правовідносини, чи не застосовано закон, який підлягав застосуванню.

Допущені судами при розгляді справи порушення норм матеріального права, потягли за собою ухвалення помилкових судових рішень в частині вирішення вимог про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру, у зв'язку з чим відповідно до ст. 341 ЦПК України судові рішення в цій частині підлягають скасуванню із ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову. В іншій частині судові рішення слід залишити без змін.

Керуючись статтями 336, 341 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

в и р і ш и л а:

Касаційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задовольнити частково.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 10 листопада 2014 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 24 лютого 2015 року в частині вирішення вимог про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на об'єкт інвестування відмовити.

У решті рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 10 листопада 2014 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 24 лютого 2015 року залишити без змін.

Рішення оскарженню не підлягає.

Головуючий О.С. Ткачук

Судді: В.С. Висоцька

В.М. Колодійчук

О.В. Умнова

І.М. Фаловська