Справа № 575/500/15-ц
Провадження № 2/575/177/15
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 липня 2015 р. смт. Велика Писарівка

ОСОБА_1 районний суд Сумської області у складі:

головуючого - судді Савєльєвої А.І.,

за участю секретаря - Доценко Т.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт.В.Писарівка цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ТОВ «Кириківське» про розірвання договору, -

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кириківське» про розірвання договору земельної ділянки (земельного паю) розміром 3,50 га, укладеного між сторонами 21.09.2006 року та зареєстрованого у ОСОБА_1 відділенні Сумської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» від 24.01.2007 року в Державному реєстрі земель за № 81, мотивуючи свої вимоги тим, що відповідач несвоєчасно та не в повному розмірі виплачує орендну плату, а також, тим, що під час підписання договору оренди строк оренди встановлювався в 5 років і без її згоди був виправлений на 15 років, у звязку з чим є підстави для розірвання вказаного договору оренди. У звязку з наведеним позивач просить позов задовольнити.

Позивач у судове засідання не зявилася, надала суду заяву про розгляд справи без її участі, позов підтримує.

Представник позивача ОСОБА_3 - у судовому засіданні позов підтримала у повному обсязі, просить суд його задовольнити, оскільки відповідач, не зважаючи на те, що орендна плата повинна вноситись як передплата, несвоєчасно та не у повному обсязі сплачував орендну плату на користь позивача, що є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Представник позивача ОСОБА_4 - у судовому засіданні позов також підтримав, просить суд позов задовольнити, оскільки відповідач несвоєчасно та не у повному обсязі сплачував орендну плату на користь позивача, що є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Представник відповідача ОСОБА_5 у судовому засіданні позов не визнала, проти задоволення позову заперечує, та пояснила, що між позивачем та нею 18.09.2006 року було укладено договір оренди земельної ділянки, який був підписаний сторонами та зареєстрований відповідно до закону. Умови договору виконуються, орендна плата виплачується з урахуванням коефіцієнту індексації, позивач претензій не мала, жодного разу не зверталась з пропозицією внесення змін до договору; просить у задоволенні позову відмовити.

Заслухавши пояснення представників позивача, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України,Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також укладеним між сторонами договором оренди землі.

Правова позиція у спорах про розірвання договорів оренди землі викладена у Постанові Пленуму ВГСУ «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах,що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 р. №6, Листі ВГСУ «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, повязаних із земельними правовідносинами» від 01.01.2010 р., Постанові Верховного Суду України «Про нюанси розірвання договору оренди земельної ділянки» від 12.02.2008р.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобовязується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч.1 ст.759 ЦК України).

Відповідно до ст. 13, 14, 15, 16, 20, 21 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди, строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення та перегляду, відповідальності за її несплату та інші істотні умови, передбачені ст. 15 вказаного Закону. Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

У судовому засіданні встановлено, що у відповідності до Державного акту на право приватної власності на землю серії І-СМ № 033641 від 21.12.2001 року (а.с.9-10) ОСОБА_2 на праві приватної власності належить земельна ділянка загальною площею 3,50 га (2,71 га рілля, 0,79 га кормові угіддя), розташована на території Кириківської селищної ради ОСОБА_1 району району Сумської області.

21 вересня 2006 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Кириківське» укладено договір оренди земельної ділянки (земельного паю) № 211 загальною площею 3,50 га на підставі Державного акта на право приватної власності на землю серії І-СМ № 033641 від 21.12.2001 року. Даний договір зареєстрований у ОСОБА_1 відділенні СРФ ДП «Центр ДЗК» 24.01.2007 року, про що у Державному реєстрі земель зроблено запис за № 81 (а.с.7-8).

Факт укладення даного договору і реєстрація у вказаний строк сторонами не оспорюються.

Відповідно до ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 1 статті 14, статтею 18 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди укладається у письмовій формі і набуває чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до п.2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 25.12.1998 року за № 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

У відповідності до ст.626 ЦК України договором є домовленість двох сторін, спрямована на встановлення або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до п.3 ч.3 ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладанні договорів та визначенні умов з урахуванням вимог цього кодексу та інших актів цивільного законодавства.

В силу ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є, в тому числі, і умови, що визначені законом як істотні.

Зі ст.640 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення договору) вбачається, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації.

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини, щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Істотні умови договору оренди землі встановлені ст.15 Закону України «Про оренду землі».

З позову вбачається, що, на думку позивача, у звязку з несвоєчасною та не в повному розмірі (з урахуванням коефіцієнта та індексу інфляції) виплатою орендної плати, є підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки.

На момент укладання договору оренди відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» одними з істотних умов договору оренди землі являлися умови щодо строку дії договору оренди; орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (ст.21 вищезазначеного Закону).

Стаття 21 Закону України «Про оренду землі» не передбачає конкретного розміру орендної плати і відносить розмір орендної плати на розсуд сторін, вказуючи лише на відображення цього розміру у договорі оренди.

Водночас Указ Президента України від 02.02.2002 №92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян власників земельних ділянок та земельних часток (паїв) (із змінами і доповненнями, внесеними Указами Президента України від 13 вересня 2002 року N 830/2002,

від 19 серпня 2008 року N 725/2008) містить рекомендаційну норму про те, що плата за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) має становити не менше 3 відсотків визначеної, відповідно до законодавства, вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. (п.1 Указу).

Відповідно до п.п. 7,9 договору оренди землі, який укладений між позивачем і відповідачем, - орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі в розмірі 1,5% від нормативної грошової оцінки земельного паю як предоплата.

Розмір та умови орендної плати, вказані в договорі, не можуть суперечити діючому на час укладення договору законодавству. Договір між сторонами укладено 21.09.2006 року - у період дії Указу Президента України від 2 лютого 2002 року N 92/2002 "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)", яким був встановлений мінімальний розмір орендної плати у 1,5 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки.

З пояснень представника відповідача у судовому засіданні слідує, що сплата орендної плати у розмірі 3% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки розпочата у 2011 році у звязку із змінами, внесеними Указом Президента України від 19 серпня 2008 року N 725/2008. Однак, до Договору оренди земельної ділянки зміни не вносилися.

Оглянувши у судовому засіданні надані представником позивача ОСОБА_3 проекти Угоди про зміни до договору оренди земельної ділянки та Додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки (а.с.68,69) та оцінивши їх, суд прийшов до висновку, що дані угоди належним чином не оформлені, належних реквізитів та підписів сторін не містять, державної реєстрації не мають, тому відповідно юридичної сили не мають і являються недіючими.

Договором оренди земельної ділянки передбачено п.8 - обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням (без урахування) індексів інфляції, з урахуванням коефіцієнта, однак при укладенні договору сторони не конкретизували це положення.

Статтею 2 Закону України «Про плату за землю» (в редакції чинній на час спірних правовідносин) передбачено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Індексація нормативної грошової оцінки земель передбачена пунктом 289.3 статті 289 Податкового кодексу України, в якому визначено, що центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу державної податкової служби і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.

У відповідності до наданих представником відповідача платіжних відомостей за 2011-2014 роки (а.с.32-35) орендна плата сплачувалася позивачеві у розмірі, що становить 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки (за відрахуванням 15% ПДФО), що підтверджується повідомленням відділу Держземагентства у ОСОБА_1 районі № 0-28-0.2-1859/2-15 від 06.07.2015 року щодо вартості земельних ділянок для ведення сільськогосподаського виробництва, що знаходяться на території Кириківської селищної ради ОСОБА_1 району, за 2006-2015 роки (а.с.67).

Крім того, несплата відповідачем орендної плати у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не обумовлених договором оренди, не є підставою для розірвання цього договору.

Крім цього, з наданої представником відповідача копії газети «Ворскла» від 11.07.2015 року (а.с.66) вбачається, що ТОВ «Кириківське» опубліковано оголошення про продовження виплати орендної плати за 2015 рік та попередньої оплати за 2016 рік, однак позивач до цього часу за виплатою орендної плати не зверталася.

Отже, суд приходить до висновку про виплату відповідачем орендної плати на користь позивача у повному обсязі.

Що стосується строку виплати орендної плати, то суд виходить з наступного.

Право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати передбачено ст. 24 Закону.

Загальні підстави для розірвання договору передбачені статтею 651 ЦК України та включають положення про те, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У відповідності до висновку Верховного Суду України оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати (постанова судових палат у цивільних та у господарських справах Верховного Суду України від 18 вересня 2013 р. у справі № 6-75цс13).

Підстави припинення договору оренди землі передбачені статтею 31 Закону України "Про оренду землі", зокрема згідно ч.3 цієї статті на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання врегульовано положеннями ст. 32 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до ч. 1 цієї статті Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Підстави припинення права користування земельною ділянкою передбачені статтею 141 Земельного кодексу України, зокрема, відповідно до п. "д" ч. 1 цієї статті, такою підставою є систематична несплата орендної плати.

Згідно правового висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 12 грудня 2012 року по справі № 146цс12, договір оренди землі можливо розірвати лише в разі систематичної несплати орендної плати.

У відповідності до ст.252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами.

Однак, п.9 Договору передбачає, що орендна плата вноситься як предоплата, тобто без конкретизації строку її внесення. При укладенні договору сторони не виявили бажання конкретизувати дану умову, вважали, що досягли згоди щодо всіх істотних умов договору, про що свідчать їх підписи на договорі.

З пояснень представника відповідача у судовому засіданні вбачається, що для всіх орендодавців здійснювалися оголошення щодо отримання орендної плати, однак позивач за її отриманням не звертався.

Якщо зміст договору є незрозумілим для сторін, він може бути витлумачений відповідно до ст.ст. 213, 637 ЦК України.

Відповідно до ч.2 ст.637 ЦК України у разі тлумачення умов договору можуть враховуватися також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови.

Тлумачення умов договору здійснюється відповідно до ст.213 цього Кодексу.

Також, на підтвердження відсутності порушень строку виплати орендної плати, відповідачем надані копії звітів форми №1ДФ за 2012-2014 роки (а.с.56-63).

У відповідності до повідомлення ТОВ «Кириківське» (а.с.55) відповідно до Податкового кодексу України, Переліку типових документів, що створюються під час діяльності державних органів та органів місцевого самоврядування, інших установ, підприємств та організацій, із зазначенням строків зберігання, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України 12.04.2012 № 578/5, термін зберігання документів бухгалтерського обліку щодо виплати орендної плати та перерахування податку з доходів фізичних осіб становить 3 роки, тому надати відповідні підтверджуючі виплату орендної плати документи за інші періоди неможливо, оскільки вони не збережені у звязку із закінченням строку зберігання.

Разом з тим, суд враховує, що відповідно до п.п. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 Податкового Кодексу України податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар. При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.

Згідно із п.п. 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 Кодексу доходи від надання в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм) нерухомого майна оподатковуються податковим агентом під час їх виплати за їх рахунок.

При виплаті орендної плати у грошовій формі, податок з доходів фізичних осіб перераховується до бюджету під час виплати оподатковуваного доходу єдиним платіжним документом (п.п. 168.1.2 п. 168.1 ст. 168 Кодексу).

З витягу №426 від 13.07.2015 року з ЦБЗ про виплачений дохід та сплачений податок з доходів фізичних осіб за період з 2007 по 2014 роки (а.с.53-54), наданого ОСОБА_1 відділенням Охтирської ОДПІ, вбачається, що ТОВ «Кириківське» проводило нарахування доходу та його виплату позивачеві та здійснювало утримання та перерахування податку з доходів фізичних осіб щорічно (напр., за 2010 рік у 2010 році).

Крім того, до матеріалів справи не додано будь-яких доказів пред'явлення претензій позивачем до орендаря щодо несвоєчасної та не в повному обсязі сплати орендної плати у спірний період і, звертаючись з позовом про розірвання договору, позивач не надала доказів на підтвердження того, що внаслідок затримки, на її думку, у строках виплати орендної плати вона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.

Частиною 2 ст. 23 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

У відповідності до ст.30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Договір оренди землі набрав чинності 24.01.2007 року, діяв протягом 8 років, відповідач (орендар) щороку сплачував орендну плату, що не заперечувалось сторонами у судовому засіданні та підтверджено відповідними письмовими доказами, позивач (орендодавець) протягом всього періоду отримувала орендну плату, заперечень щодо її розміру та строку її виплати не мала, з пропозицією до відповідача щодо внесення змін до договору оренди щодо конкретизації його положень чи внесення додаткових умов не зверталася, тобто з умовами договору протягом 8 років була згодна, умови договору сторонами виконувалися.

Крім того, повідомлення відповідача про покращення умов Договору та укладення додаткової угоди, направлене на адресу позивача у лютому 2015 року (а.с.36), залишилось без відповіді з боку позивача та відповідного реагування.

Також, у судовому засіданні представник відповідача пропонував укладення додаткової угоди між сторонами та виплату орендної плати за користування земельною ділянкою у розмірі 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, але представники позивача у судовому засіданні відмовилися від укладення такої угоди, не навівши кокретних мотивів такої відмови, пояснивши це лише небажанням позивача.

Пунктом 37 Договору оренди земельної ділянки зазначено, що «Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовою розірвання договору в односторонньому порядку є невиконання умов договору без поважних причин.

З оглянутої заяви позивача про розірвання договору оренди, надісланої відповідачеві (а.с.14), вбачається, що позивач просить розірвати договір оренди у звязку з неодноразовим порушенням ТОВ «Кириківське» зобовязань по виплаті орендної плати та невідповідності договору оренди вимогам законодавства України та зазначає, що у разі неотримання відповіді протягом 7-ми календарних днів розриває договір в односторонньому порядку з 21.03.2015 року, однак вказана заява отримана відповідачем лише 20.03.2015 року, про що свідчить відмітка на повідомленні про вручення поштового відправлення.

Враховуючи норми статті 654 Цивільного кодексу України та норми статті 31 Закону України "Про оренду землі", розірвання договору оренди землі здійснюється у формі договору та відповідні відомості такого договору повинні вноситись до державного реєстру земель.

Відповідно до ст.3 ЦПК України - кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Порушення права пов'язано з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.

Заявляючи позов про розірвання договору оренди землі, позивач не зазначив, чому не звертався до відповідача з претензіями щодо несвоєчасності і не в повному обсязі сплати орендної плати та питання внесення змін до умов договору, хоча п.34 договору оренди земельної ділянки передбачає здійснення зміни умов договору у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Посилання представників позивача у судовому засіданні, крім іншого, на те, що позивач не довіряє керівництву ТОВ «Кириківське», свідчить про недобросовісне використання позивачем свого права.

З копії Договору оренди земельної ділянки, що мається в матеріалах справи, та оглянутого у судовому засіданні договору оренди, наданого відділом Держземагентства у ОСОБА_1 районі, вбачається, що він укладений на 15 років, набрав законної сили з моменту реєстрації у ОСОБА_1 відділенні СРФ ДП «Центр ДЗК» 24.01.2007 року, на вказаному Договорі маються підписи сторін, Договір діє вже більше восьми років і весь цей час позивач претензій щодо строку дії Договору не мав. Крім того, суд прийшов до висновку, що твердження позивача у позовній заяві та його представників про внесення виправлень до умови щодо строку дії договору, не стосуються предмету спору. Вказана обставина є підставою для визнання договору недійсним.

Виходячи з того, що відповідно до ст.15 ЦК України та ст.3 ЦПК України в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, то, встановивши в даній справі відсутність порушення прав орендодавця, суд не вбачає підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Керуючись ст.ст. 626, 627, 638, 759, 792 ЦК України, Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 10, 27, 31, 60, 209, 212, 213, 214, 215, 223 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ТОВ «Кириківське» про розірвання договору відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Сумської області через ОСОБА_1 районний суд Сумської області шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст рішення виготовлений та підписаний 24 липня 2015 року.

Суддя: А.І.Савєльєва