Києво-Святошинський районний суд Київської області
Справа № 369/678/15-ц
провадження № 2/369/920/15
РІШЕННЯ

Іменем України

18.06.2015 року Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі головуючої судді Ковальчук Л.М., при секретарі Рябець А.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, ОСОБА_3, приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_4, про визнання договору удаваним правочином,

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до ОСОБА_2, третя особа ОСОБА_3, про визнання договору удаваним правочином, посилаючись на те, що 29 травня 2013 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_3, яка діяла від імені ОСОБА_2, на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу ОСОБА_5, 30 жовтня 2012 року був укладений Попередній договір, який був посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_4 29 травня 2013 року. Згідно п. 1 Договору ОСОБА_2 зобов»язався у майбутньому у термін до 25 жовтня 2013 року укласти договір купівлі-продажу квартири (основний договір) на умовах, визначених цим договором. На момент укладення договору квартира не існувала, оскільки будинок не був введений в експлуатацію. Відповідно до змісту договору останнім визначено істотні умови основного договору-договору купівлі-продажу, а саме продавця, покупця, об»єкт продажу та його ціна.

Відповідно до умов Договору об»єктом є двокімнатна квартира № 47-А (номер на етапі будівництва), на даний час-квартира № 50, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об»єкта нерухомого майна від 26 вересня 2014 року у будинку № 9Б по вул. Хмельницького Богдана в с. Петрівське, Києво-Святошинського району, Київської області, загальною площею 75,36 кв.м., ціна якої визначена у розмірі 441 396,97 грн., що еквівалентно 54 259 доларів США. П.п. 3 і 4 договору визначено порядок розрахунку, згідно якого нею сплачено вказану вище суму при укладенні цього договору в рахунок майбутніх платежів за договором купівлі-продажу вказаної в договорі квартири.

Таким чином, зобов»язання нею за договором від 29 травня 2013 року виконані у повному обсязі, а саме сплачено у повному обсязі вартість спірної квартири.

Відповідно до п. 7 договору ОСОБА_2 зобов»язався у майбутньому підготувати за свій рахунок та в строк до укладення основного договору документи, необхідні для посвідчення договору купівлі-продажу квартири, оскільки на момент підписання попереднього договору будинок не було введено в експлуатацію, а тому отримати технічну документацію на спірну квартиру станом на 29 травня 2013 року ОСОБА_2 було неможливо. На момент звернення до суду основний договір не укладено, але квартира (предмет договору) передана їй (відповідний акт), в якій вона проживає і здійснила ремонтні роботи.

Позивач ОСОБА_1 вважала, що фактично сторонами 29 травня 2013 року був укладений не попередній договір, а договір купівлі-продажу майнових прав.

Майнові права-будь-які права, пов»язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).

У силу закону у забудовника до завершення будівництва, здачі будинку в експлуатацію і державної реєстрації право власності на будинок виникнути не може ( ч. 2 ст. 331 ЦК України-право власності на нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва, здачі будинку в експлуатацію і державної реєстрації). Але до моменту завершення будівництва забудовник все ж таки має певні права на об»єкт. Саме ці права і називаються майновими. Суть цього майнового права зводиться до того, що забудовник вправі набути право власності на об»єкт нерухомості після введення будинку в експлуатацію. Саме ці права забудовник і передає інвестору, тобто їй за договором купівлі-продажу майнових прав, що фактично і було здійснено під час підписання попереднього договору.

Отже, за договором купівлі-продажу майнових прав інвестор купує право набути у власність об»єкт інвестування після здачі будинку в експлуатацію. На даний час будинок введено в експлуатацію, вона ж фактично користується і розпоряджається набутими нею 29 травня 2013 року майновими правами на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 75,36 кв.м..

Підтвердженням вказаних вище тверджень є відповідні докази, а саме: 1. 07 лютого 2014 року було укладено та підписано Акт прийому-передачі спірної квартири, де зазначено, що вона прийняла спірну квартиру № 50. 2. Договір про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкової території № 1-9Б-50 від 08 лютого 2014 року, укладений між нею і ТОВ «Управляюча компанія «Комфорт Сервіс», предметом якого є обслуговування квартири № 50. 3. Квитанції про сплату ОСОБА_1 комунальних послуг, телекомунікаційних послуг, за газопостачання за період з березня 2014 року по теперішній час. 4. Претензія ОСОБА_1 від 23 червня 2014 року з приводу недоліків, виявлених в спірній квартирі. 5. Лист від 23 червня 2014 року з проханням направити сантехніка в квартиру № 50 для усунення недоліків в опалювальній системі. 6. Договір про надання телекомунікаційних послуг від 22 квітня 2014 року. 7. Протокол замовлення послуг та обладнання від 25 квітня 2014 року.

Однак, не дивлячись на зазначені вище факти, станом на час звернення з вказаним позовом до суду, узяті на себе зобов»язання ОСОБА_2 не виконані, технічну документацію на спірну квартиру останнім не виготовлено, що позбавляє її можливості зареєструвати у встановленому порядку набуте нею право власності на спірну квартиру, що змусило її звернутись до суду з даним позовом для захисту порушених прав та законних інтересів, як власника майна.

Враховуючи викладене, позивач ОСОБА_1 з посиланням на вимоги ст. ст. 11, 15, 16, 177, 181, 182, 235, 316-323, 325, 328, 331, 334, 379-382, 392, 526, 527, 530-532, 610-612, 623, 635, 655, 656 ЦК України просила визнати Попередній договір, укладений 29 травня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3, яка діє від імені ОСОБА_2 на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_5 30 жовтня 2012 року (реєстровий номер 6085),-Договором купівлі-продажу майнових прав між ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 75,36 кв.м..

В судовому засіданні 22 квітня 2015 року судом ухвалено залучити до участі у справі в якості третьої особи приватного нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу ОСОБА_4.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позов підтримав і просив його задовольнити.

У судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_2 позов не визнав та заперечував проти його задоволення.

У судове засідання третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, ОСОБА_3 не з»явилась, про дату. час і місце розгляду справи повідомлялась належним чином, причини неявки суду невідомі.

У судове засідання третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_4 не з»явилась, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялась належним чином, суду надана заява про розгляд справи у відсутності третьої особи.

Суд, вислухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, зясувавши дійсні обставин справи та давши оцінку зібраним у справі доказам, дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 29 травня 2013 року між ОСОБА_3, яка діяла від імені ОСОБА_2 на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_5 30 жовтня 2012 року за реєстровим № 6085, та ОСОБА_1 був укладений Попередній договір, відповідно до умов п. 1 якого ОСОБА_2 та ОСОБА_1 зобов»язуються у майбутньому, у термін до 25 жовтня 2013 року, укласти договір купівлі-продажу квартири (основний договір) на умовах, визначених цим договором.

Згідно умов п. 2 Попереднього договору істотними умовами основного договору є: 2.1. продавець ОСОБА_2, покупець ОСОБА_1. 2.2. об»єкт-двокімнатна квартира № 47 а у будинку № 9б по вул. Хмельницького Богдана в с. Петрівське, Києво-Святошинського району, Київської області загальною площею 75,36 кв.м.; 2.3. ціна продажу вказаної в цьому договорі квартири визначається сторонами у розмірі 441396 грн. 97 коп., що еквівалентно 54259 доларів США; 2.4. всі витрати, пов»язані з нотаріальним посвідченням основного договору, сплачуватиме покупець.

Відповідно до умов п. 3 Попереднього договору сторони домовились про такий порядок проведення розрахунків за основним договором: ОСОБА_1 сплачує ОСОБА_2 ціну квартири наступним чином: -при укладенні цього договору 441 396 грн. 97 коп., що еквівалентно 54 259 доларів США.

Згідно умов п. 4 Попереднього договору ОСОБА_1 передала грошову суму розміром 441 396 грн. 97 коп., що еквівалентно 54 259 доларів США, в рахунок майбутніх платежів за договором купівлі-продажу вказаної в договорі квартири, а ОСОБА_3 отримала вказану грошову суму до підписання цього договору.

Відповідно до умов п. 7 Попереднього договору ОСОБА_2 зобов»язаний підготувати за свій рахунок та в строк до укладення основного договору документи, необхідні для посвідчення договору купівлі-продажу квартири.

Згідно умов п. 8 Попереднього договору сторони повинні виконати свої взаємні обов»язки за основним договором (продавець-передати майно, а покупець-сплатити відповідну грошову суму) під час укладення основного договору.

Відповідно до умов п. п. 9, 10 Попереднього договору інші умови купівлі-продажу квартири, які не встановлені цим договором, погоджуються сторонами в основному договорі. За домовленістю сторін умови основного договору можуть бути змінені. Одностороння відмова від виконання зобов»язань за цим договором не допускається.

Згідно умов п. 11 Попереднього договору сторона, яка порушила зобов»язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов»язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов»язків контрагентом сторони, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов»язання, відсутність у боржника необхідних коштів.

Відповідно до умов п. 14 Попереднього договору сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення основного договору, повинна відшкодувати другій стороні збитки. У разі, коли основний договір не відбудеться з вини ОСОБА_1, передана грошова сума повертається ОСОБА_1, а ОСОБА_1 сплачує штраф у розмірі 10 відсотків від зазначеної суми, якщо з вини ОСОБА_2, то він зобов»язаний повернути всю передану грошову суму та додатково сплатити штраф у розмірі 10 відсотків від зазначеної суми. Строки повернення переданої грошової суми вважати такими: тридцять днів з моменту повідомлення про повернення переданої грошової суми будь-якою стороною.

Згідно умов п. 14 Попереднього договору витрати, пов»язані з нотаріальним посвідченням цього договору, несе ОСОБА_1.

Згідно вимог ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов»язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Відповідно до вимог ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені цим.

Відповідно до вимог ст. 635 ЦК України попереднім договором є договір, сторони якого зобов»язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку, в який може бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена,-у письмовій формі. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов»язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно вимог ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинити. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Відповідно до роз»яснень Пленуму Верховного Суду України, даних у п. 25 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»№ 9 від 06 листопада 2009 року, за удаваним правочином (стаття 235 ЦК) сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов»язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемності або про визнання його недійсним. До удаваних правочинів наслідки недійсності, передбачені статтею 216 ЦК, можуть застосовуватися тільки у випадку, коли правочин, який сторони насправді вчинили, є нікчемним або суд визнає його недійсним як оспорюваний.

Відповідно до укладеного 29 травня 2013 року Попереднього договору сторони, перебуваючи при здоровому розумі, розуміючи значення своїх дій та діючи добровільно, уклали вищевказаний договір у відповідності до вимог ст. 635 ЦК України.

Як встановлено судом, сторонами умисно за мету не ставилось укладення ними попереднього договору як удаваного правочину, а його зобов»язання і права сторін, мета та цілеспрямованість сплачених коштів була направлена виключно на укладення в майбутньому основного договору купівлі-продажу та на виконання його умов.

Доводи ж позивача щодо удаваності правочину спростовуються умовами укладеного попереднього договору, а саме сторони уклали договір, перебуваючи при здоровому розумі, розуміючи значення своїх дій та діючи добровільно, уклали вищевказаний договір у відповідності зі ст. 635 ЦК України.

Слід зазначити, що попередній договір створює для сторін зобов»язання укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь визначених умовах.

Відповідно до чинного цивільного законодавства сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Існують передбачені законодавством наслідки ухилення однієї із сторін від укладення основного договору.

Зобов»язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до вимог ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов»язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов»язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно вимог ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Оскільки відповідно до вимог ч. 1 ст. 202, ч. 3 ст. 203 ЦК України головним елементом правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, то основним юридичним фактом, який підлягає доведенню позивачем ОСОБА_1, є дійсна спрямованість волі сторін при укладанні попереднього договору та чи не укладена ця угода з метою приховати іншу угоду та яку саме.

Наданий суду позивачем ОСОБА_6 прийому-передачі квартири від 07 лютого 2014 року не породжує в даному випадку ніяких правових наслідків, оскільки був виданий на виконання неіснуючого договору купівлі-продажу.

Відповідно до вимог ст. ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно вимог ч. 1 ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Суд вважає, що при укладенні Попереднього договору від 29 травня 2013 року позивач ОСОБА_1 діяла вільно, виходячи з власних інтересів, прийняла рішення про вибір контрагента та про вступ з ним в договірні відносини, на власний розсуд з відповідачем визначила характер вказаного договору, а саме попереднього договору, який вона уклала, його умови (зміст).

Посилання позивача ОСОБА_1 в позовній заяві і представника позивача у судовому засіданні, що правочин, а саме Попередній договір, укладений 29 травня 2013 року, є удаваним правочином, а саме Договором купівлі-продажу майнових прав між ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 75,36 кв.м., суд вважає безпідставними, оскільки позивач і її представник не надали суду переконливих та безспірних доказів в обгрунтування заявлених вимог, що сторонами був укладений удаваний правочин.

За таких обставин суд відмовляє у задоволенні позову.

Керуючись вимогами ст. ст. 10, 60, 213-215, 218 ЦПК України, суд-

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, ОСОБА_3, приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_4, про визнання договору удаваним правочином, відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Київської області через Києво-Святошинський районний суд Київської області шляхом подання апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення суду або шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення в разі відсутності в судовому засіданні осіб, які брали участь у справі, під час проголошення судового рішення.

Суддя Ковальчук Л.М.