Новоархангельський районний суд Кіровоградської області
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 липня 2015 року Новоархангельський районний суд Кіровоградської області

в складі головуючого: судді - Запорожець О.М.

при секретарі: Маринець В.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт Новоархангельськ цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до приватного підприємства «Новий світ», третя особа відділ Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди землі та за зустрічним позовом приватного підприємства «Новий світ» до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою та про стягнення витрат на незавершене виробництво,

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до приватного підприємства «Новий Світ» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що 10.06.2008 року нею з ПП «Новий Світ» було укладено договір оренди земельної ділянки терміном на 12 років. Даний договір було зареєстровано у Новоархангельському відділі Кіровоградської філії ДП «Центру ДЗК» про, що у державному реєстрі земель вчинено запис від 14.06.2010 року за № 04.10.37600255. Укладений договір не відповідає типовому договору оренди земельної ділянки затвердженого постановою КМ України від 03.03.2004 року № 220 та чинному законодавству. Зокрема в п. 2 договору відсутній кадастровий номер земельної ділянки, в п. 9 договору не вказано розмір орендної плати у грошовому виразі, в п. 14 не вказано розмір пені у разі не внесення орендарем орендної плати у строки визначені договором. Зазначені підстави є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди землі, а також визнання договору оренди недійсним. Крім того, договір оренди земельної ділянки не відповідає вимогам ст. 15 Закону України «Про оренду землі» виходячи з того, що невідємною частиною договору оренди є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання передачі земельної ділянки. В акті про встановлення та погодження в натурі меж земельної частки (паю) № 259 зазначена дата 16.07.2008 року. Акт не підписаний представниками суміжних власників земельних ділянок та Тернівським сільським головою. Підпис в. о. начальника відділу земельних ресурсів у Новоархангельському районі не скріплено печаткою установи. В акті визначення меж земельної ділянки в натурі відсутні число, місяць та рік, коли він складений. Просила суд визнати недійсним зазначений договір оренди землі.

Приватне підприємство «Новий Світ» звернулось до суду з зустрічним позовом до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою та про стягнення витрат на незавершене виробництво посилаючись на те, що 10.08.2008 року між ПП «Новий Світ» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки розміром 5,26 га терміном на 12 років, який зареєстровано у відділі Держкомзему у Новоархангельському районі 14.06.2010 року №55.

04.08.2014 року ОСОБА_1 звернулась з заявою до керівництва ПП «Новий Світ» зазначивши, що самостійно буде обробляти власну земельну ділянку. Господарство повідомило останній, що підстав для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки не вбачається. Крім того ОСОБА_1 було розяснено положення ст. 28 Закону України «Про оренду землі» з приводу відшкодування збитків. Господарство з моменту укладення договору є добросовісним землекористувачем, використовує земельну ділянку за цільовим призначенням, здійснює комплекс заходів щодо охорони земель, збереження і підвищення родючості ґрунтів та своєчасно і в повному обсязі виплачує орендну плату. У 2014 році ОСОБА_1 відмовилась отримувати орендну плату, хоча вона їй була нарахована. Восени 2014 року ПП «Новий Світ» здійснило посів озимого ячменю на земельній ділянці орендаря, але ОСОБА_1 переорала земельну ділянку при цьому знищивши посів ячменю та навесні 2015 року посіяла сою. Внаслідок дій ОСОБА_1 господарство зазнало збитків на незавершене виробництво, а саме посів озимого ячменю в сумі 11912,36 грн. Просили стягнути з ОСОБА_1 на користь господарства витрати за незавершене будівництво у сумі 11912,36 грн., а також сплачений судовий збір, зобовязати останню не чинити перешкоди в користуванні орендованою земельною ділянкою та зобовязати повернути її господарству.

На підставі ухвали Новоархангельського районного суду від 02.07.2014 року зазначені позови обєднані в одне провадження.

ОСОБА_1 в судовому засіданні позов підтримала повністю в задоволенні зустрічного позову просила відмовити, при цьому пояснила, що коли вона приступила до обробітку земельної ділянки на ній нічого не було посіяно. Вона вважала, що має самостійно приступити до обробітку, враховуючи те, що звернулась з відповідною заявою до ПП «Новий Світ». Орендна плата в розмірі 3 % до 2013 року влаштовувала її. Орендну плату вона отримувала як зерновими культурами так і грошовими коштами. На даний час вона хоче розірвати договір і обробляти сама земельну ділянку. З 2014 року вона самостійно обробляє належну їй земельну ділянку. Договір та акти додатки до нього вона підписувала особисто. Бажає самостійно обробляти земельну ділянку, оскільки їй потрібні кошти на лікування. Якщо договір визнають недійсним, вона згодна сплатити ПП «Новий Світ», суму коштів, що вказана в зустрічній позовній заяві.

Представник ПП «Новий Світ» ОСОБА_2 в судовому засіданні первісний позов не визнав та просив відмовити в його задоволенні, а зустрічний позов просив задовольнити в повному обсязі. Крім того пояснив, що щодо плану і схеми конкретної форми не встановлено, оскільки в державному акті наявний план земельної ділянки. ОСОБА_1 переорала озимий ячмінь, чим спричинила господарству збитки. Вважав, що не зазначення в договорах певних пунктів є технічною опискою.

Представник третьої особи відділу Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області вважала, що підстав для задоволення первісного позову не має.

Заслухавши пояснення сторін, свідків, дослідивши матеріали цивільної справи суд приходить до висновку про відмову в задоволенні первісного та задоволенні зустрічного позову виходячи з наступного.

У відповідності до державного акту на право приватної власності на землю серії ІV-КР № 035164 від 30.04.2002 року ОСОБА_1 є власником земельної ділянки розміром 5,26 га, яка розташована на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області /а.с.11/.

10.06.2006 року між ОСОБА_1 та ПП «Новий Світ» в особі директора ОСОБА_3 було укладеного договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центру ДЗК 14.06.2006 року за № 55 /а.с.8-10/. Зазначений договір відповідно до п. 8 укладено терміном на дванадцять років. П. 9 вказує, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3 % грошовому виразі від нормативної грошової. П. 20 договору вказує на те, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у десятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання передачі. У п. 21 зазначено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Згідно з п. 29 договору орендодавець зобовязаний передати земельну ділянку, що відповідає умовам договору оренди; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, дане закріплено в ст. 24 Закону України «Про оренду землі». Акт про передачу та прийом земельної ділянки в натурі підписано сторонами 10.06.2008 року, акт визначення меж земельної ділянки в натурі підписаний, але в ньому відсутня дата його складання /а.с.10/.

Відповідно до відповіді відділу Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області 14.06.2010 року за № 55 відділом було зареєстровано договір оренди земельної ділянки, що розташована на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області площею 5,26 га, стоком на 12 років між ОСОБА_1 та ПП «Новий Світ». Договорів суборенди земельної ділянки станом на 01.01.2013 року не зареєстровано /а.с.32/.

Згідно розрахунку наданого ПП «Новий Світ» господарство на посів озимого ячменю по полю № 206 під урожай 2015 року витратило 11912,36 грн. /а.с.47/.

ПП «Новий Світ» зареєстровано про, що свідчить виписка з єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців, основним видом економічної діяльності підприємства є вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур /а.с.42/.

Відповідно до п. 5.2.1 статуту ПП «Новий Світ» одним із видів діяльності є діяльність у сфері сільського господарства та рибальства, в т. ч. ведення товарного сільськогосподарського виробництва; вирощування зернових, технічних та решти культур; переробка, реалізація сіль господарської та іншої продукції як власного виробництва, так і виробництва інших осіб; обробка сільськогосподарських та інших земель………………………………………./а.с.43-52/.

Спеціальним нормативно-правовим актом, що регулює відносини з оренди земельних ділянок є Закон України «Про оренду землі» .

Ст. 1 Закону України «Про оренду землі» (далі Закон), визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Орендодавцями землі відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендарями землі відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Право оренди земельної ділянки, відповідно до приписів ч. 5 ст. 6 Закону, підлягає державній реєстрації.

Ст. 13 Закону вказує, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У відповідності до ст. 27 Закону орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендар в установленомузаконом порядку має право витребувати

орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями.

Розмір відшкодування орендодавцем збитків, завданих орендарю, повинен бути зменшений, якщо орендар навмисно або через необережність спричинив збільшення розмірів збитків унаслідок невиконання чи неналежного виконання умов договору орендодавцем або не вжив заходів щодо їх зменшення.

Спори, повязані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку, на що вказує ст. 35 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 18, ч. 1 ст. 20 Закону України « Про оренду землі», які діяли на момент вчинення правочину, договір оренди землі підлягає державній реєстрації й на підставі ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 ЗК України і є укладеним з моменту такої реєстрації.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073, а відповідно до Указу Президента України від 17.02.2003 року «Про заходи створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру», який у силу ст. 106 Конституції України є обовязковим до виконання на території України, на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обовязок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру, реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок.

Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою від 25 грудня 1998 року № 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Згідно ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору - є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України, яка діяла на момент вчинення правочину, договір який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.

Згідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Стаття 25 Закону України «Про оренду землі» - орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на момент вчинення правочину, істотними умовами договору оренди землі є:

об'єкт оренди ; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін;

умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі ; акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

ОСОБА_1 в позові послалась на те, що п. 2 договору відсутній кадастровий номер земельної ділянки, в п. 9 договору не вказано розмір орендної плати у грошовому виразі, в п. 14 не вказано розмір пені у разі не внесення орендарем орендної плати у строки визначені договором, а також те, що в акті визначення меж земельної ділянки в натурі не проставлено число, місяць, рік складання.

Щодо того, що в п. 2 договору не вказано кадастровий номер земельної ділянки, але на момент укладання договору та його державної реєстрації кадастровий номер земельній ділянці не присвоювався, відповідні зміни до законодавчих актів, щодо зазначення в договорах кадастрового номеру почали діяти тільки з 01.01.2013 року при прийняті закону України «Про державний земельний кадастр», яким внесено зміни до різних законодавчих актів, щодо порядку реєстрації земельних ділянок та присвоєння їм кадастрового номеру, тобто після укладання оспорюваного договору оренди землі.

Щодо не зазначення в п. 14 проценту сплати пені у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, як встановлено в судовому засіданні ПП «Новий Світ» не допускало порушення умов договору щодо виплати нарахованих орендної плати у строки визначені договором (п.11 договору до 31 грудня).

Ч. 1 ст. 549 ЦК України передбачено, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання.

В судовому засіданні ОСОБА_1 наголосила на тому, що орендна плата її влаштовувала, але потім вона вирішила самостійно займатись обробітком земельної ділянки, а тому у випадку посилання в первісному позові на неналежне заповнення п. 9 договору, є надуманими та необґрунтованими, оскільки сторони правочину самі вправі вибирати, форму та порядок проведення розрахунку один між одним та на момент отримання вона влаштовувала ОСОБА_1 та господарство не отримувало жодних нарікань, зокрема з довідки ПП «Новий Світ» про нарахування та видачу орендної плати ОСОБА_1 вбачається, остання на даний час недоотримала орендної плати за 2014 рік в сумі 2564,98 грн., за 2012-2013 роки орендодавець отримала орендну плату в повному обсязі в розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата за 2014 рік нараховувалась в розмірі 5 % від грошової оцінки земельної ділянки.

Щодо не зазначення в акті визначення меж земельної ділянки в натурі числа, місяця та року підписання суд вважає, що це технічна помилка (виходячи з пояснень представника ПП «Новий Світ». Крім того даний акт міститься на одному аркушу справи як і акт про передачу та прийом земельної ділянки в якому зазначено час укладання, факт отримання земельної ділянки в апріорі не можливий без визначення меж земельної ділянки в натурі, а тому на думку суду зазначена дата в акті про передачу та прийом земельної ділянки діє і для акту про визначення меж земельної ділянки в натурі.

У правовій позиції, яка висловлена Верховним судом України в постанові від 25 грудня 20134 року у справі № 6-94 цс 13, зазначено, що виходячи з того, що відповідно до ст. 15 ЦК України та ст. 3 ЦПК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у звязку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України від 06.10.1998 року №161-XІV «Про оренду землі», визначити істотних цих умов, також зясувати у чому полягає порушення їхніх прав.

Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦПК суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Згідно ст. ст. 10, 60 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставі своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ЦПК України. Отже, виходячи з положень процесуального законодавства надати докази на підтвердження своїх вимог та заперечень законом покладено на сторони. Оскільки ОСОБА_1 не надано суду доказів на підтвердження доводів про порушення його прав під час укладання договору оренди земельної ділянки, що є підставою для визнання недійсним цього договору, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні первісного позову.

Викладенні інші позиції ОСОБА_1 в позовній заяві також не заслуговують на увагу, оскільки договір зареєстрований належним чином, на думку суду з дотриманням вимог Закону України «Про оренду землі»

Відмовляючи в задоволенні первісного позову суд знаходить підстави для задоволення зустрічного позову виходячи з положень зазначеного нижче закону.

Згідно зі ст. 36 Закону України "Про оренду землі" у разі невиконання зобов'язань за договором оренди земельної ділянки, у тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність згідно з законом та договором.

Згідно зі ст. 28 Закону України "Про оренду землі" орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі. Збитками вважаються: І) фактичні витрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, розмір яких визначається на підставі документально підтверджених даних; 2) витрати, які орендар здійснив або має здійснити для відновлення свого порушеного права; 3) доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.

На підтвердження фактичних витрат по посіву ячменю на орендованій земельній ділянці ПП «Новий Світ» надало суду та ОСОБА_1 належний документ-довідку з розграфленням понесених витрат /а.с.47/.

Виходячи з положень ст. ст. 18.20 Закону України «Про оренду Землі», ч. 3 ст. 640 ЦК України, які діяли на момент вчинення правочину, договір було укладено 10.06.2008 року, а набув він юридичної сили 14.06.2010 року з моменту державної реєстрації, тобто моментом укладення договору є безумовно дата, якою сторони підписали договір. Враховуючи, що договір було укладено 14.06.2010 року на термін 12 років то дія його закінчується 10.06.2020 року, а тому на думку суду до зазначеної дати ОСОБА_1 не повинна, на виконання умов договору оренди земельної ділянки, чинити перешкоди ПП «Новий Світ» в користуванні орендованою земельною ділянкою.

Крім того з ОСОБА_1 на користь ПП «Новий Світ» підлягає стягненню завданні збитки на незавершене виробництво, а саме посів озимого ячменю в сумі 11912,36 грн.

У відповідності до ст. 88 ЦПК не підлягають відшкодуванню ОСОБА_1, понесені нею судові витрати, разом з тим з останньої на користь ПП «Новий Світ» підлягають стягненню судові витрати понесені господарство при зверненні до суду з зустрічним позовом

На підставі наведеного, та керуючись законом України «Про оренду землі», ст. ст. 15, 210, 525, 638, 640, 651 ЦК України, ст. 52 Закону України «Про землеустрій», ст. ст. 3, 10, 60, 88, 213, 214, 215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

В задоволенні цивільного позову ОСОБА_1 до приватного підприємства «Новий світ» про визнання недійсним договору оренди землі - відмовити повністю.

Цивільний позов приватного підприємства «Новий світ» до ОСОБА_1 задовольнити в повному обсязі.

Зобовязати ОСОБА_1 не чинити перешкод приватному підприємству «Новий Світ» до 10.06.2020 року у користуванні орендованою земельною ділянкою площею 5,26 га, що розташована у відповідності до державного акта на право власності на земельну ділянку серії ІV - КР № 035164 від 30.04.2002 року на території Тернівської сільської ради.

Зобовязати ОСОБА_1 негайно повернути після набрання рішенням законної сили у користування приватному підприємству «Новий Світ» земельну ділянку площею 5,26 га, що розташована у відповідності до державного акта на право власності на земельну ділянку серії ІV - КР № 035164 від 30.04.2002 року на території Тернівської сільської ради.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь приватного підприємства «Новий Світ» збитки за незавершене виробництво в сумі 11912 /одинадцять тисяч девятсот дванадцять/ грн. 36 коп. та сплачений судовий збір в сумі 243 /двісті сорок три/ грн. 60 коп., а всього підлягає стягненню 12155 /дванадцять тисяч сто пятдесят пять/ грн. 96 коп.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Кіровоградської області через Новоархангельський районний суд шляхом подачі в десятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий: