АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 липня 2015 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду м. Києва

в складі: головуючого судді: Махлай Л.Д.,

суддів: Мазурик О.Ф., Левенця Б.Б.

при секретарі: Хилюк І.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Прокуратури м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради та Державної архітектурно - будівельної інспекції України на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 20 квітня 2015 року в справі за позовом фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору та визнання права власності,

в с т а н о в и л а :

у квітні 2015 року фізична особа - підприємець ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2, в якому, з урахуванням збільшення позовних вимог, просила розірвати договір про здійснення будівництва нежитлової будівлі від 11.12.2013 року, визнати за нею право власності на: нежитлову будівлю (в літ. «А»), громадського призначення, що складається з груп приміщень № 1 та № 2, загальною площею 132,4 кв.м, по АДРЕСА_3; нежитлову будівлю - під кафе (в літ. «А»), що складається з груп приміщень № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 10 та № 11, загальною площею 349,6 кв.м, по АДРЕСА_2.

Справа № 760/6736/15-ц Апеляційне провадження № 22-ц-796/8769/2015
Головуючий у суді першої інстанції: Кізюн Л.І.
Доповідач у суді апеляційної інстанції: Махлай Л.Д.
В обґрунтування позову зазначала, що 11.12.2013 року між нею та ОСОБА_2 було укладено договір про здійснення будівництва нежитлової будівлі. За умовами договору, вона забезпечує закінчення будівництва у встановлений договором строк, а відповідач - повне та своєчасне фінансування будівництва. ОСОБА_2 не виконано умови договору щодо повної оплати виконаних робіт та здійснено самовільне зайняття нежитлових будівель. Вона письмово запропонувала відповідачу розірвати договір, проте остання таке звернення проігнорувала.

Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 20.04.2015 року позов задоволено частково. Розірвано договір про здійснення будівництва нежитлової будівлі від 11.12.2013 року, що укладено між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2. Визнано за ФОП ОСОБА_1 право власності на нежитлову будівлю - під кафе (в літ. «А»), що складається з груп приміщень № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 10 та № 11, загальною площею 349,6 кв.м, по АДРЕСА_2. У решті позовних вимог відмовлено. Вирішено питання щодо стягнення судового збору.

Не погоджуючись з даним рішенням суду, Прокуратура м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради та Державної архітектурно - будівельної інспекції України подала апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове, про відмову у задоволенні позову. Посилається на неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи. А саме, судом не вірно застосовано норми ст. ст. 331, 392 ЦК України та не враховано вимоги земельного та містобудівного законодавства. Суд також не врахував, що договір купівлі- продажу нежитлового приміщення в порушення ст. 657 ЦК України, укладений в простій письмовій формі та за відсутності правовстановлюючих документів на будівлю і документів про право власності чи право користування земельною ділянкою, на якій розташоване нерухоме майно.

У судовому засіданні представник апелянта ОСОБА_5 підтримав апеляційну скаргу та просив її задовольнити.

Інші сторони у судове засідання не з`явилися, про день та час розгляду справи повідомлені у встановленому законом порядку. Причини неявки відповідачки колегією суддів визнані неповажними.

Причини неявки представника позивачки визнані колегією суддів поважними, проте сама позивач не з`явилася у судове засідання та не повідомила про причини неявки. За вказаних обставин колегія суддів вважає за можливе розгляд справи у відсутності не з`явившихся осіб, за правилами ч. 2 ст. 305 ЦПК України.

Вислухавши доповідь судді, пояснення представника апелянта, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 29.03.2003 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі- продажу кіоску з літнім майданчиком, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, який посвідчено державним нотаріусом 11 -ї Київської державної нотаріальної контори.

11.05.2012 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 у простій письмовій формі укладено договір купівлі- продажу № 11/5 нежитлової будівлі - під кафе (в літ. «А»), що складається з груп приміщень №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10 та №11, загальною площею 349,6 кв.м, по АДРЕСА_2.

Згідно акту № 1 приймання - передачі нежитлової будівлі по договору купівлі - продажу № 11/5 від 11.05.2012 року, ОСОБА_2 передала, а ФОП ОСОБА_1 прийняла у власність нежитлову будівлю - під кафе (в літ. «А»), що складається з груп приміщень №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10 та №11, загальною площею 349,6 кв.м, по АДРЕСА_2.

11.12.2013 року між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір про здійснення будівництва нежитлової будівлі, предметом якого є будівництво та внутрішнє оздоблення таких нежитлових будівель: нежитлової будівлі (в літ. «А»), громадського призначення, що складається з груп приміщень № 1 та № 2, загальною площею 132,4 кв.м, по АДРЕСА_3, та нежитлова будівля - під кафе (в літ. «А»), що складається з груп приміщень № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9,№ 10 та № 11, загальною площею 349,6 кв.м, по АДРЕСА_2, у відповідності до проектно-кошторисної документації позивачем за рахунок відповідача.

За умовами договору позивач забезпечує закінчення будівництва у строк, що не перевищує 8 календарних місяців, за умови повного та своєчасного фінансування будівництва відповідачкою.

Пунктом 2.3. договору визначено, що вартість будівництва складає 200 000 грн..

Пунктом 3.4. Договору встановлено, що замовник проводить фінансування будівництва за наступним графіком: протягом 10 календарних дня після підписання договору сплачує 40 % від вартості будівництва; решта 60 % від вартості будівництва сплачується рівними частками протягом 7 місяців.

Позивачем було направлено відповідачу претензію від 17.02.2015 року № 10 щодо підписання додаткової угоди про розірвання договору про здійснення будівництва нежитлової будівлі від 11.12.2013 року, у зв`язку з наявною заборгованістю у останньої перед позивачем в розмірі 190 000 грн.

Згідно висновку експертного будівельно-технічного дослідження експерта ОСОБА_7 від 05.03.2015 року нежитлова будівля - під кафе (в літ. «А»), що складається з груп приміщень № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 10 та № 11, загальною площею 349,6 кв.м, по АДРЕСА_2 відповідає вимогам, чинним в галузі будівництва станом на момент складання висновку.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції, виходив з того, що земельна ділянка під спірними нежитловими приміщеннями належить позивачці на законних підставах, будівля відповідає вимогам, чинним у галузі будівництва, а відтак позивачем доведено факт набуття права власності на спірне нерухоме майно. Оскільки відповідач не виконала умови договору щодо повної оплати вартості виконаних робіт та остання самовільно зайняла спірні нежитлові приміщення, то на підставі ст. 392 ЦК України право власності позивачки підлягає захисту шляхом визнання за нею права власності на об'єкти нерухомого майна та розірвання договору.

Колегія суддів не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції, оскільки вони не відповідають встановленим у справі обставинам та нормам матеріального і процесуального права.

Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно з ч. 1 та 2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

У матеріалах справи відсутні будь - які докази надання земельної ділянки (у власність чи користування) позивачу для будівництва або виділення такої земельної ділянки вже під збудований об`єкт.

Відтак висновок суду про те, що земельні ділянки під спірною нежитловою будівлею належать позивачу на законних підставах не відповідає встановленим у справі обставинам.

У матеріалах справи також відсутні будь - які докази надання дозволу на будівництво та прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію.

Відповідно до положень ст. 39 Закону України від 17.02.2011 року № 3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності", прийняття в експлуатацію об'єктів здійснюється безоплатно територіальними органами Державної архітектурно-будівельної інспекції України за результатами технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж та за наявності документа, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, шляхом реєстрації поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації.

У зв'язку із цим, звернення позивача до суду з позовом про визнання права власності на новозбудоване майно має здійснюватися за наявності даних про те, що порушене питання було предметом розгляду компетентного державного органу, тобто територіального органу Державної архітектурно-будівельної інспекції України, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.

Доказів про те, що позивач подала всі необхідні документи до Інспекції державного архітектурного контролю у м. Києві для прийняття спірної будівлі в експлуатацію матеріали справи не містять.

Суд же першої інстанції встановив, що позивачем доведено факт набуття права власності на спірну будівлю, оскільки за висновком експертного будівельно-технічного дослідження від 05.03.2015 року ця будівля відповідає вимогам, чинним у галузі будівництва. Проте, такі висновки суду суперечать вимогам чинного законодавства.

Відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду України від 27.05.2015 року № 6-159 цс 15 визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами ЦК чи іншими нормативними актами не передбачено.

Крім того, суд виходив з того, що позивач є власником спірної будівлі на підставі договору купівлі - продажу від 11.05.2012 року. При цьому суд не звернув уваги на те, що такий договір укладено у простій письмовій формі.

Відповідно ж до положень ст. 657 ЦК України договір купівлі - продажу нерухомого майна укладається у письмові формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 цього ж Кодексу у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Суд не врахував приписи зазначених норм, а також ту обставину, що сторони не надали будь - яких доказів належності спірної будівлі продавцю ОСОБА_2

Згідно зі ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Відповідно до положень ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються.

Оскільки суд вважав встановленими обставини, які не підтверджені доказами, а висновки суду щодо набуття позивачкою права власності на спірну будівлю суперечать вимогам чинного законодавства рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у позові.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 309, 313, 314, 316, 317 ЦПК України, колегія суддів,

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу Прокуратури м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради та Державної архітектурно - будівельної інспекції України задовольнити.

Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 20 квітня 2015 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору та визнання права власності відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, але може бути оскаржене протягом двадцяти днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до цього суду.

Головуючий

Судді