Справа № 481/1443/13-ц пров. № 2/478/13/2015
Р і ш е н н я

І м е н е м У к р а ї н и

02.06.2015 року Казанківський районний суд Миколаївської області

в складі: головуючої судді Сябренко І.П.

за участю: секретаря Поліщук С.П.

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача Довбня О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду смт. Казанка цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_3 до приватно-орендного підприємства «Вікторія» про розірвання договору оренди землі,

В с т а н о в и в:

31.07.2013 року позивач ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до відповідача ПОП «Вікторія», в якому зазначив, що 01.01.2007 року між ним та відповідачем був укладений договір оренди землі площею 13,09 га, однак цей договір не містить всіх істотних умов відносно: індексації, форми внесення та порядку перегляду орендної плати, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частин, погодження з державними органами охорони навколишнього середовища та водного господарства. Також в договорі не визначено, чи підлягає об'єкт оренди страхуванню на період дії договору, хто має здійснювати страхування об'єкту та чи допускається його розірвання в односторонньому порядку. Крім того, в договорі не визначено, чи є підставою для зміни або розірвання договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря.

Посилаючись на вищевикладене та на положення ч.1 ст.229 ЦК України позивач просив визнати спірний договір оренди земельної ділянки недійсним.

В уточненій позовній заяві від 16.08.2013 року позивач, не змінюючи змісту попереднього позову, з посиланням на положення тієї ж ч.1 ст.229 ЦК України, просив ухвалити судове рішення про розірвання спірного договору оренди землі.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 підтримав заявлені вимоги і пояснив, що оспорюваний договір оренди землі підлягає розірванню, оскільки він укладений без дотримання вимог щодо узгодження таких істотних умов, як індексація розміру орендної плати (п.10), визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частин (п.32), страхування об'єкта оренди (п.п.33, 34), розірвання договору оренди в односторонньому порядку (п.39), підстави для зміни або розірвання договору в разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря (п.40), які викладено як альтернативні: з урахуванням (без урахування), несе орендар (орендодавець), підлягає (не підлягає), здійснює орендар (орендодавець), допускається (не допускається), є (не є), а умова погодження з державними органами охорони навколишнього середовища та водного господарства узагалі не включена до договору, тому просив задовольнити позов та вирішити питання про судові витрати.

Представник відповідача Довбня О.В. позов не визнав і пояснив, що 01.01.2007 року між ПОП «Вікторія» та одноособовим власником земельної ділянки площею 13,09 га ОСОБА_3 була досягнута домовленість про передачу вказаної земельної ділянки в оренду строком на 10 років. Договір зареєстровано 27.04.2007 року у відділі Держкомзему у Новобузькому районі за НОМЕР_1. На момент досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо укладення договору оренди землі, його підписання та на момент реєстрації орендодавець ОСОБА_3 не мав будь-яких заперечень проти умов договору щодо об'єкту оренди, строку його дії, розміру орендної плати та порядку її виплати, інших істотних умов, зазначених в тексті договору. За формою та змістом спірний договір відповідає Типовому договору, затвердженому постановою КМ України за №220 від 03.03.2004 року. Зазначений договір від 01.01.2007 року містить усі істотні умови, передбачені ст.15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на час його підписання та реєстрації. Впродовж терміну виконання цього договору орендодавець ПОП "Вікторія" належним чином виконує обов'язки орендаря і не має заборгованості перед орендодавцем з орендної плати, тому вважає вимоги позивача ОСОБА_3 щодо розірвання договору оренди землі від 01.01.2007 року необгрунтованими, просив відмовити в задоволенні пред'явленого позову.

Вислухавши пояснення сторін, допитавши свідка та дослідивши письмові докази, суд приходе такого висновку.

Статтею 203 ЦК України передбачені загальні вимоги, додержання яких є необхідними для чинності правочину - волевиявлення учасника правочину, додержання форми правочину визначеного законом та вчинення правочину особою, яка має необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Згідно до ч.2 ст.207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою.

Відповідно ч.1 ст.626, ч.1 ст.627, ч.1 ст.628, ст.629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

В силу приписів ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до вимог чч.1-3 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, тобто відносини сторін повинні регулюватись Законом України «Про оренду землі».

В силу ст.ст.13, 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно ч.3 та ч.4 ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

В силу приписів ч.1 та ч.4 ст.32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним Кодексом України та іншими законами України. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Матеріалами справи встановлено, що 01.01.2007 року між ОСОБА_3 та ПОП «Вікторія» (в особі директора підприємства Лагодієнко В.В.) було укладено договір оренди земельної ділянки площею 13,09 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в межах території Новомихайлівської сільської ради Новобузького району Миколаївської області, строком на 10 років, який 27.04.2007 року був зареєстрований у відділі Держкомзему у Новобузькому районі Миколаївської області за р/№ НОМЕР_1.

Зазначений спірний договір укладений уповноваженими особами і в належній формі. Сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору, в тому числі щодо зміни умов договору і припинення його дії шляхом розірвання. Узгоджені умови договору сторони погодили підписами. На час підписання договору він відповідав вимогам типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року №220. Належність підпису на цьому договорі орендодавцеві не заперечується.

Сторони виконували договір, при цьому, впродовж терміну виконання цього договору орендодавець ОСОБА_3 не звертався до орендаря з пропозиціями про внесення змін (уточнень) до умов спірного договору, які були узгоджені сторонами при його підписанні.

Згоди на розірвання спірного договору між сторонами не досягнуто.

Будь-яких належних і допустимих доказів того, що орендар ПОП "Вікторія" впродовж терміну виконання цього договору не виконував своїх обов'язків, передбачених ст.25 Закону України «Про оренду землі» та умовами спірного договору, а також доказів наявності факту випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, позивачем та його представником суду не подано.

За таких обставин та враховуючи положення ст.651 ЦК України, ст.32 Закону України «Про оренду землі», п.п.38, 39 договору, суд приходе висновку про відсутність підстав для розірвання спірного договору від 01.01.2007 року.

Посилання представника позивача на відсутність у спірному договорі узгодження сторін щодо істотних умов, визначених у п.п.10, 32, 33, 34, 39, 40, які викладено як альтернативні, та умови погодження з державними органами охорони навколишнього середовища та водного господарства, яку взагалі не включено до договору, як на підстави розірвання спірного договору, суд вважає безпідставними.

Відсутність в договорі оренди землі від 01.01.2007 року узгодження сторін щодо вищезазначених істотних умов, викладених як альтернативні, та умови погодження з державними органами охорони навколишнього середовища та водного господарства, яку взагалі не включено до договору, не можуть слугувати підставами для розірвання цього договору.

Встановлення того, що спірний договір було укладено без дотримання вимог ст.15 Закону України "Про оренду землі" та у разі встановлення порушення прав позивача ОСОБА_3 у зв'язку з відсутністю в договорі оренди узгодження зазначених умов, їх істотності, за певних обставин може слугувати підставами для визнання цього договору недійсним, що узгоджується з правовою позицією, висловленою Верховним Судом України від 25 грудня 2013 року у справі №6-94цс13.

Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950 року, Першого протоколу та протоколів №2, 4, 7 та 11 до Конвенції" №475/97-ВР від 17 липня 1997 року ратифіковано Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950 року (далі Конвенція), Перший протокол та протоколи №2, 4, 7, 11 до Конвенції.

Згідно до ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Відповідно до ст.1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Поняття власності чи "майна" за ст.1 Першого протоколу Конвенції тлумачиться дуже широко, охоплює цілу низку інтересів економічного характеру. За рішеннями Європейського суду з прав людини "майном" в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції вважається законне і обгрунтоване очікування набуття майна або майнового права за укладеним договором.

Укладаючи оспорюваний договір та зазнаючи витрати, пов'язані з орендою землі, ПОП "Вікторія" мало право очікувати набуття права оренди на земельну ділянку за договором в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

А відтак, за встановлених по справі обставин і недоведеності обмеження матеріального права позивача та реального позбавлення орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору оренди, - розірвання договору оренди землі від 01.01.2007 року лише на тій підставі, що він не містить узгодження сторін щодо істотних умов, викладених як альтернативні, та за відсутності умови погодження з державними органами охорони навколишнього середовища та водного господарства, порушує справедливий баланс між правами орендодавця і орендаря, звужує можливості ПОП "Вікторія" мирного володіння, користування орендованою земельною ділянкою в господарській діяльності, чим порушується стаття 1 Протоколу 1 Конвенції.

Для внесення змін (доповнень) умов договору і приведення його у відповідність до редакції ст.15 Закону України "Про оренду землі" у сторін не має будь-яких перешкод, а при відмові однієї із сторін, інша сторона не позбавлена права на судовий захист.

Враховуючи вищевикладене суд вважає, що вимоги позивача ОСОБА_3 про розірвання договору оренди землі від 01 січня 2007 року задоволенню не підлягають.

Відповідно до вимог ст.88 ЦПК України судові витрати, понесені позивачем у зв'язку з розглядом справи, належить віднести на його рахунок.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 209, 212-215, 218 ЦПК України, суд

В и р і ш и в:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до приватно-орендного підприємства «Вікторія» про розірвання договору оренди землі, - відмовити.

Судові витрати, понесені позивачем у зв'язку з розглядом справи, віднести на його рахунок.

На рішення може бути подано апеляційну скаргу до апеляційного суду Миколаївської області через Казанківський районний суд протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя