АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/2915/15Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 23 ОСОБА_1
Доповідач в апеляційній інстанції
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 грудня 2015 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі:

головуючогоОСОБА_2
суддівОСОБА_3 , ОСОБА_4
при секретаріОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу ТОВ "ОСОБА_6 Терра" на рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 05 жовтня 2015 року у справі за позовом ПрАТ "Райз-Максимко" до ОСОБА_7, ТОВ "ОСОБА_6 Терра", третя особа без самостійних вимог на предмет спору - реєстраційна служба Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, -

в с т а н о в и л а :

Позивач, ПрАТ "Райз-Максимко", звернувся до суду з позовом до ОСОБА_7, ТОВ "ОСОБА_6 Терра", третя особа без самостійних вимог на предмет спору - реєстраційна служба Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначав, що 01.08.2009 року між ЗАТ «Райз-Максимко» (перейменоване на ПрАТ «Райз-Максимко» згідно Закону України «Про акціонерні товариства» і протоколу № 10 від 12.07.2010 р. та ОСОБА_7 було укладено договір оренди землі, за яким передано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,9874 га за кадастровим номером :03:001:0407. Даний Договір був зареєстрований у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року за № 16. Відповідно до п.8 Договору оренди землі, договір укладено на 5 (пять) років. Згідно з п.43 Договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Строк і термін можуть визначатись актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду. За загальним правилом, строк починається з наступного дня після календарної дати або з настанням події, якими визначено його початок. Оскільки, Договором була визначена така подія, як дата державної реєстрації, то строк його дії розпочався з наступного дня після державної реєстрації Договору оренди землі, тобто з 17.03.2010 року. Згідно з п. 37 Договору оренди земельної ділянки та ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, при цьому строк, що обчислюється роками, спливає у відповідні місяць і число останнього року строку. Згідно п. 8 Договору оренди після закінчення строку його дії орендар має переважне право поновити його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити про намір продовжити його дію. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий у строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі не досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. 03.02.2015 року відповідач під розписку отримав від позивача лист-повідомлення про поновлення Договору оренди землі з доданим до нього проектом додаткової угоди (у двох екземплярах). У місячний термін з моменту вручення відповідачеві листа-повідомлення відповіді на нього позивач не отримав, підписаної додаткової угоди про поновлення договору оренди відповідач йому не надіслав, вимог про повернення орендованої земельної ділянки, повідомлень про передачу зазначеної земельної ділянки в оренду іншому орендареві, скарг або повідомлень про порушення чи неналежне виконання орендарем умов договору оренди землі, тощо від відповідача позивачу не надходило. Позивач який є сумлінним орендарем, що належним чином виконував умови Договору оренди землі, після закінчення строку його дії (тобто, після 16.03.2015 року) продовжив користуватися земельною ділянкою, здійснював її обробіток та засіяв її зерновими. При цьому, листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі позивач протягом 1 (одного) місяця після закінчення строку Договору не отримував. Врахувавши вище зазначене, позивач, дійшов висновку про те, що у відповідності до імперативної норми, яку містить ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Проте, 12.03.2015 року відповідач уклав договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер: :03:001:0407) з іншим товариством - ТОВ « ОСОБА_6 Терра», та як стало відомо позивачеві 19.03.2015 року реєстраційною службою Монастирищенського РУЮ Черкаської області було зареєстровано право оренди на підставі цього договору. Позивач вважає, що його переважне право на поновлення Договору оренди, надане йому Договором та законом, було порушене відповідачем внаслідок не укладення із позивачем додаткової угоди про поновлення Договору оренди та укладення із іншим орендарем договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером :03:001:0407. В обґрунтування позову посилався на ст. ст. 13, 15, 33 ЗУ «Про оренду землі», ст. ст. 15, 627, 628, 764, 777,ЦК України, ст. 152 Земельного Кодексу України, Постанову Верховного Суду України від 25.02.2015 року у справі № 6-219цс14, правову позицію Верховного суду України у справі № 6-55цс15 (постанова від 15.04.2015 року).

А тому, позивач просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер :03:001:0407), укладений між ОСОБА_7 та ТОВ « ОСОБА_6 Терра» 12 березня 2015 року, скасувати державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку (кадастровий номер :03:001:0407), зареєстрованого Реєстраційною службою Монастирищенського РУЮ Черкаської області на підставі договору оренди земельної ділянки від 12 березня 2015 року, визнати поновленим договір оренди землі від 01 серпня 2009 року, укладений між ОСОБА_7 і попереднім орендарем - ПрАТ «Райз-Максимко», та зареєстрований у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 р. за №16, зобовязати ОСОБА_7 вчинити дії щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01 серпня 2009 року, укладеного між нею і ПрАТ «Райз-Максимко» та зареєстрованого у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 р. за № 16, зобовязати Реєстраційну службу Монастирищенського РУЮ здійснити державну реєстрацію додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01 серпня 2009 року, укладеного між ОСОБА_7 і ПрАТ «Райз-Максимко» та зареєстрованого у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року за № 16.

Ухвалою суду від 28 липня 2015 року до розгляду справи в якості співвідповідача залучено Товариство з обмеженою відповідальністю «ТОВ « ОСОБА_6 Терра».

Ухвалою суду від 18.09.2015 року позов в частині зобовязання ОСОБА_7 вчинити дії щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01 серпня 2009 року, укладеного між нею і ПрАТ «Райз-Максимко» та зареєстрованого у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року за № 16 та зобовязання Реєстраційної служби Монастирищенського районного управління юстиції здійснити державну реєстрацію додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01 серпня 2009 року, укладеного між і ПрАТ «Райз-Максимко» та зареєстрованого у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 р. За № 16, залишено без розгляду.

Рішенням Монастирищенського районного суду Черкаської області від 05 жовтня 2015 року позов задоволено повністю та визнано недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер :03:001:0407), укладений між ОСОБА_7 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 Терра» 12 березня 2015 року, скасовано державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку (кадастровий номер :03:001:0407), зареєстроване Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області на підставі договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :03:001:0407) від 12 березня 2015 року, визнано поновленим договір оренди землі від 01 серпня 2009 року, укладений між ОСОБА_7 і попереднім орендарем - Приватним акціонерним товариством «Райз-Максимко», зареєстрований у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року за № 16, стягнуто з ОСОБА_7 на користь Приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко»( ) судовий збір в сумі 121 ( сто двадцять одна) гривня 80 коп., стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю « ОСОБА_6 Терра» ( ) на користь Приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко»( ) судовий збір в сумі 121 ( сто двадцять одна) гривня 80 коп.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, ТОВ "ОСОБА_6 Терра" подано апеляційну скаргу на дане рішення, в якій апелянт просить рішення суду скасувати, ухваливши нове рішення, яким відмовити повністю в задоволенні позову ПАТ «Райз-Максимко», оскільки вважає його ухваленим із порушенням норм матеріального та процесуального права та при неповному зясуванні обставин, що мають значення по справі.

Заслухавши суддю-доповідача, сторони по справі, будучи належним чином повідомленими про час і місце судового розгляду в засідання не зявилися, не повідомивши про причини неявки, вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до відхилення, а рішення суду першої інстанції до залишення без змін з наступних підстав.

Розглядаючи спір, судова колегія вважає, що районний суд повно і всебічно дослідив і оцінив обставини по справі, надані сторонами докази, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, який їх регулює, і як наслідок ухвалив рішення по справі з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Так, колегією суддів за матеріалами справи установлено, що 01 серпня 2009 року між Закритим акціонерним товариством «Райз-Максимко», перейменованому в подальшому в Приватне акціонерне товариство «Райз-Максимко» та ОСОБА_7 укладено договір оренди землі, який зареєстровано у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16 березня 2010 року за № 16 ( а. с. 4-5).

Відповідно до умов даного Договору відповідачем передано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,9874 га за кадастровим номером :03:001:0407.

Відповідно до п.8 Договору оренди землі, договір укладено на 5 (пять) років. Згідно з п.43 Договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до ст. ст. 319, 626 ЦК України реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: продовження користування виділеною земельною ділянкою, належне виконання своїх обов'язків за договором; відсутність письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; укладення додаткової угоди про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, буде передусім при укладенні договору оренди:

-з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

-у разі укладення з новим орендарем договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

-у разі укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Районним судом вірно зазначено, що виходячи з положень ст. 11 ЦК України, ст. 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права й обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, а також із ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», дає підстави дійти висновку про те, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії попереднього договору ( а. с. 69 ) не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, судом першої інстанції правильно відмічено, що аналогічна правова позиція міститься в постановах Верховного Суду України від 18 березня 2015 року (справа № 6-3цс15), 18 березня 2015 року (справа № 6-4цс15) та 25 лютого 2015 року (справа № 6-10 цс15) які є обов'язковими для судів в силу ст. 360-7 ЦПК України.

Також, у судовому засідання суду першої та апеляційної інстанцій достовірно встановлено, що позивачем дотримано всі вимоги статті 33 ЗУ «Про оренду землі» щодо поновлення договору оренди землі, що підтверджується листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі від 03.02.2015 року з проектом додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі, доданого як додаток до листа-повідомлення ( а.с.8) та самого тексту додаткової угоди ( дата підписання сторонами 05.08.2015 року) ( а. с. 82).

Колегія суддів погоджується із висновком районного суду, що позивачем дотримано і строки повідомлення орендодавця про наміри продовжити договір оренди землі, оскільки строк договору оренди землі закінчувався 16 березня 2015 року і до закінчення договору оренди земельна ділянка знаходилась у користуванні позивача.

Як вбачається із листа повідомлення, то орендодавцю також було зроблено пропозицію внести зміни до умов Договору оренди землі та направити власний проект додаткової угоди орендарю (а.с.8).

Однак, всупереч вимогам Закону орендодавець у місячний термін не направив орендарю свою пропозицію щодо умов договору, або повідомлення про відмову у продовженні договору оренди землі, з чого районний суд зробив вірний висновок про те, що орендодавець погодився на умови договору, запропоновані орендарем, а відсутність заперечення орендодавця про припинення договору оренди дало орендарю переважне право на поновлення існуючого договору оренди землі., тим більше, що представником позивача надано належно посвідчену копію додаткової угоди з підписами ОСОБА_7 , що свідчить про її згоду на поновлення договору оренди землі.

Також, судом першої інстанції вірно встановлено і факт належного виконання позивачем своїх обовязків за договором оренди земельної ділянки від 03.07.2009 року, укладеного між ПрАТ «Райз-Максимко» та ОСОБА_7, що підтверджується письмовими поясненнями ОСОБА_7 від 05.10.2015 року ( а. с. 105), актом від 02.10.2015 року звірки розрахунків з орендної плати за 2010-2014 роки за договором оренди, зареєстрованим 16.03.2010 року за № 16 (а.с. 102), чим спростовуються заперечення представника відповідача ТОВ «ОСОБА_6 Терра» про неналежне виконання позивачем умов договору оренди землі в частині належної сплати орендної плати.

Колегія суддів вважає, що районний суд проаналізувавши договір оренди землі, укладений між відповідачами у справі ОСОБА_7 та ТОВ «ОСОБА_6 Терра» від 12 березня 2015 року та додаткову угоду між ПрАТ «Райз-Максимко» від 05 серпня 2015 року зробив вірний висновок, що позивач у справі ПрАТ «Райз-Максимко» пропонував орендодавцю ОСОБА_7, кращі умови оренди землі, оскільки ТОВ «ОСОБА_6 Терра» уклало договір оренди землі зі сплатою 4,5 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в той час, коли позивач у справі ПрАТ «Райз-Максимко» пропонував орендодавцю орендну плату у розмірі 5 % нормативної грошової оцінки землі, а тому враховуючи і ці підстави позивач у справі мав переважне право на поновлення договору оренди землі.

Також, суд першої інстанції обгрунтовано зазначив, що ще однією підставою неможливості переважного права на поновлення договору оренди землі з попереднім орендарем є укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

А відповідачі в судовому засіданні суду, як першої так і апеляційної інстанції, не довели факту, що відповідач ОСОБА_7 зверталась до позивача у справі ПрАТ «Райз-Максимко» із заявою про бажання використовувати належну їй земельну ділянку для власних потреб і з урахуванням даних підстав районний суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню.

Окрім того, відповідачкою ОСОБА_7 до суду першої інстанції 05 жовтня 2015 року подано письмове пояснення, в якому відповідачка вказує, що не направляла позивачу ніяких заперечень у поновленні договору оренди після дати закінчення строку дії договору, визнає, що у неї немає підстав вважати, що позивач будь яким чином порушував умови договору оренди і проти задоволення позовних вимог вона не заперечує (а.с.105).

Також, за матеріалами справи установлено, що договір оренди земельної ділянки між ТОВ «ОСОБА_6 Терра» та ОСОБА_7 був зареєстрований в реєстраційній службі Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області ( рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 20139211 від 19 березня 2015 року) ( а. с. 126 на звороті). А відповідно до роз'яснень, які містяться в п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" недійсним може бути визнано лише укладений договір.

Так як, судом першої інстанції вірно встановлено, що в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірного договору оренди землі, а тому він є укладеним, а отже - оспорюваним та за рішенням суду може бути визнаний недійсним.

Окрім того, судом першої інстанції вірно зазначено, що аналогічна позиція висловлена в постанові Верховного Суду України № 6-99 цс13 від 18.09.2013 року, яка є обов'язковою для судів в силу ст. 360-7 ЦПК України.

А тому, з врахуванням встановлених обставин, матеріалів справи, доводів сторін та апеляційної скарги, положень норм матеріального та процесуального права, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції та не впливають на законність ухваленого рішення, у звязку з чим апеляційна скарга підлягає до відхилення, а рішення суду першої інстанції до залишення без змін, відповідно до вимог ст.308 ЦПК України.

Враховуючи викладене та керуючись ст. ст. 307, 308, 313, 314, 315, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу ТОВ «ОСОБА_6 Терра» - відхилити.

Рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 05 жовтня 2015 року у справі за позовом ПрАТ "Райз-Максимко" до ОСОБА_7, ТОВ "ОСОБА_6 Терра", третя особа без самостійних вимог на предмет спору - реєстраційна служба Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі - залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили негайно з моменту проголошення та може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня проголошення.

Головуючий :

Судді :