Провадження № 2/750/450/15
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 травня 2015 року м.Чернігів

Деснянський районний суд м. Чернігова

в складі: головуючої судді - Логвіної Т.В.,

при секретарі - Примак Т.В.,

за участю позивача, представників сторін,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Чернігові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВАТЕС", Товариства з обмеженою відповідальністю "РІЕЛ КО" про визнання договору дольової участі інвестиційним, визнання прав інвестора за договором, визнання договору купівлі-продажу недійсним в частині, переведення прав покупця,

в с т а н о в и в :

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів, в якому просить визнати договір дольової участі у будівництві офісно-готельного центру № 02 від 12 грудня 2007 року, укладений між позивачем та ТОВ "ВАТЕС", інвестиційним договором; визнати за позивачем права інвестора будівництва готельно-офісного комплексу на орендованій земельній ділянці на розі вулиць Київської та П'ятницької в місті Чернігові, який будується згідно декларації про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованої Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Чернігівській області 22 червня 2012 року за № ЧГ 7, на підставі договору дольової участі у будівництві офісно-готельного центру № 02 від 12 грудня 2007 року, укладеного між позивачем та ТОВ "ВАТЕС"; визнати недійсними п.п. 1.1. та 3.1. (в частині переходу до ТОВ "РІЕЛ КО." права власності на 99/100 частин об'єкту незавершеного будівництва, означеного на плані літерою "А-1", загальною площею 378,3 м2, готовність якого становить 37 %, що розташований за адресою: АДРЕСА_1), та п.п. 1.2. та 5.2. (в частині відсутності майнових прав у третіх осіб щодо вказаного майна) договору купівлі-продажу частини нерухомого майна від 25 травня 2012 року, укладеного між ТОВ "ВАТЕС" та ТОВ "РІЕЛ КО.", посвідченого Гостар Л. А., приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу та зареєстрованого за № 659, зі змінами та доповненнями, внесеними договором про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу частини нерухомого майна від 28 травня 2012 року, посвідченого Гостар Л. А., приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу та зареєстрованого за № 680;

визнати за позивачем права покупця 24/100 частин об'єкту незавершеного будівництва, означеного на плані літерою "А-1", загальною площею 378,3 м2, готовність якого становить 37 %, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, на орендованій земельній ділянці, кадастровий номер НОМЕР_1, згідно договору купівлі-продажу частини нерухомого майна від 25 травня 2012 року, посвідченого Гостар Людмилою Анатоліївною, приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу та зареєстрованого ним за № 659, право власності на який зареєстровано 28.11.2012 року КП "ЧМБТІ" за реєстраційним номером 24371702.

Свої вимоги обґрунтовує тим, що 12 грудня 2007 року позивач уклав з ТОВ "ВАТЕС" договір дольової участі у будівництві офісно-готельного центру № 02, згідно п. 1.1. якого позивач прийняв участь у будівництві офісно-готельного центру, що знаходиться на перехресті вулиць Київська-П'ятницька в місті Чернігові, шляхом фінансування будівництва офісного приміщення № 401 загальною проектною площею 90,2 м2 (далі - офіс). При цьому за умовами п.п 1.1.1. та 1.1.2. договору дольової участі вартість фінансування розраховується від загальної площі приміщення офісу та здійснюється у національній валюті - гривні, у взаємозв'язку з вартістю такого фінансування в доларах США за офіційним курсом, встановленим НБУ на день укладання договору. На виконання умов договору дольової участі, 21 грудня 2007 року позивач вніс на рахунок ТОВ "ВАТЕС" грошові кошти в сумі 523836,5 грн., тобто вніс до 25 грудня 2007 року 1-й пайовий внесок - 50 % коштів від вартості фінансування будівництва офісу. На день укладання договору дольової участі 1-й пайовий внесок за офіційним курсом НБУ становив 103730 доларів США. Відповідно до п. 1.2. договору дольової участі ТОВ "ВАТЕС" прийняв на себе зобов'язання виконати власними або запозиченими силами роботи по будівництву офісно - готельного центру з плановим його закінченням та введенням в експлуатацію у 1 кварталі 2010 року. Однак, восени 2008 року будівельні роботи з будівництва офісно-готельного центру припинились без жодних повідомлень позивача про причини зупинки будівництва та ймовірні строки поновлення будівництва, через зупинення будівництва позивач не здійснював наступні внески. Пізніше, з метою з'ясування подальшої долі будівництва офісу та виконання договору дольової участі, 29 серпня 2012 року позивач звернувся з письмовою заявою до ТОВ "ВАТЕС" про надання відповідної інформації, на яку була надана офіційна відповідь від 6 вересня 2012 року про те, що зобов'язання за договором ТОВ "ВАТЕС" визнає та погоджується на повернення коштів 1-го пайового внеску. Проте, до кінця 2012 року ТОВ "ВАТЕС" кошти позивачу так і не повернуло, тому через невиконання умов вказаного договору та неповернення коштів, 2 січня 2013 року позивач звернувся до Новозаводського районного суду міста Чернігова з позовом до ТОВ "ВАТЕС" про стягнення коштів 1-го пайового внеску за договором дольової участі та рішенням Новозаводського районного суду міста Чернігова від 31 січня 2013 року було стягнуто з ТОВ "ВАТЕС" на користь позивача 829113,89 гривень матеріальних збитків, у зв'язку з невиконанням зобов'язань за договором, 115034,49 гривень штрафу, 2653,63 гривень судових витрат. Пізніше з'ясувалось, що ТОВ "ВАТЕС" подало в Господарський суд Чернігівської області заяву про визнання його банкрутом, тому 19 жовтня 2013 року позивач направив в Господарський суд Чернігівської області заяву про свої майнові вимоги. Ухвалою від 16 грудня 2013 року Господарський суд Чернігівської області визнав та включив до реєстру вимог кредиторів, затвердивши його в цілому, зокрема, вимоги позивача в наступній черговості задоволення: 831767,52 грн. боргу - IV черга задоволення; 115034,49 грн. штрафу - VI черга задоволення; 1147,00 грн. витрат на сплату судового збору -1 черга задоволення. Також було визначено подальші заходи процедури визнання ТОВ "ВАТЕС" банкрутом або відновлення його платоспроможності. Ухвалою Господарського суду Чернігівської області від 6 березня 2014 року було припинено процедуру розпорядження майном ТОВ "ВАТЕС" та відкрито ліквідаційну процедуру щодо нього строком на дванадцять місяців. В зв'язку з відкриттям відносно ТОВ "ВАТЕС" ліквідаційної процедури у справі про визнання його банкрутом, 14 березня 2014 року заступником начальника відділу примусового виконання рішень управління ДВС ГУЮ у Чернігівській області було винесено постанову про закінчення виконавчого провадження № 36843594. За результатами подальших заходів ліквідаційної процедури в ході визнання ТОВ "ВАТЕС" банкрутом було проведено інвентаризацію його матеріальних цінностей, за результатами якої було складено три акти та порівняльну відомість, результати такої інвентаризації були затверджені рішенням комітету кредиторів ТОВ "ВАТЕС", яке відображене у протоколі № 3 від 23 квітня 2014 року. З цих документів об'єктивно вбачається недостатність ліквідаційної маси для задоволення грошових вимог позивача навіть І черги задоволення. Отже, подальші заходи з виконання рішення Новозаводського районного суду міста Чернігова від 31 січня 2013 року на користь позивача та задоволення його грошових вимог до ТОВ "ВАТЕС" стали об'єктивно неможливими. Під час проведення інвентаризації матеріальних цінностей ТОВ "ВАТЕС" в ході ліквідаційної процедури щодо нього, серед маси наданих керівництвом документів містилась копія договору від 25 травня 2012 року укладеного між ТОВ "ВАТЕС" (продавцем) та ТОВ "РІЕЛ КО." (покупцем) купівлі-продажу частини нерухомого майна, а саме: 99/100 частин об'єкту незавершеного будівництва, означеного на плані літерою "А-1", загальною площею 378,3 м2, готовність якого становить 37 %, що розташований за адресою: АДРЕСА_1. До договору купівлі-продажу була прикріплена копія договору від 28 травня 2012 року про внесення змін та доповнень до договору купівлі - продажу в частині ціни та порядку розрахунків. Остаточна ціна відчужуваного майна відповідно до згаданого договору купівлі-продажу склала 3420000 грн. Однак, в ТОВ "ВАТЕС" відсутні документи про перерахування цих коштів від ТОВ "РІЕЛ КО." на його користь на рахунок № 0624 у АТ "Райффайзен Банк Аваль", МФО 380805, як передбачено договором купівлі-продажу. Так само було відсутнє зарахування ТОВ "ВАТЕС" цих коштів, згідно наявної в ході інвентаризації бухгалтерської документації та даних Державної податкової інспекції м. Чернігова Головного управління Міндоходів у Чернігівській області, яка також є кредитором ТОВ "ВАТЕС". При цьому у п. 1.2. договору купівлі-продажу вказано, серед іншого, що продавець ТОВ "ВАТЕС" свідчить та гарантує, що воно має право його відчужувати, не приховано обставини, які мають істотне значення, не будуть пред'явлені майнові позови щодо відчужуваного майна, у третіх осіб не має права вимоги щодо відчужуваного майна. Проте, з такими умовами договору позивач не погоджується, оскільки фактично між ним та ТОВ "ВАТЕС" договір дольової участі був укладений як інвестиційний договір, направлений на опосередковане вкладення ним грошових коштів у будівництво офісно-готельного центру, що знаходиться за тимчасовою будівельною адресою: на перехресті вулиць Київська-П'ятницька в місті Чернігові, з подальшим оформленням за позивачем права приватної власності на частину такого офісно-готельного центру. Тобто, він відповідає положенням ст.ст. 1,2,4, 5 Закону України "Про інвестиційну діяльність". Отже, ТОВ "ВАТЕС" при укладанні договору купівлі-продажу та відчуженні ТОВ "РІЕЛ КО." 99/100 частин об'єкту незавершеного будівництва, означеного на плані літерою "А-1", загальною площею 378,3 м2, готовність якого становить 37 %, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, повинно було повідомити позивача про це, отримати його згоду та запропонувати прийняти участь у придбанні такого майна з урахування внесеного до 25 грудня 2007 року 1-го пайового внеску в розмірі 50 % коштів від вартості фінансування будівництва офісу. Оскільки такі дії ТОВ "ВАТЕС" не вчинило, то п. 1.2. договору купівлі-продажу порушено права позивача як інвестора, положення договору дольової участі, вимоги Закону України "Про інвестиційну діяльність", в тому числі і приписів ст.ст. 18 та 19 цього Закону. За таких умов, при укладенні між ТОВ "ВАТЕС" та ТОВ "РІЕЛ КО." договору купівлі - продажу не було дотримано вимоги ст. 203 ЦК України, що тягне за собою визнання правочину недійсним, як повністю так і певній частині. За договором купівлі-продажу ТОВ "ВАТЕС", враховуючи неповернення ним на користь позивача внесеного до 25 грудня 2007 року 1-го пайового внеску в розмірі 50 % коштів від вартості фінансування будівництва офісу, повинне було запропонувати позивачу придбати за таким договором купівлі-продажу, до його укладання, у нього відповідну частину відчужуваного майна або, з урахуванням положень ст. 512 ЦК України, передбачити у цьому договорі відступлення позивачу права грошової вимоги на суму зазначеного 1-го пайового внеску частину від ТОВ "РІЕЛ КО." Враховуючи офіційний курс гривні по відношенню до долара США та положення п.п. 1.1., 2.1., 2.2. договору дольової участі, станом на 25 травня 2012 року, тобто на момент укладання відповідачами договору купівлі-продажу, фактичний розмір внесеного позивачем 1-го пайового внеску в розмірі 50 % коштів від вартості фінансування будівництва офісу за договором дольової участі склав 829062,03 гривень, отже, за договором купівлі-продажу, укладеним між ТОВ "ВАТЕС" та ТОВ "РІЕЛ КО." за ціною у 3420000 гривень, до позивача повинно було перейти 24/100 частин відчужуваного майна, що визначено позивачем наступним чином: вартість відчужуваного майна - 99/100 частин об'єкту незавершеного будівництва, означеного на плані літерою "А-1", загальною площею 378,3 м2, готовність якого становить 37 %, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, за договором купівлі-продажу становить 3420000 гривень; вартість 1/100 частини вказаного майна становить 34545,45 гривень (3420000 грн. / 99 частин); розмір внесеного 1-го пайового внеску становить 829062,03 гривень; частка позивача у ціні договору складає 24/100 (829062,03 грн. / 34545,45 грн.). Вважає, що згідно п. 3.2.2. договору дольової участі ТОВ "ВАТЕС" зобов'язаний був використати отримані від позивача за цим договором кошти виключно на будівництво офісу. Відповідно до п. 6.1.1. договору дольової участі він діяв до 31 березня 2010 року, проте зобов'язання ТОВ "ВАТЕС" за цим договором перед позивачем вважаються виконаними з дня передачі ключів та документації на офіс. Отже, на думку позивача, на сьогоднішній день зобов'язання товариства за таким договором перед позивачем не виконані. Крім того, улітку 2013 року відновилось будівництво офісно-готельного центру, будівельні роботи виконуються на підставі зареєстрованої декларації про початок будівельних робіт № ЧГ 7 від 22 червня 2012 року. Таким чином, позивач вважає, що є всі підстави для задоволення його позовних вимог у повному обсязі.

Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав та просив його задовольнити.

Представник відповідача ТОВ "РІЕЛ КО." проти задоволення позову заперечував.

Представник ТОВ "ВАТЕС" та третя особа приватний нотаріус Гостар Л.А. в судове засідання не з'явились, про час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином, причини неявки суду не повідомлені.

Заслухавши пояснення та дослідивши матеріали справи, суд не знаходить підстав для задоволення позову, виходячи з наступного.

В судовому засіданні встановлено, що відповідно до умов Договору дольової участі у будівництві офісно-готельного центру № 02 від 12.12.2007 року, укладеного між позивачем та ТОВ "ВАТЕС", позивач приймає участь у будівництві офісно-готельного центру, що знаходиться за тимчасовою будівельною адресою на перехресті вулиць Київська-П'ятницька в місті Чернігові, шляхом фінансування будівництва офісного приміщення № 401 загальною проектною площею 90,2 кв.м, що розташоване на 4-му поверсі. Умовами Договору дольової участі на позивача були покладені обов'язки щодо сплати внесків у фінансування будівництва відповідно до графіку. Відповідно до Графіку платежів, що становить Додаток № 1 Договору дольової участі, строк сплати 1-го пайового внеску в сумі 523 836,50 гривень, еквівалент 103 730,00 доларів США, було визначено терміном по 27.12.2007 року, 2-го пайового внеску в сумі 261 918,25 гривень, еквівалент 51 865,00 доларів США, визначено терміном по 19.12.2008 року, 3-го пайового внеску в сумі 261 918,25 гривень, еквівалент 51 865,00 доларів США, визначено терміном по 30.11.2009 року.

Позивач виконав оплату першого внеску в сумі 523 836,50 гривень, що еквівалентно 103730,00 доларів США та в подальшому внесків не здійснював у зв'язку з невиконанням ТОВ "ВАТЕС" умов договору.

Рішенням Новозаводського районного суду м. Чернігова від 31 січня 2013 року на користь позивача було стягнуто з ТОВ "ВАТЕС" грошові кошти в сумі 829 113,89 гривень, що є еквівалентом 103 730,00 доларам США та 115 034,00 гривень штрафу.

25 травня 2012 року між ТОВ "ВАТЕС" та ТОВ "РІЕЛ КО." було укладено договір купівлі - продажу частини нерухомого майна за реєстраційним № 659, що посвідчений приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Гостар Л.А.

Згідно із статтями 4, 10, 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3,5,6 статті 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною 1 ст.227 ЦК України передбачено, що правочин юридичної особи, укладений ним без відповідного дозволу (ліцензії), може бути визнаний судом недійсним.

В силу ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що повязані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобовязана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до умов договору купівлі-продажу ТОВ "ВАТЕС", як продавець за договором, передав у власність ТОВ "РІЕЛ КО.", як покупця, нерухоме майно, а саме 99/100 частин об'єкту незвершеного будівництва, означеного на плані літерою "А-1", загальною площею 378,3 кв.м, готовність якого становить 37%, що розташований за адресою АДРЕСА_1. Частина нерухомого майна, що становила предмет договору купівлі-продажу розташована на земельній ділянці площею 0,2564 га, наданій ТОВ "ВАТЕС" в оренду на підставі рішення Чернігівської міської ради від 24.06.2010 року та договору оренди земельної ділянки № 3780 від 21.08.2010 року.

Таким чином, об'єктом оспорюваного правочину є нерухоме майно, а саме: 99/100 частин об'єкту незвершеного будівництва, означеного на плані літерою "А-1", загальною площею 378,3 кв.м, готовність якого становить 37%, що розташований за адресою АДРЕСА_1 в той час, як Договір дольової участі укладений з приводу участі у будівництві офісно-готельного центру, що знаходиться за тимчасовою будівельною адресою на перехресті вулиць Київська-П'ятницька в місті Чернігові, шляхом фінансування будівництва офісного приміщення № 401 загальною проектною площею 90,2 кв.м., що розташоване на 4-му поверсі.

Відповідно до п. 3.1. договору купівлі-продажу від 25.05.2012 р. право власності до покупця за договором переходить з моменту зарахування грошових коштів на банківський рахунок продавця.

Грошові кошти в сумі 3 420 000,00, як оплата за договором купівлі-продажу, були перераховані на банківський рахунок ТОВ "ВАТЕС" в повному обсязі, що підтверджується копіями відповідних платіжних доручень.

По факту завершення розрахунків між представниками сторін договору купівлі-продажу 19.05.2012 року було підписано акт приймання-передачі до договору купівлі-продажу частини нерухомого майна від 25.05.2012, посвідченого приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу за р. № 659.

Підставою для укладання договору купівлі-продажу є наявність у ТОВ "ВАТЕС" права користування земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт нерухомості, набутого ТОВ "РІЕЛ КО." згідно з договором оренди земельної ділянки № 4073 від 29.10.2012 року, який зареєстрований в управлінні Держкомзему у м. Чернігові 20.11.2012 року за № 01079.

Відповідно до п.п. 2.1. п. 2 гл. 2 розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року за № 296/5 при підготовці до посвідчення правочинів про відчуження або заставу нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна. Таким чином, в момент вчинення нотаріальної дії з посвідчення договору купівлі-продажу приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу було виконано перевірку обтяжень щодо предмету договору купівлі-продажу у відповідних реєстрах, записи про обтяження предмету договору купівлі-продажу будь-якими правами з боку позивача, у тому числі щодо наявності у Позивача прав на земельну ділянку, були відсутні, що свідчить про правомірне відчуження ТОВ "ВАТЕС" належного йому об'єкту нерухомості, що не суперечить положенням ст.317 ЦК України, у зв'язку з чим позов в частині визнання частково недійсним договору купівлі-продажу від 25.05.2012 р. зі змінами та доповненнями та визнання за позивачем права покупця 24/100 частин об'єкту незавершеного будівництва необґрунтований та задоволенню не підлягає.

Частиною 1 ст.1 Закону України "Про інвестиційну діяльність" встановлено, що інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших виді діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект.

Відповідно ч.1 ст. 2 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій.

Частиною 3 ст.4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" передбачено, що інвестування та фінансування будівництва обєктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових облігацій, виконання зобовязань за якими забезпечується одиницею такої нерухомості, відповідно до законодавства. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів від фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами встановлені Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю". Так, ст.4 вказаного Закону передбачено, що управителем може бути фінансова установа, що отримала в установленому законодавством порядку дозвіл/ліцензію на здійснення визначеної цим Законом діяльності. Забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження обєктів будівництва та уклала договір з управителем.

Згідно ч.1 ст.5 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю"фінансові установи створюють фонди за власною ініціативою в порядку, визначеному цим Законом.

Відповідно ч.1 ст.1 Закону України "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг" фінансова установа юридична особа, яка відповідно до закону надає одну чи декілька фінансових послуг, а також інші послуги (операції), повязані з наданням фінансових послуг, у випадках, прямо визначених законом, та внесена до відповідного реєстру в установленому законом порядку.

Враховуючи, що за своїм змістом Договір дольової участі у будівництві офісно-готельного центру, укладений 12.12.2007 року, не відповідає зазначеним вимогам Закону України "Про інвестиційну діяльність" і вимогам Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю", сторонами не було затверджено інвестиційного проекту, проектної (інвестиційної) пропозиції, даний Договір не може розглядатися як інвестиційний договір, у зв'язку з чим позов в частині визнання договору дольової участі інвестиційним договором, визнання за позивачем права інвестора будівництва готельно-офісного комплексу необґрунтований та задоволенню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 209, 213-215, 218, 294 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено до Апеляційного суду Чернігівської області. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 10 днів з дня проголошення в порядку ч. 1 ст. 294 ЦПК України.

Суддя: