Справа № 692/421/15-ц
Провадження № 2/692/144/15
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 травня 2015 року Драбівський районний суд

Черкаської області

в складі: головуючого судді - Фай В.Г.

при секретарі - Медведенко С.О.

з участю: представника позивачів - ОСОБА_1,

- представника відповідача - Левицького В.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Драбів справу за позовом

ОСОБА_3,

ОСОБА_4,

ОСОБА_5

до

Товариства з обмеженою відповідальністю

«Лани Драбівщини»

( далі ТОВ «Лани Драбівщини»)

Третя особа : Відділ Держземагенства у Драбівському районі

Черкаської області

про визнання недійсним договорів оренди землі та

застосування правових наслідків недійсності правочинів

в с т а н о в и в :

Представник позивачів ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 - ОСОБА_1 звернулася до суду з позовами в їх інтересах, в яких просить суд:

- визнати недійсним з моменту його вчинення письмовий Договір оренди земельної ділянки укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Лани Драбівщини», та зареєстрований 19.04.2012 року відділом Держкомзему у Драбівському районі за реєстровим № НОМЕР_1, щодо земельної ділянки, площею 3,3882 га, кадастровий номер НОМЕР_2, яка належить на праві власності ОСОБА_3 і призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована поза межами населеного пункту в адміністративних межах Шрамківської селищної ради Драбівського району Черкаської області;

- скасувати державну реєстрацію речового права оренди землі ТОВ «Лани Драбівщини» щодо земельної ділянки, площею 3,3882 га, кадастровий номер НОМЕР_2, яка належить на праві власності ОСОБА_3 та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і розташована поза межами населеного пункту в адміністративних межах Шрамківської селищної ради Драбівського району Черкаської області;

- зобов'язати ТОВ «Лани Драбівщини» повернути ОСОБА_3 земельну ділянку що перебуває у її власності, площею 3,3882 га, кадастровий номер НОМЕР_2, та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована поза межами населеного пункту в адміністративних межах Шрамківської селищної ради Драбівського району Черкаської області;

- визнати недійсним з моменту його вчинення письмовий Договір оренди земельної ділянки укладений між ОСОБА_4 та ТОВ «Лани Драбівщини», та зареєстрований 19.04.2012 року відділом Держкомзему у Драбівському районі за реєстровим № НОМЕР_3, щодо земельної ділянки, площею 3,3981 га, кадастровий номер НОМЕР_4, яка належить на праві власності ОСОБА_4 і призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована поза межами населеного пункту в адміністративних межах Шрамківської селищної ради Драбівського району Черкаської області;

- скасувати державну реєстрацію речового права оренди землі ТОВ «Лани Драбівщини» щодо земельної ділянки, площею 3,3981 га, кадастровий номер НОМЕР_4, яка належить на праві власності ОСОБА_4 і призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована поза межами населеного пункту в адміністративних межах Шрамківської селищної ради Драбівського району Черкаської області;

- зобов'язати ТОВ «Лани Драбівщини» повернути ОСОБА_4 земельну ділянку, що перебуває у її власності, площею 3,3981 га, кадастровий номер НОМЕР_4, та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована поза межами населеного пункту в адміністративних межах Шрамківської селищної ради Драбівського району Черкаської області;

- визнати недійсним з моменту його вчинення письмовий Договір оренди земельної ділянки від 01.09.2009 року, укладений між ОСОБА_5 та ТОВ «Лани Драбівщини» 01.09.2009 року та зареєстрований 30.03.2012 року відділом Держкомзему у Драбівському районі за реєстровим № НОМЕР_5, щодо земельної ділянки, площею 3,3982 га, кадастровий номер НОМЕР_6, яка належить на праві власності ОСОБА_5 і призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована поза межами населеного пункту в адміністративних межах Шрамківської селищної ради Драбівського району Черкаської області;

- скасувати державну реєстрацію речового права оренди землі ТОВ «Лани Драбівщини» щодо земельної ділянки, площею 3,3982 га, кадастровий номер НОМЕР_6, яка належить на праві власності ОСОБА_5 і призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована поза межами населеного пункту в адміністративних межах Шрамківської селищної ради Драбівського району Черкаської області;

- зобов'язати ТОВ «Лани Драбівщини» повернути ОСОБА_5 земельну ділянку, що перебуває у її власності, площею 3,3982 га, кадастровий номер НОМЕР_6, та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована поза межами населеного пункту в адміністративних межах Шрамківської селищної ради Драбівського району Черкаської області.

Вказані позови ухвалою суду об'єднані в одне провадження.

В обґрунтування позовних вимог представник позивачів ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 -ОСОБА_1 вказує, що позивачі є власниками земельних ділянок, що розташовані в смт. Шрамківка Драбівського району Черкаської області. 01.03.2012 року між ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ТОВ «Лани Драбівщини», а 01.09.2009 року між ОСОБА_5 та ТОВ «Лани Драбівщини» були укладені письмові договори оренди землі, предметом яких є строкове платне користування земельними ділянками, що належать позивачам. Вказані договори 19.04.2012 року, 19.04.2012 року та 30.03.2012 року відповідно, були зареєстровані у відділі Держкомзему у Драбівському районі. Передача земельних ділянок оформлені актами прийому-передачі. Згідно ст. 17 ЗУ «Про оренду землі», передача обєкта оренди здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі. У п. 20 договорів зазначається, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у триденний строк після державної реєстрації договору за актом її приймання-передачі. Зі змісту даного пункту договорів є незрозумілим: чому земельні ділянки були передані в оренду раніше ніж була проведена державна реєстрація права оренди. Зважаючи на вимоги законодавства України, земельні ділянки могли бути передані в оренду лише після реєстрації речових прав оренди, а тому акти приймання-передачі повинні бути складені та підписані сторонами після державної реєстрації договорів оренди, тобто акти приймання-передачі земельних ділянок складено з порушенням вимог закону та п. 8 договору. Вважає, що орендар штучно збільшив строк оренди земельних ділянок, чим порушив права та інтереси власників цих земельних ділянок та узгоджену сторонами домовленість щодо строку оренди. Також порушенням балансу відносин сторін при укладенні спірних договорів є наступне. У п. 5 укладених з позивачами ОСОБА_3, ОСОБА_4 та зареєстрованих орендарем 19.04. 2012 року договорів оренди нормативна грошова оцінка земельних ділянок вказана у розмірі 97248, 07 грн. Згідно п. 9 договорів оренди орендна плата визначена у розмірі 2917,44 грн. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки ОСОБА_5 становить 52299 грн. Орендна плати визначена в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. З аналізу п. 9 договорів оренди землі вбачається, що у порушення п. 3 ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», у договорах не визначено: форм платежу орендної плати, порядку її внесення та відповідальності за її несплату. Всупереч вимогам законодавства, у спірних договорах, окрім наведених вище недоліків, не зазначено кадастрового номера земельної ділянки, як однієї з основних істотних умов її ідентифікації у порівнянні з іншими земельними ділянками, що розташовані в адміністративних межах Шрамківської селищної ради Драбівського району Черкаської області. Також, невідємною частиною договору оренди землі відповідно до ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлення земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі. В порушення вищезазначених вимог закону до договорів не були долучені план або схема земельних ділянок, які передаються в оренду, та її кадастровий план. Отже, враховуючи вимоги законодавства України та те, що у спірних договорах не вказано усіх істотних умов, визначених ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», це є підставою для визнання таких договорів недійсними відповідно до ч. 2 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі». Оспорюванні договори оренди земельних ділянок є недійсними в силу ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», оскільки вони укладені без дотримання вимог цієї норми щодо узгодження таких істотних умов, як: обєкт оренди (відсутній кадастровий номер земельної ділянки); форма платежу орендної плати та порядку її внесення і відповідальності за її несплату; умови передачі земельних ділянок орендарю в користування; умови, наведені у пунктах 3, 4, 6, 7, 14 договору, сторонами не узгодженні (не заповнені); умова щодо передачі земельної ділянки у заставу чи внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (п. 30 договору) викладена як альтернативна; умова щодо визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини, взагалі не включена до договору; до договору не додано (не складався) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), а акт приймання-передачі обєкта оренди є недійсним відповідно до п. 8 договору. Отже, відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених у ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», є підставою для визнання таких договорів недійсними відповідно до ч. 2 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі». Визнання правочину недійсним повязане з анулюванням майнових наслідків його вчинення і встановленням наслідків, передбачених законом. Визнаний недійсним правочин не створює для сторін тих прав і обовязків, які він має встановлювати, а породжує наслідки, передбачені законодавством. І хоча реституція не передбачена у ст. 16 ЦК України як один із способів захисту, проте норма ч. 1 ст. 216 ЦК України є імперативною і суд має забезпечити зазначені у ній правові наслідки.

В судовому засіданні представник позивачів ОСОБА_1 підтримала позови, додатково пояснила суду, що відсутність у договорах оренди землі кадастрового номера земельної ділянки, який ідентифікує обєкт оренди, є доказом неузгодженості сторонами предмету оренди, що є порушенням права власності позивача права розпорядження власним майном, направленим на передачу саме цього майна в оренду. Неузгодженість у договорах оренди землі форм платежу та порядку внесення орендної плати призводить до порушення прав позивачіввласників земельних ділянок на отримання в повному обсязі орендної плати, а саме у разі проведення орендарем розрахунків у вигляді сільгосппродукції, орендодавці не мають можливості перевірити її дійсну вартість та по яким цінам її було обраховано. Не визначення в договорах оренди сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення майна обєкта оренди чи його частини порушує майнові права орендаря.

В судовому засіданні представник відповідача Левицький В.А. позов не визнав, надав суду письмові заперечення, пояснив, що формою платежу по договорах є грошова, вноситься вона до 01 грудня , договором передбачено можливість проводити платіж в натуральній формі, порядок внесення орендної плати передбачений цими ж пунктами договору, а саме гроші або продукція передається орендодавцю. Відповідальність за несплату орендної палати визначено в розділі 13 договору, а саме в його пунктах 45, 46. Кадастрові номера земельних ділянок містяться у його додатках, а саме державних актах на право власності на землю, а тому дана істотна умова визначена в договорі. В цих же актах містяться і плани земельних ділянок. Оскільки на землі позивачів не встановлювались обмеження або обтяження, то згідно діючого законодавства їм не видавався кадастровий план разом з державними актами на право власності на землю, а про відсутність обмежень або обтяжень щодо використання земельних ділянок оговорено в пунктах 28-30 договорів. Умови передачі земельної ділянки орендарю в користування визначені в розділі 6 у пунктах 18-20 укладених договорів. Щодо незаповнених п. 3, 4, 6, 7 договорів та відсутність у договорах актів визначення меж земельних ділянок в натурі та визначення дійсності чи недійсності акта прийому - передачі обєкта оренди, то вищезазначене не є істотними умовами в розумінні ст.638 ЦК України, і їх обовязковість не вказана у законі. В позові не наведено у чому полягає порушене право позивачів через відсутність в договорах умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, а судова практика свідчить що захисту підлягають лише порушені права. Якщо у тексті договорів не визначено хто несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини шляхом викреслення непотрібного у тексті договору, то цей текст потрібно розуміти, що обидві сторони несуть ризик порівну.

Представник третьої особи в судове засідання не з'явився, подав суду заяву про розгляд справи у його відсутність.

Суд, вислухавши доводи сторін, вивчивши матеріали справи, вважає, що заявлені позови не підлягають до задоволення з наступних підстав.

В судовому засіданні встановлено, що позивачі ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 є власниками земельних ділянок, які належать їм на підставі державних актів на право власності на земельні ділянки, а саме ОСОБА_3 належить земельна ділянка площею 3,3882 га, кадастровий № НОМЕР_2, серія акту НОМЕР_7, виданий 10.07.2003; ОСОБА_4 - земельна ділянка площею 3,3981 га, кадастровий № НОМЕР_4, серія акту НОМЕР_8, виданий 10.07.2003; ОСОБА_5 - земельна ділянка площею 3,3982 га, серія акту НОМЕР_9, виданий 21.09.2007 року, які розташовані в адміністративних межах Шрамківської селищної ради Драбівського району Черкаської області. Земельні ділянки призначені для ведення товарного с/г виробництва. 01.03.2012 року між ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ТОВ «Лани Драбівщини», а 01.09.2009 року між ОСОБА_5 та ТОВ «Лани Драбівщини» були укладені письмові договори оренди землі, предметом яких є строкове платне користування земельними ділянками, що належать позивачам. Вказані договори 19.04.2012 року, 19.04.2012 року та 30.03.2012 року відповідно, були зареєстровані у відділі Держкомзему у Драбівському районі. Передача земельних ділянок оформлені актами прийому-передачі земельних ділянок.

Відповідно до ч.1 ст.638 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Ч.4 ст.640 ЦК України (в редакції станом на 01.03.2012 року) договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації. Ч.5 ст.126 Земельного кодексу України (в редакції на час укладання договорів) визначено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону. Ч.5 ст.6 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161 передбачено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Відтак, оскільки договори оренди землі між сторонами, як вказано вище, були зареєстровані, вони є укладеними з моменту реєстрації.

Умови недійсності правочину визначені ст.215 ЦК України, а саме, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимоги, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою ст.203 ЦК України (ч.1), недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (ч.2), якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах встановлених законом, такий правочинможе бути визнаний судом недійсним (ч.3). Ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час укладення договорів) передбачено, що відсутність в договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених цією статтею закону, зокрема, умов збереження стану обєкта оренди, є підставою для визнання недійсним такого договору оренди.

На момент укладення договорів ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду» було визначено наступне: істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Ч.4 цієї статті визначено, що невідємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі обєкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Щодо посилання представника позивача на відсутність кадастрового номеру в договорах оренди землі суд зазначає наступне. В судовому засіданні встановлено, що невідємною частиною договору є копії державних актів на право власності на земельну ділянку. У всіх державних актах на право власності на земельну ділянку позивачів зазначений кадастровий номер земельної ділянки. Відтак, суд вважає, що укладені між сторонами договори містять інформацію про обєкти оренди кадастрові номери земельних ділянок. Формальна відсутність кадастрового номера в розділі 2 договору «Обєкт оренди» не може бути визнана як відсутність істотної умови договору, оскільки з наявної в договорі інформації вбачається, що сторони достовірно усвідомлювали щодо яких саме земельних ділянок укладаються договори, зокрема в п.1 договору маються посилання на серію та дату видачі державного акта, а в п. 2 зазначено розмір площі земельної ділянки, яка здається в оренду.

Також не знайшло свого підтвердження твердження представника позивача про відсутність в укладених договорах оренди землі такої істотної умови, як форма платежу, порядок її внесення та відповідальність за її несплату. Так, в досліджених судом договорах в п.9 визначена сума орендної плати в грошовій формі, а саме в національній валюті гривні, п.11 визначено, що орендна плата вноситься, тобто сплачується орендодавцеві, до 1 грудня. Крім того, п.12 передбачена можливість розрахунку продукцією та наданням послуг, про що складаються відповідні акти. Посилання представника позивача на те, що в договорі не прописаний механізм оцінки продукції, що позбавило позивачів можливості визначити вартість продукції і відповідність її орендній платі, суд вважає необґрунтованим, оскільки інформація про вартість майна, переданого в рахунок оренди, є загальнодоступною, і у разі сумнівів щодо належного виконання орендарем умов договору останній не були позбавлені права предявляти претензії. Представник позивача підтвердив суду, що таких претензій до орендодавця позивачами не предявлялись. Відповідальність за несплату орендної плати визначена сторонами на свій розсуд, а саме, в п. 14 типового договору сторони не визначили розмір пені, а визначили загальні умови відповідальності в п.45 договору, а саме, відповідно до законодавства України. Таким чином, твердження представника позивача про відсутність вищевказаних істотних умов в укладених договорах не знайшло свого підтвердження.

Відповідно до ч.1 ст.16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Укладені договори не містять умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Проте, звертаючись до суду, позивачі не вказують, чим порушуються їх права відсутністю даної істотної умови в договорах. Відтак, суд не вбачає порушення прав позивачів в даному випадку. Також, суд вважає, що позивачами не доведено факт порушення їх майнових прав, внаслідок незаповнення сторонами п.35 укладених договорів щодо ризику випадкового знищення або пошкодження обєкту оренди чи його частини. Даний пункт типового договору сторони на власний розсуд не заповнили, а відтак, в даному випадку діють загальні норми законодавства, а саме, ст.323 ЦК України, якою передбачено що ризик випадкового знищення або пошкодження майна несе власник, якщо інше не передбачено договором або законом.

Також не знайшло свого підтвердження у судовому засіданні і відсутність в договорах умов передачі земельних ділянок, оскільки такі умови визначні в досліджених судом договорах в розділі 6, який складається з трьох пунктів 18, 19, 20.

Щодо посилання представника позивачів на відсутність у договорі оренди плану або схеми земельних ділянок та їх кадастрових планів, а також не заповнення пунктів 3, 4, 6, 7 договору, суд зазначає наступне. Невідємною частиною договору є копії державних актів на право власності на земельну ділянку. У всіх державних актах на право власності на земельну ділянку позивачів позначені плани меж земельних ділянок. Проте, зі змісту ст.15 Закону України «Про оренду землі» у редакції на час укладення договорів, вбачається, що наявність як плану або схеми земельної ділянки, кадастрового плану, а також умов договору, які передбачені в пунктах 3, 4, 6, 7, не визначено ч.1 даної статті як істотної умови договору оренди землі, а відтак, їх відсутність не може бути підставою, відповідно ч.2 ст.15 даного закону для визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними. Також не може бути підставою для визнання договору недійсним факт використання земельної ділянки до моменту реєстрації договорів та невідповідність дати в акті прийому передачі умовам укладених договорів. В даному випадку порушені права позивачів можуть бути захищені іншим способом, а визнання договору оренди землі недійсним не є належним способом захисту прав по вищевказаним випадкам.

Як вбачається з правової позиції Верховного Суду України, яка висловлена в постанові від 25 грудня 2013 року(справа № 6-94 цс 13), виходячи з того, що відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України та статті 3 Цивільного процесуального кодексу України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у зв'язку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-ХІV «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з'ясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав.

Що стосується вимог представника позивачки ОСОБА_5 про визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_5 та ТОВ «Лани Драбівщини», 01.09.2009 року та зареєстрований 30.03.2012 року відділом Держкомзему у Драбівському районі за реєстровим НОМЕР_5, щодо земельної ділянки, площею 3,3982 га, кадастровий номер НОМЕР_6, та скасування державної реєстрації речового права оренди землі ТОВ «Лани Драбівщини» щодо цієї земельної ділянки, суд вважає ці вимоги безпідставними, так як дія договору оренди земельної ділянки закінчилася 31 серпня 2014 року і вказаний договір втратив свою чинність.

Представник позивачів не довела, що дійсно порушуються права позивачів в зв'язку з з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», та не надала доказів, які ці обставини фактично підтверджують.

Керуючись ст.ст. 10,15,60, 61; 213; 215 ЦПК України, ч.1 ст.16, ст.ст.203, 215, 323, ч. 1 ст.638 Цивільного кодексу України, ч.5 ст. 126 Земельного кодексу України, ст.ст. 6, 15 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161, - с у д,-

в и р і ш и в :

В позові ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Лани Драбівщини» про визнання недійсними договорів оренди землі та застосування правових наслідків недійсності правочинів - відмовити.

Рішення може бути оскаржено до судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області через Драбівський районний суд протягом десяти днів з часу його проголошення.

Головуючий: