Справа № 310/3810/14-ц
РІШЕННЯ

Іменем України

14 травня 2015 року м.Бердянськ

Бердянський міськрайонний суд Запорізької області

у складі: головуючого - судді Ліхтанської Н.П.

при секретарі: Олійник Н.М..

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Бердянську цивільну справу за основним та уточнюючим позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Бердянське підприємство теплових мереж», ОСОБА_3, 3-ої особи: приватного нотаріуса Бердянського міського нотаріального округу Запорізької області Романченко Віталія Володимировича про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу та визнання права власності,

В С Т А Н О В И В :

Як вбачається із первинної позовної заяви, у березні 1997 року між Бердянським орендним підприємством теплових мереж, правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «Бердянське підприємство теплових мереж», відповідачем -1 по справі та сином позивача ОСОБА_5 було укладено договір найму квартири АДРЕСА_1. Відповідно до договору найму Бердянське орендне підприємство теплових мереж передало ОСОБА_5 та членам його сім'ї в користування цю квартиру на строк десять років, з дати прийняття його на роботу. У 2006 році син позивача виїхав з квартири, а в квартирі залишився проживати позивач. Рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 30 серпня 2011 року (справа № 2-241/2011), яке набрало законної сили, визнано, що позивач є наймачем квартири АДРЕСА_1 на умовах договору найму житла, укладеного в березні 1997 року між Бердянським орендним підприємством теплових мереж (правонаступник Публічне акціонерне товариство «Бердянське підприємство теплових мереж») та ОСОБА_5. В даному рішенні судом встановлено, що строк дії договору найму спірної квартири для ОСОБА_1 не сплив. Згідно з записами у трудовій книжці син позивача ОСОБА_5 прийнятий на роботу до Бердянського орендного підприємства теплових мереж 24 листопада 1994 року та звільнений 03 січня 2007 року. Жодна зі сторін не заявляла вимоги про розірвання договору найму, тому з 24 листопада 2004 року договір вважався продовженим на той самий строк, тобто до 24 листопада 2014 року (згідно рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 30 серпня 2011 року).

28 листопада 2013 року ПАТ «Бердянське підприємство теплових мереж» відчужив ОСОБА_3 - відповідачу 2, квартиру АДРЕСА_1, на підставі договору купівлі-продажу від 28.11.2013р., нотаріально посвідченого приватним нотаріусом Бердянського міського нотаріального округу Запорізької області, Романченко В.В. (зареєстровано в реєстрі за № 4742). Позивачу про вчинення цього правочину нічого не було відомо, продаж квартири ПАТ «Бердянське підприємство теплових мереж» здійснив, не попередивши його, (ні сам особисто, ні через нотаріуса) про намір продати квартиру, яка знаходиться у позивача в наймі. Про факт продажу квартири позивач дізнався лише у квітні 2014 року, у зв'язку з тим, що відповідач 2 звернувся до Бердянського міськрайонного суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права власності на квартиру та визнання його таким, що втратив право користування спірним житлом. Однак діючий договір найму квартири від 1997 року свідчить про те, що між позивачем, попереднім та теперішнім власником квартири діяли та діють правовідносини, які регулюються ст.ст. 810-826 ЦК України, а тому позивач , як наймач має переважне перед іншими особами право на придбання цієї квартири. Крім того, позивач належним чином виконував обов'язки за договором найму 1997 року. Жодних претензій по неналежному виконанню умов договору з боку відповідача 1 не було. Відповідач 1 знав, що позивач є законним наймачем квартири, який має переважне право на її придбання, але порушив право позивача на першочергове придбання квартири. Згідно вимог цивільного законодавства продавець при укладенні договору купівлі-продажу зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на продавану річ (право наймача, право застави, довічного користування тощо). В зв"язку з цим позивач просить визнати за ним переважне право на придбання у власність квартири загальною площею 50,0кв.м за адресою: АДРЕСА_1; перевести на нього права та обов'язки покупця за договором купівлі - продажу, укладеного 28.11.2013року між ПАТ «Бердянське підприємство теплових мереж» та ОСОБА_3, нотаріально посвідченого приватним нотаріусом Бердянського міського нотаріального округу Запорізької області, Романченко В.В. (зареєстровано в реєстрі за №4742); стягнути з позивача на користь відповідача ОСОБА_3 суму 144 673,0грн. шляхом перерахування даної суми з депозитного рахунку Бердянського міськрайсуду Запорізькій області, де вони зберігаються, та визнати за позивачем право власності на квартиру АДРЕСА_1

Після проведення судової будівельно-технічної експертизи 23.03.2015року позивач надав уточнюючу позовну заяву, в якій зазначив, що діючий договір найму квартири 1997 року свідчить про те, що між позивачем, попереднім та теперішнім власником квартири діяли та діють правовідносини, які регулюються ч.2 ст.777, ст.ст. 810-826 ПК України та згідно до ч.2 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Також позивач вважає за необхідне при вирішення цього питання застосувати за аналогією положення ст.. 362 ЦК України. Позивач довідався про вчинений правочин у квітні 2014 року. У разі продажу частки з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен оплатити покупець. Відповідно до умов договору купівлі-продажу від 28.11.2013року ця сума становить 144 673,0грн., що було підтверджено звітом про експертну грошову оцінку квартири, виданого ТОВ «Юридична компанія «Юрстандарт» 23.10.2013 року. Також згідно роз'яснень судової практики доказом спроможності позивача сплатити дійсну вартість квартири є внесення ним на депозитний рахунок суду суми дійсної вартості квартири, яку саме за договором повинен сплатити покупець. Тобто саме за договором від 28.11.2013 року, який нотаріально посвідчений та є дійсним і яким уже встановлена дійсна вартість квартири. Позивач вважає, що на час пред'явлення позову дійсну вартість квартири можливо було встановити саме відповідно до договору куплі-продажу від 28.11.2013 року.

Законодавцем згідно до ч.4 ст.362 ЦК України встановлений скорочений термін позовної давності по такій категорії справ строком один рік саме для захисту прав сторін договору куплі-продажу внаслідок можливих ринкових змін у вартості майна. А тому позивач вважає, що ним було помилково заявлено до суду клопотання про призначення по справі судової будівельно-технічної експертизи про визначення на цей час ринкової вартості квартири за адресою: АДРЕСА_1, висновки якої №187/34 від 25.12.2014 року експертом надані в матеріали справи, також позивач вважає висновки експертизи повністю незаконними, оскільки експертиза виконана із порушенням норм чинного законодавства. А тому позивач просить суд вважати висновки будівельно-технічної експертизи №187/34 від 25.12.2014 року неналежним доказом, оскільки предмет спору по цій справі не є вартість даної квартири, а предметом позову є переведення переважного права покупця на підставах, викладених у позові. Тобто, істотною умовою договору куплі-продажу квартири від 28.11.2013 року, яка не підлягає зміні, є ціна майна, а саме вартість квартири за адресою: АДРЕСА_1. А оскільки позивач у своїх позовних вимогах ставить питання про перевід на нього прав та обов'язків покупця за договором купівлі - продажу, укладеного 28.11.2013 року, то ціна товару не підлягає зміні, оскільки це приведе до порушень істотних умов договору. Тому в уточнюючому позові позивач повністю підтримав свої позовні вимоги зазначені у первинному позові.

В судовому засіданні представники позивача ОСОБА_1- ОСОБА_7 та ОСОБА_1 підтримали позовні вимоги в повному обсязі і пояснили, що позивач є наймачем спірної квартири, користується нею, повністю оплачує комунальні послуги, про продаж спірної квартири відповідач не повідомив позивача, оскільки ні листів , ні попереджень через нотаріуса до позивача не надходило. Позивач належно виконує свої обов'язки за договором найму, і у разі продажу речі, переданої у найм, він має переважне право перед іншими особами на її придбання. Позивач підтвердив свої позовні вимоги тим, що перерахував на депозитний рахунок суду вартість спірної квартири 144673,0грн., яка була визначена у договорі купівлі-продажу квартири від 28.11.2013р. і вважає, що це є дійсна вартість квартири, оскільки вона визначена у договорі купівлі-продажу і не може бути змінена, а також оскільки з моменту укладення договору купівлі-продажу та до моменту звернення позивача до суду не пройшов 1рік, який визначений законодавством для звернення до суду, а тому ця оцінка квартири і є дійсною. Крім того, позивач під час користування квартирою обладнав її індивідуальним опаленням, встановив газовий лічильник , металопрастікові вікна в кімнатах та на балконі, проте при проведенні експертизи всі ці переобладнання не були належним чином враховані, також при визначенні ринкової дійсної вартості квартири експерт не оглядав ті квартири, з якими порівнював спірну квартиру, а тому у висновку вартість квартири завищена і не відповідає дійсній. Враховуючи, що дійсна вартість квартири встановлена у договорі купівлі-продажу квартири від 28.11.2013р., позивач вважає, що немає потреби у проведенні будь-якої експертизи, а тому не наполягає на проведенні додаткової або повторної експертизи і не згодний доплачувати будь-яку суму на депозитний рахунок суду.

Представник відповідача Публічного акціонерного товариства «Бердянське підприємство теплових мереж» Тодоров І.П. у судовому засіданні та в своїх заперечення позов не визнав і зазначив, що рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 30.08.2011р.позивача визнано наймачем квартири АДРЕСА_1 на умовах договору найму житла, укладеного в березні 1997р. між Бердянським орендним підприємством теплових мереж( правонаступник Публічне акціонерне товариство «Бердянське підприємство теплових мереж») та ОСОБА_5. Строк дії договору найму закінчується 24 листопада 2014р. В період дії договору найму відповідач 1 неодноразово намагався перевірити стан зданої в найм квартири, проте кожною разу двері виявлялися зачиненими, хоча про час і дату перевірки позивач повідомлявся належним чином. Додатково підприємство зверталось до міліції з проханням встановити осіб, що мешкають у квартирі, на що отримано Висновок дільничного інспектора міліції Бердянського МВ УМВС України в Запорізькій області від 31.07.2013р., в якому зазначено про неможливість встановлення мешкання, в зв'язку з постійно зачиненими дверима. За таких обставин відповідач1 вважав, що позивач виїхав з квартири, не повідомивши по це відповідача 1. Відповідач 1, як власник вищезазначеної квартири, керуючись ст..ст.316,317,318ЦК України здійснив 28.11.2013року продаж квартири відповідачу 2. Право оренди позивача відповідачем 1 не порушено. У період дії договору оренди на адресу відповідача 1 від позивача не надходило жодних заяв про намір купити квартиру. Відповідно ж до п.4.2 договору передбачено право позивача після закінчення строку дії договору оформити дану квартиру у власність. Відповідно до рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 30.08.2011р. це може відбутися шляхом укладання відповідного правочину відчуження квартири. На теперішній час спірна квартира, що є предметом спору залишається до 24.11.2014 р. предметом договору найму, і відбулася лише зміна власника житла, а до відповідача 2 в силу ст. 814 ЦК України перейшли права та обов'язки наймодавця. Таким чином ЦК України не встановлює обмежень щодо продажу квартири (переважність права на придбання), що є ( залишається) предметом найму, а лише захищає право наймача користуватися житлом до закінчення терміну дії договору (ст. 814 ЦК України) та надає першочергове право придбання наймачу після спливу строку договору найму, якщо власник після спливу договору найму виявить бажання її продати. (ч.2 ст. 822 ЦК України). Тому відповідач вважає, що у позивача не виникало переважного права на придбання житла на момент його продажу (28.11.2013р), оскільки він продовжує бути орендарем квартири. Позивач по справі посилаючись додатково на норму ч.2. ст. 777 ЦК України та Рішення Конституційного суду України №31-рп/2009 від 10.12.2009р. намагається прив'язати норму щодо обов'язкового продажу орендованого майна виключно орендарю. В той же час посилання на дану норму та рішення Конституційного суду України є безпідставним, оскільки ст..777ЦК України міститься у параграфі 1 "Загальні положення про найм (оренду)" глави 58 ЦК України. Але правовідносини з оренди житла врегульовані спеціальними нормами, а саме главою 59 ЦК України «Найм (оренда) житла», то до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми. А саме ч. 2 ст. 822 ЦК України, якою встановлено, що у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання. Тобто законодавець чітко визначив, що переважне право на придбання поширюється на житло, яке було предметом договору найму (після закінчення його дії), а не на житло, яке перебуває у наймі. Заперечення позивача проти визначення дійсної вартості квартири на час розгляду справи є необгрунтованими. Оскільки відповідно до п. 18 Пленуму Вищої спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ №5 від 7 лютого 2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» визначено, що «Під час розгляду позову про переведення на підставі статті 362 ЦК прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним з порушенням переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, суду слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи.». Також необгрунтованим є доводи позивача, щодо незаконності висновків будівельно- технічної експертизи та прохання вважати їх неналежним доказом. В той же час позивач не ставить питання щодо призначення додаткової експертизи. Зважаючи, що визначення дійсної вартості квартири на час розгляду справи є необхідним в силу вимог законів та Постанов Пленумів ВСУ та ВССУ, то висновки будівельно-технічної експертизи є необхідним доказом в даній справі, а в силу певних обставин судом може бути призначена додаткова будівельно-технічна експертиза. А отже відхилення висновків будівельно-технічної експертизи позивачем не відповідає нормам ЦПК України та ЦК України.

Представник відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_9 у судовому засіданні та в своїх заперечення позов не визнала і вважає, що позов не грунтується на приписах ч. 2 ст. 822 ЦК України, оскільки у правовій нормі вказано, що переважне право діє щодо житла, яке було предметом договору найму, а не перебуває у наймі. Як вказує позивач у позовній заяві, квартира АДРЕСА_1 перебуває у наймі до 24.11.2014р. Отже, сам позивач визнає той факт, що договір купівлі-продажу між відповідачами укладений не щодо житла, яке було предметом найму, а щодо житла, яке й наразі, як зазначає позивач, залишається предметом найму. Зміна власника майна ( з відповідача 1 на відповідача 2) не впливає на правовідносини найму, оскільки відповідно до ст. 814 ЦК України у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Договір купівлі-продажу спірної квартири укладено 28.11.2013р. продаж вчинено за 144 673грн. (п. 3.1. договору) відповідно до ринкової вартості квартири за експертною грошовою оцінкою квартири (п.3.3. договору). Вартість нерухомого майна у місті, як і спірної квартири зокрема, за період з дати укладення договору купівлі- продажу станом на дату розгляду даної цивільної справи збільшилася внаслідок зміни ринкових цін, обумовлених девальвацією гривні. Таким чином, витративши грошові кошти на придбання спірної квартири, відповідач отримав приріст власного капіталу у вартості квартири за рахунок збільшення вартості. Однак , у разі задоволення позову про стягнення з позивача на користь відповідача суми 144673гри., відповідач буде позбавлений можливості придбати за цю суму аналогічне нерухоме майно, що ставить його у несправедливе положення та явно порушує його права, а позивач при ньому отримує безпідставне збагачення за рахунок відповідача, оскільки отримує без витрачання грошових коштів майно більшої вартості. Власного житла відповідач не має, мешкає у квартирі батьків разом з ними, копив грошові кошти на придбання власного житла. Придбавши спірну квартиру, він вирішив свої житлові проблеми, мав намір здійснити ремонт та жити окремо з тим, щоб створити власну сім'ю. Тому відповідач не погоджується з сумою компенсації вартості квартири 144673гри. і вважає, що у разі задоволення позову з позивача на користь відповідача підлягає стягненню сума, яка дорівнює ринковій вартості спірної квартири. Бо інакше відповідач залишається без житла та без реальної можливості його придбати за запропонованою ціною у даних економічних умовах, а позивач отримає майно більшої вартості, ніж сплатить. Вимога про визнання за позивачем права власності на спірну квартиру не підлягає задоволенню, оскільки у разі порушення переважного права купівлі в праві спільної часткової власності рішення суду, яким задоволено позов співвласника нерухомого майна про переведення на нього прав та обов'язків покупця, є підставою для державної реєстрації права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.Підставою позову позивачем, згідно з позовною заявою від 26.05.2014 р. , було визначено ч. 2 ст. 822 ЦК України та позивач посилається на застосування за аналогією закону статті 362 ЦК України. Однак в уточненій позовній заяві від 23.03.2015 р. вказано нову правову підставу позову - ч.2 ст. 777 ЦК України, що вже не допускається за ч. 2 ст. 31 ЦПК України. На відміну від редакції ч. 2 ст. 822 ЦК України про переважне право наймача на придбання житла у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, положення ч.2 ст. 777 ЦК України встановлюють переважне перед іншими особами право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, на її придбання. Тобто, якщо ч. 2 ст. 822 ЦК України поширюється на житло, яке було предметом найму, то ч. 2 ст. 777 ЦК України поширюється на річ, яка є предметом найму. Така різниця в змісті правових приписів ч. 2 ст. 822 ЦК України та ч. 2 ст. 777 ЦК України підкреслює, що вони по-різному регулюють інститут переважного права купівлі в залежності від того, що є предметом найму: житло чи інша річ. А тому ч.2 ст. 777ЦК України не може бути застосована при розгляді цього позову. Інститут переважного права купівлі наймачем житла врегульовано ч. 2 ст. 822 ЦК України. Отже, ч. 2 ст. 777 ЦК України до правовідносин найму (оренди) житла не застосовується. Оскільки нормою ч. 2 ст. 822 ЦК України встановлено особливості регулювання переважного права наймача житла, то до найму (оренди) житла підлягають застосуванню саме положення ч. 2 ст. 822 ЦК України про те, що переважне право купівлі поширюється щодо житла, яке було предметом найму, а не є переданим у найм (оренду), як встановлено в ч. 2 ст. 777 ЦК України для інших речей. З огляду на викладене продаж відповідачем 1 відповідачу 2 квартири не може бути підставою для переведення на позивача прав та обов'язків покупця, оскільки квартира на час відчуження є (а не була) предметом найму. Позивач визнавав, що у разі задоволення позову, з нього на користь відповідача ОСОБА_3 має бути стягнута дійсна вартість квартири на час розгляду справи, визначена експертом за результатами оцінки, і відповідно клопотав про призначення експертизи для визначення дійсної вартості квартири, наразі в позовній заяві (уточненій) від 23.03.2015р. позивач вказує на помилковість такої своєї позиції. Вважає, що стягненню з позивача на користь відповідача 2 підлягає сума, за яку квартира була придбана відповідачем 2 у відповідача 1, а не дійсна вартість квартири на час розгляду справи. Таке твердження позивача помилкове. Також є хибним і твердження в уточненій позовній заяві від 23.03.2015 р., що встановлена в договорі купівлі-продажу вартість квартири, за якою вона продана, і є дійсною вартістю квартири для розрахунків між позивачем з відповідачем 2 у разі задоволення позову. Також позивач в уточненій позовній заяві від 23.03.2015 р. посилається на встановлення скороченого строку позовної давності (в один рік) для позовів щодо захисту порушеного переважного права. Так як, на думку позивача, вже саме по собі встановлення скороченого строку позовної давності захищає покупця від можливих ринкових змін у вартості майна. Таке твердження є хибним. Скорочений строк позовної давності не перебуває у причинно - наслідковому зв'язку з ринковими процесами взагалі, і зі зміною ринкової вартості майна зокрема. Відповідач на разі, якщо суд дійде висновку про наявність порушення переважного права позивача на придбання квартири та переведення на позивача прав та обов'язків покупця за договором, згодний отримати суму у 500000грн. згідно з висновком експерта про ринкову вартість квартири АДРЕСА_1 без урахування влаштованого автономного опалення, газового лічильника, встановлених енергозберігаючих вікон в кімнатах та на балконі

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення учасників процесу, суд вважає позов не обґрунтованим і не підлягаючим задоволенню з наступних підстав:

Рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 30 серпня 2011 року (справа № 2-241/2011), яке набрало законної сили, встановлено, що квартира АДРЕСА_1 належить ПАТ «Бердянське підприємство теплових мереж», яке є правонаступником Бердянського орендного підприємства теплових мереж, на підставі свідоцтва про право власності на квартиру від 27 листопада 1996 року. У березні 1997 року між Бердянським орендним підприємством теплових мереж, правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «Бердянське підприємство теплових мереж», та ОСОБА_5(сином позивача) було укладено договір найму квартири АДРЕСА_1 Відповідно до договору найму Бердянське орендне підприємство теплових мереж передало ОСОБА_5 та членам його сім'ї в користування дану квартиру на строк десять років, з дати прийняття його на роботу. У 2006 році син позивача виїхав з квартири, а в квартирі залишився проживати позивач. Згідно з записами у трудовій книжці син позивача ОСОБА_5 прийнятий на роботу до Бердянського орендного підприємства теплових мереж 24 листопада 1994 року та звільнений 03 січня 2007 року.

Також рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 30 серпня 2011 року визнано, що позивач є наймачем квартири АДРЕСА_1 на умовах договору найму житла, укладеного в березні 1997 року між Бердянським орендним підприємством теплових мереж (правонаступник Публічне акціонерне товариство «Бердянське підприємство теплових мереж») та ОСОБА_5. В рішенні судом встановлено, що строк дії договору найму спірної квартири для ОСОБА_1 не сплив. Жодна зі сторін не заявляла вимоги про розірвання договору найму, тому з 24 листопада 2004 року договір вважався продовженим на той самий строк, тобто до 24 листопада 2014 року.

28 листопада 2013 року ПАТ «Бердянське підприємство теплових мереж» відчужив ОСОБА_3 - відповідачу 2, квартиру АДРЕСА_1, на підставі договору купівлі-продажу від 28.11.2013р., нотаріально посвідченого приватним нотаріусом Бердянського міського нотаріального округу Запорізької області, Романченко В.В. (зареєстровано в реєстрі за № 4742). Відповідно до умов договору купівлі-продажу від 28.11.2013року сума вартості спірної квартири становить 144 673,0грн., що було підтверджено звітом про експертну грошову оцінку квартири, виданого ТОВ «Юридична компанія «Юрстандарт» 23.10.2013 року.

Позивачу про вчинення цього правочину нічого не було відомо, про факт продажу квартири позивач дізнався у квітні 2014 року і 26 травня 2014року звернувся до суду з цим позовом про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу та визнання права власності. А 23.03.2015року позивач надав уточнюючу позовну заяву, в якій зазначив, що діючий договір найму квартири 1997 року свідчить про те, що між позивачем, попереднім та теперішнім власником квартири діяли та діють правовідносини, які регулюються ч.2 ст.777, ст.ст. 810-826 ПК України та згідно до ч.2 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Також позивач вважає за необхідне при вирішення цього питання застосувати за аналогією положення ст.. 362 ЦК України.

Позивач в своїх позовних заявах просить визнати за ним переважне право на придбання у власність квартири АДРЕСА_1 перевести на нього права та обов'язки покупця за договором купівлі - продажу, укладеного 28.11.2013року між ПАТ «Бердянське підприємство теплових мереж» та ОСОБА_3; стягнути з позивача на користь відповідача ОСОБА_3 вартість спірної квартири в сумі 144 673,0грн. та визнати за позивачем право власності на квартиру АДРЕСА_1

Розглянувши матеріали справи, суд приходить до наступного:

Відповідно до ст..1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованого Законом України від 17.07.1997р.- кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Відповідно до ст..41 Конституції України кожен має право володіти , користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Відповідно до ч. 1 ст. 316ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею , незалежно від волі інших осіб.

Згідпо ч. 1 ст. З17 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується , розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно ч. 1 ст. 321 ЦК України - право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно ст ст 810-820 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона- : власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певній строк за плату. Договір найму житла укладається в письмовій формі. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина. Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Статтею 822 ЦК України зазначені переважні права наймача житла, а саме згідно ч. 1 ст. 822 ЦК України - у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.

Частина 2 ст. 822 ЦК України наділяє наймача житла переважним перед іншими особами правом на придбання житла, яке було предметом договору найму, у разі його продажу.

На відміну від редакції ч. 2 ст. 822 ЦК України про переважне право наймача на придбання житла у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, положення ч.2 ст. 777 ЦК України встановлюють переважне перед іншими особами право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, на її придбання. Тобто, якщо ч. 2 ст. 822 ЦК України поширюється на житло, яке було предметом найму, то ч. 2 ст. 777 ЦК України поширюється на іншу річ, яка є предметом найму. Така різниця в змісті правових приписів ч. 2 ст. 822 ЦК України та ч. 2 ст. 777 ЦК України підкреслює, що вони по-різному регулюють інститут переважного права купівлі в залежності від того, що є предметом найму: житло чи інша річ. А тому ч.2 ст. 777ЦК України не може бути застосована при розгляді цього позову. Інститут переважного права купівлі наймачем житла врегульовано ч. 2 ст. 822 ЦК України. Отже, ч. 2 ст. 777 ЦК України до правовідносин найму (оренди) житла не може застосовуватися, оскільки нормою ч. 2 ст. 822 ЦК України встановлено особливості регулювання переважного права наймача житла, то до найму (оренди) житла підлягають застосуванню саме положення ч. 2 ст. 822 ЦК України про те, що переважне право купівлі поширюється щодо житла, яке було предметом найму, а не є переданим у найм (оренду), як встановлено в ч. 2 ст. 777 ЦК України для інших речей.

Згідно з ч. ч. 1,2 ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Згідно з ч. 4 ст. 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі інших співвласників будь-який співвласник має право пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця протягом одного року від дня, коли він довідався або міг довідатися про вчинення правочину.

Згідно з підпунктом г) пункту 12 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 20 від 22.12.1995р. «Про судову практику за позовами про захист права власності» із змінами та доповненнями, при розгляді позову про переведення на підставі ст. 114 ЦК прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеному з порушенням права привілеєвої купівлі частки у спільній частковій власності, слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи і з'ясовувати, чи спроможний позивач її сплатити. Доказом цього може бути внесення позивачем на депозитний рахунок суду суми дійсної вартості частки. Невиконання позивачем цієї умови може бути підставою для відмови у позові.

Згідно з абзацом 3 пункту 18 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014 р. № 5 «Про судову практику про захист права власності та інших речових прав», під час розгляду позову про переведення на підставі статті 362 ЦК прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним з порушенням переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності суду слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи.

Під дійсною вартістю розуміється грошова сума, за яку майно може бути продано в даному населеному пункті чи місцевості. Для її визначення при необхідності призначається експертиза (пп. а п.12 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 20 від 22.12.1995р. «Про судову практику за позовами про захист права власності»).

Тому суд має виходити саме з дійсної вартості спірного майна на час розгляду справи. Припис до позивача, встановлений у ст. 362 ЦК України, одночасно з пред'явленням позову внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, є забезпеченням заявлених позовних вимог, а не визначенням суми, яка підлягає стягненню з позивача на користь покупця, якого позбавляють права власності.

За встановленням дійсної вартості майна має бути з'ясовано, чи спроможний позивач її сплатити, доказом чого може бути внесення позивачем на депозитний рахунок суду суми дійсної вартості майна. Невнесення одночасно з пред'явленням позову на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець, є підставою для відмови в позові.

Статтею 60 ЦПК України передбачено, що кожна сторона зобов»язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази додаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Як встановлено у судовому засіданні, позивач є наймачем квартири АДРЕСА_1 на умовах договору найму житла, укладеного в березні 1997 року між Бердянським орендним підприємством теплових мереж (правонаступник Публічне акціонерне товариство «Бердянське підприємство теплових мереж») та ОСОБА_5. В рішенні судом встановлено, що строк дії договору найму спірної квартири для ОСОБА_1 не сплив. Жодна зі сторін не заявляла вимоги про розірвання договору найму, тому з 24 листопада 2004 року договір вважався продовженим на той самий строк, тобто до 24 листопада 2014 року та сам позивач визнає той факт, що договір купівлі-продажу між відповідачами укладений не щодо житла, яке було предметом найму, а щодо житла, яке на час укладення договору купівлі-продажу залишається предметом найму.

Позивач визнавав, що у разі задоволення позову, з нього на користь відповідача ОСОБА_3 має бути стягнута дійсна вартість квартири на час розгляду справи, визначена експертом за результатами оцінки, і відповідно клопотав про призначення експертизи для визначення дійсної вартості квартири, проте в позовній заяві (уточненій) від 23.03.2015р. вказує на помилковість такої своєї позиції. Вважає, що стягненню з позивача на користь відповідача ОСОБА_3 підлягає сума, за яку квартира була придбана відповідачем 2 у відповідача 1, а не дійсна вартість квартири на час розгляду справи. Також позивач в уточненій позовній заяві від 23.03.2015 р. вважає, що встановлена в договорі купівлі-продажу вартість квартири, за якою вона продана, і є дійсною вартістю квартири для розрахунків між позивачем з відповідачем 2 у разі задоволення позову. Також позивач в уточненій позовній заяві від 23.03.2015 р. посилається на встановлення скороченого строку позовної давності (в один рік) для позовів щодо захисту порушеного переважного права.

Посилання позивача на недійсність висновку судової будівельно- технічної експертизи та відмова від проведення будь-якої експертизи для встановлення дійсної вартості спірної квартири та внесення цієї вартості на депозит суду є безпідставними, не відповідають вимогам закону та спростовуються наданими в судовому засіданні поясненнями експерта.

Враховуючи наведене суд приходить до висновку, що у позивача переважного права щодо спірної квартири, яка є (а не була) предметом найму, немає, а твердження позивача щодо вартості спірної квартири не грунтується на вимогах вищезазначених положень Цивільного кодексу України, тому суд вважає необхідним у задоволенні позову відмовити.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.11 10, 60,119,212-215 ЦПК України, ст. ст.316,317, 319,777,810-824 ЦК України(2004р.), суд

В И Р І Ш И В :

В задоволення основного та уточнюючого позову ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Бердянське підприємство теплових мереж», ОСОБА_3, 3-ої особи: приватного нотаріуса Бердянського міського нотаріального округу Запорізької області Романченко Віталія Володимировича про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу та визнання права власності - відмовити.

Зобов»язати Територіальне Управління Державної Судової Адміністрації України в Запо-різькій області повернути ОСОБА_1 кошти в сумі 144673,00 грн., які внесені на депозитний рахунок ТУ ДСА України в Запорізькій області згідно квитанції №8242021 від 20.05. 2014р. (депозитний рахунок р/р 0607, отримувач ТУ ДСАУ в Запорізькій області, код ЄДРОПОУ 26316700,банк ГУДКСУ в Запорізькій області, МФО 813015).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Запорізької області.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня оголошення рішення

Суддя:Н. П. Ліхтанська