Ухвала

іменем україни

16 грудня 2015 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних

і кримінальних справ у складі:

головуючого Ткачука О.С.,

суддів: Висоцької В.С., Колодійчука В.М.,

УмновоїО.В., Фаловської І.М.,

розглянувши у судовому засіданні справу за позовом фермерського господарства «БМВ-АГРО» до ОСОБА_3, фермерського господарства «Лісове», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - реєстраційна служба Первомайського міськрайонного управління юстиції у Миколаївській області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, за касаційною скаргою фермерського господарства «Лісове» на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 10 квітня 2015 року та рішення апеляційного суду Миколаївської області від 7 липня 2015 року,

встановила:

У листопаді 2014 року фермерське господарство «БМВ-АГРО» (далі - ФГ «БМВ-АГРО») звернулося до суду з указаним позовом, посилаючись на те, що з на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного

4 травня 2006 року із ОСОБА_3, ФГ «БМВ-АГРО» використовувало земельну ділянку, площею 9,88 га для вирощування сільськогосподарських культур строком на 8 років. Договір починає діяти з моменту його реєстрації. Оскільки договір зареєстровано 6 грудня

2006 року в Книзі записів реєстрації договорів оренди землі по Тарасівській сільській раді Первомайського району Миколаївської області, то він діє до 6 грудня 2014 року. Умови договору господарство виконувало належно та добросовісно. Відповідно до умов договору після його закінчення орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

У жовтні 2014 року вони уклали із ОСОБА_3 додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, якою збільшили строк оренди до 50 років та розмір орендної плати. Однак 7 листопада 2014 року реєстраційна служба Первомайського міськрайонного управління юстиції відмовила у проведенні реєстрації додаткової угоди з посиланням на те, що вже зареєстроване право оренди цієї ж земельної ділянки за ФГ «Лісове» на підставі договору оренди, укладеному 29 серпня 2014 року, який вступає в дію з 17 грудня 2014 року. Посилаючись на те, що договір оренди земельної ділянки, укладений 29 серпня 2014 року між ОСОБА_3 та ФГ «Лісове» в період дії договору з ними, а також з порушенням їх переважного права на продовження орендних відносин, передбаченого

ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон), позивач просив визнати такий договір недійсним з підстав, передбачених ч. 1 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 10 квітня 2015 року позов задоволено.

Визнано недійним договір оренди земельної ділянки від 29 серпня

2014 року, укладений між ОСОБА_3 та ФГ «Лісове», який зареєстрований Реєстраційною службою Первомайського міськрайонного управління юстиції Миколаївської області 28 серпня 2014 року. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішенням апеляційного суду Миколаївської області від 7 липня

2015 року рішення суду першої інстанції змінено в частині розподілу судового збору. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

У касаційній скарзі ФГ «Лісове» просить скасувати ухваленні у справі судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, заслухавши суддю-доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 337 ЦПК України суд касаційної інстанції відхиляє касаційну скаргу, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Задовольняючи позов, суди виходили з наявності укладеного

4 травня 2006 року договору оренди земельної ділянки, дія якого не припинена на моменту укладення оспорюваного договору та наявності в ФГ «БМВ-АГРО» переважного право на укладення договору оренди на новий строк, яке передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі», та своєчасно скористалося цим правом, підписавши з ОСОБА_3 додаткову угоду за два місяці до спливу дії договору.

Даний висновок відповідає вимогам закону та матеріалам справи.

Установлено, що 4 травня 2006 року між ФГ «БМВ-АГРО» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 8 років від дня його державної реєстрації, яка проведена

6 грудня 2006 року.

У жовтні 2014 року (без зазначення дати) між ОСОБА_3 та ФГ «БМВ-АГРО» укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 4 травня 2006 року строком на 50 років, на період з 6 грудня 2014 року по 6 грудня 2064 року.

7 листопада 2014 року реєстраційна служба відмовила позивачу у здійсненні державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі цієї додаткової угоди, посилаючись на те, що таке право зареєстроване за ФГ «Лісове» на підставі договору оренди, укладеного

29 серпня 2014 року з ОСОБА_3, який вступає в дію з 17 грудня 2014 року.

Згідно із договором оренди спірної земельної ділянки від 29 серпня 2014 року, укладеного між ФГ «Лісове» та ОСОБА_3, остання передала належну їй земельну ділянку в оренду ФГ «Лісове» строком на 49 років. Умовами договору передбачено (п.3.1), що він набуває чинності з моменту його державної реєстрації, а право оренди виникає з 17 грудня 2014 року. Даний договір зареєстровано в установленому законом порядку.

Як на підставу позову, ФГ «БМВ-АГРО» посилалось на порушення його права переважного права на укладення договору, передбаченого

ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Крім того, зміст оспорюваного договору не відповідає вимогам ст. 15 цього Закону, оскільки істотними умовами договору оренди землі, крім інших, є існуючі обмеження (обтяження) об'єкта оренди земельної ділянки. Так, умовами договору оренди землі від 29 серпня 2014 року, укладеного між ОСОБА_3 та ФГ «Лісове», нічого не зазначено про існуюче обмеження, а саме наявність чинного договору оренди землі від 4 травня 2006 року, укладеного між ОСОБА_3 та ФГ «БМВ-АГРО».

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Судом установлено, що 4 травня 2006 року між ФГ «БМВ-АГРО» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки.

Частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до ст. ст. 319, 626 ЦК України реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: продовження користування виділеною земельною ділянкою, належне виконання своїх обов'язків за договором; відсутність письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; укладення додаткової угоди про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що переважне правоорендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, буде передусім при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі укладення з новим орендарем договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- у разі укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Зі змісту договору оренди земельної ділянки від 4 травня 2006 року, укладеного між ФГ «БМВ-АГРО» та ОСОБА_3, вбачається, що остання передала в оренду ФГ «БМВ-АГРО» належну їй на праві власності земельну ділянку строком на 8 років, починаючи від дня його державної реєстрації, яка була здійснена 6 грудня 2006 року. Отже, термін дії договору закінчувався 6 грудня 2014 року, а оспорюваний договір було укладено в період дії наведеного договору та до виникнення права попереднього орендаря для його переукладення.

Таким чином, суди прийшли до правильного висновку про визнання недійним договір оренди земельної ділянки від 29 серпня 2014 року, укладеного між ОСОБА_3 та ФГ «Лісове», оскільки даний договір суперечить нормам ст. ст. 15, 33 Закону України, та ч. 1 ст. 203 ЦК України.

Висновок суду узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України № 6-70цс15 від 10 червня 2015 року, яка в силу ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Оскільки умовами договору сторони погодили, що строк договору становить 8 років від дня його державної реєстрації, тому висновок суду про те, що термін дії договору закінчувався 6 грудня 2014 року не суперечить вимогам закону.

Згідно з вимогами ст. 335 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Таким чином, під час розгляду справи судом не були порушені норми матеріального й процесуального права, а наведені в скарзі доводи висновок суду не спростовують, тому суд касаційної інстанції не знаходить підстав для задоволення касаційної скарги.

Керуючись ст. ст. 336, 337 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу фермерського господарства «Лісове» відхилити.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 10 квітня 2015 року у незміненій частині та рішення апеляційного суду Миколаївської області від 7 липня 2015 року залишити без змін.

Ухвала оскарженню не підлягає

ГоловуючийО.С. Ткачук

Судді:В.С. Висоцька

В.М. Колодійчук

О.В. Умнова

І.М. Фаловська