Номер провадження: 22-ц/785/2622/15
Головуючий у першій інстанції Середа І. В.
Доповідач Сватаненко В. І.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2015 року

Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі: головуючого - Сватаненка В.І.

суддів - Артеменка І.А, Черевка П.М.,

за участю секретаря - Книгиницького О.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Одесі цивільну справу за апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 22 жовтня 2014 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, Комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво» - «Про визнання майнових прав та визнання іпотечних договорів частково недійсними», -

ВСТАНОВИЛА:

15.07.2013 року позивач звернулась до суду із зазначеним позовом, який у подальшому був уточнений, по якому просила визнати за нею майнові права на об'єкт інвестування, а саме на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1, згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 50/18 від 09.12.2009 року; визнати недійсними п.п.1.1 іпотечних договорів № 51-07/204 від 01.07.2008 року, № 02-10/2628 від 02.07.2008 року та № 02-10/2999 від 16.07.2008 року, укладених між АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру та виключити з державного реєстру іпотек записи про обтяження майнових прав іпотекою.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивач посилалась на те, що між нею та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 09.12.2009 року був укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 50/18, згідно якого предметом договору стало придбання позивачем у ТОВ «Альянс-Висотбуд» майнових права на зазначену однокімнатну квартири, яку ТОВ зобов'язалось після завершення будівництва, в строк до ІІ кварталу 2010 року передати за актом приймання передачі позивачу. На виконання умов договору позивач сплатила вартість майнових прав за квартиру в розмірі 212025 грн., однак ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило умови договору та не виконало своїх зобов'язань, оскільки будинок не збудували та в експлуатацію його не ввели. Крім того, позивач вказувала на те, що в 2008 році між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» були укладені іпотечні договори, за умовами яких передані в іпотеку Банку в забезпечення своїх зобов'язань по кредиту, майнові права на квартири в житловому будинку, який будується, у тому числі й незакінчену будівництвом вищезазначену квартиру, придбану позивачем за вказаним договором купівлі-продажу.

Позивач до суду не з'явилася, від її представника до суду надійшла заява про розгляд справи за їх відсутності.

Представник ПАТ «Укрсоцбанк» направила на адресу суду письмові заперечення, в яких вона зазначала, що позовні вимоги є безпідставними, тому просила суд відмовити їх задоволенні в повному обсязі.

Представник ТОВ «Альянс-Висотбуд» до суду не з'явився, звернувся до суду з заявою про визнання позовних вимог та розгляд справи за їх відсутності.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу до суду не з'явилася, направила заяву про розгляд справи за її відсутності.

Представник КП «Міське капітальне будівництво» до суду не з'явився, був повідомлений належним чином.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 22.10.2014 року позов задоволений, визнано за позивачем ОСОБА_3 майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартиру АДРЕСА_1, згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 50/18 від 09.12.2009 року; визнано недійсними п.1.1 іпотечних договорів № 51-07/204 від 01.07.2008 року, № 02-10/2628 від 02.07.2008 року та № 02-10/2999 від 16.07.2008 року, укладених між АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру, згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 50/18 від 09.12.2010 року; знята заборону відчуження на вказану квартиру та виключені з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою, а також стягнуто у рівних частках з ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» на користь держави судовий збір в розмірі 243,60 грн.

19.01.2015 року ПАТ «Укрсоцбанк» подали апеляційну скаргу на вказане рішення районного суду, по якій просять скасувати рішення районного суду, ухвалити у справі нове рішення про відмов у задоволенні позовних вимог, посилаючись на неповне з'ясування судом обставин по справі, а також на невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

Задовольняючи позов, районний суд виходив із того, що оскільки право ОСОБА_3 на майнові права на об'єкт інвестування оспорюється, тому такі вимоги підлягають задоволенню. Визнаючи недійсними договори іпотеки в частині передачі ТОВ «Альянс-Висотбуд» банку майнових прав на квартиру позивача, суд виходив із того, що майнові права на відповідну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку відповідно діючим на той час положенням Закону України «Про іпотеку», не могли бути предметом іпотеки.

З такими висновками районного суду колегія суддів погоджується частково.

Відповідно п. 3 ч. 1 ст. 307 ЦПК України за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції апеляційний суд має право скасувати або змінити рішення суду.

Статтею 303 ЦПК України передбачено, що під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване рішення відповідає частково.

Відповідно до вимог ст. 214 ЦПК України, під час ухвалення судового рішення суд вирішує, чи мали місце обставини справи, якими обґрунтовуються вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються, які правовідносини випливають із встановлених обставин, яка правова норма підлягає застосуванню до цих правових відносин та інші.

Згідно до п.3 ст. 10 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень, а суд згідно до ст. 11 ЦПК України, розглядає цивільну справу в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів.

Встановлено, що 28.02.2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міськради був укладений контракт № 31-05 на будівництво 10-ти поверхового житлового будинку АДРЕСА_1, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво вказаного житлового будинку на 200 квартир загальною площею квартир 8396,53 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міськради (замовник) зобов'язалося надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації.

З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ СР «Укрсоцбанк», яке було перейменовано у ПАТ «Укрсоцбанк», 01.07.2008 року був укладений генеральний договір про співробітництво № 51-07/203.

На виконання вказаного договору про співробітництво ТОВ «Альянс-Висотбуд» 01.07.2008 року уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» іпотечний договір № 51-07/204 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець, передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права на житловий будинок, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1.

02.07.2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (кредитор) був укладений кредитний договір № 24-12/135 про отримання позичальником у кредитора грошових коштів в розмірі 1009323,60 доларів США.

На виконання умов договору кредитування від 02.07.2008 року, з метою забезпечення договору кредиту від 02.07.2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» іпотечний договір № 02-10/2628 від 02.07.2008 року та передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на вищезазначену квартиру.

16.07.2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (кредитор) був укладений кредитний договір № 24-12/155 про отримання позичальником у кредитора грошових коштів в розмірі 741137,25 доларів США.

В забезпечення кредитного зобов'язання за нотаріально посвідченим договором іпотеки №02-10/2628 від 16.07.2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» передало АКБ СР «Укрсоцбанк» в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на вищезазначену квартиру.

Таким чином, з наведених іпотечних договорів убачається, що після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на нерухоме майно, предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цими договорами є предметом іпотеки. Зазначеними договорами про іпотеку був визначений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Для виконання підрядних робіт з будівництва зазначеного багатоповерхового житлового будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» прийнято рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівництва, шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав з фізичними особами-інвесторами.

09.09.2009 року між ОСОБА_3 (покупець) та ТОВ «Альянс-Висотбуд» (продавець) був укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 50/18. Предметом договору стало придбання покупцем у продавця майнових права на однокімнатну вищезазначену квартиру, яку продавець зобов'язався, після завершення будівництва, в строк до ІІ кварталу 2010 року передати за актом приймання передачі ОСОБА_3

ОСОБА_3 виконала свої грошові зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва в розмірі 212025,00 грн.

ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило умови договору купівлі-продажу, свої зобов'язання не виконало, у визначені строки будівництво житлового будинку не закінчило, квартиру за актом приймання-передачі позивачу не передало.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст. ст. 1,5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку; окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законіна час укладання договорів були відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-У1 «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна, як об'єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону Україїни «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Зазначеного вище правового висновку дійшов Верховний Суд України при ухвалені постанови від 17.04.2013 по справі № 6-8цс13, яка є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України (ч.1 ст. 360-7 ЦПК України).

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком районного суду про те, що майнові права на відповідну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена ОСОБА_3 09.12.2009 року за договором купівлі-продажу у повному обсязі, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною у 2008 році, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк» без згоди позивача.

Позивач ОСОБА_3 сплатив у повному обсязі за будівництво зазначеної квартири власні кошти, що засвідчує її майнові права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення з АКБ СР «Укрсоцбанк» спірних договорів не має правового значення для вирішення справи по суті.

Отже, районний суд правильно прийшов до висновку, що оспорені договори іпотеки в частині майнових прав ОСОБА_3 є недійсними у силу ст.ст. 203 ч.1 , 215 ЦК України, як такі, що були укладені з порушенням вимог ч.2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладання Договору іпотеки.

Між тим, задовольняючи позов ОСОБА_3 про визнання за нею майнові права на спірну квартиру, районний суд не врахував, що таке право у позивача виникло підставі договору купівлі-продажу від 9 грудня 2009 року, у зв'язку з чим підстав для визнання цього права у судовому порядку за позивачем не має.

Таким чином, судом першої інстанції при розгляді справи допущено порушення норм матеріального права, що потягло за собою ухвалення помилкового рішення в частині вирішення вимог про визнання майнових права на спірну квартиру, у зв'язку з чим відповідно до п.4 ч.1 ст. 309 ЦПК України судове рішення в цій частині підлягає скасуванню із ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307 ч.1 п.3, 309, 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області, -

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» - задовольнити частково.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 22 жовтня 2014 року - змінити.

Скасувати рішення в частині задоволення позову про визнання за ОСОБА_3 майнових прав на об'єкт інвестування та в цій частині ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

В решті рішення залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення, однак може бути оскаржено в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом 20 днів з дня набрання законної сили.

Судді апеляційного суду

Одеської області В.І. Сватаненко

І.А. Артеменко

П.М. Черевко

23.09.2015 року м. Одеса