Номер провадження: 22-ц/785/845/15
Головуючий у першій інстанції Петренко В. С.
Доповідач Громік Р. Д.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.04.2015 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого - Громіка Р.Д.,

суддів - Панасенкова В.О., Парапана В.Ф.,

при секретарі - Томашевській К.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Київського районного суду м. Одеси від 16 квітня 2013 року по справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання договору дійсним та визнання права власності,

встановила:

ОСОБА_3 звернулась з позовом до ОСОБА_4, в якому, з урахуванням уточнень, просила суд визнати дійсним договір купівлі-продажу домоволодіння та земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, що був укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 03 серпня 2012 року; визнати за ОСОБА_3 право власності на житловий будинок літ. "А" загальною площею 711,3 кв.м, житловою площею 307,5 кв.м, гараж літ. "Б" площею 65 кв.м, відображених у технічному паспорті від 20.02.2012 року, що розташовані в АДРЕСА_1, а також на земельну ділянку із цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку та господарських будівель площею 0,13 га, що розташована в АДРЕСА_1.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_3 посилалась на те, що 03 серпня 2012 року між нею (покупець) та відповідачкою (продавець) у простій письмовій формі було укладено договір, відповідно до п.1.1 якого сторони зобов'язуються в майбутньому, в обумовлений строк укласти і належним чином оформити договір купівлі - продажу земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Відповідно п.п.1.2 - 1.3 договору продавець зобов'язується передати у власність покупцю будинок загальною площею 711,3 кв.м, гараж загальною площею 65 кв.м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2, а також земельну ділянку площею 0,13 га, об'єднану із двох земельних ділянок площею 0,0400 га, яка належить продавцю на підставі державного акту серії НОМЕР_1 та земельної ділянки площею 0,0900 га, яка належить продавцю на підставі рішення Київського районного суду міста Одеси від 30.11.2011року, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2.

Позивачка також вказує, що відповідно п. 6.1 договору відповідачка ОСОБА_4 повинна була у строк до 15 лютого 2013 року, однак у всякому разі не пізніше 20 лютого 2013 року, укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу зазначеного нерухомого майна та прийняла на себе обов'язок підготувати усі необхідні для цього документи.

ОСОБА_3 посилається на те, що згідно довідки з адресного реєстру міста Одеси від 10.09.2012р. за земельною ділянкою та домоволодінням зарезервовано нову адресу: АДРЕСА_1, у зв'язку з чим, 10 вересня 2012р. сторони уклали додаткову угоду до договору від 03.08.2012р. щодо адреси нерухомого майна.

Позивачка стверджує, що на виконання умов договору від 03.08.2012 року вона передала ОСОБА_4 грошові кошти в сумі 345000 доларів США, що за курсом НБУ складає 2757585,00 гривень. На підтвердження отримання грошових коштів в рахунок продажу земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (будинку, гаражу та господарських будівель) розташованих по АДРЕСА_3 відповідно, - відповідачкою була власноручно складена розписка від 03 серпня 2012 року.

ОСОБА_3 також вказує, що вона неодноразово зверталась до ОСОБА_4 з проханням визначитися щодо дати та часу нотаріального посвідчення договору, однак остання ухилялася від конкретної відповіді, вказуючи на те, що нею і досі не оформлено належним чином повний пакет документів, необхідних для посвідчення угоди. Відповідачка вказувала, що перед нотаріальним посвідченням угоди вона має намір об'єднати дві земельні ділянки, які виступають об'єктом договору, в одну загальною площею 0,13 га з присвоєнням їй тієї ж адреси, що й адреса домоволодіння (АДРЕСА_1 ).

У зв'язку з неодноразовими відмовами ОСОБА_4 від нотаріального посвідчення договору з тих чи інших причин, позивачка була вимушена звернутися до суду із відповідним позовом.

У судовому засіданні ОСОБА_3 наполягала на задоволенні позовних вимог.

Представник ОСОБА_4 у судове засідання з'явився, позов визнав повністю.

Рішенням суду позов задоволений у повному обсязі. Було визнано дійсним договір купівлі-продажу домоволодіння та земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, що був укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 03 серпня 2012 року. Було визнано за ОСОБА_3 право власності на житловий будинок літ. "А" загальною площею 711,3 кв.м, житловою площею 307,5 кв.м, гараж літ. "Б" площею 65 кв.м, відображених у технічному паспорті від 20.02.2012 року, що розташовані в АДРЕСА_1 та визнано за ОСОБА_3 право власності на земельну ділянку із цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку та господарських будівель площею 0,13 га, що розташована в АДРЕСА_1.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить рішення суду першої інстанції скасувати та постановити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити в повному обсязі, посилаючись при цьому на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги та пояснення сторін, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду в межах позовних вимог та доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню за таких підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України в п.2 постанови від 18 грудня 2009 року № 14 "Про судове рішення у цивільній справі", рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства відповідно до статті 2 ЦПК, вирішив справу згідно з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин відповідно до статті 8 ЦПК, а також правильно витлумачив ці норми. Обґрунтованим визнається рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що вони законні та обґрунтовані.

Так, суд першої інстанції в обґрунтування своїх висновків щодо задоволення позову, вказав, що 03 серпня 2012 року між ОСОБА_3 (покупець) та ОСОБА_4 (продавець) у простій письмовій формі було укладено договір, відповідно до п.1.1 якого сторони зобов'язуються в майбутньому, в обумовлений строк укласти і належним чином оформити договір купівлі - продажу земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Відповідно п.п.1.2 - 1.3 договору продавець зобов'язується передати у власність покупцю будинок загальною площею 711,3 кв.м, гараж загальною площею 65 кв.м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2, а також земельну ділянку площею 0,13 га, об'єднану із двох земельних ділянок площею 0,0400 га, яка належить продавцю на підставі державного акту серії НОМЕР_1 та земельної ділянки площею 0,0900га, яка належить продавцю на підставі рішення Київського районного суду міста Одеси від 30.11.2011року, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2.

Згідно п. 6.1 договору ОСОБА_4 повинна була у строк до 15 лютого 2013 року, однак, у всякому разі не пізніше 20 лютого 2013 року, укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу зазначеного нерухомого майна та прийняла на себе обов'язок підготувати усі необхідні для цього документи.

Згідно довідки з адресного реєстру міста Одеси від 10.09.2012р. за спірними земельною ділянкою та домоволодінням зарезервовано нову адресу: АДРЕСА_1, у зв'язку з чим, 10 вересня 2012р. сторони уклали додаткову угоду до договору від 03.08.2012р. щодо нової адреси нерухомого майна.

На виконання умов договору від 03.08.2012 року ОСОБА_3 передала ОСОБА_4 грошові кошти в сумі 345000доларів США, що за курсом НБУ складає 2757585,00 гривень. На підтвердження отримання грошових коштів в рахунок продажу земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (будинку, гаражу та господарських будівель) розташованих по АДРЕСА_3 відповідно, - відповідачкою була складена розписка від 03 серпня 2012 року.

З пояснень сторін судом було встановлено, що ОСОБА_3 неодноразово зверталася до ОСОБА_4 з проханням визначитися щодо дати та часу нотаріального посвідчення договору, однак остання ухилялася від конкретної відповіді та від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

Також судом першої інстанції було встановлено, що спірне домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 належить відповідачці ОСОБА_4 на підставі свідоцтва про право власності, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 27.12.2012 року, та в цілому складається з будинку літ "А", загальною площею 711,3 кв.м, житловою площею 307,5 кв.м, гаражу літ "Б" відображених у технічному паспорті від 20.02.2012р.

Судом також було встановлено, що спірне домоволодіння розташоване на двох земельних ділянках за адресою АДРЕСА_2, одна з яких площею 0,0400 га належить ОСОБА_4 на підставі державного акту серії НОМЕР_1, а інша - площею 0,0900га належить продавцю ОСОБА_4 на підставі рішення Київського районного суду міста Одеси від 30.11.2011року у справі № 2-6406/2011, що набрало законної сили 13.12.2011 року.

Враховуючи преюдиціальне значення судового рішення у справі № 2-6406/2011, а також наявності в матеріалах справи копії державного акту серії НОМЕР_1 та довідки з адресного реєстру міста Одеси від 10.09.2012р. щодо резервування нової адреси домоволодіння та об'єднаної земельної ділянки, на якій воно розташоване: АДРЕСА_1, суд виходив з того, що на момент укладання договору між сторонами у справі, ОСОБА_4 була власником земельної ділянки загальною площею 0,13 га за адресою: АДРЕСА_1.

З метою перевірки умов договору на предмет відповідності чинному законодавству, а також того, чи не порушують вони права, свободи та інтереси інших осіб, на виконання вимог ухвали суду про витребування доказів Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції надіслало інформаційні довідки, з яких вбачається, що житловий будинок з гаражем за адресою: АДРЕСА_1 дійсно належить відповідачці ОСОБА_4, а також відсутня інформація щодо обтяжень (арештів, заборон відчуження тощо) щодо спірного нерухомого майна.

Окрім викладеного, в матеріалах справи наявна повна копія паспорту продавця ОСОБА_4, в якому відсутній штамп про реєстрацію шлюбу.

В судовому засіданні ОСОБА_3 вказувала, що відповідачем було визначено, що нотаріальне посвідчення договору відбудеться 18 лютого 2013 року об 11.00 год. за адресою: АДРЕСА_4. Однак, у зазначені дату, час та місці відповідач не з'явився, пославшись у телефонній розмові на погане самопочуття. Позивач вдруге звернувся до відповідача з аналогічним питанням щодо визначення часу для вчинення нотаріальних дій. Відповідачем було зазначено наступну дату: 20 лютого 2013 року об 11.00 год. за адресою: АДРЕСА_4. Позивач знову прибув у зазначений час та місце для вчинення нотаріального посвідчення договору, однак, відповідач не з'явився вдруге.

Дані обставини не заперечувались у судовому засіданні та були визнані представником відповідачки, а тому згідно вимог ч.1 ст. 61 ЦПК не підлягають доказуванню.

Відповідно 5.2.2. договору невиконанням договору зокрема є нез'явлення до нотаріуса у визначений час без письмового попередження про неможливість появи у нотаріуса у визначений час, більше одного разу.

Відповідно п. 5.1. договору у випадку невиконання цього договору або необґрунтованого ухилення від укладення основного договору, питання щодо встановлення права власності на визначене договором майно вирішується в судовому порядку.

Згідно ч.2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Судом встановлено, що на підтвердження укладання та виконання договору позивач як покупець передав відповідачу грошові кошти у визначеній договором сумі, а відповідач прийняв грошові кошти та надав розписку про отримання коштів в рахунок проданого житлового будинку, гаражу та земельної ділянки, а також передав ключі від будинку та гаражу.

Зазначені дії сторін свідчать про те, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, вчинили взаємні дії для настання юридично значимих наслідків, а також у повному обсязі виконали умови договору купівлі-продажу від 03 серпня 2012 року, що підтверджується письмовими доказами.

За таких обставин, суд зазначив, що заявлені ОСОБА_3 позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки не суперечать вимогам закону, підтверджуються матеріалами справи, доведені при судовому розгляді.

З такими висновками суду першої інстанції неможливо погодитись, так як суд неповно з'ясував обставини по справі та неправильно застосував норми матеріального права.

Відповідно до вимог ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності - на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи із загальних засад і змісту законодавства України.

Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

При ухваленні рішення суд зобов'язаний прийняти рішення, зокрема, щодо: наявності обставин (фактів), якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та навести докази на їх підтвердження; наявності інших фактичних даних, які мають значення для вирішення справи; правовідносин, зумовлених встановленими фактами. У рішенні суду обов'язково повинні бути зазначені встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини.

Проте зазначені вимоги закону залишилися поза увагою суду першої інстанції.

Суд узагалі належним чином не з'ясував характер та суть заявлених позивачем вимог, норми права, якими вони регулюються; не зазначив, чи мали місце обставини, якими позивач обґрунтовував свої вимоги; не дав належної правової оцінки зібраним у справі доказам.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із доведеності вимог позивача.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна, що укладений між сторонами в простій письмовій формі 12 жовтня 2012 року, про визнання укладеним та дійсним якого заявлено позов, виходячи з положень ст. 202 ЦК України є двосторонньою угодою, оскільки створює обов'язки для обох сторін, які його вчиняють.

Так, статтею 208 ЦК України передбачено, що у письмовій формі належить вчиняти:

1) правочини між юридичними особами;

2) правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу;

3) правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу;

4) інші правочини, щодо яких законом встановлена письмова форма.

Стаття 210 цього ж Кодексу визначає, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" зазначає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав.

Стаття 182 ЦК України також передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення двостороннього договору передбачені ст. 220 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України в разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно із ч. 2 цієї ж статті, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Як роз'яснив у п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції, на зазначені обставини та положення діючого законодавства уваги не звернув, не визначився з характером спірних правовідносин, не врахував, що договори купівлі-продажу нерухомого майна у силу ст. 657 ЦК України підлягають і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, тому не можуть бути визнані дійсними на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, а відповідно відсутні підстави для визнання права власності на нерухоме майно, відчужене за вказаним договором, оформленим простою розпискою.

При таких обставинах, винесене рішення не може вважатися законним та обґрунтованим, так як воно ухвалене без повних і всебічно з'ясованих обставин, на які позивач посилався як на підставу своїх позовних вимог, без підтвердження їх належними та допустимими доказами.

Розглядаючи справу, судова колегія приходить до висновку, що суд першої інстанції не повно з'ясував обставини, що мають значення для справи, не довів обставини, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи, а також суд порушив та неправильно застосував норми матеріального права, у зв'язку з чим, є підстави для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 309 ч. 1 п. 1-4; ст.313-314, 316, 317, 319, 324, 325 ЦПК України судова колегія,

вирішила:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Київського районного суду м. Одеси від 16 квітня 2013 року скасувати.

Постановити нове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання договору дійсним та визнання права власності відмовити.

Рішення вступає в законну силу з моменту оголошення. На рішення може бути подана касаційна скарга протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили рішення апеляційного суду.

Головуючий Р.Д. Громік

Судді В.Ф. Парапан

В.О. Панасенков