НОВОМОСКОВСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 183/6445/14
№ 2/183/611/15
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 квітня 2015 року Новомосковський міськрайонний суд Дніпропетровської області, у складі:

головуючої судді Березюк В.В.,

секретаря Тен І.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі Новомосковського міськрайонного суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Новомосковської міської ради, третя особа - Управління Держземагенства у м.Новомосковську Дніпропетровської області про визнання недійсними договорів оренди земельної ділянки,-

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернулася до Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області з позовом до Новомосковської міської ради, третя особа - Управління Держземагенства у м. Новомосковську Дніпропетровської області, про визнання договорів оренди земельної ділянки недійсними, яким просить визнати недійсним договір оренди № 800, земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 0,0004 га - під вбудоване приміщення офісу, укладений 06 лютого 2006 року між нею та відповідачем Новомосковською міською радою; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 04:10:111:00008 від 29.01.2010 року, розташованої за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 0,0005 га - під вбудоване приміщення офісу, укладений між нею та відповідачем - Новомосковською міською радою.

В обґрунтування свого позову позивач зазначає, що 06.02.2006 року між нею та відповідачем був укладений договір оренди земельної ділянки №800, згідно якого орендодавець Новомосковська міська рада на підставі рішення 27 сесії 4 скликання від 28.11.2005 року №662 надала в строкове платне користування земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 0,0004 га - під вбудоване приміщення офісу.

29.01.2010 року між нею і відповідачем був укладений договір оренди земельної ділянки №04:10:111:00008, згідно якого орендодавець Новомосковська міська рада на підставі рішення 17 сесії 5 скликання, від 27.03.2008р. №521 надав в строкове платне користування земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 0,0005 га - під вбудоване приміщення офісу.

Позивач зазначає, що обидва вказані договори було укладено з порушенням норм чинного законодавства.

А саме, з наданих до договорів оренди №800 від 06.02.2006 року та № 04:10:111:00008 від 29.01.2010 року документів вбачається, що спірні договори оренди земельної ділянки не відповідають вимогам ст.15 ЗУ "Про оренду землі" та нормам Земельного Кодексу України, оскільки відсутній план земельної ділянки, яка передається в оренду.

До договору доданий план земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок. З акту встановлення меж вбачається, що вони встановлені по стінам існуючого будинку, тобто не відповідають фактичним розмірам земельної ділянки, яка передана в оренду.

Крім того, згідно ч.1,2 ст.42 Земельного Кодексу України, в редакції на час укладання спірного договору, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Співвласник багатоквартирного будинку має право користуватися прибудинковою територією на загальних підставах, як і інші співвласники житлового будинку, що виключає можливість надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого приміщення в багатоповерховому будинку. Належні позивачці приміщення знаходяться в багатоповерховому будинку і не мають окремо встановлених меж розташування на земельній ділянці.

Таким чином, договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться під будинком, не може бути укладений безпосередньо з власником квартири, що розташована в цьому будинку.

Тому, враховуючи, що спірна угода не містить істотних умов договору оренди землі та невід'ємних частин (додатків) до договору щодо зазначення об'єкту оренди, а саме конкретного визначення на місцевості переданої в оренду земельної ділянки, і, так як передані позивачці в оренду земельні ділянки не мають меж, і їх фактично не існує в натурі, позивач просить визнати дані договори оренди земельної ділянки недійсними з підстав, викладених вище.

В судовому засідання позивач позов підтримала, просила його задовольнити, мотивуючи обставинами, викладеними в позовній заяві. В наступне судове засідання не з'явилася, надала суду заяву про розгляд справи у свою відсутність, позовні вимоги підтримала у повному обсязі, просила їх задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав. В наступне судове засідання не з'явився.

Представник третьої особи - Управління Держземагенства у м. Новомосковську Дніпропетровської області в судове засідання не з'явився.

Суд, вислухавши сторін, дослідивши матеріали справи, дійшов до наступного висновку.

Суду надано договір оренди земельної ділянки №800 від 06.02.2006 року, укладений між ОСОБА_1 та Новомосковською міською радою, згідно якого орендодавець Новомосковська міська рада на підставі 27 сесії 4 скликання, згідно рішення від 28.11.2005 р. №662 надала в строкове шатне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1, загальною площею 0,0004 га - під вбудоване приміщення офісу (а.с.5-7).

Суду надано також договір оренди земельної ділянки № 04:10:111:00008 від 29.01.2010 року, укладений між ОСОБА_1 та Новомосковською міською радою, згідно якого орендодавець - Новомосковська міська рада, на підставі 17 сесії 5 скликання, згідно рішення від 27.03.2008р. №521 надав в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 0,0005 га - під вбудоване приміщення офісу (а.с.14-16).

Згідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно ст. 15 Закону України "Про оренду землі", у редакції станом на час укладання спірних договорів, істотними умовами договору оренди землі є:

об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

умови збереження стану об'єкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є:

план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

акт приймання-передачі об'єкта оренди;

проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

З наданих до справи документів вбачається, що спірні договори оренди земельної ділянки не відповідають вимогам ст.15 ЗУ "Про оренду землі" та нормам Земельного Кодексу України, оскільки відсутній план земельної ділянки, який передається в оренду, до договору доданий план земельної ділянки, на якій розташований житловий багатоквартирний житловий будинок (а.с.9-10, 21). З акту встановлення меж вбачається, що вони встановлені по стінам існуючого будинку, тобто не відповідають фактичним розмірам земельної ділянки, яка передана в оренду.

Крім того, згідно ч.1, 2 ст.42 Земельного Кодексу України, в редакції на час укладання спірного договору, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

Таким чином, договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться під будинком, не може бути укладений безпосередньо з власником квартири, що розташована в цьому будинку.

А відтак, суд приходить до переконання, що позов обґрунтований, однак підлягає частковому задоволенню, а саме в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки № 04:10:111:00008 від 29.01.2010 року, розташованої за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 0,0005 га - під вбудоване приміщення офісу, укладеного між позивачем та відповідачем - Новомосковською міською радою.

Щодо застосування строків позовної давності до позовних вимог в цій частині, то суд дійшов до наступного висновку.

Згідно п.5 ст.261 ЦК України за зобов'язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.

З урахуванням того, що договір оренди укладений терміном до 2012 р., позивачкою не пропущений загальний строк позовної давності, оскільки вона звернулась до суду 07.10.2014 року.

Аналізуючи вищевикладене, суд вважає, що цій частині позов обґрунтований та підлягає задоволенню.

Щодо визнання недійсним договору оренди № 800, земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 0,0004 га - під вбудоване приміщення офісу, укладеного 06 лютого 2006 року між позивачем та відповідачем Новомосковською міською радою, то в цій частині позовних вимог суд вважає за необхідне відмовити, виходячи з наступного.

Відповідно до умов договору, його укладено строком на 5 років, тобто його дія закінчилась 06 лютого 2011 року.

Відповідно до п.8 Договору оренди від 06 лютого 2011 року, після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. В цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Крім того, порядок (процедура) поновлення договору оренди земельної ділянки передбачена і відповідним спеціальним Законом, а саме, відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки;уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі. Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Тобто, даною нормою не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки у випадку відсутності заперечень сторін, а лише визначено, що в цьому випадку договір підлягає поновленню та встановлено механізм (процедуру) поновлення договору.

Разом з тим, відповідно до п.34 ст.26, п.2 ст.77 Закону України «Про місцеве самоврядування», виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: 34) вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Таким чином, законодавством передбачено, що способом волевиявлення Ради, що здійснює право власності від імен відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин є ухвалення Рішення сесією ради.

Як стверджує позивач, Новомосковською міською радою рішення про поновлення спірних договорів про оренду земельної ділянки не приймалося. Доказів на спростування цього твердження, відповідачем не надано.

А тому, укладений між сторонами договір оренди земельної ділянки від 06 лютого 2006 року не міг бути поновлений автоматично на попередніх умовах. З врахуванням вищевикладеного, термін дії цього договору припинився 06 лютого 2011 року.

А відтак, договір, який припинив свою дію, не може бути визнаний судом недійсним, і в цій частині позову суд вважає за необхідне відмовити.

Не можуть бути застосовані в цьому випадку і строки позовної давності, оскільки позовна давність застосовується у випадку обґрунтованості повних вимог, а в даному випадку суд вважає за необхідне відмовити в цій частині позову по суті.

Крім того, у відповідності до ст. 88 ЦПК України, відповідач повинен відшкодувати на користь позивача понесені ним судові витрати пропорційно до задоволених вимог, а саме сплачений судовий збір у розмірі 243,60 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 203, 215, 234, 626, 627, 628 ЦК України, ст. ст. 3, 10, 11, 60, 212-215, ЦПК України, суд -

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до Новомосковської міської ради, третя особа - Управління Держземагенства у м.Новомосковську Дніпропетровської області про визнання недійсними договорів оренди земельної ділянки - задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 04:10:111:00008 від 29 січня 2010 року, розташованої за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 0,0005 га - під вбудоване приміщення офісу, укладений між ОСОБА_1 та Новомосковською міською радою.

В іншій частині позовних вимог - відмовити.

Стягнути з Новомосковської міської ради Дніпропетровської області на користь ОСОБА_1 понесені нею судові витрати пропорційно до задоволених вимог, а саме сплачений судовий збір у розмірі 122,00 грн.

Апеляційна скарга на рішення може бути подана в апеляційний суд Дніпропетровської області через Новомосковський міськрайонний суду в десятиденний термін після його проголошення. Особи, які брали участь у судовому засіданні, але не були присутніми під час проголошення рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя В.В. Березюк