АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________Провадження № 22ц/790/1459/15 Головуючий 1 інстанції Посохов І.С. Справа № 428/6316/14-ц Доповідач: Коваленко І.П. Категорія: договірні
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 квітня 2015 року судова колегія судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області в складі:

головуючого - Коваленко І.П

суддів - Довгаль А.П., Коровіна С.Г.,

при секретарі - Москаленко Е.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові справу за апеляційною скаргою Сєвєродонецької міської ради на рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 24 грудня 2014 року по справі за позовом ОСОБА_1 до Сєвєродонецької міської ради про визнання договорів оренди землі недійсними,-

В С Т А Н О В И Л А :

У жовтні 2014 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Сєвєродонецької міської ради про визнання договорів оренди земельної ділянки № 19 від 23.02.2001 року та № 84 від 15.08.2008 року недійсними.

В обґрунтування позовних вимог вказала, що вона є власником вбудованого нежитлового приміщення магазину - салону весільних уборів, загальною площею 78,8 кв.м., розташованого на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Під наведеним нерухомим майном у неї в користуванні на умовах оренди знаходяться земельні ділянки площею 0,0044 га, згідно договору оренди земельної ділянки від 23 лютого 2001 р. № 19, а також площею 0,0053 га, згідно договору оренди від 15.08.2008 р. № 84.

У договорі оренди земельної ділянки площею 0,0044 га від 23 лютого 2001 р. № 19 відсутня невід'ємна частина договору - план /схема/ земельної ділянки. Також земельна ділянка площею 0,0044 га за адресою: АДРЕСА_1 фактично не існує в натурі. Законодавством України не передбачалося надання частки земельної ділянки (прибудинкової території) у користування на умовах оренди власникам вбудованих нежитлових приміщень. Договір оренди порушує вимоги ст. 13 Закону України «Про оренду землі», так як відсутня його невід'ємна частина - план /схема/ земельної ділянки.

Пунктом 1 «Предмет договору» в договорі оренди земельної ділянки площею 0,0053 га від 15.07.2008 р. № 8 встановлено, що даний договір укладався на підставі Рішення сесії Сєвєродонецької міської ради за № 2353 від 21.07.2008 р. Згідно з п. 18 рішення Сєвєродонецької міської ради за № 2353 від 21.07.2008 р. міською радою було прийнято рішення не про передачу у користування на умовах оренди земельної ділянки, а про продовження строку оренди земельної ділянки гр. ОСОБА_1 строком на 25 років, кадастровий НОМЕР_1 площею 0,0053 га за адресою: АДРЕСА_1. Таким чином наведені вище обставини підтверджують невідповідність договору оренди земельної ділянки площею 0,0053 га від 15.07.2008 р. № 8 вимогам діючого на момент укладання законодавства України, вбачається наявність порушення статей 116, 124 Земельного кодексу України, статті 6 Закону України «Про оренду землі», у зв'язку з відсутністю прийнятого рішення Сєвєродонецької міської ради про передачу в оренду земельної ділянки площею 0,0053 га за адресою: АДРЕСА_1, що згідно приписів статей 15 Закону України «Про оренду землі» є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону України.

Представник відповідача подав до суду письмові заперечення проти позову, в яких заперечував проти задоволення позовних вимог, просив суд застосувати строк позовної давності до позовних вимог та зазначив, що складовою частиною проекту відведення спірної земельної ділянки, а отже - і невід'ємною частиною договору № 19 від 23.02.2001 року, є план земельної ділянки. Проект відведення земельної ділянки був зроблений на замовлення позивачки, не оскаржений та без заперечень підписаний нею.

Щодо спростування підстав недійсності договору оренди землі від 04.04.2005 року № 75 представник відповідача в письмових запереченнях вказав, що рішення Сєвєродонецької міської ради від 21.07.2008 року № 2353, яким позивачці продовжили строк договору оренди, було належною підставою для укладання вказаного договору оренди і при цьому укладання договорів оренди землі під прибудову до житлового будинку станом на час укладання спірного договору не було заборонено чинним законодавством та час звернення до суду. Твердження позивачки щодо того, що сторони спірного договору повинні були укладати додаткову угоду до раніше укладеного договору оренди землі, а не укладати спірний договір, є безпідставними з огляду на те, що позивачка ігнорує принцип свободи договору, закріплений в ст. З ЦК України.

У судове засідання позивач ОСОБА_1 не з'явилася, до суду подала письмові пояснення на заперечення проти позову, в яких не погодилася із запереченнями представника відповідача, просила їх відхилити та розгляд справи проводити без її участі.

Представник відповідача Скурідін В.О. в судовому засіданні заперечував проти задоволення позову, просив застосувати строк позовної давності до позовних вимог та відмовити у задоволенні позову.

Рішенням Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 24 грудня 2014 року позов ОСОБА_1 до Сєвєродонецької міської ради про визнання договорів оренди землі недійсними задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки № 19 від 23.02.2001 року площею 0,0044 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_1 та Сєвєродонецькою міською радою.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки № 84 від 15.08.2008 року площею 0,0053 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_1 та Сєвєродонецькою міською радою.

Стягнуто з Сєвєродонецької міської ради на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 243 гривні 60 копійок.

В апеляційній скарзі Сєвєродонецька міська рада просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову ОСОБА_1, посилаючись на незаконність,необґрунтованість рішення, неповне та неправильне встановлення обставини, що мають значення для справи, та таке, що винесене з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Колегія суддів, вислухавши суддю - доповідача, пояснення з'явившихся осіб, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

При цьому колегія суддів виходить з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що згідно з копією свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 04.07.2007 року Сєвєродонецькою міською радою, та копією витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 15126175 від 05.07.2007 року, приміщення магазину - салону весільних уборів, загальною площею 78,8 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, належить на праві приватної власності ОСОБА_1.і (а.с. 8-9).

Згідно з договором оренди земельної ділянки № 19 від 23 лютого 2001 року Сєвєродонецька міська рада на підставі рішення виконкому Сєвєродонецької міської ради за № 1755 від 26.09.2000 року надала ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, має площу 0,0044 га, цільове призначення: землі змішаного використання, грошова оцінка: 10279,72 гривень, коефіцієнт орендної плати складає: 2,7. На земельній ділянці знаходиться: вбудоване приміщення магазину. Договір укладається на строк до 28.02.2051 року включно, починаючи з дати державної реєстрації договору оренди (а.с. 10-11).

Згідно з копією проекту відведення земельної ділянки, виданого Земельно-кадастровим бюро при Сєвєродонецькому міському правлінні земельних ресурсів Держкомзему України та узгодженого начальником Сєвєродонецького міського управління земельних ресурсів, ОСОБА_1 є землекористувачем земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, має площу 0,0044 га, мета використання: землі змішаного використання, термін використання: тимчасове довгострокове користування на умовах оренди строком на 50 років (а.с. 22).

Згідно з копією акту встановлення меж земельної ділянки від 28.09.2000 року, затвердженого начальником Сєвєродонецького міського управління земельних ресурсів, на місцевості встановлено межі земельної ділянки, наданої ОСОБА_1 під вбудоване приміщення магазину, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 0,0044 га (а.с. 23).

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки.

Відповідно до ст. 14 Закону України «Про оренду землі» умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити законам України. Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 цього Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі статтею 18 цього Закону, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України.

Відповідно до п. 4.4 Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Держжитлокомунгоспу, Держкоммістобудування та Фонду держмайна України від 05.04.1996 р. № 31/30/53/396, частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника квартири (квартир) чи нежитлового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, до спільної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. Виділення частки земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та їх окреме відчуження не допускається. Право власності (користування) на прибудинкову територію (земельну ділянку) кожного співвласника будинку визначається у свідоцтві про право власності на частину будинку у вигляді відповідної частки.

Відповідно до ст. 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Враховуючи наведене, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку стосовно того, що надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, - виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка». Частина (частка) земельної ділянки не може бути об'єктом оренди землі, оскільки відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» об'єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній та державній власності, а отже, укладання договору оренди землі можливе лише на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх часток, що належать до неї, та відповідно всіх орендарів.

Крім цього, у порушення ст. 13 Закону України «Про оренду землі», у спірному договорі оренди земельної ділянки № 19 від 23 лютого 2001 року відсутня невід'ємна його частина - план (схема) земельної ділянки, що у відповідності до ч. З ст. 14 Закону України «Про оренду землі», є безумовною підставою для визнання договору недійсним.

З огляду на вищезазначене суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки № 19 від 23 лютого 2001 року.

Також, з матеріалів справи вбачається, що згідно з договором оренди землі № 75 від 04 квітня 2005 року Сєвєродонецька міська рада на підставі рішення сесії Сєвєродонецької міської ради за № 1934 від 24.03.2005 року надала ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку земель комерційного використання (під будівництво прибудови до магазину - салону весільних уборів), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, має площу 0,0055 га, нормативна грошова оцінка: 15526,50 гривень. Договір укладений строком на 3 роки по 03.04.2008 року включно, починаючи з дати державної реєстрації договору оренди (а.с. 12-13).

Згідно з копією акту передачі-прийняття земельної ділянки в натурі, складеного 07.04.2005 року, земельна ділянка, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та має площу 0,0055 га передана в натурі ОСОБА_1 (а.с. 14).

Згідно з договором оренди землі № 84 від 15 серпня 2008 року Сєвєродонецька міська рада на підставі рішення сесії Сєвєродонецької міської ради за № 2353 від 21.07.2008 року надала ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку земель комерційного використання (під прибудову до приміщення магазину - салону весільних уборів), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, має загальну площу 0,0053 га, нормативна грошова оцінка: 15920,67 гривень. Договір укладений строком на 25 років по 21.07.2033 року включно (а.с. 15-16).

Згідно з копією акту передачі-прийняття земельної ділянки в натурі, складеного 04.09.2008 року, земельна ділянка, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та має площу 0,0053 га передана в натурі ОСОБА_1 (а.с. 17).

Матеріалами справи також підтверджується, що на земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, складалася технічна документація із землеустрою (а.с. 26-31), в складі якої зокрема містяться: довідка про склад угідь земельної ділянки згідно форми 6-зем станом на 15.07.2008 року (а.с. 32), висновок про наявні обмеження на використання земельної ділянки (а.с. 34), збірна кадастрова схема суміжних землекористувачів (а.с. 35), кадастровий план земельної ділянки (а.с. 36), план експлікації земельної ділянки (а.с. 37), акт встановлення, узгодження та переносу в натуру (на місцевість) зовнішніх меж земельної ділянки (а.с. 38).

Посилання позивача про відсутність належного рішення Сєвєродонецької міської ради про передачу в оренду земельної ділянки, яка є предметом договору оренди землі № 84 від 15 серпня 2008 року обґрунтовано не прийняті судом першої інстанції.

Згідно з пунктом 18 рішення сесії Сєвєродонецької міської ради за № 2353 від 21.07-2008 року, на підставі якого було укладено договір оренди землі № 84 від 15 серпня 2008 року, ОСОБА_1 продовжено строк оренди земельної ділянки строком на 25 (двадцять п'ять) років, за адресою: АДРЕСА_1, квартал 42. При цьому, у преамбулі вказаного рішення міститься посилання на ст. 124 Земельного кодексу України, яка встановлює відповідне повноваження органу місцевого самоврядування щодо передачі в оренду земельних ділянок, у зв'язку з чим суд доходить висновку про наявність рішення Сєвєродонецької міської ради про передачу в оренду земельної ділянки, яка є предметом договору оренди землі № 84 від 15 серпня 2008 року (а.с. 20-21).

Разом з тим, згідно з ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною станом на день укладення договору оренди землі № 84 від 15 серпня 2008 року) відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Відповідно до ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.

Враховуючи наведене, договір оренди землі № 84 від 15 серпня 2008 року укладений без зазначення у ньому всіх часток земельної ділянки, до складу якої входить частка земельної ділянки для обслуговування вбудованого (прибудованого) приміщення позивача в багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_1, та відповідно, без зазначення всіх орендарів такої земельної ділянки, що є порушенням вимог статей 5, 6 Закону України «Про оренду землі» та підставою для визнання договору оренди землі № 84 від 15 серпня 2008 року недійсним.

Доводи представника відповідача про застосування строків позовної давності обґрунтовано не прийняті судом першої інстанції і не приймаються колегією суддів, оскільки договори оренди земельної ділянки № 19 від 23.02.2001 року та № 84 від 15.08.2008 року на час розгляду справи є діючими, а характер правовідносин сторін за цими договорами є триваючим і такі правовідносини закінчуються лише в момент закінчення строку дії відповідного договору.

За таких обставин колегія суддів вважає, що рішення суду законне і обґрунтоване, постановлено з дотриманням вимог матеріального та процесуального права, підстав для його скасування не вбачається.

Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.

На підставі наведеного та керуючись п.1 ч.1 ст.307, 308, 313, п.1 ч.1 ст.314, 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу Сєвєродонецької міської ради - відхилити.

Рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 24 грудня 2014 року - залишити без зміни.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення, але може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий -

Судді -