Справа № 583/1157/15-ц
24 квітня 2015 року м. Охтирка
Охтирський міськрайонний суд Сумської області в м. Охтирка Сумської області в складі:
головуючого судді Білери П.П.
при секретарі Дяченко Ю.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Охтирка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" про розірвання договору оренди земельних ділянок, суд
14 квітня 2015 року до Охтирського міськрайонного суду Сумської області звернувся ОСОБА_1 з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" про розірвання договору оренди земельних ділянок.
Свої вимоги позивач мотивує тим, що він передав в оренду відповідачу товариству з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" належні йому земельні ділянки згідно зареєстрованого договору оренди землі. Внаслідок порушення відповідачем умов договору оренди землі та несплати орендної плати за 2013, 2014 роки за ним утворилася заборгованість перед позивачем по виплаті орендної плати. Крім того, починаючи з осені 2013 року товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" взагалі не використовує дану земельну ділянку(пай) за цільовим призначенням, господарську діяльність на території Куземинської сільської ради Охтирського району Сумської області взагалі не здійснює, земельний пордаток сплачує власний паю самостійно. Згідно договору від 01 липня 2014 року відповідач доручив збір врожаю, право сплачувати орендну плату та податки третій особі, а саме - товариству з обмеженою відповідальністю "Аграрна компанія Форвард", яка у подальшому повинна продати врожай і кошти від продажу передати Публічному акціонерному товариству "Златобанк". Також у своїй позовній заяві позивач ОСОБА_1 посилається на те, що відповідач товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" без згоди власників землі розпоряджалося своїм правом оренди земельних часток (паїв) громадян шляхом укладання різного роду договорів застави права оренди земельних ділянок, договорів про відступлення права вимоги за кредитним договором, договорів про обробіток. Таким чином, товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" передало своє право оренди та право здійснення сільськогосподарського виробництва на спірні земельні ділянки, які належать йому на праві приватної власності, третім особам, чим самим порушило умови договору оренди землі, вимоги нормативних актів та позбавило власника земельних ділянок можливості отримати плату за користування земельними ділянками, та користуватися земельними ділянками на власний розсуд, як власника земельної частки (паю).
Як наголошує позивач ОСОБА_1, відповідач орендну плату за користування земельною часткою (паєм) за 2013 - 2014 роки згідно зареєстрованого договору оренди землі йому не сплатив, згідно зареєстрованого договору оренди землі земельний пай самостійно не обробляє, а передав свої права на обробіток землі на території Охтирського району іншим сільськогосподарським суб'єктам. Тому позивач ОСОБА_1 у позові зазначає, що відповідач грубо порушує умови договору оренди землі, порушує права та охоронювані законом інтереси власника земельної частки (паю).
В судове засідання позивач ОСОБА_1 не з'явився, але 23 квітня 2015 року представник позивача ОСОБА_2 надала суду заяву, у якій просить суд провести судове засідання без йй часті та участі позивача ОСОБА_1, позовні вимоги підтримують повністю.
Представник відповідача товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" в судове засідання не з'явився з невідомих суду причин, хоча про день, час та місце розгляду справи повідомлений завчасно та належним чином, про що свідчить підпис представника відповідача на повідомленні про вручення поштового рекомендованого відправлення від 20 квітня 2015 року.
За даних обставин суд вважає за можливе провести розгляд справи без участі відповідача, відповідно до Ст. 169 Цивільного процесуального кодексу України.
Суд вважає, що згідно Ст. 224 Цивільного процесуального кодексу України можливо провести заочний розгляд справи.
Суд, проаналізувавши матеріали справи, дослідивши письмові докази, вислухавши думку представника позивача, дійшов висновку, що позов є обґрунтованим і підлягає задоволенню з наступних підстав.
Згідно п. п. 9, 10 Договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 1,5 відсотки від грошової оцінки землі в рік, в тому числі грошима, послугами та продукцією по її собівартості, але не вище державних закупівельних цін. Обчисленні розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації.
Пунктом 11 Договору оренди землі встановлено, що орендна плата вноситься до 01 грудня поточного року.
Пунктом 38 Договору оренди землі передбачено підстави його розірвання, зокрема: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Пунктом 39 Договору оренди землі обумовлена можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є невиконання умов договору та ухилення орендаря від виплати орендної плати.
У судовому засіданні був досліджений лист Куземинської сільської ради Охтирського району Сумської області від 16 березня 2015 року за № 328, згідно якого Куземинська сільська рада повідомляє, що земельна частка (пай) ОСОБА_1 перебуває в оренді згідно зареєстрованого договору оренди землі від 12 березня 2008 року товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро", але з 2013 року орендна плата по даному договору оренди землі не виплачувалася. Фактично дана земельна ділянка з 2009 року по теперішній час по обміну земельними ділянками за усною домовленістю знаходиться в обробітку Фермерського господарства "Лутищанська Слобода", а земельна ділянка частка (пай) такою ж площею перебувала в обробітку товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро". Восени 2013 року товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро" припинило обробіток даної земельної ділянки, а восени 2014 року землі на території Куземинської сільської ради Охтирського району Сумської області обробило товариство з обмеженою відповідальністю "Аграрна компанія Форвард" на підставі трьохстороннього договору від 01 липня 2014 року за № 53.
Згідно довідки, виданої Куземинською сільською радою Охтирського району Сумської області за № 316 від 16 березня 2015 року земельний податок за вищевказану земельну ділянку товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро" до місцевого бюджету у 2014 року не перерахувало, оплату земельного податку здійснив сам власник. Крім того, починаючи з 2013 року орендна плата товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро" не виплачується.
Відповідно до вимог Ст. 189 Земельного кодексу України сільська рада має право здійснювати самоврядний контроль за використанням та охороною земель.
Крім того, докази, що надані позивачем, про передачу відповідачем товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро" виконавцю Спільному українсько - німецькому підприємству "Магдон" у формі товариства з обмеженою відповідальністю обов'язки по виконанню сільськогосподарських робіт по посіву, обробітці, вирощуванню та збиранню врожаю сільськогосподарської продукції на території села Куземин Охтирського району, зокрема трьохсторонній договір про надання послуг від 01 жовтеня 2013 року, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро" (Замовник), Спільним українсько - німецьким підприємством "Магдон" у формі товариства з обмеженою відповідальністю (Виконавець) та публічним акціонерним товариством "Банк Камбіо" (Кредитор), свідчать про стійку фінансову неплатоспроможність відповідача товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро", починаючи з 2013 року.
Також 24 березня 2014 року був укладений трьохсторонній договір між Спільним українсько - німецьким підприємством "Магдон" у формі товариства з обмеженою відповідальністю (Первісний кредитор), товариством з обмеженою відповідальністю "Діамант Агро" (Новий кредитор) та публічним акціонерним товариством "Банк Камбіо" (Банк), згідно якого первісний кредитор передає новому кредитору, а новий кредитор приймає право вимоги, що належить первісному кредитору, і стає кредитором за договором від 01 жовтня 2013 року, укладений між первісним кредитором та товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро" (Боржник) та публічним акціонерним товариством "Банк Камбіо".
Як вбачається з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, відносно орендаря товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 03 червня 2014 року було порушено справу про банкрутство та Господарським судом міста Києва призначено розпорядника майна - ОСОБА_3.
Як передбачено Ст. 8 Закону України "Про оренду землі" орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором орендиабо за письмовою згодою орендодавця.
Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договоруоренди земельної ділянки і не суперечити йому.
Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.
У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
Як було встановлено судом, з початку 2014 року належні позивачу ОСОБА_1 на праві приватної власності земельні ділянки орендар товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" самостійно не обробляв, натомість обробітком земельних ділянок на території Куземинської сільської ради Охтирського району Сумської області займалася інша юридична особа, а саме - товариство з обмеженою відповідальністю "Аграрна компанія Форвард" без укладання будь - якого договору оренди землі чи додаткових угод до діючого договору оренди землі. Зміна умов договору оренди землі у письмовій формі за взаємною згодою сторін не проводилася.
Статтею 25 Закону України "Про оренду землі" та договором оренди землі, укладеного 21 лютого 2007 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "Лотуре-Агро, передбачений обов'язок орендаря приступити до використання земельної ділянки, а статтею 24 вказаного Закону встановлено право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки згідно її цільового призначення.
Відповідно до Ст. 35 Закону України "Про охорону земель", власники і землекористувачі, орендарі земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов'язані забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням.
Порушення умов використання земельної ділянки за її цільовим призначенням охоплює не лише випадки її використання з іншою, не передбаченою умовами договору оренди метою, але і випадки невикористання земельної ділянки взагалі за будь-яким цільовим призначенням.
Стаття 792 Цивільного кодексу України передбачає, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Стаття 629 Цивільного кодексу України встановлює, що договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання мають виконуватися належним чином, належними сторонами, у передбачений законом чи договором спосіб та термін, за відповідною ціною та інше. Вказані умови є істотними для зобов'язальних правовідносин, тому повинні виконуватися безумовно, у точній відповідності до умов договору.
Відповідно до ч. 2 Ст. 409 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Згідно ч. 2 Ст. 410 Цивільного кодексу України землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 Ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю- це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди.
Пунктом "в" ч. 1 Ст. 96 Земельного кодексу України встановлений обов'язок землекористувачів, у тому числі орендарів, своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею. Ця норма Земельного кодексу України кореспондується відповідно з п. 4 ч. 1 статті 24 Закону України "Про оренду землі", яка передбачає, що орендодавець землі має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
З положень Ст. 13 Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами у застосуванні щодо даних правовідносин, вбачається, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частина 1 Ст. 32 Закону України "Про оренду землі" встановлює, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Крім того, частиною 2 Ст. 25 цього Закону передбачені обов'язки орендаря, а саме:
- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
- виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
- дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
- у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.
Пунктом 31 договору про оренду землі, укладеного сторонами, визначені обов'язки орендаря, зокрема:
- приступити до використання земельної ділянки в строки встановлені цим договором;
- виконувати встановлені щодо земельної ділянки обмеження в обсязі, передбаченому законом та цим договором;
- дотримуватись режиму природоохоронного використання земель;
- своєчасно сплачувати орендну плату за орендовану земельну ділянку впродовж усього періоду оренди у розмірах і відповідності до строків, зазначених у п. 9, 11 цього договору;
- своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та місцевого самоврядування дані про стан і використання земель в порядку, встановленому законом;
Умовами п. 38 цього договору оренди землі передбачене припинення дії договору за взаємною згодою сторін та шляхом його розірвання за рішенням суду внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення чи пошкодження орендованої земельної ділянки, а також з інших підстав, визначених законом.
Вичерпний перелік підстав для припинення та примусового припинення права користування земельною ділянкою, що не підлягає розширеному тлумаченню, визначений статтями 141, 143 Земельного кодексу України.
У статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено ті умови, які є істотними для договору оренди землі і серед інших це - орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки тощо.
Відповідно до пунктів "а", "г", "г1", "д" ч. 1 Ст. 141 Земельного кодексу України, підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою, систематична несплата земельного податку або орендної плати, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам.
Таким чином, враховуючи наявність тривалої заборгованості по орендній платі та відсутність перспектив щодо її погашення в майбутньому, тривале невикористання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням, що свідчить про відмову від права користування земельною ділянкою, порушення господарський судом справи про банкрутство відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" та призначення розпорядника майна боржника, суд дійшов висновку, що права та законні інтереси позивача ОСОБА_1 порушені, позивач позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору оренди, у зв'язку з чим позов є обґрунтованим і підлягає задоволенню.
Частиною 2 Ст. 651 Цивільного кодексу України визначено, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до приписів ч. 1 Ст. 652 Цивільного кодексу України разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Стаття 141 Земельного кодексу України передбачає підстави припинення права користування земельною ділянкою, однією із яких є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Частина друга Ст. 158 Земельного кодексу України встановлює, що: "виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб".
Враховуючи вищевикладене, товариство з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" передало своє право оренди та право здійснення сільськогосподарського виробництва на спірні земельні ділянки, які належать позивачу ОСОБА_1 на праві приватної власності, третім особам, чим самим порушило умови договору оренди землі, вимоги нормативних актів та позбавило власника земельних ділянок можливості отримати плату за користування земельними ділянками, та не розрахувалося перед позивачем за орендну плату за земельну частку (пай) за 2013 - 2014 роки, як це передбачено умовами договору оренди землі.
Тому судом було встановлено, що права ОСОБА_1, його сподівання та розрахунки на отримання матеріальної винагороди за використання відповідачем орендованої земельної ділянки, були порушені останнім, що має негативний вплив на матеріальний стан позивача, перешкоджає реалізації ним права власності, тому її права підлягають захисту, оскільки, відповідачем порушуються істотні умови договору оренди землі, протилежних доказів не надано.
Таким чином, суд дійшов висновку, що вимоги позивача ОСОБА_1 щодо розірвання договору оренди землі підлягають задоволенню у повному обсязі.
Відповідно до Ст. ст. 10, 60 Цивільного процесуального кодексу України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у справі та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
На підставі викладеного, відповідно до Ст.ст. 526, 625, 626, 651, 409, 410 Цивільного кодексу України, Ст. 96, 125, 141, 158, 189 Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі", керуючись Ст.ст. 10, 11, 58-60, 88, 209, 212-215, 218, 224-226 Цивільного процесуального кодексу України, суд
Позовні вимоги ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Лотуре - Агро" про розірвання договору оренди земельних ділянок - задовольнити повністю.
Заочне рішення суду може бути переглянуте Охтирським міськрайонним судом Сумської області за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом десяти днів з дня отримання його копії.
Суддя Охтирського
міськрайонного суду Білера П.П.