Яготинський районний суд Київської області
справа № 382/495/15 2/382/217/15.
РІШЕННЯ

іменем України

31 березня 2015 року Яготинський районний суд Київської області, в складі;

Головуючого- судді Карпович В.Д.

При секретарі Шипота Я.В.

Розглянувши у відкритому попередньому судовому засіданні в м. Яготині, справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, про визнання права власності.

Встановив:

В позові до суду позивачка вказала, що 01.03.2013 року вона та відповідач, уклали договір позики на суму 35 000 грн.

01.03.2014 року, вони уклали Додаток до вищевказаного договору позики, відповідно до якого зобов»язання по поверненню боргу за договором позики від 01.03.2013 року в сумі 35 000 грн. було забезпечене заставою (іпотекою) належним відповідачу нерухомим майном, а саме:

? житловий будинок з належними до нього господарськими будівлями та спорудами, що розташований по АДРЕСА_1 який є особистою приватною власністю Позичальника і належить йому на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого виконкомом Фарбованської сільської ради Яготинського району Київської області 15.12.2011 р., зареєстрованого 18.09.2012 р. в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно;

? земельна ділянка площею 0, 2500 га, що розташована по АДРЕСА_1, кадастровий НОМЕР_3, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, яка є особистою приватною власністю Позичальника і належить йому на підставі Свідоцтва про права власності на нерухоме майно виданого 16.01.2014 р. Реєстраційною службою Яготинського РУЮ Київської області, яке 15.01.2014 р. зареєстровано Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно

01.03.2013 року та 01.03.2014 року, вона та відповідач на виконання взятих на себе за договором зобов'язань одночасно з підписанням договору позики та додатку до нього, вчинили наступні дії:

Вона надала відповідачу позику у визначеному в договорі в розмірі строком до 01.03.2015 року. та передала вказану суму грошових коштів під час підписання Договору позики;

Відповідач одночасно з підписання додатку від 01.03.2014 року. до договору позики від 01.03.2013 року, передав їй оригінали правовстановлюючих документів, а саме ? Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видане 15.12.2011 року виконкомом Фарбованської сільської ради Яготинського району Київської області, Свідоцтва про права власності на нерухоме майно видане 16.01.2014 року, які повинні бути повернені позичальнику після повернення суми позики в строк до 01.03.2015 року.

Просить суд визнати дійсним договір іпотеки, що був укладений 01.03.2014 року, одночасно з укладенням додатку до договору позики від 01.03.2013 року, шляхом викладення обох договорів в одному документі, з огляду на нижченаведене:

Форма та зміст цього договору відповідає вимогам ст. 1047 ЦК України, яка передбачає, що договір позики між фізичними особами укладається у письмовій формі, якщо сума договору не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (на момент укладення договору = 170 грн.). В зв'язку з дотриманням сторонами форми та змісту договору позики, цей договір позики вважається укладеним та створює права та обов'язки для сторін.

Одночасно з цим, умови додатку від 01.03.2014 року до договору позики від 01.03.2013 року, містять положення про забезпечення своєчасності повернення позичальником боргу у вигляді передачі в заставу (іпотеку) позикодавцю належного позичальнику на праві приватної власності нерухомого майна на умовах, що визначені в Договорі.

Тобто, ? сторони визначили у Договорі і сам зміст та порядок виконання основного зобов'язання (суму позики та строк повернення) і спосіб забезпечення його виконання, а саме - за рахунок нерухомого майна, що є власністю позичальника (Відповідача).

Такі умови Договору, які частково були виконані його сторонами, вказують на фактичне укладення договору іпотеки шляхом викладення його в одному документі з договором позики, так як:

? відповідно до ст. 1 Закону України від 05.06.2003 р. № 898-ІV «Про іпотеку», іпотека ? вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому ЗУ «Про іпотеку». В даному випадку виконання зобов'язання Відповідача по поверненню 35 000, 00 грн. в строк до 01.03.2015 року було забезпечене нерухомим майном, що належить йому на праві приватної власності та залишилося у його володінні та користуванні, але у випадку не повернення позики в строк Позивач отримує право отримати виконання зобов'язання по договору позики за рахунок нерухомого майна, яке забезпечувало це зобов'язання.

? викладення в одному документі і основного зобов'язання (договір позики) і способу забезпечення виконання зобов'язання (договір іпотеки) відповідає вимогам ч. 4 ст. 18 ЗУ «Про іпотеку», відповідно до якої іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов'язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам встановленим законом для договору, який визначає основне зобов'язання;

Відповідно до ст. 18 ЗУ «Про іпотеку», іпотечний договір укладається між у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню а також має містити в собі всі істотні умови, що передбачені законом.

Сторонами Договору було дотримано змісту договору іпотеки та зазначено всі істотні умови цього договору, що підтверджується безпосередньо самим текстом Договору, але не було дотримано форми договору іпотеки, так як договір іпотеки було укладено в тій же формі, що і договір позики, тобто в простій письмовій формі, в той час, як закон вимагає нотаріального посвідчення договорів іпотеки.

В подальшому відповідач ухилився від нотаріального посвідчення договору іпотеки шляхом викладення його окремим документом, який підлягає нотаріальному посвідченню, і продовжував ухилятися від нотаріального посвідчення цього договору до моменту повернення боргу.

Стаття 18 ЗУ «Про іпотеку» встановлює перелік істотних умов договору іпотеки, які повинні обов'язково в ньому міститися, так як відсутність будь-якої з цих істотних умов у договорі може стати підставою для визнання цього договору недійсним.

До істотних умов іпотечного договору, що укладається між фізичними особами - громадянами України, відносяться::Прізвище, ім'я, по батькові іпотекодавця та іпотекодержателя, їх місце проживання із зазначенням адрес та індивідуальних ідентифікаційних номерів у Державному реєстрі фізичних осіб ? платників податків та інших обов'язкових платежів; Зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання; Опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані; Посилання на видачу заставної або її відсутність

В додатку від 01.03.2014 року до договору позики від 01.03.2014 року зазначені всі дані, які відносяться до істотних умов договору іпотеки: Прізвище, ім'я, по батькові іпотекодавця (позичальника та Відповідача) його місце проживання із зазначенням адреси та індивідуального ідентифікаційного номеру у Державному реєстрі фізичних осіб ? платників податків та інших обов'язкових платежів: ОСОБА_2, що фактично проживає за адресою: АДРЕСА_2, ід. № НОМЕР_1.

Ппрізвище, ім'я, по батькові іпотекодержателя (позикодавця та Позивача), його місце проживання із зазначенням адреси та індивідуального ідентифікаційного номеру у Державному реєстрі фізичних осіб ? платників податків та інших обов'язкових платежів: ОСОБА_1, що фактично проживає за адресою: АДРЕСА_3, ід. № НОМЕР_2. Зміст та розмір основного зобов'язання - договір позики в сумі 35 000, 00 грн.; Строк і порядок його виконання - повернення позики грошовими коштами в сумі 35 000, 00 грн. в строк до 01.03.2015 р.; Опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані - в п. 1 Додатку від 01.03.2014 р. до договору позики від 01.03.2013 р. зазначена достатня кількість інформації для того, щоб ідентифікувати предмет іпотеки а також зазначені посилання на правовстановлюючі документи, які містять реєстраційні дані; Посилання на видачу заставної або її відсутність - в п. 8 Додатку від 01.03.2014 р. до договору позики від 01.03.2013 р. зазначено, що заставна за цим договором не видавалася.

Як вбачається з тексту додатку від 01.03.2014 р. до договору позики від 01.03.2013 року , ? в ньому було зазначено всі істотні умови, що стосуються договору іпотеки, але цей договір іпотеки не було посвідчено нотаріально, як цього вимагає ст. 18 ЗУ «Про іпотеку», так як Відповідач ухилився від його нотаріального посвідчення мотивуючи це браком часу та неможливістю їздити по різноманітним установам.

Відповідно до ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України ? якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Як вбачається з наведених вище обставин, Позивач та Відповідач під час укладення додатку від 26.03.2012 року до договору позики від 06.02.2012 року, домовилися щодо усіх істотних умов договору іпотеки та договору позики, що підтверджується текстом договору, який підписаний обома сторонами. Також відбулося часткове виконання умов цього договору (передача коштів у позику, передача Позивачу, як іпотекодержателю правовстановлюючих документів на предмет іпотеки). Проте, Відповідач ухилився від нотаріального посвідчення вказаного договору.

Відповідно до п. 13 Постанови Пленуму Верховного суду України № 9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», суд вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Проте, положення п. 13 Постанови Пленуму Верховного суду України № 9 від 06.11.2009 не підлягають застосуванню до договірних відносин в сфері іпотеки в частині неможливості застосування норм ст. 220 ЦК України до правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, в зв'язку з чим такі правочини вважаються не укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. Відповідно до ст. 4 ЗУ «Про іпотеку», ? обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.

Виходячи зі змісту ст. 4 ЗУ «Про іпотеку» вбачається, що закон передбачає державну реєстрацію договору іпотеки, але в статті не зазначено, що вимога про державну реєстрацію є обов'язковою, в зв'язку з чим недотримання сторонами договору умови щодо державної реєстрації договору іпотеки не має своїм наслідком визнання цього договору неукладеним, а має своїм наслідком лише те, що вимога по незареєстрованому у встановленому порядку іпотечному договору не набуває пріоритету по відношенню до інших вимог, що забезпечені цим предметом іпотеки, і зареєстровані у встановленому порядку.

Норма ч. 3 ст. 640 ЦК України, яка встановлює момент укладення правочину, що підлягає і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації не може застосовуватись до договору іпотеки, так як ця норма являється нормою загального права. До договору іпотеки слід застосовувати норму ст. 4 ЗУ «Про іпотеку», як норму спеціального права, так як норми спеціального права превалюють у застосуванні над загальними нормами.

Це пояснюється тим, що ЦК України і ЗУ «Про іпотеку» видані одним і тим же нормотворчим органом, і мають однакову юридичну силу, але норми ЦК України застосовуються до всіх договірних правовідносин, що відносить їх до норм права загального значення, а норми ЗУ «Про іпотеку» застосовуються виключно до правовідносин які виникають у сфері іпотеки, що відносить їх до норм права спеціального значення.

Такий метод застосування норм права підтверджується також і Листом Міністерства юстиції України від 26.12.2008 року № 758-0-2-08-19 «Щодо практики застосування норм права у випадку колізії», відповідно до якого, колізія норм права вирішується шляхом вибору того нормативного акта, який має бути застосований до конкретного випадку (юридичного факту). При розбіжності між загальним і спеціальним нормативно-правовим актом перевага надається спеціальному, якщо він не скасований виданим пізніше загальним актом.

Враховуючи викладене вище, у випадку, якщо договір іпотеки не був зареєстрований у встановленому порядку, цей договір не може вважатися неукладеним в силу вимог ч. 3 ст. 640 ЦК України, а є укладеним в силу вимог ст. 4 ЗУ «Про іпотеку», так як договір іпотеки має бути укладений в нотаріальній формі а його державна реєстрація не є його обов'язковою умовою, що випливає з приписів ст. 4 ЗУ «Про іпотеку», а впливає лише на пріоритет вимоги, що забезпечене іпотекою. Отже, до правовідносин, що виникли а саме ? не укладення в нотаріальній формі договору іпотеки, який підлягає нотаріальному посвідченню можуть бути застосовані положення ст. 220 ЦК щодо визнання такого договору дійсним, так як закон не передбачає обов'язковість тільки щодо його нотаріальної форми а не щодо його державної реєстрації, яка відповідно до ст.4 ЗУ «Про іпотеку» не являється обов'язковою.

Позивач вважає, що додаток від 01.03.2014 р. до договору позики від 01.03.2013 р. за змістом відповідає договору іпотеки, а не відповідає лише за формою - в зв'язку з відсутністю нотаріального посвідчення договору з незалежних від Позивача причин.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 3 ЗУ «Про іпотеку», ? іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.Тому, виходячи зі змісту ст. 4 ЗУ «Про іпотеку» та ч. 2 ст. 220 ЦК України, договір іпотеки, який був укладеній у простій письмовій формі може бути визнаний судом дійсним, в зв'язку з чим подальше нотаріальне посвідчення цього договору не вимагається.

Враховуючи те, що станом на 01.03.2015 року (строк повернення позики за умовами Договору) і до цього часу Відповідач не виконав взятих на себе за додатком від 01.03.2014 року до договору позики від 01.03.2013 року зобов'язань по поверненню Позивачу позички в розмірі 35 000, 00 грн., ? Позивач вважає, що до нього повинне перейти право власності на предмет застави, а саме: на житловий будинок з належними до нього господарськими будівлями та спорудами, що розташований по АДРЕСА_1 який є особистою приватною власністю Позичальника і належить йому на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого виконкомом Фарбованської сільської ради Яготинського району Київської області 15.12.2011 року, зареєстрованого 18.09.2012 року в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно; та земельна ділянка площею 0, 2500 га, що розташована по АДРЕСА_1, кадастровий НОМЕР_3, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, яка є особистою приватною власністю Позичальника і належить йому на підставі Свідоцтва про права власності на нерухоме майно виданого 16.01.2014 р. Реєстраційною службою Яготинського РУЮ Київської області, яке 15.01.2014 р. зареєстровано Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

Таке право Позивача обумовлене змістом договору та відповідає приписам ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», відповідно до якої, ? у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Враховуючи те, що у додатку від 01.03.2014 р. до договору позики від 01.03.2013 р. міститься застереження про те, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником (Відповідачем) основного зобов'язання (повернення 35 000, 00 грн. в строк до 01.03.2015 р.) іпотекодержатель (Позивач) вправі задовольнити свої вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, то просила:

Визнати дійсним договір іпотеки, що був укладений між нею-ОСОБА_1 та ОСОБА_2 01.03.2014 року, одночасно з укладенням додатку до договору позики від 01.03.2013 р. шляхом викладення обох договорів в одному документі.

Визнати за нею-ОСОБА_1, право власності на:

? житловий будинок з належними до нього господарськими будівлями та спорудами, що розташований по АДРЕСА_1.

? земельну ділянку площею 0, 2500 га, що розташована по АДРЕСА_1, кадастровий НОМЕР_3, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд.

В судове засідання сторони не з»явились. В заявах до суду позивачка підтримала свої позовні вимоги, відповідач позов визнав, та просили розглянути справу у їх відсутності.

Перевіривши матеріали справи, суд вважає, що визнання відповідачем позову не суперечить закону та не порушує права, інтереси та свободи інших осіб, а тому позовні вимоги підлягають до задоволення.

Керуючись ст.. ст..130, 174 ЦПК України, Законом України « Про іпотеку», суд-

ВИРІШИВ:

Визнати дійсним договір іпотеки, що був укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 01.03.2014 року, одночасно з укладенням додатку до договору позики від 01.03.2013 року, шляхом викладення обох договорів в одному документі.

Визнати за ОСОБА_1, право власності на житловий будинок з належними до нього господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1.

Визнати за ОСОБА_1, право власності земельну ділянку площею 0, 2500 га, що розташована по АДРЕСА_1, кадастровий НОМЕР_3, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Київської області, протягом 10 днів з дня його проголошення.

Суддя Карпович В.Д.