Справа № 183/7998/14
№ 2/183/1068/15
19 лютого 2015 року м. Новомосковськ
Новомосковський міськрайонний суд Дніпропетровської області, у складі:
головуючої судді Березюк В.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі Новомосковського міськрайонного суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до територіальної громади в особі Новомосковської міської ради Дніпропетровської області, третя особа: публічне акціонерне товариство «Енергобанк», про припинення договорів оренди земельної ділянки, -
Пунктом 8 договорів, сторони обумовили, що земельна ділянка надана у тимчасове користування, строком на 2 роки з моменту прийняття міською радою рішення від 24.04.2009 року №617. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється після державної реєстрації договорів оренди за актом приймання-передачі. Виходячи з умов даного пункту, строк дії даних договорів необхідно обчислювати з 04.06.2009 року і він закінчився 04.06.2011 року.
При укладенні зазначених договорів сторонами було досягнуто згоди на умовах що забезпечували оптимальний баланс їх інтересів. Позивач протягом всього строку дії договорів оренди земельної ділянки сплачувала орендну плату за землю, яка знаходиться під нежитловим приміщенням за адресою: АДРЕСА_1.
Вищевказане нежитлове приміщення було передане позивачем в іпотеку ПАТ «Енергобанк» з метою забезпечення виконання зобов'язань ТОВ «Магістраль Фулл» за кредитним договором.
У зв'язку з невиконанням позичальником кредитних зобов'язань ПАТ «Енергобанк» звернувся 18.10.2011 року до Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області з позовом до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки, і рішенням Новомосковського міськрайонного суду від 19.03.2012 року позовні вимоги ПАТ «Енергобанк» були задоволені і звернуто стягнення на нежитлове спірне приміщення за адресою: АДРЕСА_1, що належить на праві власності ОСОБА_1
В ході примусового виконання рішення суду, державним виконавцем було звернуто стягнення на дане нежитлове приміщення, яке було реалізовано з прилюдних торгів в рамках виконавчого провадження №34159323. Покупцем з торгів було визнано ПАТ «Енергобанк».
Позивач зазначає, що однією з підстав припинення договору оренди землі згідно з нормами Закону України «Про оренду землі» є набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Крім того, чинним законодавством не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки у випадку відсутності заперечень сторін.
Новомосковською міською радою рішення про поновлення спірних договорів про оренду земельної ділянки не приймалося, а тому, укладені сторонами договори оренди земельної ділянки від 04.06 2009 року не могли бути поновлені автоматично на попередніх умовах. З урахуванням вищевикладеного, термін дії цих договорів припинився 04.06.2011 року.
Позивач добровільно відмовилася від користування земельною ділянкою, але продовжувала сплачувати орендну плату протягом 2012-2013 рр. Також, починаючи з 2012 року позивач неодноразово зверталася до відповідача з письмовими зверненнями, листами та пропозиціями припинити орендні відносини щодо земельної ділянки, але жодної відповіді до теперішнього часу не отримала, тому не мала змоги вирішити питання щодо припинення Договорів оренди земельної ділянки в іншому, аніж в судовому порядку.
Позивач в судове засідання не з'явився, її представник ОСОБА_2 надала суду заяву про розгляд справи у свою відсутність, позовні вимоги підтримала у повному обсязі, просила їх задовольнити.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився,повідомлений належним чином, причина неявки суду не відома, тому суд, з погодження позивача, відповідно до вимог ст. 224 ЦПК України, провів заочний розгляд справи.
В судове засідання представник третьої особи не з'явився, повідомлений належним чином. Причини неявки суду не відомі.
Суд, дослідивши матеріали справи, дійшов до наступного висновку.
Пунктом 8 договорів, сторони обумовили, що земельна ділянка надана у тимчасове користування строком на 2 роки з моменту прийняття міською радою рішення від 24.04.2009 року №617. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється після державної реєстрації договорів оренди за актом приймання-передачі. Так, згідно актів приймання-передачі земельної ділянки по договору оренди, земельна ділянка була отримана ОСОБА_1 від Новомосковської міської ради 04.06.2009 року (а.с10, 20, 28, 37).
Суду надано рішення Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 19.03.2012 року, згідно якого позовні вимоги ПАТ «Енергобанк» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки задоволені, звернуто стягнення на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1, що належить на праві власності ОСОБА_1 (а.с.48-49).
Судом встановлено, що покупцем з торгів було визнано ПАТ «Енергобанк». Про що банку головним державним виконавцем відділу примусового виконання рішень ДВС України Бойко О.М. було видано Акт державного виконавця про реалізацію предмета іпотеки від 31.10.2014 року і роз'яснено про необхідність подальшого оформлення ПАТ «Енергобанк» права власності на зазначене нерухоме майно (а.с.50, 51, 53, 54).
З наданих суду позивачем листів вбачається, що 23.05.2012 року та 21.10.2014 року вона зверталася до Новомосковської міської ради з письмовими зверненнями, листами та пропозиціями припинити орендні відносини щодо земельної ділянки (а.с.56-57, 58-59, 60-61, 62-63).
Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
Згідно ч. ч. 1,2 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
В силу ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Пунктом 7 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч. 3 ст. 31 цього Закону).
Статтею 32 Закону України «Про оренду землі»передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.
Згідно пунктів «а», «є»ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Таким чином, з аналізу наведених норм права слідує, що у зв'язку з переходом права власності на об'єкт нерухомості відбувається перехід до набувача тих прав на земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування.
Враховуючи той факт, що право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований за адресою: АДРЕСА_1, перейшло до третьої особи - ПАТ «Енергобанк», то наявні всі підстави для розірвання вищезазначених договорів оренди.
Проте, Новомосковська міська рада Дніпропетровської області всупереч ст.ст. 141, 142 Земельного Кодексу України не розглянула заяви Позивача про добровільну відмову від права користування земельною ділянкою та не прийняла з цього приводу відповідне рішення, що призводить до подальшої сплати Позивачем орендної плати за земельну ділянку, що у свою чергу є наслідком невиправданих фінансових витрат та завдає майнової шкоди Позивачу.
Крім того, відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки;уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі. Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Тобто, даною нормою не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки у випадку відсутності заперечень сторін, а лише визначено, що в цьому випадку договір підлягає поновленню та встановлено механізм поновлення договору.
Разом з тим, відповідно до п.34 ст.26, п.2 ст.77 Закону України «Про місцеве самоврядування», виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: 34) вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.
Таким чином, законодавством передбачено, що способом волевиявлення Ради, що здійснює право власності від імен відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин є ухвалення Рішення сесією ради.
Як стверджує позивач, Новомосковською міською радою рішення про поновлення спірних договорів про оренду земельної ділянки не приймалося. Доказів на спростування цього твердження, відповідачем не надано.
А тому, укладені сторонами договори оренди земельної ділянки від 04.06.2009 року не могли бути поновлені автоматично на попередніх умовах. З врахуванням вищевикладеного, термін дії цих договорів припинився 04.06.2011 року.
Однак, враховуючи той факт, що позивач в 2012-2013 роках сплачувала орендну плату, тобто фактично виконувала умови договорів оренди, суд вважає за необхідне вважати вищезазначені договори оренди припиненими з 04.06.2013 року.
Згідно із ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли в наслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладені договору.
Однак, вданому випадку, суд вважає, що договори підлягають визнанню припиненими, оскільки їх дія не була поновлена у встановленому Законом порядку.
Враховуючи наведене, суд вважає, що позовні вимоги Позивача, є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Керуючись ст. ст. 377, 526, 651 ЦК України, ЗУ «Про оренду землі», ст.ст. 10, 60, 213-215 ЦПК України, суд,-
Позов ОСОБА_1 до територіальної громади в особі Новомосковської міської ради Дніпропетровської області, третя особа: публічне акціонерне товариство «Енергобанк», про припинення договорів оренди земельної ділянки - задовольнити.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою ним протягом 10 днів з дня отримання копії цього рішення.
Апеляційна скарга на рішення може бути подана в апеляційний суд Дніпропетровської області через Новомосковський міськрайонний суду в десятиденний термін після його проголошення. Особи, які брали участь у судовому засіданні, але не були присутніми під час проголошення рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Суддя В.В. Березюк