РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/15009/14-ц

пр. № 2/759/503/15

21 січня 2015 року Святошинський районний суд м. Києва

в складі: головуючого - судді Кириленко Т.В.

при секретарі Завадському О.Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик», Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект К», 3-тя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» про визнання права власності та визнання недійсним договору іпотеки, суд, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом, в якому після уточнення позовних вимог просить визнати недійсним договір іпотеки від 19.04.2011р., укладений між ТОВ «Проект К» та ПАТ «Комерційний Банк «Хрещатик» та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, виключити з реєстру іпотек та реєстру заборон записи про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, визнати за ним право власності на квартиру АДРЕСА_1 зобов'язати ТОВ «Форум-Інвест» надати йому всі необхідні документи для реєстрації права власності, посилаючись на те, що 7.08.2007р. між ним та ТОВ «Форум-Інвест» був укладений договір № К19/9 резервування квартири за адресою АДРЕСА_1 загальною площею 78,3 кв.м. та був визначений порядок погашення облігацій і передачі квартири у власність. Ним в повному обсязі були виконані умови договору резервування та додаткових угод до нього, укладений договір купівлі-продажу цінних паперів, були складені акт пред'явлення облігацій до погашення, акт про погашення пакету облігацій та акт прийому-передачі майнових прав, відповідно до якого ТОВ «Форум-Інвест» передав йому майнові права на квартиру АДРЕСА_1. На даний момент житловий будинок введено в експлуатацію, на квартиру НОМЕР_1 виготовлений технічний паспорт, однак ТОВ «Форум-Інвест» не надає йому повного пакету документів для оформлення права власності на вказану квартиру. Крім того, йому стало відомо, що 19.04.2011р. відповідач ТОВ «Проект К» передав в іпотеку ПАТ «Комерційний Банк «Хрещатик» майнові права на квартиру АДРЕСА_1. Вважає, що вказаний договір іпотеки укладений з порушенням вимог чинного законодавства, оскільки на час укладення договору іпотеки власником майнових прав являвся він, а не ТОВ «Проект К».

Позивач та його представник в судовому засіданні позов підтримали та просили його задовольнити.

Відповідачі ТОВ «Форум-Інвест», ТОВ «Проект К» та 3-тя особа ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» в судове засідання не з'явились повторно, про день слухання справи повідомлялись належним чином, причини неявки суду не повідомили, а тому суд вважає можливим слухати справу у відсутність їх представників.

Представник ПАТ «Комерційний Банк «Хрещатик» проти позову заперечує, посилаючись на те, що 19.04.2011р. між банком та ТОВ «Проект К» був укладений кредитний договір про відкриття кредитної лінії з лімітом 2 544 110,94грн. В якості забезпечення виконання зобов'язань за вказаним кредитним договором був укладений Договір іпотеки про передачу в іпотеку майнових прав на квартири площею 4 862,50кв.м. Умовами договору № 2-01/11 від 14.03.2011р. передбачено, що ТОВ «Проект К» як іпотекодавець є володільцем спірної квартири, тому договір іпотеки відповідає вимогам законодавства.

Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як встановлено в судовому засіданні, 7.08.2007 р. між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_3 укладений договір № К19/9 резервування квартири, за умовами якого за власником облігацій резервується квартира за адресою АДРЕСА_1 та визначається порядок погашення облігацій та передачі квартири у власність (ас 8-13).

Згідно договору № Б93-2/07 купівлі-продажу цінних паперів від 28.09.2007р. ОСОБА_3 придбав цінні папери (іменні безпроцентні облігації) в кількості 7830шт. з №52096 по №59925 загальною номінальною вартістю 375 840грн., вартість пакету облігацій на день укладення договору склала 516 780грн. (а.с. 20-25).

Відповідно до розпоряджень на виконання облікової операції, виданих ТОВ «Фінком капітал» від 29.10.2007р. та 7.11.2007р. придбані іменні безпроцентні цільові облігації було зараховано на рахунок позивача № 1206 (ас 28).

26.03.2009р. між ОСОБА_3 та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено Додаткову угоду № 1 до Договору резервування квартири від 7.08.2007р., пунктом 1 якої передбачено, що виконавець приймає від власника сплачений ним Пакет облігацій шляхом передачі власнику облігацій майнових прав на об'єкт нерухомості для подальшого оформлення свідоцтва про право власності у порядку, передбаченому чинним законодавством та договором (ас 15-17).

Також 26.03.2009р. ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_3 були складені акт пред'явлення облігацій до погашення, акт про погашення Пакету облігацій та акт прийому-передачі майнових прав, відповідно до якого ТОВ «Форум-Інвест» передав, а ОСОБА_3 прийняв майнові права на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 86,7кв.м., житловою площею 46,8 кв.м. (ас 40-45).

Згідно п. 2 Акту прийому-передачі майнових прав ОСОБА_3 набуває право на отримання квартири у власність від ТОВ «Форум-Інвест» після введення будинку в експлуатацію, права єдиного і виключного інвестора зазначеної квартири.

30.10.2012р. між ОСОБА_3 та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено Додаткову угоду № 2 до Договору резервування квартири від 7.08.2007р., якою площа квартири була приведена у відповідність до технічного паспорту БТІ, а саме - 91кв.м., у зв'язку з чим ОСОБА_3 взяв на себе зобов'язання сплатити різницю площі, яка склала 4,30кв.м. з урахуванням ПДВ у розмірі 28 810грн. (ас 19).

Згідно довідки № 187-11/14 ТОВ «Форум-Інвест» ОСОБА_3 станом на 27.11.2014р. погасив облігації у кількості 8670шт., які дають право на отримання 86,7 кв.м. зарезервованої ним квартири та сплатив вартість 4,3кв.м. вищевказаної квартири в розмірі 28810грн. (ас 118).

У відповідності до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Права та обов'язки ОСОБА_3 виникли на підставі договору резервування квартири та додаткових угод до нього і договору купівлі-продажу цінних паперів. За умовами вказаних договорів ОСОБА_3 сплатив грошові кошти у повному обсязі.Сертифікатом серії КВ № 5 підтверджено готовність будинку АДРЕСА_1 до експлуатації (ас 116).

Київським міським бюро технічної інвентаризації 10.07.2012 р. виконана інвентаризація, складений технічний паспорт квартири АДРЕСА_1 (ас 119-120).

Розпорядженням Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації від 28.04.2012р. присвоєно поштову адресу житловому будинку по АДРЕСА_1 (ас 117).

Відповідно до ч. 1 ст. 334 Цивільного Кодексу України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

У відповідності до ст. 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно до п. 5 ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991 р. № 1560-ХІІ (із змінами та доповненнями) інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій.

Таким чином судом встановлено, що ОСОБА_1 виконанав всі умови договору резервування, додаткових угод до нього та договору купівлі-продажу цінних паперів, однак відповідач не надав йому документів, необхідних для оформлення права власності, а тому позов в частині визнання за ним права власності на квартиру АДРЕСА_1 підлягає задоволенню.

Вимога про зобов'язання відповідача видати всі документи для здійснення реєстрації права власності на квартиру є безпідставною, оскільки рішення суду само по собі є правовстановлюючим документом та підлягає державній реєстрації.

Також судом встановлено, що 19.04.2011 р. між ПАТ «Комерційний Банк «Хрещатик» та ТОВ «Проект К» укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та 30.06.2011р. договір про внесення змін до Договору іпотеки, за умовами якого на забезпечення виконання ТОВ «Проект К» зобов'язань за кредитним договором № 01-47/1-11 від 19.04.2011 р. ТОВ «Проект К» передає в іпотеку банку належні йому майнові права на нерухоме майно (квартири) площею 4 762,50кв.м. по АДРЕСА_1, яке стане власністю Іпотекодавця в майбутньому (а.с.83-93).

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек, приватним нотаріусом ОСОБА_2 30.06.2011 р. зареєстровано обтяження, у тому числі майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору про внесення змін № 1 до Договору іпотеки № 01-47/1-11/1 від 19.04.2011р. (а.с. 94-95).

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не повинен суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, що є обов'язковою умовою чинності правочину.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені в тому числі ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України.

За змістом ст. 583 Цивільного кодексу України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, або особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Застава права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі, якщо для відчуження цього права відповідно до договору або закону потрібна згода власника.

Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI було внесено зміни до Закону України «Про іпотеку», а саме частину 2 статті 5 даного Закону викладено у новій редакції, відповідно до якої в число об'єктів, що можуть бути предметом іпотеки включено майнові права на об'єкти незавершеного будівництва, інше нерухоме майно, що стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

Зі змісту ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» вбачається, що предметом іпотеки можуть бути майнові права на об'єкти незавершеного будівництва, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору. За наявності Договорів про резервування квартири від 7.08.2007р. та додаткових угод до нього, за яким ТОВ «Форум-Інвест» резервує за власником облігацій квартиру АДРЕСА_1 для подальшої передачі її у власність позивачу, та договору купівлі-продажу цінних паперів, а також враховуючи, що позивач виконав свої грошові зобов'язання за вказаними договорами, у зв?язку з чим 26.03.2009р. йому були передані майнові права на вказану квартиру, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для отримання ТОВ «Проект К» у свою власність квартири АДРЕСА_1, майнові права на яку були передані в іпотеку.

Таким чином спірний договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 укладений ТОВ «Проект К» за відсутності майнових прав на дане майно та без згоди ОСОБА_3 і його дозволу на передачу спірної квартири в іпотеку.

Укладення ТОВ «Проект К» договору іпотеки щодо квартири АДРЕСА_1 за відсутності майнових прав на дане майно суперечить положенням ч. 2 ст. 583 Цивільного кодексу України. Тому позовні вимоги щодо визнання даного договору недійсним в частині передачі в іпотеку ПАТ «Комерційний Банк «Хрещатик» квартири АДРЕСА_1 є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Аналогічна позиція міститься в постанови Верховного Суду України від 30 січня 2013 року. У відповідності до ч. 1 ст. 360-7 ЦПК України рішення Верховного суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішенням Верховного Суду України.

Відповідно до п. 253 Інструкції «Про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5 нотаріус знімає заборону щодо відчуження нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації за заявою заставодавця (іпотекодавця) в разі визнання рішенням суду договору застави (іпотеки) недійсним.

Згідно ст. 88 ЦПК України з відповідача ТОВ «Форум-Інвест» на користь позивача підлягають стягненню судові витрати.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 203, 215, 331, 334, 509, 526, 583 Цивільного кодексу України, ст.ст. 10, 11, 57, 60, 209, 212-218 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсним іпотечний договір № 01-47/1-11/1 від 19.04.2011р., укладений між ПАТ «КБ «Хрещатик» та ТОВ «Проект К», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 в частині передачі в іпотеку Публічному акціонерному товариству «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру НОМЕР_1 загальною площею 91кв.м. по АДРЕСА_1.

Виключити з реєстру іпотек та реєстру заборон записи про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1, яка складається з двох кімнат жилою площею 47,7 кв.м., загальною площею 91кв.м.

В решті позову - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» на користь ОСОБА_3 судові витрати в розмірі 3 775грн. 80коп.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду м. Києва через районний суд шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів.

Суддя