Новоархангельський районний суд Кіровоградської області
26.01.2015 394/692/13-ц
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 січня 2015 року Новоархангельський районний суд Кіровоградської області

у складі головуючого судді Партоліної І.П.

при секретарі Довгій С.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт Новоархангельськ цивільну справу за позовом СВК «Вись» до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою та зустрічним позовом ОСОБА_1 до СВК «Вись», за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - відділ Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок,-

В С Т А Н О В И В :

СВК «Вись» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні орендованими земельними ділянками, а остання в свою чергу до початку розгляду справи по суті звернулась із зустрічним позовом до СВК«Вись», за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - відділ Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок.

Сільськогосподарський виробничий кооператив в обґрунтування своїх позовних вимог в позовній заяві вказав, що в інтересах кооперативу 01.09.2007 року між СВК «Вись» та ОСОБА_1було укладено договір оренди земельної ділянки площею 6,42 га терміном на 5 років і даний договір зареєстрований у Новоархангельському відділі КФЦОДЗК 27.02.2009 року.

Крім того 30.09.2008 року між СВК «Вись» та ОСОБА_1було укладено договір оренди земельної ділянки площею 6,18 га терміном на 5 років і даний договір зареєстрований у Новоархангельському відділі КФЦОДЗК 21.05.2010 року.

В 2012 році СВК «Вись» було визначено структуру посівних площ на 2013 рік по даному кооперативу і на ділянках відповідачки позивач мав намір посіяти гібрид кукурудзи «Сплендіс», потенційна врожайність, якого складає 140 цн/га, зерна посівного матеріалу були закуплені кооперативом до настання часу посіву. Після прибуття на земельні ділянки відповідачки було з'ясовано, що вона самовільно в порушення умов вищезазначеного договору та Закону України "Про оренду землі" самовільно засіяла орендовані земельні ділянки (в період дії договору) насінням сої. В період зустрічі з відповідачкою вона повідомила, що земельні ділянки засіяла правомірно, і не бажає на даний час повертати їх. Керівництво кооперативу не вживало ніяких заходів щодо пересівання даних площ, оскільки виходячи з правових відносин всі спори щодо користування та розпорядження в разі недосягнення згоди між орендарем та орендодавцем повинні вирішуватись в судовому порядку.

Вважав, що орендодавець в порушення вимог ст. ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі», ст. 640 ЦК України, що діяли на момент вчинення правочину, без законних на те підстав не дочекавшись закінчення терміну дії договорів приступила до обробітку земельних ділянок до закінчення терміну дії договорів і тому просив суд зобов'язати ОСОБА_1 не чинити перешкод у користуванні орендованими земельними ділянками до 27 лютого 2014 року, повернути після набрання рішенням законної сили у користування СВК «Вись» орендовані земельні ділянки та стягнути судові витрати.

ОСОБА_1 в зустрічному позові посилалась на те, що вона має у власності дві земельні ділянки площею 6,42 га та 6,18 га, які розташовані в с. Скаліва Новоархангельського району. Договори оренди земельної ділянки були підписані сторонами 01.09.2007 року та 30.09.2008 року, однак СВК «Вись» в односторонньому порядку проводячи державну реєстрацію договорів оренди землі пізніше в часі фактично продовжив термін дії договорів, в п. 17 договорів не вписав усних домовленостей про умови збереження стану об'єкта оренди, зазначений пункт не заповнений.

Крім того, СВК «Вись» в порушення п. 19 договору провів без її згоди обмін її земельних ділянок на земельні ділянки, що знаходиться в оренді у АФГ "Квінтет" і тому вона вимушена подати зустрічний позов про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсним у відповідності до вимог ст. 123 ЦПК України.

25.06.2012 року вона звернулася до СВК «Вись» з письмовою заявою про невикористання кооперативом її земельних ділянок після збору врожаю в 2012 році, так як вона бажає їх використовувати самостійно. Її земельні ділянки після збору врожаю 2012 року СВК «Вись» не оброблялись до травня 2013 року і тому вона вирішила, що СВК «Вись» закінчив орендувати земельні ділянки і вона приступила до обробітку землі.

Після посіву нею насіння сої на власних земельних ділянках, СВК «Вись» почав заявляти, що договори оренди земельних ділянок закінчуються 27.02.2014 року та 21.05.2015 року згідно дати їх державної реєстрації.

В зустрічному позові наполягала на тому, що договори недійсні, оскільки не вказана умова збереження стану об'єкта оренди і посилалась на постанови Верховного Суду України від 06.02.2012 року та 14.03.2012 року, як подібні в виниклих правовідносинах.

Просила суд визнати договіри оренди землі укладені між СВК «Вись» та нею недійсними з моменту їх державної реєстрації, а також стягнути на її користь сплачений судовий збір.

Рішенням Новоархангельського районного суду від 10.12.2013 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Кіровоградської області від 13.02.2014 року, первісні вимоги задоволено, у задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду україни з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24.09.2014 року вищевказані рішення скасовані, справу направлено на новий судовий розгляд з підстав помилкового висновку судів про початок дії договорів з дати реєстрації, а не з дати укладення договору і з підстав встановлення обставин поновлення договорів та припинення дії договорів.

Згідно вимог ч.4 ст.338 ЦПК України висновки і мотиви, з яких скасовані рішення є обов'язковими для суду першої чи апеляційної інстанції при новому розгляді справи.

В судовому засіданні представник позивача СВК «Вись» підтримала первісні позовні вимоги з підстав зазначених у позові, зустрічний позов не визнала і суду пояснила, що спірні договори були укладені сторонами добровільно. Вчасно договори не були зареєстровані, оскільки реєструючий орган реформувався.

У серпні 2012 року земельні ділянки вже використовувались ОСОБА_1 особисто.

З приводу уточнення періоду до якого позивач просить зобов'язати відповідача не чинити перешкоди з привору користування спірними земельними ділянками під час нового розгляду справи, представник позивача наполягала на тих умовах, які зазначені у прохальній частині позовних вимог.

Обміну земельними ділянками із «Квінтетом» не було і орендарем не завдано ніяких збитків орендодавцю.

Представник відповідача ОСОБА_2 первісні вимоги не визнав, зустрічний позов підтримав в повному обсязі з підстав зазначених у зустрічній позовній заяві і суду пояснив, що спірні земельні ділянки почав орендодавець особисто використовувати із травня 2013 року, оскільки нею у серпні 2012 року були написані заяви про особисте використання земельних ділянок і на них росли бур'яни. Додаткові угоди на продовження договорів оренди не підписували і з приводу неправомірного використання земельних ділянок «Квінтетом» до правоохоронних органів ніхто не звертався.

На запитання суду з приводу вимог визнання недійсними договорів оренди в період особистого використання орендодавцем, представник відповідача пояснив, що вимог у нього до СВК «Вись» немає.

Представник третьої особи- відділу Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали в сукупності з іншими доказами, суд приходить до наступного висновку.

Як встановлено в судовому засіданні 01.09.2007 року між СВК «Вись» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 6,42 га, терміном на 5 років, який зареєстровано у Новоархангельському відділі КФЦОДЗК 27.02.2009 року за № 13.

Крім того 30.09.2008 року між СВК «Вись» та ОСОБА_1 було укладеного договір оренди земельної ділянки площею 6,18 га, терміном на 5 років, який зареєстровано у Новоархангельському відділі КФЦОДЗК 21.05.2010 року за № 04.

У п. 17 договорів не вписані умови збереження стану об'єкта землі, однак дана умова присутня у договорах, що свідчить про те, що сторони домовились про такий виклад вказаного пункту під час підписання договорів.

Матеріали справи містять укладену 05.08.2011 року між сторонами додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2007 року, відповідно до якої сторони внесли в договір зміни та доповнення в п. 9 орендна плата вноситься орендарем в натуральній та грошовій формі в розмірі 6 % від грошової оцінки землі, що становить 5564 грн. строком на п'ять років; орендар та орендодавець погоджуються на продовження дії договору оренди земельної ділянки на строк п'ять років з часу підписання додаткової угоди; п. 17 умови збереження стану об'єкта оренди: дотримуватись вимог протиерозійної організації орендованої земельної ділянки.

Відповідно до п. 7 висновку відділу Держкомзему у Новоархангельському районі Кіровоградської області від 10.02.2009 року щодо надання в користування (оренду) земельної ділянки та проведення державної реєстрації договору оренди (а.с.101) усі істотні умови, відповідно до ст. 15 Закону України «Про внесення змін і доповнень до Закону України «Про оренду землі» в договорі зазначені. Відділ Держкомзему не заперечує проти державної реєстрації, з урахуванням вимог діючого законодавства, вказаного договору оренди земельної ділянки між орендарем та орендодавцем.

Також встановлено, що 25 червня 2012 року ОСОБА_1 звернулась до СВК «Вись» з заявою, в якій просила після збирання врожаю ділянку № 373 розміром 6,18 га та ділянку № 372 розміром 6,42 га не використовувати, так як вона буде їх використовувати одноосібно.

У грудні 2012 року СВК «Вись» повідомив ОСОБА_1 про те, що дія договорів оренди закінчується у 2014 році, запропонувавши зі спірних питань звернутися до суду.

Згідно довідки СВК «Вись» від 05 травня 2013 року спірні земельні ділянки зайняті орендодавцем та засіяні соєю.

Відповідно до ст.631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Ч.1 ст.638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно ст.640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

За змістом статей 18 та 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

У постанові Верховного Суду України №6-5 цс13 від 6 березня 2013 року викладена правова позиція, що державна реєстрація договору оренди земельної ділянки у період визначеного сторонами строку дії договору забезпечує правомірне, договірне використання орендарем орендованої земельної ділянки відповідно до норм Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду землі» та Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878 «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» незалежно від дати проведення такої реєстрації .

Матеріалами справи підтверджується, що договори оренди сторонами підписано 01.09.2007 року та 30.09.2008 року і у ці дати СВК «Вись» прийняв земельні ділянки в оренду за актом прийому - передачі, в той час як п.31 договору оренди передбачає його обов'язок приступити до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору, а передача земельної ділянки орендарю здійснюється у десятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі (п.20 договору).

У постанові Верховного Суду України №6-162ц13 від 19 лютого 2014 року викладена правова позиція, що сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

За таких обставин строк дії договорів оренди закінчується 01.09.2012 року та 30.09.2013 року.

Оскільки на час розгляду справи (січень 2015 року) термін дії спірних договорів оренди припинився, використовується орендодавцем, договори оренди не поновлені, представник СВК «Вись» відмовилась уточнити період до якого позивач просить зобов'язати відповідача не чинити перешкоди з привору користування спірними земельними ділянками під час нового розгляду справи, першочергові вимоги зазначені як «до 27.02.2014 року», тому правові підстави для задоволення первісних позовних вимог відсутні.

Крім того, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції Закону N 3038-VI від 17.02.2011 року як на час укладення додаткової угоди, так і закінчення строку дії) було зазначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Як вбачається із вищевказаної норми Закону додаткова угода до договору оренди земельної ділянки укладається сторонами по закінченню строку, на який було укладено договір оренди.

По тексту додаткової угоди до договору від 01.09.2007 року зазначено, що за взаємною згодою сторони вирішили внести зміни та доповнення: пункт 9 орендна плата вноситься орендарем в натуральній та грошовій формі в розмірі 6% від грошової оцінки землі, що становить 5564 грн. строком на 5 років, орендар та орендодавець погоджуються на продовження дії договору оренди земельної ділянки на строк 5 років з часу підписання додаткової угоди; п.17 умови збереження стану об'єкта оренди: дотримуватись вимог протиерозійної організації орендованої земельної ділянки і дійсна додаткову угода є невід'ємною частиною вищевказаного договору і набирає чинності з 5 серпня 2011 року.

Дана додаткова угода була оформлена за рік до закінчення дії договору оренди від 01.09.2007 року, а саме до 01.09.2012 року, тому правові підстави на поновлення договору оренди були передчасними.

Крім того, Законом від 11.02.2010 року за № 1878 було внесено зміни до Закону України «Про оренду землі», згідно якого статті 18 та 20 було виключено, а статтю 6 доповнено частиною п'ятою, де було зазначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону ( зміни набрали чинності з 01.01.2013року).

Цим же Законом було викладено в новій редакції Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», де ст.4 зазначено, що обов'язковій державній реєстрації підлягає право постійного користування та право оренди земельної ділянки.

Крім того, додаткова угода, що змінює вже зареєстрований договір оренди повністю або частково, має укладатись у такій самій формі, що й договір, який змінюється і також підлягає державній реєстрації.

Пунктом 17 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою КМУ від 25.12.1998 року № 2073, яка діє у частині, що не суперечить Земельному кодексу України та нормативно-правовим актам, прийнятим пізніше, передбачено, що у разі внесення змін до договору оренди землі він підлягає перереєстрації. Перереєстрація, а також поновлення договорів оренди проводиться у порядку, встановленому для їх державної реєстрації.

Додану до матеріалів справи додаткову угоду суд не може приймати як доказ поновлення договору оренди від 01.09.2007 року, оскільки вона не пройшла державну реєстрацію та не підписана орендодавцем.

Також суд враховує, що до закінчення терміну дії договорів ОСОБА_1 не мала наміру продовжувати орендні відносини із СВК «Вись», про що свідчить її подані заяви від 25.06.2012 року.

Відповідно до ст.93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницькою та іншої діяльності.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч.1 ст.638 ЦК України). Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Частиною другою зазначеної статті визначено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

У п.7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зазначено, що угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом.

Судом встановлено, що спірні земельні ділянки із травня 2013 року використовуються ОСОБА_1 і після зайняття земельних ділянок вона не висувала СВК «Вись» жодних претензій щодо якості та умов збереження грунту.

Відповідно до ст.15 ЦК України та ст.3 ЦПК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право.

У правовій позиції, яка висловлена Верховним Судом України у постановах від 25 грудня 2013 року у справах №6-78цс13, №6-94цс13, зазначено, що, виходячи з того, що відповідно до ст.15 ЦК України та ст.3 ЦПК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у зв'язку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, також з'ясувати, у чому саме полягає порушення їхніх законних прав.

Згідно зі ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Оскільки на час розгляду справи (січень 2015 року) термін дії спірних договорів оренди припинився, використовується орендодавцем, договори оренди не поновлені, ОСОБА_1 в своїх вимогах не обгрунтувала підстави недійсності договорів щодо припинених угод і не надано таких підстав її представником в судовому засіданні при новому розгляді справи, то дана обставина є самостійною підставою для відмови у задоволенні зустрічних вимог.

Відповідно до вимог ст.ст.10,60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст.61 ЦПК України. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може грунтуватись на припущеннях.

З урахуванням викладеного суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для задоволення як первісних, так і зустрічних правових вимог.

На підставі викладеного, керуючись ст.93 Земельного Кодексу України, ст.ст.15,631,638,340,792 ЦК України, ст.ст.15,18,20,31,33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 3, 213, 214, 215, 338 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог СВК «Вись» до ОСОБА_1 щодо зобов'язання не чинити перешкоди СВК «Вись» до 27.02.2014 року у користуванні орендованою земельною ділянкою площею 6,42 га, що розташована у відповідності до державного акта на право власності на земельну ділянку серії ІІІ - КР № 004831 від 02.10.2001 року на полі № 40 с. Скаліва Новоархангельського району Кіровоградської області, не чинити перешкоди СВК «Вись» до 27.02.2014 року у користуванні орендованою земельною ділянкою площею 6,18 га, що розташована у відповідності до державного акта на право власності на земельну ділянку серії КР № 0007187 від 16.09.2008 року на полі № 40 с. Скаліва Новоархангельського району Кіровоградської області та зобов'язання негайно повернути після набрання рішенням законної сили у користування СВК «Вись» орендовані земельні ділянки відмовити.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до СВК «Вись», за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - відділ Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Кіровоградської області через Новоархангельський районний суд шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги або у разі, якщо особи, які брали участь у справі, не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: підпис З оригіналом згідно Суддя: