Справа № 161/9139/14-ц
Провадження № 2/161/129/15
ЛУЦЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 лютого 2015 року Луцький міськрайонний суд Волинської області

у складі: головуючого - судді Кирилюк В.Ф.

при секретарі Поліщук Д.Р.

з участю : позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

представника відповідача Місюри І.В.

представника третьої особи без самостійних вимог

на стороні відповідача ОСОБА_4

розглядаючи у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Луцьку цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк", філії "Волинське регіональне управління" Публічного акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк", треті особи без самостійних вимог: на стороні позивача ОСОБА_5, на стороні відповідача ОСОБА_6 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна,-

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до ПАТ КБ "ПриватБанк", філії "Волинське регіональне управління" ПАТ КБ "ПриватБанк", треті особи без самостійних вимог: на стороні позивача ОСОБА_5, на стороні відповідача ОСОБА_6 про визнання недійсними договору купівлі-продажу житлового будинку по АДРЕСА_1 від 24.01.2014 року та земельної ділянки площею 0,12 га для будівництва та обслуговування зазначеного житлового будинку, господарських будівель і споруд(присадибна ділянка), розташованої в с.Лище Луцького району від 24.01.2014 року.

В обґрунтування своїх вимог вказує, що відповідно до укладеного 28.01.2008 року кредитного договору ОСОБА_5 отримав у ЗАТ КБ "ПриватБанк" кредит у розмірі 56500 доларів США з кінцевим терміном повернення 28.01.2018 року.

В забезпечення виконання зобов'язань ОСОБА_5 за вказаним кредитним договором, між ним та ЗАТ КБ "Приватбанк" 29.01.2008 року був укладений договір іпотеки, відповідно до умов якого він надав в іпотеку житловий будинок загальною площею 117,7 кв.м, житловою площею 70,1 кв.м по АДРЕСА_1.

Рішенням Луцького міськрайонного суду від 07.09.2010 року в справі за позовом ЗАТ КБ "Приватбанк" в особі філії Волинське ГРУ до ОСОБА_5, ОСОБА_1 про звернення стягнення в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором в розмірі 53784,32 доларів США звернуто стягнення на наданий ним в іпотеку житловий будинок та земельну ділянку для його обслуговування шляхом продажу предмета іпотеки ПАТ КБ "Приватбанк" з укладенням від імені ОСОБА_1 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою

особою покупцем, отриманням витягу з Державного реєстру прав власності, Державного земельного кадастру, а також наданням ПАТ КБ "Приватбанк" всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу та стягнуто з ОСОБА_5, ОСОБА_1 в користь банку судові витрати по справі.

28 січня 2014 року дізнався, що наданий ним в іпотеку житловий будинок проданий банком від його імені ОСОБА_6

Вважає, що продаж банком наданого ним в іпотеку нерухомого майна проведений з порушенням встановленого порядку, а саме:

- ні він, як іпотекодавець, ні ОСОБА_5, як позичальник, не були за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомлені про намір банку укласти цей договір, що позбавило позивача переважного права на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя, а позичальника - права виконати основне зобов'язання протягом зазначеного тридцятиденного строку, що є підставою для припинення реалізації предмета іпотеки;

- іпотекодержатель одноосібно визначив вартість іпотечного майна, не повідомивши його про проведення оцінки майна та попередньо не погодивши з ним таку оцінку, що призвело до продажу нерухомого майна за заниженою ціною;

- в порушення прав позичальника та іпотекодавця банк не повідомив їх про розподіл коштів, отриманих від продажу предмета іпотеки;

- продаж іпотечного майна здійснений на підставі рішення суду, в якому відсутня вказівка про початкову ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізації;

- банк не мав права на реалізацію земельної ділянки, оскільки земельна ділянка ним в іпотеку не передавалась. Відповідно до умов договору іпотеки від 29.01.2008 року він був зобов'язаний зареєструвати право власності на земельну ділянку та передати її в іпотеку шляхом укладення додаткового договору до даного договору іпотеки. Право власності на земельну ділянку він не реєстрував, додатковий договір між ним та банком укладений не був;

- банк не мав належного обсягу повноважень, що дозволяли б йому від імені іпотекодавця вчиняти дії, направлені на реалізацію предмета іпотеки, оскільки ухвала Луцького міськрайонного суду від 13.12.2013 року про роз'яснення рішення Луцького міськрайонного суду від 07.09.2010 року,якою розширено коло повноважень банку, скасована ухвалою апеляційного суду Волинської області від 06.03.2014 року;

Покликаючись на викладені обставини, просить визнати недійсними договір купівлі-продажу житлового будинку по АДРЕСА_1 та договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,12 га для будівництва та обслуговування зазначеного житлого будинку, господарських будівель і споруд, розташованої в с.Лище Луцького району, укладені між ОСОБА_1, від імені якого діє ПАТ КБ "Приватбанк" в особі філії "Волинське головне регіональне управління" та ОСОБА_6 24.01.2014 року.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_2 заявлені вимоги підтримали з підстав, зазначених в позовній заяві, позов просять задовольнити.

Представник відповідача ПАТ КБ "Приватбанк" Місюра І.В. та представник третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача ОСОБА_4 проти позову заперечили. Вважають, що підстави для визнання недійсними оспорюваних договорів купівлі-продажу нерухомого майна відсутні. Просять в позові відмовити.

Третя особа на стороні позивача ОСОБА_5 в судове засідання не з'явився, надав суду заяву про розгляд справи у його відсутності, вважає, що позов підлягає до задоволення.

Заслухавши пояснення сторін, представників сторін, з'ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами, суд приходить до висновку, що позов до задоволення не підлягає.

Відповідно до ст.203 ЦК України загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину, є:

1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам

2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

6. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

З пояснень учасників судового розгляду, матеріалів справи судом встановлено, що відповідно до укладеного 29.01.2008 року кредитного договору ОСОБА_5 отримав у ЗАТ КБ "Приватбанк" кредит у розмірі 56500 доларів США з кінцевим терміном повернення 28.01.2018 року.

В забезпечення виконання зобов'язань позичальника за вказаним кредитним договором між ОСОБА_1 та ЗАТ КБ "Приватбанк" 29.01.2008 року був укладений договір іпотеки, відповідно до умов якого він надав в іпотеку житловий будинок загальною площею 117,5 кв.м, житловою площею 70,1 кв.м з господарсько-побутовими спорудами по АДРЕСА_1. Відповідно до умов цього договору іпотека поширюється на земельну ділянку, на якій розташований предмет іпотеки, яка перебуває у користуванні іпотекодавця, який зобов'язався на протязі 30 днів зареєструвати право власності на земельну ділянку та передати її в іпотеку шляхом укладення додаткового договору до даного договору іпотеки(а.с.94-99).

Рішенням Луцького міськрайонного суду від 07.09.2010 року в справі за позовом ЗАТ КБ "Приватбанк" в особі філії Волинське ГРУ до ОСОБА_5, ОСОБА_1 про звернення стягнення, яке набрало законної сили 02.12.2010 року, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором в розмірі 53784,32 доларів США звернуто стягнення на наданий ним в іпотеку житловий будинок загальною площею 117,5 кв.м з надвірними будівлями і спорудами по АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,12 га виділену для його обслуговування шляхом продажу предмета іпотеки ПАТ КБ "Приватбанк" з укладенням від імені ОСОБА_1 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою покупцем, отриманням витягу з Державного реєстру прав власності, Державного земельного кадастру, а також наданням ПАТ КБ "Приватбанк" всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу та стягнуто з відповідачів в користь банку судові витрати по справі(а.с.5,6).

Позивач у судовому засіданні не заперечив пояснення представника відповідача про те, що після ухвалення судом зазначеного рішення, банк неодноразово пропонував і позичальнику і позивачу, які зверталися з цього приводу до банку, сплатити борг або провести його реструктуризацію, на що останні не погодилися.

31.05.2011 року, 21.01.2013 року, 18.02.2013 року позичальнику, іпотекодавцю та іншим особам, які проживали в будинку по АДРЕСА_1, банком були направлені повідомлення про повернення суми заборгованості за кредитним договором в тридцятиденний строк з дня отримання вимоги, звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу з укладенням договору купівлі-продажу з будь-якою особою

покупцем у випадку невиконання або неналежного виконання у вказаний строк порушеного зобов'язання та добровільне звільнення житлового будинку(а.с.82-89).

Про те, що такі повідомлення були отримані вказаними особами та залишені ними без будь-якого реагування, позивач не заперечив.

Позивач повідомив суду також, що йому було відомо про продаж банком належного

йому іпотечного майна, тому покупців, які цікавились його будинком, направляв до банку.

Про те що, позивачу було відомо про продаж банком іпотечного майна підтверджується поясненнями представника третьої особи ОСОБА_4, яка повідомила, що їй та ОСОБА_6, яка є її сестрою, як майбутнім покупцям, ще за півроку до укладення договору купівлі-продажу будинок показували батьки позивача, які на той час там проживали.

Останні пізніше, на вимогу банку, добровільно виселилися із вказаного будинку саме у зв'язку із його реалізацією. Даний факт також не заперечив у судовому засіданні позивач.

24 січня 2014 року ПАТ КБ "Приватбанк" в особі філії "Волинське головне регіональне управління" від імені ОСОБА_1 та ОСОБА_6 укладені договори купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами по АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,12 га, виділеної для його обслуговування(а.с.90-93).

Відповідно до ст.38 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Отже, щодо дотримання іпотекодержателем вимог зазначеної статті Закону України "Про іпотеку", то, на думку суду, повідомлення, направлені банком 31.05.2011 року, 21.01.2013 року, 18.02.2013 року позичальнику, іпотекодавцю та іншим особам, які проживали в будинку по АДРЕСА_1 не є повідомленнями в розумінні ст.38 Закону України "Про іпотеку". Разом з тим суд вважає, що це не є підставою для визнання недійсними оспорюваних договорів купівлі-продажу нерухомого майна.

Що стосується переважного права позивача на придбання предмета іпотеки та виконання ним та позичальником основного зобов'язання, то останні не були позбавлені такого права починаючи від ухвалення Луцьким міськрайонним судом 07.09.2010 року рішення в справі за позовом ЗАТ КБ "Приватбанк" в особі філії Волинське ГРУ до ОСОБА_5, ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі і після повідомлення банку 31.05.2011 року, 21.01.2013 року та 18.02.2013 року.

Позивач у судовому засіданні пояснив, що коштів для придбання предмета іпотеки на час його продажу він не мав, не має таких коштів і на даний час.

Посилання позивача, що в зв'язку з його неповідомленням банком про продаж іпотечного майна за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу, він не зміг повідомити про це своїх близьких, зокрема, дочку, які, можливо придбали б будинок, суд до уваги не приймає. Позивач повідомив суду, що неодноразово після рішення суду направляв до банку покупців, які цікавились його будинком, тому мав можливість поцікавитися питанням реалізації належного йому майна та направити до банку родичів.

В будь-якому випадку відповідно до ч.1 ст.38 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання умови за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір

укласти цей договір, іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за

відшкодування завданих збитків. Тобто невиконання цієї умови не є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу іпотечного майна.

Посилання позивача, як на підставу позову, щодо продажу іпотечного майна за заниженою ціною, суд не приймає до уваги також.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлена на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності,що не суперечить вимогам ст.38 Закону України "Про іпотеку"(а.с.129-132).

Про те, що така ціна занижена і встановлена на рівні, нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, позивач доказів суду не надав. Оцінка предмета іпотеки проведена суб'єктом оціночної діяльності,така оцінка є незалежною,звіт про таку оцінку є дійсним, з позовом про визнання його недійсним позивач до суду не звертався.

Посилання позивача та представника позивача на значно вищу ціну житлових будинків, взятих експертом для порівняння, не заслуговують на увагу, оскільки на відповідному сайті зазначена ціна нерухомого майна, за якою таке майно бажає продати власник.

Крім того, позивач у судовому засіданні не заперечив пояснення представника відповідача та представника третьої особи, про те, що на час укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу нерухомого майна, житловий будинок перебував у край занедбаному стані, господарські споруди частково зруйновані.

Відповідно до ст.38 Закону України "Про іпотеку" разі невиконання умови щодо визначення ціни предмета іпотеки іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед

іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Тобто невиконання іпотеко держателем цієї умови також не є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу іпотечного майна.

Неповідомлення банком позичальника та іпотекодавця про розподіл коштів, отриманих від продажу предмета іпотеки, на думку суду, також не є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу іпотечного майна.

За клопотанням представника позивача відповідач надав суду такі відомості, будь-яких зауважень чи заперечень щодо розподілу банком коштів, отриманих від реалізації предмета іпотеки, від позивача та представника позивача в судовому засіданні не надійшло(а.с.100-109).

Що стосується інших підстав позову,то рішенням Луцького міськрайонного суду від 07.09.2010 року, яке набрало законної сили 02.12.2010 року, в справі за позовом ЗАТ КБ "Приватбанк" в особі філії Волинське ГРУ до ОСОБА_5, ОСОБА_1 про звернення стягнення в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором в розмірі 53784,32 доларів США звернуто стягнення на наданий ним в іпотеку житловий будинок та земельну ділянку для його обслуговування шляхом продажу предмета іпотеки ПАТ КБ "Приватбанк" з укладенням від імені ОСОБА_1 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою покупцем, отриманням витягу з Державного реєстру прав власності, Державного земельного кадастру, а також наданням ПАТ КБ "Приватбанк" всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу.

Згідно ч.3 ст.61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

На основі викладеного суд приходить до висновку, що відсутні підстави для визнання недійсними договору купівлі-продажу житлового будинку по АДРЕСА_1 та договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,12 га для будівництва та обслуговування зазначеного житлового будинку, господарських будівель і споруд, розташованої в с.Лище Луцького району, укладених між ОСОБА_1, від імені якого діє ПАТ КБ "Приватбанк" в особі філії "Волинське головне регіональне управління" та ОСОБА_6 24.01.2014 року, тому в позові ОСОБА_1 до ПАТ КБ "ПриватБанк", філії "Волинське регіональне управління" ПАТ КБ "ПриватБанк", треті особи без самостійних вимог: на стороні позивача ОСОБА_5, на стороні відповідача ОСОБА_6 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, слід відмовити.

На підставі ст.ст.203,215,591 ЦК України, Закону України "Про іпотеку", на підставі ст.ст. 10, 11, 57-60, 208, 209, 212-215, 218 ЦПК України,суд,-

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк", філії "Волинське регіональне управління" Публічного акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк", треті особи без самостійних вимог: на стороні позивача ОСОБА_5, на стороні відповідача ОСОБА_6 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Волинської області через Луцький міськрайонний суд шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Cуддя Луцького міськрайонного суду В.Ф.Кирилюк