ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/1112/15
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" березня 2015 р. Дарницький районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді - Даниленко В.В.

при секретарі - Пасько І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві справу за позовною заявою ОСОБА_2 до ВДВС Дарницького РУЮ в м. Києві, Філія 10 ПП "НИВА-В.Ш.", ПАТ "Банк Форум", треті особи: Приватний нотаріус КМНО Горобинська Г.А., ОСОБА_5 про визнання прилюдних торгів, протоколу та акта про проведення прилюдних торгів, свідоцтва про право власності недійсними та визнання прва власності на нерухоме майно,

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом, в якому просив визнати недійсними прилюдні торги з реалізації трикімнатної квартири АДРЕСА_1 , які оформлені протоколом № 1012728/1 про проведення прилюдних торгів від 05 липня 2013 оку та актом державного виконавця ВДВС Дарницького РУЮ у м. Києві про реалізацію предмета іпотеки від 25.07.2013р., просив також визнати недійсними вказані протокол, акт і свідоцтво про право власності покупця цієї квартири ПАТ «Банк Форум». Надалі позивач доповнив свої позовні вимоги та просив визнати за собою право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1.

Послався, що дана квартира, яка продана з прилюдних торгів належала йому, а продана

була з порушенням вимог чинного законодавства, а саме: пунктів 3.2,3.4,3.5,6.3. Тимчасового порядку проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 27.10.1999р. № 68/5 та затвердженого в Міністерстві юстиції України 02.11.1999р. за № 745/4038. Порушення полягають в тому, що інформація про проведення прилюдних торгів не була розміщена в засобах масової інформації; були порушені строки проведення торгів; порушено визначення стартової вартості майна, а також акт про проведення прилюдних торгів не був надісланий боржнику.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила суд позов задовольнити повністю, посилаючись на викладені обставини, які зазначені в позовній заяві.

Представник відповідача Відділ державної виконавчої служби Дарницького районного управління юстиції м. Києва в судове засідання не з'явився, належним чином повідомлений про день та час розгляду справи, про причину своєї неявки суду не повідомив.

Представник відповідача Філія 10 ПП «НИВА-В.Ш.» в судове засідання не з'явився. Надіслав до суду копії інформаційних повідомлень, які були розміщені на веб-сайті «Система реалізації конфіскованого та арештованого майна» в рамках підготовки проведення прилюдних торгів з реалізації трикімнатної квартири АДРЕСА_1.

Представник відповідача - Публічного акціонерного товариства «Банк ФОРУМ» Лаврін О.В. в судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог з посиланням на письмові заперечення, що долучені до матеріалів справи. Зазначив, що позивачем пропущений трьохмісячний строк оскарження результатів прилюдних торгів.

Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Горобинська Г.А. у судове засідання не з» явилася, про час та місце проведення судового засідання повідомлена належним чином. Направила суду заяву про розгляд справи за її відсутності.

Суд, вислухавши пояснення учасників процесу, всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному і об'єктивному розгляді справи, дослідивши матеріали справи та зібрані по справі докази, керуючись законом, дійшов наступних висновків.

Судом встановлено, що рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 13.01.2011 року позов ПАТ «БАНК ФОРУМ» до ОСОБА_2 задоволено, стягнуто з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Банк ФОРУМ» заборгованість 179200,46 доларів США , що згідно з офіційним курсом Національного банку України становить 1426256,49 гривень по поверненню кредиту та сплаті процентів, 193698,87 гривень нарахованої пені та у рахунок погашеної заборгованості на суму 1619955,36 грн. звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_1, належну на праві власності ОСОБА_2 нерухомого майна.

На підставі Рішення Дарницького районного суду м. Києва видано виконавчий лист № 2-992/11 від 02.09.2011 року. 15.12.2011 року відділом державної виконавчої служби Дарницького районного управління юстиції в м. Києві було відкрито виконавче провадження № 30415742. В рамках виконавчого провадження державним виконавцем було накладено арешт на належне ОСОБА_2 майно - квартиру АДРЕСА_1, яка перебувала в іпотеці ПАТ «Банк ФОРУМ» та проводилися підготовчі дії для реалізації квартири на прилюдних торгах. Зазначена квартира була передана для реалізації на прилюдних торгах Філія 10 ПП «Нива В.Ш.»

Відповідно до висновку з незалежної оцінки майна, складеного оцінювачем ТОВ «Українська експертна група» в особі Антонова В.О. ринкова вартість (початкова ціна майна на прилюдних торгах (аукціоні) нерухомого майна - трикімнатної квартири АДРЕСА_1, власником якої є ОСОБА_2, станом на 07.08.2012 року становить 993015,00 гривень.

Листом від 12.09.2012р. за вих. № 5647, адресованого ВДВС Дарницького РУЮ м. Києва, ОСОБА_2 та ПАТ «Банк ФОРУМ» директор філії 10 ПП «Нива- В.Ш.» повідомив про місце та час проведення прилюдних торгів 01.10.2012 року з реалізації нерухомого майна.

У зв'язку із відсутністю покупців, призначені на 01.10.2012 року прилюдні торги з початковою ціною продажу вищезазначеної квартири у розмір 993015,00 грн. не відбулися, і державним виконавцем у відповідності Закону України « Про іпотеку» , проведена уцінка квартири на 25% та визначена вартість майна на другі прилюдні торги в сумі 744761,25 грн.

Листом від 19.10.2012р. за вих. № 6539, адресованого ВДВС Дарницького РУЮ м. Києва, ОСОБА_2 та ПАТ «Банк ФОРУМ» директор філії 10 ПП «Нива - В.Ш.» повідомив про місце та час проведення других прилюдних торгів 05.11.2012 року з реалізації нерухомого майна.

В зв'язку з зупиненням виконавчого провадження , 05.11.2012 року лот був знятий з реалізації,а другі прилюдні торги після поновлення виконавчого провадження, були призначені на 21.12.2012 року.

У зв'язку із відсутністю покупців, призначені на 21.12.2012 року прилюдні торги з початковою ціною продажу вищезазначеної квартири у розмір 774761,25 грн. не відбулися.

Листом від 17.06.2013р. за вих. № 2943, адресованого ВДВС Дарницького РУЮ м. Києва, ОСОБА_2 та ПАТ «Банк ФОРУМ» директор філії 10 ПП «Нива- В.Ш.» повідомив про місце та час проведення третіх прилюдних торгів 05.07.2012 року з реалізації нерухомого майна за стартовою ціною 685 180,35 грн.

Переможцем торгів, які відбулися 05.07.2013р. було об'явлено ПАТ «Банк ФОРУМ», який запропонував за квартиру ціну 686000,00 грн. За результатами проведення вказаних торгів відповідачем - 10 філією ПП «Нива-В.Ш.» був складений протокол № 1012728/1 від 05 липня 2013 року про проведення прилюдних торгів та Акт державного виконавця про реалізацію арештованого нерухомого майна (предмета іпотеки) від 25.07.2013 року. На підставі Акту державного виконавця, 03.09.2013 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Горобинською Г.А Публічному акціонерному товариству «Банк ФОРУМ» було видано Свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціон), яке зареєстрованого в реєстрі за № 1142.

Таким чином, судом встановлено, що визначення вартості трикімнатної квартири АДРЕСА_1, було проведено експертом 07.08.2012р., а прилюдні торги проведені 05.07.2013р., тобто після спливу шестимісячного строку з дня оцінки квартири.

За таких обставин, на момент проведення прилюдних торгів, 05.07.2013р. початкова вартість майна була визначена на підставі звіту про оцінку квартири, строк дії якого сплинув.

Частинами першою та п'ятою статті 58 Закону України "Про виконавче провадження" передбачено, що визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки нерухомого майна та майна, вартість якого перевищує сто неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України від 12 липня 2001року № 2658-III "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні вважається чинним протягом шести місяців з дня його підписання суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно.

Отже, оцінка нерухомого майна, на яке звернуто стягнення, здійснюється з метою визначення стартової ціни для здійснення подальшої реалізації арештованого нерухомого майна на прилюдних торгах. Ураховуючи предмет стягнення, яким є нерухоме майно, проведення оцінки здійснює незалежний суб'єкт оціночної діяльності на замовлення державного виконавця, який після складення акта опису та арешту майна, його вилучення, проведення оцінки й отримання звіту про оцінку майна передає його на реалізацію на прилюдних торгах у порядку і на умовах, визначених законодавством. Оцінка майна є дійсною впродовж шести місяців з моменту її проведення незалежно від строків передання та реалізації майна, на яке звернуто стягнення, на прилюдних торгах.

Прилюдні торги повинні бути проведені в двомісячний строк від дня одержання спеціалізованою організацією заявки державного виконавця на їх проведення (пункт 3.3 Тимчасового положення).

Частиною п'ятою статті 62 Закону України "Про виконавче провадження", пунктом 7.1 Тимчасового положення, абзацом третім пункту 5.12.2 Інструкції про проведення виконавчих дій, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 15 грудня 1999року № 74/5 і зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 15 грудня 1999 року за № 865/4158, передбачено підстави й порядок призначення повторних прилюдних торгів, а також порядок уцінки нереалізованого майна. Так, у разі відсутності покупців або наявності тільки одного покупця та з інших визначених Тимчасовим положенням причин прилюдні торги вважаються такими, що не відбулися. У такому разі призначаються повторні прилюдні торги, на яких стартова ціна лота може бути зменшена, але не більше ніж на 30 відсотків. Уцінка майна проводиться державним виконавцем у десятиденний строк з дня визнання прилюдних торгів такими, що не відбулися, після чого реалізація майна за вказаною ціною повинна бути проведена впродовж місяця з дня проведення уцінки.

За правилами проведення прилюдних торгів спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначається початкова вартість майна, що виставляється на торги, за експертною оцінкою та інші відомості. Уповноважені особи спеціалізованої організації складають інформаційні картки на кожний лот із зазначенням стартової ціни. При цьому визначення стартової ціни лота здійснюється на підставі початкової вартості майна за результатами проведеної оцінки майна незалежним суб'єктом оціночної діяльності (пункти 2.6, 3.2, 3.4 Тимчасового положення). Тобто на момент проведення прилюдних торгів, у тому числі повторних торгів, для визначення вартості об'єкта оцінки звіт про оцінку майна повинен бути дійсним.

Таким чином, ураховуючи зазначене, необхідно дійти висновку про те, що повторні прилюдні торги повинні відбутись у межах шестимісячного строку з моменту підписання звіту про оцінку майна. Після збігу цього шестимісячного строку обов'язковою умовою призначення й проведення прилюдних торгів є отримання нового звіту про оцінку майна. Проведення прилюдних торгів із реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який утратив чинність, є порушенням установлених законодавством правил про порядок реалізації майна на прилюдних торгах, у тому числі правил про визначення стартової ціни реалізації майна, а саме: частини п'ятої статті 58 Закону України "Про виконавче провадження"; пунктів 3.2, 3.4 Тимчасового положення.

Саме до цього зводиться правовий висновки Верховного Суду України від 22 жовтня 2014 року № 6-124цс14.

Також в порушення вимог п. 3.5. Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, спеціалізованою організацією, яка проводить прилюдні торги, не було опубліковано інформацію про нерухоме майно, що реалізується, в друкованих засобах масової інформації.

Такі порушення призвели до того, що коло потенційних покупців було звужено через відсутність інформації в друкованих ЗМІ.

Відповідно до ч.2 ст. 49 Закону України «Про іпотеку» другі прилюдні торги мають відбутися протягом одного місяця з дня проведення перших прилюдних торгів. Треті прилюдні торги призначаються у тому самому порядку.

Як вбачається з матеріалів справи, треті прилюдні торги з реалізації трикімнатної квартири АДРЕСА_1, відбулися понад шість місяців з дня проведення других прилюдних торгів.

У відповідності до п.6.3. Тимчасового положення копія затвердженого акту про проведення прилюдних торгів надсилається стягувану, боржникові та спеціалізованій організації.

Всупереч правилам зазначеної норми, складений та затверджений акт державного виконавця про проведення прилюдних торгів боржникові не надсилався.

З огляду на встановлені в ході розгляду справи обставини, були допущені порушення вимоги статті 58 Закону України "Про виконавче провадження", вимоги ст. 49 Закону України «Про іпотеку» та Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна.

Вказані порушення перешкодили залученню якомога більшої кількості зацікавлених осіб для створення конкуренції серед покупців та виявлення особи, яка запропонує найкращі умови (найвищу ціну) придбання майна, а тому такі прилюдні торги не могли досягти своєї мети, створити належної конкуренції та вплинути на формування ціни.

Таким чином, оскільки судом встановлено порушення вимог Тимчасового положення та інших нормативно правових актів при проведенні торгів, які суттєво вплинули на результати їх проведення та призвели до порушення прав позивачів, позов ОСОБА_2 в частині вимог про визнання недійсними прилюдних торгів підлягає задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно із ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених чч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу, зокрема, у зв'язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Правила проведення прилюдних торгів визначені Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 р. N 68/5 (далі - Положення).

Положенням визначено, що прилюдні торги є спеціальною процедурою продажу майна, за результатами якої власником майна стає покупець, який у ході торгів запропонував за нього найвищу ціну (п. 2.2 Тимчасового положення), та передбачені певні правила проведення цих торгів, а саме: по-перше, правила, які визначають процедуру підготовки, проведення торгів (опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про реалізацію нерухомого майна; направлення письмового повідомлення державному виконавцю, стягувачу та боржнику про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна) (розд. 3); по-друге, правила, які регулюють сам порядок проведення торгів (розд. 4) і, по-третє, ті правила, які стосуються оформлення кінцевих результатів торгів (розд. 6).

Оскільки виходячи зі змісту ч.1 ст. 215 ЦК України підставами недійсності укладеного за результатами прилюдних торгів правочину є недодержання вимог закону в момент його укладення, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів, то підставами для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених саме Положенням.

Відповідно до пунктів 4.14, 4.15, 6.1, 6.4, 6.5 Положення № 68/5 під час проведення прилюдних торгів ведеться протокол, в який заносяться дані щодо предмета торгів, стартова та продажна ціна, відомості про покупця, сума сплаченого гарантійного внеску, сума, яку належить сплатити для повного розрахунку та номери рахунків, на які необхідно зарахувати різницю. Після повного розрахунку на підставі протоколу державний виконавець складає акт про проведення прилюдних торгів, в якому має міститися інформація, яка характеризує реалізоване майно, ціну реалізації, дані про боржника, покупця, дані, які підтверджують право власності боржника на реалізоване майно. На підставі цього акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів в порядку, передбаченому розділом 25 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Таким чином, протокол та акт з проведення прилюдних торгів фактично є юридичними угодами щодо нерухомого майна, на підставі них нотаріусом видається правоустановчий документ. Тому, визнаючи недійсними результати прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, необхідно визнавати недійсними протокол і акт з проведення прилюдних торгів.

Отже, протокол та акт про проведення прилюдних торгів можуть бути оскаржені в судовому порядку та визнані недійсними з підстав, встановлених ст. 203 ЦК України.

Як спосіб захисту прав позивача згідно ст. 16 ЦК України підлягають визнанню недійсними документи, якими оформлювалася процедура проведення прилюдних торгів як правочину - протокол №1012728/1 проведення прилюдних торгів від 05 липня 2013 року, акт державного виконавця ВДВС Дарницького РУЮ у м. Києві про реалізацію предмета іпотеки від 25 липня 2013 року.

Результатом прилюдних торгів є видача нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів на підставі складеного та затвердженого в установленому порядку акта державного виконавця про проведені торги.

Таке свідоцтво є документом, що посвідчує право власності та підставою державної реєстрації прав власності за покупцем.

Наслідком визнання прилюдних торгів недійсними є визнання свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів незаконним та його скасування ( пункт 27 Постанови №3 від 1 березня 2013 року «Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визнання підсудності цивільних справ»), так як таке свідоцтво, видане владним органом, суперечить актам цивільного законодавства та порушує цивільні права.

На підставі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Публічному акціонерному товариству «Банк ФОРУМ» 03.09.2013 року, останньому перейшло право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1, яка належала ОСОБА_2

Згідно ст. 393 ЦК власник майна, права якого порушені в наслідок видання владним органом правового акту, має право вимагати поновлення становища, яке існувало до видання такого акту.

Загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів (закріплених законом матеріально-правових заходів примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника) визначений у статті 16 ЦК України, згідно з пунктом 1 частини другої якої одним із таких способів є визнання права.

Таким чином, вимоги ОСОБА_2 про визнання незаконним та скасування свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Горобинською Г.А. Публічному акціонерному товариству «Банк ФОРУМ» 03.09.2013р., а також визнання права власності на нерухоме майно, а саме: трикімнатну квартиру АДРЕСА_1,за ОСОБА_2, підлягають задоволенню.

Судом не може бути прийнятим до уваги посилання представника відповідача Лавріна О.В. на пропущення ОСОБА_2 строку позовної давності, встановленого ст. 48 Закону України «Про іпотеку».

Стаття 48 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник прилюдних торгів вправі протягом трьох місяців з дня проведення торгів оскаржити їх результати в суді за місцезнаходженням нерухомого майна.

Відповідно до частин 1, 2 статті 16 ЦПК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання правочину недійсним. Таким чином, правова природа процедури реалізації майна на прилюдних торгах полягає у забезпеченні переходу права власності (продаж) на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця-учасника прилюдних торгів. Враховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведені прилюдні торги є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах.

Зважаючи на викладене, прилюдні торги можуть бути визнані недійсними за правилами, закріпленими ЦК України, з підстав його невідповідності вимогам цього Кодексу та актів цивільного законодавства.

Відповідно до Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна за результатами торгів укладається договір купівлі-продажу між організатором торгів та його переможцем, який оформляється протоколом проведення торгів, а тому його, як і будь-який інший договір, може бути визнано недійсним з підстав, передбачених законом, зокрема, через його невідповідність актам цивільного законодавства.

Позовна давність для оспорювання укладеного на торгах договору є загальною.

Враховуючи зміст ст. 48 Закону України «Про іпотеку» та ст. 267 ЦК України строк позовної давності відносно вимог ОСОБА_2 про визнання прилюдних торгів недійсними, не сплинув.

На підстав викладеного, керуючись Законом України "Про виконавче провадження", Законом України «Про іпотеку», нормами Тимчасового Положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства Юстиції України від 15 грудня 1999 року № 74/5 і зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 15 грудня 1999 року за №865/4158, Правовим висновком Верховного Суду України від 22 жовтня 2014 року № 6-124цс14, ст. ст. 203, 215, 216,393 ЦК України, ст. ст. 10, 11, 16, 60, 207, 213-215 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_2 до ВДВС Дарницького РУЮ в м. Києві, Філія 10 ПП "НИВА-В.Ш.", ПАТ "Банк Форум", треті особи: Приватний нотаріус КМНО Горобинська Г.А., ОСОБА_5 про визнання прилюдних торгів, протоколу та акта про проведення прилюдних торгів, свідоцтва про право власності недійсними та визнання прва власності на нерухоме майно задовольнити.

Визнати недійсними прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна (предмета іпотеки), яке належить ОСОБА_2, які відбулися 05.07.2013року.

Визнати недійсним протокол №1012728/1 від 05.07.2013року проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна (предмета іпотеки), яке належить ОСОБА_2.

Визнати недійсним акт державного виконавця про реалізацію арештованого нерухомого майна (предмета іпотеки), яке належить ОСОБА_2, затвердженого В.О. начальника ВДВС Дарницького РУЮ у м. Києві 02.09.2013року.

Визнати незаконним свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціон), виданого приватним нотаріусом КМНО Горобинською Г.А. ПАТ "Банк Форум" 03.09.2013року та зареєстрованого в реєстрі за №1142.

Скасувати свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціон), виданого приватним нотаріусом КМНО Горобинською Г.А. ПАТ "Банк Форум" 03.09.2013року та зареєстрованого в реєстрі за №1142.

Визнати право власності на нерухоме майно, а саме: трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 (ІІН НОМЕР_1, адреса: АДРЕСА_2).

СУДДЯ: