Справа № 368/1114/15-ц Головуючий у І інстанції Іванюта Т.Є.
Провадження № 22-ц/780/5550/15 Доповідач у 2 інстанції Фінагєєв В. О.
Категорія 46 10.11.2015
РІШЕННЯ

Іменем України

10 листопада 2015 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

апеляційного суду Київської області в складі:

Головуючого судді Фінагєєва В.О.,

Суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,

за участю секретаря Нагорної Г.О.

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 21 липня 2015 року у справі за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Переможець» до ОСОБА_2, реєстраційної служби Кагарлицького районного управління юстиції в Київській області, фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі недійсним, скасування державної реєстрації права оренди та зустрічним позовом ОСОБА_2 до сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Переможець» про розірвання договору оренди, -

В С Т А Н О В И Л А:

У березні 2015 року СГ ТОВ «Переможець» звернулося до суду з позовом та просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 1,0002 га, кадастровий номер НОМЕР_1, право власності на яку посвідчується державним актом на право власності на землю серія НОМЕР_2 від 10 березня 2015 року, укладений між ОСОБА_2 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3, скасувати державну реєстрацію права оренди, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 20071434 від 17 березня 2015 року, яке виникло на підставі вищезазначеного договору оренди. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 20 березня 2015 року СГ ТОВ «Переможець» стало відомо про те, що 13 березня 2015 року було проведено державну реєстрацію права оренди земельних ділянок, які знаходяться в адміністративних межах с. Кадомка Кагарлицького району Київської області. Таке право було зареєстровано на підставі договору оренди землі, укладеного 10 березня 2015 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_3 Однак, 09 вересня 2009 року між ОСОБА_2 та СГ ТОВ «Переможець» був укладений та зареєстрований договір оренди землі строком на 10 років. При проведені державної реєстрації права оренди державним реєстратором в порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не перевірено, чи були зареєстровані права на цю земельну ділянку за іншими особами, що призвело до порушень прав СГ ТОВ «Переможець».

У травні 2015 року ОСОБА_2 звернулася до суду з зустрічним позовом та просила розірвати договір оренди земельної ділянки від 09 вересня 2009 року, укладений між нею та СГ ТОВ «Переможець» про право оренди земельної ділянки площею 1,0002 га, яка розміщена на території Кадомської сільської ради Кагарлицького району Київської області, кадастровий номер НОМЕР_1.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що СГ ТОВ «Переможець» належним чином не виконуються умови договору оренди. Укладений договір оренди земельної ділянки не відповідає типовій формі договору оренди землі, встановленої постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03 березня 2004 року. Так, в п.12.3 договору зазначено, що невід'ємними частинами договору є кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, довідка про визначення нормативної грошової оцінки об'єкта оренди, але дані частини договору відсутні, а також в дійсності договір оренди вона підписувала на 5 років, а не на 10 років. Крім того, у договорі оренди відсутня така істотна умова як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Рішенням Кагарлицького районного суду Київської області від 21 липня 2015 року позов СГ ТОВ «Переможець» задоволено. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею 1,0002 га кадастровий номер НОМЕР_1, право власності на яку посвідчується Державним актом на право власності на землю серія НОМЕР_2, від 10 березня 2015 року укладеного між ОСОБА_2 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3. Скасовано державну реєстрацію права оренди, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 20071434 від 17.03.2015 року, яке виникло на підставі договору оренди земельної ділянки площею 1,0002 га, кадастровий номер НОМЕР_1, право власності на яку посвідчується Державним актом на право власності на землю серія НОМЕР_2, від 10 березня 2015 року, укладеного між ОСОБА_2 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3.

У задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить скасувати рішення суду першої інстанції через невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи та ухвалити нове рішення, яким зустрічний позов задовольнити, у задоволенні первісного позову відмовити. В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач зазначила, що на момент підписання договорів оренди вони були непрошиті та не скріплені печаткою і на них не була вказана дата укладення, що дало змогу відповідачу маніпулювати при оформленні остаточної редакції договорів. Договір оренди був укладений на п'ять, а не на десять років. Зобов'язання ОСОБА_2 перед позивачем припинилося. Укладені договори оренди не відповідають типовій формі договору оренди, так як відсутні такі частини договору як кадастровий план земельної ділянки та довідка про визначення нормативної грошової оцінки об'єкта оренди. Позивач належним чином не виконував умови договору в частині орендної плати. ОСОБА_2 зазначає, що вона не підписувала той договір оренди, який був наданий суду. Суд першої інстанції безпідставно відмовив у задоволенні клопотання про призначення судово-почеркознавчої експертизи.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що 09 вересня 2009 року між ОСОБА_2 та СГ ТОВ «Переможець» було укладено та зареєстровано у Кагарлицькому районному відділі КРФ Центр ДЗК, договір оренди землі строком на 10 років, що підтверджується договором оренди з відміткою про державну реєстрацію.

10 березня 2015 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі, який зареєстрований державним реєстратором реєстраційної служби Кагарлицького РУЮ 17 березня 2015 року.

Ухвалюючи рішення про задоволення первісного позову та відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції керувався ст.ст. 3, 15, 203, 215, 216, 626, 651, 770 ЦК України, Законом України «Про оренду землі» та Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції в частині задоволення первісного позову та вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до вимог ст. ст. 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Так, з матеріалів справи вбачається, що у 09 вересня 2009 року між ОСОБА_2 та СГ ТОВ "Переможець" було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років, тобто до 09 вересня 2019 року. 10 березня 2015 року ОСОБА_2 уклала договір оренди з ОСОБА_3, чим порушила права позивача на володіння та користування землею на умовах договору оренди від 09 вересня 2009 року.

Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Відповідно п. 8 ст. 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор: під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про право набувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

Однак, державний реєстратор всупереч вимог закону не перевірив чи були зареєстровані права на земельну ділянку за договором оренди за іншими особами.

Таким чином, вимоги СГ ТОВ "Переможець" про визнання недійсним договору оренди, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, та скасування державної реєстрації права оренди, рішення про державну реєстрацію є обґрунтованими та підлягають до задоволення, а висновки суду в цій частині відповідають фактичним обставинам справи та доводами апеляційної скарги не спростовуються.

Посилання ОСОБА_2 на зміну орендарем в договорі строку його дії є необґрунтованими та не підтверджуються жодними наявними у справі доказами.

Обґрунтовуючи вимоги за зустрічним позовом, ОСОБА_2 . вказує на те, що укладені договори оренди не відповідають типовій формі договору оренди, так як відсутні такі частини договору як кадастровий план земельної ділянки та довідка про визначення нормативної грошової оцінки об'єкта оренди.

Згідно ст. 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент укладення договору оренди) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін, умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Кадастровий план земельної ділянки та нормативна грошова оцінка земельної ділянки, не були передбачені ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" як істотні умови на момент укладення договору оренди землі, а тому узгоджувати й зазначати такі умови в договорі не було обов'язковим.

Невідповідність спірного договору Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220 не є підставою для визнання цього договору недійсним відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

За змістом ч. 1 ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Вказуючи на відсутність у договорі такої істотної умови як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, ОСОБА_2 не зазначила в чому саме полягає порушення її прав у зв'язку з відсутністю у договорі зазначеної умови. Крім того, позовну вимогу про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки з зазначеної підстави ОСОБА_2 не заявляла.

Судом встановлено, що договір оренди земельної ділянки укладений між ОСОБА_2 та СГ ТОВ "Переможець" у письмовій формі, вказаний договір пройшов державну реєстрацію, відповідач мала необхідний обсяг цивільної дієздатності, її волевиявлення було спрямоване на укладення договору оренди землі.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов обґрунтовано висновку в частині задоволення первісного позову, доводи апеляційної скарги в цій частині висновків суду не спростовують, а тому підстави для скасування рішення в цій частині відсутні. Разом з тим, колегія суддів не може погодитися з висновками суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні зустрічного позову, виходячи з наступного.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 вказує, що позивач належним чином не виконував умови договору в частині орендної плати.

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до вимог ст.ст. 21, 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за

ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Згідно п. 4.1, 4.5 договору оренди землі, укладеного між сторонами, за домовленістю сторін орендна плата щорічно може здійснюватися в натуральній формі шляхом поставки зерна в кількості 1 500 кг., цукру в кількості 100 кг., олії в кількості 6 л., крупи в кількості 6 кг. За бажанням однієї зі сторін цього договору орендна плата може здійснюватися в грошовій формі. Орендар виплачує орендну плату один раз на рік після збирання врожаю, а саме з 01 вересня по 31 грудня в рік збирання врожаю. Орендна плата сплачується орендарем лише за періоди користування, які починаються з весняними польовими роботами та закінчуються збиранням врожаю орендарем. За погодженням сторін строки виплати орендної плати можуть бути змінені.

З матеріалів справи вбачається, що СГ ТОВ «Переможець» не виконує належним чином свої зобов'язання за договором оренди землі. Так, з наданих до суду СГ ТОВ «Переможець» накладних вбачається, що за 2009 рік згідно договору оренди земельної ділянки ОСОБА_2 за 2009 рік нараховано 443 грн. 35 коп., видано цукор - 18 кг. на суму 72 грн., олію - 1,5 л. на суму 15 грн., крупу - 1,3 кг. на суму 7 грн. 80 коп. та гроші у розмірі 337 грн. За 2010 рік за земельний пай ОСОБА_2 було нараховано 436 грн. 65 коп. + 6 грн. 70 коп. (майновий пай), а видано пшеницю - 195 кг. на суму 146 грн. 25 коп., цукор - 26 кг. на суму 130 грн. та ячмінь - 195 кг. на суму 146 грн. 25 коп. За 2011 рік ОСОБА_2 нараховано 557 грн. 07 коп. + 6 грн. 70 коп. (майновий пай). А видано пшеницю - 130 кг. на суму 104 грн., кукурудзу - 260 кг. на суму 156 грн., цукор - 25 кг. на суму 175 грн. та олію - 2,8 л. на суму 28 грн. Зазначені розрахунки вказують на неналежне виконання орендарем своїх зобов'язань за договором оренди.

У 2012-2014 роках СГ ТОВ «Переможець» також не в повній мірі здійснювалася орендна плата (а.с.41-53), що є підставою для розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку, у зв'язку з порушенням його істотних умов орендарем. Таким чином, висновки суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні зустрічного позову не відповідають фактичним обставинам справ, у зв'язку з чим рішення суду в цій частині підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення зустрічного позову.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 303, 307, 309, 313-316 ЦПК України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 21 липня 2015 року в частині відмови у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення.

Зустрічний позов ОСОБА_2 задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки №212 від 09 вересня 2009 року, укладений між ОСОБА_2 та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Переможець», про право оренди земельної ділянки площею 1,0002 га, яка розташована на території Кадомської сільської ради Кагарлицького району Київської області, кадастровий номер НОМЕР_1.

В іншій частині рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 21 липня 2015 року залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий: Фінагєєв В.О.

Судді: Кашперська Т.Ц.

Яворський М.А.