АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
Провадження №22-ц/790/5481/15 Головуючий 1 інстанції -
Справа № 612/162/14-ц Лобановська С.М.
Категорія:земельні Доповідач -Гальянова І.Г.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2015 року судова колегія судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Харківської області в складі:

головуючого , судді: Гальянової І.Г.,

суддів: Колтунової А.І.,

Костенко Т.М..,

за участю секретаря: Сватенко Н.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, в особі її правонаступника ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24, ОСОБА_25, в особі їх представника ОСОБА_26 на рішення Близнюківського районного суду Харківської області від 22 травня 2015 року у справі за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, в особі її правонаступника ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24, ОСОБА_25, в особі їх представника ОСОБА_26 до Товариства з обмеженою відповідальністю імені газети «Ізвєстія» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, третя особа -Відділ Держземагенства у Близнюківському районі Харківської області,-

ВСТАНОВИЛА :

У лютому 2014 року представник позивачів звернувсь до суду з позовами, в яких, з урахуванням їх уточнень та доповнень просила визнати недійсними укладені між ними та відповідачем договори оренди земельної ділянки, повернути їм земельні ділянки та стягнути з відповідача на їх користь судові витрати у справі.

Ухвалою судді від 18 березня 2014 року вказані позови об»єднані в одне провадження.

Свої вимоги обгрнутовували тим, що вони є власниками земельних ділянок на території Самійлівської сільської ради Близнюківського району Харківської області з цільовим її призначенням-для сільськогосподарського виробництва та ними були укладені з відповідачем договори оренди зазначених земельних ділянок , які пройшли державну реєстрацію.

Як на підстави визнання договорів оренди недійсними представник позивачів зазначає, що позивачі отримали примірники оспорюваних договорів у 2012 році і виявили, що вони не містять істотних умов, передбачених ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» , що у відповідності до ст. 215 ЦК України є підставою визнати їх недійсними. Представник позивачів при цьому зазначає, що :

-при укладенні оспорюваних договорів відповідач не дотримався вимог ст. 638 ЦК України;

-договори не відповідають типовій формі договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2004 року № 220;

-підписання договорів відбулось без ознайомлення з усім його текстом на непрошитих аркушах;

-в розділі «Об»єкт оренди» не зазначено кадастровий номер земельних ділянок;

-в п. 8 умов договорів вказано,що він укладений на 10 років при відсутності посилання на те ,що строк дії Договору визначається з урахуванням ротації культур (ротації основної сівозміни)згідно з проектом землеустрою. Не визначено від якої дати має обліковуватись перебіг строку дії договору-від дати підписання чи дати реєстрації договору.

- в Договорах відсутній пункт про порядок внесення орендної плати, оскільки в п. 11 визначено лише строк її внесення та не зазначено спосіб її внесення ;

- в п.13 умов договорів не зазначено строки та порядок перегляду орендної плати, які повинні становити дні, місяці, роки, що є істотною умовою Договору

- в п.3 умов договору вказано, що нормативна грошова оцінка землі складає суму, яка не відповідає сумі, яка вбачається із отриманих в подальшому відомостях із Відділу Держкомагенства у Близнюківському районі станом на 01.01.2008 року ;

- п.10 умов Договорів щодо обчислення розміру орендної плати за землю без врахування індексу інфляції, не відповідає домовленості та суперечать чинному законодавству, хоча в п.13 умов Договорів визначено умови перегляду орендної плати у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів у тому числі внаслідок інфляції, однак не визначені строки такого перегляду;

-в актах прийому-передачі земельних ділянок не зазначено дату таких передач, номер державної реєстрації, опис стану земельних ділянок, умов збереження об»єстів оренди та зазначає, що власники землі об»єкти оренд не передавали ні юридично, ні фактично, оскільки на день укладення Договорів не знали де знаходяться їх земельні ділянки.

- на час підписання Договору не долучено план-схему земельної ділянки, яка передається в оренду, відсутній акт прийому-передачі та акт визначення меж земельної ділянки. В акті визначення меж земельної ділянки в натурі відсутній номер земельної ділянки за державним актом, номер державної реєстрації, не зазначені особи та відсутні підписи представника відділу Держземагенства та землевпорядника Самійлівської сільської ради і виконавця робіт які були присутні при цьому;

-в Договорі здійснено дописки без доведення до відома орендодавця, у зв»язку з чим він не міг бути зареєстрований. Ці дописки свідчать про зміну і доповнення договору і тому підлягали державній реєстрації;

-в п.20 Договору вказано, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації Договору за актом приймання-передачі. Орендар приступив до використання земельної ділянки до дати реєстрації. Вважають що таким чином термін дії Договору подовжено, що є істотним порушенням Договору, оскільки орендодавець цього не передбачав;

-в п.17 Договору не визначено конкретних умов збереження земельних ділянок, тобто не конкретизовано заходи, які має вжити орендар для попередження руйнування земельної ділянки, втрати нею корисних властивостей тощо;

-орендар не дотримується сівозмін, зокрема перевищує допустимі норми посіву соняшника, веде товарне сільськогосподарське виробництво без затвердження проекту землеустрою, тобто орендодавці позбавлені можливості за дотриманням орендарем вимог екологічної безпеки та збереження родючості грунтів;

-підставою для визнання недійсності Договорів також вважає факт намагання орендодавцями врегулювати та уточнити істотні умови Договорів, зокрема порядку виплати орендної плати у позасудовий спосіб.

Як на підставу визнання договорів оренди недійсними представник позивачів також зазначає на несвоєчасну виплату відповідачам орендної плати позивачам

Представник позивачів також вважає, що строк позовної давності позивачами не пропущено, оскільки лише 02.12. 2013 року під час колективного обговорення умов договорів орендодавцями їм стало відомо про порушення своїх прав щодо індексації, строків, порядку внесення та перегляду орендної плати. А у тих випадкам, коли реєстрація Договорів відбулася менш ніж за три роки до звернення до суду - з дня такої реєстрації.

У судовому засіданні суду першої інстанції представник позивачів ОСОБА_26 підтримала вказані позовні вимоги з зазначених підстав та просила їх задовольнити , а також пояснила , що договори часто підписували не власники землі, а їх родичі чи навіть сусіди; примірники договорів не були прошиті чи скріплені якимось чином, що не виключало можливість підміни аркушів; тексти договорів були без будь-яких закреслень. При підписанні договорів не було рукописних дописок і не обговорювалося їх внесення в майбутньому; не було визначено, чи підлягає об'єкт оренди страхуванню; відповідач не дотримувався вимог земельного законодавства в період оренди землі (не вносив органічні добрива, мінеральні добрива вносив у недостатній кількості і інше). Крім того, вказуює на те, що орендар приступив до використання землі до державної реєстрації договорів оренди, що суперечить закону. Так орендна плата позивачам була виплачена в тому числі і за 2008 рік в той час як договори оренди з ними укладені 16.01. 2008 року і були зареєстровані лише у 2010, 2011 роках; реєстрація Договорів була здійснена за межами нормально необхідного строку. Під час реєстрації діяли нові редакції Закону України "Про оренду землі" . Зокрема існувала така істотна умова Договору як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відповідно до Указу Президента України було збільшено до 3% мінімальний розмір орендної плати, але ці обставини залишилися поза увагою органу що здійснював державну реєстрацію; договором оренди визначена тільки грошова форма виплати орендної плати, а орендар її виплачував і в натуральному формі - сільгоспродукцією без зазначення ціни продукції, якісних показників. Також вважала, що положення ст.ст. 203, 204 ЦК України щодо підстав та наслідків недійсного правочину необхідно застосувати з урахуванням ст. 4 ЦК України , у зв»язку з чим слід вважати, що оспорювані договори не відповідають типовій формі договору оренди землі,затвердженій Постановою КМУ від 03.03.2004 року.

Представник відповідача в судовому засіданні суду першої інстанції позовні вимоги позивача не визнав. Свої заперечення обгрунтовував тим, що осорювані договори оренди земельних ділянок були підписані сторонами у 2008-2009 роках та відповідають вимогам Закону України «Про оренду землі» в редакції на момент їх підписання. Також просив застосувати до позовних вимог позивачів строк позовної давності.

Рішенням Близнюківського районного суду Харківської області від 22 травня 2015 року в задоволенні вказаних позовних вимог позивачам було відмовлено.

В апеляційній скарзі представник позивачів просить скасувати вказане рішення суду та ухвалити нове рішення яким визнати недійсними оспорювані договори оренди, скасувати їх державну реєстрацію та повернути земельні ділянки позивачам, а також вирішити питання щодо розподілу судових витрат у справі.

Доводи апеляційної скарги обгрунтовує невідповідністю висновків суду обставинам справи та наявним у справі доказам.

Представник позивачів зазначає, що при ухваленні рішення суд не взяв до уваги покази свідків, які підтвердили в судовому засіданні той факт, що тексти договорів були без будь-яких закреслень та при ухваленні рішення суд не звернув уваги на розбіжності в договорах нормативної грошової оцінки земельних ділянок , не звернув уваги на те, що в актах визначення меж земельних ділянок в натурі відсутні номери земельних ділянок за державним актом, номери державної реєстрації, не зазначено осіб та їх підписів, які були при складанні актів. Відсутні дата передачі земельних ділянок власниками та дата їх приймання в оренду та вказані акти складені в порушення пунктів 20 умов оспорюваних договорів оренди , також наводить ті ж доводи, що і в суді першої інстанції.

В запереченнях на апеляційну скаргу представник відповідача, посилаючись на законність і обгрунтованість рішення суду першої інстанції та безпідставність доводів апеляційної скарги, просить рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Заслухавши доповідь судді, пояснення осіб, які з»явились, перевіривши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та заперечень на апеляційну скаргу, судова колегія приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно до вимог ч.1 ст. 303 ЦПК України, під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Відмовляючи позивачам в задоволенні позовних вимог про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, суд першої інстанції виходив як з того ,що позивачами не надано доказів невідповідності оспорюваних договорів оренди землі вимогам діючого на той час Закону України «Про оренду землі» та нормам ЦК України , так і з того. що позивачами пропущено встановлений ст.257 ЦК України строк позовної давності для звернення до суду з зазначеним позовом.

Судова колегія погоджується з висновками суду щодо ненадання позивачами доказів невідповідності оспорюваних договорів оренди землі вимогам діючого на той час Закону України «Про оренду землі» та нормам ЦК України, оскільки вони відповідають вимогам закону та дослідженим судом першої інстанції доказам.

Так, судом першої інстанції встановлено та підтверджено наявними у справі доказами, що між ТОВ імені газети "Ізвєстія" та ОСОБА_27 (спадкоємцем якого є ОСОБА_3) 16.01.2008 року, ОСОБА_4 25.01.2008 року, ОСОБА_28 16.01.2008 року, ОСОБА_6 19.11.2009 року, ОСОБА_7 19.11.2008 року, ОСОБА_8 ( спадкоємицею якої є ОСОБА_9)16.01.2008 року, ОСОБА_29 16.01.2008 року, ОСОБА_11 16.01.2008 року, ОСОБА_12 Леонідіваною 16.01.2008 року, ОСОБА_30 (спадкоємцем є ОСОБА_13)16.01.2008 року, ОСОБА_14 Івановичем16.01.2008 року, ОСОБА_31 (спадкоємцем є ОСОБА_15)16.01.2008 року, ОСОБА_16 16.01.2008 року, ОСОБА_17 31.01.2008 року, ОСОБА_18 16.01.2008 року, ОСОБА_19 16.01.2008 року, ОСОБА_20 31.01.2008 року, ОСОБА_21 16.01.2008 року, ОСОБА_22 16.01.2008 року, ОСОБА_32 (спадкоємцем якого є ОСОБА_22) 16.01.2008 року, ОСОБА_33 16.01.2008 року, ОСОБА_24 16.01.2008 року, ОСОБА_25 16.01.2008 року, з кожним окремо, було укладено договори оренди землі, за умовами яких вказані громадяни (Орендодавці) надали, а ТОВ імені газети "Ізвєстія" (Орендар) прийняло в строкове платне користування належні цим громадянам земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані на території Самійлівської сільської ради Близнюківського району Харківської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 10 років та вказані договори пройшли їх державну реєстрацію в період з травня 2008 року по травень 2010 року та укладений між ОСОБА_14 та відповідачем, було зареєстровано 25.05.2011 року.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до положень ст. 203 ЦК України ,зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин , повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятись у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що були обумовлені ним.

Відповідно до ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні. Або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з ч. 5 ст.126 Земельного кодексу України (в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин), право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Судом першої інстанції було звірено відповідність тесту оригіналу Договорів з оригіналами цих Договорів які були надані на запит суду відділом Держемагенства у Близнюківському районі. Встановлено їх відповідність, а саме ту обставину, що в примірниках Договорів, які на руках у позивачів, містяться крім друкарського тексту усі виконанані від руки тексти в тих місцях де це було передбачено Типовим договором, а також викреслення частини тексту тощо.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов до обґрунтованого висновку про те, що твердження позивачів про внесення відповідачем змін (дописок) до Договорів в односторонньому порядку, не доведено.

Судом першої інстанції також встановлено , підтверджено наявними у справі доказами та позивачами не спростовано, що станом на момент підписання Договорів сторонами, ці договори мали всі їх невід'ємні частини, зазначені в п.43 що підтверджується підписами сторін на актах прийому-передачі земельних ділянок та актах визначення меж земельних ділянок в натурі. До кожного договору додано план земельної ділянки з визначенням меж, експлікацію, акт визначення меж земельної ділянки в натурі, а також фотокопію Державного акта який, в тому тому числі містить відомості щодо плану зовнішніх меж земельних ділянок із їх описом та координати земельних ділянок.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі, якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

При цьому, судом першої інстанції встановлено, підтверджено текстами оспорюваних позивачами договорів оренди земелих ділянок щодо наявності всіх передбачених вказаною нормою Закону України «Про оренду землі» його істотних умов та доводам представника позивачів про те, що у спірних договорах в розділі "Об'єкт оренди" не зазначено кадастрові номери земельних ділянок; в п.8 визначено строк дії договорів, без посилання на те, що строк дії договору визначається з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою; відсутності пункту про порядок внесення орендної плати; в п. 13 не зазначено строки та порядок перегляду орендної плати; в п.17 не визначено конкретних умов збереження земельних ділянок., а також доводам про те, що п.10 умов Договорів про те ,що : обчислення розміру орендної плати за землю без урахування індексу інфляції не відповідає домовленості та діючому законодавству, судом надана належна правова оцінка.

Згідно до ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» , однією з істотних умов договору оренди землі є строк дії договору оренди, а також орендна плата із зазначенням ,зокрема , порядку її внесення.

Судом першої інстанції встановлено , що строк дії Договорів зазначено в пунктах 8 3.1. їх умов.

Змісти спірних договорів оренди землі свідчать про те, що при їх підписанні було обумовлено строки та порядок внесення орендної плати, а підписання вказаних договорів сторонами свідчать, що вони погодили саме встановлений порядок її виплати, що відповідає вимогам ч.1 ст. 15 та ч.3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі».

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки як істотної умови, яка за поясненнями представника позивачів не відповідає нормативній грошовій оцінці на момент укладення зазначених договорів оренди взагалі не була передбачена частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» на момент виникнення спірних правовідносин, а тому її не є підставою для визнання договорів оренди недійсними .

Невідповідність спірного договору Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220, не є підставою для визнання цього договору недійсним відповідно до частини другої статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Матеріали справи також свідчать про те, що всі спірні договори землі містять план або схему земельних ділянок, які передавались в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень( обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельних ділянок в натурі( на місцевості) та акти приймання-передачі об»єктів оренди.

Крім того, межі земельних ділянок позивачів в натурі (на місцевості) визначені в державних актах на право власності на земельні ділянки та в плані (схемі) земельних ділянок, копії яких містяться в матеріалах справи.

Перевіряючи доводи позивачів про те, що укладання спірних Договорів не відповідало їх внутрішній волі, суд першої інстанції дійшов до обґрунтованого висновку про відсутність будь-яких доказів на їх підтвердження. Укладені сторонами договори були вчинені у формі, встановленій законом, спрямовані на реальне настання правових наслідків та тривалий час виконувались сторонами.

За таких обставин, суд першої інстанції прийшов до обгрунтованого висновку щодо відсутності підстав для визнання оспорюваних позивачами договорів оренди земельних ділянок недійсними.

Доводи, викладені представником позивача в апеляційній скарзі вказаних висновків суду не спростовують , були предметом їх розгляду судом першої інстанції, яким суд дав належну оцінку та не дають підстав для скасування чи зміни увхаленого у справі в цій частині рішення.

Між тим, судова колегія не може погодитись з висновком суду першої інстанції щодо відмови позивачам в задоволенні вказаних позовних вимог також і з підстав пропуску ними строку позовної давності, оскільки позивачам відмовлено в задоволенні позову по суті заявлених ними вказаних позовних вимог , що є самостійною підставою для такої відмови ( пункт 11 роз»яснень які містяться в постанові Верховного Суду України № 14 від 18.12.2009 року «Про судове рішення у цивільній справі»).

За таких обставин рішення суду першої інстанції підлягає зміні та виключенню із його мотивувальної частини посилання суду як на підставу відмови позивачам в задоволенні позовних вимог на пропуск ними строку позовної давності.

В іншій частині рішення суду першої інстанції підлягає залишенню його без змін.

Керуючись ст.ст. 303, 309, 317, 319, 218 ч.3 ст. 209 ЦПК України, судова колегія,-

ВИРІШИЛА :

Апеляційну скаргу задовольнити частково.

Змінити рішення Близнюківського районного суду Харківської області від 22 травня 2015 року виключивши з його мотивувальної частини посилання суду як на підставу відмови позивачам в задоволенні позовних вимог на пропуск ними строку позовної давності.

В іншій частині рішення Близнюківського районного суду Харківської області від 22 травня 2015 року залишити без змін.

Рішення суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту його проголошення та може бути оскаржено в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий, суддя: підпис

Судді : підписи

Вірно: Суддя -