22-ц/775/267/2015(м)
Головуючий у 1 інстанції Доценко С.І.
Категорія 47 Доповідач Осипчук О.В.
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 березня 2015 року м. Маріуполь

Апеляційний суд Донецької області у складі :

головуючого - судді Осипчук О.В.,

суддів : Мироненко І.П., Супрун М.Ю.

при секретарях: Одінцові Е.В., Городовенко А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Маріуполі справу за позовом ОСОБА_1 до фермерського господарства «Яковенко Віктор Миколайович» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати,

за апеляційною скаргою фермерського господарства «Яковенко Віктор Миколайович» на рішення Володарського районного суду Донецької області від 15 січня 2015 року,-

в с т а н о в и в :

У листопаді 2014 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідача, після уточнення якого просив розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між сторонами 27 грудня 2010 року, та стягнути з відповідача недоплачену орендну плату за 2012-2014 роки у сумі 5022 грн.

В обґрунтування позову посилався на те, що восени 2013 року йому стало відомо про те, що нормативна грошова оцінка належної йому і переданої відповідачеві в оренду земельної ділянки зросла до 130 772,86 грн., порівняно з оцінкою на момент укладення договору в сумі 74 443,54 грн., а тому відповідач в заниженому розмірі сплачував йому орендну плату, що є підставою для розірвання договору та стягнення заборгованості.

Рішенням Володарського районного суду Донецької області від 15 січня 2015 року позовні вимоги ОСОБА_1 до фермерського господарства «Яковенко Віктор Миколайович» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати задоволено частково.

Стягнуто з фермерського господарства «Яковенко Віктор Миколайович» на користь ОСОБА_1 недоплачену орендну плату за договором оренди землі від 27 грудня 2010 року, зареєстрованого в ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» за № 0152 від 29.11.2011 року, за період з 2012 року по 2014 рік в сумі 3733 грн. 50 коп, з відрахуванням з цієї суми 15% податку з доходів фізичних осіб. В решті позову відмовлено. Стягнуто з відповідача на користь позивача понесені судові витрати у розмірі 180 грн. 30 коп.

В апеляційній скарзі відповідач, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, неповне з'ясування обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, невідповідність висновків суду обставинам справи просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач посилається на те, що суд першої інстанції не врахував те, що договір відповідає типовій формі договору оренди землі, затвердженої постановою КМУ від 03.03.2004 року за № 220 з відповідними змінами постанови КМУ від 13.06.2006 року № 1724, що передбачає здійснення нарахування орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації, а не індексу інфляції, як це було зазначено раніше в формі типового договору. Дані обставини підтверджуються положеннями Податкового кодексу України, а саме п. 289.1 ст. 289, де зазначено, що для визначення розміру земельного податку і орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. При цьому Держкомзем, виходячи з індексу споживчих цін за попередній рік, щорічно розраховує величину коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земель, на який станом на 1 січня поточного року індексується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Відповідно до порядку проведення індексації грошової оцінки земель, затвердженого постановою КМУ від 12.05.2000 року № 783, грошова оцінка земель станом на 1 січня поточного року індексується на коефіцієнт, який визначається в залежності від середньорічного індексу інфляції, який щорічно встановлюється Держкомстатом України. Таким чином суд не зважив на те, що значення нормативної грошової оцінки земель щорічно уточнюється на коефіцієнт індексації, що визначається відповідно до законодавства, а не на додатковий коефіцієнт 1,756, який згідно з постановою КМУ від 31.10.2011 року № 1185 застосовується з 2012 року при видачі витягів про нормативну грошову оцінку земельної ділянки для визначення мінімального розміру орендної плати на земельну долю (пай), сплати державного мита при обміні, спадкуванні, даруванні, проведеної станом на 1.07.1995 року. В цих випадках розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки перераховується на коефіцієнт індексації і на додатковий коефіцієнт 1,756, крім нормативної грошової оцінки пашні, при розрахунку якої рентний дохід вираховується з урахуванням ціни центнеру зерна на дату оцінки, пізніше 1995 року. Крім того, обов'язкова зміна орендної плати після законодавчої зміни граничного розміру орендної плати, а в даному випадку введення додаткового коефіцієнту в Методику розрахунку вартості землі відноситься до договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної, а не приватної власності. Судом безпідставно не прийнято до уваги те, що договором встановлено розмір орендної плати у сумі 2606 грн., розрахунок якої для виплати здійснюється щорічно з урахуванням коефіцієнту індексації грошової оцінки земельної ділянки і який був незмінним з 2010 року по 2014 рік і складав в цифровому показнику 3,2.

Рішення суду щодо відмови у позові про розірвання договору оренди ніким із сторін не оскаржується, тому законність та обґрунтованість рішення суду в цій частині апеляційним судом не перевіряється.

В апеляційному суді представник відповідача Темір І.В. підтримав доводи скарги у повному обсязі.

Представник позивача ОСОБА_2 заперечувала проти скарги, просила рішення суду залишити без змін.

Апеляційний суд вважає, що скарга підлягає задоволенню, а рішення суду в оскаржуваній частині - скасуванню з ухваленням нового рішення з таких підстав.

У відповідності зі ст.303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Судом першої інстанції встановлено, що 27 грудня 2010 року між сторонами було укладено договір оренди, за умовами якого позивач як орендодавець передав в користування відповідачу для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну ділянку площею 4.530 га, що належить йому на підставі державного акту про право власності на землю ЯГ № 721906 від 05.11.2007 року. Відповідно до п.9 договору орендар взяв на себе обов'язок виплачувати орендну плату орендодавцю за користування землею в розмірі 3,5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка підтверджується довідкою відділу Держкомзему, але у будь-якому разі не більше ніж 850 грн. за 1 га. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації грошової оцінки земельної ділянки, з виплатою орендної плати до 31 грудня щороку. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 01.01.2011 року становить 74443,54 грн., розмір річної орендної плати визначений як 2606 грн. Договір пройшов державну реєстрацію у встановленому законом порядку 29.11.2011 року у Володарському райвідділі ДП ЦДЗК при Державному комітеті України по земельним ресурсам» за № 01552. Згідно довідки відділу Держземагенства у Володарському районі Донецької області вартість земельної ділянки площею 4,530 га, що належить позивачу становить: 2011 рік -74443,54 грн., 2012 -2013 рік - 130772,86 грн. Згідно довідок та відомостей про отримання ОСОБА_1 орендної плати встановлено, що в період з 2012 року по 2014 рік позивачу була нарахована орендна плата в сумі 2606 грн., за кожен рік та виплачена в повному обсязі зерном або грошима. Згідно листа ОСОБА_1, направленого на адресу відповідача і отриманого ним 2.04.2014 року, позивач надав довідку відділу Держземагенства у Володарському районі Донецької області для проведення перерахунку розміру орендної плати, проте відповідач не відреагував на його заяву.

Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач неналежним чином виконував умови договору, оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки збільшилася з моменту укладення договору з 74443,54 грн. до 130722,86 грн., що тягне за собою збільшення орендної плати.

Визначаючись з сумою заборгованості по орендній платі суд прийняв до уваги передбачене в договорі обмеження максимального розміру орендної плати 850 грн. за 1 га, і визначився, що за кожний рік у період з 2012 року по 2014 рік не доплачено відповідачем по 1244, 50 грн., а за три роки 3733 грн. 50 коп.

Не приймаючи до уваги доводи відповідача про те, що розмір орендної плати в договорі є сталим і може змінюватися за згодою сторін, суд виходив з того, що орендна плата в договорі визначена не в твердій грошовій сумі, а у відсотковому відношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а тому підлягає збільшенню при зростанні вартості земельної ділянки, але не може перевищувати максимального розміру, визначеного договором.

Проте, апеляційний суд не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції з таких підстав.

Відповідно до п.п.3,4 ч.1 ст. 309 ЦПК України невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального права є підставою для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» орендою землі є засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької діяльності.

Саттею 2 Закону «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Однією із істотних умов договору оренди землі (ст. 15 Закону «Про оренду землі») є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно ст. 409 ЦК України, власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Частиною 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що розмір форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до ст. 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі, орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плат за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі.

Частиною 2 ст. 23 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

За правилами статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Положеннями статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 2 Закону України «Про плату за землю» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Згідно ст. 23 Закону України «Про плату за землю» грошова оцінка земельної ділянки проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Грошова оцінка земельної ділянки щороку за станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої визначається Кабінетом Міністрів України.

Пунктом 1 Порядку проведення індексації грошової оцінки земель, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 783 грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення індексується станом на 1 січня поточного року на коефіцієнт, що визначається за формулою: Кі = [I - 10]: 100, де I - середньорічний індекс інфляції року, за результатами якого проводиться індексація. Якщо значення Кі не перевищує одиниці, індексація не проводиться.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки позивача станом на 01 січня 2011 року у сумі 74 443,54 грн., визначена з урахуванням застосування коефіцієнту індексації 3,2 (3723 грн.), який був незмінним з 2010 по 2014 роки.

Відповідно до інформації відділу Держземагенства у Володарському районі Донецької області від 13 листопада 2013 року № 5010, вартість земельної ділянки загальною площею 4,530 га, в тому числі ріллі 4,530 га, яка належить ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЧГ № 721906 від 05 листопада 2007 року становить у 2011 році 74 443,54 грн., у 2012-2013 роках - 130 722,86 грн.(а.с.19).

При цьому вартість земельної ділянки у сумі 130 722,86 грн., вираховується шляхом множення попередньої вартості 74 443,54 грн. на коефіцієнт 1,756.

Довід відповідача в скарзі про те, що сплата ним орендної плати проводилася відповідно до умов договору оренди є обґрунтованим з огляду на наступне.

Відповідно до п.9 договору орендар взяв на себе обов'язок виплачувати орендну плату орендодавцю за користування землею в розмірі 3,5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка підтверджується довідкою відділу Держкомзему, але у будь-якому разі не більше ніж 850 грн. за 1 га. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації грошової оцінки земельної ділянки, з виплатою орендної плати до 31 грудня щороку. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 01.01.2011 року становить 74443,54 грн., розмір річної орендної плати визначений як 2606 грн.

Згідно п. 14 умов договору оренди землі від 27 грудня 2010 року, розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, та в інших випадках, передбачених законом.

Тобто умови договору оренди землі не зобов'язують сторони вносити зміни до договору, зокрема, збільшувати чи зменшувати розмір орендної плати, а лише зобов'язують за певних обставин переглянути умови договору.

Оскільки протягом строку дії укладеного вище договору, позивач не звертався до ФГ «Яковенко Віктор Анатолійович» відносно внесення до нього змін щодо розміру орендної плати чи зміни порядку її нарахування, з 2012 по квітень 2014 року відповідних довідок з Держкомзему про зміну розміру нормативно-грошової оцінки землі не надавав, тому відповідач здійснював виплату орендної плати за землю за передбаченим у договорі оренди у розмірі 3,5 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок за 2011 рік (74 443 грн., 54 коп.), тобто в сумі 2 606 грн.

Суд не взяв до уваги, що дії позивача свідчать про усвідомлення та підтвердження згоди з умовами договору оренди землі, доказом чого є отримання позивачем орендної плати за землю за 2012-2014 роки, що підтверджується копіями відомостей про отримання ним орендної плати як натуральною, так частково і грошовою формою ( а.с. 39-48).

Висновок суду про наявність винних дій відповідача щодо неналежного виконання умов договору по орендній платі спростовується також тим, що у разі недоплати на протязі 2012-2014 років позивачу орендної плати, що є об'єктом обчислення відповідних податкових зобов'язань, з боку відповідача, як податкового агенту, відповідний контролюючий податковий орган здійснив би заходи щодо нарахування і стягнення з орендаря відповідних податкових зобов'язань.

Між тим, згідно довідки Мангуської ОДПІ станом на 25 грудня 2014 року заборгованості зі сплати податків та зборів у платника податків ФГ «Яковенко Віктор Миколайович» немає (а.с.69), тому довід апеляційної скарги в цій частині є обгрунтованим.

Також апеляційним судом приймається до уваги довід скарги про безпідставність висновку суду про те, що розмір орендної плати за оренду належної позивачеві земельної ділянки протягом 2012-2014 років мав визначатись з урахуванням постанови Кабінету Міністрів України від 31.10.2011 року № 1185, якою внесено зміни до Методики нормативно грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів ( в дію з 01.01.2012 року) з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оцінку землі» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка проводиться, зокрема, розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення не рідше ніж 1 раз на 5-7 років.

Згідно ст. 1 Методики нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється з метою визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Вказану Методику було доповнено п.191 «Показники нормативної грошової оцінки гектара ріллі окремої земельної ділянки, проведеної станом на 1 липня 1995 року, застосовується із коефіцієнтом, що визначений абзацом другим п. 5 цієї Методики».

В п. 5 Методики зазначено, що для врахування змін у рентному доході, який створюється при виробництві зернових культур, до показників нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 1 липня 1995 року (з урахуванням індексації) застосовується коефіцієнт 1,756.

Тобто, ця норма була прийнята після укладення сторонами договору у грудні 2010 року, має обов'язковий характер тільки для договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, а тому не могла бути підставою для односторонньої з боку відповідача зміни умов договору оренди приватної земельної ділянки, за яким сторони досягли домовленості під час його укладення.

Таким чином, при відсутності в спірному договорі встановленого для орендатора обов'язку по проведенню і представленню щорічної нормативної оцінки земельної ділянки і застосування її для проведення розрахунку орендної плати, а також відсутності посилання в законі на обов'язкове її щорічне проведення, висновки суду першої інстанції в цій частині є необґрунтованими та такими, що суперечать нормам матеріального права.

Посилання представника позивача на те, що договір оренди пройшов державну реєстрацію тільки 29 листопада 2011 року, тобто після прийняття постанови КМУ від 31.10.2011 року № 1185, і вважається укладеним саме з моменту державної реєстрації є безпідставним.

За змістом ст.ст.18,20 Закону України від 6 жовтня 1998 року «Про оренду землі» договір оренди підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. У момент державної реєстрації набирає чинності( набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладення договору. (Постанова судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162цс13).

Відповідно до ч.1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Враховуючи, що апеляційний суд дійшов висновку про відмову у задоволені позовних вимог позивача в частині стягнення заборгованості по орендній платі, а в позові про розірвання договору оренди відмовлено судом першої інстанції і рішення в цій частині ніким не оскаржено, то сплачений позивачем судовий збір не підлягає стягненню з відповідача.

З огляду на наведене суд першої інстанції помилково дійшов висновку про недотримання відповідачем умов договору оренди щодо орендної плати і порушення у зв'язку з цим прав позивача, тому рішення суду в оскаржуваній частині та щодо розподілу судових витрат не можна вважати законним та обґрунтованим, тому воно підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволені цих позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 307, 309,314, 316 ЦПК України, апеляційний суд -

в и р і ш и в:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства « Яковенко Віктор Миколайович» задовольнити.

Рішення Володарського районного суду Донецької області від 15 січня 2015 року в частині стягнення з Фермерського господарства «Яковенко Віктор Миколайович» заборгованості по орендній платі у сумі 3733 грн. 50 коп., та понесених судових витрат в розмірі 180 грн. 30 коп., скасувати.

У задоволені позову ОСОБА_1 до фермерського господарства «Яковенко Віктор Миколайович» про стягнення заборгованості по орендній платі за договором оренди землі від 27 грудня 2010 року, зареєстрованого в ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» за № 0152 від 29.11.2011 року, за період з 2012 року по 2014 рік відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Судді: