печерський районний суд міста києва
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02 вересня 2015 року Печерський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Середи К.О.,

при секретарі Герасименко М.М.,

за участю представника позивача ОСОБА_1,

представника відповідача ОСОБА_2,

третьої особи ОСОБА_3 та представника ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_6, за участю третьої особи ОСОБА_3 про часткове визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу квартири, визнання права власності,

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_5 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_6, третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ОСОБА_3, про часткове визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу квартири, визнання права власності.

Обґрунтовуючи підстави звернення з позовом, позивач посилається на порушення з боку відповідача його переважного права, як орендаря, перед іншими особами у разі продажу житла, яке було предметом договору оренди, на його придбання. Так, відчуживши квартиру третій особі відповідач порушила взяті на себе зобов'язання за договором оренди квартири від 01.06.2011 та за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 01.06.2011. З метою захисту своїх порушених прав та їх відновлення позивач і звернувся з даним позовом до суду на підставі ст. 362, ч. 2 ст. 777, ч. 2 ст. 822 ЦК України.

У судовому засіданні 02.09.2015 представник позивача ОСОБА_1 вимоги позовної заяви підтримав, просив задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_2 проти позову заперечив, зазначивши, що дійсно права позивача були порушені, однак вважає, що вони підлягають захисту в іншій спосіб.

Третя особа ОСОБА_3 та його представник ОСОБА_4 заперечили проти позову, просили відмовити у його задоволенні, пославшись на те, що ОСОБА_3 є законним власником даного майна, будь-яких заборон на його відчуження під час укладання договору купівлі-продажу квартири між ним та ОСОБА_6 не було. В той час, вважають документи, долучені представником позивача до матеріалів справи, такими, що не можуть бути прийняті судом як належні та допустимі докази, оскільки досліджені у судовому засіданні оригінали договору оренди квартири, акт приймання-передачі квартири, попередній договір купівлі-продажу квартири, містять лише відтиск підпису ОСОБА_5, а відтак є непідписаними останнім. При цьому, договір оренди квартири носить фіктивний характер, оскільки право на укладення договору оренди мають суб'єкти господарювання, тоді як відповідач на час укладення договору оренди квартири не була суб'єктом господарювання. Також звернули увагу суду, що попередній договір купівлі-продажу квартири, укладений між позивачем та відповідачем 01.06.2011, є нікчемним, оскільки нотаріально не посвідчений.

Суд, заслухавши пояснення представника позивача, заперечення представника відповідача, третьої особи та її представника, перевіривши матеріали справи та наявні у ній письмові докази, вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

01 червня 2011 року між ОСОБА_6, за договором орендодавцем, та ОСОБА_5, за договором орендарем, було укладено договір оренди квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 218,60 кв.м.

За умов укладеного договору, орендодавець зобов'язався передати орендарю квартиру в тимчасове користування на 35 місяців за плату, строк дії договору оренди визначений до 30 квітня 2014 року (п.п. 1.1, 4.2 договору оренди квартири).

При цьому, сторонами погоджено, що орендна плата за користування квартирою за 35 місяців становить 840 000 грн. і сплачується готівкою на умовах 100% передоплати за весь строк дії договору (п.п. 3.1, 3.2 договору оренди).

Факт укладення зазначеного договору оренди квартири від 01.06.2011 представниками позивача та відповідача у судовому засіданні не заперечувався.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 811 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі.

Таким чином, сторонами договору оренди квартири - ОСОБА_5 та ОСОБА_6 досягнуто згоди по всім істотним умовам договору оренди житла та дотримано його форму.

За актом приймання-передачі від 01.06.2011 відповідач передала, а позивач прийняв в тимчасове користування квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 218,60 кв.м. (а.с. 10).

Того ж дня, відповідач прийняла від позивача грошові кошти у розмірі 840 000 грн. в якості орендної плати в рамках виконання договору оренди квартири від 01.06.2011, підтвердженням чого є відповідна розписка (а.с. 38).

Факт отримання даних коштів представником відповідача у судовому засіданні не заперечувався.

В свою чергу, судом були досліджені оригінали документів, зокрема: договір оренди квартири від 01.06.2011, акт приймання-передачі від 01.06.2011, розписка від 01.06.2011 про отримання відповідачем коштів у розмірі 840 000 грн. та встановлено, що копії вказаних документів (а.с. 8-9, 10, 38), наявних у матеріалах справи, відповідають їх оригіналам.

З огляду на встановлені обставини справи, у суду є обґрунтовані підставі дійти до висновку, що позивач ОСОБА_5 належним чином виконував взяті на себе договірні зобов'язання, серед іншого і щодо 100% сплати орендної плати за 35 місяців у розмірі 840 000 грн. Доказів протилежного матеріали справи не містять.

При цьому, третьою особою ОСОБА_3 та його представником заявлялись клопотання про призначення судової почеркознавчої експертизи, у задоволенні яких судом було відмовлено з підстав того, що повноважними представниками позивача та відповідача не заперечувався власне сам факт укладання та підписання ОСОБА_5 та ОСОБА_6 вказаних документів, наявність нечіткого зображення підписів ОСОБА_5 пояснювалась його представником давністю його виконання та поганою якістю чорнил, якими вони були виконані.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, 12 серпня 2011 року відповідач без попередження позивача, не запропонувавши позивачу придбати квартиру, яка перебувала в його тимчасовому користуванні на підставі договору оренди, без отримання на це його згоди, продала квартиру за адресою: АДРЕСА_1 третій особі - ОСОБА_3 (а.с. 16).

Вказаний договір купівлі-продажу квартири, укладений між ОСОБА_6 та ОСОБА_3, був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарасюком М.В, зареєстровано в реєстрі за №2239. Вартість майна за договором становила 1 527 707,00 грн. та зареєстрований у Комунальному підприємстві Київське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна в реєстровій книзі за № 415-126, номер запису 44309, реєстраційний номер майна НОМЕР_3.

Про даний факт позивач довідався 04 грудня 2014 року з листа, надісланого на його адресу відповідачем (а.с. 15).

Згідно із ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно із ч. 2 ст. 822 ЦК України у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Переважне право наймача на придбання майна, яке знаходиться у користуванні, було предметом розгляду Конституційного суду Україні і в рішенні у справі № 1-46/2009 від 10 грудня 2009 року за конституційним зверненням приватного підприємства « Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень ст. ст. 177, 760 та частини 2 ст. 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), встановлено, що положення ч. 2 ст. 777 ЦК України поширюються на всі види орендованого майна.

Пунктом 4.3 договору оренди квартири сторони закріпили, якщо орендар належним чином виконуватиме покладені на нього цим договором обов'язки, по закінченню дії цього договору матиме переважне право купівлі-продажу квартири, яка за цим договором передається в оренду.

Відповідно до п. 2.1 договору оренди квартири від 01.06.2011 орендодавець зобов'язується не відчужувати квартиру без попередньої письмової згоди орендаря.

Згідно із п. 2.4. договору оренди квартири орендар має право на захист прав у суді, у тому числі у випадку відчуження орендодавцем об'єкту оренди третім особам без згоди на це орендаря, порушення переважного права орендаря на придбання майна, що є об'єктом оренди за цим договором, визнання договорів відчуження третім особам об'єкту оренди недійсними (повністю або частково), переведення прав покупця за будь-якими договорами, тощо.

В порушення наведених норм чинного законодавства та умов укладеного договору оренди квартири від 01.06.2011 відповідач не повідомила позивача про свій намір продати квартиру, чим порушила умови договору оренди, і, як наслідок, право позивача на переважне придбання квартири у випадку її відчуження.

Оскільки механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого ст. 822 ЦК України, не встановлений, то відповідно до ч. 1 ст.8 ЦК України за аналогією підлягають застосуванню правила ст. 362 ЦК України.

Згідно із ст. 362 ЦК України - у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

У судовому засіданні представником позивача надано суду оригінал квитанції № ПН767739С1 від 01.09.2015 про внесення на депозитний рахунок Печерського районного суду м. Києва грошової суми у розмірі 27 707,00 грн. в порядку ст. 362 ЦК України у справі № 757/37175/14-ц.

Також представником позивача зазначено, що грошові кошти у розмірі 1 500 000,00 грн. були передані позивачем відповідачу ще 01.06.2011 року, підтвердженням чого є відповідна розписка, копія якої наявна у матеріалах справи, оригінал для огляду надавався суду (а.с. 39).

Представником відповідача ОСОБА_2 даний факт не заперечувався.

При цьому, доказів того, що відповідачем були повернуті позивачу дані грошові кошти у розмірі 1 500 000,00 грн. у зв'язку з відчуженням квартири третій особі матеріали справи не містять.

За таких обставин, слід вважати, що позивачем дотримано вимоги ст. 362 ЦК України.

При вирішенні спору суд не приймає до уваги доводи представника позивача щодо порушення відповідачем умов укладеного між сторонами попереднього договору купівлі-продажу квартири від 01.06.2011 (а.с. 11-12), так як вказаний договір укладено у формі, відмінній від необхідної форми основного договору (підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню).

Таким чином, судом встановлено, що позивач на підставі ч. 2 статті 777, ч. 2 ст. 822 ЦК України має переважне право перед іншими особами на придбання орендованої квартири, яке порушила відповідач, продавши квартиру іншій особі без повідомлення про це позивача.

У зв'язку із чим, договір купівлі-продажу квартири, укладений між відповідачем та третьою особою ОСОБА_3 є частково недійсними у частині визначення покупця на підставі ч. 1 статті 203 ЦК України, оскільки відповідач, за договором продавець, уклала вказаний договір всупереч вимогам ч. 2 ст. 777 та ч. 2 ст. 822 ЦК України.

Порушене право позивача на переважне придбання квартири підлягає захисту шляхом переведення на позивача прав та обов'язків покупця на підставі ч. 4 статті 362 ЦК України, і, як наслідок, визнання за ним права власності на дане нерухоме майно.

У зв'язку із задоволенням позову з відповідача на користь позивача відповідно до положень ч. 1 ст. 88 ЦПК України підлягає стягненню судовий збір у розмірі 3 654 грн.

Керуючись ст.ст. 362, 525, 526, 638, ч. 2 ст. 777, ч. 1 ст. 811, ч. 2 ст. 822 ЦК України, ст. ст. 10, 11, 57-60, 88, 209, 212-215, 223 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі продажу квартири від 12 серпня 2011 року, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальна площа якої становить 218,60 кв.м., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарасюком М.В, зареєстровано в реєстрі за №2239, укладений між ОСОБА_6 (ІПН НОМЕР_1, зареєстрована за адресою АДРЕСА_2) та ОСОБА_3 (громадянин України, паспорт серії НОМЕР_4, виданий Луцьким РВ УМВС України у Волинській області 14 березня 1997 року, ІПН НОМЕР_2) у частині покупця.

Перевести на ОСОБА_5 (громадянина Канади, паспорт типу НОМЕР_5 від 27 травня 2008, виданий у м. Калгарі (Calgary) права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу квартири від 12 серпня 2011 року.

Визнати за ОСОБА_5 (громадянином Канади, паспорт типу НОМЕР_5 від 27 травня 2008, виданий у м. Калгарі (Calgary) право власності на квартиру, зареєстровану у комунальному підприємстві Київське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна в реєстровій книзі за №415-126, номер запису 44309, реєстраційний номер майна НОМЕР_3, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальна площа якої становить 218,60 кв.м.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Апеляційного суду м. Києва через Печерський районний суд м. Києва протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя К.О. Середа