У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 березня 2015 року м. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Гвоздика П.О.,
суддів: Горелкіної Н.А., Євтушенко О.І.,
Євграфової Є.П., Ситнік О.М.,
розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_6 до ОСОБА_7 про зобов'язання виконати умови договору; за позовом Фермерського господарства «Зевс-Д» до ОСОБА_6 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації, за касаційними скаргами Фермерського господарства «Зевс-Д» та ОСОБА_7 на рішення апеляційного суду Харківської області від 30 вересня 2014 року,

в с т а н о в и л а:

У листопаді 2013 року ОСОБА_6 звернувся до суду з позовом, у якому зазначав, що 03 червня 2013 року між ним та ОСОБА_7 укладений договір оренди земельної ділянки № 0001/1, зареєстрований у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13 червня 2013 року за № 4848541, відповідно до умов якого ОСОБА_7 зобов'язався передати ОСОБА_6 земельну ділянку, кадастровий номер :01:000:0173, площею 6,0217 га, розташовану на території Андріївської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області, в оренду строком на 49 років за передбачену у договорі плату за користування майном. На виконання умов договору сторонами було підписано акт приймання-передачі земельної ділянки в оренду від 03 червня 2013 року.

Проте після підписання зазначеного договору оренди та його державної реєстрації ОСОБА_7 так і не передав позивачу земельну ділянку в користування в натурі.

Просив зобов'язати виконати умови договору оренди земельної ділянки та передати земельну ділянку в користування (оренду) в натурі.

У квітні 2014 року Фермерське господарство «Зевс-Д» (далі - ФГ «Зевс-Д») звернулося до суду з позовом, у якому зазначало, що 20 червня 2003 року між Приватним сільськогосподарським підприємством «Малинівка» (далі - ПСП «Малинівка»), правонаступником якого є ФГ «Зевс-Д», та ОСОБА_8 укладений договір оренди земельної ділянки строком на п'ять років. Після смерті ОСОБА_8, ІНФОРМАЦІЯ_1 право власності на земельну ділянку, що є предметом договору, набув її син ОСОБА_7, у зв'язку з чим 12 квітня 2012 року ФГ «Зевс-Д» направило останньому лист-повідомлення з пропозицією поновити договір, укладений у 2003 році з його матір'ю.

04 січня 2013 року між ФГ «Зевс-Д» та ОСОБА_7 укладено договір оренди земельної ділянки строком на 25 років, який фактично діє, проте не зареєстрований у встановленому законом порядку у зв'язку з важкою хворобою ОСОБА_7 та його перебуванням на постійному лікуванні у геріатричному пансіонаті. Протягом 2003−2013 років ФГ «Зевс-Д» сплачувало орендодавцям ОСОБА_8, а потім - ОСОБА_7 орендну плату у повному обсязі, та, крім того, і досі надає матеріальну допомогу останньому, зважаючи на його хворобу.

ФГ «Звес-Д» просило визнати договір оренди земельної ділянки від 03 червня 2013 року № 0001/1, укладений між ОСОБА_6 та ОСОБА_7, недійсним, а також скасувати його державну реєстрацію.

Рішенням Великобурлуцького районного суду Харківської області

від 24 червня 2014 року в задоволенні позову ОСОБА_6 відмовлено. Позов ФГ «Зевс-Д» задоволено. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 03 червня 2013 року № 0001/1, укладений між ОСОБА_7 та ОСОБА_6, зареєстрований у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 13 червня 2013 року та скасовано державну реєстрацію права оренди за ним. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішенням апеляційного суду Харківської області від 30 вересня

2014 року рішення Великобурлуцького районного суду Харківської області

від 24 червня 2014 року скасовано, позов ОСОБА_6 задоволено. Зобов'язано ОСОБА_7 виконати умови договору оренди земельної ділянки від 03 червня 2013 року № 0001/1 шляхом передачі в користування (оренду) ОСОБА_6 земельної ділянки, кадастровий номер :01:000:0173, у натурі. Вирішено питання про розподіл судових витрат. У задоволенні позову ФГ «Зевс-Д» відмовлено.

У касаційних скаргах ФГ «Зевс-Д» та ОСОБА_7, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просять скасувати рішення суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційні скарги мають бути задоволені.

Згідно з ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи позов ОСОБА_6, апеляційний суд керувався тим, що оскільки ОСОБА_7 після укладення договору оренди землі з ОСОБА_6 фактично відмовився передати спірну земельну ділянку останньому, то це є порушенням умов договору та акта приймання-передачі земельної ділянки в натурі.

Із такими висновками суду апеляційної інстанції погодитися не можна з огляду на наступне.

За вимогами ст. ст. 213, 214, 316 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

При ухваленні рішення суд зобов'язаний з'ясувати питання, зокрема, щодо: наявності обставин (фактів), якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та навести докази на їх підтвердження; наявності інших фактичних даних, які мають значення для вирішення справи; правовідносин, зумовлених встановленими фактами. У рішенні суду обов'язково повинні бути зазначені встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини.

Вказані вимоги судом апеляційної інстанції не дотримано.

Судами встановлено та матеріалами справи підтверджено, що відповідно до державного акта на право власності на землю серії Р2 № 784678, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 286, ОСОБА_8 була власником земельної ділянки площею 6,0217 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Андріївської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області (а. с. 174, т. 1).

20 червня 2003 року ОСОБА_8 уклала з ПСП «Малинівка» Великобурлуцького району Харківської області договір оренди вказаної земельної ділянки строком на п'ять років. Вказаний договір зареєстрований державним реєстратором ОСОБА_9, про що вчинено запис у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Андріївської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області 20 червня 2003 року за № 135 (а. с. 108, т. 1).

Згідно зі статутом правонаступником ПСП «Малинівка» є ФГ «Зевс-Д» (а. с. 105−107, т. 1).

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_8 померла.

Із матеріалів справи вбачається, що у період з 2003 по 2005 року оренду плату від ФГ «Зевс-Д» за земельну ділянку отримувала ОСОБА_8: за 2003 рік - 500 грн, за 2004 рік - 480 грн, за 2005 рік - 400 грн. У період з 2006 по 2012 роки орендну плату отримував її син ОСОБА_7: 2006 рік - 140 грн, за 2007 рік - 687 грн, 2008 рік - 687 грн, за 2009 рік - 1 160 грн, за 2010 рік - 1 160 грн, за 2011 рік - 1 160 грн, за 2012 рік - 2 500 грн, за 2013 рік - 2 500 грн. Також у 2012 році ОСОБА_7 отримав від ФГ «Зевс-Д» матеріальну допомогу у розмірі 6 740 грн, у 2013 році - 5 тис. грн, у 2014 році - 4 тис. грн (а. с. 112, т. 1).

Згідно зі свідоцтвом про право на спадщину за законом, виданим 11 квітня 2012 року державним нотаріусом Великобурлуцької державної нотаріальної контори Харківської області ОСОБА_10, спадкоємцем земельної ділянки площею 6,0217 га на території Андріївської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області є син ОСОБА_8 - ОСОБА_7 (а. с. 111, т. 1).

12 квітня 2012 року голова ФГ «Зевс-Д» ОСОБА_11 направила ОСОБА_7 лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки у зв'язку з закінченням строку дії відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

04 січня 2013 року ОСОБА_7 уклав з ФГ «Зевс-Д» договір оренди земельної ділянки площею 6,0217 га, розташованої на території Андріївської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області, строком на 25 років (а. с. 41−42, т. 1).

03 червня 2013 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_7 укладений договір оренди № 0001/1, згідно з яким останній передав ОСОБА_6 належну йому земельну ділянку площею 6,0217 га, розташовану на території Андріївської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а. с. 5−9, т. 1).

Звертаючись з позовом, ОСОБА_6 надав суду акт приймання-передачі земельної ділянки в оренду від 03 червня 2013 року (а. с. 10, т. 1).

Разом з тим із матеріалів справи вбачається, що спірна земельна ділянка зайнята посівами сільськогосподарських культур і знаходиться у користуванні ФГ «Зевс-Д», яке виконує умови договору оренди та сплачує орендну плату. Орендодавець заперечує укладення договору з ОСОБА_6, фактично умови договору оренди від 03 червня 2013 року не виконуються.

Згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2−5 цієї статті).

Так, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

− із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

− у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

− укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Такі висновки узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду України, висловленою у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15.

На вказані вимоги закону апеляційний суд уваги не звернув.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи позов ОСОБА_6, апеляційним судом безпідставно зроблена переоцінка доказів, надана судом першої інстанції, доводів щодо такої переоцінки не наведено, апеляційний суд неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права, тому рішення суду апеляційної інстанції має бути скасовано, рішення суду першої інстанції - залишено в силі.

Керуючись ст. ст. 333, 336, 339, 343, 344, 345, 347 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційні скарги Фермерського господарства «Зевс-Д» та ОСОБА_7 задовольнити.

Рішення апеляційного суду Харківської області від 30 вересня 2014 року скасувати, рішення Великобурлуцького районного суду Харківської області від 24 червня 2014 року залишити в силі.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий: П.О. Гвоздик
Судді: Н.А. Горелкіна
Є.П. Євграфова
О.І. Євтушенко
О.М. Ситнік