УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 липня 2015 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і

кримінальних справ у складі:

головуючого Ткачука О.С.,
суддів: Висоцької В.С., Умнової О.В.,Колодійчука В.М., Фаловської І.М.,
розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_6 до товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» про визнання права власності на квартиру та зобов'язання вчинити певні дії, за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 08 вересня 2014 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 22 січня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У липні 2014 року ОСОБА_6 звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» (далі - ТОВ «Аверс-Сіті») про визнання права власності на квартиру та зобов'язання вчинити певні дії, посилаючись на те, що 07 вересня 2006 року між нею та товариством з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції» укладено договір бронювання об'єкта нерухомості щодо бронювання житлового приміщення загальною площею 86,92 кв. м. в секції № 1 у 454-квартирному, 21/22 поверховому житловому комплексі АДРЕСА_1, поверх 19. ОСОБА_6 придбала майнові права на вказану квартиру. Судовим рішенням господарського суду визнано право власності на зазначений об'єкт нерухомості за відповідачем ТОВ «Аверс-Сіті», яке в подальшому неодноразово підтверджувало, що позивач дійсно є інвестором квартири та обіцяло передати її у власність, уклавши договір купівлі-продажу.

ОСОБА_6 є єдиним інвестором вказаного вище житлового приміщення загальною площею 86,92 кв. м. та сплатила 100 % його вартості

В межах рішення суду щодо визнання права власності на об'єкт за ТОВ «Аверс-Сіті» між ОСОБА_6 та відповідачем було укладено і нотаріально посвідчено попередній договір від 16 листопада 2010 року щодо купівлі-продажу квартири (будівельний № 72), загальною площею 86,92 кв. м.

Після введення будинку в експлуатацію позивач неодноразово зверталася до відповідача з вимогою виконати умови попереднього договору та укласти з нею основний договір купівлі-продажу квартири, а також передати їй, як власнику, відповідні документи на квартиру. Представником відповідача ОСОБА_7 передано їй під розписку свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 19 жовтня 2012 року, а саме, на квартиру № 72. Позивач власноручно підписала у селищного голови ОСОБА_8 свідоцтво і передала також під розписку представнику відповідача ОСОБА_9, але ніяких дій щодо оформлення квартири з боку відповідача зроблено не було. Позивач має оригінал свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 14 травня 2014 року, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14 травня 2014 року та технічний паспорт, усі ці документи оформлені на квартиру № 72. ОСОБА_6 сплачено державне мито по оформленню квартири № 72 згідно квитанції від 01 квітня 2014 року та сплачено оформлення витягу з Державного реєстру прав по квартирі № 72 згідно квитанції від 01квітня 2014 року, але право власності на спірну квартиру залишилось зареєстровано за відповідачем. Вказувала, що існує різниця у розмірі загальної площі (метрах квадратних) квартири № 72. Згідно п. 1.4 договору бронювання загальна площа квартири № 72 складає 86,92 кв. м., а згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 15 травня 2014 року, технічного паспорта - 83,6 кв. м., а тому вважала, що сума різниці вартості загальної площі 3,32 кв. м. - 10 023 грн 27 коп. повинна бути стягнути з відповідача на її користь.

У зв'язку з викладеним просила: визнати за нею право власності на спірний об'єкт нерухомості; зобов'язати відповідача відшкодувати їй різницю вартості загальної площі квартири № 72, між зазначеною у п. 1.4 договору бронювання - 86,92 кв. м. та фактично вказаних у свідоцтві про право власності на нерухоме майно, технічному паспорті - 83,6 кв. м.; судові витрати у справі покласти на відповідача.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 08 вересня 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 22 січня 2015 року, позов задоволено.

Визнано за ОСОБА_6 право власності на квартиру АДРЕСА_1

Зобов'язано ТОВ «Аверс-Сіті» відшкодувати на користь ОСОБА_6 різницю вартості квартири АДРЕСА_1 в розмірі 10 023 грн 27 коп.

Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

У касаційній скарзі ТОВ «Аверс-Сіті» просить скасувати оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій і ухвалити у справі нове рішення про відмову в позові, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до вимог ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення повинно бути законним і обґрунтованим та відповідати на питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

При розгляді справи судами встановлено наступні обставини.

07 вересня 2006 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції» (виконавець) та ОСОБА_6 (замовник) було укладено договір бронювання об'єкта нерухомості, відповідно до якого виконавець бронює за замовником об'єкт у житловому комплексі «Коцюбинський» з наступними технічними характеристиками: квартира, будівельний № приміщення 72, секція 1 у 454-квартирному, 21-22 поверховому житловому комплексі по АДРЕСА_1, поверх 19, кімнат 2, загальна площа 86,92 кв. м., загальна площа об'єкту відповідає наведеному нижче пакету цінних паперів, що придбається замовником у власника пакету ЦП згідно договору купівлі-продажу цінних паперів у емітента товариства з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції», номер від 550927 до 559618, кількість 8 692 штуки, номінальна вартість однієї облігації 20 грн 20 коп.

07 вересня 2006 року між закритим акціонерним товариством «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «Наші інвестиції», що діє в інтересах та за рахунок Пайового венчурного інвестиційного фонду «Житло та інвестиції» недиверсифікованого виду закритого типу та ОСОБА_6 було укладено договір купівлі-продажу цінних паперів, відповідно до якого продавець зобов'язувався передати у власність покупця, а покупець прийняти та оплатити пакет цінних паперів на умовах, передбачених цим договором: емітент - товариство з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції», номінальна вартість однієї облігації 20 грн 20 коп., форма випуску бездокументарна, серія «А», номер від 550927 до 559618, кількістю 8 692 шт., ціна продажу пакету цінних паперів склала 252 393 грн 95 коп. без ПДВ; 18 січня 2007 року між цими особами було укладено додаткову угоду до основного договору, в якій було викладено реквізити закритого акціонерного товариства «КУА АПФ «Наші інвестиції» в інший редакції. Встановлено, що позивач сплатила повну вартість цінних паперів, що не заперечується відповідачем.

Товариством з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції» та ОСОБА_6 було складено Акт про зарахування облігацій на рахунок емітента від 08 вересня 2008 року, відповідно до якого 02 вересня 2008 року власник перерахував на рахунок у цінних паперах емітента № 301665 у відкритому акціонерному товаристві «Міжрегіональний фондовий союз» цінні папери - облігації серії «А» у кількості 8 692 штук, порядкові номери яких від 550927 до 559618. Цим актом емітент підтверджує свої зобов'язання перед власником передати йому у власність відповідну квартиру - будівельний № 72 у житловому комплексі «Коцюбинський» за адресою: АДРЕСА_1

16 листопада 2010 року між ТОВ «Аверс-Сіті» в особі ОСОБА_7 та ОСОБА_6 було укладено попередній договір, відповідно до якого продавець зобов'язується в майбутньому, в обумовлений п. 6.1 цього договору строк укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу квартири на умовах і в порядку, визначених цим договором; продавець зобов'язується передати у власність (продати) покупця, а покупець зобов'язується прийняти у власність (купити) об'єкт продажу, яким є двокімнатна квартира під будівельним № 72 загальною площею 86,92 кв. м. на 19 поверсі у житловому будинку під будівельним АДРЕСА_1 за ціною, що становить 252 393 грн 95 коп., в тому числі ПДВ 20 % - 42 065 грн 66 коп.; відповідно до п.6.1 даного договору сторони домовились про те, що кінцевий термін укладання основного договору є термін, що не може перевищувати 60 робочих днів від дня отримання продавцем Акту державної комісії про введення в експлуатацію завершеного будівництва та правовстановлюючих документів продавця на об'єкт продажу, в цей термін сторони зобов'язуються укласти у порядку, встановленому чинним законодавством України, основний договір купівлі-продажу об'єкту продажу, за яким продавець передасть у власність покупця об'єкт продажу шляхом підписання договору купівлі-продажу об'єкту продажу за узгодженою сторонами вартістю (ціною), визначеною у п. 2.1 цього договору, але в будь-якому випадку не пізніше 31 березня 2011 року.

16 листопада 2010 року між ОСОБА_10 (цедент) та ТОВ «Аверс-Сіті» в особі представника ОСОБА_7 (цесіонарій) було укладено договір відступлення права вимоги, відповідно до якого цедент передає цесіонарієві належні цеденту права вимоги до товариства з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції», що є емітентом безвідсоткових облігацій щодо передачі у власність згідно з умовами інформації про випуск облігацій товариства з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції» житлового приміщення (будівельний номер 72) загальною проектною площею 86,92 кв. м. в секції № 1 454-квартирного 21/22-поверхового будинку, що будується в складі 1 черги будівництва за адресою: АДРЕСА_1. Крім того, 16 листопада 2010 року між ОСОБА_6 та ТОВ «Аверс-Сіті» в особі представника ОСОБА_7 було укладено договір про зарахування зустрічних однорідних вимог, відповідно до якого сторони, маючи одна до одної зустрічні грошові вимоги, строк виконання яких настав 16 листопада 2010 року, дійшли згоди на підставі ст. 601 ЦК України про зарахування таких зустрічних однорідних вимог, що випливають з договорів, укладених між сторонами, а саме: за попереднім договором від 16 листопада 2010 року, що укладений між сторонами, сторона-1 має виконати грошове зобов'язання перед стороною-2 в сумі 252 393 грн 95 коп., в тому числі ПДВ 20 % - 42 065 грн 66 коп.; за договором відступлення права вимоги від 16 листопада 2010 року, що укладений між сторонами, сторона-2 має виконати грошове зобов'язання перед стороною-1 в сумі 252 393 грн 95 коп., в тому числі ПДВ 20 % - 42 065 грн 66 коп.

В судовому засіданні встановлено, що 31 березня 2011 року між ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_6 було укладено договір про внесення змін та доповнень до попереднього договору посвідченого 16 листопада 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, відповідно до якого сторони домовились викласти п. 6.1 попереднього договору у наступній редакції, згідно якої сторони домовились про те, що кінцевий термін укладання основного договору є 30 грудня 2011 року, але у будь-якому випадку не пізніше 60 робочих днів від дати прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту продажу та отримання продавцем правовстановлюючих документів на об'єкт продажу; в цей термін сторони зобов'язуються укласти у порядку, встановленому чинним законодавством України основний договір купівлі-продажу об'єкту продажу, за яким продавець передасть у власність покупця об'єкт продажу шляхом підписання договору купівлі-продажу об'єкту продажу за узгодженою сторонами вартістю (ціною), визначеною у п. 2.1 цього попереднього договору. Також 30 грудня 2011 року між ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_6 була укладена додаткова угода до попереднього договору від 16 листопада 2010 року, відповідно до якого сторони домовились викласти п. 6.1 попереднього договору в іншій редакції, згідно якої кінцевий термін укладання основного договору є 15 липня 2012 року.

Позивач ОСОБА_6 неодноразово зверталася до ТОВ «Аверс-Сіті» із заявами про оформлення права власності на квартиру, однак відповіді не отримала та договір купівлі-продажу між позивачем та відповідачем не було укладено.

Встановлено, що будинок, складовою частиною якого є спірна квартира, було введено в експлуатацію 16 вересня 2011 року, про що свідчить сертифікат відповідності від 16 вересня 2011 року. Виконавчим комітетом Коцюбинської селищної ради 19 жовтня 2012 року на підставі рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради від 22 вересня 2011 року було видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно, а саме, на квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 83,6 кв. м., відповідно до якого власником даної квартири є ТОВ «Аверс-Сіті». Також 31 травня 2013 року комунальним підприємством КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» було виготовлено технічний паспорт на квартиру № 72 в будинку № 26, корпус 1 по АДРЕСА_1 в смт. Коцюбинське. 14 травня 2014 року Реєстраційною службою Ірпінського міського управління юстиції Київської області видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно (індексний номер 21624905), відповідно до якого право власності на спірну квартиру зареєстровано за ТОВ «Аверс-Сіті».

Встановлено, що позивач особисто сплатила держмито по оформленню витягу з Держреєстру речових прав на нерухоме майно від 14 травня 2014 року та інших документів на квартиру.

Ухвалюючи у справі судове рішення про визнання за позивачем права власності на спірну квартиру, суд першої інстанції, з висновками якого погодився і апеляційний суд, керувався нормами ст. ст. 15, 16, 328, 331, 391, 392 ЦК України і виходив з того, що у позивача виникло право власності на спірну квартиру на підставі відповідних договорів, таке право безпідставно не визнається відповідачем і у інший спосіб ОСОБА_6 захистити свої права позбавлена можливості.

Стягуючи з ТОВ «Аверс-Сіті» на користь ОСОБА_6 різницю вартості квартири АДРЕСА_1 в розмірі 10 023 грн 27 коп., суд першої інстанції виходив з обґрунтованості позову в цій частині і апеляційний суд з такими висновками погодився.

З такими висновками судів погодитися не можна у зв'язку з наступним.

Відповідно до статей 526, 527, 530-532 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (ч. 1 ст. 190 ЦК України).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Разом з тим частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Крім того, на час укладення сторонами договорів про купівлю-продаж майнових прав правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися законами України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність.

Виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою статті 331 ЦК України не передбачено.

Указаними Законами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.

Отже, враховуючи, що відповідно до ст. 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, при застосуванні цієї норми встановлюється, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому ст. 392 ЦК України.

Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року в справі № 6-318цс15.

У даній справі позивач виконала свої грошові зобов'язання за договорами, вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних для отримання права вимоги переходу права власності на проінвестоване нею нерухоме майно, однак у встановленому Законом порядку право власності на таке майно не набула.

Перевіряючи у відповідності до вимог ст. 303 ЦПК України законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, апеляційний суд не звернув уваги на те, що у передбачений законом спосіб позивач не набула право власності на спірний об'єкт нерухомості, а тому дійшов до передчасних висновків про обґрунтованість доводів суду першої інстанції, що права позивача підлягають захисту у обраний нею в даному випадку спосіб, а саме шляхом визнання в судовому порядку права власності на новостворений об'єкт нерухомості.

Оскаржувану в касаційному порядку ухвалу апеляційного суду Київської області від 22 січня 2015 року визнати законною і обґрунтованою не можна, а тому, з підстав, передбачених ч. 3 ст. 338 ЦПК України, таке судове рішення підлягає скасуванню з направленням справи до суду апеляційної інстанції на новий розгляд.

Керуючись ст. ст. 336, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» задовольнити частково.

Ухвалу апеляційного суду Київської області від 22 січня 2015 року скасувати, а справу направити до суду апеляційної інстанції на новий розгляд.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий О.С. Ткачук
Судді:В.С. Висоцька В.М. Колодійчук О.В. Умнова І.М. Фаловська