Справа № 396/680/15-ц
Провадження № 2/396/305/15
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.05.2015 року Новоукраїнський районний суд Кіровоградської області у складі:

головуючого: Гарбуз Ольга Анатоліївна

за участю секретаря Пономаренко Р.В.,

представника відповідача Колодій О.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Новоукраїнка цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Рассвет", треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору Реєстраційна служба Новоукраїнського районного управління юстиції та відділ Держземагенства в Новоукраїнському районі, про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки недійсною, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до відповідача про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки недійсною, посилаючись на те, що вона є власником земельної ділянки площею 5,21 га, яка розташована на території Рівнянської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області. 02 вересня 2013 року між позивачем та відповідачем ТОВ «Рассвет» укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 49 років. Відповідно до умов договору відповідач вносить орендну плату у грошовій формі 2640 грн. 75 коп., що відповідає 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. На адресу позивача надійшла додаткова угода від 11.07.2014 року до договору оренди землі від 02.09.2013 року, за якою внесено зміни щодо сплати орендної плати, а саме п.9 викладений в такій редакції: «Орендна плата за увесь період користування орендованою земельною ділянкою з 2013-2061 роки становить 40 000,00 грн. (сорок тисяч грн.. 00 коп.) та сплачується до 2015 року». Дані, що вказана додаткова угода пройшла державну реєстрацію відсутні.

Позивач вважає, що запропонована орендна плата за увесь період користування орендованою земельною ділянкою з 2013-2061 роки відповідає 1% нормативно грошової оцінки землі, тобто суперечить Указу Президента України від 19.08.2008 року №725, згідно якого орендна плата повинна сплачуватися у розмірі не менше 3% від вартості земельної ділянки.

Враховуючи вищенаведене, позивачка звернулася до суду за захистом порушених прав, підтримавши позовні вимоги у повному обсязі та просить суд визнати додаткову угоду від 11.07.2014 року до договору оренди земельної ділянки площею 5,2069 га, яка розташована на території Рівнянської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області від 02.09.2013 року, укладею між ОСОБА_2 та ТОВ «Рассвет» в особі директора ОСОБА_3 - недійсною.

В судовому засіданні 15.04.2015 року представник відповідача Колодій О.П. надав письмове заперечення проти позову, яке підписане директором ТОВ «Рассвет» ОСОБА_3 Заперечення обгрунтовується тим, що між відповідачем та позивачем 02.09.2013 року дійсно був укладений договір оренди землі. 11.07.2014 року між сторонами було укладено додаткову угоду до договору, якою змінено розмір орендної плати. Позиція позивача про те, що додаткова угода є недійсною оскільки вона не пройшла державну реєстрацію не грунтується на нормах чинного законодавчства. Статтю 20 Закону України «Про оренду землі» виключено на підставі Закону України №1878-17 від 11.02.2010 року «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України. Вказаним законом статтю 6 доповнено частиною п'ятою такого змісту: «Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону». Отже, ні договір оренди землі, ні зміни до нього не підлягають державній реєстрації. Право оренди відповідачем зареєстроване у встановленому законом порядку, що підтверджується витягом №16366606 від 19.01.2014 року. Крім того, позивач стверджує, що додаткова угода суперечить Указу Президента України від 19.08.2008 року №725, яким встановлено орендну плату в розмірі 3% від вартості земельної ділянки, однак, на думку представника відповідача, це не є підставою для визнання додаткової угоди недійсною. Вказана норма має диспозитивний характер. Тоді як в ч.2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди.

Позивач в судове засідання 27 травня 2015 року не з'явилася, надала суду заяву про розгляд справи у її відсутності, позовні вимоги підтримує у повному обсязі.

Представник відповідача Колодій О.П., що діє на підставі довіреності, в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, посилаючись на доводи раніше поданого заперечення. Крім того пояснив, що додаткова угода про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 06.08.2014 року підписана обома сторонами до порушення провадження у справі, а отже набула чинності в день підписання, а тому на день подання позову до суду був відсутній предмет спору у даній справі.

Представники третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, в судове засідання не з'явилися, надали заяви про розгляд справи у їх відсутності.

Свідок ОСОБА_4 в судовому засіданні посвідчила, що працювала у реєстраційній службі до серпня 2014 року та за особистим зверненням ОСОБА_2 було зареєстровано договір оренди строком на 49 років, позивачка спішила з реєєстрацією, так як їй потрібно було отримати кошти, але зміни до договору не реєструвалися.

Свідок ОСОБА_5 посвідчила, що працюєбухгалтером у ТОВ "Рассвет", яким було укладено договір із ОСОБА_2 стороком на 49 років у 2013 році і так як останній потрібні були кошти на придбання будинку, за її ініціативою було укладено додаткову угоду, текст якої було направлено для підписання та перераховано 40 000 гривень, як орендна плата до 2061 року.

Свідок ОСОБА_6 в судовому засіданні посвідчила, що працює у ТОВ "Рассвет" та займається прийманням документів щодо оренди землі та прередає їх на реєстрацію, в тому числі займалася і документами ОСОБА_2, яка забрала у 2013 році самостійно документи та поїхала реєструвати до реєстраційної служби, а потім стала просити наперед виплатити 40 000 гривень, на будинок, у зв'язку з чим останній в телефонній розмові запропоновано підписати додаткову угоду, яку було їй і направлено 25 липня 2014 року поштовим переказом.

Заслухавши пояснення представника відповідача, показання свідків, дослідивши письмові докази по справі, суд вважає, що в задоволенні позовних вимог необхідно відмовити за наступних підстав.

Позивачу на праві власності належить земельна ділянка, площею 5,2069 га, яка розташована на території Рівнянської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області, згідно витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №2107032 від 07.04.2013 року .

Між позивачем та ТОВ «Рассвет» 02.09.2013 року укладено договір оренди землі б/н, відповідно до якого позивач передав орендарю належну йому земельну ділянку, площею 5.2069 га. Вказаний договір оренди містить умови щодо об'єкту оренди, строку дії договору, орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату, умов використання та цільового призначення земельної ділянки, умов і строку передачі земельної ділянки в оренду, інші права та обов'язки сторін. Право оренди відповідачем зареєстроване у встановленому законом порядку, що підтверджується витягом №16366606 від 19.01.2014 року.

Додатковою угодою від 11.07.2014 року до вищевказаного договору оренди землі внесено зміни до договору стосовно розміру орендної плати та строків її виплати. Вказаною додатковою угодою сторони домовилися п.9 договору оренди землі б/н від 02.09.2013 року викладений в такій редакції: «Орендна плата за увесь період користування орендованою земельною ділянкою з 2013-2061 роки становить 40 000,00 грн. (сорок тисяч грн.. 00 коп.) та сплачується до 2015 року» та виключено пункти 10-14 договору оренди.

Згідно з ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно розділу ІІІ даного договору орендна плата повинна вноситись орендарем щорічно до 31 грудня в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земель, переданих в оренду з обов»язковим врахуванням коефіцієнту індексації грошової оцінки земель у грошовому, натуральному вигляді та шляхом надання послуг. На будь-яку суму орендної плати, яка не була сплачена у терміни, визначені договором, нараховується пеня, що обчислюється від суми простроченого платежу в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діє у період, за який сплачується пеня, доти, доки суму простроченої орендної плати не буде повністю сплачено.

Згідно ст. ст. 21, 22 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятись у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити у договорі поєднання різних форм орендної плати.

Згідно положень ст. 526, 530 ЦК України зобов"язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться та у встановлений законом строк.

Згідно з ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3, 5 та 6 ст.203 ЦК України.

У ч.1 ст.203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного судочинства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Одночасно, як вбачається зі змісту ст.654 ЦК України, зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається якщо інше не встановлено договором або законом.

Як було встановлено в судовому засіданні первинний договір оренди від 02 вересня 2013 року зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19 січня 2014 року, а додаткова угода до договору оренди землі, якими внесено зміни в розділ "орендна плата" за весь період користування земельною ділянкою з 2013-2061 роки становить 40 000 гривень та виключено п.10-14 договору оренди, тобто зміни в договорі були проведені без дотриманням вказаних вимог законодавства ст. 654 ЦК України, тому, суд вважає, що подальша реєстрація договору(додаткової угоди) проведена належно, що спростовує покази представника відповідача про її недоцільність.

Ст. 10 ч. 3 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Ст. 60 ч. 2, 3 ЦПК України передбачено, що докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.

Суд не спростовує заперечення представника відповідача, що ст. 20 ЗУ "Про оренду землі", відповідно до якого укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, виключена на підставі Закону України від 11 лютого 2010 р. N 1878-VI, тобто на час укладення договору та державної реєстрації ст. 20 вже не діяла, тому і не підлягає застосуванню судом, як до відносин чинних на час укладення.

Але право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Верховний Суд України висловив правову позицію стосовно моменту укладання договору оренди землі та наслідків відкликання підпису з укладеного договору до державної реєстрації останнього. Так, у постанові від 18 грудня 2013 р. Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України зазначила, що своє волевиявлення на укладання договору учасник (сторона) правочину здійснює в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа. Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом щодо договору. Прохання учасника (сторони) правочину не здійснювати реєстрацію договору оренди земельної ділянки, волевиявлення на укладання якого він виявляв у момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа, не є підставою для визнання договору недійсним у порядку, визначеному ч. 3 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України.

У постанові від 25 грудня 2013 р. Судова палата підтвердила наведене вище правове судження та зазначила, що відповідно до ст. 214 ЦК України відмовитися від двостороннього правочину можна лише за взаємною згодою сторін. Одностороння незгода сторони з реєстрацією підписаного (укладеного) нею договору не може визнаватися обставиною для визнання його недійсним із підстав, передбачених ч. 3 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 цього Кодексу.

Суд погоджується із позицією представника відповідача, щодо реєстрації речового права, так як дійсно частиною 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень",

встановлено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, зокрема й право оренди земельної ділянки.

Статтею 24 цього Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", встановлено вичерпний перелік підстав, згідно з яким може бути відмовлено у державній реєстрації прав, та її ч. 4 передбачено, що відмова в державній реєстрації та їх обтяжень з підстав, не передбачених цим Законом, заборонена.

Проте, аналізуючи норми Закону N 1952-IV у постановах Верховного Суду України від 14 січня 2014 р. у справах N 21-314а13, 21-403а13, 21-429а13; від 21 січня 2014 р. у справі N 21-408а13; від 11 лютого 2014 р. у справі N 21-449а13), ВСУ прийшов до висновку

, що він не регулював спірних правовідносин, пов'язаних із реєстрацією договорів оренди. Цей Закон визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

ВСУ, аналізуючи наведені норми вважав, що звернення однієї зі сторін договору із заявою про відкликання свого підпису в договорі оренди земельної ділянки з вимогою не проводити реєстрацію договору не є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди земельної ділянки (постанови Верховного Суду України від 14 січня 2014 р. у справах N 21-314а13, 21-403а13, 21-429а13; від 21 січня 2014 р. у справі N 21-408а13; від 11 лютого 2014 р. у справі N 21-449а13).

Також правовою позицію ВСУ за 1 півр 2014 року, яка підлягає обов'язковому застосуванню судом, встоновлено, я

кщо правочин повністю або частково виконаний однією зі сторін, а інша ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд відповідно до п. 2 ст. 220 ЦК за вимогою сторони, що виконала правочин (або її правонаступника), може визнати його дійсним. Це правило не застосовується, якщо є передбачене законодавчими актами обмеження (заборона) на здійснення такого правочину або сторони не дійшли згоди щодо всіх істотних його умов. Також слід зазначити, що правила ст. 220 ЦК не поширюються на правочини, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони є неукладеними і такими, що не породжують для сторін права та обов'язки.

Пунктом 8 ППВСУ "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними"від 6 листопада 2009 р. № 9 встановлено, що відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.

У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205-210, 640 ЦК тощо).

Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.

Заявляючи позовні вимоги про визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди землі позивачем наведено, чим саме порушено права позивача у зв'язку з укладенням додаткової угоди, якою поставлено у невигідне становище позивача, але так як правила ст. 220 ЦК не поширюються на правочини, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони є неукладеними і такими, що не породжують для сторін права та обов'язків, а тому підстав для задоволення позовних вимог судом не встановлено, так як додатковий договір не пройшов державну реєстрацію, а тому він не є укладеним.

Оскільки підстав для визнання недійсною додаткової угоди від 11.07.2014 року до договору оренди земельної ділянки від 2 вересня 2013 року із зазначених вище підстав суд не вбачає, тому приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 10,11, 60, 209, 213, 215, 218 ЦПК України,ст.ст. 210,220, 640 ЦК України, ст.ст. 4,24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", Пунктом 8 ППВСУ "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними"від 6 листопада 2009 р. № 9, суд,

ВИРІШИВ:

В позові ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Рассвет", треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору Реєстраційна служба Новоукраїнського районного управління юстиції та відділ Держземагенства в Новоукраїнському районі, про визнання додаткової угоди від 11.07.2014 року до договору оренди земельної ділянки від 02.09.2013 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ "Рассвет" недійсною, відмовити за необгрунтованістю позовних вимог.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Кіровоградської області через Новоукраїнський районний суд протягом десяти днів з моменту проголошення. Особи, які брали участь у розгляді справи, але не були присутні під час проголошення рішення, мають право подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання його копії.

Головуючий: О. А. Гарбуз