Справа № 635/7125/2015
Провадження № 2/635/3268/2015
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 вересня 2015 року смт. Покотилівка

Харківський районний суд Харківської області в складі:

головуючого судді Назаренко О.В.,

за участі секретаря Гобленко К.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1, від імені якого за довіреністю звертається ОСОБА_2 до ОСОБА_3 та Публічного акціонерного товариства «Райфайзен Банк Аваль», 3-тя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Малахова Галина Іванівна про визнання договору купівлі-продажу недійсним,

УСТАНОВИВ:

16.09.2015 року до Харківського районного суду Харківської області подано позов ОСОБА_1, від імені якого за довіреністю звертається ОСОБА_2 до ОСОБА_3 та Публічного акціонерного товариства «Райфайзен Банк Аваль», 3-тя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Малахова Галина Іванівна, в якому позивач просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладений між Публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_3, що посвідчений 24 жовтня 2014 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., за реєстровим № 1944 та повернути сторони у первісний стан.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначає, що 24 жовтня 2014 року між ОСОБА_3 та Публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, що посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., за реєстровим № 1944.

31 липня 2007 року між Публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір № 014/1422/74/90096, згідно якого ОСОБА_1 було відкрито невідновлювальну кредитну лінію з лімітом 172550,00 доларів США.

Предмет іпотеки придбано позивачем у власність за договором купівлі-продажу від 31 липня 2007 року, укладеного між ОСОБА_7 та ОСОБА_1 згідно якого ОСОБА_7 передав житловий будинок з надвірними будівлями та земельною ділянкою ОСОБА_1 за адресою: смт. Високий, АДРЕСА_1. На земельній ділянці розміром 0,1328 га, цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, знаходився житловий будинок, літ. «А-1» - цегловий, житловою площею - 108,0 кв. м., загальною площею -156,0 кв. м. та надвірні будівлі до нього: гараж - Б, огорожа № 1-2, водопровід - К, зливна яма - К1, зливна яма - К2. Технічні характеристики житлового будинку підтверджуються технічним паспортом, який було виготовлено станом на серпень 2006 року.

У 2007 році до вищевказаного житлового будинку були зроблені незаконні прибудови, а саме: мансарда, веранда, ганок, балкон, ганок, навіс, сарай, навіс, альтанка, зливна яма, що підтверджується технічним паспортом на житловий будинок станом на 19 травня 2015 року, тобто житлова площа становить - 107,9 кв. м., а загальна площа -194,4 кв. м.

В обґрунтування недійсності правочину позивач стверджує, що пунктом 2.3 розділу 2 Інструкції № 55, затвердженої Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 «Щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна передбачено, що не підлягають поділу об'єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об'єкти нерухомого майна. Питання щодо поділу об'єктів нерухомого майна може розглядатись лише після визнання права власності на них відповідно до закону. Зазначені положення узгоджуються з нормами статей 316, 317, частинами першою, другою статті 376 ЦК України

Посилаючись на зазначені норми позивач стверджує, що в даному випадку, оскільки об'єкт нерухомого майна, що належав позивачу на праві власності був реконструйований самочинно, то позивач втратив право власності в цілому на об'єкт такого нерухомого майна, будинок в цілому слід вважати самочинним будівництвом, таке майно поділу не підлягає, а тому предмет іпотеки втрачений, оскільки виключений із цивільного обороту і не може бути предметом купівлі-продажу. В обґрунтування своїх доводів позивач посилається на правовий висновок Судової палата у цивільних та Господарських справах Верховного суду України, яка у своєму рішенні від 4 грудня 2013 по справі № 6-130цс13 про виділ майна зі спільної часткової власності та визнання права власності на це майно та встановила, що об'єкти які змінено внаслідок незаконної реконструкції або прибудов в цілому не є об'єктами права власності, а тому їх виділ, поділ або визнання права власності на них внаслідок поділу є неможливим.

В судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги, просив суд позов задовольнити з підстав, наведених у позові, посилаючись також на те, що будинок продано за ціну, що явно є нижче ринкової і при укладенні договору порушені права неповнолітніх дітей.

Представники відповідача ПАТ «Райфайзен Банк Аваль» просили суд відмовити в задоволенні позову, посилаючись на те, що при укладенні договору купівлі-продажу не порушені норми закону, звертали увагу суду на те, що відомості технічного паспорту, складеного бюро технічної інвентаризації міста Харкова не слід розглядати як допустимий доказ при розгляді спору з приводу нерухомого майна, що розташоване в Харківській області по-за межами міста Харкова, а доводи позивача вважали такими, що не можуть бути підставою для визнання правочину недійсним.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засіданні повторно не з'явився, але надіслав до суду телефонограму, в якій просив суд розглянути справу за його відсутності.

Приватний нотаріус, притягнутий 3-ю особою в судове засідання повторно не з'явився, поважності причин неявки суду не повідомлено, тому суд розглянув справу за відсутності 3-ї особи.

Вислухавши у судовому засіданні пояснення учасників судового розгляду та дослідивши надані суду докази, судом встановлено наступне.

Згідно ст. ст. 10,11,60 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Суд сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи: роз'яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов'язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом. Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

З огляду на наведене суд не розглядав доводи представника позивача, заявлені суду в усній формі щодо невідповідності ціни договору купівлі-продажу ринковій вартості спірного майна та про порушення прав малолітніх дітей, оскільки з цих підстав позов не подавався, а довіреність, на підставі якої діє представник позивача не надає йому права представляти інтереси малолітніх дітей позивача. З цих саме підстав суд на місці ухвалив відмовити представнику позивача в задоволенні клопотання про призначення по справі судової товарознавчої експертизи. Таким чином, суд розглянув справу виключно в рамках заявлених позовних вимог щодо наявності самовільного будівництва як підстави визнання правочину недійсним, оскільки тільки з цих підстав подано позов, що не позбавляє позивача та його представника права на звернення до суду із позовом про визнання правочину недійсним з інших підстав.

На підтвердження своїх доводів позивач подав суду копію договору купівлі-продажу житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, що укладений між Публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_3, посвідчений 24 жовтня 2014 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., за реєстровим № 1944. За цим договором продано зазначений житловий будинок з надвірними будівлями, що розташовані на земельній ділянці розміром 0,1328 га, цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, а саме житловий будинок, літ. «А-1» - цегловий, житловою площею - 108,0 кв. м., загальною площею -156,0 кв. м. та надвірні будівлі до нього: гараж - Б, огорожа № 1-2, водопровід - К, зливна яма - К1, зливна яма - К2. Технічні характеристики житлового будинку підтверджуються технічним паспортом, який було виготовлено станом на серпень 2006 року і копія якого надана також суду.

Ці відомості відповідають змісту договору купівлі-продажу, від 31 липня 2007 року укладеного між ОСОБА_7 та ОСОБА_1, посвідченого приватним нотаріусом Харківського районного нотаріального округу Колісник В.О., реєстровий № 906.

Відповідно до відомостей, що містяться в копії технічного паспорту на садибний (індивідуальний) житловий будинок, що розташований в АДРЕСА_1 зазначено, що будинок має самовільні прибудови і споруди, а саме веранда літ «а1», сарай літ. «Г», альтанка літ. «Е». Крім того, у будинку самовільно виконано внутрішні переобладнання та маються інші незначні зміни, не зазначені як самовільне будівництво, в результаті чого збільшені площі будинку в розмірах, зазначених позивачем.

Відповідно до вимог ст. 360-7 ЦПК України висновок Верховного Суду України щодо застосування норми права, викладений у його постанові, прийнятій за результатами розгляду справи з підстав, передбачених пунктами 1 і 2 частини першої статті 355 цього Кодексу, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права. Суд має право відступити від правової позиції, викладеної у висновках Верховного Суду України, з одночасним наведенням відповідних мотивів.

В своїх доводах позивач та його представник посилаються на постанову судової палати у цивільних та Господарських справах Верховного суду України, яка у своєму рішенні від 4 грудня 2013 по справі № 6-130цс13 зазначає що норма частини першої статті 376 ЦК України підлягає застосуванню й до випадків самочинної реконструкції об'єкта нерухомості, у результаті якої об'єкт набуває нових якісних характеристик (зміна конфігурації, площі та кількості приміщень, втручання в несучі конструкції, улаштування дверних прорізів у капітальних стінах тощо; розділ 3.4 Методичних рекомендацій № 146). При цьому за змістом частини першої статті 376 ЦК України правила про самочинне будівництво і його наслідки поширюються на всі випадки будівництва (реконструкції) всіх типів будівель, споруд та іншого нерухомого майна. Отже, аналіз зазначених норм права дає підстави для висновку про те, що не підлягають поділу (виділу) об'єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об'єкти нерухомого майна.

Слід зазначити, що по-перше, в даному випадку спірні правовідносини виникли не з приводу поділу нерухомого майна, яке містить самовільні споруди, а правовий висновок, викладений у наведеному рішенні ніяким чином не підтверджує доводів позивача та представника позивача про те, що при проведенні самовільної реконструкції припиняється право власності на таке нерухоме майно, оскільки суд дійшов висновку лише про те, що при проведенні самовільної реконструкції, в результаті якої виникає об'єкт нерухомості з іншими якостями та конфігурацію, особа, що провела таке будівництво не набуває права власності на такий реконструйований об'єкт нерухомого майна в цілому з урахуванням проведених переобладнань, але в цьому рішенні відсутній правовий висновок про те, що такі факти є підставою для припинення права власності на нерухоме майно.

Отже суд вважає, що відповідно до вимог ст. 346 ЦК України визначено невичерпний перелік підстав припинення права власності на нерухоме майно, оскільки в частин другій зазначено, що право власності може бути припинене в інших випадках, встановлених законом. Правилами ст. 376 ЦК України прямо не зазначено, що у випадку самовільної реконструкції право власності на такий об'єкт припиняється. Не зазначено про це і у постанові Судової палати у цивільних та Господарських справах Верховного суду України від 4 грудня 2013 по справі № 6-130цс13. Якісь інші норми закону з цього приводу також відсутні.

Надані суду докази свідчать лише про те, що позивачем самовільно проведено реконструкцію предмета іпотеки, а тому з огляду на наведені норми закону суд приходить до висновку, що позивач не набув в цілому право власності на такий об'єкт, але такі факти не є підставою вважати, що позивач втратив право власності на житловий будинок, що розташований в АДРЕСА_1 на земельній ділянці розміром 0,1328 га, цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, а саме житловий будинок, літ. «А-1» - цегловий, житловою площею - 108,0 кв. м., загальною площею -156,0 кв. м. та надвірні будівлі до нього: гараж - Б, огорожа № 1-2, водопровід - К, зливна яма - К1, зливна яма - К2. Необхідно враховувати, що за оскаржуваним правочином продано саме такий предмет нерухомості без урахування самовільного будівництва.

Відповідно до вимог ст. 9 Закону України «Про іпотеку», іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки. Матеріали справи не містять доказів отримання позивачем згоди банку на проведення реконструкції.

Таким чином, протиправність дій самого позивача, яка виявилась в проведенні самовільної реконструкції предмета іпотеки без згоди іпотекодержателя не позбавляє права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки відповідно до правил, визначених ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Підсумовуючи наведене суд вважає, що з підстав невідповідності закону договір купівлі-продажу житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладений між Публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_3, що посвідчений 24 жовтня 2014 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., за реєстровим № 1944 не може бути визнаний недійсним і відсутні підстави, передбачені ст. 216 ЦК України для приведення сторін у первісний стан, а тому суд повністю відмовляє позивачу в задоволенні позову та на підставі ст. 88 ЦПК України судові витрати відносить за рахунок позивача.

Керуючись ст. ст. 10,11,60,61,88,212-215 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

ОСОБА_1, від імені якого за довіреністю звертається ОСОБА_2 в задоволенні позовних вимоги - повністю відмовити.

Судові витрати, понесені ОСОБА_1 - віднести за його рахунок.

На рішення суду може бути подано апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня проголошення рішення суду, а особами, без участі яких постановлено рішення протягом 10 днів з дня отримання копії рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляцію не буде подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Головуючий суддя: Назаренко О.В.

.