УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 жовтня 2015 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Дем'яносов М.В.,

суддів: Коротуна В.М., Парінової І.К.,

Попович О.В., Ступак О.В.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_5 про розірвання договору оренди та стягнення коштів, за зустрічним позовом ОСОБА_4, ОСОБА_5 до ОСОБА_3 про визнання недійсним пункту договору та стягнення коштів, за касаційною скаргою ОСОБА_4, ОСОБА_5 на рішення апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2015 року,

в с т а н о в и л а :

У серпні 2013 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_4, ОСОБА_5, обґрунтовуючи вимоги тим, що 30 липня 2013 року між ним та відповідачами було укладено договір оренди, згідно з умовами якого ним було прийнято у тимчасове користування приватний житловий будинок та присадибна ділянка площею 0,22 га, що розташовані по АДРЕСА_1 для проживання з родиною. В порушення умов вказаного договору 13 серпня 2013 року без попереднього погодження з ним ОСОБА_5 з групою осіб самостійно ввійшли на територію орендованого будинку. Посилаючись на те, що ОСОБА_5 порушила його право на безперешкодне користування будинком та присадибною ділянкою, позивач остаточно просив розірвати договір оренди від 30 липня 2013 року та стягнути на його користь солідарно з відповідачів 491 792 грн 95 коп.

У листопаді 2013 року ОСОБА_5, ОСОБА_4 звернулися із зустрічним позовом до ОСОБА_3, у якому, посилаючись на недотримання останнім умов вищевказаного договору щодо забезпечення їх допуску до орендованого приміщення, з урахуванням уточнень просили стягнути з ОСОБА_3 на їх користь 430 250 грн 42 коп. збитків та визнати недійсним пп. 2 п. 7.7 договору оренди від 30 липня 2013 року (в редакції п. 1 додаткової угоди № 1 від 01 жовтня 2013 року), а саме: «замечания и требования арендодателей относительно недостатков помещения и приусадебного участка, которые не были указаны в акте приема-передачи (возврата) помещения, не включаются в составляемый позднее дефектный акт и не принимаются арендатором».

Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 13 лютого 2014 року в позові ОСОБА_3 та зустрічного позову ОСОБА_4 та ОСОБА_5 відмовлено.

Рішенням апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2015 року рішення Печерського районного суду м. Києва від 13 лютого 2014 року скасовано в частині відмови в позові ОСОБА_3 та ухвалено в цій частині нове рішення про часткове задоволення позову. Розірвано договір оренди від 30 липня 2013 року, укладений між ОСОБА_3 і ОСОБА_4 та ОСОБА_5 Стягнуто з ОСОБА_4 та ОСОБА_5 солідарно на користь ОСОБА_3 325 148 грн 68 коп. Стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 163 930 грн 98 коп. В іншій частині позовних вимог відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

У касаційній скарзі ОСОБА_4 та ОСОБА_5 просять скасувати рішення апеляційного суду й залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Рішення суду першої інстанції в частині вирішення зустрічного позову в апеляційному порядку не оскаржувалося, тому не підлягає перегляду в суді касаційної інстанції.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з огляду на наступне.

Згідно з ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати.

Зазначеним вимогам закону рішення суду апеляційної інстанції у повній мірі не відповідає.

Встановлено, що 30 липня 2013 року між ОСОБА_3 і ОСОБА_4 та ОСОБА_5 укладено договір оренди, предметом якого є приватний житловий будинок та присадибна ділянка площею 0,22 га по АДРЕСА_1 терміном до 29 вересня 2013 року зі сплатою орендної плати в розмірі 163 930 грн 99 коп. за місяць.

Пунктом 4.2 договору встановлено, що орендар сплачує орендну плату авансом за весь період оренди, визначений розд. 3 цього договору, в момент підписання договору. Загальна сума орендної плати, котра підлягає сплаті орендарем орендодавцям під час підписання договору становить 327 861 грн 97 коп.

Відповідно до п. 10.1 договору з метою забезпечення зобов'язань орендаря, передбачених цим договором, орендар, у день підписання договору, передає орендодавцям забезпечувальну суму, яка дорівнює сумі орендної плати за два місяці та складає 327 861 грн 97 коп.

На виконання зазначеного договору між сторонами складений та підписаний акт прийому-передачі приміщення з присадибною ділянкою від 30 липня 2013 року.

27 серпня 2013 року представником ОСОБА_3 на адресу ОСОБА_5 та її представника ОСОБА_6 направлено повідомлення про дострокове розірвання договору оренди, в якому зазначено про те, що орендар того ж дня звільнив займане приміщення, просить здійснити його прийняття, а також надати для погодження Дефектний акт із зазначенням виявлених пошкоджень, які призвели до погіршення стану приміщення та/або присадибної ділянки та повернути частину наперед сплаченої орендної плати та суми депозиту. До повідомлення додано проект договору про розірвання договору оренди від 30 липня 2013 року.

Відмовляючи в позові ОСОБА_3, суд першої інстанції дійшов висновку, що умовами договору оренди визначено право орендодавців на доступ до приміщення або присадибної ділянки в запропонований час, на який орендар не дав попередньої згоди або обґрунтованої відмови та, врахувавши, що відповідачами надані докази на підтвердження спроб погодження часу доступу до огляду переданого в оренду нерухомого майна, дійшов висновку, що перебування ОСОБА_5 з потенційними орендарями та страховим агентом 13 серпня 2013 року на території орендованого будинку не суперечить умовам спірного договору, а тому відсутні підстави для його розірвання. Також, встановивши, що позивачем не надано доказів на підтвердження виконання п. 10.2 договору щодо сплати комунальних платежів за весь час оренди, а тому дійшов висновку про відсутність підстав для стягнення з відповідачів забезпечувальної суми за договором оренди.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи частково позов, апеляційний суд виходив із того, що відповідачами грубо порушено право позивача на безперешкодне користування орендованим будинком та присадибною ділянкою, що призвело до істотного порушення умов спірного договору оренди та завдання позивачу збитків у зв'язку із цим.

Проте погодитися з таким висновком суду апеляційної інстанції не можна з огляду на таке.

Статтею 653 ЦПК України передбачено, що у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Згідно зі ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Обґрунтовуючи позов, ОСОБА_3 зазначав, що 13 серпня 2013 року ОСОБА_7 грубо порушила право орендаря на безперешкодне користування будинком та присадибною ділянкою шляхом самовільного входження на територію вказаного будинку без попереднього погодження з орендарем, що є істотним порушенням умов договору оренди та підставою для його розірвання.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Ухвалюючи рішення про розірвання договору оренди, апеляційний суд у порушення вимог ст. ст. 303, 316 ЦПК України належним чином не встановив обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, зокрема, не звернув уваги на те, що за загальним правилом розірваним може бути дійсний договір, умови якого не виконуються однією із його сторін після укладення правочину й не надав оцінки тому, що на момент ухвалення рішення строк дії спірного договору оренди закінчився, а орендоване майно фактично повернуто орендодавцям, та не зробив відповідних висновків у зв'язку із цим.

Крім того, згідно з ч. 5 ст. 653 ЦК України якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Оцінка порушення договору, як істотного, здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Дійшовши висновку про розірвання спірного договору у зв'язку з істотним порушенням відповідачами його умов, зокрема, безпідставним доступом до будинку та присадибної ділянки, суд апеляційної інстанції не звернув уваги на умови договору оренди, а саме на п. п. 5.1.2, 5.1.4, якими передбачено право орендодавців на доступ до будинку та присадибної ділянки, зокрема у випадку, якщо орендар не надав згоди або обґрунтованої відмови у доступі орендодавців до приміщення та не запропонував іншого рівнозначного часу для їх доступу.

Задовольняючи позовні вимоги про розірвання спірного договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, апеляційний суд також не врахував умови п. 12.5 договору оренди, у якому сторони визначили, що одностороння відмова від цього договору не допускається, за виключенням випадків, передбачених п. п. 9.1, 9.3 даного договору, та не перевірив, чи передбачені обставини, на які посилався позивач як на підставу розірвання договору в односторонньому порядку умовами спірного договору.

Встановивши, що фактично позивач звільнив орендоване приміщення 27 серпня 2013 року, суд не вказав на підставі яких доказів дійшов такого висновку, не звернув уваги на п. 7.9 договору, яким встановлено, що дата, вказана на акті прийому-передачі (повернення) приміщення, підписаному сторонами, вважається датою звільнення приміщення орендарем та не надав відповідної оцінки акту прийому-передачі орендованого приміщення, складеного та підписаного сторонами 01 жовтня 2013 року.

Також, стягнувши з ОСОБА_4 на користь позивача кошти, сплачені в рахунок орендної плати за вересень 2013 року в розмірі 163 930 грн 99 коп. в якості збитків на підставі ч. 5 ст. 653 ЦК України, суд не врахував положення ст. 22 ЦК України, якою визначено поняття збитків та належним чином не мотивував у своєму рішенні у чому полягають завдані ОСОБА_3 збитки.

Не можна також погодитися із висновками суду про стягнення на користь позивача забезпечувальної суми в розмірі 325 1748 грн 68 коп. з огляду на наступне.

У п. п. 10.2, 10.3.1 договору оренди від 30 липня 2013 року визначено, що зобов'язаннями орендаря, у забезпечення виконання яких передається депозит, є: зобов'язання зі сплати передбачених цим договором штрафів, комунальних та експлуатаційних платежів, компенсації відновлювальних чи або ремонтних робіт приміщення чи/або присадибної ділянки після закінчення терміну оренди, як то передбачено п. п. 4.2.1, 7.11 договору. У випадку порушення орендарем своїх зобов'язань та несплати відповідних сум, орендодавець має право компенсувати відповідні до оплати суми за рахунок депозиту, утримавши відповідну суму.

Також, 01 жовтня 2013 року між ОСОБА_4, ОСОБА_7 та ОСОБА_3 було підписано додаткову угоду № 1 до договору оренди від 30 липня 2013 року, якою змінено п. 7.7 договору, зокрема, визначено, що у випадку якщо на момент підписання акта приймання-передачі (повернення) приміщення (з присадибною ділянкою) сторони не підписали дефектний акт та/або не отримали експертного висновку щодо стану майна, до цього акта вносяться зауваження про пошкодження, які підлягають компенсації орендарем. Зазначена редакція забезпечувала право на використання забезпечувальної суми з урахуванням положень п. п. 7.5, 7.6, 10 договору оренди.

Вирішуючи спір в цій частині, суд апеляційної інстанції у порушення вимог ст. ст. 212, 213, 303, 316 ЦПК України на зазначені умови договору уваги не звернув та фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, належним чином не встановив, зокрема, не перевірив, чи були виконанні ОСОБА_3 взяті на себе за договором оренди зобов'язання, у рахунок яких сплачена забезпечувальна сума.

Відповідно до ч. 2 ст. 338 ЦПК України <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_2130/ed_2012_09_22/pravo1/T041618.html?pravo=1> підставою для скасування судових рішень судів першої та (або) апеляційної інстанцій і направлення справи на новий судовий розгляд є порушення судом процесуального права, що унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.

Ураховуючи, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, апеляційним судом повністю не встановлені, судове рішення не відповідає вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що в силу ч. 3 ст. 338 ЦПК України є підставою для його скасування із передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Керуючись ст. ст. 336 <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_2128/ed_2014_06_04/pravo1/T041618.html?pravo=1>, 338 ЦПК України <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_2131/ed_2014_06_04/pravo1/T041618.html?pravo=1>, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ України

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу ОСОБА_4, ОСОБА_5 задовольнити частково.

Рішення апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2015 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий М.В. Дем'яносов

Судді: В.М. Коротун

І.К. Парінова

О.В. Попович

О.В. Ступак