Номер провадження: 22-ц/785/3413/15
Головуючий у першій інстанції Шепітко І. Г.
Доповідач Ващенко Л. Г.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.07.2015 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області у складі:

головуючого - Ващенко Л.Г.

суддів - Вадовської Л.М., Плавич Н.Д.

при секретарі - Павлючук Ю.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 05 червня 2014 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю "Альянс-Висотбуд", публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк", терті особи: приватний нотаріус Кравченко Інесса Володимирівна, комунальне підприємство "Міське капітальне будівництво" про визнання майнового права на об'єкт інвестування і визнання частково недійсним іпотечного договору,

ВСТАНОВИЛА:

15.07.2013 року, ОСОБА_2.і інші звернулись із позовом про визнання за ними майнових прав на об'єкти інвестування у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 згідно умов договорів купівлі-продажу майнових прав та визнання недійсним п.1.1 договору іпотеки від 17.07.2008 року між публічним акціонерним товариством "Укрсоцбанк" (далі-Банк) і товариством з обмеженою відповідальністю "Альянс"Висотбуд" (далі-Товариство) у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартири позивачів.

Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 06.02.2014 року позови роз'єднані в інші провадження, предметом розгляду даної справи залишились позовні вимоги ОСОБА_2.(а.с.148).

Уточнивши вимоги, позивач ОСОБА_2 просив визнати за ним майнові права на об'єкт інвестування - 1 кімнатну квартиру АДРЕСА_1 і визнати недійсними п.1.1 іпотечного договору від 01.07.2008 року, п.1.1 іпотечного договору від 02.07.2008 року та п.1.1 іпотечного договору від 16.07.2008 року у частині передачі Банку в іпотеку майнових прав на спірну квартиру.

Позов обгрунтовано тим, що 09.11.2009 року між позивачем і Товариством укладено договір купівлі-продажу майнових прав на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 за 212 025 гривень. Відповідно до умов договору позивач сплатив вартість квартири, однак відповідач не виконав умови зобов'язання і не здав будинок в експлуатацію у визначені договором строки. Позивачу стало відомо, що у липні 2008 року між Банком і Товариством укладені іпотечні договори, зокрема у частині передачі в іпотеку майнових прав на спірну квартиру №43.

Посилаючись на те, що визнання майнових прав захистить його право щодо отримання права власності на об'єкт інвестування коли він буде добудований і зданий в експлуатацію, договори іпотеки у частині не відповідають вимогам закону і порушують його майнові права, позивач просив позов задовольнити.

Сторони не приймали участі у судовому засіданні у суді першої інстанції.

Представник Банка надав письмові заперечення на позов.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 05.06.2014 року позов задоволено: суд визнав за позивачем майнові права на квартиру АДРЕСА_1 згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав від 09.11.2009 і визнав недійсними п.1.1 іпотечних договорів від 01.07.2008 року, 02.07.2008 року, 16.07.2008 року у частині передачі в іпотеку майнових прав на спірну квартиру. Знято заборону на відчуження квартири з виключенням із Державного реєстру іпотек запису про обтяження квартири іпотекою. З відповідачів на користь позивача стягнуто судовий збір.

В апеляційній скарзі Банк просить рішенння суду скасувати і постановити нове рішення про відмову у позові, посилаючись на необгрунтованість рішення суду, невідповідність дійсним обставинам справи і вимогам Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати".

У засіданні колегії суддів: представник Банка скаргу підтримала; позивач і його представники, представник комунального підприємства "Міське капітальне будівництво" (далі-Комунальне підприємство) скаргу не визнали.

Представник Товариства і приватний нотаріус у засідання колегії суддів не з'явились.

Рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення на підставі ст. 309 ч.1 п.п.3,4 ЦПК України.

Згідно зі ст. 309 ч.1 п.п.3,4 ЦПК України, підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення є невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального та процесуального права.

Позивач, остаточно уточнивши вимоги, просив визнати за ним майнові права на об'єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_1 оскільки між ним і Товариством існують зобов'язання з договору купівлі-продажу майнових прав від 09.11.2009 року, а визнання його майнових прав на спірну квартиру у судовому порядку захистить його під час отримання права власності на об'єкт інвестування, коли він буде добудований та зданий в експлуатацію. Укладені у 2008 році іпотечні договори між Банком та Товариством у частині передачі в іпотеку майнових прав на спірну квартиру, позивач вважає слід визнати недійсними через те, що порушуються його майнові права на спірну квартиру (а.с.195-206).

Між сторонами виникли правовідносини з майнових прав на нерухомий об'єкт інвестування, а також правовідносини з іпотечного договору, які регулюються нормами ЦК України, Закону України "Про іпотеку", Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (далі-Закон №979-1У).

Встановлено, що 24.02.2005 року між Товариством і Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради (далі-Управління) укладено контракт №19054 на будівництво 10-12-ти поверхового житлового будинка АДРЕСА_1 (а.с.47-52).

З метою забезпечення будівництва багатоквартирного будинка, 01.07.2008 року між Товариством, ТОВ "Альянс-Жилбуд" та АКБ СР "Укрсоцбанк", правонаступником якого є Банк, укладено генеральний договір про співробітництво № 51-07/203 (а.с.55-67 т.2).

На виконання договору від 01.07.2008 року, Товариство, за іпотечним договором №51-07/204, передало в іпотеку Банку майнові права, у тому числі на незакінчену будівництвом квартиру №43, загальною площею 38,55 м2, яка розташована на 9 поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1.

02.07.2008 року і 16.07.2008 року між Товариством та Банком укладені кредитні договори № 24-12/135 та № 24-12/155, за умовами яких Банк надав Товариству кредит у розмірі 1 009 323, 60 доларів США

01.07.2008 року, 02.07.2008 року і 16.07.2008 року, з метою забезпечення виконання кредитних договорів, між Банком і Товариством укладені іпотечні договори №51-07/204,

№ 02-10/2999, № 02-10/2628, за умовам яких Товариство передало в іпотеку Банку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, зокрема квартиру НОМЕР_1, загальною площею 38,55 м2, яка розташована на 9 поверсі у житловому будинку за будівельною адерсою: АДРЕСА_1 (а.с.57-62, 179-193 т.1, 54-59 т.3).

09.11.2009 року між ОСОБА_2 і Товариством укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 47/18, відповідно до якого позивач придбав у Товаристві майнові права на однокімнату квартиру НОМЕР_1, загальною площею 38,55 м2, яка розташована на 9 поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, яку продавець зобов'язався після завершення будівництва у строк до П квартала 2010 року передати ОСОБА_2, за актом приймання-передачі (а.с.30-34 т.1).

На виконання умов договору від 09.11.2209 року ОСОБА_2 повністю сплатив вартість об'єкта будівництва у сумі 212 025 гривень (а.с.35 т.1).

ОСОБА_2 обгрунтував свої вимоги тим, що Товариство свої зобов"язання за договором купівлі-продажу майнових прав від 09.11.2009 року не виконало, у визначені договором строки, будівництво не закінчило і квартиру за актом приймання-передачі не передало. Крім того стверджував, що на час укладення договору від 09.11.2009 року, майнові права не могли бути предметом іпотеки, у зв'язку з чим іпотечний договір між Банком та Товариством є недійсним у частині передачі майнових прав.

Підставою недійсності правочину є недодержання у момент вчинення правочину стороною /сторонами/ вимог, які встановлені ст. 203 ЦК України (ст. 215 ч.1 ЦК України).

Статтею 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції станом на липень 2008 року, тобто на час укладення іпотечних договорів) був визначений перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Так, предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернуто стягнення; нерухоме майно зареєстровано у встановленому законом порядку, як окремий, виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також міг бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору, без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас, поняття "іпотека майнових прав" і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав були відсутні у Законі України "Про іпотеку".

01.01.2004 року набрав чинності Закон України №979-1У, який встановив відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворив платежі за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Статтею 5 Закону України № 979-1У, у редакції, чинній на час укладення іпотечних договорів, визначено, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України "Про іпотеку" щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Отже встановлено, що оспорювані іпотечні договори укладені у липні 2008 року на забезпечення виконаня кредитних договорів між Банком та Товариством, а кредитні кошти, що отримані на підставі зазначених кредитних договорів Товариство спрямувало на будівництво спірного будинка.

Наведене свідчить про те, що між Товариством і Банком існує іпотечний борг, у зв'язку

з чим до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Закону України № 979-1У, як спеціального закону, що містить норми стосовно укладення договору іпотеки, предметом якого можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено.

З матеріалів справи також вбачається, що на момент укладення між позивачем і Товариством договору купівлі-продажу майнових прав від 09.11.2009 року № 47/18, міжБанком і Товариством вже існували оспорювані іпотечні договори, і, відповідно до ст. 5 Закону України №979-1У, нотаріусом було внесено до Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна запис про обтяження нерухомого майна іпотекою та накладено на нього заборону (а.с.54-59 т.3).

За таких обставин, оспорювані іпотечні договори між Товариством та Банком укладені у липні 2008 року відповідно до вимог чинного на той час законодавства, а також до виникнення у позивача прав за договором від 09.11.2009 року.

Заявляючи у суді вимоги про визнання майнових прав на об'єкт інвестування позивач обрав неналежний спосіб захисту порушеного права, оскільки зі змісту п. п. 2.1, 2.3. договору від 09.11.2009 року позивач придбав майнові права на об'єкт інвестування і право власності на майнові права за цим договором викникало у відповідача з моменту повної сплати грошових коштів за об'єкт інвестування (а.с.50-35 т.1).

Право позивача, у даному випадку, може бути захищено в інший, передбачений законом спосіб, а саме: шляхом звернення до суду із позовом про визнання недійсним або про розірвання договору купівлі-продажу від 09.11.2009 року та відшкодування переданих забудовнику коштів.

Приймаючи до уваги, що суд першої інстанції дійшов необгрунтованого висновку про задоволення позову, апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у позові.

Керуючись ст. ст. 303, 307 ч. 1 п.2, 309 ч.1 п.п.3,4, 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області,

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" - задовольнити.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 05 червня 2014 року - скасувати.

Відмовити ОСОБА_2 у позові до товариства з обмеженою відповідальністю "Альянс-Висотбуд", публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" про визнання майнового права на об'єкт інвестування і визнання частково недійсним іпотечного договору.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення.

Рішення апеляційного суду може бути оскаржено у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України із розгляду цивільних та кримінальних справи протягом двадцяти днів з дня набрання рішенням законної сили.

Судді апеляційного суду Одеської області Л.Г. Ващенко

Л.М. Вадовська Н.Д. Плавич