НОВОМИКОЛАЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

08 червня 2015 рокуСправа № 322/462/15-ц

Новомиколаївський районний суд Запорізької області у складі:

головуючого судді Гасанбекова С.С.,

при секретарі судового засідання Гавриш О.А.,

за участю:

позивача ОСОБА_1,

представника позивача ОСОБА_2,

представника відповідача ОСОБА_3,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу

за позовом: ОСОБА_1

до: ОСОБА_4

про: розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі.

28.04.2015 року до Новомиколаївського районного суду Запорізької області надійшов вищезазначений цивільний позов, в якому позивач, з урахуванням уточнень щодо суми заборгованості з орендної плати, просив суд:

- розірвати договір оренди земельної ділянки від 24 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_4;

- зобовязати ОСОБА_4 повернути земельну ділянку площею 6,3900 га (кадастровий номер :12:010:0005), яка розташована за адресою: Запорізька область, Новомиколаївський район, с. Софіївка Шевченко ОСОБА_6 шляхом підписання акту прийому-передачі;

- стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в розмірі 15 988,00 грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив наступне.

24.10.2008 між ОСОБА_5 орендодавцем та ОСОБА_4 орендарем було укладено договір оренди земельної ділянки площею 6,39 га, що належала орендодавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЗП № 065164. Договір оренди укладено сторонами на 49 років.

19.06.2013 орендодавець помер. Згідно зі свідоцтвом про право на спадщину за заповітом спадкоємцем зазначеного в заповіті майна ОСОБА_5, а саме вказаної земельної ділянки, є ОСОБА_1

Право власності на земельну ділянку за ОСОБА_1 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07.05.2014.

Згідно з умовами договору оренди перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, крім орендаря, не є підставою для припинення умов договору, або його розірвання. Таким чином, позивач є повноважним орендодавцем і має право вимагати від орендаря належного виконання зобовязань.

Орендар не виконує обовязку по внесенню орендної плати з моменту укладення між сторонами договору оренди, а заборгованість за 7 років, згідно з наведеним у позовній заяві розрахунком, складає 15 988,00 грн.

На адресу орендаря з боку орендодавця неодноразово направлялися рекомендовані листи з пропозицією про припинення орендних правовідносин та про добровільне повернення земельної ділянки орендодавцю, проте орендар на такі пропозиції відповіді не надав.

Виходячи з наведеного та посилаючись на норми ст.ст. 32, 34 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 509, 525, 526, 529 ЦК України, позивач просив задовольнити його вимоги та підтримав їх у судовому засіданні.

У судовому засіданні позивач пояснив, що йому ще за життя ОСОБА_5 було відомо про укладення ним договору оренди землі, але ОСОБА_5 взагалі не отримував від відповідача орендної плати за цим договором. Проте ОСОБА_5 отримав від відповідача 15 000,00 грн. (за словами ОСОБА_5 11 000 грн.) за договором позики, який було укладено у той же день, що і договір оренди землі.

Також позивач пояснив, що навесні 2015 року він самовільно засіяв соняшником земельну ділянку, успадковану ним після смерті ОСОБА_5, і станом на день розгляду справи зазначені посіви знаходяться на цій земельній ділянці.

Представник позивача доповнив пояснення позивача та зазначив, що з огляду на попередній заповіт ОСОБА_5 від 24.10.2008, яким він заповідав земельну ділянку відповідачу, а також договір позики та договір оренди, фактично між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 було укладено прихований договір купівлі-продажу вищезазначеної земельної ділянки.

Разом з цим, посилання позивача на удаваність правочину в уточненій позовній заяві від 08.06.2015 судом не були прийняті до розгляду в якості підстави заявленого позову, оскільки ця заява була подана позивачем з порушенням строку, передбаченого ч. 2 ст. 31 ЦПК України, після початку розгляду судом справи по суті.

25.05.2015 судом отримано письмові заперечення відповідача проти позову, обґрунтовані наступним.

На думку відповідача, твердження позивача про невиплату орендної плати є помилковими, оскільки під час укладення договору 24.10.2008 відповідач виплатив ОСОБА_5 орендну плату в повному розмірі за весь час дії договору, про що він власноручно написав розписку і передав її відповідачу.

Що стосується пропозиції з боку позивача про припинення орендних відносин, то відповідачем зазначено, що він не отримував жодної належно оформленої пропозиції, яка б підлягала розгляду та наданню відповіді на неї.

Виходячи з наведеного, відповідач вважає позов необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню.

У судовому засіданні представник відповідача позов не визнав та просив відмовити в його задоволенні з вищезазначених підстав.

Також, представник відповідача пояснив, що договір оренди землі та договір позики жодним чином не повязані між собою. При цьому, представник відповідача не зміг назвати точної суми орендної плати, яку відповідач виплатив ОСОБА_5 за вказаною у запереченнях розпискою.

У судовому засіданні 08.06.2015 судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суд, розглянувши матеріали та зясувавши обставини цивільної справи, заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, та дослідивши наявні в справі докази в їх сукупності,

встановив:

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 21329445 від 07.05.2014 позивач з 07.05.2014 є власником земельної ділянки з кадастровим номером :12:010:0005 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 07.05.2014 № 223.

24 жовтня 2008 року між ОСОБА_5 (орендодавець) та ОСОБА_4 (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований ЗРФ Центр ДЗК 22 грудня 2008 року за № 4, відповідно до якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер :12:010:0005, яка знаходиться на території Софіївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області і належить орендодавцю на праві приватної власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЗП № 065164 (п. 1). Цей договір 24.10.2008 посвідчено приватним нотаріусом Новомиколаївського районного нотаріального округу Запорізької області ОСОБА_7, зареєстровано в реєстрі за № 2263 (далі Договір оренди).

Договір оренди укладено на 49 років (п. 8).

Згідно з розділом «Орендна плата» Договору оренди: орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 3,0% від нормативної вартості і становить 2 284,00 грн. шляхом видачі готівки орендодавцю, або перерахування на рахунок вказаний ним, а за додатковою угодою сторін орендна плата може виплачуватися і в натуральній формі (п. 9); обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексації (п. 10); орендна плата вноситься у такі строки: щорічно з 01 жовтня по 25 грудня поточного року (п. 11); розмір орендної плати переглядається (1 раз на пять років) у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених чинним законодавством України (п. 13).

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 38).

Договір оренди набирає чинності після підписання його сторонами, нотаріального посвідчення та його державної реєстрації (п. 43).

24 жовтня 2008 року між ОСОБА_4 (позикодавець) та ОСОБА_5 (позичальник) було укладено договір позики, відповідно до якого: позикодавець передав у власність позичальникові грошові кошти у сумі 15 000,00 грн., а позичальник зобовязався повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів та сплатити проценти за користування грошовими коштами на умовах, визначених цим договором (п. 1); грошові кошти, які є предметом цього договору, передані позикодавцем та одержані позичальником до підписання цього договору (п. 2). Цей договір 24.10.2008 посвідчено приватним нотаріусом Новомиколаївського районного нотаріального округу Запорізької області ОСОБА_7, зареєстровано в реєстрі за № 2262. Питання про стягнення заборгованості за цим договором є предметом судового розгляду у справі № 322/450/15-ц за позовом ОСОБА_8 до ОСОБА_1, яка знаходиться в провадженні Новомиколаївського районного суду Запорізької області.

Відповідно до розписки від 24.10.2008 ОСОБА_5 отримав від ОСОБА_4 орендну плату за весь строк у повному обсязі відповідно до договору оренди землі від 24.10.2008, реєстраційний номер 2263. Справжність цієї розписки позивач не заперечував.

Вирішуючи питання про наявність підстав для задоволення позову, суд виходить з наступного.

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі Закон № 161-XIV).

Згідно зі ст. 13 Закону № 161-XIV в редакції, яка була чинною на момент укладення Договору оренди, договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 15 Закону № 161-XIV в редакції, яка була чинною на момент укладення Договору оренди, визначено, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За визначенням, наведеним у статті 21 Закону № 161-XIV в редакції, яка була чинною на момент укладення Договору оренди, орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди.

При цьому, статтею 22 Закону № 161-XIV в редакції, яка була чинною на момент укладення Договору оренди, було передбачено, що внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Також, з огляду на положення ч. 1 ст. 360-7 ЦПК України, при розгляді даної справи суд враховує правову позицію Верховного Суду України, викладену в постанові від 19 лютого 2014 року по справі № 6-162ц13 (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 37520393).

Верховний Суд України зазначив, що за змістом статей 18, 20 Закону № 161-XIV в редакції, яка була чинною на момент укладення Договору оренди, договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Таким чином, у даній справі ОСОБА_5 та відповідач дійшли згоди щодо істотних умов Договору оренди, скріпивши 24 жовтня 2008 року його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обовязки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні Договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації, а саме з 22 грудня 2008 року.

Надаючи оцінку доказу, наданому відповідачем, а саме розписці ОСОБА_5 від 24.10.2008, суд виходить з наступного.

Згідно з ч. 2 ст. 59 ЦПК України обставини, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ч. 1 ст. 545 ЦК України, прийнявши виконання зобовязання, кредитор повинен на вимогу боржника видати йому розписку про одержання виконання частково або в повному обсязі. Частиною другою цієї статті визначено, що наявність боргового документа у боржника підтверджує виконання ним свого обовязку.

Отже, виходячи з приписів частин 1, 2 ст. 545 ЦК України та ст. 22 Закону № 161-XIV, розписка є допустимим засобом доказування сплати орендарем орендної плати.

Проте, доказ має бути не лише допустимими, а й належним, тобто містити інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 58 ЦПК України).

Частиною першою статті 524 ЦК України встановлено, що зобовязання має бути виражене у грошовій одиниці України гривні.

За правилами ч. 1 ст. 531, ч. 1 ст. 533 ЦК України, боржник має право виконати свій обовязок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобовязання чи звичаїв ділового обороту, (ч. 1 ст. 531) грошове зобовязання має бути виконане у гривнях (ч. 1 ст. 533).

Договір оренди не містить умов, відповідно до яких орендар може достроково виконати свій обовязок по внесенню орендної плати та не визначає розміру орендної плати, у випадку внесення її орендарем одним платежем за весь строк дії договору оренди. Отже, з огляду на вищезазначені істотні умови Договору оренди, якими передбачено порядок і строки внесення орендної плати, її розмір та періодичність його перегляду, дострокове виконання орендарем грошового зобовязання зі сплати орендної плати в повному обсязі в момент укладення договору є неможливим та суперечить суті зобовязання.

Втім, умови розділу «Орендна плата» Договору оренди не виключають можливості внесення орендарем певної суми орендної плати авансом.

Проте, у звязку з не зазначенням у Договорі оренди загальної суми грошового зобовязання орендаря за цим договором, відсутність у розписці суми грошового зобовязання, яке виконано орендарем, позбавляє її правового змісту, а тому суд не має можливості встановити на підставі цієї розписки суму орендної плати, яку відповідач сплатив ОСОБА_5, та відповідно, перевірити обсяг виконання орендарем його обовязку з внесення орендної плати.

Таким чином, розписка ОСОБА_5 від 24.10.2008 є неналежним доказом внесення орендної плати.

Інших доказів внесення орендної плати за Договором оренди відповідач суду не надав.

Виходячи з наведеного, суд визнає обґрунтованими твердження позивача про те, що відповідач не виконував своїх обовязків з внесення орендної плати за Договором оренди від моменту його укладення.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону № 161-XIV на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, визначено і пунктом 38 Договору оренди.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Враховуючи систематичну несплату відповідачем орендної плати, з моменту укладення Договору оренди, суд визнає обґрунтованими позовні вимоги про розірвання Договору оренди та визнає позов в цій частині таким, що підлягає задоволенню.

Заперечення відповідача стосовно того, що ним не отримувалися належним чином оформлені претензії від позивача, суд відхиляє, оскільки незалежно від наявності претензій договір є обовязковим для виконання сторонами у встановлені ним строки, що передбачено ч. 1 ст. 526, ч. 1 ст. 530 ЦК України, а право позивача на безпосереднє звернення до суду, без дотримання процедури досудового врегулювання спору, гарантовано йому частиною другою статті 124 Конституції України, тлумачення якої здійснено Конституційним Судом України в рішенні № 15-рп/2002 від 09.07.2002.

Стосовно позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати, суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обовязки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Згідно зі ст. 32 Закону № 161-XIV перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.

Таким чином, позивач, прийнявши спадщину після смерті ОСОБА_5, отримав, в тому числі, права і обовязки орендодавця за Договором оренди.

Частиною першою статті 514 ЦК України передбачено перехід до нового кредитора прав первісного кредитора у зобовязанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, позивач має право вимоги до відповідача про стягнення орендної плати за Договором оренди за весь час з моменту його укладення.

Разом з цим, суд не може погодитися з наведеним у позовній заяві розрахунком суми заборгованості з орендної плати, оскільки з моменту укладення договору (24.10.2008) по день звернення позивача до суду (28.04.2015) минуло лише шість років та шість місяців, а не сім років, як зазначено в позовній заяві.

Виходячи з наведеного, суд визнає позовні вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати такими, що підлягають частковому задоволенню на суму: 2 284,00 грн.*6,5 років = 14 846,00 грн.

Стосовно позовних вимог про зобовязання відповідача повернути земельну ділянку, суд зазначає наступне.

Позивач навесні 2015 року засіяв соняшником земельну ділянку з кадастровим номером :12:010:0005, яка була передана відповідачу в користування за Договором оренди. Ця обставина визнана сторонами у судовому засіданні 08.06.2015 та не підлягає доказуванню, відповідно до ч. 1 ст. 61 ЦПК України.

Тобто позивач фактично приступив до використання земельної ділянки самовільно, всупереч умов пункту 29 Договору оренди.

Згідно зі ст. 1 Закону № 161-XIV, ч. 1 ст. 93 ЗК України оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до п. «б» ч. 1 ст. 95 ЗК України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію.

Статтею 653 ЦК України визначено, що у разі розірвання договору зобовязання сторін припиняються (ч. 2), якщо договір розривається у судовому порядку, зобовязання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили (ч. 3). Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобовязаннями до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 4 ст. 653 ЦК України).

Частиною першою статті 598 ЦК України визначено, зобовязання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Згідно за ст. 599 ЦК України зобовязання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Виходячи з характеру правовідносин сторін, які регулюються ЦК України, ЗК України та Законом України № 161-XIV, змісту норм ст.ст. 598-599 та ст. 653 ЦК України, в яких законодавець розрізняє поняття «розірвання договору», з одного боку, і «припинення зобовязання», з іншого боку, розірвання договору оренди землі не припиняє прав орендаря, як землекористувача, яких він набув під час дії договору.

Таким чином, у силу зазначених правових норм, за загальним правилом розірвання договору припиняє його дію на майбутнє та не скасовує сам факт укладення та дії договору включно до моменту його розірвання. А тому відповідач як орендар не втратив право власності на посіви соняшнику, здійснені на орендованій земельній ділянці самовільно позивачем до моменту прийняття судом рішення про розірвання договору оренди землі.

Отже, вимоги про повернення земельної ділянки позивачу до реалізації відповідачем його права на посіви і насадження сільськогосподарських культур, зроблені ним або іншою особою під час дії Договору оренди, є передчасними.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про те, що позов в частині вимог про зобовязання відповідача повернути позивачу земельну ділянку задоволенню не підлягає.

За вищенаведених обставин даної справи суд визнає позов таким, що підлягає задоволенню у вищезазначеній частині.

Відповідно до частини першої статті 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено судове рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено.

До позовної заяви додано квитанції від 28.04.2015 № 0.0.379417017.1 на суму 243,60 грн., від 12.05.2015 № 0.0.383390784.1 на суму 487,20 грн., якими підтверджується сплата позивачем судового збору у розмірі 730,80 грн. Отже, враховуючи часткове задоволення позову, а саме однієї вимоги немайнового характеру та майнової вимоги на суму 14 846,00 грн., що становить 92,86 % від заявленої позивачем суми, розмір судових витрат, що підлягає стягненню з відповідача на користь позивача, становить: 243,60 грн. х 92,86 % = 226,21 грн. + 243,60 грн. = 469,81 грн.

Враховуючи вищезазначене та керуючись ст.ст. 88, 208, 209, 212 215, 218, 223, 294, 296 ЦПК України, суд

вирішив:

1. Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_4 задовольнити частково.

2. Розірвати договір оренди земельної ділянки від 24 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_4.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в розмірі 14 846,00 грн. (чотирнадцять тисяч вісімсот сорок шість гривень 00 коп.).

3. В задоволенні решти позову відмовити.

4. Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 суму судового збору в розмірі 469,81 грн. (чотириста шістдесят девять гривень 81 коп.).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом десяти днів з дня його проголошення до апеляційного суду Запорізької області через Новомиколаївський районний суд Запорізької області.

Суддя С.С. Гасанбеков