Справа № 457/44/11 Головуючий у 1 інстанції: Марчук В.І.
Провадження № 22-ц/783/545/15 Доповідач в 2-й інстанції: Мусіна Т. Г.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 січня 2015 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Львівської області в складі:

головуючого - Мусіної Т.Г.

суддів - Бермеса І.В., Савуляка Р.В.

за участі секретаря - Щербая В.П.

з участю: позивача ОСОБА_2,

відповідача ОСОБА_3 та його адвоката ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Львові цивільну справу за апеляційною скаргою фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 на рішення Трускавецького міського суду Львівської області від 14 березня 2014 року у справі за позовом ОСОБА_2 до приватного підприємця ОСОБА_3 про розірвання договору оренди та стягнення боргу,-

в с т а н о в и л а :

У серпні 2008 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом, остаточно уточненим 03.05.2011р., до приватного підприємця ОСОБА_3 про розірвання договору оренди та стягнення боргу, в якому на підставі статей 525, 526, 638, 651 ЦК України просив:

- стягнути з відповідача на його користь заборгованість за орендну плату, користування землею, водопостачання та водовідведення на загальну суму 99 336, 69 грн.;

- розірвати договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 64 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 від 08.04.2005р. укладений між позивачем ОСОБА_2 та відповідачем - приватним підприємцем ОСОБА_3 та зобов'язати відповідача передати позивачу приміщення по акту приймання-передачі.

Свої позовні вимоги обґрунтовував тим, що 08.04.2005 року між ним та відповідачем - приватним підприємцем ОСОБА_3 було укладено договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 64 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. З моменту прийняття відповідачем в оренду вказаного нежитлового приміщення і до ухвалення рішенням суду приміщення позивачу не поверталось, а з травня 2007 року відповідач не сплачує орендну плату. На неодноразові звернення позивача повернути приміщення та сплатити орендну плату відповідач не реагує. Просив задовольнити його позов.

Рішенням Трускавецького міського суду Львівської області від 14 березня 2014 року позов задоволено:

- стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 заборгованість за орендну плату, користування землею, водопостачання та водовідведення в розмірі 99 366 грн. 69 коп.;

- розірвано договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 64 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 від 08.04.2005р. укладений між ОСОБА_2 та приватним підприємцем ОСОБА_3;

- зобов'язано відповідача передати позивачу приміщення по акту приймання-передачі;

- стягнуто з ОСОБА_3 362 грн. 11 коп. судового збору в дохід держави та 7 грн. 50 коп. на користь ОСОБА_2.

Рішення Трускавецького міського суду Львівської області від 14 березня 2014 року оскаржив відповідач ОСОБА_3.

В апеляційній скарзі зазначає, що строк дії вказаного договору оренди закінчився 08.04.2007 року, і на виконання умов договору ним було складено акт приймання-передачі орендованого приміщення і повернуто його позивачеві, проте останній відмовився його підписати та забрати ключі від приміщення. Вказує, що ним було повністю виконано умови договору оренди, а той факт, що позивач відмовився від підписання акту приймання-передачі майна і отримання ключів від повернутого приміщення, не може бути підставою для стягнення з відповідача будь-яких коштів, в тому числі орендної плати. Просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Заслухавши суддю-оповідача, вислухавши доводи осіб, які з'явились у судове засідання, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, передбачених ст. 303 ЦПК України, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню: рішення суду підлягає скасуванню на підставі п.4 ч.1 ст. 309 ЦПК України з ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову з таких підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду має бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Проте зазначеним вимогам рішення суду не відповідає.

Задовольняючи позов, суд виходив з того, що відповідач ОСОБА_3 порушив умови договору оренди нежитлового приміщення та не повернув його власнику ОСОБА_2 на його вимогу, тому зобов'язаний на підставі ст.. 321 ЦК України сплатити заборгованість по орендній платі, а договір оренди між сторонами підлягає розірванню із покладенням на відповідача зобов'язання передати позивачу орендоване приміщення.

Проте погодитись з таким висновком суду не можна, оскільки суд дійшов його внаслідок порушення норм матеріального та процесуального права.

Колегією суддів встановлено, що 08 квітня 2005 року між фізичною особою ОСОБА_2 (орендодавець) - власником нежитлового приміщення загальною площею 64,00 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 та приватним підприємцем ОСОБА_3 (орендар) був укладений договір оренди зазначеного нежитлового приміщення строком на 1 (один) рік (з 08.04.2005р. до 08.04.2006р.) зі сплатою орендної плати щомісячно в гривнях в сумі, еквівалентній 250 доларів США (п.3.1), а також відповідно до п.5.6 договору орендар зобов'язувався оплачувати всі комунальні послуги (за спожиту електроенергію, тепло, воду, стоки, податок) згідно виставлених рахунків орендодавцеві.

У позовній заяві від 08.09.2008р. ОСОБА_2 стверджує, що з травня 2007 року відповідач не сплачує орендну плату і 03 липня 2007 року він направив відповідачу повідомлення про невиконання умов договору оренди та припинення його дії (а.с.2 т.1).

В уточнених позовних вимогах від 04.05.2011р. ОСОБА_2 просить стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі за приміщення за період з травня 2007 року по травень 2011 року в сумі 81 098,68 грн., по орендній платі за землю станом на 01 травня 2011 року - 17 594,76 грн., заборгованість за водопостачання за період з січня 2006 року по 31 липня 2007 року - 643,25 грн. (а.с. 164), а усього в сумі 99 336,69 грн., посилаючись на те, що станом на 04.05.2011р. договір оренди є діючим.

Колегія суддів вважає, що суд прийшов до неправильного висновку, що договір оренди діє, оскільки договір оренди припинив свою дію 08.04.2007р., тому правові підстави для задоволення позовних вимог відсутні.

Згідно п.11.6 договору оренди в разі відсутності протягом одного місяця заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення терміну його дії, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Колегією суддів встановлено, що після закінчення строку дії договору 08 квітня 2006 року останній продовжив свою дію на один рік, тобто до 08 квітня 2007 року, оскільки жодна із сторін не заявила про припинення договору.

Колегією суддів встановлено, що у відповідності до п.11.6 договору оренди орендар ОСОБА_3 в межах місячного строку після 08 квітня 2007 року повідомив орендодавця ОСОБА_2 про припинення дії договору оренди нежитлового приміщення та звільнення такого простим листом за адресою позивача, вказаною у договорі оренди, а саме: м.Трускавець, вул. Заньковецької, 4.

Позивач вказаних пояснень відповідача не спростував.

З врахуванням того, що в п.11.6 договору оренди не зазначено конкретного способу повідомлення орендарем про припинення договору та визнання позивачем ОСОБА_2 в судовому засіданні Трускавецького міського суду 20 вересня 2010 року, що він не повідомив ОСОБА_3 про зміну своєї адреси на м. Борислав, визнання ним факту, що приїжджав до ОСОБА_3 у 2007 році, який вже орендував нове приміщення (а.с. 133), комісійних актів передачі звільненого приміщення від орендаря ОСОБА_3 орендодавцю ОСОБА_2 в присутності останнього 03.05.2007р., складеного на виконання п.5.4 договору, та відмови ОСОБА_2 від підписання акту передачі звільненого приміщення ОСОБА_2 від 07.05.2007р. (а.с. 182-183), колегія суддів вважає, що договір оренди припинив свою дію 08.04.2007р., тому правові підстави для нарахування орендної плати за період з травня 2007 року по травень 2011 року та плати за комунальні послуги - відсутні.

Колегією суддів встановлено, що в період дії договору оренди з квітня 2005 року по травень 2007 року відповідач ОСОБА_3 своєчасно і у повному розмірі сплачував орендну плату та комунальні платежі і факт проведення ним таких розрахунків за вказаний період визнається самим позивачем ОСОБА_2 у позовній заяві (а.с. 2 т.1).

Колегія суддів вважає, що відсутні правові підстави для стягнення з відповідача окремо орендної плати (податку) за землю станом на 01.05.2007р. в розмірі 17 594,7+6 грн., оскільки в договорі оренди нежитлового приміщення не зазначено що відповідач додатково до орендної плати повинен сплачувати орендну плату за землю. Вказаний у п.5.6 договору оренди поряд з обов'язками орендаря оплачувати усі комунальні послуги також "податок" не зазначений як орендна плата за землю.

Із змісту ст. 796 ЦК України вбачається, що користування земельною ділянкою, право на яке випливає із договору найму (оренди) будівлі або іншої споруди (їх окремої частини) має здійснюватись на підставі договору оренди земельної ділянки. Відповідно до Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998р. орендна плата є істотною умовою договору оренди земельної ділянки, тому орендна плата за користування земельною ділянкою повинна здійснюватись за договором оренди землі.

Окремий договір оренди землі між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не укладався.

З матеріалів справи вбачається, що правовідносини по орендній платі за земельну ділянку площею 0,1637 га по АДРЕСА_1 існують між ОСОБА_2 та Трускавецькою міською радою (а.с. 113-116 - акти звірки розрахунків орендної плати за земельну ділянку).

Відповідно до ст. 797 ЦК України плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) складається із плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Колегія суддів вважає, що відсутні правові підстави для стягнення з відповідача 643,25 грн. за воду та водовідведення.

Колегією суддів встановлено, що на час укладення між сторонами договору оренди нежитлового приміщення площею 64,00 кв.м по АДРЕСА_1 облік використаної води проводився згідно показників водолічильника, що підтверджується договорами № 111 на відпуск води і прийняття стоків від 01.03.2005р та 04.07.2006р укладеними між ТзОВ "Трускавецький водоканал" та абонентом ОСОБА_2 (а.с 13-16). Згідно умов вказаних договорів саме на абонента ОСОБА_2 покладено обов'язок представляти водолічильник у передбачені терміни на перевірку представникам Держстандарту, що ним не було зроблено, у зв'язку з чим розрахунок по оплаті за воду був проведений по тарифу, тому відповідно до наказу Господарського суду від 12.06.2008р. у справі №17/73 з ОСОБА_2 примусово стягнуто в користь ТзОВ "Трускавецький водоканал 643,25 грн. боргу.

Відповідно до п.6.3 Договору оренди від 08.04.2005р. орендар не відповідає за зобов'язаннями орендодавця, тому вимоги позивача про стягнення з відповідача 643,25 грн. заборгованості по оплаті за водопостачання, що виникла у зв'язку з невиконанням абонентом ОСОБА_2 своїх обов'язків, не підлягають задоволенню.

З матеріалів справи вбачається, що листом від 25.06.2007р. позивач сам повідомив відповідача про припинення договору оренди з 20 липня 2007 року у зв'язку з невиконанням обов'язку щодо сплати орендної плати, що підтвердив у своїй позовній заяві (а.с.2) та в судовому засіданні 15 січня 2009р. і 20 вересня 2010р. (а.с. 49, 132 т.1).

Відповідно до ч.2 ст. 782 ЦК України в разі відмови наймодавця від договору найму, договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Відповідач визнає, що він одержав таке повідомлення 05 липня 2007 року, тобто вже після припинення договору оренди за його ініціативою та звільнення приміщення 03.05.2007р.

Таким чином договір оренди в любому випадку є розірваним, тому у суду першої інстанції не було правових підстав для розірвання договору оренди від 08.04.2005р. в судовому порядку та стягнення з відповідача на користь позивача орендної плати та інших платежів на підставі розірваного договору.

Висновок суду про те, що договір оренди не розірваний, оскільки майно не передано по акту орендодавцю, тому є підстави для стягнення орендної плати, не відповідає матеріалам справи та вимогам закону.

Пунктом 5.4. договору оренди передбачено, що при припинення або розірванні договору протягом 30 календарних днів орендар зобов'язаний повернути майно орендодавцеві за актом прийому-передачі.

З матеріалів справи вбачається, що після фактичного звільнення орендованого приміщення відповідачем 03.05.2007р. в присутності свідків та позивача було складено Акт приймання - передачі ним орендованого приміщення в належному стані з переліком майна, зазначеного в акті (а.с. 183). Актом від 07.05.2007р. в присутності свідків було зафіксовано факт безпідставної відмови позивача від отримання орендованого приміщення та ключів від нього.

Факт повернення орендованого приміщення позивачу та його відмови від підпису Акту приймання-передачі та отримання ключів від цього приміщення було підтверджено в судовому засіданні показами свідків - безпосередніх учасників цих подій (а.с. 184-185, протокол судового засідання від 27.10.2011р.).

Проте суд першої інстанції цим доказам належної оцінки не дав, як і поясненням позивача про те, що відповідач з 2007 року орендує інше приміщення, тобто звільнив приміщення позивача.

Відповідно до ч.2 ст. 785 ЦК України якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Права вимагати сплати орендної плати чи інших платежів в такому випадку після припинення договору найму закон не передбачає.

Позовних вимог про стягнення з відповідача неустойки заявлено не було.

Враховуючи, що суд першої інстанції неправильно встановив фактичні обставини справи, не дав належної оцінки доказам у справі, чим допустив порушення норм процесуального та матеріального права, що регулюють правовідносини між сторонами, рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Керуючись п.2 ч.1 ст.307, п.4 ч.1 ст. 309, ч.2 ст. 314, ст.ст. 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 задовольнити.

Рішення Трускавецького міського суду Львівської області від 14 березня 2014 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до приватного підприємця ОСОБА_3 про розірвання договору оренди та стягнення боргу - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 618 грн. 49 коп. судового збору.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, може бути оскаржене в касаційному порядку протягом 20-ти днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ з дня набрання рішенням апеляційного суду законної сили.

Головуючий Т.Г. Мусіна

Судді: І.В. Бермес

Р.В. Савуляк