Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/115/15 Головуючий у суді І-ї інстанції Березій Ю. А.
Доповідач Дьомич Л. М.
РІШЕННЯ

Іменем України

11.02.2015 колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Кіровоградської області в складі :

головуючого судді: Дьомич Л.М..

суддів: Дуковського О.Л.; Єгорової С.М.

з участю секретаря : Лазаренко В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кіровограді цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2, який представляє інтереси ОСОБА_3 на рішення Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 31 жовтня 2014 року у справі за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю "Агродар-Україна", треті особи - відділ Держземагенства у Маловисківському районі Кіровоградської області, реєстраційна служба Маловисківського районного управління юстиції про визнання недійсним договору оренди, скасування його державної реєстрації, повернення земельної ділянки та стягнення орендної плати ,-

В С Т А Н О В И Л А:

У серпні 2014 року ОСОБА_3 звернулася в суд з позовом до Закритого акціонерного товариства «АгроДар», треті особи відділ Держземагенства у Маловисківському району Кіровоградської області, реєстраційна служба Маловисківського районного управління юстиції про:

- визнання недійсним договір в редакції викладеній в додатковій угоді до договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 28 липня 1999 року, укладеної 18 лютого 2009 року, яка зареєстрована у Маловисківському районному відділі Державного підприємства «Кіровоградська регіональна філія центру Державного земельного кадастру» при Держкомземі України, про що в книзі реєстрації договорів оренди земель вчинено запис за № 0409.374.00019 від 18 березня 2009 року;

- зобов'язання повернути земельну ділянку загальною площею 8,81 га, яка розташована на території Мар'янівської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області;

- скасування державної реєстрації № 0409.374.00019 від 18 березня 2009 року вчиненої Маловисківським районним відділом Державного підприємства «Кіровоградська регіональна філія центру Державного земельного кадастру» при Держкомземі України»;

- стягнення орендної плати за використання земельної ділянки у 2014 році в розмірі 6291,81 грн.

В обгрунтування позовних вимог зазначила, що згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії КР МВ 934 від 20 грудня 1999 року, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № 1114 ОСОБА_3 є власником земельної ділянки загальною площею 8,81 га, що розташована на території Мар'янівської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області, цільове призначення якої - ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

28 липня 1999 року між ОСОБА_3 та СТОВ «Агрофірма Петрівка», правонаступником якого є закрите акціонерне товариство «АгроДар» укладено договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди, згідно якого позивач надала в тимчасове користування земельну ділянку для вирощування сільськогосподарської продукції, строком на 10 років. Вказаний договір зареєстрований Мар'янівською сільською радою Маловисківського району Кіровоградської області в Книзі записів договорів на право тимчасового користування землею за № 22 від 29 липня 1999 року.

18 лютого 2009 року між Закритим акціонерним товариством «АгроДар» (правонаступник СТОВ «Агрофірма Петрівка») та ОСОБА_3 укладено додаткову угоду до договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 28 липня 1999 року та викладено пункти вказаного договору в новій редакції, яку зареєстровано у Маловисківському районному відділі Державного підприємства «Кіровоградська регіональна філія центру Державного земельного кадастру» при Держкомземі України, про що в Книзі реєстрації договорів оренди земель 18 березня 2009 року зроблено запис за № 0409.374.00019.

Позивач зазначає, що договір укладений додатковою угодою від 18 лютого 2009 року не відповідає вимогам ст. 15 ЗУ «Про оренду землі». Ні в самому договорі на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 28 липня 1999 року, а ні в договорі в редакції викладеній в додатковій угоді від 18 лютого 2009 року не зазначено кадастровий номер земельної ділянки.

Також чітко не визначено чи встановлено на орендовану земельну ділянку обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб, що є однією із істотних умов договору, відсутня умова про передачу у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки та не визначено сторону договору, яка несе ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди.

Крім того, в договорі також відсутні такі істотні умови, як план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображення обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Також до додаткової угоди від 18 лютого 2009 року не складено акт приймання-передачі об'єкта оренди.

Згідно п. 28 договору орендар зобов'язаний підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі, проте відповідач не виконує взятих на себе зобов'язань щодо дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм та правил.

Позивач також зазначає, що на протязі всього часу дії договору орендна плата за користування землею сплачувалась підприємством не в повному обсязі.

Пунктом 9 додаткової угоди 18 лютого 2009 року визначено, що орендна плата за користування землею сплачується орендарем, щорічно у розмірі 3%, що складає 3383 грн. від нормативної грошової оцінки землі - 112787 грн. з урахуванням індексації на дату складання даної угоди.

Згідно наданого 22 липня 2014 року Державним підприємством «Кіровоградський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» уточненого розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 123 нормативна грошова оцінка угідь становить 209727,00 грн., а 3 % від вказаної суми складає 6291,81 грн., тому ЗАТ «АгроДар» повинно сплатити позивачу орендну плату за фактичне використання земельної ділянки у 2014 році у розмірі не менше ніж 3% від нормативної грошової оцінки (209727,00 грн.), що становить 6291,81 грн.

ОСОБА_3 враховуючи невиконання орендарем умов договору та відсутність в ньому істотних умов вважає, що вказаний договір є недійсним.

Рішенням Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 31 жовтня 2014 року відмовлено в задоволені позову в повністю..

ОСОБА_3 звернулася з апеляційною скаргою, в якій просить про скасування рішення суду та ухвалення нового рішення про задоволення її вимог. Зазначає, що суд першої інстанції приймаючи рішення не повно з'ясував обставини, що мають істотне значення для справи, неправильно застосовано норми матеріального і процесуального права. А саме, додаткова угода від 18 лютого 2009 року не містить істотних умов передбачених ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» в редакції від 14 жовтня 2008 року, що є підставою для визнання договору недійсним. Також судом першої інстанції безпідставно відмовлено в задоволенні позовної вимоги про стягнення орендної плати, оскільки відповідачем не доведено факт виконання зобов'язань. Крім того, не вирішені належним чином заявлені вимоги про скасування державної реєстрації додаткової угоди від 18 березня 2009 року та повернення земельної ділянки.

Відповідач та треті особи в судове засідання апеляційного суду не з'явились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином (а.с.-125-129).

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши письмові докази по справі, перевіривши рішення суду у межах доводів апеляційної скарги колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно вимог ст. 214 ЦПК України - під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема питання про те, які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин та яка правова норма підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не надано доказів порушення її прав та не доведено недійсність договору, щодо заявлених вимог про стягнення орендної плати, то вимоги заявлені до закінчення терміну визначеного в договорі про таку сплату.

Згідно ч. 1, 4 ст. 215 ЦПК України у вступній частині рішення суд зазначає предмет позовних вимог. В резолютивній частині рішення суд зазначає висновок про задоволення позову або відмову в позові повністю або частково, висновок по суті позовних вимог, розподіл судових витрат, строк і порядок набрання рішення суду законної сили та його оскарження.

Разом з тим, судом першої інстанції в порушення зазначених вимог вирішуючи спір не зазначено у вступній та резолютивній частинах рішення перелік всіх вимог, а відтак не розглянуто заявлені позивачем вимоги про скасування державної реєстрації, повернення земельної ділянки, внаслідок чого і на підставі ст. 309 ЦПК України, судове рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового про відмову в задоволенні позовних вимог повністю за наступного.

Так, судом встановлено і матеріалами справи підтверджується, що між позивачем, який має у приватній власності земельну ділянку № 123 загальною площею 8,81 га на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії КР МВ 934 від 20 грудня 1999 року, яка розташована на території Мар'янівської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області та СТОВ «Агрофірма Петрівка» правонаступник якого закрите акціонерне товариство «АгроДар» 28 липня 1999 року укладено договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди. Договір зареєстровано Мар'янівською сільською радою Маловисківського району Кіровоградської області в книзі записів договорів на право тимчасового користування землею за № 22 від 29 липня 1999 року, згідно якого позивач передав зазначену земельну ділянку в користування товариству на 10 років (а.с. 11-14;19).

18 лютого 2009 року між ЗАТ «АгроДар» та ОСОБА_3 укладено додаткову угоду до договору на право тимчасового користування землею на умовах договору оренди від 28 липня 1999 року, яка зареєстрована у встановленому порядку 18 березня 2009 року. Предметом додаткової угоди від 18 лютого 2009 року є строкове платне користування земельною ділянкою № 123 сільськогосподарського призначення площею 8,81 га (а.с.15-18).

Згідно статуту товариства з обмеженою відповідальністю «Агродар-Україна» затвердженого рішенням установчих зборів учасників (засновників) - товариство з обмеженою відповідальністю «Агродар-Україна» створене в результаті припинення юридичної особи шляхом реорганізації (перетворення) Закритого акціонерного товариства «АгроДар» (попередньо СТОВ Агрофірма "Петрівка") в товариство з обмеженою відповідальністю «Агродар-Україна» (а.с.61-63).

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Підстави для визнання договорів недійсними визначені й статтею 15 Закону України "Про оренду землі". За якою істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом (ч. 4 ст. 15 Закону).

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (ч. 2 ст. 15 цього Закону).

У правовій позиції, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 25 грудня 2013 року по справі № 6-94 цс 13, зазначено, що виходячи з того, що відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України та статті 3 Цивільного процесуального кодексу України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у зв'язку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з'ясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав.

Правовою гарантією на судовий захист особистого немайнового або майнового права та інтересу особи являється ст. 16 ЦК України.

Саме по собі встановлення судом відсутності у договорі оренди земельної ділянки умов, передбачених статтею 15 Закону України "Про оренду землі", не являється достатньою підставою для застосування судом способів захисту цивільних прав або інтересів, а саме визнання правочину недійсним.

Як підставу визнання недійсним договору оренди позивач зазначила відсутність в ньому передбачених Закону кадастрового номеру земельної ділянки, план або схема земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки, акт визначення меж земельної ділянки в натурі, акт приймання-передачі об'єкта земельної ділянки, договором також не урегульовані існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, не визначено сторону договору, яка несе ризик випадкового знищення або пошкодження земельної ділянки, не зазначено умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Проте, у позовній заяві позивачем не зазначено в чому саме полягає порушення її прав як орендодавця і які зміни мали б бути внесені до тексту договору для забезпечення її прав. Не зазначено також, що невідповідність договору оренди законодавчим положенням, вирішувалась з відповідачем.

Згідно матеріалів справи сторонами погоджена така істотна умова договору як об'єкт оренди, до договору додана копія Державного акта на право власності на землю позивача, яка містить план зовнішніх меж належної позивачу земельної ділянки.

Щодо відсутності в договорі та додатковій угоді кадастрового номеру не є підставою для визнання договору оренди землі недійсним, оскільки зміни в ст.15 Закону України «Про оренду землі» щодо зазначення кадастрового номеру об'єкту оренди внесено 07 серпня 2011 року, тобто після укладення та підписання договору та додаткової угоди і їх державної реєстрації.

В спірному договорі сторонами не передбачено умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, але це не порушує права чи інтереси позивача, як власника земельної ділянки, оскільки відповідно до ч.5 ст.93 Земельного Кодексу право оренди може передаватися у заставу, вноситися до статутного капіталу виключно власником земельної ділянки. До того ж, за ч.4 ст.133 ЗК заставодержателями права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки.

Статтею 11 Закону України «Про оренду землі» визначено, що ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди землі. У разі прострочення орендодавцем або орендарем установлених договором оренди землі строків передачі об'єкта оренди ризик його випадкового знищення або пошкодження у цей період несе сторона, яка допустила прострочення його передачі.

У договорі та додаткової угоді до нього зазначено що: «ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе орендар/орендодавець», тобто договір оренди землі містить визначену Законом істотну умову, як визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди.

Зазначена у договорі та в додатковій угоді умова передбачає, що ризик несе та сторона договору, у якої в конкретний період перебуває земельна ділянка.

Також в п. 24 додаткової угоди від 18 березня 2009 року зазначено, що «на орендовану земельну ділянку встановлено (не встановлено) обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб», що вказує про те, що сторони не визначили конкретних обмежень щодо використання переданої в оренду земельної ділянки.

З наведеного слід вважати, що сторони, укладаючи договір, обумовили вимогу щодо зазначеної умови.

Згідно додаткової угоди від 18 березня 2009 року невід'ємними частинами договору є державний акт, план або схема розміщення земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлення земельних сервітутів та акт приймання-передачі об'єкта оренди, на що ОСОБА_3 погодилася та поставила свій підпис в графі «орендодавець».

Також позивачем не надано доказів того, що орендар не дотримується екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів.

Зважаючи на встановлене, колегія суддів вважає, що ОСОБА_3 не доведено обставини, які б свідчили про недійсність договору оренди землі та порушення її прав.

Доводи апеляційної скарги проте, що на час укладення додаткової угоди, діяла редакція ЗУ «Про оренду землі» від 14 жовтня 2008 року, але істотні обставини, які були передбачені чинним законодавством України, не внесені до додаткової угоди, що є підставою для визнання договору недійсним, колегією суддів не можуть бути взяті до уваги, оскільки відповідно до ст. 638 ЦК України договір оренди землі укладений 28 липня 1999 року відповідав вимогам законодавства, які діяли на час його укладення та реєстрації, а додатковою угодою сторони внесли зміни лише в ті його частини, які вважали за необхідне змінити.

Вимога про стягнення орендної плати за 2014 рік є передчасною, оскільки за умовами договору оренди, орендар проводить розрахунки по орендній платі до 31 січня наступного року, слідуючого за роком оренди. Звернення до суду стороною відбулося у серпні 2014 року.

Позовні вимоги про скасування державної реєстрації додаткової угоди від 18 березня 2009 року та повернення земельної ділянки є похідними від вимоги про визнання договору оренди недійсним, про що також зазначено представником позивача в судовому засіданні, тому задоволенню не підлягають. Крім того, законних підстав для скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки позивачу не має, оскільки строк дії договору не закінчився, а продовжує свою дії до 2019 року.

Позивач не заперечувала проти вільного волевиявлення при укладенні договору оренди земельної ділянки та при укладанні додаткової угоди до нього, договори було підписано, підпис службової особи товариства завірено печаткою та зареєстровано у Мар'янівській сільській раді. Орендні відносини, що виникли з договору оренди землі від 28 липня 1999 року із наступними змінами, існували між сторонами майже 15 років, протягом яких позивач приймала виконання договору орендарем.

За вищевикладеного відсутні підстави для задоволення заявлених вимог.

Колегія суддів вважає, що обставини на які позивач посилався, не є достатніми для висновку про наявність цивільно-правових підстав для визнання недійсним договору оренди землі.

Керуючись ст. 303, ст. 307, ст. 309, ст. 313, ст. 314, ст. 316, ст. 319 ЦПК України, колегія суддів -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2, який представляє інтереси ОСОБА_3 - задовольнити частково.

Рішення Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 31 жовтня 2014 року - скасувати.

В задоволенні позову ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю "Агродар-Україна", треті особи - відділ Держземагенства у Маловисківському районі Кіровоградської області, реєстраційна служба Маловисківського районного управління юстиції - відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржене у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий суддя:

Судді: