Апеляційний суд Житомирської області
Справа №285/577/15-ц Головуючий у 1-й інст. Заполовська Т. Г.
Категорія 19 Доповідач Жигановська О. С.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 грудня 2015 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду Житомирської області в складі:

головуючого - судді Жигановської О.С.

суддів Коломієць О.С., Зарицької Г.В.

при секретарі судового засідання Добровольській Т.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа - Реєстраційна служба Новоград-Волинського міськрайонного управління юстиції Житомирської області, про визнання недійсними доручення та договорів купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, анулювання їх реєстрації

за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 - ОСОБА_1 на рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 23 червня 2015 року,-

в с т а н о в и л а :

У лютому 2015 року ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 звернулась до суду із названим позовом, в обґрунтування якого зазначила, що позивачка є власником земельної ділянки, яка розташована по АДРЕСА_2. На підставі дозвільної документації за вказаною адресою вона побудувала будинок, проте він не був прийнятий в експлуатацію, оскільки його готовність становила 95%. Будинок являв собою двоповерхову споруду із всіма комунікаціями. У зв'язку із фінансовими проблемами позивачка виїхала за кордон на заробітки та видала доручення для продажу незакінченого будівництвом житлового будинку на ім'я свого чоловіка ОСОБА_3 За кошти від продажу будинку відповідач повинен був придбати інше житло для позивачки. Проте, діючи всупереч її інтересам, після продажу будинку та земельної ділянки 13.06.2014 року, ОСОБА_3 розпорядився вирученими коштами на свій розсуд і придбав житло для своєї дочки. При ознайомленні із текстом договору купівлі-продажу стало відомо, що предметом договору купівлі-продажу стала незавершена будівля, стан готовності якої складає 5%, тобто фундамент, що не відповідає дійсності. Посилаючись на те, що довіреність, на підставі якої ОСОБА_3 здійснив продаж нерухомості, була видана нею під впливом обману з боку ОСОБА_3, якому вона довіряла як подружжю, а він приховав своє перебування в іншому шлюбі, просила визнати вказану довіреність недійсною. Оскільки фактична готовність житлового будинку становила 95%, а в договорі купівлі-продажу будинку зазначено - 5%, то ці обставини свідчать про зловмисну домовленість її представника з другою стороною - ОСОБА_4, яка усвідомлювала, що купує двоповерховий будинок, а не фундамент. Відчуження даної нерухомості у такий спосіб, порушує її /позивачки/ права і не відповідає її волевиявленню, тому просила визнати правочини недійсними.

Рішенням Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 23 червня 2015 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції представник позивачки подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Апеляційним судом справа розглянута у відсутності відповідача ОСОБА_3, оскільки на чисельні виклики до суду він не з'явився. Судові повістки та телеграми направлялись відповідачу за місцем його реєстрації (т.1 а.с.191), проте вручені не були, оскільки квартира закрита, а ОСОБА_3 на поштове відділення для отримання даної кореспонденції не з'являвся. Через службу судових розпорядників також не вдалось вручити ОСОБА_3 судову повістку, оскільки зі слів сусідів він за адресою АДРЕСА_1 не проживає (т.2 а.с.94). Відповідач в порушення ст.77 ЦПК України не повідомив суд про зміну свого місця проживання. Така поведінка ОСОБА_3 свідчить про зловживання процесуальними правами. Таким чином, апеляційним судом вжито всіх можливих заходів щодо належного повідомлення відповідача про час і місце судових засідань, а справа розглянута за останнім відомим місцем проживання відповідача /ч.1 ст.77 ЦПК/.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення з наступних підстав.

Судом встановлено, що 05.02.2014 року ОСОБА_2 на ім'я ОСОБА_3, з яким на той час перебувала у зареєстрованому шлюбі, видала нотаріально посвідчену довіреність на представництво її інтересів з усіх питань, пов'язаних з оформленням договору купівлі-продажу незакінченого будівництвом житлового будинку та земельної ділянки, які знаходяться в АДРЕСА_2 (т.1 а.с.9,16).

13.06.2014 року між ОСОБА_3, який діяв на підставі довіреності від імені ОСОБА_2, та ОСОБА_4 були укладені договори купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку АДРЕСА_2 та земельної ділянки площею 0,0760 га /кадастровий номер НОМЕР_1/, що розташована за вказаною адресою. Ці договори посвідчені приватним нотаріусом Новоград-Волинського міського нотаріального округу Житомирської області Плюйко В.П. та зареєстровані у реєстрі за №№1042, 1043 (т.1 а.с.17-18, т.2 а.с.1-4).

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_2 в частині визнання недійсною довіреності, виданої позивачкою на ім'я ОСОБА_3, суд першої інстанції виходив з того, що довіреність є одностороннім правочином, виявленням волі лише однієї сторони, а тому норми ст.230 ЦК України не можуть бути застосовані щодо такого правочину.

Такий висновок суду є правильним, підтверджується дослідженими в судовому засіданні доказами та узгоджується із нормами чинного законодавства.

Так, відповідно до ч.3 ст.244 ЦК України довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють(довірителем), безпосередньо третій особі.

Позивачка просила визнати недійсною довіреність, видану нею ОСОБА_3, з тих підстав, що вона уповноважувала його на продаж вказаної вище нерухомості як свого чоловіка, довіряючи йому як подружжю, проте він обманув її та приховав той факт, що перебуває в шлюбі з іншою жінкою.

Та обставина, що відповідач ОСОБА_3, вступаючи в шлюб з позивачкою ОСОБА_2 одночасно перебував у зареєстрованому шлюбі з іншою жінкою - ОСОБА_6, підтверджується матеріалами справи. З огляду на ці обставини 07.11.2014 року начальником відділу державної реєстрації актів цивільного стану по м.Новоград-Волинському реєстраційної служби Новоград-Волинського МУЮ у Житомирській області актовий запис №334 про шлюб ОСОБА_3 і ОСОБА_2, складений 09.11.2013 року анульовано (т.1а.с.10).

Згідно з ч.1 ст.230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ч.1 ст.229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

За змістом зазначеної норми закону правочин може бути визнаний таким, що вчинений під впливом обману, у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману стосовно фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел. Установлення у недобросовісної сторони умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є обов'язковою умовою кваліфікації недійсності правочину за ст. 230 ЦК України.

Обман - це певні винні, навмисні дії сторони, яка намагається запевнити іншу сторону про такі наслідки правочину, які насправді наступити не можуть.

Відповідно до роз'яснень, що містяться у п.20 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 року "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Норми статті 230 ЦК не застосовуються щодо односторонніх правочинів.

Враховуючи наведене, суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у задоволенні позову ОСОБА_2 у названій частині.

Що стосується вирішення спору щодо визнання недійсними договорів купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, із підстав передбачених ст.232 ЦК України, то суд першої інстанції відмовляючи у задоволенні даних вимог виходив із недоведеності позивачкою факту зловмисної домовленості представника однієї сторони з іншою стороною.

Погодитись з такими висновками місцевого суду неможливо, мотивуючи таким.

Згідно із ч.3 ст.203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Частиною 1 ст.232 ЦК України передбачено, що правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним.

З роз'яснень, які викладені у п.19, 22 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 року "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", вбачається, що відповідно до статей 229-233 ЦК правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним.

Для визнання правочину недійсним на підставі статті 232

ЦК необхідним є встановлення умислу в діях

представника: представник усвідомлює, що вчиняє правочин всупереч

інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання,

а також наявність домовленості представника однієї сторони з іншою

стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для

довірителя. При цьому не має значення, чи одержав учасник такої

домовленості яку-небудь вигоду від здійснення правочину, чи

правочин був вчинений з метою завдання шкоди довірителю.

Відповідно до положень ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому /ч.1 ст.656 ЦК/.

Як вбачається із матеріалів справи, відповідно до рішення Новоград-Волинської міської ради №40 від 25.01.1995 року ОСОБА_2 передана у приватну власність земельна ділянка площею 760 кв.м. по АДРЕСА_2 для будівництва і обслуговування будинку і господарських споруд (т.1 а.с.11), та в подальшому отримано Державний акт на право приватної власності на цю землю (т.1 а.с.222-223).

Рішенням Новоград-Волинської міської ради №461 від 10.12.2008 року ОСОБА_2 дозволено завершити будівництво будинку АДРЕСА_2 (т.1 а.с.224).

Первинна інвентаризація будинку АДРЕСА_2 була проведена перед відчуженням даної нерухомості, а саме - 02.06.2014 року, у зв'язку з чим складено відповідну технічну документацію (т.2 а.с.47).

Підготовкою документів, необхідних для укладення договорів купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, займався відповідач ОСОБА_3 на підставі виданої йому довіреності, оскільки ОСОБА_2 на той час вже перебувала в Російській Федерації на заробітках. Ця обставина відповідачами не заперечується.

В оспорюваному договорі купівлі-продажу зазначено, що предметом договору є незавершений будівництвом житловий будинок АДРЕСА_2, процент готовності якого становить 5% /п.п.1.2 п.1 Договору/. Вказаний процент готовності встановлений згідно із довідкою, виданою Комунальним підприємством „Новоград-Волинське міжміське бюро технічної інвентаризації" за №723 від 04.06.2014 року /п.п.1.3 п.1 Договору/. Опис об'єкта незавершеного будівництвом житлового будинку відсутній /п.п.1.4 п.1 Договору/ (т.1 а.с.17).

Однак, відомості, які зазначені у згаданій довідці органів БТІ щодо проценту готовності відчужуваного житлового будинку, не відповідають дійсності, та спростовуються дослідженими у справі доказами.

Так, технік МБТІ ОСОБА_7, будучи допитаною в якості свідка пояснила, що за заявою ОСОБА_3 проводила огляд недобудови - фундаменту житлового будинку та на підставі цього виготовила довідку про процент готовності цієї будівлі.

В матеріалах інвентарної справи містяться документи, які виготовлялись техніком ОСОБА_7 при первинній інвентаризації спірного будинку, на підставі яких вона і визначала процент готовності цієї недобудови. В оцінювальному акті про будинок від 02.06.2014 року технік зазначає, що об'єктом оцінки є фундамент під будинок по АДРЕСА_2 (т.2 а.с.48). Одночасно ОСОБА_7 в технічному опису вказує, що це є недобудованим житловим будинком 2013 року забудови. Із найменування і характеристики конструктивних елементів, які описані нею, вбачається, що це двоповерхова будівля, стіни виготовлені із ракушняка, перегородки - із ракушняка і цегли, підлога цементна і плитка, вікна виготовлені із металопрофілю, покрівля /дах/ із металочерепиці, наявні такі комунікації як газ, світло, вода, каналізація (т.2 а.с.49 зворот). У журналі зовнішніх обмірів, які були проведені в той же день 02.06.2014 року, також наявні записи, що свідчать про те, що предметом дослідження техніка був не фундамент, а двоповерхова будівля висотою 6,4 м. (т.2 а.с.51).

Та обставина, що за договором купівлі-продажу був відчужений недобудований двоповерховий житловий будинок із всіма підведеними і діючими комунікаціями, а не будівля із 5% готовності, тобто фундамент, підтверджується іншими наявними у справі доказами.

До спірного житлового будинку ще заздалегідь до його продажу здійснювалось газопостачання, була підведена електрика, водопровід, про що свідчать укладені договори з позивачкою про надання цих послуг відповідними організаціями та оплата ОСОБА_2 за надані послуги (т.1 а.с.14,19, т.2 а.с.99, 100-101, 102,103). Заперечення представника відповідачки про те, що підведення до недобудови комунікацій було здійснено позивачкою незаконно, до прийняття будинку в експлуатацію, а відтак не свідчить про ступінь готовності недобудови, не є переконливими і не спростовують вище наведених висновків.

Свідок ОСОБА_8 підтвердила, що влітку 2013 року була в гостях у ОСОБА_2 та її чоловіка ОСОБА_3 в будинку позивачки. Будинок на той час був майже закінчений. Подружжя проживали в ньому близько року. Бачила об'яви про продаж цього будинку, в яких ступінь готовності зазначався 95%, а вартість - 50 тисяч доларів США.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає беззаперечно всиновленою ту обставину, що відповідачка ОСОБА_4 придбала у власність за оспорюваним договором купівлі-продажу незавершений будівництвом двоповерховий житловий будинок із всіма зручностями і комунікаціями, а не будівлю 5% готовності. При цьому доводи представника відповідачки ОСОБА_4 та надані на їх підтвердження письмові докази щодо здійснення відповідачкою всіх добудов після придбання фундаменту спірного будинку (т.2 а.с.107-229) не можуть бути прийняті як спростування вище наведених висновків.

Так, будівельний паспорт №57-н/14 на забудову земельної ділянки на АДРЕСА_2, виготовлений на ім'я ОСОБА_4, не є доказом того, що саме нею здійснено забудову двоповерхового будинку за вказаною адресою, оскільки вся документація, яка входить до ескіз-проекту, виданого на ім'я ОСОБА_4, оформлена на позивачку ОСОБА_2 у період 2008 року, тобто заздалегідь до укладення правочину (т.2 а.с.110-116).

Укладення відповідачкою договору підряду з ТОВ „Будівельна компанія „Євро Фасад" на завершення будівництва житлового будинку, придбання певних будівельних матеріалів і товарів (т.2 а.с.120-229) може свідчити про проведення нею добудови спірного будинку та його оздоблення за своїм смаком і потребами, а не зведення нового двоповерхового будинку.

Такі висновки колегії суддів ґрунтуються на встановлених вище обставинах, зокрема внесення 02.06.2014 року до матеріалів БТІ техніком ОСОБА_7 відомостей про наявність за названою адресою двоповерхової будівлі із всіма комунікаціями; наявність договірних відносин позивачки із організаціями, що надають послуги із газо-, водо-, електропостачання, до моменту продажу нерухомості тощо.

Оскільки беззаперечно встановлено, що волевиявлення позивачки ОСОБА_2 було спрямовано на відчуження двоповерхового незавершеного будівництвом житлового будинку фактично із 95% готовності та розташованої на ній земельної ділянки, а відтак і отримання в результаті цієї угоди реальної і адекватної вартості за цей товар, тому дії відповідачів щодо оформлення договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку із 5% готовності і відповідно його продаж за 77800 грн., є зловмисною домовленістю сторін, що призвело до порушення прав ОСОБА_2, що є підставою для визнання даного договору недійсним в контексті положень ч.3 ст.203, ч.1 ст. ст.232 ЦК України, а також пов'язаного із цією угодою договору купівлі-продажу земельної ділянки.

При цьому колегія суддів виходить з тощо, що ОСОБА_4 не є в даному випадку добросовісним набувачем, як це стверджує її представник, оскільки вона не могла не знати як покупець, що придбаває у власність двоповерховий житловий будинок, а не фундамент. Більше того, під час апеляційного розгляду справи відповідачка ОСОБА_4 через свого представника намагалась довести факт купівлі саме фундаменту під житловий будинок, хоча це переконливо спростовано наведеними вище доказами. Така поведінка відповідачки є додатковим підтвердженням її обізнаності у фактичних обставинах, за яких був укладений оспорюваний договір, та і її недобросовісної поведінки при цьому.

Суд першої інстанції не дотримався встановленого ст.212 ЦПК України принципу оцінки доказів, відповідно до якого суд на підставі всебічного, повного й об'єктивного розгляду обставин справи аналізує і оцінює докази як кожен окремо, так і в їх сукупності, і ця оцінка повинна спрямовуватись на встановлення достовірності чи відсутності обставин, які обґрунтовують доводи і заперечення сторін.

З огляду на вище наведене, рішення суду першої інстанції в означеній частині підлягає скасуванню в порядку п.п.3,4 ч.1 ст.309 ЦПК України із ухваленням нового - про задоволення позову про визнання недійсними договорів-купівлі нерухомості.

Керуючись ст.ст. 209, 218, 303, 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,-

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 23 червня 2015 року в частині вирішення спору про визнання недійсними договорів купівлі - продажу та анулювання їх реєстрації скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення даних позовних вимог.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку АДРЕСА_2, укладений 13.06.2014 року між ОСОБА_3, який діяв на підставі довіреності від імені ОСОБА_2, та ОСОБА_4, який посвідчений приватним нотаріусом Новоград-Волинського міського нотаріального округу Житомирської області ОСОБА_5.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки 0,0760 га /кадастровий номер НОМЕР_1/, розташованої по АДРЕСА_2, укладений 13.06.2014 року між ОСОБА_3, який діяв на підставі довіреності від імені ОСОБА_2, та ОСОБА_4, який посвідчений приватним нотаріусом Новоград-Волинського міського нотаріального округу Житомирської області Плюйко Володимиром Павловичем.

Скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_4 на незавершений будівництвом житловий будинок АДРЕСА_2 та земельну ділянку 0,0760 га /кадастровий номер НОМЕР_1/, розташовану по АДРЕСА_2 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

В решті рішення залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати по 730 грн. 80 коп. з кожного.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржено в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий: Судді: