У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

04 грудня 2015 року м. Рівне

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Рівненської області в складі: головуючого судді - Боймиструка С.В., суддів: Буцяка З.І., Гордійчук С.О.

секретар судового засідання Коробчук А.М.,

з участю ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_4 на рішення Гощанського районного суду від 01 жовтня 2015 року в справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договорів купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і земельної ділянки та зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_4 про розірвання договорів купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і земельної ділянки та виселення, треті особи приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу ОСОБА_5, Гощанський районний сектор ГУ ДСНС України в Рівненській області, служба в справах дітей Гощанської РДА,

В С Т А Н О В И Л А :

Рішенням Гощанського районного суду від 01 жовтня 2015 року у задоволенні позову ОСОБА_4 до ОСОБА_2 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і земельної ділянки відмовлено.

Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_4 про розірвання договорів купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і земельної ділянки та виселення задоволено частково.

Розірвано договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та договір купівлі-продажу земельної ділянки, укладені 25 червня 2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4, які нотаріально посвідчені приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Рівненської області ОСОБА_5 за реєстровими номерами 641 та 642.

Виселено ОСОБА_4 та її неповнолітніх дітей ОСОБА_6, ІНФОРМАЦІЯ_1, ОСОБА_7, ІНФОРМАЦІЯ_2, ОСОБА_8, ІНФОРМАЦІЯ_3, ОСОБА_9 ІНФОРМАЦІЯ_4 із житлового будинку, що знаходиться в с. Бугрин по вул. Перемоги, 8, Гощанського району Рівненської області без надання іншого житлового приміщення.

Стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 судові витрати по справі в розмірі 777 (сімсот сімдесят сім) грн. 75 коп.

В задоволенні решти позовних вимог за зустрічним позовом ОСОБА_2 відмовлено.

Не погодившись із рішенням Гощанського районного суду від 01 жовтня 2015 року ОСОБА_4 подала апеляційну скаргу, в якій вона покликається на її незаконність та необґрунтованість через порушення судом норм матеріального та процесуального права.

________________________________________________________________________________________

Справа № 557/57/15-ц Головуючий в суді 1 інст. ОСОБА_10

Провадження № 22-ц/787/2220/2015 Суддя-доповідач - ОСОБА_11В

В апеляційній скарзі зазначила, що не погоджується з рішенням суду першої інстанції оскільки не було враховано, фактичні обставини, що мають значення для справи, а саме: у договорах купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку з надвірними будівлями між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 не вказаний порядок здійснення платежів, які є істотною умовою договору про продаж товару (майна) з умовою про розстрочення (відстрочення), а також без державної реєстрації такого договору, що тягне за собою недійсність правочину, тобто договорів купівлі продажу земельної ділянки та житлового будинку.

Стверджувала, що при укладенні договору її було введено в оману, щодо технічного стану будинку та сараю-літньої кухні, а тому відповідно до положень ч.1 ст.230, ч.1 ст.229, ч.1 ст.216 ЦК України: якщо одна зі сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо якості речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням, такий правочин визнається судом недійсним і кожна зі сторін зобовязана повернути другій стороні у натурі все, що вона отримала на його виконання.

Зазначила також, що не погоджується з виселенням її чотирьох неповнолітніх дітей без надання іншого житлового приміщення, оскільки це є порушенням норм чинного законодавства у сфері охорони дитинства.

Просить скасувати рішення Гощанського районного суду від 01 жовтня 2015 року та ухвалити нове рішення, яким розірвати договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25 червня 2014 року та застосувати двосторонню реституцію.

ОСОБА_12 ОСОБА_4 - ОСОБА_1 апеляційну скаргу підтримав, просив суд її вимоги задовольнити, а рішення Гощанського районного суду від 01 жовтня 2015 року скасувати.

ОСОБА_2 та її представник ОСОБА_3 проти задоволення апеляційної скарги заперечили, просили залишити рішення суду першої інстанції в силі

За результатами апеляційного розгляду колегія суддів прийшла до висновку, що апеляційна скарга до задоволення не підлягає з таких підстав.

Відмовляючи в задоволенні позову про визнання недійсними договорів купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і земельної ділянки, суд першої інстанції виходив з того, що умовами згаданих договорів передбачено виникнення права власності на придбані житловий будинок та земельну ділянку у покупця з моменту повного розрахунку за цими договорами та державної реєстрації права власності, що не суперечить закону, а також відсутністю доказів введення продавцем покупця в оману, щодо якісної характеристики будинку та наявності в ньому прихованих недоліків.

Частково задовольняючи зустрічний позов про розірвання договорів купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і земельної ділянки та виселення, суд першої інстанції виходив з того, що за умовами зазначених договорів купівлі-продажу, неналежне їх виконання (несплата решти суми від ціни продажу) є підставою для їх розірвання, а втрата стороною права на житловий будинок, є підставою для її виселення з членами сімї.

Такий висновок місцевого суду відповідає обставинам справи та вимогам закону.

Звертаючись до суду з позовом в даній справі ОСОБА_4, як на підставу своїх вимог посилалась на недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог встановлених ст.203 та ч.1 ст.230 ЦК України, навмисне введення в оману продавцем покупця, щодо якості речі, зокрема наявність прихованих недоліків в будинку.

З матеріалів справи вбачається, що 25 червня 2014 року між продавцем ОСОБА_2 та покупцем ОСОБА_4 були укладені договори купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та земельної ділянки, за якими ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_4 купила житловий будинок № 8 житловою площею 47,5 кв.м. та загальною 64,7 кв.м. з належними до нього надвірними будівлями: сарай-літня кухня, сарай, погріб, огорожа по вул. Перемоги в с. Бугрин Гощанського району та земельну ділянку площею 0,25 га, на якій знаходиться будинок, що розташована на території Бугринської сільської ради Гощанського району Рівненської області, цільове призначення якої визначено для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд.

Ці договори купівлі-продажу підписані сторонами, нотаріально посвідчені приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстровані в реєстрі за № 641 і № 642 та укладені з відкладальною умовою з відстроченням повного розрахунку (п.4 та п.2.1).

На момент укладення цих договорів ОСОБА_4 було сплачено ОСОБА_2 половину вартості 5940 грн. (еквівалент 500 доларів США) за житловий будинок при визначеній сторонами ціні 11880 грн. (еквівалент 1 000 доларів США на час придбання) та частину вартості за земельну ділянку 83160 грн. (еквівалент 7000 доларів США) при ціні 172260 грн. (еквівалент 14500 доларів США на час придбання). Решта мала бути сплачена покупцем продавцю до 31 грудня 2014 року (а.с.5-11).

Тобто, оспорюваний правочин вчинений у встановленій законом формі, зміст його сторонам був зрозумілий, волевиявлення сторін було вільне і направлене на реальне настання наслідків обумовлених правочином, що підтверджується підписами сторін, передачею частини оплати та використання покупцем придбаного нерухомого майна за призначенням.

Посилання апелянта на необхідність одночасної реєстрації нотаріусом при посвідченні договорів її права власності на придбані обєкти нерухомості є безпідставним виходячи з умов (п.21 та 1.6) зазначених договорів, за якими право власності на придбані житловий будинок та земельну ділянку виникає у покупця з моменту повного розрахунку за цими договорами та державної реєстрації права власності, що не суперечить вимогам ст.697 ЦК України,яка передбачає, що договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин (в даному випадку до проведення повної оплати до 31 грудня 2014 року).

На час подання первісного та зустрічного позову в справі та на час її вирішення місцевим судом несплачена решта від ціни продажу будинку та земельної ділянки покупцем продавцю сплачена не була.

Посилання ОСОБА_4 на введення її в оману ОСОБА_2 при вчинені правочинів, щодо якісних характеристик відчужуваного майна та прихованих недоліків не знайшло свого підтвердження в справі.

З п.13 договору купівлі-продажу житлового будинку вбачається, що будинок оглянутий покупцем до підписання договору і недоліки або дефекти, які перешкоджали б його використанню за призначенням, на момент огляду виявлені не були, в звязку з чим покупець підтвердив, що не має претензій до продавця щодо якісних характеристик відчужуваного майна.

У встановленому законом порядку претензії з приводу виявлених недоліків до продавця не предявлялися, будь-яким чином наявність таких недоліків не зафіксовано і як вірно зазначено місцевим судом, перевірити їх наявність на даний час є неможливим по тій причині, що позивачка до набуття нею права власності на придбане майно розпочала переобладнання будинку, демонтувавши існуючу систему опалення та господарські будівлі. Доказів того, що між покупцем та продавцем до переходу права власності на придбане майно існувала домовленість з приводу приведення ремонту чи переобладнання будинку і господарських будівель ОСОБА_4 не надала, а договору купівлі-продажу житлового будинку вбачається, що покупець зобовязується не вчиняти дії, які можуть призвести до руйнування будинку або погіршення його стану, що потягне за собою зниження якісних характеристик та вартості.

Відповідно до розяснень, що містяться в п.7, 8 та 20 Постанови Пленуму Верховного Суду України „Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 6 листопада 2009 року за № 9, правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину.

Правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману.

Отже, як вбачається з матеріалів справи, в момент вчинення оспорюваних правочинів було дотримано вимог ст.203 ЦК України, а доказів та обставин введення продавцем в оману покупця, ОСОБА_4 не надано та по справі не встановлено, тому місцевий суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для визнання недійсними оспорюваних договорів.

Що стосується зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 про розірвання договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, в цій частині місцевим судом позов задоволено обґрунтовано.

Звернувшись до суду, як на підставу своїх вимог, ОСОБА_2 посилалась на істотне порушення другою стороною умов договору та непроведення повного розрахунку за придбану нерухомість до встановленої в договорах дати.

За умовами оспорюваних договорів купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, вони були укладені з відкладальною умовою з відстроченням повного розрахунку за придбане майно до 31 грудня 2014 року (п.п.4 та 2.1).

Відповідно до (п.5 та п.2.2) зазначених договорів, сторонами обумовлено, що у випадку відмови покупця здійснити повний розрахунок за договорами у зазначені строки, сума сплаченого авансу поверненню не підлягає, а договори можуть бути розірванні з підстав неналежного їх виконання.

Відповідно до ст.526 та 629 ЦК України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону і договір є обовязковим для виконання сторонами.

Вірним є висновок місцевого суду, що оскільки договори купівлі-продажу базуються на принципах свободи договору, сторони вільні у визначенні їх умов, то, укладаючи договори, кожна із сторін несе певні ризики у разі їх невиконання чи неналежного виконання.

Згідно ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Як зазначено вище, ОСОБА_4 зобов'язання за договорами купівлі-продажу належним чином не виконані і не здійснено повний розрахунок за оспорюваним договорами у зазначені строки, що є істотним порушенням умов договорів.

Задовольняючи позов про розірвання договору купівлі-продажу житлового будинку, місцевий суд дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог про виселення з житлового будинку позивачки ОСОБА_4 разом з її неповнолітніми дітьми, оскільки втративши право на будинок, у них припинились підстави користування житлом в ньому.

Посилання апелянта ОСОБА_4 на порушення прав її дітей при виселенні без надання іншого житла не заслуговує на увагу. Законом та умовами договору купівлі-продажу житлового будинку не покладено на ОСОБА_2, як сторону в спорі, обовязку в разі розірвання цього договору, надання іншого житла для апелянта та її дітей.

В частині позовних вимог, в задоволенні яких було відмовлено ОСОБА_2, вона рішення місцевого суду не оскаржувала, а тому в цій частині воно не було предметом апеляційного перегляду.

За таких обставин, оскільки рішення місцевого суду постановлене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду, наведених у ньому, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги.

Керуючись п.1 ч.1 ст. 307, 308, 313, 314, 315, 317, 324, 325 ЦПК України, колегія суддів

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_4 відхилити.

Рішення Гощанського районного суду від 01 жовтня 2015 року залишити без змін.

Ухвала суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий :

Судді: