Справа № 588/1423/15-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

04.12.2015 року Тростянецький районний суд Сумської області в складі: головуючого судді Линник О.С., з участю секретаря Доля Н.В., з участю представників позивача ОСОБА_1, ОСОБА_2, представників відповідача ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Тростянець цивільну справу за позовом ОСОБА_6 до Фермерського господарства "БІЛИЙ ЯР" про розірвання договору оренди,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_6 звернулася до суду з позовом до фермерського господарства «Білий Яр» про розірвання договору оренди, в якій зазначає, що їй на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії І-СМ №006823 належить земельна ділянка площею 4,13 га, що розташована на землях Люджанської сільської ради Тростянецького району. На підставі договору оренди від 01.05.2007 року, акту визначення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) від 01.05.2007 року та акту приймання-передачі земельної ділянки від 01.05.2007 року позивачем було передано вказану земельну ділянку в оренду фермерському господарству «Білий Яр» строком на 15 років. За умовами п.9 договору оренди відповідач повинен вносити позивачу орендну плату від проіндексованої грошової оцінки земельної ділянки у грошовій формі у розмірі 1,5%, що становить 492 грн. 78 коп. та обчислення розміру орендної плати за землю повинно здійснюватися з урахуванням індексації. Також, згідно з п.13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів, визначених законодавством, в інших випадках, передбачених законом. У порушення умов договору оренди - пунктів 9,10,13 відповідач не сплатив позивачу орендну плату у повному обсязі, відповідно до пункту 288.5.2 Податкового кодексу України - у розмірі до 12 % нормативної грошової оцінки землі та не переглядав щороку у встановленому договором порядку розмір орендної плати, чим порушив вимоги договору щодо своєчасного нарахування та виплати орендної плати за 2014 рік. Позивач 23.05.2015 року звернулася з письмовою заявою до відповідача з проханням донарахувати та виплатити їй за 2014 рік орендну плату, а також розірвати договір оренди. Однак ні згоди, ні відмови на своє письмове прохання позивач від відповідача не отримала. Згідно з п.39 договору оренди умовами розірвання договору у односторонньому порядку є невиконання умов договору та ухилення орендаря від виплат орендної плати. Позивач вважає, що відповідач суттєво не виконує умови договору оренди пункти 9,10,13, тому просить розірвати договір оренди землі від 01.05.2007 року, укладений між сторонами.

В судовому засіданні представники позивача позовні вимоги ОСОБА_6 підтримали у повному обсязі, при тому представник ОСОБА_1, дочка позивача, вказала, що позивач бажає передати в оренду належну їй земельну ділянку іншій особі, оскільки відповідач неналежним чином виконує умови договору оренди. Так, їй відомо, що відповідач сплачує іншим особам - орендодавцям більший розмір орендної плати. У 2014 році представник позивача отримувала у відповідача за двома договорами оренди землі на початку вересня 2014 року - зерно пшениці у розмірі орієнтовно однієї тонни, ціну їй не повідомили, а потім у кінці року - отримувала грошовими коштами у сумі 2459 грн.., при тому вона ставила підписи у відомостях про отримання орендної плати за матір. Однак, у відомості, представленій відповідачем про виплату орендної плати за 2014 рік підпис за позивача виконаний не позивачем та не представником позивача. Представник вважає, що позивачеві недоплачено близько 300 грн., і вказана сума є індексацією грошової оцінки землі. Представникові позивача відомо, що іншим орендодавцям у селі ОСОБА_1 сплачено 2760 грн. за пай, однак коли вона звернулась до батька ОСОБА_3 - ОСОБА_7 з приводу недоплати їй 300 грн., то їй було розяснено, що різниця у коштах пішла на оформлення договорів. Крім того, зміст договору оренди позивачеві не був відомий, так як договір зберігався у відповідача і лише у 2015 році позивач його отримала.

Представник позивача ОСОБА_2 в судовому засіданні посилався на обставини, викладені у позові, та вказав, що відповідач не дотримується умов, передбачених у договорі оренди, укладеному між сторонами. Так, не переглядалися щороку розмір орендної плати та за 2014 рік відповідач не виплачував орендну плату у розмірі, відповідно до п.288.5.2 Податкового кодексу України до 12 % нормативної грошової оцінки землі. Крім того, відповідач не надав доказів того, що сплачував орендну плату у 2014 році в повному обсязі, оскільки позивач та її представник заперечують свої підписи у відомості про отримання орендної плати за 2014 рік. Вважає порушення пунктів 9,10,13 договору оренди суттєвим невиконанням умов договору, що тягне за собою розірвання договору на вимогу орендодавця.

Представники відповідача ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 проти позову заперечували, вказуючи на те, що ФГ «Білий Яр» не порушує умов договору оренди, укладеного із позивачем, оскільки позивачеві у 2014 році виплачувалась орендна плата у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у сумі 2893,91 грн., із якої відповідачем було перераховано податок на доходи у сумі 434,09 грн. і 2459 грн. 82 коп. виплачено позивачеві за платіжною відомістю. Оскільки позивач передав в оренду відповідачеві дві земельні ділянки, тому у відомості про виплату орендної плати зазначена загальна сума за двома договорами оренди землі 4919,64 грн. Індексація орендної плати була здійснена, оскільки щороку грошова оцінка земельної ділянки індексується, і вказані відомості фермер отримує у відділі Держкомзему. Орендодавець не зверталась до орендаря із пропозицією переглянути розмір орендної плати, тому у договорі оренди зазначений розмір пунктом 9 - 1,5 % від грошової оцінки землі, однак зі власної волі відповідач збільшував розмір орендної плати, та у 2014 році виплатив позивачці 4%, а у 2015 році - 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з урахуванням індексації, проведеним відповідно до закону. Крім того, позивач на свій лист від 23.05.2015 р. отримала відповідь 03.06.2015 року, якій було розяснено щодо виплати орендарем орендної плати за 2014 рік з урахуванням індексації грошової оцінки землі. Сторона відповідача вважає, що відсутні законні підстави для розірвання договору оренди землі, оскільки відсутні обставини щодо систематичної несплати орендної плати, відсутні обставини суттєвого порушення умов договору, а інші зазначені позивачем обставини, такі як дія норми пункту 288 ПК України - не розповсюджується на правовідносини у сфері оренди приватних земельних ділянок.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм обставини.

На підставідержавного акту на право приватної власності на землю серії І-СМ №006823 від 27 березня 2002 року ОСОБА_6 на праві приватної власності належить земельна ділянка загальною площею 4,13 га (3,43 га - рілля, 0,70 га - кормові угіддя), розташована на території Люджанської сільської ради Тростянецького району Сумської області (а.с.116).

01.05.2007 р. між ОСОБА_6 (орендодавцем) та Фермерським господарством «Білий Яр» (орендарем) укладено договір оренди вказаної земельної ділянки (номер відсутній), який зареєстрований у Тростянецькому районному реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 07.05.2007 року, про що у Державному реєстрі земель зроблено запис за № 18 (а.с.8). Актом визначено межі земельної ділянки в натурі, та передано земельну ділянку в оренду (а.с.9,10).

Відповідно до ст..13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст..638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції станом на час укладення договору) визначено, що істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Згідно зі ст..21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Ст.32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Вирішуючи питання про розірвання договору оренди землі, необхідно враховувати, що специфіка земельної ділянки як об'єкта цивільних прав дає змогу використовувати її тривалий час для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, проведення підприємницької та інших видів діяльності. Тому договірний характер правовідносин користування землею зумовлює такі важливі їх риси, як прогнозованість і сталість.

Вичерпний перелік підстав для припинення та примусового припинення права користування земельною ділянкою, що не підлягає розширеному тлумаченню, визначений статтями 141, 143 Земельного кодексу України.

Так, пунктом «д» ст.141 ЗК України як підстава для припинення права користування земельною ділянкою передбачена систематична несплата орендної плати.

Відповідно до ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до п.36 Договору оренди зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується у судовому порядку.

Згідно з п.38 Договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Як передбачено пунктом 39 Договору оренди - розірвання договору в односторонньому порядку допускається у разі невиконання умов договору та ухилення орендаря від виплати орендної плати.

Свої вимоги про розірвання Договору оренди позивач обґрунтовує порушенням вимог пункту 9 Договору оренди.

Так, відповідно до п.9 Договору оренди передбачено, що орендна плата сплачується орендарем у грошовій формі в розмірі 1,5% від проіндексованої грошової оцінки земельної ділянки. Строки внесення орендної плати з 1 по 31 серпня, остаточний розрахунок до 31 грудня поточного року ( пункт 11 Договору оренди).

Позивач у позові зазначає, що вона зверталась до відповідача із заявою про недонарахування їй орендної плати за 2014 рік. Судом була досліджена письмова заява від 23.05.2015 р. підписана позивачем до голови ФГ «Білий Яр» ОСОБА_3, зміст якої зводиться до того, що позивач просить розірвати договір оренди через не нарахування та невиплату індексації грошової оцінки земельної ділянки в порушення п. 10 договору, вказану індексацію просить нарахувати і виплатити (а.с.49).

На вказану заяву голова ФГ «Білий Яр» ОСОБА_3 03.06.2015 р. надав відповідь про те, що грошова оцінка земельного паю ОСОБА_6 у 2014 році, з урахуванням коефіцієнта індексації відповідно до Постанови КМУ №1185 від 31.10.2011 р. складає 72347 грн. 73 коп., і відповідно орендодавцеві було виплачено орендної плати у 2014 році у розмірі 4% від проіндексованої вартості земельної ділянки - 2893 грн. 91 коп. (а.с.50).

Допитані у судовому засіданні свідки ОСОБА_7 та ОСОБА_8, які є батьками голови Фермерського господарства «Білий Яр» ОСОБА_3 показали, що їх родина спільно займається сільськогосподарською діяльністю, і кожен має свої обовязки у фермерському господарстві.

Так, ОСОБА_8 яка видає гроші та відпускає сільгосппродукцію, засвідчила, що представник позивача ОСОБА_1 орієнтовно у липні 2014 року виявила бажання отримати зерно пшениці на один пай, однак відомості на виплату за оренду землі ще не складались, разом із тим, свідок відпустила ОСОБА_1 орієнтовно одну тонну зерна по ціні 2 грн. за 1 кг. Потім, орієнтовно у кінці серпня 2014 року, свідок виплатила представникові позивача орендну плату за два паї ОСОБА_6 грошима, за вирахуванням 2000 грн. отриманого раніше зерна. Представник позивача розписалась у відомості на виплату орендної плати за 2014 рік за два паї 4919,64 грн.

Свідок ОСОБА_7, батько ОСОБА_3, пояснив, що у його обовязки входить ведення бухгалтерського обліку у фермерському господарстві. У травні 2015 року із заявою про розірвання договору оренди через не проведення індексації від імені позивачки звернулась її дочка ОСОБА_1, свідок отримавши заяву, перевірив правильність нарахування і виплати і надав відповідь, вважає, що заява безпідставна, так як грошова оцінка земельної ділянки була здійснена відповідно до Постанови КМУ з урахуванням індексації. В оренді у відповідача у 2014 році перебувало два паї, належних позивачці, тому у відомості про виплату орендної плати за 2014 рік вказана загальна сума за двома договорами оренди. Свідкові відомо, що у 2014 році за позивача отримувала орендну плату спочатку зерном, а потім грошима її дочка ОСОБА_1

Судом була досліджена платіжна відомість на видачу коштів за оренду земельних паїв ФГ "Білий Яр" за 2014 рік, у якій під №2 зазначена ОСОБА_9, сума до видачі - 4919,64 грн., та підпис в одержанні (а.с.52).

Представники позивача категорично заперечили підпис у відомості, який не ставила ні позивач ні її дочка ОСОБА_1, свідок ОСОБА_8 показала, що підписалася у відомості саме дочка позивачки ОСОБА_1

Судом було відхилено клопотання сторони позивача щодо проведення судово-почеркознавчої експертизи з приводу підпису у відомості за ОСОБА_6, оскільки обставини, які вважала за необхідне довести позивач не відноситься до предмету спору, так як зі змісту позову так і з пояснень сторони позивача не встановлено, що позивачем заперечується отримання орендної плати за 2014 рік у розмірі 4% від грошової оцінки земельної ділянки за кожним із Договорів оренди, та вимога про стягнення невиплаченого чи недоплаченого розміру орендної плати позивачем у суді не ставиться.

Крім того, позивач скористалась своїм правом звернутися до правоохоронних органів із заявою про вчинення злочину, як вона вважає, щодо підроблення її підпису відповідачем у платіжній відомості на виплату орендної плати за 2014 рік (а.с.118-121), однак вказана обставина не підтверджує позовних вимог, на які позивач посилається у своєму позові, та не спростовує доводи відповідача, надані у заперечення проти позову.

Отже суд приймає вказаний доказ та дає йому оцінку, у сукупності із іншими дослідженими у суді доказами, як такого, що підтверджує отримання позивачем за Договором оренди від 01.05.2007 р. орендної плати за 2014 рік у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки землі з урахуванням індексації, проведеної відповідно до вимог чинного законодавства.

Як встановлено із наданої відповідачем податкового розрахунку сум доходу, нарахованого і сплаченого на користь платників податку і сум утриманого з них податку Форма 1 ДФ (прийнята ДПІ 29.10.2014 року) - ФГ «Білий Яр» за 3 квартал 2014 року виплатив дохід ОСОБА_6 (ідентифікаційний номер платника податку НОМЕР_1) у сумі 5787,82 грн., перерахував податок зі вказаної суми 868,09 грн. (а.с.39). Про перерахування податку з доходів фізичних осіб від 18 вересня 2014 року відповідачем у місцевий бюджет також свідчить платіжне доручення №51 та виписка із банківського рахунку ФГ «Білий Яр» (а.с.65,66).

Правильність нарахування відповідачем орендної плати за 2014 рік за Договором оренди у розмірі 2893,91 грн. (а.с.37), виходячи із грошової оцінки земельної частки (паю) на 2014 рік (ріллі) з урахуванням коефіцієнта індексації - 3,2 та 1,756 - коефіцієнта, встановленого Постановою КМУ №1185 від 31.10.11, - підтверджено довідкою Держземагентства у Тростянецькому районі від 06.08.2014 року (а.с.24), довідкою Держгеокадастру у Тростянецькому районі від 29.09.2015 р. (а.с.40).

Отже, судом не встановлено, що відповідач порушив умови нарахування та виплати у встановлені договором оренди строки розмір орендної плати, передбаченої пунктом 9, обчисленої з урахуванням коефіцієнту індексації, встановленому у пункті 10 Договору. Враховуючи те, що відповідач сплатив у 2014 році позивачеві не 1,5 % (як зазначено у пункті 9 Договору оренди), а 4% від грошової оцінки земельної ділянки, з урахуванням індексації, тобто на більш вигідних умовах, ніж передбачено Договором, вказана обставина не може вважатися порушенням умов договору та погіршенням прав позивача чи спричинення йому збитків.

Так, пунктом 13 укладеного Договору оренди передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, в інших випадках, передбачених законом.

Тобто, умовами договору не передбачено обов'язку сторін вносити зміни до договору, зокрема, збільшувати чи зменшувати розмір орендної плати, а лише передбачено обов'язок за певних обставин переглянути умови договору. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (п. 36 Договору).

Проте, доказів пред'явлення таких вимог сторонами надано не було й матеріалами справи не встановлено.

Розмір та умови оплати, зазначені у договорі, не можуть суперечити діючому на час його укладення законодавству.

Як вже зазначалося вище, Договір між сторонами укладено 01.05.2007 року, тобто у період дії Указу Президента України від 02.02.2002 року №92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», яким був встановлений мінімальний розмір орендної плати у 1,5 %, визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки.

Указом Президента України від 19 серпня 2008 року №725/2008 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» встановлено розмір орендної плати не менше 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки і є обов'язковим з дня набрання Указом чинності. В тексті Указу відсутнє посилання на те, що його дія розповсюджується на договори, укладені до набрання ним чинності, а тому зміна розміру орендної плати можлива лише за згодою сторін.

Проте, і за відсутності відповідних змін до Договору оренди щодо розміру орендної плати, починаючи у 2014 році орендна плата сплачувалася позивачу у розмірі, що становить 4 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки (за відрахуванням 15% ПДФО), що підтверджується дослідженими вище доказами.

Суд вважає безпідставним посилання позивача на норми статті 288 Податкового кодексу України, які, на думку позивача, порушує відповідач. Так, вказаною статтею урегульовані відносини між платником орендної плати (орендарем) та орендодавцем, визначено обєкт оподаткування, граничні розміри орендної плати відповідно до певних категорій земель та можливості збільшення граничного розміру орендної плати, податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок зарахування її до бюджетів. Отже, встановлена підпунктом б) підпункту 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України річна сума платежу розміру орендної плати, яка не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки для інших земельних ділянок, наданих в оренду, не регулює питання щодо обовязку орендаря сплачувати орендну плату у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки землі. А виплата відповідачем ОСОБА_6 . розміру орендної плати у 2014 році на рівні 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки якраз і знаходиться у межах, визначених законодавством, а саме між 3%, визначеними Указом Президента України від 19 серпня 2008 року №725/2008 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» та 12 % - визначеними статтею 288 ПК України.

Відповідно до ч.3 ст.10 та ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Отже, суд вважає, що позивачем не надано доказів, які б доводили обставини систематичної несплати відповідачем орендної плати та факт суттєвого невиконання відповідачем обов'язків, передбачених пунктами 9,10,13 Договору оренди та статей 24, 25 ЗУ «Про оренду землі».

Інші обставини, на які посилалась представник позивача у своїх поясненнях, як на підставу позову - що не були позивачеві відомі умови Договору оренди, не було відомо вартість зерна, яке отримувала за рахунок орендної плати представник позивача, суд вважає такими, що не стосуються предмету спору.

Таким чином, у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі необхідно відмовити, а сплачений позивачем судовий збір (а.с.2) не відшкодовується.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.10,11, 27, 58, 60, 209, 214-215 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_6 до Фермерського господарства «БІЛИЙ ЯР» про розірвання договору оренди землі від 01.05.2007 року - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Сумської області через Тростянецький районний суд шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя О.С. Линник