Провадження № 2/127/6415/15
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.11.2015 Вінницький міський суд Вінницької області

в складі: головуючого Овсюка Є.М., при секретарі Олійник І.Ю., розглянувши в відкритому судовому засідання в м. Вінниці справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Бізнесторгінвест» до Вінницької міської ради, ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, приватного торговельно-посередницького малого підприємства «Едельвейс» про визнання недійсним договору оренди,-

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2015 р. ТОВ «Компанія «Бізнесторгінвест» звернулась до суду з зазначеним позовом про визнання недійсним договору оренди. Ухвалою суду від 10.11.2015 р. до участі у справі в якості співвідповідача по клопотанню представника позивача було притягнуте приватне торговельно-посередницьке мале підприємство «Едельвейс».

В позові зазначається, що 10.01.2012 р. між Вінницькою міською радою, як орендодавцем та ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15 та ПТП МП «Едельвейс», як орендарями укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,0526 га по вул. Воїнів Інтернаціоналістів, 14-а, зареєстрований за №00231 22.02.2012 р.

Згідно п.8 зазначеного договору оренди земельна ділянка передається в оренду з метою несільськогосподарського використання для комерційних потреб (обслуговування існуючої нежитлової будівлі, торгівельний комплекс та офіси).

Вважає, що даний договір оренди слід визнати недійсним і таким, що суперечить вимогам закону, оскільки частина орендарів, з якими міська рада заключила договір оренди, не являються власниками нежитлової будівлі торговельного комплексу по вул. Воїнів Інтернаціоналістів, 14-а, на що вказує ряд рішень Вінницького міського суду Вінницької області від 15.10.2013 р., 28.05.2014 р. та рішень Апеляційного суду Вінницької області від 09.12.2014 р. та 02.07.2014 р., які набули законної сили і якими визнано недійсними договори купівлі-продажу частки в зазначеному торговельному комплексі та офісі між громадянами ОСОБА_16 та приватним підприємством «Едельвейс»; між ОСОБА_16 та ОСОБА_12; між ОСОБА_16 та ОСОБА_11 та між ОСОБА_16 та ОСОБА_15

Таким чином, приватне торговельно-посередницьке мале підприємство «Едельвейс», ОСОБА_12, ОСОБА_11, ОСОБА_15 не являючись відповідно до рішень судів співвласниками торгівельного комплексу та офісу по вул. Воїнів Інтернаціоналістів, 14-а, в м. Вінниці не набули права користування земельною ділянкою, необхідною для його обслуговування, а тому зазначений договір оренди суперечить положенням ст.ст. 120, 124, 134 ЗК України.

Також зазначає, що відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, що діяла на момент укладення договору оренди, істотними умовами договору оренди землі є обєкт оренди, строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст.15 ЗУ «Про оренду землі», а також порушення вимог статей 4 6, 11, 17 , 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору оренди недійсним. Невід'ємною частиною договору оренди землі є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, акт визначення меж земельної ділянки в натурі.

Як вбачається з спірного договору оренди невід'ємними його частинами є лише кадастровий план земельної ділянки, розрахунок орендної плати, акт приймання передачі обєкта оренди.

В порушення ст.15 Закону України «Про оренду землі» спірний договір оренди укладений без плану або схеми земельної ділянки, яка передається в оренду та акту визначення меж земельної ділянки в натурі, тобто фактично орендодавцем не була визначена конкретна земельна ділянка, яка передається в оренду, що свідчить про відсутність в договорі такої істотної умови, як обєкт оренди, що дає підстави для визнання вказаного договору оренди недійсним. Також зазначеним договором оренди невизначено частки в яких до орендарів переходить право користування земельною ділянкою, що унеможливлює визначення порядку та частку сплати орендної плати кожним з орендарів, що суперечить нормам законодавства.

Також позивач вважає, що має право звертатись до суду з зазначеним позовом щодо визнання договору оренди недійсним. Зазначає, що 20.09.2006 р. між ТОВ «Компанія «Бізнесторгінвест» (замовник), ТОВ «Виробничо-торгівельна фірма «ДЛД» (генпідрядник) та ТОВ «НБК» (субпідрядник) укладено договір №20/09 001, предметом якого є будівництво торговельно-офісного центру по вул. Воїнів Інтернаціоналістів, 14-а, в м. Вінниці з інженерними мережами та благоустроєм земельної ділянки відповідно до проектно-кошторисної документації.

Відповідно до п.2.2 договору №20/09 001 ТОВ «Компанія «Бізнесторгінвест» взяло на себе зобовязання сплатити ТОВ «Виробничо-торгівельна фірма «ДЛД» вартість її послуг та витрат з виконання нею зобовязань і ці зобовязання повністю виконала перерахувавши на рахунок ТОВ «Виробничо-торгівельна фірма «ДЛД» грошові кошти в сумі 3976000,00 гривень, тобто повністю профінансувало будівництво і оплатило 100% площі торгівельно-офісного комплексу, а тому в звязку з виконанням договору ТОВ «Компанія «Бізнесторгінвест» набуло майнові права на обєкт будівництва у вигляді торгівельно-офісного центру по вул. Воїнів Інтернаціоналістів, 14-а, в м. Вінниці.

Таким чином, як особа, яка володіє майновими правами на обєкт нерухомості - торгівельно-офісний центр по вул. Воїнів Інтернаціоналістів, 14-а, в м. Вінниці, ТОВ «Компанія «Бізнесторгінвест» має право на отримання земельної ділянки необхідної для обслуговування зазначеного торгівельно-офісного центру, а тому зазначений договір оренди порушує права позивача, який звернувся з позовом про визнання його недійсним.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги, обґрунтовуючи їх викладеними в ньому обставинами.

Представник Вінницької міської ради в судовому засіданні просив відмовити в задоволенні позову, вважаючи його безпідставним і і необґрунтованим.

Представники відповідачів фізичних осіб і приватного торговельно-посередницького малого підприємства «Едельвейс» також вважають позовні вимоги безпідставними, такими що не підлягають до задоволення, про що надали суду письмові заперечення.

Відповідач ОСОБА_5 в судовому засіданні просила відмовити в задоволенні позову.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, дослідивши та оцінивши наявні у справі докази, суд з врахуванням всіх обставин по справі вважає, що підстави для задоволення позову відсутні і в його задоволенні слід відмовити з врахуванням наступного.

По справі встановлено, що 10.01.2012 р. між Вінницькою міською радою, як орендодавцем та ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15 та приватним торговельно-посередницьким малим підприємством «Едельвейс», як орендарями укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,0526 га по вул. Воїнів Інтернаціоналістів, 14-а, зареєстрований за №00231 22.02.2012 р.

17.01.2014 р. між сторонами укладена угода про внесення змін до зазначеного договору оренди.

Позивач вважає, що даний договір оренди повинен бути визнаний недійсним, оскільки в ньому відсутні істотні умови передбачені ст.15 ЗУ «Про оренду землі» і він укладений без плану або схеми земельної ділянки, яка передається в оренду та акту визначення меж земельної ділянки в натурі, тобто фактично орендодавцем не була визначена конкретна земельна ділянка, яка передається в оренду, що свідчить про відсутність в договорі оренди такої істотної умови, як обєкт оренди.

З зазначеним твердженням позивача суд погодитись не може.

Відповідно до ч.2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 15 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є: обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючи обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.ст. 4 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору оренди недійсним відповідно до закону. Невід'ємною частиною договору оренди землі є : план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання передачі обєкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим законом.

Звертаючись до суду позивач посилається на те, що спірний договір оренди земельної ділянки не містить усіх, передбачених статтею 15 ЗУ «Про оренду землі» істотних умов, зокрема плану або схеми земельної ділянки, яка передається в оренду та акту визначення меж земельної ділянки в натурі.

Разом з тим, як зазначає сам позивач і що відповідає дійсності спірний договір оренди пройшов державну реєстрацію і зареєстрований за №00231 22.02.2012 р.

Оцінюючи відповідність спірного договору оренди вимогам законодавства, суд враховує, що в розділі І договору визначений предмет договору, а саме земельна ділянка яка знаходиться за адресою: м.Вінниця вулиця В.Інтернаціоналістів, 14а і дана земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку; що в договорі оренди визначена мета використання земельної ділянки; термін договору оренди на 15 років, розмір орендної плати, умови використання земельної ділянки і умови і строки передачі земельної ділянки в оренду, умови повернення земельної ділянки, обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки , права сторін, зміна умов договору і припинення його дії, прикінцеві положення. Фактично умови договору оренди відповідають умовам визначеним в ст.. 15 Закону України «Про оренду землі», сторонами договору оренди досягнуто згоди з усіх істотних умов, передбачених ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», про відсутність яких у договорі стверджував позивач, а тому підстав для застосування ч.2 цієї статті щодо визначення договору оренди недійсним немає.

Відсутність в договорі оренди меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) само пособі не може слугувати підставою для визнання договору оренди недійсним відповідно до ч.2 ст.15 ЗУ «Про оренду землі», на що звернув увагу Верховний Суд України в постанові від 14.05.2014 р.

Позивач стверджує, що має право оскаржувати зазначений договір оренди, як особа, яка володіє майновими правами на обєкт нерухомості торгівельно-офісний центр по вул. Воїнів Інтернаціоналістів, 14-а, в м. Вінниці і яка має право на отримання земельної ділянки, необхідної для обслуговування зазначеного торгівельно-офісного центру, тому що спірний договір оренди порушує його права.

Суд не погоджується з твердженнями позивача про наявність його права на оскарження зазначеного договору оренди. Так договір №20/09 - 001 від 20.09.2006 р. між ТОВ «Компанія «Бізнесторгінвест», ТОВ «Виробничо-торгівельна фірма «ДЛД» та ТОВ «НБК» про будівництво торгівельно-офісного центру по вул. Воїнів Інтернаціоналістів, 14-а, в м. Вінниці на сьогоднішній день не повністю виконаний з боку ТОВ «ВТФ «ДЛД» та лише частково виконаний з боку ТОВ «Компанія «Бізнесторгінвест» і в позивача відсутнє майнове право на зазначений обєкт будівництва.

Зазначеним договором від 20.09.2006 р. були встановлені вимоги щодо забезпечення та організації отримання необхідної документації та прав на землю для здійснення будівництва, але ні замовник, ні генпідрядник не виконували обовязки щодо забезпечення будівництва земельною ділянкою необхідною для обслуговування зазначеного торгівельно-офісного центру і зазначене будівництво проводилось без права на земельну ділянку, проектно-кошторисної та дозвільної документації на проект будівництва, що виключає законність набуття замовником майнових прав на обєкт нерухомості, що неодноразово зазначалось в судових рішеннях.

Як зазначено в постанові судової палати у цивільних справах Верховного суду України від 04.11.2015 року, наявної в матеріалах справи, у ТОВ «Компанія «Бізнесторгінвест», як у замовника будівництва торгівельно офісного центру з інженерними мережами по зазначеному адресу ( м.Вінниця вул. Воїнів Інтернаціоналістів, 14-а) право власності або право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться вищезазначене нерухоме майно відсутнє.

Відповідно до ст. 876 ЦК України власником обєкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачене договором. Відповідно до ч.ч.1,2 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Оскільки будівництво торгівельно-офісного комплексу по вул. Воїнів Інтернаціоналістів, 14-а, в м. Вінниці не завершено ТОВ «Компанія «Бізнесторгінвест» має право на матеріали, обладнання, які були використані в процесі будівництва, а тому у позивача відсутнє майнове право на обєкт будівництва і на оскарження спірного договору оренди.

Таким чином, підстав для задоволення позовних вимог щодо визнання договору оренди немає.

По справі судових витрат які підлягають відшкодуванню немає.

Враховуючи наведене, керуючись ст.ст. 107, 110, 118, 119, 120, 331, 876 ЦК України, Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 57-61, 212-215, 218 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

В позові Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Бізнесторгінвест» до Вінницької міської ради, ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, приватного торговельно-посередницького малого підприємства «Едельвейс» про визнання недійсним договору оренди відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції подається протягом 10 днів з дня його проголошення.

Суддя: