У х в а л а

іменем україни

18 листопада 2015 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Червинської М.Є.,

суддів: Леванчука А.О., Мазур Л.М.,

Писаної Т.О., Юровської Г.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Смартлаб» до ОСОБА_3, публічного акціонерного товариства «Фідобанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Авдієнко Валерій Вікторович, реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції, про переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі- продажу,

за касаційною скаргою ОСОБА_3, до якої приєдналось публічне акціонерне товариство «Фідобанк», на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 23 березня 2015 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 20 травня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У листопаді 2013 року товариство з обмеженою відповідальністю «Смартлаб» (далі - ТОВ «Смартлаб») звернулося до суду з указаним позовом, в якому просило:

- визнати за ним переважне право перед іншими особами на придбання у власність найманих ним нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м, які розташовані у будинку АДРЕСА_1 у м. Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень першого поверху;

- перевести на нього за договором купівлі-продажу від 23 жовтня 2013 року, укладеним між публічним акціонерним товариством «Фідобанк» (далі - ПАТ «Фідобанк»; банк) та громадянином США ОСОБА_3, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнком В.В. та зареєстрованим у реєстрі за № 3747, права та обов'язки покупця нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м, що розташовані у будинку АДРЕСА_1 у м. Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень першого поверху;

- визнати за ним право власності на вказані нежилі приміщення офісу;

- стягнути з нього на користь ПАТ «Фідобанк» їх вартість за договором купівлі-продажу від 23 жовтня 2013 року.

На обґрунтування позовних вимог посилалось на те, що 13 квітня 2012 року між ним та публічним акціонерним товариством «Ерсте Банк» (далі - ПАТ «Ерсте Банк»), яке змінило назву на ПАТ «Фідобанк», було укладено договір № 1 найму нежитлового приміщення, за яким позивач прийняв від ПАТ «Ерсте Банк» у строкове платне користування вказані вище нежилі приміщення офісу зі строком найму 35 календарних місяців, а саме: з 13 квітня 2012 року по 28 лютого 2015 року (включно), підписавши цього ж дня акт прийому-передачі спірних нежилих приміщень.

Згідно з п. 3.1 договору № 2 найму нежитлового приміщення, також укладеного 13 квітня 2012 року між ТОВ «Смартлаб» та ПАТ «Ерсте Банк», строк найму становив 25 календарних місяців з 01 березня 2015 року по 31 березня 2017 року (включно).

Вказав, що 07 жовтня 2013 року працівником ТОВ «Смартлаб» на приватну електронну скриньку ІНФОРМАЦІЯ_1 отримано лист ПАТ «Фідобанк» від 07 жовтня 2013 року № 61610/4346 із пропозицією розглянути питання про продаж нежилих приміщень, у відповідь на який ТОВ «Смартлаб» у листі від 14 жовтня 2013 року № 0910/13 повідомило, що розглядає можливість купівлі спірного нежитлового приміщення.

Проте 23 жовтня 2013 року співробітником ТОВ «Смартлаб» на приватну електронну скриньку ІНФОРМАЦІЯ_1 було отримано електронний лист відповідача, із якого стало відомо про відчуження ПАТ «Фідобанк» спірних нежилих приміщень громадянину ОСОБА_3.

Позивач вважав, що відчуження ПАТ «Фідобанк» нежилих приміщень ОСОБА_3 відбулось із порушенням вимог чинного законодавства, зокрема переважного перед іншими особами права ТОВ «Смартлаб», який є добросовісним наймачем, на їх придбання відповідно до положень ст. 777 ЦК України.

Також позивач вказав, що з 13 квітня 2012 року використовує нежилі приміщення у своїй підприємницькій діяльності та за цей час будь-яких претензій від ПАТ «Фідобанк» щодо виконання умов договорів № № 1 та 2 на його адресу не надходило, що свідчить про сумлінне виконання ним обов'язків наймача, передбачених договорами найму та чинним законодавством, а тому він має переважне право перед іншими особами на придбання нежилих приміщень за вказаними договорами найму.

Окрім вищезазначеного, позивач вважає, що його неналежним чином повідомлено про намір та про умови продажу нежилих приміщень, оскільки, враховуючи вимоги п. 13.8 договору № 1, будь-які повідомлення ПАТ «Фідобанк», здійснені за допомогою електронного зв'язку, не вважаються отриманими, а надісланий електронною поштою лист не відповідає вимогам ч. 2 ст. 777 ЦК України.

Також позивач зазначив, що ТОВ «Смартлаб» здійснило волевиявлення на придбання спірних нежилих приміщень листом від 14 жовтня 2013 року, який не може розглядатись як відмова від переважного права, передбаченого ч. 2 ст. 777 ЦК України, оскільки його не повідомлено про виникнення наміру ПАТ «Фідобанк» здійснити продаж нежилих приміщень третім особам.

З огляду на вказане просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 23 березня 2015 року позов задоволено частково.

Визнано за ТОВ «Смартлаб» переважне право перед іншими особами на придбання у власність найманих ним нежилих приміщень офісу загальною площею 136 кв. м, розташованих у буд. АДРЕСА_1 у м. Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень першого поверху.

Переведено з ТОВ «Смартлаб» за договором купівлі-продажу, укладеним 23 жовтня 2013 року між ПАТ «Фідобанк» та громадянином США ОСОБА_3, посвідченим приватним нотаріусом Киїівського міського нотаріального округу Авдієнком В.В., зареєстрованим у реєстрі за № 3747, права та обов'язки покупця нежилих приміщень офісу загальною площею 136 кв. м, розташованих у буд. АДРЕСА_1 у м. Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень першого поверху.

Визнано за ТОВ «Смартлаб» право власності на нежилі приміщення офісу загальною площею 136 кв. м, розташовані у АДРЕСА_1 у м. Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень першого поверху.

Встановлено порядок виконання рішення суду, за яким на користь ОСОБА_3 виплатити з депозитного рахунка (№ НОМЕР_1, отримувач: Територіальне управління державної судової адміністрації в Одеській області) вартість нежилих приміщень офісу, що розташовані у буд. АДРЕСА_1 у м. Одесі, сплачених за договором купівлі-продажу від 23 жовтня 2013 року у розмірі 1 722 000 грн.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Ухвалою апеляційного суду Одеської області від 20 травня 2015 року апеляційні скарги ПАТ «Фідобанк», ОСОБА_3 відхилено, рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 23 березня 2015 року залишено без змін.

У касаційній скарзі ОСОБА_3, до якої приєдналось ПАТ «Фідобанк», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить вказані судові рішення скасувати та відмовити у задоволенні позовних вимог.

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги та заяви ПАТ «Фідобанк» про приєднання до неї, а також заперечення ТОВ «Смартлаб» на касаційну скаргу, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно із ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального чи порушення норм процесуального права.

Суд першої інстанції, з висновками якого погодився і апеляційний суд, виходив з того, що ПАТ «Фідобанк» було порушено передбачене законом переважне право позивача на купівлю найманого майна, оскільки позивач як наймач належно виконував свої обов'язки за договором найму та не відмовлявся від купівлі спірного майна, у зв'язку із чим дійшов висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення позову.

Згідно зі ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення суду <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/T041618.html> повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/T041618.html> посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/T041618.html>, які були досліджені в судовому засіданні.

Під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувались вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Колегія суддів суду касаційної інстанції вважає, що зазначеним вимогам рішення судів першої та апеляційної інстанцій не відповідають з наступних підстав.

Судами попередніх інстанцій установлено та підтверджується матеріалами справи, що 13 квітня 2012 року між ТОВ «Смартлаб» та ПАТ «Ерсте Банк» укладено договір № 1 найму нежитлового приміщення, за яким позивач прийняв від ПАТ «Ерсте Банк» у строкове платне користування нежилі приміщення офісу загальною площею 135,6 кв. м, що розташовані у будинку АДРЕСА_1 у м. Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень першого поверху та належать на праві власності відкритому акціонерному товариству «Ерсте Банк», яке змінило назву на ПАТ «Ерсте Банк», а згодом на ПАТ «Фідобанк».

Згідно з п. 3.1 договору строк найму становить 35 календарних місяців - з 13 квітня 2012 року по 28 лютого 2015 року (включно), а 13 квітня 2012 року між сторонами було підписано акт прийому-передачі нежилих приміщень (а. с. 10-16, 17, т. 1).

Крім того, 13 квітня 2012 року між ТОВ «Смартлаб» та ПАТ «Ерсте Банк» укладено договір № 2 найму нежитлового приміщення про передачу у строкове платне користування нежилих приміщень, згідно із п. 3.1 якого строк найму становить 25 календарних місяців - з 01 березня 2015 року по 31 березня 2017 року (включно) (а. с. 18-25, т. 1).

Також з матеріалів справи вбачається, що 07 жовтня 2013 року ПАТ «Фідобанк» надіслало директору ТОВ «Смартлаб» лист з пропозицією розглянути питання щодо купівлі спірних нежилих приміщень офісу за ціною 11 000 грн за 1 кв. м, в тому числі ПДВ (а. с. 25, т. 1).

Листом від 14 жовтня 2013 року № 0910/13 ТОВ «Смартлаб» повідомило, що розглядає можливість купівлі вказаних нежитлових приміщень за ціною 10 000 грн за 1 кв. м, та при розгляді його пропозиції просило зауважити на те, що ТОВ «Смартлаб» орендує спірне приміщення з квітня 2012 року і за цей час ним було сплачено 337 621 грн 77 коп. орендної плати, не враховуючи комунальні послуги, а також проведено капітальний ремонт цього приміщення на суму приблизно 150 000 грн, який був виконаний з урахуванням специфіки його роботи, пов'язаної з лабораторною діагностикою.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 642 ЦК України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

За приписами ст. 646 ЦК України відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано, умовах є відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію.

Таким чином, відповідь ТОВ «Смартлаб» не містить повної і безумовної згоди на прийняття пропозиції банку щодо купівлі належних йому приміщень, а містить інші умови, ніж було запропоновано ПАТ «Фідобанк».

Згідно із ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно з договором купівлі-продажу нерухомого майна від 23 жовтня 2013 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнком В.В. за реєстровим № 3747, ПАТ «Фідобанк» продало, а ОСОБА_3 придбав належні продавцю на праві власності спірні нежилі приміщення офісу та сплатив за них 1 722 000 грн, в тому числі ПДВ - 287 000 грн, шляхом перерахування на поточний рахунок продавця.

При цьому відповідно до п. 1.4 договору купівлі-продажу продавець повідомив покупця, що приміщення перебуває у користуванні ТОВ «Смартлаб» на підставі договорів оренди № № 1, 2 найму нежитлового приміщення, укладених 13 квітня 2012 року між ПАТ «Ерсте Банк» та ТОВ «Смартлаб», виходячи з положень яких переважне право купівлі у орендаря не виникає (а. с. 96-97, т. 2).

23 жовтня 2013 року ПАТ «Фідобанк» направило позивачу лист про відчуження нежилих приміщень громадянину ОСОБА_3, який 24 і 30 жовтня 2013 року направив позивачу листи про збільшення орендної плати та розірвання договору оренди приміщення відповідно.

Суди попередніх інстанцій, частково задовольняючи позов, виходили з того, що ТОВ «Смартлаб» набуло пріоритетне право на придбання нежитлових приміщень, оскільки станом на 07 жовтня 2013 року не було будь-яких заперечень з боку наймодавця щодо неналежного виконання ним своїх зобов'язань за договором найму та орендар на відмовлявся від купівлі об'єкта найму.

Разом з тим, як зазначалося вище, 07 жовтня 2013 року ПАТ «Фідобанк», з урахуванням вимог ст. 777 ЦК України, надіслало директору ТОВ «Смартлаб» лист з пропозицією розглянути питання щодо купівлі спірних нежилих приміщень офісу, а відповідь ТОВ «Смартлаб» не містить повної і безумовної згоди на прийняття пропозиції банку щодо купівлі належних йому приміщень, як того вимагають положення ст. ст. 642, 646 ЦК України.

Таким чином, вирішуючи спір, суди першої та апеляційної інстанцій у порушення вимог ст. ст. 212-214 ЦПК України на зазначені вище норми цивільного права уваги не звернули, не встановили фактичних обставин справи щодо заявлених вимог, які правовідносини сторін випливають з установлених обставин, та не врахували, що відповідь ТОВ «Смартлаб» не містить повної і безумовної згоди на прийняття пропозиції банку, а містить інші умови, ніж було запропоновано ПАТ «Фідобанк», у зв'язку із чим рішення судів першої та апеляційної інстанцій не можна визнати законними й обґрунтованими, а тому вони підлягають скасуванню з підстав, передбачених ст. 338 ЦПК України, з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Зважаючи на вищевикладене та керуючись ст. ст. 336, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу ОСОБА_3, до якої приєдналось публічне акціонерне товариство «Фідобанк», задовольнити частково.

Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 23 березня 2015 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 20 травня 2015 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий М.Є. Червинська

Судді: А.О. Леванчук

Л.М. Мазур

Т.О. Писана

Г.В. Юровська