Номер провадження: 22-ц/785/4765/15
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1 Доповідач Громік Р. Д.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.11.2015 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі: головуючого Громіка Р.Д.,

суддів Парапана В.Ф., Панасенкова В.О.,

при секретарі Томашевській К.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 04 березня2013 року по справі за позовомОСОБА_3 до ОСОБА_2, ОСОБА_4 про визнання правочину укладеним, усунення перешкод, визнання права власності,

встановила:

ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом, в якому просить визнати укладеним договір купівлі-продажу квартири №59 в будинку №4 по Олександрівському проспекту в м. Одесі, укладений між ОСОБА_2 і ОСОБА_3, визнати за ОСОБА_3 право власності на квартиру №59 в будинку №4 по Олександрівському проспекту в м. Одесі, усунути ОСОБА_3 перешкоди в реалізації права власності на квартиру №59 в будинку №4 по Олександрівському проспекту в м. Одесі, стягнути з ОСОБА_2 і ОСОБА_4 моральну шкоду у розмірі 20 000 грн.

В обґрунтування своїх вимог позивач позивається на те, що 25.10.2009 року ОСОБА_3 та ОСОБА_2 у формі усного правочину домовились про наступне: ОСОБА_2 продає ОСОБА_3, а ОСОБА_3 купує квартиру № 59 в будинку №4 по Олександрівському проспекту в м. Одесі.

Через те, що повної суми за цю квартиру (15 000 євро) у позивача на той момент не було, а ОСОБА_2 поспішала виїхати до Німеччини, вони домовилися, що після отримання повної суми, відповідач приїде та переоформить на позивача спірну квартиру, а до отримання повної суми ОСОБА_2 здає ОСОБА_3 в оренду спірну квартиру, при цьому сума отримана за оренду також зараховується у вартість квартири. У якості посередника виступить сестра відповідача - ОСОБА_5.

01.11.2009 року з позивачем був підписаний договір оренди.

Позивач виконала свої зобовязання в повному розмірі, а саме: 27.10.2009 року передала ОСОБА_2 особисто в руки при її представникові суму в розмірі 8000 євро, 10.12.2009 року позивач передала через представника відповідачки суму в розмірі 5000 євро, яку ОСОБА_5 передала ОСОБА_2 під час свого перебування у Німеччині, про що 11.12.2009 року ОСОБА_2 підтвердила позивачу особисто по телефону.

07.02.2010 року позивач передала через ОСОБА_5 суму в розмірі 2000 євро, а та під час перебування у Москві передала гроші позивача сину відповідачки ОСОБА_6 в повному розмірі, про що 15.02.2010 року ОСОБА_2 підтвердила їй особисто по телефону.

Після цього позивачка вважала себе повноправною власницею квартири. Вона зробила за власний рахунок ремонт у цій квартирі, перевезла в неї меблі та різноманітні речі.

Однак, на багаточисленні прохання ОСОБА_3 приїхати та переоформити на неї спірну квартиру ОСОБА_2 не реагує, більш того, в односторонньому порядку відмовляється від виконання своїх зобовязань, змінила замки у вхідній двері.

У звязку з цим позивачка з 01.09.2011 року до теперішнього часу не може попасти в свою квартиру, використовувати свої речі, що завдає їй душевні страждання, матеріальну та моральну шкоду.

Через те, що сторони тривалий час мирно не можуть врегулювати конфлікт, ОСОБА_3 вимушена звернутися до суду за захистом своїх інтересів.

Позивач у судовому засіданні позов підтримала у повному обсязі та просила його задовольнити.

Відповідачі в судове засідання не зявилися.

Рішенням суду позов задоволений у повному обсязі.

На вказане рішення подав апеляційну скаргу представник відповідач ОСОБА_2 ОСОБА_7, який просить скасувати це рішення та постановити нове, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись при цьому на порушенні судом норми матеріального та процесуального права.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши суддю-доповідача, доводи скарг, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню за таких підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України в п.2 постанови від 18 грудня 2009 року № 14 «Про судове рішення у цивільній справі», рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства відповідно до статті 2 ЦПК, вирішив справу згідно з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин відповідно до статті 8 ЦПК, а також правильно витлумачив ці норми. Обґрунтованим визнається рішення, ухвалене на основі повно і всебічно зясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи.

Задовольняючи позов в повному обсязі, суд першої інстанції виходив з того, що позовні вимоги обґрунтовані та основані на законі.

При цьому суд послався на наступні обставини.

Між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 відбувся договір купівлі-продажу квартири №59 в будинку №4 по Олександрівському проспекту в м. Одесі, що підтверджується фактами передачі вартості цієї квартири у розмірі 15000 євро з боку позивача та передачі їй квартири з боку відповідача ОСОБА_2 та сина відповідача ОСОБА_4

Суд також зазначив, що у судовому засіданні знайшли підтвердження як матеріалами справи, так і поясненнями свідка ОСОБА_5, ті обставини, що 25.10.2009 року сторони усно домовились про продаж квартири. На протязі 27.10.2009 року 11.12.2009 року ОСОБА_3 частково передала всю суму вартості квартири, після чого стала її власницею, зробила ремонт і внесла свої речі, тим самим виконала зі свого боку всі істотні умови договору купівлі-продажу.

Адже, у звязку з тим, що відповідачі, а саме, ОСОБА_2 порушила умови договору і якимось чином змінила замки у квартирі, яка фактично вже належить позивачці, вона вимушена була звернутися до суду.

Суд послався на ст. 334 ЦК України, згідно якої право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом, а також на ст. 664 ЦК України згідно з якою обовязок продавця передати товар покупцеві вважається виконаним у момент надання товару в розпорядження покупця, якщо товар має бути переданий покупцеві за місцезнаходженням товару.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов до висновку, що є всі законні підстави для задоволення позову ОСОБА_3 в частині визнання укладеним договору купівлі-продажу квартири №59 в будинку №4 по Олександрівському проспекту в м. Одесі між ОСОБА_2 і ОСОБА_3; визнання за ОСОБА_3 право власності на квартиру № 59 в будинку №4 по Олександрівському проспекту в м. Одесі та усунення перешкод в реалізації права власності на цю квартиру шляхом вселення.

З такими висновками суду першої інстанції неможливо погодитись, так як суд неповно зясував обставини по справі та неправильно застосував норми матеріального та процесуального права.

Позивач в своїй позовній заяві в обґрунтування свої вимог послалася лише на положення ст..202-205 ЦК України, тобто на загальні положення про правочин.

Суд першої інстанції при вирішенні справи повинен винести рішення на підставі належних та допустимих доказів, досліджених в судовому засіданні на підставі глави 5 розділу І ЦПК України.

Відповідно до вимог ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності - на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи із загальних засад і змісту законодавства України.

Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

При ухваленні рішення суд зобов'язаний прийняти рішення, зокрема, щодо: наявності обставин (фактів), якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та навести докази на їх підтвердження; наявності інших фактичних даних, які мають значення для вирішення справи; правовідносин, зумовлених встановленими фактами. У рішенні суду обов'язково повинні бути зазначені встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини.

Проте зазначені вимоги закону залишилися поза увагою суду першої інстанції.

Суд взагалі належним чином не з'ясував характер та суть заявлених позивачем вимог, норми права, якими вони регулюються; не зазначив, чи мали місце обставини, якими позивач обґрунтовував свої вимоги; не дав належної правової оцінки зібраним у справі доказам.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із доведеності вимог позивача.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна, що укладений між сторонами в усній формі 25 жовтня 2009 року, про визнання укладеним та дійсним якого заявлено позов, виходячи з положень ст. 202 ЦК України є двосторонньою угодою, оскільки створює обов'язки для обох сторін, які його вчиняють.

Так, статтею 208 ЦК України передбачено, що у письмовій формі належить вчиняти:

1) правочини між юридичними особами;

2) правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу;

3) правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу;

4) інші правочини, щодо яких законом встановлена письмова форма.

Стаття 210 цього ж Кодексу визначає, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Статтею 182 ЦК України також передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення двостороннього договору передбачені ст. 220 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України в разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно із ч. 2 цієї ж статті, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Як роз'яснив у п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції, на зазначені обставини та положення діючого законодавства уваги не звернув, не визначився з характером спірних правовідносин, не врахував, що договори купівлі-продажу нерухомого майна у силу ст. 657 ЦК України підлягають і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, а відповідно відсутні підстави для визнання права власності на нерухоме майно, відчужене за вказаним усним договором,

Згідно ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотним умовами договору є умови про предмет договору, умови, визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

У відповідності до ст.655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобовязується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобовязується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 658 цього ж кодексу передбачено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право

власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Відповідно до наданого апелянтом свідоцтва про право власності на житло від 23.03.1993р. за №13-72, спірна квартира належала на праві власності в рівних частках ОСОБА_2 та ОСОБА_4.

Довідка КП «БТИ» ОГС від 21.04.2015р. за № 455099.72 свідчить про те, що станом на 31.12.2012р. ОСОБА_2 було зареєстровано право власності тільки на ? частину спірної квартири.

В якості доказу укладання усного договору купівлі продажу спірної квартири, позивач зазначила договір оренди від 01.11.2009р. цієї квартири з послідуючим викупом, надавши незавірену копію цього договору (а.с.11) та пояснення свідка ОСОБА_5

Колегія суддів вважає ці докази неналежними та недопустимими.

Так, відповідно до ст.58 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Ст. 59 цього ж Кодексу передбачено, що суд не бере до уваги докази, які одержані

з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Ст.64 ЦПК України наголошує на те, що письмовими доказами є будь-які документи, акти, довідки, листування службового або особистого характеру або витяги з них, що містять відомості про обставини, які мають значення для справи. Письмові докази, як правило, подаються в оригіналі.

Статтею 218 ЦК України передбачено, що недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом. Заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків.

В своїй позовні заяві позивач зазначила, що вона з відповідачкою домовилась про всі істотні умови договору, однак, остання, після отримання всієї суми грошей за квартиру, відмовилась приїхати та переоформити квартиру на позивачку.

Власник ? частини спірної квартири - ОСОБА_4, не надавав своєї згоди ні на оренду своєї частки квартири, ні тим паче на її продаж, був незаконним шляхом позбавлений своєї частини власності.

Аналізуючи надані позивачкою докази в їх сукупності, колегія суддів вважає, що вказані докази не можуть свідчити про те, що при укладенні спірної усної угоди сторони домовились відносно всіх основних та істотних умов договору.

Так, дійсно, 27.10.2009р. ОСОБА_2 надала довіреність якою уповноважила ОСОБА_5 бути її представником щодо укладання та підписання договору оренди спірної квартири (а.с.14).

Вказана довіреність не містить жодного посилання на те, що цей договір оренди може бути з послідуючим викупом квартири, тим паче вона не містить посилання на яку не будь ціну квартири та інші умови продажу, на зарахування орендної плати в рахунок ціна за квартиру.

Матеріали справи також містять копію договору оренди спірної квартири (а.с.11-13) від 01.11.2009р. між ОСОБА_5, як довіреною особою ОСОБА_2 на підставі довіреності від 27.10.2009р. та позивачкою, в якому вже зазначені умови оренди спірної квартири з послідуючим викупом, зазначені ціна квартири та інші умови.

Доказів того, що ОСОБА_2 та співвласник ОСОБА_4 погодились з такими істотними умовами не надано.

Більш того, вказаний договір оренди, незавірена копія якого надана до суду, не був зареєстрований у відповідному органі, а тому є нікчемним.

Так, відповідно до ст. 811 ЦК України (в редакції станом на 01.11.2009р.) договір найму житла укладається у письмовій формі. Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковій державній реєстрації у порядку, визначеному законом.

При таких обставинах, винесене рішення не може вважатися законним та обґрунтованим, так як воно ухвалене без повних і всебічно зясованих обставин, на які позивач посилалася як на підставу своїх позовних вимог, без підтвердження їх належними та допустимими доказами.

Розглядаючи справу, судова колегія приходить до висновку, що суд першої інстанції неповно зясував обставини, що мають значення для справи, не довів обставини, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, висновки районного суду не відповідають обставинам справи, порушив та неправильно застосував норми матеріального та процесуального права, у зв'язку з чим є підстави для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення про відмову у позові у звязку з недоказаністю позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 309 ч. 1 п. 1-4; ст. 313-314, 316, 317, 319, 324, 325 ЦПК України судова колегія,

вирішила:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 04 березня2013 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_2, ОСОБА_4 про визнання правочину укладеним, усунення перешкод та визнання права власності відмовити.

Рішення вступає в законну силу з моменту оголошення. На рішення може бути подана касаційна скарга протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили рішення апеляційного суду.

Головуючий Р.Д. Громік

Судді: В.О. Панасенков

ОСОБА_8