УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 жовтня 2015 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Червинської М.Є.,

суддів: Леванчука А.О., Мазур Л.М.,

Нагорняка В.А., Писаної Т.О.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу за касаційною скаргою ОСОБА_4 на рішення Трускавецького міського суду Львівської області від 19 вересня 2014 року, додаткове рішення Трускавецького міського суду Львівської області від 24 листопада 2014 року та ухвалу апеляційного суду Львівської області від 10 лютого 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У квітні 2014 року ОСОБА_3 звернувся до суду з указаним позовом до ОСОБА_4, посилаючись на те, що 22 грудня 2012 року між ним та ОСОБА_4 було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомості. За умовами вказаного попереднього договору, відповідач зобов'язався передати в майбутньому, шляхом укладення основного договору купівлі-продажу, йому у власність нероздільну частину поверху розміщеного на третьому поверсі торгового центру (комплексу) вартістю, що не буде перевищувати 799 300 грн, та який буде знаходитись за адресою: Львівська область, АДРЕСА_1. Основний договір купівлі-продажу нерухомості сторони зобов'язались укласти в термін не пізніше 22 грудня 2015 року. Крім цього, на момент підписання попереднього договору, відповідач отримав від нього аванс в розмірі 799 300 грн, що на момент сплати коштів становили за офіційним курсом 10 тис. дол. США. Відповідач отримав дозвіл виконкому на будівництво за вказаною адресою дитячого розважального центру із закладами торгівлі та харчування, а не торгового центру (комплексу), як це визначено спірним попередній договором купівлі-продажу нерухомості. Позивач вважає, що спорудження зовсім іншого за своїм призначенням об'єкта нерухомого майна, значною мірою позбавляє його того, на що він розраховував при укладенні договору, тобто він не зможе в повній мірі використовувати нерухоме майно зважаючи на можливі наявні законодавчі застереження щодо провадження певних видів господарської діяльності у об'єкті, який визначається відповідачем, як дитячий розважальний центр із закладами торгівлі та харчування.

Рішенням Трускавецького міського суду Львівської області від 19 вересня 2014 року позов задоволено. Розірвано попередній договір купівлі-продажу від 22 грудня 2012 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 Стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 грошові кошти в розмірі 799 300 грн.

Додатковим рішенням Трускавецького міського суду Львівської області від 24 листопада 2014 року стягнуто з ОСОБА_4 на користь держави 3 410 грн судового збору.

Ухвалою апеляційного суду Львівської області від 10 лютого 2015 року рішення Трускавецького міського суду Львівської області від 19 вересня 2014 року та додаткове рішення цього ж суду від 24 листопада 2014 року залишено без змін.

У касаційної скарзі ОСОБА_4 просить скасувати вищевказані судові рішення, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення про відмову в позові.

Заслухавши доповідь судді судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені в скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно із ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Суд першої інстанції, задовольняючи позов, з висновками якого погодився апеляційний суд, застосував до даних правовідносин ч. 2 ст. 651 ЦК України та виходив із доведеності факту невиконання відповідачем умов попереднього договору щодо будівництва саме торгового центру (комплексу), яке є істотним порушенням умов договору, а також із того, що встановлення такого факту є достатньою підставою для задоволення позовних вимог про розірвання договору.

Проте з такими висновками судів погодитись не можна.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Судами встановлено, що між сторонами 22 грудня 2012 року було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомості.

Згідно умов указаного попереднього договору, відповідач зобов'язався передати в майбутньому, шляхом укладення основного договору купівлі-продажу, у власність позивачу нероздільну частину поверху розміщеного на третьому поверсі торгового центру (комплексу) вартістю, що не буде перевищувати 799 300 грн, та який буде знаходитись за адресою: Львівська область, АДРЕСА_1. Зазначене нерухоме майно повинно бути розташоване на земельній ділянці площею 0,0140 га. Основний договір купівлі-продажу нерухомості сторони зобов'язались укласти в термін не пізніше 22 грудня 2015 року.

На момент підписання попереднього договору, відповідач отримав від позивача аванс в розмірі 799 300 грн.

Рішенням виконкому Трускавецької міської ради від 24 грудня 2013 року затверджено детальний план забудови дитячого розважального центру із закладами будівлі та харчування по АДРЕСА_1 у м. Трускавець.

Для доведення факту істотного порушення відповідачем умов зазначеного договору, позивач посилається на відмінність об'єкту нерухомості, указаного в попередньому договорі (який підлягатиме продажу позивачу шляхом укладення основного договору купівлі-продажу) від об'єкта нерухомості, який, на думку позивача, споруджується відповідачем на даний час.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно із ч. 5 ст. 653 ЦК України якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Оцінка порушення договору, як істотного, здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Указана правова позиція міститься в постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13.

Суди у порушення вимог ст. ст. 212-214, 316 ЦПК України не з'ясували чи можуть бути наведені позивачем обставини підставою для розірвання попереднього договору, з урахуванням того, що у попередньому договорі не зазначений обов'язок сторони будувати той чи інший об'єкт, відповідно, припинивши зобов'язання сторін за договором, не мотивували належним чином, в чому саме полягає істотність порушення умов договору, що тягне його розірвання, не з'ясувавши детально, чи може отримання дозволу на виконання робіт зі спорудження дитячого розважального центру із закладами будівлі та харчування вважатись таким істотним порушенням.

З огляду на викладене постановлені судами рішення не можна вважати законними та обґрунтованими, вони підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції з підстав передбачених ч. 3 ст. 338 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ України

у х в а л и л а :

Касаційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити.

Рішення Трускавецького міського суду Львівської області від 19 вересня 2014 року, додаткове рішення Трускавецького міського суду Львівської області від 24 листопада 2014 року та ухвалу апеляційного суду Львівської області від 10 лютого 2015 скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий М.Є. Червинська
Судді:А.О. Леванчук
Л.М. Мазур
В.А. Нагорняк
Т.О. Писана