УХВАЛА ІМЕНЕМ України
21 жовтня 2015 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Гвоздика П.О.,

суддів: Євграфової Є.П., Євтушенко О.І.,

Іваненко Ю.Г., Ситнік О.М.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до Приватного акціонерного товариства «Трест Київміськбуд-1», відділу Державної виконавчої служби Оболонського районного управління юстиції у м. Києві, Державної виконавчої служби України, третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Віта Верітас», про визнання права власності та звільнення майна з-під арешту, за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Віта Верітас» на рішення апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2014 року,

в с т а н о в и л а:

У серпні 2013 року ОСОБА_3 звернувся до суду із зазначеним позовом, мотивуючи вимоги тим, що 14 жовтня 2010 року між ним і Приватним акціонерним товариством «Трест Київміськбуд-1» (далі - ПрАТ «Трест Київміськбуд-1») укладено попередній договір, за умовами якого сторони домовились до 01 жовтня 2011 року укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 в

м. Києві, загальною площею 145,4 кв. м. Повну вартість квартири позивачем було сплачено 03 листопада 2010 року. 14 жовтня 2010 року аналогічний попередній договір щодо зобов'язання укласти договір купівлі-продажу квартири НОМЕР_2 загальною площею 378,7 кв. м, що розташована за цією ж адресою, укладено між ОСОБА_5 та ПрАТ «Трест Київміськбуд-1». ОСОБА_5 сплатила повну вартість квартири у термін до 01 жовтня 2011 року, а 14 грудня 2012 року відступила ОСОБА_3 право вимоги за укладеним попереднім договором.

ОСОБА_3 зазначав, що є фактичним користувачем спірних квартир, його право володіти і користуватися спірним майном не заперечується ПрАТ «Трест Київміськбуд-1», однак останнє не вчиняє будь-яких дій щодо оформлення за ним права власності та укладання основних договорів купівлі-продажу спірного нерухомого майна. Станом на 17 жовтня 2013 року спірні квартири описані та арештовані за актом опису й арешту майна державним виконавцем при примусовому виконанні наказу Господарського суду м. Києва щодо стягнення з ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Віта Верітас» (далі - ТОВ «Віта Верітас») боргу в сумі 539 млн 640 тис. 547 грн 84 коп.

Під час розгляду справи позивач збільшив позовні вимоги та, посилаючись на зазначені обставини, просив визнати за ним право власності на квартири АДРЕСА_1; звільнити зазначені квартири з-під арешту та виключити їх з акта опису й арешту майна, складеного 13 серпня 2013 року державним виконавцем Відділу державної виконавчої служби Оболонського районного управління юстиції у м. Києві (далі - ВДВС Оболонського РУЮ у м. Києві).

Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 15 січня 2014 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішенням апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2014 року рішення суду першої інстанції скасовано, ухвалено нове рішення про задоволення позову.

Визнано за ОСОБА_3 право власності на квартиру АДРЕСА_1 (загальна площа 145,4 кв. м, житлова площа 73,2 кв. м., що складається з трьох кімнат).

Визнано за ОСОБА_3 право власності на квартиру АДРЕСА_2 (загальна площа 378,7 кв. м, житлова площа 180,3 кв. м, що складається із семи кімнат).

Звільнено з-під арешту та виключено з акта опису вказані квартири.

Звільнено з-під арешту та виключено з акта опису описане та арештоване відповідно до акта опису й арешту майно (додаток 1), складеного 13 серпня 2013 року державним виконавцем ВДВС Оболонського РУЮ в м. Києві Диких О.О. при примусовому виконанні наказу № 17/192, виданого 11 жовтня 2011 року Господарським судом м. Києва про стягнення з ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» коштів у розмірі 539 640 547 грн 84 коп. на користь ТОВ «Віта Верітас». Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 вересня 2014 року касаційні скарги Державної виконавчої служби України, ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» та ТОВ «Віта Верітас» відхилено, рішення апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2014 року залишено без змін.

Постановою Верховного Суду України від 02 вересня 2015 року ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 вересня 2014 року скасовано, справу передано на новий касаційний розгляд.

У касаційній скарзі ТОВ «Віта Верітас» просить рішення апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2014 року скасувати, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права, та залишити в силі рішення Оболонського районного суду м. Києва від 15 січня 2014 року.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Судами встановлено, що 14 жовтня 2010 року між ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» та ОСОБА_3 укладено попередній договір, за умовами якого сторони зобов'язалися у майбутньому, в строк до 01 жовтня 2011 року укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1. Загальна площа квартири становить 145,4 кв. м, житлова площа - 73,2 кв. м.

Відповідно до п. 2.3 попереднього договору загальна ціна продажу квартири за договором купівлі-продажу визначається на момент підписання попереднього договору та становить 2 035 600 грн, ціна є остаточною та збільшенню не підлягає.

Відповідно до п. 7 попереднього договору сторони повинні виконати свої взаємні обов'язки за основним договором купівлі-продажу квартири на момент укладання основного договору в термін до 01 жовтня 2011 року.

Указаний попередній договір укладений сторонами в письмовій формі та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мироненко О.Ф., реєстровий № 6499.

На виконання умов зазначеного попереднього договору позивач сплатив на користь ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» грошові кошти у загальній сумі 2 035 600 грн, що підтверджується копіями платіжних доручень від 01 листопада 2010 року № 2, 1.

14 жовтня 2010 року між ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» та ОСОБА_5 укладено попередній договір, за умовами якого сторони зобов'язалися у майбутньому, в строк до 01 жовтня 2011 року укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2, корпус 2. Загальна площа квартири становить 378,7 кв. м, житлова площа - 180,3 кв. м.

Відповідно до п. 2.3 договору загальна ціна продажу квартири за договором купівлі-продажу визначається на момент підписання попереднього договору та становить 3 млн 787 тис. грн, ціна є остаточною та збільшенню не підлягає.

Відповідно до п. 7 попереднього договору сторони повинні виконати свої взаємні обов'язки за основним договором купівлі-продажу квартири на момент укладання основного договору в термін до 01 жовтня 2011 року.

Указаний попередній договір укладений сторонами в письмовій формі та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мироненко О.Ф., реєстровий № 6498.

На виконання договірних зобов'язань за попереднім договором ОСОБА_5 здійснила оплату ціни продажу квартири у загальному розмірі 3 млн 787 тис. грн, що підтверджується копіями квитанції від 22 жовтня 2010 року № 1688937 та платіжних доручень від 01 листопада 2010 року № № 5, 4, 2 (а. с. 23-26).

14 грудня 2012 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 укладено договір відступлення права вимоги, відповідно до умов якого первісний кредитор (ОСОБА_5.) передає, а новий кредитор (ОСОБА_3.) набуває право вимоги, що витікає з попереднього договору купівлі-продажу квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мироненко О.Ф. 14 жовтня 2010 року, реєстров. № 6498, укладеного між ОСОБА_5 та ПрАТ «Трест Київміськбуд-1».

Договір відступлення права вимоги укладений в письмовій формі та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л.В., реєстровий № 4145.

Також судом установлено, що відповідачу ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» на праві приватної власності належала квартира АДРЕСА_1 складається з 15 кімнат, житловою площею 374,9 кв. м, загальною площею 730,6 кв. м, що підтверджується свідоцтвом про право власності, виданим 24 грудня 2007 року Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації (а. с. 88). Право власності на вказану квартиру зареєстровано у Київському МБТІ 08 січня 2008 року.

28 травня 2010 року відповідачем ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» від Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища отримано дозвіл на перепланування жилого приміщення, а саме: вищевказаної квартири.

20 грудня 2012 року Київським міським бюро технічної інвентаризації за результатом проведення інвентаризації складено технічні паспорти на квартири АДРЕСА_1. Відповідно до даних технічних паспортів квартира НОМЕР_1 розташована на 4 поверсі, складається з трьох кімнат житловою площею 73,2 кв. м, загальною площею 145,4 кв. м; квартира НОМЕР_2 розташована на 4 поверсі, складається із семи кімнат житловою площею 180,3 кв. м, загальною площею 378,7 кв. м.

На час розгляду справи судом першої інстанції право власності відповідача ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» на квартиру АДРЕСА_1 складається із 15 кімнат житловою площею 374,9 кв. м, загальною площею 730,6 кв. м, не припинено, оскільки спірні квартири НОМЕР_1, НОМЕР_3 після їхнього перепланування до експлуатації не введені, державна реєстрація права власності на спірні квартири не проведена.

Відмовляючи в задоволенні вимог про визнання права власності, суд першої інстанції виходив із того, що строк дії попередніх договорів, укладених 14 жовтня 2010 року, закінчився 01 жовтня 2011 року, до вказаної дати між позивачем та ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» основні договори купівлі-продажу спірних квартир укладені не були, та враховуючи, що станом на вказану дату спірні квартири НОМЕР_1, НОМЕР_3 загальною площею 145,4 кв. м та 378,7 кв. м відповідно, як окремі об'єкти нерухомого майна, на праві приватної власності за відповідачем ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» зареєстровані не були та посилаючись на приписи ст. ст. 635, 328, 331, 392 ЦК України, дійшов висновку про те, що у останнього були відсутні підстави для укладення основних договорів купівлі-продажу спірних квартири на дату закінчення строку дії попередніх договорів.

При цьому суд першої інстанції вважав, що наслідком неукладання попереднього договору протягом строку, погодженого сторонами, не може бути вимога покупця про визнання права власності на спірні квартири, оскільки на даний час між позивачем та відповідачем ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» не виникли договірні зобов'язання щодо відчуження спірних квартир, а особа не може бути примушена до укладання договору. У такому випадку позивач має право заявити вимоги про повернення сплачених за попередніми договорами коштів або про відшкодування збитків у разі встановлення фактів необґрунтованого ухилення від укладання основного договору.

Також судом установлено, що на виконанні у відділі примусового виконання рішень Державної виконавчої служби України перебуває наказ Господарського суду м. Києва від 11 жовтня 2011 року № 17/192 про стягнення з ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» на користь ТОВ «Віта Верітас» коштів у сумі 539 640 547 грн 84 коп. та судових витрат.

Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 15 січня 2013 року надано дозвіл представникам ВДВС Оболонського РУЮ у м. Києві на примусове проникнення до АДРЕСА_1 яка належить на праві власності ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» (а. с. 55-56).

13 серпня 2013 року державним виконавцем ВДВС Оболонського РУЮ у м. Києві проведено опис майна, що належить боржнику, за результатом якого складено акт опису й арешту майна № др/152/1-2 (а. с. 134-165). Відповідно до акта державним виконавцем описано та накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 730,6 кв. м, яка складається із 15 кімнат, розділену на три окремі квартири, а саме: квартиру НОМЕР_1, загальною площею 145,4 кв. м, житловою площею 73,2 кв. м, рухоме майно, яке знаходиться в квартирі описано згідно з додатком до акта № 1; квартиру НОМЕР_2, загальною площею 378,7 кв. м, житловою площею 180,3 кв. м, рухоме майно, яке знаходиться в квартирі описано згідно з додатком до акта № 2-14. Квартири відчинені державним виконавцем у примусовому порядку, опечатані, замки змінені.

Відмовляючи в задоволенні вимог про виключення майна з акта опису й арешту, суд першої інстанції виходив із того, що вимоги щодо звільнення з-під арешту майна, описаного та арештованого державним виконавцем відповідно до додатків № 2-14 до акта опису й арешту майна, серія ДР № 152/1-2, від 13 серпня 2013 року, позивачем не заявлялися; доказів належності йому на праві власності майна, переліченого в додатку № 1 до акта опису й арешту майна від 13 серпня 2013 року, серія ДР № 152/1-2, позивачем не надано, а спірні квартири та ключі від таких за актом приймання-передачі позивачу, що зареєстрований у АДРЕСА_3, не передавалися.

Скасовуючи рішення місцевого суду та ухвалюючи нове рішення, апеляційний суд виходив із того, що сплата повної вартості квартир, передання ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» спірних квартир ОСОБА_3, прийняття і фактичне отримання права володіння та користування ОСОБА_3 спірним майном є підставою для задоволення позовних вимог.

Проте з висновком апеляційного суду погодитися не можна з таких підстав.

У даній справі спір виник у зв'язку з укладанням попередніх договорів, за умовами яких сторони домовились у визначений термін укласти основні договори (купівлі-продажу квартир).

Покупець за попереднім договором ОСОБА_3 звернувся до суду з вимогами про визнання за ним права власності на спірне житло, посилаючись на те, що він в установлений попереднім договором строк здійснив 100 % сплату вартості квартир та фактично ними користується, однак продавець за попереднім договором ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» не вчиняє будь-яких дій на укладення договорів купівлі-продажу.

У ст. ст. 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частина 1 ст. 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За змістом укладеного між ОСОБА_9 та ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» попереднього договору сторони зобов'язались у майбутньому, в строк до 01 жовтня 2011 року, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (п. 1 попереднього договору).

Сторони також узгодили, що покупець має право здійснювати авансові платежі в готівковій або безготівковій формі в рахунок загальної ціни продажу квартири, зазначеної у п. 2.3 цього попереднього договору, які враховуються на виконання зобов'язання покупця сплатити загальну ціну купівлі-продажу квартири основного договору купівлі-продажу квартири

(п. 3); сторони повинні виконати свої взаємні обов'язки за основним договором купівлі-продажу квартири, зокрема: продавець повинен продати зазначене нерухоме майно, сплатити відповідну грошову суму на момент укладання основного договору в термін до 01 жовтня 2011 року (п. 7); сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладання основного договору повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням (п. 11). Аналогічні умови містяться в попередньому договорі, укладеному між ОСОБА_5 та ПрАТ «Трест Київміськбуд-1». <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_843708/ed_2015_07_16/pravo1/T030435.html?pravo=1>

Положення ч. 2 ст. 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.

Цією нормою встановлено обов'язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.

За змістом ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Зазначеною нормою закріплено презумпцію законності набуття права власності, тобто право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або якщо незаконність набуття права власності встановлена рішенням суду, а також встановлено відкритість переліку підстав набуття права власності з обмеженням їх виключно тими, що прямо передбачені в законодавстві.

Примусове виконання зобов'язання в натурі суперечить вимогам ст. 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов'язання за попереднім договором і положенням ст. 321 ЦК України про непорушність права власності.

Стаття 635 ЦК України не передбачає такого правового наслідку порушення взятого на себе в попередньому договорі зобов'язання щодо укладання основного договору, як спонукання до його укладання в судовому порядку. Зазначене узгоджується з вимогами ч. 3 ст. 635 ЦК України, згідно з якою зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором. <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_1759/ed_2015_09_01/pravo1/T041618.html?pravo=1>

'''За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати на відшкодування збитків відповідно до ч. 2 ст. 635 ЦК України.Припинення зобовязання з попереднього договору внаслідок неукладання основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладання основного договору в судовому порядку, виконання обовязку в натурі чи виникнення основного договірного зобовязання <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_1759/ed_2015_09_01/pravo1/T041618.html?pravo=1>як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Крім того, відповідно до ст. ст. 512, 514 ЦК України кредитор у зобов'язанні може бути замінений іншою особою, у тому числі внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги). При цьому до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі та на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, згідно з нормами чинного законодавства відступлення права вимоги може здійснюватися тільки відносно чинної вимоги, що існувала на момент переходу цих прав.

Вважаючи, що сплата повної вартості квартир, передання ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» спірних квартир ОСОБА_3, прийняття і фактичне отримання права володіння та користування ОСОБА_3 спірним майном є підставою для задоволення позовних вимог, апеляційний суд ст. ст. 303, 316 ЦПК України наведених положень законодавства в повній мірі не врахував, висновків суду першої інстанції щодо відсутності підстав для укладання основних договір та виникнення у позивача права власності на спірні кварти, що ґрунтувались на правильному застосуванні у спірних правовідносинах положень ст. 635 ЦК України не спростував та дійшов неправильних висновків про наявність підстав для задоволення позову.

Оскільки апеляційний суд помилково скасував рішення суду першої інстанції; на порушення вимог ст. ст. 303, 316 ЦПК України не навів достатніх мотивів, за якими він вважав неправильними висновки цього суду, рішення апеляційного суду підлягає скасуванню із залишенням в силі помилково скасованого рішення суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 339 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Віта Верітас» задовольнити.

Рішення апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2014 року скасувати, рішення Оболонського районного суду м. Києва від 15 січня 2014 року залишити в силі.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий П.О. Гвоздик

Судді: Є.П. Євграфова

О.І. Євтушенко

Ю.Г. Іваненко

О.М. Ситнік