П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

8 квітня 2015 року м. Київ
Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

головуючого Гуменюка В.І.,
суддів:Григор'євої Л.І.,Романюка Я.М.,
Лященко Н.П.,Сеніна Ю.Л.,
Охрімчук Л.І.,Сімоненко В.М.-,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції справу за позовом ОСОБА_8 до товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Полтавабудінвест» про захист прав споживача за заявою товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Полтавабудінвест» про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15 жовтня 2014 року,

в с т а н о в и л а:

У квітні 2012 року ОСОБА_8 звернувся до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що 17 жовтня 2007 року між ним та товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Полтавабудінвест» (далі - ТОВ «ІК «Полтавабудінвест») укладено договір про участь у фонді фінансування будівництва, відповідно до якого він зобов'язався передати відповідачу кошти для будівництва будинку АДРЕСА_1 з метою отримання у власність в цьому будинку квартири № 54 з обумовленою площею 46, 54 кв. м. Згідно із технічним паспортом на квартиру, виготовленим 1 лютого 2010 року Полтавським БТІ «Інвентаризатор» (далі - БТІ), після введення будинку в експлуатацію станом на 26 серпня 2008 року загальна площа квартири складала 47, 6 кв. м, у зв'язку із чим він сплатив відповідачу 8 480 грн. за додаткові 1, 06 кв. м площі квартири.

4 жовтня 2011 року БТІ виготовлено новий технічний паспорт на зазначену квартиру, згідно з яким її загальна площа склала 44, 7 кв. м, тобто менше на 2, 9 кв. м., при цьому будь-яких ремонтних робіт, які могли б зменшити площу квартири не проводилося. Також зазначав, що рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 22 квітня 2010 року забудовника - закрите акціонерне товариство «Цивільбуд» (далі - ЗАТ «Цивільбуд») зобов'язано усунути недоліки в квартирі, допущені при будівництві зазначеного будинку.

Враховуючи, що фактична площа квартири менша на 2, 9 кв. м від сплаченої ним, ОСОБА_8 просив стягнути з відповідача на його користь надмірно сплачені кошти за фактичну загальну площу квартири АДРЕСА_1 в сумі 23 200 грн, а оскільки ЗАТ «Цивільбуд» перебуває у стадії ліквідації і не може виконати рішення суду від 22 квітня 2010 року, просив стягнути з ТОВ «ІК «Полтавабудінвест» витрати по усуненню недоліків будівництва в сумі 25 656 грн та понесені ним витрати на виготовлення технічної документації в 2011 році в сумі 700 грн 30 коп.

Заочним рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 6 червня 2012 року позов ОСОБА_8 задоволено.

Рішенням апеляційного суду Полтавської області від 14 липня 2014 року заочне рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 6 червня 2012 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_8 задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «ІК «Полтавабудінвест» на користь позивача надмірно сплачені кошти за фактичну загальну площу квартири АДРЕСА_1 в сумі 19 200 грн. та судові витрати за проведення судової будівельно-технічної експертизи в сумі 393 грн. 60 коп. Стягнуто з ОСОБА_8 на користь ТОВ « ІК «Полтавабудінвест» судовий збір в розмірі 192 грн. В решті позову відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15 жовтня 2014 року касаційні скарги ОСОБА_8 та ТОВ «ІК «Полтавабудінвест» відхилено, рішення апеляційного суду Полтавської області від 14 липня 2014 року залишено без змін.

У заяві про перегляд судового рішення ТОВ «ІК «Полтавабудінвест» порушує питання про скасування ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15 жовтня 2014 року з підстав неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм права, а саме статей 19-20 Закону України «Про фінасово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

На обґрунтування заяви ТОВ «ІК «Полтавабудінвест» додало ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 5 жовтня 2011 року, від 26 жовтня 2011 року та від 20 червня 2012 року в яких, на його думку, по-іншому застосовані зазначені норми права.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 лютого 2015 року справу допущено до провадження Верховного Суду України в порядку гл. 3 розд. V ЦПК України з підстав, передбачених пунктом 1 частини 1 статті 355 ЦПК України.

За змістом пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 12 лютого 2015 року № 192-VIII "Про забезпечення права на справедливий суд" (далі - Закон № 192-VIII) заяви про перегляд Верховним Судом України рішень судів, що надійшли до судів касаційних інстанцій для вирішення питання про допуск справи до провадження Верховного Суду України та рішення за якими не було прийнято на день набрання чинності цим Законом, розглядаються у порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Перевіривши матеріали справи та наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст. 353 ЦПК України (в редакції, що діяла до набрання чинності Законом № 192-VIII) Верховний Суд України переглядає судові рішення у справі виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

За положеннями п. 1 ч. 1 ст. 355 ЦПК України (в редакції, що діяла до набрання чинності Законом № 192-VIII) підставою для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Згідно зі ст. 3605 ЦПК України (в редакції, що діяла до набрання чинності Законом № 192-VIII) Верховний Суд України відмовляє в задоволенні заяви, якщо обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися.

У справі, яка переглядається, судами встановлено, що 12 березня 2007 року рішенням загальних зборів учасників ТОВ «ІК «Полтавабудінвест» затверджені Правила фонду фінансування будівництва (далі - Правила ФФБ - 2007).

17 жовтня 2007 року між ОСОБА_8, як довірителем, та ТОВ «ІК «Полтавабудінвест», як управителем, укладено договір про участь у фонді фінансування будівництва з метою отримання у власність об'єкта інвестування - квартири АДРЕСА_1, проектною площею - 46, 54 кв. м та за ціною одного квадратного метра - 6 тис. грн.

Рішенням виконавчого комітету Полтавської міської ради від 30 грудня 2008 року № 465 будинок введено в експлуатацію. Після введення будинку в експлуатацію ТОВ «ІК «Полтавабудінвест» отримало від забудовника - ЗАТ «Цивільбуд» будинок АДРЕСА_1

Відповідно до технічного паспорта на квартиру, виготовленого 1 лютого 2010 року БТІ за результатами обмірів, станом на 26 серпня 2008 року - на час введення будинку в експлуатацію загальна площа квартири склала 47, 6 кв. м. Внаслідок збільшення проектної площі квартири на 1, 06 кв. м позивач додатково сплатив 8 480 грн відповідачу з розрахунку 8 000 грн. за 1 квадратний метр та відповідно до акту прийому-передачі прийняв зазначену квартиру. Всього позивачем було сплачено 287 720 грн, що відповідає 100% оплаті вартості об'єкту інвестування.

Згодом, 4 листопада 2011 року, на замовлення ОСОБА_8 БТІ проведено повторний обмір квартири та виготовлено новий технічний паспорт, за яким загальна площа квартири склала 44, 7 кв. м, тобто на 2, 9 кв. м. менше, ніж сплачена ОСОБА_8

З урахуванням показань працівника БТІ ОСОБА_9, висновків судової будівельно-технічної експертизи від 24 червня 2014 року № 432 суд дійшов висновку про те, що фактична площа квартири є на 2,4 кв. м меншою від сплаченої ОСОБА_8, а відтак вартість квартири підлягає зменшенню на 19 200 грн.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_8 суд першої інстанції, посилаючись на пункт 5.3.4 Правил ФФБ-2007 та пункт третій частини першої статті 708 ЦК України вважав позовні вимоги обґрунтованими.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про часткове задоволення позову, апеляційний суд, з висновками якого погодився суд касаційної інстанції, виходив з того, що відповідно до договору про участь у фонді фінансування будівництва та Правил ФФБ-2007, відповідальність за зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво покладається на відповідача, як управителя. Відмовляючи в задоволенні позову про зменшення вартості квартири із-за недоліків будівництва, суди дійшли висновку про те, що ТОВ «ІК «Полтавабудінвест» як управитель не є належним відповідачем за цими позовними вимогами.

Разом з тим, у наданих для порівняння ухвалах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 5 жовтня 2011 року, від 26 жовтня 2011 року та від 20 червня 2012 року вбачається інше застосування судом касаційної інстанції тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, яке полягає в тому, що в одному випадку (судове рішення, яке є предметом перегляду) суд погодився з тим, що відповідальність за зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво покладається на управителя, ТОВ «ІК «Полтавабудінвест», а в інших випадках (судові рішення, які є прикладом неоднакового застосування норм права), суди виходили з того, що Правилами фонду передбачений інший порядок повернення коштів у разі отримання квартири меншої площі, ніж визначено договором.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції норм матеріального права, а саме статей 19, 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» щодо порядку та процедури повернення коштів з Фонду фінансування будівництва при вирішенні спорів про повернення коштів у разі отримання інвестором квартири меншої площі, ніж визначено інвестиційним договором.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.

Відносини з управління майном регулюються главою 70 ЦК України. Згідно із частиною першою статті 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV).

Відповідно до статті другої цього Закону управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом, а Правила фонду - це система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб'єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам цього Закону.

Цим Законом та укладеними відповідно до нього договорами урегульована система фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю, тобто дії суб'єктів цієї системи (довірителів, управителів, забудовників та інш.) при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з нерухомістю (стаття третя Закону № 978- IV).

З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа як управитель створює фонд фінансування будівництва (ФФБ), управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (статті п'ята, шоста, сьома, дев'ята Закону № 978- IV).

Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об'єктів інвестування, порядок та умови закріплення об'єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов'язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об'єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ (частина друга статті 12 Закону № 978- IV). Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду, на підставі визнання цих правил.

ТОВ «ІК «Полтавабудінвест» такі Правила затвердило 12 березня 2007 року (Правила ФФБ-2007), а 17 жовтня 2007 року ОСОБА_8, визнаючи ці правила, уклав з управителем договір про участь у ФФБ і став довірителем цього фонду.

Пунктом 5.3.4 Правил ФФБ-2007 передбачено, що у разі, якщо загальна фактична площа об'єкта інвестування менша, ніж загальна площа за проектом, і ця різниця становить більше 0,5 кв. м, то управитель ФФБ повертає довірителю кошти, які надмірно сплачені, в сумі, що відповідає вартості відповідної кількості вимірних одиниць, на яку зменшилась загальна площа об'єкта інвестування. У випадку коли зменшення площі об'єкту інвестування є наслідком встановлення додаткових перегородок за ініціативою довірителя, такі розрахунки не здійснюються. Повернення коштів здійснюється за поточною ціною вимірної одиниці у порядку, передбаченому Правилами ФФБ-2007, договором сторін та на підставі Закону № 978- IV.

Укладений сторонами на підставі статті 14 Закону № 978-IV договір № 01-025 від 17 жовтня 2007 року містить, зокрема, дані про предмет договору, відомості про закріплений за довірителем об'єкт інвестування із зазначенням його технічних характеристик, про права, обов'язки та відповідальність сторін.

Відповідно до пункту 2.2.23 договору від 12 березня 2007 року № ДЗ-1 про організацію спорудження житлового будинку з вбудованими приміщеннями обслуговування за адресою: АДРЕСА_1, укладеного між управителем фонду фінансування будівництва: ТОВ «ІК «Полтавабудінвест» та забудовником: ЗАТ «Цивільбуд», останнє зобов'язане організувати спорудження і введення в експлуатацію об'єкта будівництва, а у разі зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво забудовник на вимогу управителя зобов'язаний повернути кошти на рахунок ФФБ для розрахунку з довірителями.

Стаття 19 Закону № 978-IV, передбачає, що після введення об'єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування. Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об'єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта. На підставі даних щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об'єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування.

При цьому у довідці про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування обов'язково зазначається, зокрема, вид (квартири, нежитлового приміщення, тощо), номер об'єкта інвестування та його характеристики (поверх, кількість кімнат, загальна площа, тощо).

Для проведення державної реєстрації права власності на закріплений об'єкт інвестування забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передачі об'єкта інвестування.

Отже, Законом № 978-IV та Правилами ФФБ-2007 передбачено, що остаточний розрахунок між учасниками будівництва здійснюється після введення об'єкта будівництва в експлуатацію за фактичними даними згідно із обмірами БТІ та актом прийняття - передачі об'єкта інвестування.

Таким чином, передбачивши певний порядок приймання управителем об'єкту інвестування від забудовника і передачі цього об'єкту у власність довірителю, стаття 19 Закону № 978-IV та п.5.3.4 Правил ФФБ-2007 визначили управителя як особу, відповідальну за проведення остаточних розрахунків із довірителем та встановили, що головною підставою для цих взаєморозрахунків є саме фактична площа тобто реальна, дійсна, справжня площа) об'єкта інвестування за обмірами БТІ.

З огляду на це важливою обставиною для проведення взаєморозрахунків між інвестором і управителем є відповідність результатів обмірів БТІ площі об'єкта інвестування реальним, дійсним показникам.

У справі, яка переглядається судом встановлено, що 12 серпня 2008 року складено акт Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта та рішенням виконавчого комітету Полтавської міської ради від 30 грудня 2008 року № 465 зазначений об'єкт введено в експлуатацію.

Згідно із технічним паспортом на спірну квартиру, виготовленим за обмірами БТІ 1 лютого 2010 року на замовлення забудовника, станом на 26 серпня 2008 року загальна площа квартири складала 47, 6 кв. м (19, 6 кв. м житлова).

Разом з тим, рішенням виконавчого комітету Октябрської районної у м. Полтаві ради від 22 листопада 2011 року № 433 на підставі заяви ОСОБА_8 та правовстановлюючих документів: договору про участь у ФФБ від 17 жовтня 2007 року № 01-025, акту приймальної комісії від 30 грудня 2008 року № 465, акту прийняття-передачі об'єкту інвестування від 22 серпня 2011 року, технічного паспорту на квартиру, виготовленого БТІ за результатами обміру, за ОСОБА_8 оформлене право власності на квартиру № 54 (загальна площа 44, 7 кв. м, житлова 18,9 кв. м) у житловому будинку АДРЕСА_1 (а.с. 232).

Встановивши у справі, яка переглядається, що фактична площа переданого ОСОБА_8 і оплаченого ним об'єкта інвестування за результатами повторних обмірів БТІ менше від проектної на 2, 4 кв. м, та що це зменшення не є наслідком здійснених ним переобладнань, суд на підставі статті 19 Закону № 978-IV та п.5.3.4 Правил ФФБ-2007 дійшов обґрунтованого висновку про покладення на управителя обов'язку про повернення позивачу надмірно сплачених коштів.

Доводи ТОВ «ІК «Полтавабудінвест» про те, що ні Закон № 978-IV, ні Правила ФФБ-2007 не передбачають можливості здійснення БТІ повторного обміру площі об'єкта інвестування після введення будинку в експлуатацію не заслуговують на увагу, оскільки такої заборони зазначені нормативні акти не містять, в той час як на управителя покладено обов'язок здійснення розрахунку з довірителем за фактично наданий об'єкт та обов'язок у правовідносинах з іншими особами діяти в інтересах довірителя.

Крім того, управитель здійснює управління майном фонду, несе відповідальність за дотримання вимог закону, Правил фонду, за виконання умов договору, забезпечення інтересів довірителя, повноту і своєчасність виконання своїх зобов'язань перед ним ( статті 6, 7 Закону № 978-IV).

Встановлення у статтях 19-20 Закону № 978-IV певної процедури і строків проведення взаєморозрахунків між довірителем і управителем та здійснення відповідно до цих норм фактичної передачі інвестору об'єкта інвестування, не може бути підставою для відмови інвестору у захисті порушеного права у передбаченому законом порядку у разі встановлення невідповідності обмірів БТІ дійсним показникам площі об'єкта інвестування (статі 3, 15, 16 ЦК України).

Дійшовши на підставі встановлених обставин та зазначених правових актів висновку про обов'язок управителя повернути довірителю надмірно сплачені кошти, суд правильно застосував положення норм статей 19, 20 Закону № 978- IV.

Оскільки у справі, яка переглядається, рішення касаційної інстанції є законним, а обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися, то відповідно до статті 3605 ЦПК України (в редакції, що діяла до набрання чинності Законом № 192-VIII) в задоволенні заяви необхідно відмовити.

Керуючись пунктом 1 частини першої статті 355, пунктом 2 частини першої статті 3603 , частиною першою статті 3605 ЦПК України (в редакції, що діяла до набрання чинності Законом № 192-VIII) Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

У задоволенні заяви товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Полтавабудінвест» відмовити.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 ЦПК України.

Головуючий В.І. Гуменюк
Судді:Л.І. Григор'єва
Н.П. Лященко
Л.І. Охрімчук
Я.М. Романюк
Ю.Л. Сенін
В.М. Сімоненко