Справа № 367/4784/14-ц Головуючий у І інстанції Пархоменко О. В.
Провадження № 22-ц/780/5522/15 Доповідач у 2 інстанції Голуб С. А.
Категорія 4 30.09.2015
РІШЕННЯ

Іменем України

30 вересня 2015 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області в складі:

Головуючого - судді Голуб С.А.

суддів: Антоненко В.І., Білоконь О.В.

при секретарі Петленко І.О.

розглянувши матеріали цивільної справи за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-сіті» на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 08 вересня 2014 року в справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-сіті» про визнання права власності на квартиру,

в с т а н о в и л а:

У липні 2014 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» (далі ТОВ «Аверс-Сіті») про визнання права власності на квартиру та зобовя»зання вчинити певні дії, посилаючись на те, що 07 вересня 2006 року між нею та товариством з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції» укладено договір бронювання обєкта нерухомості щодо бронювання житлового приміщення загальною площею 86,92 кв. м. в секції № 1 у 454-квартирному, 21/22 поверховому житловому комплексі по АДРЕСА_1. ОСОБА_2 придбала майнові права на вказану квартиру. Судовим рішенням господарського суду визнано право власності на зазначений обєкт нерухомості за відповідачем ТОВ «Аверс-Сіті», яке в подальшому неодноразово підтверджувало, що позивач дійсно є інвестором квартири та обіцяло передати її у власність, уклавши договір купівлі-продажу.

ОСОБА_2 є єдиним інвестором вказаного вище житлового приміщення загальною площею 86,92 кв. м. та сплатила 100 % його вартості

В межах рішення суду щодо визнання права власності на обєкт за ТОВ «Аверс-Сіті» між ОСОБА_2 та відповідачем було укладено і нотаріально посвідчено попередній договір від 16 листопада 2010 року щодо купівлі-продажу квартири (будівельний НОМЕР_1), загальною площею 86,92 кв. м.

Після введення будинку в експлуатацію позивач неодноразово зверталася до відповідача з вимогою виконати умови попереднього договору та укласти з нею основний договір купівлі-продажу квартири, а також передати їй, як власнику, відповідні документи на квартиру. Представником відповідача ОСОБА_3 передано їй під розписку свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 19 жовтня 2012 року, а саме, на квартиру НОМЕР_1. Позивач власноручно підписала у селищного голови ОСОБА_4 свідоцтво і передала також під розписку представнику відповідача ОСОБА_5, але ніяких дій щодо оформлення квартири з боку відповідача зроблено не було. Позивач має оригінал свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 14 травня 2014 року, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14 травня 2014 року та технічний паспорт, усі ці документи оформлені на квартиру НОМЕР_1. ОСОБА_2 сплачено державне мито по оформленню квартири НОМЕР_1 згідно квитанції від 01 квітня 2014 року та сплачено оформлення витягу з Державного реєстру прав по квартирі НОМЕР_1 згідно квитанції від 01квітня 2014 року, але право власності на спірну квартиру залишилось зареєстровано за відповідачем. Вказувала, що існує різниця у розмірі загальної площі (метрах квадратних) квартири НОМЕР_1. Згідно п. 1.4 договору бронювання загальна площа квартири НОМЕР_1 складає 86,92 кв. м., а згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 15 травня 2014 року, технічного паспорта - 83,6 кв. м., а тому вважала, що сума різниці вартості загальної площі 3,32 кв. м. - 10 023 грн 27 коп. повинна бути стягнути з відповідача на її користь.

У звязку з викладеним просила: визнати за нею право власності на спірний обєкт нерухомості; зобовязати відповідача відшкодувати їй різницю вартості загальної площі квартири НОМЕР_1, між зазначеною у п. 1.4 договору бронювання - 86,92 кв. м. та фактично вказаних у свідоцтві про право власності на нерухоме майно, технічному паспорті - 83,6 кв. м.; судові витрати у справі покласти на відповідача.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 08 вересня 2014 року, позов задоволено.

Визнано за ОСОБА_2 право власності на квартиру АДРЕСА_1

Зобовязано ТОВ «Аверс-Сіті» відшкодувати на користь ОСОБА_2 різницю вартості квартири АДРЕСА_1 в розмірі 10 023 грн. 27 коп.

В апеляційній скарзі ТОВ "Аверс-Сіті" просить зазначене рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в позові в повному обсязі, посилається на неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи та порушення і неправильне застосування судом норм матеріального та процесуального права, яке полягає в тому, що зобов'язання, встановлене попереднім договором, припинилось згідно приписів ч.3 ст.365 ЦК України, оскільки протягом шістдесяти робочих днів з дня введення будинку в експлуатацію основний договір не був укладений між сторонами та не була направлена і пропозиція про його укладення жодною із сторін у зазначений термін.

Ухвалою апеляційного суду Київської області від 22 січня 2015 року апеляційна скарга ТОВ «Аверс Сіті» була відхилена.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ ухвала Апеляційного суду Київської області від 22 січня 2015 року скасована і справа направлена на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до вимог ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення повинно бути законним і обґрунтованим та відповідати на питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

При розгляді справи судом встановлено наступні обставини.

07 вересня 2006 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції» (виконавець) та ОСОБА_2 (замовник) було укладено договір бронювання обєкта нерухомості, відповідно до якого виконавець бронює за замовником обєкт у житловому комплексі «Коцюбинський» з наступними технічними характеристиками: квартира, будівельний № приміщення 72, секція 1 у 454-квартирному, 21-22 поверховому житловому комплексі по АДРЕСА_1, загальна площа 86,92 кв. м., загальна площа обєкту відповідає наведеному нижче пакету цінних паперів, що придбається замовником у власника пакету ЦП згідно договору купівлі-продажу цінних паперів у емітента товариства з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції», номер від 550927 до 559618, кількість 8 692 штуки, номінальна вартість однієї облігації 20 грн 20 коп.

07 вересня 2006 року між закритим акціонерним товариством «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «Наші інвестиції», що діє в інтересах та за рахунок Пайового венчурного інвестиційного фонду «Житло та інвестиції» недиверсифікованого виду закритого типу та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу цінних паперів, відповідно до якого продавець зобовязувався передати у власність покупця, а покупець прийняти та оплатити пакет цінних паперів на умовах, передбачених цим договором: емітент - товариство з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції», номінальна вартість однієї облігації 20 грн 20 коп., форма випуску бездокументарна, серія «А», номер від 550927 до 559618, кількістю 8 692 шт., ціна продажу пакету цінних паперів склала 252 393 грн 95 коп. без ПДВ; 18 січня 2007 року між цими особами було укладено додаткову угоду до основного договору, в якій було викладено реквізити закритого акціонерного товариства «КУА АПФ «Наші інвестиції» в інший редакції. Встановлено, що позивач сплатила повну вартість цінних паперів, що не заперечується відповідачем.

Товариством з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції» та ОСОБА_2 було складено Акт про зарахування облігацій на рахунок емітента від 08 вересня 2008 року, відповідно до якого 02 вересня 2008 року власник перерахував на рахунок у цінних паперах емітента № 301665 у відкритому акціонерному товаристві «Міжрегіональний фондовий союз» цінні папери - облігації серії «А» у кількості 8 692 штук, порядкові номери яких від 550927 до 559618. Цим актом емітент підтверджує свої зобовязання перед власником передати йому у власність відповідну квартиру - будівельний НОМЕР_1 у житловому комплексі «Коцюбинський» за адресою: АДРЕСА_1

16 листопада 2010 року між ТОВ «Аверс-Сіті» в особі ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено попередній договір, відповідно до якого продавець зобовязується в майбутньому, в обумовлений п. 6.1 цього договору строк укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу квартири на умовах і в порядку, визначених цим договором; продавець зобовязується передати у власність (продати) покупця, а покупець зобовязується прийняти у власність (купити) обєкт продажу, яким є двокімнатна квартира під будівельним НОМЕР_1 загальною площею 86,92 кв. м. на 19 поверсі у житловому будинку під будівельним АДРЕСА_1 за ціною, що становить 252 393 грн 95 коп., в тому числі ПДВ 20 % - 42 065 грн 66 коп.; відповідно до п.6.1 даного договору сторони домовились про те, що кінцевий термін укладання основного договору є термін, що не може перевищувати 60 робочих днів від дня отримання продавцем Акту державної комісії про введення в експлуатацію завершеного будівництва та правовстановлюючих документів продавця на обєкт продажу, в цей термін сторони зобовязуються укласти у порядку, встановленому чинним законодавством України, основний договір купівлі-продажу обєкту продажу, за яким продавець передасть у власність покупця обєкт продажу шляхом підписання договору купівлі-продажу обєкту продажу за узгодженою сторонами вартістю (ціною), визначеною у п. 2.1 цього договору, але в будь-якому випадку не пізніше 31 березня 2011 року.

16 листопада 2010 року між ОСОБА_6 (цедент) та ТОВ «Аверс-Сіті» в особі представника ОСОБА_3 (цесіонарій) було укладено договір відступлення права вимоги, відповідно до якого цедент передає цесіонарієві належні цеденту права вимоги до товариства з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції», що є емітентом безвідсоткових облігацій щодо передачі у власність згідно з умовами інформації про випуск облігацій товариства з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції» житлового приміщення (будівельний номер 72) загальною проектною площею 86,92 кв. м. в секції № 1 454-квартирного 21/22-поверхового будинку, що будується в складі 1 черги будівництва за адресою: АДРЕСА_1. Крім того, 16 листопада 2010 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Аверс-Сіті» в особі представника ОСОБА_3 було укладено договір про зарахування зустрічних однорідних вимог, відповідно до якого сторони, маючи одна до одної зустрічні грошові вимоги, строк виконання яких настав 16 листопада 2010 року, дійшли згоди на підставі ст. 601 ЦК України про зарахування таких зустрічних однорідних вимог, що випливають з договорів, укладених між сторонами, а саме: за попереднім договором від 16 листопада 2010 року, що укладений між сторонами, сторона-1 має виконати грошове зобовязання перед стороною-2 в сумі 252 393 грн 95 коп., в тому числі ПДВ 20 % - 42 065 грн 66 коп.; за договором відступлення права вимоги від 16 листопада 2010 року, що укладений між сторонами, сторона-2 має виконати грошове зобовязання перед стороною-1 в сумі 252 393 грн 95 коп., в тому числі ПДВ 20 % - 42 065 грн 66 коп.

В судовому засіданні встановлено, що 31 березня 2011 року між ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_2 було укладено договір про внесення змін та доповнень до попереднього договору посвідченого 16 листопада 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, відповідно до якого сторони домовились викласти п. 6.1 попереднього договору у наступній редакції, згідно якої сторони домовились про те, що кінцевий термін укладання основного договору є 30 грудня 2011 року, але у будь-якому випадку не пізніше 60 робочих днів від дати прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом обєкту продажу та отримання продавцем правовстановлюючих документів на обєкт продажу; в цей термін сторони зобовязуються укласти у порядку, встановленому чинним законодавством України основний договір купівлі-продажу обєкту продажу, за яким продавець передасть у власність покупця об»єкт продажу шляхом підписання договору купівлі-продажу обєкту продажу за узгодженою сторонами вартістю (ціною), визначеною у п. 2.1 цього попереднього договору. Також 30 грудня 2011 року між ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_2 була укладена додаткова угода до попереднього договору від 16 листопада 2010 року, відповідно до якого сторони домовились викласти п. 6.1 попереднього договору в іншій редакції, згідно якої кінцевий термін укладання основного договору є 15 липня 2012 року.

Позивач ОСОБА_2 неодноразово зверталася до ТОВ «Аверс-Сіті» із заявами про оформлення права власності на квартиру, однак відповіді не отримала та договір купівлі-продажу між позивачем та відповідачем не було укладено.

Встановлено, що будинок, складовою частиною якого є спірна квартира, було введено в експлуатацію 16 вересня 2011 року, про що свідчить сертифікат відповідності від 16 вересня 2011 року. Виконавчим комітетом Коцюбинської селищної ради 19 жовтня 2012 року на підставі рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради від 22 вересня 2011 року було видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно, а саме, на квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 83,6 кв. м., відповідно до якого власником даної квартири є ТОВ «Аверс-Сіті». Також 31 травня 2013 року комунальним підприємством КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» було виготовлено технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_1. 14 травня 2014 року Реєстраційною службою Ірпінського міського управління юстиції Київської області видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно (індексний номер НОМЕР_3), відповідно до якого право власності на спірну квартиру зареєстровано за ТОВ «Аверс-Сіті».

Встановлено, що позивач особисто сплатила держмито по оформленню витягу з Держреєстру речових прав на нерухоме майно від 14 травня 2014 року та інших документів на квартиру.

Ухвалюючи у справі судове рішення про визнання за позивачем права власності на спірну квартиру, суд першої інстанції керувався нормами ст. ст. 15, 16, 328, 331, 391, 392 ЦК України і виходив з того, що у позивача виникло право власності на спірну квартиру на підставі відповідних договорів, таке право безпідставно не визнається відповідачем і у інший спосіб ОСОБА_2 захистити свої права позбавлена можливості.

Стягуючи з ТОВ «Аверс-Сіті» на користь ОСОБА_2 різницю вартості квартири АДРЕСА_1 в розмірі 10 023 грн 27 коп., суд першої інстанції виходив з обґрунтованості позову в цій частині

З таким висновком суду погодитися не можна у зв»язку з наступним.

Відповідно до статей 526, 527, 530-532 ЦК України зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим обєктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обовязки (ч. 1 ст. 190 ЦК України).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об"єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Разом з тим частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред«явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюєтся, не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Крім того, на час укладення сторонами договорів про купівлю-продаж майнових прав правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися законами України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність.

Виникнення права власності на новостворений обєкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою статті 331 ЦК України не передбачено.

Указаними Законами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на обєкт інвестування після прийняття такого обєкта до експлуатації.

Отже, враховуючи, що відповідно до ст. 328 ЦК України набуття права власності це певний юридичний склад, з яким закон повязує виникнення в особи субєктивного права власності на певні обєкти, при застосуванні цієї норми встановлюється, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний обєкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому ст. 392 ЦК України.

Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року в справі № 6-318цс15.

У даній справі позивач виконала свої грошові зобов'язання за договорами, вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних для отримання права вимоги переходу права власності на проінвестоване нею нерухоме майно, однак у встановленому Законом порядку право власності на таке майно не набула.

Вирішуючи спір суд першої інстанції не звернув уваги на те, що у передбачений законом спосіб позивач не набула право власності на спірний об'єкт нерухомості, а тому дійшов до передчасних висновків про обґрунтованість доводів позовної заяви, що права позивача підлягають захисту у обраний нею в даному випадку спосіб, а саме шляхом визнання в судовому порядку права власності на новостворений об'єкт нерухомості.

Оскаржуване рішення суду визнати законним і обґрунтованим не можна, а тому, з підстав, передбачених ч.4 ст.309 ЦПК України, таке судове рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 303,307,309,316 ЦПК України, колегія суддів

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» задовольнити .

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 08 вересня 2014 року в даній справі скасувати і ухвалити нове рішення.

В задоволенні позову ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-сіті» про визнання права власності на квартиру відмовити.

Рішення апеляційного суду Київської області набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржене до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ шляхом подачі касаційної скарги протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий

Судді