Номер провадження: 22-ц/785/2626/15
Головуючий у першій інстанції Середа І. В.
Доповідач Черевко П. М.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.04.2015 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області у складі:

Головуючого - Черевка П.М.

Суддів - Суворова В.О., Артеменка І.А.

за участю секретаря - Фабіжевської Т.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі справу за апеляційною скаргою представника Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" - Джаловян Інни Анатоліївни на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 25 листопада 2014 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альянс-Висотбуд" та Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк", треті особи - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна та комунальне підприємство "Міське капітальне будівництво" про визнання майнових прав та визнання іпотечних договорів частково недійсними, -

ВСТАНОВИЛА:

У жовтні 2013 року ОСОБА_3 звернувся до Суворовського районного суду м. Одеси з позовом до ТОВ "Альянс-Висотбуд" та ПАТ "Укрсоцбанк", треті особи - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко І.В. та КП "Міське капітальне будівництво" про визнання майнових прав та визнання іпотечних договорів частково недійсними посилаючись на те, що між ним та ТОВ "Альянс-Висотбуд" 02.07.2010 року було укладено договір купівлі-продажу майнових прав №35/27. Відповідно до умов договору предметом стало придбання позивачем у ТОВ "Альянс-Висотбуд" майнових прав на однокімнатну квартиру НОМЕР_1, загальною площею 41,28 кв.м., яка розташована на АДРЕСА_1, яку товариство зобов'язалося, після завершення будівництва, в строк до ІV кварталу 2010 р. передати за актом приймання передачі ОСОБА_3.

На виконання умов договору він сплатив вартість майнових прав за квартиру в розмірі 245616 грн., однак ТОВ "Альянс-Висотбуд" порушило умови договору та не виконало своїх зобов'язань, оскільки будинок не збудувало та в експлуатацію його не ввело.

Крім того, позивач вказував на те, що в 2008 році між ТОВ "Альянс-Висотбуд" та ПАТ "Укрсоцбанк" було укладено іпотечні договори за умовами яких передано в іпотеку Банку в забезпечення своїх зобов'язань по кредиту, майнові права на квартири в житловому будинку, який будується, у тому числі й незакінчену будівництвом квартиру НОМЕР_1, придбану ним за вказаним вище договором купівлі-продажу.

Позивач вважав, що наявність таких договорів про іпотеку порушує охоронювані законом права та його інтереси на майнові права на квартиру, оскільки такі дії можуть призвести до втрати ним права власності на проінвестовану нерухомість.

Зважаючи на викладене позивач звернувся до суду та після уточнення позову просив визнати за ним майнові права на об'єкт інвестування, а саме на однокімнатну квартиру НОМЕР_1, загальною площею 41,28 кв.м., яка розташована на АДРЕСА_1, згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 35/27 від 02.07.2010 року. Також просив визнати недійсними п.п.1.1 іпотечних договорів №51-07/204 від 01 липня 2008 року, №02-10/2628 від 02 липня 2008 року та № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладених між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" та ТОВ "Альянс-Висотбуд" в частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження майнових прав іпотекою.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 25 листопада 2014 року позовні вимоги ОСОБА_3 задоволено у повному обсязі, визнано за ОСОБА_3 майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартири НОМЕР_1, загальною площею 41,28кв.м, яка розташована на АДРЕСА_1; визнано недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" та ТОВ "Альянс-Висотбуд" у частині передачі в іпотеку майнових прав на НОМЕР_1, загальною площею 41,28кв.м, яка розташована на АДРЕСА_1; визнано недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" та ТОВ "Альянс-Висотбуд" у частині передачі в іпотеку майнових прав на НОМЕР_1, загальною площею 41,28кв.м, яка розташована на АДРЕСА_1.

Визнано недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" та ТОВ "Альянс-Висотбуд" у частині передачі в іпотеку майнових прав на НОМЕР_1, загальною площею 41,28кв.м, яка розташована на АДРЕСА_1.

Знято заборону відчуження на НОМЕР_1, загальною площею 41,28кв.м, яка розташована на АДРЕСА_1.

Стягнуто у рівних частках з ТОВ "Альянс-Висотбуд" та ПАТ "Укрсоцбанк" на користь держави судовий збір в розмірі 243,60 грн.

Вважаючи рішення суду незаконним представник ПАТ "Укрсоцбанк" - Джаловян І.А. звернулася до апеляційного суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 25 листопада 2014 року та ухвалити нове рішення яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 відмовити.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, вивчивши матеріали справи та обговоривши підстави апеляційної скарги, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу відхилити.

Відповідно до ч.1 п.1 ст.307 ЦПК України за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції апеляційний суд має право постановити ухвалу про відхилення апеляційної скарги і залишення рішення без змін.

Відповідно до ст.308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.

Задовольняючи позов ОСОБА_3 суд обґрунтовано дійшов зазначеного висновку.

Судом встановлено, що 17.03.2005 року між ТОВ "Альянс-Висотбуд" та Управлінням капітального будівництва ОМР було укладено контракт № 23-05 на будівництво 16-ти поверхового житлового будинку № 27 з інженерними мережами в мкр. ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м. Одеса, за умовами якого ТОВ "Альянс-Висотбуд" зобов'язалося своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво вказаного житлового будинку з орієнтованою загальною площею квартир 7527,1 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва ОМР (замовник) зобов'язалося надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації.

З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ "Альянс-Висотбуд", ТОВ "Альянс-Жилстрой" та АКБ СР "Укрсоцбанк", яке згодом перейменовано у публічне акціонерне товариство "Укрсоцбанк" 01.07.2008 року було укладено генеральний договір про співробітництво №51-07/203.

01 липня 2008 року ТОВ "Альянс-Висотбуд", на виконання вказаного договору про співробітництво, уклало з АКБ СР "Укрсоцбанк" іпотечний договір №51-07/204 за умовами якого ТОВ "Альянс-Висотбуд", як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР "Укрсоцбанк" в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом НОМЕР_1, загальною площею 41,28кв.м., яка розташована на АДРЕСА_1. Договір було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко І.В.

02.07.2008 року між ТОВ "Альянс-Висотбуд" та АКБ СР "Укрсоцбанк" було укладено договір кредиту № 24-12/135 відповідно до умов якого товариство отримало грошові кошти в розмірі 1009323,60 доларів США. З метою забезпечення даного договору кредиту ТОВ "Альянс-Висотбуд" уклало з АКБ СР "Укрсоцбанк" іпотечний договір №02-10/2628 від 02.07.2008 року та передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру НОМЕР_1, загальною площею 41,28кв.м, яка розташована на АДРЕСА_1.

16.07.2008р. між ТОВ "Альянс-Висотбуд" та АКБ СР "Укрсоцбанк" було укладено кредитний договір № 24-12/155 про отримання грошових коштів в розмірі 741 137,25 доларів США.

В забезпечення кредитного зобов'язання за нотаріально посвідченим договором іпотеки №02-10/2628 від 16.07.2008 року ТОВ "Альянс-Висотбуд" передало АКБ СР "Укрсоцбанк" в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру НОМЕР_1, загальною площею 41,28 кв.м, яка розташована на АДРЕСА_1.

Згідно зі змістом представлених суду іпотечних договорів після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на нерухоме майно, предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цими договорами є предметом іпотеки. Зазначеними договорами про іпотеку було визначено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

02.07.2010 року, між ОСОБА_3 та ТОВ "Альянс-Висотбуд" було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 35/27, предметом якого стало придбання майнових права на однокімнатну квартири НОМЕР_1, загальною площею 41,28 кв.м, яка розташована на АДРЕСА_1, яку товариство зобов'язалося, після завершення будівництва, в строк до ІV кварталу 2010р. передати за актом приймання передачі ОСОБА_3

ОСОБА_3 виконав свої грошові зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав та повністю сплатив вартість об'єкта будівництва в розмірі 245616 грн., що підтверджується представленими копіями квитанцій, а ТОВ "Альянс-Висотбуд" порушило умови договору оскільки своїх зобов'язань будівництву житлового будинку у визначені строки не виконало, будівництво не закінчило, квартиру за актом приймання-передачі позивачу не передало.

Виниклі правовідносини, які стосуються застави нерухомості (іпотеки), регулюються нормами Закону України "Про іпотеку", за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", який установлює обов'язковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

Згідно ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Нормами ч. 2 ст. 583 ЦК України визначено, що заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Статтями 1,5 Закону України "Про іпотеку" у редакції, яка була чинною на час укладення Договорів іпотеки, закріплено, що застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку; окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття "іпотека майнових прав" і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України "Про іпотеку" не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є "чуже майно", а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна, як об'єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України "Про іпотеку" щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України "Про іпотеку" та Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Вказаного правового висновку дійшов Верховний Суд України при ухвалені постанови від 17 квітня 2013 по справі №6-8цс13, яка, відповідно до ч.1 ст.360-7 ЦПК України, є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

Районний суд дійшов правильного висновку, що майнові права на відповідну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу, відповідно до положень Закону України "Про іпотеку" у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ "Альянс-Висотбуд" неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР "Укрсоцбанк".

ОСОБА_3 сплатив у повному обсязі за будівництво квартири НОМЕР_1, власні кошти, що засвідчує його майнові права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ "Альянс-Висотбуд" не мало правових обтяжень щодо укладення з АКБ СР "Укрсоцбанк" спірних договорів не має правового значення для вирішення справи по суті.

Нормами ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою,п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

На думку колегії суддів районний суд дійшов правильного висновку, що оспорюванні договори іпотеки є недійсними у силу ст.203, ч.1 ст. 215 ЦК України, як такі, що укладені з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України "Про іпотеку" у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки.

Щодо позовних вимог про визнання за позивачем майнового права на об'єкт інвестування, суд правильно виходив з наступного.

Згідно рішення ОМР №3675-VI від 18 липня 2013 року "Про заходи щодо забезпечення подальшого будівництва жилого будинку за адресою: в м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27, управління капітального будівництва ОМР та КП "Міське капітальне будівництво" було зобов'язано укласти з ТОВ "ОЛМІ-РС" договір щодо фінансування та завершення будівництва вказаного житлового будинку, у зв'язку з чим, відповідач ТОВ "Альянс-Висотбуд" не матиме можливості виконати свої зобов'язання перед позивачем за умовами укладеного між ними договору купівлі-продажу.

Отже, з урахуванням визнання відповідачем - ТОВ "Альянс-Висотбуд" позовних вимог ОСОБА_3 в частині визнання за ним права на об'єкт інвестування, яке не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб, у відповідність до ч.4 ст.174 ЦПК України, та виходячи з того, що право позивача на майнові права на об'єкт інвестування оспорюється, такі вимоги підлягають задоволенню.

Враховуючи викладені висновки на думку колегії суддів правильною є позиція районного суду щодо заперечень представника ПАТ "Укрсоцбанк", оскільки вони не ґрунтуються на законі та спростовуються фактами, встановленими судом під час розгляду справи та зазначеними в цьому рішенні.

Посилання апелянта на неправильне визначення судом спірних правовідносин, неправильну оцінку судом доказів, на підставі яких суд дійшов висновку про обґрунтованість вимог позивача, неправильне визначення суб'єктів спірних правовідносин, як на підстави для скасування оскаржуваного рішення є необґрунтованим, оскільки спростовані дослідженими судом обставинами.

Районний суд повно і всебічно дослідив і оцінив обставини у справі, надані сторонами докази, правильно визначив характер спірних правовідносин і закон, який їх регулює.

Інші доводи апеляційної скарги не є істотними і не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом норм матеріального чи процесуального права, які б призвели до неправильного вирішення справи.

На підставі викладеного та керуючись ст. 303, п.1 ч.1 ст.307, 308, 313 - 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу представника Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" - Джаловян Інни Анатоліївни - відхилити.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 25 листопада 2014 року - залишити без змін.

Ухвала суду набирає законної сили з моменту її проголошення, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий П.М. Черевко

Судді: В.О. Суворов

І.А. Артеменко