Номер провадження: 22-ц/785/8503/15
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Доповідач Сидоренко І. П.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.12.2015 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі: головуючого судді - Сидоренко І.П., суддів Погорєлової С.О., Цюри Т.В., при секретарі Колмакові В.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги ОСОБА_2 і ОСОБА_3 на рішення Комінтернівського районного суду Одеської області від 20 серпня 2015р. по справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_5 про визнання правочинів недійсними, та за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, третя особа - ОСОБА_5, третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9, про усунення перешкод у користуванні житловим будинком який розташований за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, сщ. Ліски, вулиця Южна, будинок 48, шляхом виселення, стягнення судових витрат, -

встановила:

25 червня 2015р. ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_4 і ОСОБА_5 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 08 червня 2015р., посвідченими приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9, за якими ОСОБА_5 продала, а ОСОБА_4 придбав житловий будинок і земельну ділянку, розташовані по вулиці Южна, 48 в сщ. Ліски, Комінтернівського району Одеської області, оскільки при їх укладені були допущені істотні порушення законодавства.

Позивач ОСОБА_3 вказав, що 23 травня 2012р. за договором позики ОСОБА_6 позичила у ОСОБА_5 гроші в сумі 1416000грн., що в еквіваленті за домовленістю сторін, становить 177000доларів США.

Також 23 травня 2012р. між ним (ОСОБА_3Б.) і ОСОБА_5 було укладено Іпотечний договір, з метою забезпечення виконання зобов'язань позичальника ОСОБА_6 за договором позики грошей від 23 травня 2012р. Предметом іпотеки за Іпотечним договором є житловий будинок, розташований по вулиці Южній, 48 в с. Ліски Комінтернівського району Одеської області, що належить йому (ОСОБА_3Б.) на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності від 30 березня 2012р, і земельна ділянка, площею 0,2076 га, на якій розташований за вказаною адресою житловий будинок, яка належить йому (ОСОБА_3Б.) на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, виданого 13 квітня 2012р.

23 травня 2012р. між ним (ОСОБА_3 ) і ОСОБА_5 також було укладено Договір про задоволення вимог іпотекодержателя з метою визначення способів та порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки в забезпечення виконання зобов'язання за договором позики грошей від 23 травня 2012р., і виплаті пені, відшкодування збитків в результаті порушення умов договору позики.

Позивач ОСОБА_3 зазначив, що ОСОБА_5 на підставі вищевказаного іпотечного договору продала ОСОБА_4 за договорами купівлі-продажу від 08 червня 2015р. жилий будинок і земельну ділянку.

Позивач ОСОБА_3 стверджував, що вказані договори слід визнати недійсними, так як він не отримував заяви-повідомлення від ОСОБА_5 чи від нотаріуса про порушення ОСОБА_6 своїх зобовязань за договором позики, що є порушенням ст. 84 Закону України «Про нотаріат», що реалізація предмету іпотеки, тобто жилого будинку і земельної ділянки, була проведена з істотним заниженням вартості, та не було дотримано положення пункту 6.7.4 Іпотечного договору, який встановлює, що у разі набуття права власності на предмет іпотеки, або реалізації іпотеки за ціною, яка перевищує суму основного зобовязання та суму витрат, що передбачені п. 1.3.2 цього договору, іпотекодержатель зобовязаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Тому ОСОБА_3 вважав, що ОСОБА_5 повинна повернути йому 143000грн., тобто суму, яка перевищує 90% вартості реалізації майна.

ОСОБА_4 позов не визнав та стверджував, що укладення спірних договорів купівлі-продажу нерухомого майна було проведено з дотриманням діючого законодавства, вартість нерухомого майна була визначена відповідним звітом субєкта оціночної діяльності, а сума, виручена від продажу предмета іпотеки, не покрила всієї суми заборгованості за договором позики. Також ОСОБА_4 зазначив, що у зв'язку з неналежним виконанням взятих на себе зобов'язань з боку ОСОБА_6 за договором позики грошей від 23 травня 2012р., ОСОБА_5 була змушена звернутися до суду з позовом, та за рішенням апеляційного суду від 23 грудня 2014р. було стягнуто в солідарному порядку з ОСОБА_6, ОСОБА_3, ОСОБА_7, ОСОБА_10, ОСОБА_8 на користь ОСОБА_5 заборгованість за позикою у розмірі 1440000грн., пеня у розмірі 4320000грн. ОСОБА_6 зобовязання за договором позики не виконала, тому ОСОБА_5 скористалась своїм правом іпотекодержателя, передбаченим договором про задоволення вимог іпотекодержателя від 23 травня 2012р., а саме здійснила продаж предмета іпотеки від свого імені на його імя.

20 липня 2015р. ОСОБА_4 подав зустрічний позов про виселення ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 з житлового будинку № 48 по вулиці Южна, в сщ. Ліски, Комінтернівського району, Одеської області, посилаючись на те, що він є власником нерухомого майна, а саме житлового будинку і земельної ділянки за договорами купівлі-продажу від 08 червня 2015р., а відповідачі на теперішній час продовжують проживати у вищевказаному житловому будинку, відмовляються виселитись, чим порушують його право власності (а.с.42-45).

Ухвалою суду від 21 липня 2015р. позовні вимоги ОСОБА_3 і ОСОБА_4 були обєднанні в одне провадження (а.с.71).

Представник ОСОБА_3 зустрічний позов не визнав, з підстав того, що договори купівлі-продажу нерухомого майна, на підставі яких ОСОБА_4 став власником предмету іпотеки, мають бути визнані недійсними.

Рішенням суду від 20 серпня 2015р. у задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено. Зустрічний позов ОСОБА_4 задоволений (а.с.108-111).

Суд вказав про усунення ОСОБА_4 перешкоди у користуванні житловим будинком № 48 по вулиці Южній, сщ. Ліски, Комінтернівського району Одеської області, шляхом виселення ОСОБА_6, ОСОБА_3, ОСОБА_7, ОСОБА_8 з вказаного будинку. Судом стягнуто з ОСОБА_6, ОСОБА_3, ОСОБА_7, ОСОБА_8 в рівних частках на користь ОСОБА_4 судовий збір в сумі 243грн.60коп.

Не погодившись з рішенням суду ОСОБА_7 подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду від 20 серпня 2015р., ухвалити нове рішення про відмову у задоволені позову ОСОБА_4, посилаючись на те, що суд в порушені вимог процесуального і матеріального права необґрунтовано і безпідставно задовольнив позов, не сповістив її про слухання справи, та не прийняв до уваги, що договори купівлі-продажу будинку і земельної ділянки є незаконними (а.с.115-116).

Ухвалою апеляційного суду Одеської області від 23 жовтня 2015р. апелянту ОСОБА_3 було поновлено строк на апеляційне оскарження рішення суду від 20 серпня 2015р. (а.с.178-179).

В апеляційній скарзі ОСОБА_3 також просить скасувати рішення суду від 20 серпня 2015р., ухвалити нове рішення про задоволення його позову і відмову у задоволені позову ОСОБА_4, посилаючись на те, що суд в порушені вимог процесуального і матеріального права необґрунтовано і безпідставно відмовив йому у задоволені позову і задовольнив позов ОСОБА_4, не надав належну оцінку тому, що договори купівлі-продажу будинку і земельної ділянки є незаконними, та були укладені з порушенням вимог законодавства (а.с.153-156).

Справу розглянуто у відсутності ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, які подали заяви про розгляд справи в апеляційній інстанції в їх відсутності (а.с.196-200).

Колегія суддів, заслухав суддю-доповідача, адвоката в інтересах ОСОБА_3, позивача ОСОБА_4, представника ОСОБА_5, вивчивши матеріали справи в межах доводів апеляційних скарг, вважає, що апеляційні скарги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволені позову ОСОБА_3 і про задоволення зустрічного позову ОСОБА_4, суд першої інстанції виходив з того, що договори купівлі-продажу від 08 червня 2015р. будинку і земельної ділянки, за якими ОСОБА_5, як продавець продала, а ОСОБА_4, як покупець, придбав майно є законними, підстав для визнання їх недійсними не має, а відповідачі незаконно перешкоджають ОСОБА_4 користуватися власністю.

Судова колегія не може повністю погодитися з вказаним висновком суду першої інстанції, оскільки він не відповідає матеріалам справи, встановленим обставинам по справі, вимогам закону та висновки суду зроблені на не повно зясованих обставинах по справі.

З матеріалів справи вбачається, що за договором позики грошей, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9 23травня 2012р. за реєстром №1578, Позикодавець ОСОБА_5 передала в борг Позичальнику ОСОБА_6 гроші у розмірі 1416000грн., що в еквіваленті, за домовленістю сторін, становить 177000 доларів США, які ОСОБА_6 зобовязалася повернути до 23 листопада 2012р. (а.с.16-17).

Також 23 травня 2012р. між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 було укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9, з метою забезпечення виконання зобов'язань Позичальника ОСОБА_6 за вищевказаним Договором позики грошей. Предметом вказаного Іпотечного договору виступає нерухоме майно: житловий будинок, розташований по вулиці Южній, 48 в сщ. Ліски Комінтернівського району Одеської області, що належить ОСОБА_3 на праві приватної власності, на підставі Свідоцтва про право власності серії САЕ №512132, виданого виконавчим комітетом Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області 30 березня 2012р., і земельна ділянка, площею 0,2076 га, на якій розташований житловий будинок та яка знаходиться за адресою: вулиця Южна, 48, в с. Ліски Комінтернівського району Одеської області, кадастровий номер :01:002:1550, що належить ОСОБА_3 на праві приватної власності, на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ №741243, виданого 13 квітня 2012р. (а.с.12-15).

23 травня 2012р. між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 було укладено Договір про задоволення вимог іпотекодержателя з метою визначення способів та порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки в забезпечення виконання зобов'язання за Договором позики грошей від 23 травня 2012р., а також виплаті пені, відшкодування збитків в результаті порушення умов Договору позики (а.с.101-102).

З пункту 8 Договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 23 травня 2012р. вбачається, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодаржателя може бути здійснено у позасудовому порядку, одним з наступних способів задоволення своїх вимог, про що іпотекодержатель сповіщає іпотекодавця шляхом надіслання останньому повідомлення:

-про перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, в рахунок виконання зобовязань за договором позики

або

-про продаж предмету іпотеки від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому законом, для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя.

ОСОБА_5, у зв'язку з невиконанням ОСОБА_6 умов Договору позики від 23 травня 2012р., звернулась до суду з позовом про стягнення боргу з ОСОБА_6

Рішенням Комінтернівського районного суду Одеської області від 16 квітня 2014р. позов ОСОБА_5 було задоволено. Рішенням апеляційного суду Одеської області від 23 грудня 2014р. рішення Комінтернівського районного суду Одеської області від 16 квітня 2014р. було змінено і стягнуто в солідарному порядку з ОСОБА_6, ОСОБА_3, ОСОБА_7, ОСОБА_10, ОСОБА_8 на користь ОСОБА_5 заборгованість за договором позики у розмірі 1.440.000грн. і пеня в сумі 4.320.000грн.

За договорами купівлі-продажу від 08 червня 2015р. ОСОБА_5, скориставшись правом іпотекодержателя, продала ОСОБА_4 предмет іпотеки, а саме: житловий будинок і земельну ділянку, розташовані в сщ. Ліски, по вулиці Южній № 48 на території Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області (а.с.6-7, 9-11).

В судовому засіданні апеляційної інстанції не знайшли свого підтвердження твердження позивача ОСОБА_3, що він не отримував заяви-повідомлення від ОСОБА_5 чи від нотаріуса про порушення ОСОБА_6 своїх зобовязань за договором позики.

В судовому засіданні апеляційної інстанції представник апелянта ОСОБА_3 адвокат ОСОБА_11 визнав, що він при складанні позовної заяви не знав, що ОСОБА_5 належним чином, письмово повідомила ОСОБА_6 та ОСОБА_3 (іпотекодавця) про неналежне виконання зобовязань за договором позики грошей та про свій намір звернути стягнення на предмет іпотеки, який знаходиться за адресою: вулиця Южна, 48, в сщ. Ліски Комінтернівського району Одеської області. Вказані обставини підтверджуються наявними у справі заявами-повідомленнями від 07 лютого 2013р., з особистими підписами ОСОБА_6 та ОСОБА_3 про отримання цих заяв-повідомлень 25 лютого 2013р. на а.с.65, 66.

Разом з тим, судом першої інстанції не було враховано, що при укладені договорів купівлі-продажу жилого будинку і земельної ділянки від 08 червня 2015р. були порушені вимоги ст.38 Закону України «Про іпотеку» (в редакції Закону № 3480-IV від 23 лютого 2006р., що діяла на момент укладення договору іпотеки), що є підставою для визнання вказаних договорів недійсними.

Так, статтею 38 Закону України «Про іпотеку» зазначено, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві, іпотекодержатель зобовязаний за 30 днів до укладення договору купівлі- продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна субєктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чим вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобовязання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

В матеріалах справи відсутні дані, що іпотекодержатель за 30 днів до укладення договорів купівлі-продажу від 08 червня 2015р. житлового будинку та земельної ділянки письмово повідомив іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Оцінку предмета іпотеки було проведено Дніпропетровською регіональною філією ДП «Центр земельного державного кадастру» від 04 червня 2015р. та ТОВ «Схід-П Експерт» від 04 червня 2015р., відповідно до яких вартість житлового будинку складає - 1.371.565грн., земельної ділянки 59208грн., а всього 1.430.773грн.

Крім того, ціна продажу предмета іпотеки в порушені вимог ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку» не була встановлена на час реалізації саме за згодою між іпотекодавцем ОСОБА_3 і іпотекодержателем ОСОБА_5

Іпотекодавець ОСОБА_3, не будучи належним чином сповіщений за 30 днів до укладення договорів купівлі-продажу від 08 червня 2015р. житлового будинку та земельної ділянки письмово про намір іпотекодержателя ОСОБА_5 укласти ці договори, не зміг скористатися правом прийняти участь в проведенні оцінки предметів іпотеки, а в подальшому своєчасно оскаржити оцінку предметів іпотеки.

Відповідно до вимог ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу.

Судова колегія дійшла до переконливого висновку про те, що позов ОСОБА_3 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки, підлягає задоволенню з підстав порушення вимог Закону України «Про іпотеку» при їх укладені, а саме реалізація предмету іпотеки була проведена з істотним заниженням його вартості, недотриманням положення відповідних положень іпотечного договору.

У звязку з тим, що позовні вимоги ОСОБА_3 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки від 08 червня 2012р. підлягають задоволенню, то відсутні підставі для задоволення зустрічного позову ОСОБА_4 про усунення перешкод у користуванні житловим будинком шляхом виселення.

Відповідно до ч. 4 ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. За змістом ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 309, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

вирішила:

Апеляційні скарги ОСОБА_2 і ОСОБА_3 задовольнити.

Рішення Комінтернівського районного суду Одеської області від 20 серпня 2015р. скасувати, ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_5 про визнання правочинів недійсними задовольнити.

Визнати недійсним, укладений між ОСОБА_12 та ОСОБА_4 договір купівлі-продажу від 08 червня 2015р. житлового будинку, який знаходиться за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, сщ.Ліски, вулиця Южна,48, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9, зареєстрований в реєстрі за №1520, вчинений за 1.371.565грн.

Визнати недійсним, укладений між ОСОБА_12 та ОСОБА_4 договір купівлі-продажу від 08 червня 2015р. земельної ділянки, площею 0,2076га, на який розташований вищевказаний будинок, та яка знаходиться за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, сщ.Ліски, вулиця Южна,48, кадастровий номер :01:002:1550, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9, зареєстрований в реєстрі за №1524, вчинений за 59208грн.

У задоволені зустрічного позову ОСОБА_4 до ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, третя особа - ОСОБА_5, третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9, про усунення перешкод у користуванні житловим будинком, який розташований за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, сщ. Ліски, вулиця Южна, будинок 48, шляхом виселення, стягнення судових витрат відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення.

Касаційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили рішенням апеляційного суду шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий: І.П.Сидоренко

Судді: С.О. Погорєлова

ОСОБА_13