Справа № 709/2780/15-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 грудня 2015 року смт.Чорнобай

Чорнобаївський районний суд Черкаської області в складі: головуючого судді - Синецької Л.А., за участі секретарів - Данілової О.С., Чекаля В.М., представника позивача - ОСОБА_1 представників третьої особи - ОСОБА_2, ОСОБА_3, розглянувши в відкритому судовому засіданні в залі суду смт.Чорнобай цивільну справу за позовом ТОВ "Силікат-1" до ОСОБА_4, реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області, третя особа ТОВ "Зелена Нива 2013" про визнання договору оренди землі недійсним, скасування державної реєстрації права оренди, визнання договору оренди землі продовженим (поновленим), зобов"язання вчинити дії,

в с т а н о в и в:

Позивач звернувся до суду з указаним позовом зазначаючи, що 11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4 укладено договір оренди землі кадастровий номер :04:000:2892 строком до 31 грудня 2013 року, який зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК 01 квітня 2004 року за №911.

По закінченню строку дії цього договору позивач мав намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченим абз.7 п.2.3 договору та ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до абз.7 п.2.3 договору оренди землі в разі виконання умов договору орендар має пріоритетне право на продовження оренди земельної ділянки. Відповідно до ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Однак у серпні - вересні 2013 року ОСОБА_4 уклав з ТОВ «Зелена нива 2013» договір оренди спірної земельної ділянки, про що позивачу стало відомо в листопаді 2013 року.

Позивач вважає, що спірний договір оренди землі є недійсним, а дії ОСОБА_4А порушують переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, враховуючи що спірний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки укладено до закінчення строку дії договору оренди землі. Спірна земельна ділянка на той момент знаходилася в користуванні позивача.

Одна й та сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями та не може бути передана в користування без припинення права попереднього користувача (орендаря).

В спірному договорі оренди землі відсутня істотна умова, а саме не зазначено кадастровий номер земельної ділянки, що є порушенням ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» і відповідно до ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на момент укладення спірного договору)- підставою для визнання вказаного договору недійсним.

Укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі. При укладенні спірного договору оренди землі були порушені також приписи ст.24 Закону України «Про оренду землі» та ст.ст.13, 525 ЦК України.

Спірний договір оренди землі необхідно визнати недійсним, оскільки на момент його укладення існував договір оренди землі, який не був розірваний та земельна ділянка не була витребувана із володіння позивача, укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі.

Ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору оренди землі (п.2.3) сумлінному орендареві надано та гарантовано переважне перед іншими право на поновлення договору оренди на новий строк.

Уклавши спірний договір оренди землі, ОСОБА_4А до закінчення строку дії договору оренди землі здійснив своє волевиявлення щодо подальшого розпорядження спірною земельною ділянкою, а саме прийняв рішення про передачу спірної земельної ділянки в користування іншому орендарю - ТОВ «Зелена нива 2013». Відповідно у ОСОБА_4 на підставі цього договору виникли обов'язки щодо передачі спірної земельної ділянки в користування, але він не визнав переважне право позивача на поновлення договору оренди землі і, більш того, не мав наміру продовжувати з ним відносини (в тому числі, розглядати питання поновлення договору оренди землі).

Незважаючи на порушення ОСОБА_4 переважного права позивача на поновлення договору оренди землі, позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою, в тому числі після закінчення строку дії договору оренди землі (тобто, після 31 грудня 2013 року) до 21 лютого 2014 року як сумлінний орендар, що належним чином виконував умови цього договору.

При цьому протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди землі ОСОБА_4 не звертався до позивача з листом щодо заперечень в поновленні цього договору та подальшому користуванні позивачем спірною земельною ділянкою. У зв'язку з цим договір оренди землі був поновлений на той самий строк і на тих самих умовах на підставі ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

На виконання ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» позивач 27 лютого 2014 року направив ОСОБА_4 проект додаткової угоди про поновлення договору оренди (у двох екземплярах), який останній отримав 04 березня 2014 року. На адресу позивача не надходили ні підписана вищевказана додаткова угода, ні лист - повідомлення ОСОБА_4 про заперечення у поновленні договору оренди землі.

20 лютого 2014 року реєстраційною службою Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області на підставі спірного договору оренди землі, прийнято рішення про державну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку за ТОВ «Зелена нива 2013», номер запису про право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 4740673, чим порушено право позивача на користування спірною земельною ділянкою, передбачене договором оренди землі і ТОВ "Силікат-1" змушене припинити користування спірною земельною ділянкою не з власної волі.

Позивач просить визнати недійсним договір оренди землі кадастровий номер :04:000:2892, укладений 18 серпня 2013 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена нива 2013» (), скасувати рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 11080481 від 20 лютого 2014 року, визнати поновленим з 01 лютого 2014 року договір оренди землі від 11 березня 2004 року, укладений між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК 01.04.2004 р. за №911, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором та зобов"язати ОСОБА_4. вчинити дії щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 11 березня 2004 року, укладеного між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, зареєстрованого у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК 01.04.2004 року за №911 (а.с.2-7, 26-27).

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позов підтримав, просив задоволити. Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання надав заяву, в якій позов визнав, просив слухати справу без його участі (а.с.21). Представник реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області не з"явився. просив справу розглядати без його участі (а.с. 47).

Представники третьої особи ОСОБА_2 та ОСОБА_3 проти позову заперечили. З письмових пояснень вбачається, що ТОВ «Зелена Нива 2013» наведені в позові доводи вважає безпідставними, а саме: позивач сам не скористався своїм правом, тобто не вчинив певні дії, передбачені п.п.2,3 ст.33 Закону України «Про оренду землі», що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі та до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі додати проект додаткової угоди.

Позивач не тільки не надав доказів вчинення вказаних дій, а й не згадує про них в своєму позові. Тому, згідно з п.4 ст.33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Тобто, з першого грудня 2013 року (останній термін вчинення позивачем дій, регламентованих п.п.2,3 ст.33 Закону України «Про оренду землі» - 30 листопада 2013 року) позивач втратив своє переважне право орендаря на укладення договору оренди землі. Згідно з п.1 ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Тому дію договору, укладеного між позивачем та відповідачем 11 березня 2004 року, припинено 31 грудня 2013 року, згідно з п.2.3 вказаного договору.

Таким чином відповідно до вище вказаного, ініціатива при реалізації орендарем переважного права на укладення договору оренди землі належить орендарю, орендар зобов'язаний вчинити певні дії для реалізації свого переважного права на укладення договору оренди землі, а не орендодавець.

Внаслідок того, що позивач не вчинив передбачених Законом дій для реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, переважне право орендаря припинено, як припинено і дію договору оренди землі між позивачем та ОСОБА_4

Щодо перешкоджання ОСОБА_4 в реалізації позивачем переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) та перешкоджання орендареві користуватися земельною ділянкою укладення ОСОБА_4А 18 серпня 2013 року договору оренди землі з ТОВ «Зелена Нива 2013», тобто до закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного ОСОБА_4 з позивачем 11 березня 2004 року строком до 31 грудня 2013 року, ніяким чином не порушує чинного законодавства та прав позивача, оскільки згідно зі ст.18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Згідно зі ст.20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до постанови судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162ц13 сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні договорів, набуваються після відповідної держреєстрації.

Згідно зі ст.17 Закону України «Про оренду землі» передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі, а саме після державної реєстрації права оренди земельної ділянки 20 лютого 2014 року.

Таким чином третя особа вважає, що укладення 18 серпня 2013 року договору оренди землі між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена Нива 2013" не спричинило перешкод позивачу в користуванні земельною ділянкою та в реалізації позивачем переважного права на поновлення договору оренди землі, яким позивач не скористався з власної вини. Образа позивача на відповідача за те, що останній віддав перевагу в укладенні договору оренди землі іншому орендарю, не порушивши Законів України та умов договору оренди землі, укладеного з позивачем, скористався своїм правом вільно розпоряджатися своїм майном, не являється підставою для не виконання позивачем обов'язків орендаря та судового позову.

Щодо відсутності в спірному договорі оренди землі кадастрового номера земельної ділянки, то на момент укладення 18 серпня 2013 року та державної реєстрації 20 лютого 2014 року договору, Закон України «Про оренду землі» (ст.15) не передбачав зазначення в договорі оренди землі кадастрового номера земельної ділянки. Зазначення в договорі оренди землі кадастрового номера земельної ділянки набуло статусу істотної умови договору оренди землі після внесення змін до ст.15 Закону України «Про оренду землі» Законом України від 12 лютого 2015 року "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)", який 05 квітня 2015 року набрав чинності: «Істотними умовами договору оренди землі є: - об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки)».

Вимога позивача про скасування рішення реєстраційної служби про державну реєстрацію договору оренди, укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена нива 2013» 18 серпня 2013 року безпідставна та базується виключно на бажанні позивача розірвати вказаний договір оренди землі (а.с.36-37).

Тому третя особа ТОВ «Зелена нива 2013»просить відмовити в задоволенні позивних вимог в повному обсязі.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази, встановив такі обставини справи та визначив відповідно до них правовідносини.

Відповідач ОСОБА_4 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1,2449 га в адмінмежах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області, що підтверджується інформацією Державного земельного кадастру про право власностіта речові права на земельну ділянку від 30 жовтня 2015 року (а.с.10).

11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4 укладено договір оренди землі кадастровий номер :04:000:2892 строком до 31 грудня 2013 року, який зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК 01 квітня 2004 року за №911 (а.с.9). Договір пройшов державну реєстрацію у встановленому законодавством порядку.

По закінченню строку дії цього договору позивач мав намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченим абз.7 п.2.3 вказаного договору та ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі». На виконання ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» позивач 27 лютого 2014 року направив ОСОБА_4 проект додаткової угоди про поновлення договору оренди, яку відповідач отримав 04 березня 2014 року (а.с.11). Проте 18 серпня 2013 року ОСОБА_4 уклав договір оренди цієї ділянки з ТОВ «Зелена нива 2013» (а.с.23-24). 20 лютого 2014 року відбулась державна реєстрація цього договору (а.с.25).

За правовою природою ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4 уклали договір оренди землі - строкового платного володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним та Цивільним кодексами України, Законом України "Про оренду землі", іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України, ст.93 ЗК України відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно із ст.3 Закону України «Про оренду землі» об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з п.5 ст.116 ЗК України надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому цим Кодексом. Право позивача на користування спірною земельною ділянкою не було припинено з підстав, зазначених ст.141 ЗК України.

Відповідно до ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлене договором або законом.

Відповідно до положень ст.ст.203,215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст.203 цього Кодексу.

Згідно ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересу.

Згідно із ч.2 ст.16 ЦК України та ч.3 ст.152 ЗК України визнання правочину (угоди) недійсним є одним із способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки.

Суд вважає, що земельна ділянка, яка належить ОСОБА_4, не могла бути об'єктом договору оренди з ТОВ «Зелена нива 2013», тому договір між ними суперечить чинному законодавству і підлягає визнанню недійсним з підстав, передбачених ч.1 ст.203, ч.1 ст.215 ЦК України.

Норми ст.33 Закону узгоджуються із загальними нормами ч.1 ст.777 ЦК України, якими законодавець закріпив переважне право наймача, що належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права; а також зі ст.764 ЦК України, що передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму шляхом автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

При цьому, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановлених ст.33 Закону України «Про оренду землі» певної процедури та строків.

Згідно з ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Верховний Суд України у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219 цс14 зробив правовий висновок про те, що ст.33 Закону України «Про оренду землі» об"єднує два випадки пролонгації договору оренди, зокрема з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ст.152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема застосування інших, передбачених законом, способів.

Відповідно до правової позиції Верховного суду України, викладеній у постанові від 15.04.2015 року у справі №6-55цс15 в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст.33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п.2 ч.2 ст.16 ЦК України.

Відповідно до положень ст.ст.15,16 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до ч.3 ст.17 цього Закону документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення права на нерухоме майно та їх обтяжень і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно з ч.1 ст.19 цього Закону державна реєстрація прав проводиться, зокрема, на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Пунктом 41 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року №1141, передбачено, що державний реєстратор вносить записи до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації прав у разі скасування на підставі рішення суду рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Відповідно до ст.60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог. Суду прийшов до переконання, що позивач довів обставини, які є підставою для задоволення позовних вимог.

Заслухавши представників позивача та третьої особи, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає до задоволення,оскільки договір між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена нива 2013» укладено до закінчення дії договору оренди землі між ОСОБА_4 та ТОВ «Силікат-1», при цьому одна й та ж сама ділянка не може бути об"єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями. Укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі. Відповідач ОСОБА_4 до закінчення строку дії договору оренди землі здійснив своє волевиявлення щодо подальшого розпорядження спірною земельною ділянкою, не визнав переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, чим порушив права позивача та визнав при розгляді справи позовні вимоги, тому позивач мав переважне право на поновлення договору оренди землі і це порушене право підлягає захисту шляхом визнання недійсним спірного договору оренди.

Керуючись ст.ст.3,13,15,24,33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст.13,15,16,203,215, 525,764,777,792 ЦК України, ст.ст.93,116,141,152 Земельного Кодексу України, ст.ст.15,16,17,19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», ст.ст.212-215 ЦПК України, суд,

в и р і ш и в :

Позов задоволити.

Визнати недійсним договір оренди землі кадастровий номер :04:000:2892, укладений 18 серпня 2013 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена нива 2013» ().

Скасувати рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 11080481 від 20 лютого 2014 року

Визнати поновленим з 01.02.2014 року договір оренди землі від 11 березня 2004 року, укладений між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК 01 квітня 2004 року за №911, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Зобов"язати ОСОБА_4 вчинити дії щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 11 березня 2004 року, укладеного" між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, зареєстрованого у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК 01.04.2004 року за №911.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Чорнобаївського районного суду Л. А. Синецька