Номер провадження: 22-ц/785/2623/15
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Доповідач Сегеда С. М.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.12.2015 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого Сегеди С.М.,

суддів: Гайворонського С.П.,

ОСОБА_2,

за участю секретаря Феленко В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду м. Одеса від 24 листопада 2014 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» про визнання майнових прав на обєкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору, треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво»,

встановила:

22 жовтня 2014 року ОСОБА_3 звернулася до суду із позовною заявою, та після уточнень позовних вимог, просила суд визнати за нею майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартиру №79, загальною проектною площею 42,11 м2, розташовану на 12-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. ІІІ-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27, згідно умов Договору купівлі продажу майнових прав № 26/27 від 15 грудня 2009 року (далі спірна квартира), визнати недійсними п.п.1.1 Іпотечних Договорів №51-07/204 від 01 липня 2008 року, №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, та № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі-ПАТ «Укрсоцбанк») та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі-ТОВ «Альянс-Висотбуд») у частині передачі в іпотеку майнових прав на спірну квартиру, а також зняти заборону відчуження на спірну квартиру та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Свої вимоги позивач обґрунтовувала тим, що 15 грудня 2009 року між нею з однієї сторони та ТОВ «Альянс-Висотбуд» з другої, був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №26/27 від 15 грудня 2009 року.

Основною метою укладення цього Договору було фінансування позивачем будівництва спірної квартири, шляхом купівлі майнових прав на квартиру в об'єкті будівництва, що надавало право покупцю майнових прав після завершення будівництва отримати цю квартиру у приватну власність, оскільки в умовах договору зазначено, що після закінчення будівництва продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язаний передати позивачу квартиру, вказану в даному договорі.

Термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27 та введення його в експлуатацію було визначено 2-й квартал 2010 року, вартість майнових прав на квартиру складає 231 605 грн.

Позивач також зазначила, що вона свої зобов'язання щодо оплати вартості майнових прав на квартиру виконала належним чином та в повному обсязі, однак ТОВ «Альянс-Висотбуд» свої зобов'язання не виконав, порушив та недотримався умов Договору, укладеного з позивачем, оскільки на момент подачі позову будинок не добудований та в експлуатацію не введений, квартира в натурі позивачу не передана.

Крім того, позивач вказала, що відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» здійснив дії, що можуть призвести до втрати ним права власності на проінвестовану нерухомість, оскільки в 2008 році між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» були укладені Іпотечні договори, за умовами яких в іпотеку Банку в забезпечення своїх зобов'язань по кредиту, передано майнові права, у тому числі й незакінчену будівництвом спірну квартиру, про існування яких позивач не знав.

У судове засідання представник позивача ОСОБА_5 подала заяву про розгляд справи за її відсутності та наполягала на задоволенні позову в повному обсязі.

Представник ПАТ «Укрсоцбанк» позовні вимоги не визнав та надав суду письмові заперечення, згідно яких позовні вимоги вважав безпідставними та просив у їх задоволенні відмовити.

Представник ТОВ «Альянс-Висотбуд» в судове засідання не з'явився, надіслав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги вважав обґрунтованими та визнав у повному обсязі, зазначивши, що свої зобов'язання щодо завершення об'єкта будівництва та здачі його в експлуатацію в термін, передбачений в Договорі не виконуються, у зв'язку з відсутністю фінансування.

Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 у судове засідання не з'явилась, надіслала до суду заяву про розгляд справи за її відсутності.

Справа була розглянута у відсутність третьої особи - КП «Міське капітальне будівництво».

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 24 листопада 2014 року позовну заяву ОСОБА_3 було задоволено в повному обсязі.

В апеляційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк» просить скасувати рішення першої інстанції, ухвалити нове рішення, яким відмовити ОСОБА_3 у задоволенні її позовних вимог, посилаючись на те, що рішення суду було ухвалено із порушенням норм матеріального та процесуального права.

До суду апеляційної інстанції всі особи, які беруть участь справі, не зявились, будучи належним чином повідомленими про час і місце судового засідання, у звязку з чим та на підставі ч. 2 ст. 197 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису в суді апеляційної інстанції не здійснюється.

При цьому всі особи, які беруть участь у справі неодноразово викликались в судові засідання, однак до суду не зявлялись. В судові засідання зявлялись лише представники позивача ОСОБА_3 ОСОБА_5, відповідача ПАТ «Укрсоцбанк» - ОСОБА_6, третьої особи - КП «Міське капітальне будівництво» -ОСОБА_7

В свою чергу, ОСОБА_5 неодноразово заявляла суду клопотання про відкладення розгляду справи до вирішення аналогічних справ у Верховному Суді України, які задовольнялись колегією суддів, оскільки Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ по аналогічним справам приймались діаметрально протилежні судові рішення (т.2, а.с.325-330, 341-349).

Аналогічне клопотання заявлялось також представником відповідача ПАТ «Укрсоцбанк» - ОСОБА_6 (т.2, а.с.365-370, яке також було задоволено колегією суддів.

Перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення, заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, заперечень проти неї, колегія суддів дійшла висновку про необхідність часткового задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступних підстав.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена позивачем за договором купівлі-продажу, відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на момент укладання договорів іпотеки, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права ОСОБА_3 на користь АКБ СР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк».

З таким висновком суду повністю погоджується колегія суддів, з огляду на наступні обставини.

Як вбачається з матеріалів справи, 28 лютого 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради було укладено контракт на будівництво жилого будинку 27 з інженерними мережами в мкр ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м. Одесі.

З метою забезпечення будівництва багатоквартирного будинку 1 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ «Укрсоцбанк» було укладено генеральний договір про співробітництво. На виконання цього договору 1 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» за договором іпотеки передало в іпотеку АКБ «Укрсоцбанк майнові права, у т.ч. на не закінчену будівництвом однокімнатну квартиру №79, загальною проектною площею 42,11 м2, розташовану на 12-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. ІІІ-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27

2 та 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ «Укрсоцбанк» укладено кредитні договори, за умовами яких банк надав товариству кредит у розмірі 1 млн 9 тис. 323 долари США 60 центів та 741 тис. 137 доларів США 25 центів відповідно.

2 та 16 липня 2008 року з метою забезпечення виконання вказаних договорів між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, за умовами яких товариство передало в іпотеку банку майнові права на не закінчені будівництвом квартири, у тому числі й на зазначену вище спірну квартиру.

15 грудня 2009 року між ОСОБА_3 з однієї сторони та ТОВ «Альянс-Висотбуд» з другої, був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №26/27.

Основною метою укладення цього Договору було фінансування позивачем будівництва спірної квартири, шляхом купівлі майнових прав на квартиру в об'єкті будівництва, що надавало право покупцю майнових прав після завершення будівництва отримати цю квартиру у приватну власність, оскільки в умовах договору зазначено, що після закінчення будівництва продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язаний передати позивачу квартиру, вказану в даному договорі.

Термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27 та введення його в експлуатацію було визначено 2-й квартал 2010 року, вартість майнових прав на квартиру складає 231 605 грн.

ОСОБА_3 зобовязання за цим договором купівлі-продажу виконала повністю, сплативши вартість обєкта будівництва у вищезазначеному розмірі, однак ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобовязання за цим договором не виконало: у визначені строки будівництво жилого будинку не закінчило, квартиру за актом передачі-приймання позивачу не передало.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_3, суд першої інстанції обгрунтовано керувався тим, що стаття 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені відповідні зміни до Закону України «Про іпотеку». При цьому суд дійшов висновку про те, що майнові права на спірну квартиру, вартість якої була сплачена позивачем у повному обсязі за договором купівлі-продажу, не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало їх в іпотеку банку, а та обставина, що на момент укладення спірних договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення цих договорів, не має правового значення для вирішення справи по суті.

Що стосується доводів заявника апеляційної скарги про те, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» як спеціального закону, що містить норми щодо укладення договору іпотеки, предметом якого можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а тому оспорювані іпотечні договори були укладені відповідно до вимог чинного на той час законодавства, то вони є необгрунтованими і безпідставними.

Так, як було вказано вище, ці іпотечні договори укладені до моменту укладення договору купівлі-продажу майнових прав на не закінчену будівництвом квартиру, тобто до виникнення в позивача цих майнових прав.

У відповідності до ст.ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька обєктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути обєкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина обєкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

На час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Як було зазначено вище, спірні Іпотечні договори майнових прав на не закінчену будівництвом квартиру були укладені 1, 2 та 16 липня 2008 року.

За цих підстав, висновки суду першої інстанції про те, що оспорювані Іпотечні договори були укладені в порушення вимог чинного на час їх укладення законодавства, є законними і обгрунтованими, оскільки на спірні правовідносини дія Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», не поширюється.

У звязку з цим, оскаржуване рішення суду першої інстанції, в частині визнання недійсними пунктів 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», щодо передачі в іпотеку майнових прав на не закінчену будівництвом спірну квартиру, зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження її іпотекою, є законним і обгрунтованим.

Разом з тим, колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції, в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_3 про визнання майнових прав на обєкт інвестування спірної квартири, згідно умов Договору купівлі-продажу майнових прав № 26/27 від 15 грудня 2009 року, виходячи з наступних підстав.

Так, відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим обєктом вважається річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість - обєкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, так як обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не вважаються правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, повязані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами ст. 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути предявлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Таким чином, ураховуючи, що відповідно до ст. 328 ЦК України набуття права власності це певний юридичний механізм, з яким закон повязує виникнення в особи субєктивного права власності на окремі обєкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний обєкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному ст. 392 цього Кодексу.

Як було вказано вище, позивач виконала свої грошові зобовязання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість обєкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва або для набуття майнових прав на цей обєкт.

Однак, у позивача право власності на спірну квартиру не виникло. Порядок оформлення права власності на обєкт інвестування після прийняття такого обєкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність». За змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Підсумовуючи викладене, колегія судів дійшла висновку про те, що рішення суду, в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_3 про визнання майнових прав на обєкт інвестування - спірної квартири, згідно умов Договору купівлі-продажу майнових прав № 26/27 від 15 грудня 2009 року, є незаконним, а тому підлягає скасуванню, з ухваленням нового про відмову ОСОБА_3 в задоволенні позовних вимог в цій частині.

Згідно ч.ч. 1,2,3 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.

Колегія суддів зазначає, що заявник апеляційної скарги не надав суду достатніх, належних і допустимих доказів існування обставин, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог та доводів апеляційної скарги.

У відповідності до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення суду, в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_3 про визнання майнових прав на обєкт інвестування - спірної квартири, не відповідає зазначеним вимогам, доводи апеляційної скарги його в цій частині спростовують, у звязку з чим рішення суду в цій частині підлягає скасуванню, з ухваленням нового про відмову ОСОБА_3 у задоволенні позовних вимог в цій частині.

В іншій частині рішення суду є законним і обґрунтованим, доводи апеляційної скарги його не спростовують, рішення в іншій частині ухвалено у відповідності до вимог матеріального і процесуального права, у звязку з чим апеляційну скаргу слід відхилити, оскаржуване рішення суду залишити без змін.

Аналогічні правові позиції висловлені судовою платою Верховного Суду України у своїй постанові від 2 грудня 2015 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_8 ТОВ «Альянс-Висотбуд», ПАТ «Укрсоцбанк» про визнання майнових прав на обєкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору, треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, КП «Міське капітальне будівництво».

Керуючись ст.ст. 303, 304, п.п.1, 2 ч.1 ст. 307, п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 309, ст.ст. 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

вирішила:

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задовольнити частково.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 24 листопада 2014 року, в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_3 про визнання майнових прав на обєкт інвестування - однокімнатної квартири № 82, загальною площею 43,85 кв. м, яка розташована на 12-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: м. Одеса, мкр Ш-4-2, ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27, згідно умов Договору купівлі-продажу майнових прав № 26/27 від 15 грудня 2009 року, скасувати.

Ухвалити в цій частині нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 про визнання майнових прав на обєкт інвестування відмовити.

В решті рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 24 листопада 2014 року залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення, однак може бути оскаржене шляхом подачі касаційної скарги протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Судді апеляційного суду Одеської області: С.М. Сегеда

ОСОБА_9

ОСОБА_2