АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ТЕРНОПІЛЬСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Провадження № 22-ц/789/1152/15 Доповідач - Бершадська Г.В.
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17 вересня 2015 р. Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду Тернопільської області в складі:

головуючого - Бершадської Г.В.

суддів - Ткач З. Є., Шевчук Г. М.,

при секретарі - Баляс Т.І.

з участю сторін - представника УПФУ в Тернопільській області, ОСОБА_1, його представників ОСОБА_2, ОСОБА_3, представника ВАТ "Тернопільське спеціалізоване автопідприємство1901" Федоровича В.Ю.

розглянувши у відритому судовому засіданні в м. Тернополі цивільну справу за апеляційною скаргою Управління Пенсійного фонду України в Тернопільському районі Тернопільської області на рішення Тернопільського міськрайонного суду від 14 вересня 2012 року по справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Український промисловий банк", Відкрите акціонерне товариство "Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901", Білецька сільська рада, третя особа Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Тернопільській області, про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на нерухоме майно,-

ВСТАНОВИЛА:

У вересні 2012 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним позовом, в якому просив визнати дійсним договір купівлі-продажу та визнати за ним право власності на вказані в договорі приміщення, посилаючись на те, що він є покупцем приміщення по АДРЕСА_1 загальною площею 7415,4 кв.м., яке належало продавцю - ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» на праві власності. Продаж майна вчинено на проведеному 03.09.2012р. аукціоні. Дане приміщення було предметом іпотеки, реалізоване в рахунок погашення заборгованості перед Банком. Зважаючи на виконання ОСОБА_1 всіх умов договору, а саме сплату коштів, передачу майна, договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений через проведені самочинні добудови та надбудови, які перебували раніше у власності продавця - ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901». Крім цього зазначає, що земельна ділянка, на якій знаходиться приміщення, а також самочинно збудовані раніше приміщення, перебуває в комунальній власності і знаходиться в оренді на підставі договору оренди із ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» із цільовим призначенням - для промислового використання. Прав та інтересів інших осіб, зокрема, Білецької сільської ради, проведена продавцем самочинна добудова не порушує.

Рішенням Тернопільського міськрайонного суду від 14 вересня 2012 року позов задоволено.

Визнано дійсним договір купівлі-продажу адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями і спорудами, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, укладений 3 вересня 2012 року між ОСОБА_1 та Відкритим акціонерним товариством «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901».

Визнано за ОСОБА_1 право власності на адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, що знаходяться в АДРЕСА_1.

Управління Пенсійного фонду України в Тернопільському районі Тернопільської області звернулося з апеляційною скаргою на вищевказане рішення, просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким в позові ОСОБА_1 відмовити. Апелянт в обгрунтування своїх вимог посилається на неправомірність продажу майна з огляду на наявний арешт, а також на те, що обов"язковою умовою договору купівлі-продажу об"єкта нерухомого майна є його нотаріальне посвідчення та державна реєстрація. ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» на даний час є боржником Управління Пенсійного фонду України в Тернопільському районі Тернопільської області за внесками на загальнообов"язкове державне пенсійне страхування, по відшкодуванню фактичних витрат на виплату і доставку пенсій, призначених по віку на пільгових умовах, зі сплати єдиного внеску на загальнообов"язкове державне пенсійне страхування. Враховуючи наявність арешту майна ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» за виконавчими документами про стягнення боргу в користь Управління Пенсійного фонду України в Тернопільському районі Тернопільської області, оскаржуваним рішенням порушено права Управління як стягувача шляхом протиправного визнання права власності на майно, що належить боржнику, за рахунок якого можливе погашення заборгованості перед Управлінням.

В судовому засіданні представник Управління ПФУ в Тернопільському районі Тернопільської області апеляційну скаргу підтримав та додатково пояснив, що на час відчуження предмета іпотеки було накладено арешт на все майно ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901», так як існувала велика заборгованість товариства перед Пенсійним Фондом. Арешт на все нерухоме майно товариства було накладено 11 серпня 2010 року, який існував на час продажу майна. Оскільки рішенням суду визнано дійсним договір купівлі-продажу майна, яке не перебувало в іпотеці, вважає, що ним порушуються права Пенсійного Фонду.

ОСОБА_1 апеляційної скарги не визнав та пояснив, що йому державна реєстраційна служба відмовляла в реєстрації майна за письмовим договором купівлі-продажу через відсутність для цього всіх документів. На час проведення аукціону будь-яких заборон для відчуження спірного майна не існувало. Він придбав адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами разом з огорожею і площадкою, а тому є законним власником всього цілісного майнового комплексу разом з самочинними прибудовами.

Представники ОСОБА_6 додатково пояснили, що на час проведення аукціону спірне майно перебувало лише в іпотеці і всі покращення іпотечного майна, як цілісного майнового комплексу, так і перебудови, добудови є невід"ємними частинами, та на них поширюється іпотека і вони переходять до покупця при його відчуженні.

Представник ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» Федорович В.Ю. вказав, що предметом іпотеки були будівлі від літер "А" до "М" площею 7415,4 кв.м., вони оцінювались експертами і відчужувались на аукціоні. Решту будівель, площею близько 6000 кв.м., були самочинно збудовані, становлять значну цінність, не були предметом іпотеки і могли бути використані на погашення боргів перед пенсійним фондом, державним бюджетом та погашенні заробітної плати перед працівниками. ОСОБА_1, заволодівши всіма приміщеннями, продає устаткування та інше майно, яке не було предметом іпотеки. До сьогодні існують борги, які існували на час проведення аукціону і могли бути погашені за рахунок майна, яке не перебувало в іпотеці. Вважає, що суд з порушенням вимог ст. 220 та ст. 376 ЦК України визнав дійсним договір купівлі-продажу та визнав право на самочинно збудоване майно, що дає суду підстави для застосування ч. 2 ст. 303 ЦПК України. Щодо долученого ОСОБА_1 витягу з Єдиного реєстру заборони відчуження, звертає увагу на те, що витяг не відповідає дійсності, оскільки зроблений за невірними критеріями пошуку, так як пошук здійснюється за параметрами юридичної особи. Арешт, накладений постановою ДВС 11 серпня 2010 року, було знято лише в 2013 році, а борги по виконавчих провадженнях з того часу існують по даний час і вважає, що державний виконавець повинен був негайно накласти арешт по іншому незакінченому провадженні щодо даного боржника. Щодо відсутності заперечень інших осіб, в тому числі ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901», вказав, що позичальником і поручителем була одна родина Щепановських і тому тоді так все відбувалося.

Заслухавши доповідача, пояснення учасників процесу, вивчивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення.

Судом встановлено, що 17 серпня 2007 року між TOB «Український промисловий банк» (іпотекодержатель), ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» (іпотекодавець) був укладений іпотечний договір, за умовами якого іпотекою забезпечуються вимоги іпотекодержателя за кредитним договором на відкриття відновлювальної мультивалютної кредитної лінії №17/КВ-07 від 17.08.2007р., укладеним між іпотекодержателем та позичальником ПП «Тернопільська фірма «Будівельник». Предметом іпотеки за умовами даного договору є нерухоме майно - адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, що розташовані в АДРЕСА_1 загальною площею 7415,4 кв.м.

3 вересня 2012 року був проведений аукціон з продажу майна ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901», а саме предмету іпотеки: адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами площею 7415,4 кв.м., які розташовані в АДРЕСА_1 Переможцем аукціону став ОСОБА_1, придбавши майно за ціною 3 078 960 грн.

3 вересня 2012 року між ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» (продавець) та ОСОБА_1 (покупцем) був укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого покупець купив адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами площею 7415,4 кв.м., що знаходяться в АДРЕСА_1

В перелік майна, яке переходило до покупця за цим договором, були включені самочинно збудовані приміщення.

Цього ж числа між ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» та ОСОБА_1 також був складений Акт прийому-передачі адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями та спорудами за адресою АДРЕСА_1.

В акті прийому-здачі засвідчено факт передачі ОСОБА_1 згідно умов договору купівлі-продажу наступне майно:

-під літ. «А» контрольно-пропускний пункт з прибудовами і навісом, площею 662,2 кв.м. - самовільно проведено добудову та надбудову загальною площею 338,5кв.м.;

-під літ. «Б» будівля заправочної станції, площею 20,5 кв.м.;

-під літ. «В» автомийка площею 207,8 кв.м.;

-під літ. «Г» будівля майстерні з прибудовами і навісом площею 1878,9 кв.м.;

-під літ. «Д» будівля ремонту автомобілів площею 933,5 кв.м.

-під літ. «Ж» виробничий цех з прибудовою площею 466,3 кв.м. - самовільно переобладнано з мазутосховища та добудована прибудова загальною площею 110,6кв.м.

- під літ. «З» будівля підстанції площею 52,5 кв.м.

-під літ. «І» будівля обмінного пункту з навісом площею 1007,1 кв.м.

- під літ. «К» мазутосховище з підвалом площею 145,7 кв.м.

- під літ. «Л» адмінбудівля з прибудовами і підвалом площею 2358,7 кв.м. -самовільно проведено переобладнання і перепланування приміщень;

-під літ. «М» котельня площею 105,1 кв.м.

-під літ. «І» площадка

- під літ. «О» склад площею 1438,1 кв.м. - самочинно побудовано

- під літ. «П» незавершений будівництвом склад - самочинно побудований

- під літ. «Р» незавершений будівництвом склад - самочинно побудований

-під літ. «Т» ангар з навісом площею 3233,2 кв.м. - самочинно побудований

-під літ. «Ц» пилорама площею 123,5 кв.м. - тимчасова будівля

-під літ. «Ї» бетонорозчинний вузол площею 32,0 кв.м. самочинно побудований

- під літ. «Ф» незавершена будівництвом автомийка №2 з підвалом - самочинно побудована

-під літ. «У» сторожова площею 4,5 кв.м. - тимчасова будівля

-під літ. «С» септик площею 12,0 кв.м.

-під літ. «Ч» металічна щитова - тимчасова будівля

-під літ. «И» склад площею 14,8 кв.м. - тимчасова будівля

- під №1-6 огорожа.

Також судом встановлено, що договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений, так як згідно із витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно від 16.08.2012р. в складі адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями та спорудами в АДРЕСА_1 які належали на праві власності ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» є самочинно збудовані, переобладнанні та реконструйовані об'єкти нерухомості.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з належного виконання ОСОБА_1 умов договору, відсутності його вини у проведеній ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» самочинної побудови, переобладнань та реконструкцій, а також з відсутності заперечень з боку інших осіб щодо порушення їх прав та інтересів, та врахував факт ухилення товариства від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

Однак колегія суддів не може погодитись з такими висновками суду, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним та обгрунтованим.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності - на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи із загальних засад і змісту законодавства України.

Обгрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Зазначене рішення таким вимогам не відповідає.

Як роз"яснив Пленум Верховного Суду України у п. 13 постанови №9 від 6 листопада 2011 року "Про судову практику розгляду цивільних справ

про визнання правочинів недійсними", що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

При розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Суд першої інстанції на зазначене уваги не звернув та ухвалив рішення з порушенням норм матеріального права.

Згідно ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З матеріалів справи, зокрема долучених до апеляційної скарги документів вбачається, що постановою державного виконавця ДВС Тернопільського районного управління юстиції від 11 серпня 2010 року при виконанні вимоги про сплату боргу №2823, виданої 7 липня 2010 року про стягнення з ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» в користь ПФУ у Тернопільському районі Тернопільської області боргу в сумі 61808, 83 грн., було накладено арешт на все нерухоме майно, що належить ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901». Вказаний арешт існував на час проведення аукціону 3 вересня 2010 року. Згідно довідки Управління ПФУ в Тернопільському районі загальна сума заборгованості ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» перед управлінням складала станом на 1 вересня 2012 року - 191329,17 грн.

Наведене свідчить про те, що відчуженням нерухомого майна (в тому числі самочинного будівництва, яке має цінність як будівельні матеріали, обладнання, використані в процесі його будівництва) порушуються права Управління ПФУ в Тернопільському районі, як стягувача відносно боржника ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901».

Крім цього, згідно акту прийому-передачі адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями та спорудами за адресою АДРЕСА_1 до ОСОБА_1, згідно умов договору купівлі-продажу перейшла значна кількість самочинно збудованого нерухомого майна великих площ, а саме склад під літерою "О" площею 1438,1 кв.м., ангар з навісом під літерою "Т" площею 3233,2 кв.м., бетонорозчинний вузол площею 32 кв.м. та інші незавершені будівництвом склади і будівлі під літерами "П", "Р", "Ц", "Ф", які оскаржуваним рішенням в порушення вимог ст. 376 ЦК України узаконені за покупцем.

Доводи позивача та його представників про те, що іпотека відповідно до ст. 5 ЗУ "Про іпотеку" поширюється і на все самочинно збудоване майно ( в тому числі завершене і незавершене будівництво, тимчасові будівлі) як на цілісний майновий комплекс, не заслуговують уваги суду, оскільки самочинно збудовані об"єкти є самостійним нерухомим майном великих площ і не складають єдине ціле з будівлями, які є предметом іпотеки та можуть бути виділені в натурі.

Посилання ОСОБА_1 на те, що будь-яких заборон на відчуження майна ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» не існувало є голослівними і спростовуються матеріалами справи.

Таким чином, рішення суду постановлене з порушенням норм матеріального права, що відповідно до ст. 309 ЦПК України є підставою для його скасування і ухвалення у справі нового рішення, яким у задоволенні позову про визнання дійсним договору купівлі-продажу адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними приміщеннями і спорудами, що знаходяться по АДРЕСА_1, Тернопільського району та визнання права власності на нерухоме майно слід відмовити.

Керуючись ст. ст. 218, 303, 304, 307, 309, 316 ЦПК України,-

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Пенсійного фонду України в Тернопільському районі Тернопільської області задовольнити.

Рішення Тернопільського міськрайонного суду від 14 вересня 2012 року скасувати і ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Український промисловий банк", Відкритого акціонерного товариства "Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901", Білецької сільської ради, третьої особи Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Тернопільській області, про визнання договору дійсним та визнання права власності на нерухоме майно відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, може бути оскаржене безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в касаційному порядку протягом двадцяти днів шляхом подання касаційної скарги.

Головуючий - підпис

Судді - два підписи

З оригіналом згідно:

Суддя апеляційного суду Тернопільської області Г.В. Бершадська