Доманівський районний суд Миколаївської області
Справа № 475/1122/15-ц
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

26.11.2015смт. Доманівка

Доманівський районний суд Миколаївської області в складі:

головуючої -судді: Єгорової Н.І.,

при секретареві: Маковецькій Л.А.,

за участю позивача: ОСОБА_1

представника: ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду смт.Доманівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Зоря-Агро» про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості з орендної плати та зобов'язання повернення земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Зоря-Агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення заборгованості з орендної плати та зобов"язання повернення земельної ділянки, посилаючись на те, що він є власником земельних ділянок, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 32,27 га, розташованих в межах території Сухобалківської сільської ради Доманівського району Миколаївської області.

15 січня 2007 року між ним та ТОВ "Зоря-Агро" було укладено договір оренди №2007-007/020, однієї із земельних ділянок площею 19,30 га , який зареєстрований у Доманівському реєстраційному окрузі «Центр державного земельного кадастру» 17.04.2007 р. за №3, відповідно до умов якого дану земельну ділянку було передано в строкове платне користування строком на 16 років.

Відповідно до додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки 08 грудня 2011 року, зареєстрованої у відділі Держкомзему у Доманівському районі 20.12.2011р. за № 01124, до договору оренди були внесені зміни щодо збільшення розміру орендної плати .

Позивач мотивує свій позов тим, що відповідач в 2012р. зовсім не сплатив орендну плату, а на протязі 2013-2014 років недоплачував орендну плату, що, на його думку, є істотним порушенням умов договору і є підставою для розірвання орендних відносин, зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку та для стягнення заборгованості з орендної плати.

Заборгованість з орендної плати за 2012-2014рр. складає 16314.26грн. Крім того, за прострочення недоплаченої орендної плати позивач вважає, що повинна бути нарахована пеня за кожний рік окремо, а саме: за 2012р. в розмірі- 6402.1 грн., за 2013р.- 2752.1 грн., за 2014р.- 2209.22 грн., а всього- 11363.42грн. Станом на 20.10.2015р. відповідач в рахунок погашення заборгованості жодних грошових коштів не сплатив, а тому позивач просив стягнути з відповідача недополачену орендну плату та пеню, а також витрати у виді сплаченого ним судового збору. Крім того, позивач просить розірвати договір оренди та зобов"язати відповідача повернути землю власнику.

У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_2, позовні вимоги підтримали та просили їх задовольнити в частині стягнення пені за несвоєчасне внесення орендної плати, розірвати договір оренди та вирішити питання про повернення судових витрат. Заборгованість по орендній платі позивач отримав до початку розгляду справи по суті.

Представник відповідача- за дорученням ОСОБА_3 у судовому засіданні позовні вимоги не визнала, пояснивши, що з моменту укладення договору оренди підприємство в повному обсязі виконувало всі умови договору. Орендна плата позивачу сплачувалася своєчасно та в повному розмірі. За додатковою угодою, підписаною сторонами, розмір орендної плати був збільшений в 2011р. Починаючи з 2012р. по 2014р. розмір орендної плати не збільшувався, так як орендодавець не просив переглянути умови договору, а одностороньо орендар не мав права внести зміни до укладеного ними договору . Представник відповідача вважає, що жодних прав орендодавця не порушено, орендна плата сплачувалася своєчасно та в повному обсязі, підстав для нарахування та стягнення пені не має, а також підстав для розірвання договору оренди також не має.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи , суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок загальною площею 32.27га, що розташовані в межах території Сухобалківської сільської ради Доманівського району Миколаївської області на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, серії ІІІ-МК №067109, виданого 24.03.2004р.

Відповідно до договору оренди землі №2007-007/006 від 15 січня 2007року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Зоря-Агро", зареєстрованого у Доманівському реєстраційному окрузі «Центр державного земельного кадастру» 17.04.2007 р. за №43, позивач надав відповідачу в строкове платне користування одну із земельних ділянок площею 19.30 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 16 років.

Згідно п.5 даного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 132749,11 грн. з урахуванням коефіцієнта 1,035.

Пунктом 13 зазначеного договору встановлено, що за користування вказаною в договорі земельною ділянкою щорічний розмір орендної плати складає( з урахуванням податку з доходів фізичних осіб, а також інших податків згідно діючого законодавства України) фіксовану грошову суму 2654,98 грн., - 2% від вартості орендованої земельної ділянки.

Пунктом 22 Договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених законом.

08 грудня 2011 року між сторонами була укладена додаткова угода до договору оренди земельної ділянки № 43 від 17.04.2007р., яка зареєстрована у відділі Держкомзему у Доманівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинений запис №01124 від 20.12.2011р.

Даною додатковою угодою до договору оренди землі були внесені зміни, щодо збільшення грошової оцінки землі на 166503.87 грн. та розміру орендної плати на 3% від вартості орендованої земельної ділянки на грошову суму 5000грн..

Згідно п.5 даного договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 166503.87 грн. з урахуванням коефіціенту 3,2.

Пунктом 13 договору зазначено, що за користування вказаною в Договорі земельною ділянкою щорічний розмір орендної плати складає з урахуванням податку з фізичних осіб, а також інших податків, згідно діючого законодавства України 3 % від вартості орендованої земельної ділянки, грошову суму у розмірі 5000 грн. Грошова сума заокруглена в сторону збільшення.

Позивач вважає, що орендна плата відповідачем сплачувалася не в повному обсязі, тобто без врахування підвищення грошової оцінки земельної ділянки, яка змінилася в 2012р. та складала 292380.79грн., внаслідок чого виникла заборгованість по орендній платі в 2013р.- 3771.42 грн., в 2014р.- 3771.42грн.,(із розрахунку 292380.79грн.х3%-5000грн.= 3771.42грн.) В 2012р. орендна плата взагалі не була виплачена , а з врахуванням її підвищення складала 8771.42грн. Загальна сума заборгованості складає 16314.26грн.

Крім того, відповідно до п.24 Договору оренди землі за несвоєчасне внесення орендної плати, як вважає позивач, товариство зобов"язано сплатити пеню в розмірі 0,2% несплаченої суми за кожен день прострочення. Сума пені за день прострочки в 2012р. складає 17,54 грн., із розрахунку 8771.42х0,2%= 17,54 грн. В 2013-2014рр. пеня за день прострочки складає 7.54грн., із розрахунку 3771.42грн.х0.2%=7.54грн.

Таким чином, за прострочення недоплаченої орендної плати пеня складає за 2012р. ( з 31.12.2012р. по 31.12.2013р.)- 6402.1 грн. ; за 2013р.- 2752,1грн.( з 31.12.2013р. по 31.12.2014р.); за 2014р.- 2209.22грн.( з 31.12.2014р. по 20.10.2015р.).

Аналізуючи письмові докази по справі, судом встановлено, що між сторонами виникли відносини, щодо найму(оренди) земельної ділянки, що відповідно до ч2 ст.792 ЦК України регулюються законом .

Спеціальним законом, що регулює орендні відносини та підлягає застосуванню до спірних правовідносин є Закон України "Про оренду землі".

Згідно ч 1 ст.210 ЦК України договір оренди землі підлягає державній реєстрації, після чого він відповідно до ст.17 Закону України "Про оренду землі" набирає чинності.

Відповідно до ст.13 Закону України "Про оренду землі"- за договором оренди землі орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст.15 даного Закону- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотними умовами договору оренди землі.

Статтями 24,25 Закону України "Про оренду землі" передбачені права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема, орендар зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату в розмірі та строки обумовлені договором.

За змістом ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов"язків, передбачених статтями 24,25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об"єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним Кодексом України та іншими законами України.

Аналізуючи зміст договору та додаткової угоди до нього, в частині розміру орендної плати, судом встановлено, що до 20.12.2011 р. розмір орендної плати складав 2 % від вартості земельної ділянки, після 20.12.2011 р. - 3 % від вартості земельної ділянки.

За умовами договору, укладеного 15.01.2007р. розмір орендної плати був визначений в фіксованій грошовій сумі в розмірі 2654.98грн., що складало 2% від вартості орендованої земельної ділянки. Додатковою угодою від 08.12.2011р. розмір орендної плати -3% був визначений у відсотковому відношені від вартості орендованої земельної ділянки у розмірі 5000 грн.

Таким чином, починаючи з 17.04.2007р.( з моменту державної реєстрації основного договору ) вартість нормативної грошової оцінки землі впливала на суму орендної плати. Зі збільшенням нормативної грошової оцінки землі, повинен був збільшуватися розмір орендної плати.

Так, в 2012р.-2014рр. нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь площею 19.30 га становила 292380.79 грн., що підтверджують витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 23.09.2015р. №19-28-0.4-3396/2-15. Згідно умов договору та додаткової угоди - сума орендної плати має фіксований характер і складає 3% вартості земельної ділянки. Фактично позивач отримав в 2013-2014рр. орендну плату по 5000 грн. щорічно, тоді як 3% від нормативної грошової оцінки землі на зазначений період становило фіксований розмір орендної плати в сумі 8771.42 грн. (292380.79 грн.х3%= 8771.42грн.).

При дослідженні письмових доказів, а саме копії розрахунково-платіжної відомості за грудень 2012р. про сплату орендної плати, позивач погодився з тим, що орендна плата за 2012р. в розмірі 5000 грн. йому дійсно була виплачена, про що свідчить його підпис. Недоплата орендної плати склала 3771.42 грн.

Таким чином, недоплата орендної плати за період 2012-2014рр. складає 11314.26 грн.( без врахування податків), яка підлягає обов"язковому відшкодуванню.

Причиною недоплати орендної плати відповідачем, суд вважає, що є недостатньо чітке визначення розміру орендної плати у тексті договору та відмінності у тлумаченні його змісту сторонами, а не у зв"язку з його ухиленням від виконання договірних зобов"язань. Визначальним у розрахунку розміру орендної плати є процентна складова ( 2% та 3%) від вартості земельної ділянки, де грошова оцінка землі є змінним чинником. Оскільки договір не містить окремої підстави для перегляду орендної плати внаслідок її зміни, збільшення грошової оцінки землі автоматично призводило до зміни розміру орендної плати, яка відповідно до п.22 Договору оренди землі повинна переглядати один раз на рік.

Посилання представника відповідача на те, що договором не передбачено перегляд розміру орендної плати в одностороньому порядку з підстав не визначених п.22 Договору оренди землі є помилковим. Пропозиції як орендаря, так і орендодавця з приводу перегляду розміру орендної плати в сторону збільшення суд вважає не обов"язковими, у зв"язки з тим, що зміни до розміру орендної плати залежать від зміни вартості земельної ділянки і не потребують укладення додаткової угоди.

Щодо суперечностей між сторонами про застосування коефіціенту рентного доходу землі 1.756 до нормативної грошової оцінки землі згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 31.10.2011р. № 1185, суд не вбачає спору, так як заперечення відповідача суперечать його діям. Виходячи із суми нарахованої та сплаченої орендної плати, відповідач користується нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, вирахованої із застосуванням зазначеного коефіціенту. Так, відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки- середня вартість земельної ділянки встановлюється з урахуванням К(і) 1,756 . Коефіціент індексації нормативної грошової оцінки К(і) 3,20 (відповідно до п.289.2, ст.289 Податкового Кодексу України). Нормативно грошова оцінка земельної ділянки, вирахована відділом Держземагенства відповідає розміру грошової оцінки землі, якою користується товариство при нарахуванні розміру орендної плати відповідно до умов договору оренди.

Крім того, позивач просить стягнути з відповідача пеню за прострочення недоплаченої орендної плати за 2012-2014рр. в загальному розмірі 11363.42 грн.

Відповідно до п.24 Договору оренди- у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,2% несплаченої суми за кожний день прострочення.

Виникнення заборгованості, спричиненої внаслідок відмінності у тлумаченні змісту договору сторонами, не позбавляє орендаря відповідальності за невнесення орендної плати, в тому числі і недоплаченої, в строки, визначені договором. Даний пункт не зазначає обсяг грошової суми орендної плати, що дає підстави вважати, що недоплачена частка суми орендної плати також дає підстави для нарахування пені.

Частиною 2 ст.258 ЦК України передбачена спеціальна позовна давність терміном в один рік, яка застосовується до вимог про стягнення неустойки у виді пені.

Застосовуючи строк позовної давності, на чому наполягала представник відповідача, суд вважає необхідним стягнути з ТОВ "Зоря-Агро" на користь позивача пеню лише за один рік, що буде складати 4961.32 грн. із розрахунку за період з 21.10.2014р. по 31.12.2014р. (пеня на заборгованість за 2013р.) на суму 3771.42грн.х0,2%х72 дн=542.88грн. та за період з 01.01.2015р. по 20.10.2015р. (пеня на заборгованість за 2014р.) в сумі 7542.84 грн. х0,2%х293дн.=4418.44 грн.; разом 542.88грн.+ 4418.44 грн.=4961.32грн.

В судове засідання представник відповідача надала копії відомостей на виплату ОСОБА_1 грошей по орендній платі за землю за 2015р.- в сумі 9149.10 грн.; за 2014р. - в сумі 3206.20 грн.; за 2013р.- в сумі 3206.20 грн., за 2012 р.- в сумі 3206.20 грн., завірені відділенням КБ "ПриватБанк", які свідчать про перерахування ОСОБА_1 заборгованості по орендній платі за 2012-2014рр. Зарахування зазначених коштів на рахунок орендодавця, ОСОБА_1. в судовому засіданні підтвердив.

Таким чином, відповідач ТОВ "Зоря-Агро" хоча і не визнає позовні вимоги, але своїми діями підтвердило виникнення недоплати орендної плати.

Сплата та зарахування недоплаченої орендної плати на рахунок ОСОБА_1 свідчить про відсутність спору в даній частині позову, а тому необхідності в стягненні суми заборгованості у суда не має.

Заборгованість орендної плати перерахована орендодавцю з урахуванням удержаних податків.

Щодо нарахування виплати орендної плати у натуральній формі та вибору форми внесення орендної плати за період 2012-2014рр. заяв орендодавця до орендаря, у визначені п.п.15-17 Договору строки, не надходило, а тому невиконання умов договору відповідачем з даного приводу, позивачем не доведено. ОСОБА_1 з цього приводу пояснив, що необхідності в отриманні орендної плати у натуральній або відробітковій формі у нього не було.

Позивач вважає, що систематична недоплата орендної плати на протязі кількох років є істотним порушенням умов договору і тому просить розірвати договір оренди земельної ділянки.

Відповідно до правил частини 2 ст.651 ЦК України умовою розірвання договору оренди в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналогічні за змістом є і положення частини 1 ст.32 Закону України "Про оренду землі", які передбачають умови дострокового розірвання договору оренди. Такими умовами є, в тому числі, невиконання обов'язків, передбачених статтями 24 та 25 зазначеного Закону, зокрема своєчасного внесення та отримання орендної плати.

Згідно з пунктом "д" ст.141 Земельного Кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянки є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Враховуючи, що заборгованість по орендній платі виникла не у зв"язку з ухиленням відповідачем від виконання договірних зобов"язань, а внаслідок недостатньо чіткого визначення розміру орендної плати у тексті самого договору та відмінності у тлумачені його змісту сторонами, суд не вважає це істотним порушенням умов договору, яке могло б бути підставою для розірвання договору оренди.

Доказів щодо спричинення позивачеві шкоди, щодо позбавлення його того, на що він розраховував при укладені договору, суду надано не було. Позивач пояснив, що розмір орендної плати встановлений договором в 2007р. його задовольняв, а на даний час він не бажає мати відносини з товаристом "Зоря-Агро", так як орендарем він не задоволений. Інших пояснень суду надано не було. Не бажання позивача мати договірні відносини з зазначеним товариством не є підставою для припинення цих відносин, так як суперечить умовам договору та вимогам чинного законодавства..

За таких обставин, суд не вбачає підстав для застосування правил ст.141 Земельного Кодексу та ст.32 Закону України "Про оренду землі" як наслідків систематичного ухилення ТОВ "Зоря-Агро" від виконання договірних зобов"язань щодо своєчасної виплати орендної плати, а тому в задоволені позовних вимог в частині розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки належить відмовити.

Згідно ч.1 ст.88 ЦПК України понесені позивачем і документально підтверджені судові витрати підлягають частковому відшкодуванню: пропорційно до задоволених вимог.

Враховуючи, що частина позовних вимог відповідачем була задоволена добровільно на стадії судового розгляду, суд вважає необхідним судові витрати у виді судового збору, сплаченого позивачем за позовну вимогу у виді стягнення заборгованості по орендній платі, стягнути з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст.ст.5, 6, 8, 10, 11, 60, 88, 209, 212, 214, 215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Зоря-Агро» (смт.Доманівка, вул.. Кірова 68, ) на користь ОСОБА_1 ( ІПН НОМЕР_1) пеню за несвоєчасне внесення орендної плати в розмірі 4961.32 грн. та судові витрати у виді судового збору в сумі 487.20 грн.

В задоволені інших позовних вимог - відмовити.

Рішення набирає чинності після закінчення строку на подачу апеляційної скарги, яка може бути подана до суду протягом 10 днів з моменту його проголошення.

Апеляційне оскарження проводиться в порядку ст.294 ЦПК України.

Суддя : ОСОБА_4