Номер провадження: 22-ц/785/1433/15
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Доповідач Цюра Т. В.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.12.2015 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду Одеської області в складі:

Головуючого: Цюри Т.В.,

Суддів: Погорєлової С.О., Сидоренко І.П.

при секретарі: Колмакові В.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань апеляційного суду Одеської області апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства « Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 05 червня 2014 року по справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на обєкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору,-

В С Т А Н О В И Л А :

В липні 2013 року ОСОБА_2 звернувся до Суворовського районного суду м. Одеси з названим позовом, який у подальшому уточнив та просив суд винести рішення, яким визнати за ним майнові права на обєкт інвестування 1-но кімнатної квартири № 52, загальною проектною площею 43,01 м.кв., на 1-му поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 18, згідно умов Договору купівлі продажу майнових прав № 45/18 від 22 жовтня 2009 року, визнати недійсними п.п.1.1 Іпотечних Договорів №51-07/204 від 01 липня 2008 року, №02-10/2628 від 02 липня 2008 року та № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №52 у 10-поверховому 4-х секційному житловому будинку №18, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 18 м.Одеси, зняти заборону відчуження на квартиру №52 у 10-поверховому 4-х секційному житловому будинку №18, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 18 м. Одеси та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 05 червня 2014 року позовні вимоги ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на обєкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору задоволено.

Визнано за ОСОБА_2 майнові права на обєкт інвестування однокімнатної квартири №52, загальною проектною площею 43,01 м?, на 1-му поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 18, згідно умов Договору купівлі продажу майнових прав №45/18 від 22 жовтня 2009 року.

Визнано недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №52 у 10-поверховому 4-х секційному житловому будинку №18, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул.Висоцького, 18 м.Одеси.

Визнано недійсним п.1.1Іпотечного Договору №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №52 у 10-поверховому 4-х секційному житловому будинку №18, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім.Котовського по вул.Висоцького, 18 м. Одеси.

Визнано недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №52 у 10-поверховому 4-х секційному житловому будинку №18, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім.Котовського по вул.Висоцького, 18 м.Одеси.

Знято заборону відчуження на квартиру №52 у 10-поверховому 4-х секційному житловому будинку №18, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім.Котовського по вул.Висоцького,18 м.Одеси, та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Стягнуто у рівних частках з Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» судовий збір у розмірі 3564 гривень 00 копійок, зарахувавши його до спеціального фонду Державного бюджету України

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» подало до суду апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить суд скасувати рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 05 червня 2014 року та ухвалити нове рішення, яким в задоволені позовних вимог відмовити в повному обсязі.

До суду апеляційної інстанції сторони не зявилися, хоча повідомлялись належним чином про дату, час та місце розгляду справи у відповідності до вимог ст.ст. 74-77 ЦППК України.

Відповідно до ст. 305 ЦПК неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з наступних підстав.

Згідно ст.213ЦПК України рішення суду повинно бути законним та обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, яке ухвалено на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень, підтверджені тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції не відповідає вказаним вимогам в повному обсязі, виходячи з наступних підстав.

Так, судом першої інстанції було вірно встановлено, що 28 лютого 2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради було укладено Контракт №31-05 на будівництво 4-х секційного 10-12-ти поверхового житлового будинку № 18 з інженерними мережами в мкр. ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м. Одеса, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобовязується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво 4-х секційного 10-12-ти поверхового житлового будинку №18 на 129 квартир з інженерними мережами в мкр. ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м. Одеса, орієнтованою загальною площею квартир 10791,45 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки обєкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобовязується надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати обєкт на баланс експлуатуючої організації.

Оскільки власних коштів для виконання підрядних робіт у ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало, ними було прийнято рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівництва. З цією метою ТОВ «Альянс-Висотбуд» були укладені договори з фізичними особами-інвесторами.

Зокрема, 22 жовтня 2009 року між позивачем з однієї сторони та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» з другої, був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №45/18 від 22 жовтня 2009 року.

Основною метою укладення цього Договору було фінансування позивачем будівництва квартири шляхом купівлі майнових прав на квартиру в обєкті будівництва, що надавало право ОСОБА_4 майнових прав після завершення будівництва отримати квартиру у приватну власність.

Відповідно до п.2.1 зазначеного Договору продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» продає, а Покупець (Позивач) купує майнові права на 1-но кімнатну квартиру №52, загальною площею 43,01 м?, розташовану на 1-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 18.

В п.3.1.3 Договору купівлі продажу майнових прав №45/18 від 22 жовтня 2009 року зазначено, що після закінчення будівництва Продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобовязаний передати покупцю - (позивачу) квартиру, вказану в даному договорі. Термін закінчення будівельно-монтажних робіт на обєкті будівництва та введення його в експлуатацію 1 квартал 2010 року.

П.4.1 Договору купівлі продажу майнових прав №45/18 від 22 жовтня 2009 року передбачає, що після повної оплати майнових прав Продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» підписує з ОСОБА_4 прийому-передачі майнових прав на 1-но кімнатну квартиру № 52, загальною площею 43,01 м?, розташовану на 1-му поверсі за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького, 18.

За умовами даного Договору вартість майнових прав на квартиру складає 236 555,00 гривень.

Позивач своєчасно та в повному обсязі виконав свої зобовязання за Договором купівлі продажу майнових прав №45/18 від 22 жовтня 2009 року, що підтверджується копіями фінансових документів (квитанцій) (а.с.64).

Відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» свої зобовязання не виконав, порушив та недотримався умов Договору укладеного з позивачем, а саме:

пункту 3.1.3 Договору, в якому зазначено, що після закінчення будівництва Продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобовязаний передати позивачу квартиру, вказану в даному договорі; п.4.2 Договору де вказано, що термін закінчення будівельно-монтажних робіт на обєкті будівництва, що знаходиться за адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 18 та введення його в експлуатацію 1 квартал 2010 року, оскільки по цей час будинок не добудований та в експлуатацію не введений, квартира в натурі позивачу не передана.

Крім цього, судом першої інстанції було встановлено, що в забезпечення зобовязань по кредиту між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» було укладено іпотечні Договори №51-07/204 від 01 липня 2008 року, №02-10/2628 від 02 липня 2008 року та № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №52 у 10-поверховому 4-х секційному житловому будинку №18, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 18 м.Одеси.

За статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька обєктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути обєкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина обєкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

На час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

У справі, яка переглядається, спірні договори іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири були укладені 1, 2 та 16 липня 2008 року.

Тому, колегія суддів вважає, що судове рішення в частині визнання недійсними пунктів 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», щодо передачі в іпотеку майнових прав на не закінчену будівництвом спірну квартиру, зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження її іпотекою відповідає вимогам закону.

Водночас відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим обєктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість обєкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не вважаються правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, повязані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути предявлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності це певний юридичний механізм, з яким закон повязує виникнення в особи субєктивного права власності на окремі обєкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний обєкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

У справі, яка переглядається, позивач виконав свої грошові зобовязання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість обєкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва або для набуття майнових прав на цей обєкт.

Проте в позивача право власності на спірну квартиру не виникло. Порядок оформлення права власності на обєкт інвестування після прийняття такого обєкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність». За змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Саме таку правову позицію було висловлено в Постанові судової палати з цивільних справ Верховного суду України від 02 грудня 2015 року при розгляді справи №6-1502цс15.

Згідно ч.1 ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Відповідно до ст. 309 ЦПК України, підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є неповне з'ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального або процесуального права.

За таких обставин, колегія приходить до висновку про скасування рішення суду першої інстанції в частині визнання за позивачем майнових прав на обєкт інвестування та ухвалення в цій частині нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 305, 307, 309, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів ,

В И РІ Ш И Л А :

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства « Укрсоцбанк» задовольнити частково.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 05 червня 2014 року в частині визнання за ОСОБА_2 майнових прав на обєкт інвестування скасувати.

Ухвалити в цій частині нове рішення.

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 про визнання майнових прав на обєкт інвестування однокімнатної квартири №52, загальною проектною площею 43,01 м?, на 1-му поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м. Одеса, мкр Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 18, згідно умов Договору купівлі продажу майнових прав №45/18 від 22 жовтня 2009 року відмовити.

В решті рішення залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення та може бути оскаржено шляхом подання касаційної скарги до суду касаційної інстанції протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий Т.В. Цюра

Судді: С.О. Погорєлова

ОСОБА_5