Номер провадження: 22-ц/785/1608/15
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Доповідач Колесніков Г. Я.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.12.2015 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого Колеснікова Г.Я.,

суддів Вадовської Л.М., Ващенко Л.Г.,

при секретарі ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_3 в інтересах публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2014 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_4 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі ТОВ «Альянс-Висотбуд»), публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі ПАТ «Укрсоцбанк»), треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво» (далі КП «Міське капітальне будівництво»), про визнання майнових прав на обєкт інвестування та визнання частково недійсними іпотечних договорів,

ВСТАНОВИЛА:

У липні 2013р. ОСОБА_4 звернулася до суду із указаним позовом, в якому, уточнивши позовні вимоги у червні 2014 року, просила:

-визнати за нею майнові права на 3-х кімнатну квартиру № 186 загальною площею 66,76 кв.м., розташованої на 8 поверсі в будинку за адресою: м. Одеса, вул. Висоцького, 18 (далі квартира № 186, спірна квартира), згідно договору купівлі-продажу майнових прав №21 /18 від 20 листопада 2008 року;

-визнати недійсними пункти 1.1 в іпотечних договорах №51-07/204 від 1 липня 2008р., № 02-10/2628 від 2 липня 2008 року, №02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі АКБ СР «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ТОВ «Альянс-Висотбуд» в частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану вище квартиру № 186 на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України;

-зняти заборону відчуження спірної квартири та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Свої вимоги мотивувала тим, що 28 лютого 2005 року між Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради (далі УКБ ОМР) та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено контракт № 31-05 на будівництво 4-х секційного 10-12-ти поверхового житлового будинку № 18 в мкр. Ш-4-2 ж/м Котовського в м. Одесі, за яким товариство зобовязалося своїми та залученими силами і засобами збудувати та здати в експлуатацію зазначений будинок.

20 листопада 2008 року між ОСОБА_6 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав спірної квартири № 21/18 будинку, який останній зобовязався ввести в експлуатацію у 2 кварталі 2009 року, та складено акт прийому-передачі майнових прав, вартість яких склала 353 500 грн.

Позивач вказала, що 3 лютого 2009 року між нею та ОСОБА_6 було укладено угоду № 1 про переуступку по договору № 21/28 від 20 листопада 2008 року прав та обовязків, внаслідок чого останнім було написано розписку про отримання від неї 353 500 грн., а також за участю сторін цієї угоди та ТОВ «Альянс-Висотбуд» складено акт прийому-передачі майнових прав квартири.

Згодом їй стало відомо, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» у липні 2008 року передано майнові права на 80 незакінчених будівництвом квартир, в т.ч. й на квартиру №186, в іпотеку АКБ «Укрсоцбанк», про що були внесені дані до Єдиного реєстру заборони відчуження обєктів нерухомого майна та до Державного реєстру іпотек.

Посилаючись на те, що:

-у порушення договірних зобовязань житловий будинок по вул. Висоцького, 18 в м. Одесі не добудований та не введений в експлуатацію;

-подальше фінансування та завершення будівництва буде здійснювати ТОВ «Стройконсалтинг», а не ТОВ «Альянс-Висотбуд»;

-ТОВ «Альянс-Висотбуд» не попередило її про права третіх осіб на майнові права на спірну квартиру;

-вона, як інвестор, свої зобовязання в частині оплати повної вартості майнових прав на квартиру виконала належним чином;

-на час укладення іпотечних договорів статтею 5 Закону України «Про іпотеку» такий предмет іпотеки, як майнове право, не був передбачений,

ОСОБА_4 просила задовольнити її вимоги (а.с. 2-6, 9-20, 81-94).

Відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» позовні вимоги ОСОБА_4 вважало обґрунтованими та визнало їх у повному обсязі (а.с.80).

Відповідач ПАТ «Укрсоцбанк» позов не визнало, посилаючись на його необґрунтованість (а.с.123-128).

Третя особа приватний нотаріус ОСОБА_5 зазначила, що не оспорює належність майнових прав на обєкт інвестування позивача, не має жодних на них претензій та не є стороною іпотечного договору (а.с. 69).

Третя особа КП «Міське капітальне будівництво» свого ставлення до позовних вимог ОСОБА_4 не висловило.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2014 року позов ОСОБА_4 задоволено.

Визнано за ОСОБА_4 майнові права на обєкт інвестування трьохкімнатну квартиру № 186, загальною площею 66, 76 кв.м., розташовану на 8-му поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м. Одеса, Ш-4-2 ж/м Котовського, вул. Висоцького, 18, згідно умов Договору купівлі-продажу майнових прав №21/18 від 20 листопада 2008 року.

Визнано недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №51-07/204 від 1 липня 2008 року, укладений між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 186 у 10-поверховому 4-х секційному житловому будинку №18, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім.Котовського по вул. Висоцького, 18 в м. Одесі.

Визнано недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2628 від 2 липня 2008 року, укладений між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 186 у 10-поверховому 4-х секційному житловому будинку №18, що споруджується у мрк.Ш-4-2 житлового масиву ім.. Котовського по вул.. Висоцького, 18 в м. Одесі.

Визнано недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 186 у 10-поверховому 4-х секційному житловому будинку №18, що споруджується у мрк. Ш-4-2 житлового масиву ім.. Котовського по вул.. Висоцького, 18 в м. Одесі.

Знято заборону відчуження на квартиру №186 у 10-поверховому 4-х секційному житловому будинку №18, що споруджується у мрк. Ш-4-2 житлового масиву ім.. Котовського по вул. Висоцького, 18 в м. Одесі та виключено з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Стягнуто у рівних частках з ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» судовий збір у розмірі 3564 грн., зарахувавши його до спеціального фонду Державного бюджету України.

В апеляційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк» просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що судом першої інстанції неправильно застосовані норми матеріального права та порушені норми процесуального права (а.с.185-191).

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників цивільного процесу, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 28 лютого 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та управлінням капітального будівництва Одеської міської ради було укладено контракт на будівництво жилого будинку 18 з інженерними мережами в мкр ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м. Одесі.

З метою забезпечення будівництва багатоквартирного будинку 1 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ «Укрсоцбанк» було укладено генеральний договір про співробітництво. На виконання цього договору 1 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» за договором іпотеки передало в іпотеку АКБ «Укрсоцбанк» майнові права, у т.ч. на не закінчену.будівництвом квартиру 82, загальною площею 43,85 кв. м, яка розташована на 12-му поверсі у жилому будинку за будівельною адресою: м. Одеса, мкр ІІІ-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27.

2 та 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ «Укрсоцбанк» укладено кредитні договори, за умовами яких банк надав товариству кредит у розмірі 1 млн 9 тис. 323 долари США 60 центів та 741 тис. 137 доларів США 25 центів відповідно (т.2 а.с. 47-54, 55-62).

2 та 16 липня 2008 року з метою забезпечення виконання вказаних договорів між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, за умовами яких товариство передало в іпотеку банку майнові права на не закінчені будівництвом квартири, у тому числі й на зазначену квартиру.

20 листопада 2008 року між ОСОБА_6 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого ОСОБА_6 придбав у товариства майнові права на вказану квартиру про, що складено акт прийому-передачі майнових прав, вартість яких склала 353 500 грн., яку продавець зобовязався ввести в експлуатацію у IІ кварталі 2009 року та передати за актом приймання-передачі покупцеві.

3 лютого 2009 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_6 було укладено угоду № 1 про переуступку по договору № 21/28 від 20 листопада 2008 року прав та обовязків, внаслідок чого останнім було написано розписку про отримання від неї 353 500 грн., а також за участю сторін цієї угоди та ТОВ «Альянс-Висотбуд» складено акт прийому-передачі майнових прав квартири.

ОСОБА_4 АПІ зобовязання за цим договором купівлі-продажу виконала, повністю сплативши вартість обєкта будівництва в розмірі 353 500 грн. ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобовязання за цим договором не виконало: у визначені строки будівництво жилого будинку не закінчило, квартиру за актом передачі-приймання позивачу не передало.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_4, суд першої інстанції, керувався тим, що стаття 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки; майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені відповідні зміни до Закону України «Про іпотеку». При цьому суд дійшов висновку про те, що майнові права на спірну квартиру, вартість якої була сплачена позивачем у повному обсязі за договором купівлі-продажу, не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс- Висотбуд» неправомірно передало їх в іпотеку банку, а та обставина, що на момент укладення спірних договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення цих договорів, не має правового значення для вирішення справи по суті.

За статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька обєктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути обєкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина обєкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

На час укладення спірних договорів іпотеки ст.5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-УІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

У справі, яка переглядається, спірні договори іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири були укладені 1, 2 та 16 липня 2008 року.

Посилання апеляційної скарги на те, що оспорювані договори іпотеки були укладені відповідно до вимог чинного на час їх укладення законодавства та що на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», спростовуються вищевказаним.

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, до спірних правовідносин не застосовується.

Тому підстав для зміни або скасування судового рішення суду першої інстанції в частині визнання недійсними пунктів 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», щодо передачі в іпотеку майнових прав на не закінчену будівництвом спірну квартиру, зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження її іпотекою, не вбачається.

Водночас відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим обєктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість - обєкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не вважаються правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, повязані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Стаття 331 ІДК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути предявлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний механізм, з яким закон повязує виникнення в особи субєктивного права власності на окремі обєкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний обєкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

У справі, яка переглядається, позивач виконав свої грошові зобовязання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість обєкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва або для набуття майнових прав на цей обєкт.

Проте в позивача право власності на спірну квартиру не виникло. Порядок оформлення права власності на обєкт інвестування після прийняття такого обєкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність». За змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Відповідно п. 3 ч. 1 ст. 307 ЦПК України за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції апеляційний суд має право скасувати або змінити рішення суду.

Ураховуючи вищезазначене колегія суддів вважає за необхідне відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання за позивачем майнових прав на обєкт інвестування на підставі статтей 331,392 ЦК України та в цій частині змінити рішення суду.

Такий висновок відповідає нормам матеріального права та така правова позиція визначена в постанові Верховного Суду України від 02 грудня 2015 року по справі №6-1502цс15, тому підстав для скасування судового рішення в цій частині відсутні.

Керуючись ст. ст.303, 304, п.2 ч.1 ст.307, п.п.3, 4 ч. 1 ст.309, ст.ст. 313, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 в інтересах публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задовольнити частково.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2014 року в частині вирішення вимог про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення.

У задоволені позову ОСОБА_4 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на обєкт інвестування відмовити.

У решті рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2014 року залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення.

Рішення може бути оскаржене у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий: /підпис/

Судді: /підписи/

З оригіналом згідно,

Суддя апеляційного суду

Одеської області ОСОБА_7