Провадження № 2/334/179/15
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 жовтня 2015 року Ленінський районний суд м. Запоріжжя у складі головуючої судді Колесник С.Г., при секретарі Манюхіні О.О., розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Запоріжжя цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за попереднім договором,

в с т а н о в и в:

Позивач звернувся до суду з позовом про стягнення з ОСОБА_2 заборгованості за попереднім договором в сумі 89 755 грн., а також судових витрат, при цьому послався на те, що між ним та відповідачкою у справі, 05 вересня 2014 року укладений попередній договір, відповідно до умов якого основний договір купівлі-продажу домоволодіння та земельної ділянки, площею 1000 кв.м. (кадастровій номер :04:034:0259) по вул. Бородінській № 110 в м. Запоріжжі, які належать ОСОБА_2, повинен бути укладений в строк до 11 жовтня 2014 року за 794 976,40 грн., що на день підписання попереднього договору було еквівалентно 62 000 дол. США. Згідно Попереднього договору в якості авансу він передав ОСОБА_2 44 877,7 грн., з яких 12 822,2 грн. вона отримала від нього до підписання Попереднього договору, а 32 055,5 грн. 17.09.2014 року. Свої зобовязання за попереднім договором він виконав, а відповідачка ухиляється від укладання основного договору, а тому згідно до п.6.1 попереднього договору з неї просить стягнути суму авансового платежу в розмірі 44877 грн. та штраф у розмірі 44877 грн., що разом складає 89755 грн.

Під час судового засідання позовні вимоги були уточнені, і позивач просить стягнути із відповідача суму авансового платежу у розмірі 44877 грн., з урахуванням інфляції та 3% річних, що складає 58738,77 грн., в звязку з тим, що в строк до 11.10.2014 року основний договір укладений не був.

В судовому засіданні позивач та його представник підтримали позовні вимоги, при цьому ОСОБА_1 пояснив, що мав бажання купити будинок разом із земельною ділянкою. Самостійно до агенції нерухомості він не звертався. З ОСОБА_3, яка працює в АН «Світ нерухомості», він познайомився через ОСОБА_4, з яким і оглядав земельну ділянку та будинок ОСОБА_2 Однак до будинку не заходив, бо він його не цікавив. Під час укладання попереднього договору у приватного нотаріуса ОСОБА_5 він був присутній разом із ОСОБА_6 його радник. Документи перевіряв саме він. Була домовленість на укладення договору 11.10.2014 року, тому він разом з ОСОБА_6 об 16 год. приїхали до офісу нотаріуса ОСОБА_5, попередньо направивши телеграму відповідачці. Але у нотаріуса був вихідний день. Чи були готові документи у ОСОБА_2 не знає. Хто домовлявся про укладення угоди з нотаріусом на суботу 11.10.2014 року не знає, він не дзвонив. Вважає, що ОСОБА_2 відмовилась від укладання основного договору купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, т.к. написала заяву про перенесення дати на 17.10.2014 року, і він не заперечував проти цього. Але після чого він перестав цікавиться вказаним питанням.

Відповідачка та її представник проти позовних вимог заперечували, про що надали заперечення.

Суд, заслухав пояснення сторін, дослідивши письмові матеріали справи, приходить до наступних висновків.

Ст. 629 ЦК України визначено, що договір є обовязковим для виконання сторонами;

Відповідно до ст. 635 ч.1, 2 ЦК України попереднім є договір , сторони якого зобовязуються протягом певного строку укласти договір у майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором; необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладання основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Судом встановлено, що в серпні 2014 року ОСОБА_2 вирішила продати нерухомість, яке належить їй на праві особистої приватної власності, а саме домоволодіння та земельну ділянку, площею 1000 кв.м. (кадастровій номер :04:034:0259) по вул. Бородінській № 110 в м. Запоріжжі, що підтверджується рішенням Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 23.10.2008 року, витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 22239527 від 23.03.2009р., державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯП № 311668 від 24.07.2006 року. Окрім приватизованої земельної ділянки, площею 1000 кв.м., в користуванні ОСОБА_2Є за вказаною вище адресою також знаходиться земельна ділянка, площею 682 кв.м. Загальна площа її земельної ділянки складає 1682 кв.м., що підтверджується технічним паспортом на будинок.

05.09.2014 року приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу ОСОБА_5 посвідчено попередній договір між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, за п.1 якого сторони зобовязались в майбутньому, в строк до 11 жовтня 2014 року укласти в нотаріальній формі Договори купівлі-продажу нерухомого майна (основні договори). Обєктами нерухомого майна є домоволодіння та земельну ділянку, площею 1000 кв.м. (кадастровій номер :04:034:0259) по вул. Бородінській № 110 в м. Запоріжжі. Також визначено ціну договору у розмірі 794 976 грн.

Згідно Попереднього договору в якості авансу ОСОБА_1 передав ОСОБА_2 44 877,7 грн., з яких 12 822,2 грн. ОСОБА_2 отримала від покупця до підписання Попереднього договору, а 32 055,5 грн. 17.09.2014 року.

На виконання вимог п. 2.6. Попереднього договору ОСОБА_2 для підготовки до укладання основного договору купівлі-продажу було зроблено:

10.09.2014р. - отримано витяг з Держземагенства, за ким зареєстровано земельну ділянку, за що сплачено 53 грн. (квитанція від 08.09.2014р.);

22.09.2014р. зареєстровано в Реєстраційній службі рішення Ленінського райсуду м. Запоріжжя від 23.10.2008р. та отримано про це витяг, за що сплачено 245 грн. (квитанції від 10.09.2014р.);

30.09.2014р. отримано витяг з Дерземагенства про реєстрацію земельної ділянки за нею, за що сплачено 56 грн. (квитанції від 22.09.2014р.);

29.09.2014р. отримано новий технічний паспорт, за що сплачено 2500 грн. (квитанція від 19.09.2014р.);

01.10.2014 року отримано звіти про оцінку будинку та земельної ділянки, за що сплачено 600 грн.(квитанції № 151,152 від 01.10.2014р.), всього витрати ОСОБА_2 склали 3 424 грн.

Крім того, 31.08.2014р. АН «Світ нерухомості» в особі ЧП ОСОБА_3 з ОСОБА_2 укладено договір на надання ріелторських послуг на придбання 2-х квартир за вартістю до 55000 доларів США. На виконання цього Договору 06.10.2014 року ОСОБА_2Є було укладено попередній договір на придбання двохкімнатної квартири АДРЕСА_1. В цей же день вона сплатила продавцям квартири аванс у розмірі 14 600 грн., а також 50 % вартості послуг агентства у сумі 7 300 грн.. Загальна сума цих витрат ОСОБА_2 складає 21 900 грн.

В судовому засіданні встановлено та не заперечувалось позивачем та його представником, що на їх вимогу ОСОБА_2Є також додатково отримала:

07.10.2014 року довідку № 1352 голови квартального комітету № 87 про зареєстрованих у будинку;

08.10.2014 року - довідку № 75 КП «Водоканал» про наявність переплати;

09.10.2014 року довідку № НОМЕР_1 «Запоріжгаз» про відсутність заборгованості. Розмір витрат ОСОБА_2 на телеграми складає 478,29 грн., а загальний розмір збитків, які вона зазнала у звязку із укладанням та виконанням Попереднього договору із ОСОБА_1 від 05.09.2014 року 25 802,29 грн.

Приватний нотаріус ОСОБА_7, допитана в якості свідка, в судовому засіданні пояснила, що першого пакету документів, без додатково отриманих довідок , було б достатньо для посвідчення нею основного договору, якщо б сторони зявились в строк до11 жовтня 2014 року. Також вона додала, що була освідомлена щодо обставин продажу та купівлі будинку 110 по вул.. Бородинська у м.Запоріжжі, тому що її офіс та офіс агентства нерухомості «Світ нерухомості» знаходяться в одному приміщенні. Так, 05.09.14р. нею був посвідчений попередній договір, укладений із ОСОБА_1, хоча був присутній ОСОБА_4 представник фірми «СандраБуд», для якої і купувалось приміщення, а також ОСОБА_6, юрист фірми. Всі на це були згодні. В перших числах жовтня директор АН Шульгіна сповістила, що документи від продавця ОСОБА_2 всі готові. 6.10.14 року ОСОБА_2 укладала попередній договір на нове житло. Тому ОСОБА_3 запропонувала одночасно укласти і основний договір з ОСОБА_1 В звязку з тим, що зі всіма документами знайомився ОСОБА_6, пропозиція була йому озвучена, він відмовився, бо був зайнятий, і додав, що ОСОБА_1 сам не прийде. 09.10.14р. вона особисто розмовляла із радником ОСОБА_1 - ОСОБА_6 по телефону, бо він був у відрядженні, пояснив, що повернеться 10 жовтня 2014 року, але час не знає. Про всяк випадок вони погодили нову дату укладення основного договору - 17.10.14р. о 10 год. Продавець ОСОБА_2 10.10.14р. принесла усі документи, вивченням яких встановлена повна готовність до укладення договору. ОСОБА_2 весь день провела у них в приміщенні чекаючи на ОСОБА_1 Крім неї так нікого і не було. Вона сповістила їй нову дату 17.10.14р. о 10-00 год., проти якої та не заперечувала. Але оскільки це була усна домовленість дала телеграму про готовність усіх документів до угоди. 11 жовтня 2014 року у неї був вихідний, тому вона не була присутня на робочому місці. Жодна з сторін з нею цю дату не погоджувала. Також окремо зазначила, що о 16-00 год. в суботу неможливо отримати підтверджуючи документи від банку про проходження грошей по рахунках, тому ніякої угоди не могло відбутися. 11.10.2014 року вона розмовляла по телефону із ОСОБА_6, який в той день знаходився разом з ОСОБА_1 в офісі, розяснювала йому ці обставини, ще раз повідомивши про нову дату 17.10.2014 року. 14.10.2014 року в офіс приїхав ОСОБА_4 та повідомив, що його керівника не влаштовує ціна та запропонував 40 тис. замість 62 тис. на які ОСОБА_2 не погодилась. На визначену дату 17.10.14 року явилась лише ОСОБА_2 ОСОБА_1 не зявився, навіть нікого про це не попередив. Тому на її думку саме він ухилився від укладання основних договорів. ОСОБА_2 всі обовязки виконала за попереднім договором виконала.

Аналогічні пояснення в судовому засіданні дала ОСОБА_3, яка додала, що нерухомість із земельною ділянкою хотіло придбати ТОВ «Сандрабуд» для подальшої побудови магазину будівельних матеріалів. Пошуком займався ОСОБА_8 комерційний директор ТОВ «Сандрабуд», для свого начальника генерального директора ТОВ «Сандрабуд» - ОСОБА_9 Покупець ОСОБА_1 батько дружини ОСОБА_9, тому купівля будинку ОСОБА_2Є повинна була оформлятись на ОСОБА_1, а використовуватись фактично ОСОБА_9

Всі документи на обєкти договору були підготовлені ОСОБА_2 до 01.10.2014 року, довідка квартальної не була потрібна, бо нотаріус казав, що для неї вистачить Будинкової книги. Тому вона пропонувала укласти сторонам Договори 06.10.14р., коли укладався попередній договір на придбання квартири для ОСОБА_2 ОСОБА_6, який під час укладання попереднього договору заявив про себе, як про юриста фірми, пояснив, що сам ОСОБА_1 не прийде, а він особисто зайнятий. 09.10.14 року вона дзвонила неодноразово, але їй повідомили, що нема з ким прийти ОСОБА_1 Тому погодили нову дату -17.10.14р. о 10-00 год. Обіцяв після повернення подовжити дію попереднього договору. ОСОБА_2 09 та 10 жовтня знаходилась у нотаріальній конторі практично цілий день, поки не відбулась телефонна розмова із ОСОБА_6 О 12-00 год. 11.10.14р. ОСОБА_2 її сповістила, що отримала телеграму, що їй о 16-00 год. пропонують укласти договір. Це був вихідний, але вона приїхала до офісу, приїхала і продавець ОСОБА_2 К 16-00 год. прийшли і ОСОБА_1 разом із ОСОБА_6 Оскільки не було нотаріуса, і не було відкрито рахунків, не було покладено на них гроші, перераховано на ОСОБА_2 (після 16.00. у суботу банківські проводки будуть підтверджені тільки в понеділок), вирішили в черговий раз передивитись документи. ОСОБА_6 перевірив, ніяких зауважень чи заперечень не було. Він наполіг, щоб ОСОБА_2 написала заяву про нову дату укладання договорів -17.10.14р., вона написала, але заборонив писати таку ж заяву ОСОБА_1 При цьому ОСОБА_1, як покупець, жодним чином не відмовився проти нової дати укладення договору. Але 14.10.14р. ОСОБА_4 повідомив її, що плани змінились, вони куплять нерухомість тільки за 40 тис. дол., а ні за 62тис. На такі умови ОСОБА_2 не погодилась. 15.10.2014р. вона разом із ОСОБА_6 разом відвідали землевпорядника ОСОБА_10, який пояснив, що ОСОБА_2 більше 10 соток приватизувати не може, а новий власник, якщо не приймав участь у приватизації, зможе доприватизувати 6,8 соток її ділянки. Оскільки стало зрозуміло, що покупці ухиляються від укладання основного договору і шукають підстави для звинувачення ОСОБА_2 у відмові від основного договору, то 15.10.2014 року в 16.30. вона порадила ОСОБА_2 відправити ОСОБА_1 (на домашню адресу та на адресу ТОВ «Сандрабуд») телеграму, про те, що запрошує його 17.10.2014 року для укладання договору купівлі-продажу. Вона також «Новою поштою» направила на ТОВ «Сандрабуд» лист запрошення на угоду, який було отримано 16.10.2014 року. В 11.15. 17.10.2014 року ОСОБА_2Є та ОСОБА_3 направили ОСОБА_1 телеграму, що чекають його для підписання договору купівлі-продажу. Але до кінця робочого дня ніхто не зявився, від отримання телеграми відмовились. Вважає, що ухилився від купівлі саме ОСОБА_1, ОСОБА_2 всі обовязки за попереднім договором виконала своєчасно і в повному обсязі.

Викладене свідками підтверджується вимогами постанови НБУ № 210 від 06.06.2013р. «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою» - 150 тис. грн.

Також пояснення свідків підтверджені дослідженими судом матеріалами відео спостереження за 02 та 11 жовтня 2014 року з АН Світ нерухомості. Під час просмотру свідок ОСОБА_3 пояснила, « на 02.10.14р. були готові усі документи. Видно як я їх надала для ознайомлення ОСОБА_6. Він переглянув та попросив зробити копії з декількох, я зробила та передала копії документів. Вони додані ОСОБА_6 до первісної позовної заяви, мені показала їх Ересько разом із позовом пункти додатку № 9 копія витягу з Державного Реєстру речових прав № 26978188 від 18.09.14, п. 10 копія витягу про реєстрацію права власності № 22239527, п. 11 копія рішення Ленінського райсуду від 23.10.2008р., п. 13 копія квитанції № ПК 989756 від 22.09.2014р., п. 14 копія держакту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ 311668».

При цьому представник позивача ОСОБА_6 ці обставини визнав, та пояснив, «так, 02.10.2014 року я отримав ці копії та додав їх до позову ОСОБА_1. 11.10.2014 року я розписався за отримання заяви ОСОБА_2 про перенесення дати угоди. Про це мене попросив присутній ОСОБА_1. Я також додав до позову копію цієї заяви. Також я в цей день розмовляв із нотаріусом ОСОБА_7 по телефону 8 хвилин, вона мені розяснювала, що у суботу після 16 години не можна укласти угоду, бо гроші не пройдуть через банк».

Судом оглянуто копія телеграми від 10.10.14р., чек № 1212, яку ОСОБА_1 отримувати відмовився (телеграма АТ «Укртелеком» від 13.10.2014р.)., копія телеграми від 10.10.2014 р. на імя ОСОБА_2, яка отримана нею 11.10.14р. в 11.40.год щодо необхідності явки до нотаріуса ОСОБА_7 11.10.2014 року в 16-00 год. для укладання договору купівлі-продажу, копії телеграм від 15.10.2014р. відправлених на імя ОСОБА_1 за адресою його помешкання, та знаходження ТОВ «Сандрабуд» із запрошенням до нотаріуса ОСОБА_7 17.10.2014 року в 10-00 год. відповідно до домовленості від 11.10.2014 року (а.с. 77-84).

П.6 передбачено, що якщо в строк до 11 жовтня 2014 року сторонами не буде укладено договори купівлі-продажу обєктів нерухомості та жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про їх укладення протягом 3-х діб від вищевказаної дати і сторони не дійдуть згоди про продовження терміну укладення основних договорів, зобовязання за договором припиняються.

Судом встановлено, що на 09.10.2014 року позивачкою були виконані всі дії та підготовлені документи для укладення основних договорів купівлі-продажу будинку 110 по вул..Бородинська та земельної ділянки за цією адресою. На запрошенням директора АН ОСОБА_3, ОСОБА_1 10.10.2014 року на укладання угоди не зявився. 11.10.2014 року укласти основний договір було не можливо, бо це субота, яка є вихідним днем у нотаріуса ОСОБА_7, з якою цей час ніхто не узгоджував. Більше того, за вимогами законодавства при отриманні за договором купівлі-продажу суми більше 150 000 грн., розрахунки провадяться у безготівковій формі. Але ОСОБА_1 до 16.00. не вніс ніяких грошей ні на своє імя, ні на імя ОСОБА_2 , ні на депозит нотаріуса. Вказані обставини не заперечувались позивачем, про що свідчать змінені позовні вимоги в судовому засіданні, де в якості підстав для задоволення позову вказується лише неукладенність договору до 11 жовтня 2014 року, без посилання на ухилення продавця ОСОБА_2 від укладання договору.

Також в судовому засіданні не заперечувалось позивачем та його представником , що 11.10.2014 року сторони дійшли згоди про продовження терміну укладання основних договорів, тобто узгоджена нова дата укладення основних договорів 17 жовтня 2014 року.

Постановою ВСУ від 24.10.2012 року про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ визначено, що суди вирішуючи спір про повернення авансу та відшкодування збитків, завданих одній із сторін попереднього договору, слід встановити причини не укладання основного договору, чи мало місце необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладання договору, а також зясувати умови відповідальності, які були встановлені попереднім договором.»

П. 6.2. попереднього договору передбачає, у випадку невиконання зобовязань, передбачених п.1, 2.4., 2.5. Стороною -2 (ОСОБА_1) незалежно від причин їхнього невиконання, ця сторона втрачає авансовий платіж, виплачений Стороні-1.

П. 1- укласти у нотаріальній формі Договори купівлі-продажу нерухомості у формі та на умовах, визначених договором;

п. 2.4. ціна 794 976 грн.

2.5. ОСОБА_1 зобовязується придбати вищезазначені обєкти нерухомості, сплатити залишкову вартість, сплатити пенсійний і т.д. . . внески.

17 жовтня 2014 року покупець ОСОБА_1 до нотаріуса не зявився, обєкти нерухомості не купив, кошти не сплатив, а тому втратив авансовий платіж.

У відповідності до ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобовязання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу, необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобовязання.

В судовому засіданні спростовані і доводи представника позивача про те, що саме ОСОБА_2 винна в тому, що ОСОБА_1 не поклав гроші на її рахунки, бо їх в неї не було. Згідно довідки ПАТ Приватбанк від 30.09.2015 року № 150930404 в неї було 2 відкритих карткових рахунки.

Разом з тим, під час слухання справи відповідачкою та її представником неодноразово робились пропозиції як позивачу та і його представнику про можливість укладення основних договорів, за ціною нижчою від вказаної в попередньому договорі на 20000 доларів США. Але відповіді на які надані не були.

Таким чином, із досліджених судом письмових доказів слідує, що саме відповідачка повністю та своєчасно виконала усі зобовязання по попередньому договору та була зацікавлена у своєчасному укладанні основних договорів. А не відбулося це у звязку із ухиленням від цього позивача.

Виходячи з викладеного вище, суд приходить до висновку, що позов ОСОБА_1 є необґрунтованим а тому задоволенню не підлягає.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 88, 212-215 ЦПК України, ст. ст. 614, 629, 625, 635, ЦК України, суд,

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за попереднім договором відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Запорізької області через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя: Колесник С. Г.