Ухвала

іменем україни

23 грудня 2015 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Луспеника Д.Д.,

суддів: Нагорняка В.А., Черненко В.А.,

Хопти С.Ф., Штелик С.П.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-сіті» про визнання права власності, за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-сіті» на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 07 листопада 2013 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 18 червня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У липні 2011 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-сіті» (далі - ТОВ «Аверс-сіті») про визнання права власності.

Позивачка посилалася на те, що 29 серпня 2011 року між нею та ОСОБА_4 було укладено договір відступлення права вимоги, відповідно до якого вона набула права вимоги до ТОВ «Аверс-Сіті» майнових прав на об'єкт нерухомості у вигляді квартири АДРЕСА_2 згідно з договором купівлі-продажу майнових прав від 22 серпня 2011 року.

Відповідно до п. 1.4 вказаного договору купівлі-продажу майнових прав позивач набуває право власності на квартиру після введення об'єкта капітального будівництва в експлуатацію та оформлення відповідних правовстановлюючих документів. Статтею 3 договору встановлено порядок передачі майнових прав від продавця покупцю, а саме, майнові права на об'єкт нерухомості за цим договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання акта. Акт підписується сторонами не пізніше 10 робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення покупцем оплати 100 % вартості майнових прав, введення відповідної частини об'єкта капітального будівництва (п. 3.1 договору). Право власності на майнові права від продавця до покупця переходить після підписаного акта (п. 3.2).

Акт прийому-передачі майнових прав на квартиру укладено між позивачем та відповідачем 22 серпня 2011 року та підписано 25 серпня 2011 року. Загальна вартість майнових прав на квартиру (п. 4.2 договору) становить 220 255 грн 75 коп.

Факт відсутності заборгованості позивача зі сплати вартості майнових прав на квартиру за договором підтверджується довідкою про оплату повної вартості від 15 серпня 2012 року, підписаною керівником ТОВ «Аверс-сіті», та договором про зарахування зустрічних однорідних вимог від 25 серпня 2011 року, а також тим фактом, що відповідно до п. 1.3 договорів відступлення права вимоги від 29 серпня 2011 року право вимоги, що відступалось за договором, належало продавцю (цеденту) вже як набувачу прав за договорами купівлі-продажу майнових прав, укладених з ТОВ «Аверс-Сіті». Тобто на момент укладення договору відступлення права вимоги вартість майнових прав за квартиру вже була оплачена відповідачу.

Будинок, складовою частиною якого є квартири, було введено в експлуатацію 16 вересня 2011 року, про що свідчить сертифікат відповідності від 16 вересня 2011 року.

Рішенням виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області від 22 вересня 2011 року № 270 було надано доручення КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» оформити та видати поквартирно свідоцтва про право власності ТОВ «Аверс-Сіті» на квартири введеного в експлуатацію будинку за адресою: АДРЕСА_1

Позивачка посилалася на те, що, отримавши інформацію про введення будинку в експлуатацію (отримання сертифіката відповідності) та винесене виконавчим комітетом Коцюбинської селищної ради рішення, а також видане доручення КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» оформити свідоцтва про право власності та виготовити технічні паспорти на квартири, вона неодноразово зверталась до відповідача з вимогою виконати умови договору та підписати з нею акт, а також передати їй, як власнику, відповідні документи на квартиру.

Позивачка вказувала на те, що в порушення умов договорів відповідач фактично ухиляється від передачі права власності, не зважаючи на факт завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію, у якому знаходиться спірна нерухомість, факт виконання позивачем умов договорів та відсутності будь-якої заборгованості перед відповідачем, у тому числі і по сплаті вартості спірної нерухомості, факт наявності у відповідача обов'язку передати позивачу у власність спірну нерухомість (майнових прав на неї) після введення об'єкта капітального будівництва, у складі якого знаходиться квартира позивачки, в експлуатацію.

Позивачка просила визнати за нею право власності на спірну квартиру та зобов'язати ТОВ «Аверс-Сіті» передати їй технічну документацію (технічний паспорт) на вказану квартиру.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 07 листопада 2013 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 18 червня 2015 року, позов ОСОБА_3 задоволено.

Визнано за ОСОБА_3 право власності на квартиру АДРЕСА_1

Зобов'язано ТОВ «Аверс-Сіті» передати ОСОБА_3 технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_1

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У касаційній скарзі ТОВ «Аверс-Сіті», посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалу апеляційного суду, ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно з вимогами ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Судові рішення не відповідають вказаним вимогам.

Судами встановлено, що 22 серпня 2011 року між ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_4 був укладений договір купівлі-продажу майнових прав, відповідно до п. 1.3 якого об'єктом нерухомості - складова та невід'ємна частину об'єкта капітального будівництва, яка виражена у вигляді квартири, спорудження якої здійснює продавець - є двокімнатна квартира АДРЕСА_1. Згідно з п. 1.6 даного договору акт прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості, який підписується сторонами на підтвердження набуття покупцем права власності на майнові права об'єкта нерухомості після здачі відповідної частини об'єкта капітального будівництва - будівлі, корпусу, секції будівлі, секції корпусу та таке інше - в експлуатацію в порядку, передбаченому даним договором.

Згідно з п. 3.2 даного договору право власності на майнові права переходить від продавця до покупця після підписання акта, для підписання якого та отримання інших документів покупець має з'явитися до продавця протягом 5 календарних днів з моменту отримання покупцем відповідного повідомлення від продавця.

25 серпня 2011 року між ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_4 був підписаний акт приймання-передачі майнових прав до договору купівлі-продажу майнових прав від 22 серпня 2011 року, відповідно до якого на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав від 22 серпня 2011 року, що укладений між сторонами, продавець передає, а покупець приймає майнові права на об'єкт нерухомості - складова та невід'ємна частина об'єкта капітального будівництва, яка виражена у вигляді квартири, спорудження якої здійснює продавець. Характеристики об'єкта нерухомості та інформація про нього: двокімнатна квартира АДРЕСА_1. Майнові права передані відповідно до умов договору.

25 серпня 2011 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Аверс-Сіті» був укладений договір про зарахування зустрічних однорідних вимог, відповідно до якого сторони, маючи одна до одної зустрічні грошові вимоги, строк виконання яких настав 25 серпня 2011 року, дійшли згоди на підставі ст. 601 ЦК України про зарахування таких зустрічних однорідних вимог, що випливають з договорів, укладених між ними.

29 серпня 2011 року між ОСОБА_4, ОСОБА_3 та ТОВ «Аверс-Сіті» було укладено договір відступлення права вимоги, відповідно до п. 1.2 якого в порядку та на умовах, визначених цим договором, цедент здійснює відступлення права вимоги цесіонарію, а цесіонарій приймає право вимоги до боржника, який є одночасно продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав, укладеним між боржником та цедентом 22 серпня 2011 року, щодо передачі у власність згідно з умовами договору купівлі майнових прав на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1

Будинок, складовою частиною якого є спірна квартира, було введено в експлуатацію 16 вересня 2011 року, про що свідчить сертифікат відповідності від 16 вересня 2011 року.

Рішенням виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області від 22 вересня 2011 року № 270 «Про оформлення та видачу товариству з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» свідоцтв на право власності на об'єкти нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 було дано доручення КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» оформити та видати поквартирно свідоцтва про право власності ТОВ «Аверс-Сіті» на квартири введеного в експлуатацію будинку за адресою: АДРЕСА_1

Згідно з довідкою ТОВ «Аверс-Сіті» від 15 жовтня 2012 року на ім`я ОСОБА_4 ТОВ «Аверс-Сіті» повідомило про відсутність заборгованості ОСОБА_4 за договорами купівлі-продажу майнових прав від 22 серпня 2011 року.

14 березня 2012 року позивач звернулася до відповідача із заявою, в якій вказала, що вона не має перед ТОВ «Аверс-Сіті» заборгованості щодо сплати вартості майнових прав на квартиру за договором; будинок, складовою частиною якого є квартира, було введено в експлуатацію 16 вересня 2011 року. Разом із тим, незважаючи на її неодноразові звернення, які безпідставно ігноруються, ТОВ «Аверс-Сіті» не виконало умов договору (п. 3.1) та не передало їй у власність майнові права на квартиру та не підписало (уклало) відповідний акт приймання-передачі, у зв'язку з цим вимагала належне виконання умов договору - передати їй квартиру та підписати відповідний акт приймання-передачі в строк до 13 квітня 2012 року.

Дана заява була отримана відповідачем 14 березня 2012 року та залишилась без відповіді.

Відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 15 серпня 2013 року власником квартири АДРЕСА_1 є ТОВ «Аверс-Сіті».

Згідно з листом Комунального підприємства Київської обласної ради «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» від 22 жовтня 2013 року № 667, згідно з матеріалами архівної справи на об'єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 - станом на 31 грудня 2012 року право власності не зареєстровано. На спірну квартиру виготовлений технічний паспорт станом на 07 лютого 2013 року, який знаходиться у ТОВ «Аверс-Сіті».

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що позивач є власником майнових прав на спірну квартиру АДРЕСА_1 заборгованості позивачки за договором купівлі-продажу майнових прав від 22 серпня 2011 року перед відповідачем немає, у даний час зареєстровано право власності за ТОВ «Аверс-Сіті» на підставі свідоцтва про право власності від 15 серпня 2013 року, тобто даний об'єкт нерухомості введений в експлуатацію. За таких обставин суд дійшов висновку про наявність передбачених законом підстав для визнання за позивачем права власності на спірну квартиру та зобов'язання ТОВ «Аверс-Сіті» передати ОСОБА_3 технічний паспорт на квартиру.

Проте з такими висновками судів погодитись не можна.

Відповідно до ст. ст. 526, 527, 530-532 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (ч. 1 ст. 190 ЦК України).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Разом із тим ч. 1 ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами ст. 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Крім того, на час укладення сторонами договорів про купівлю-продаж майнових прав правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися законами України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закони).

Виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою ст. 331 ЦК України не передбачено.

Указаними Законами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.

Отже, ураховуючи, що відповідно до ст. 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Відповідний висновок викладено у постановах Верховного Суду України від 18 лютого 2015 року у справі № 6-244цс14 та від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, який відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач виконав свої грошові зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаним договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва.

Разом із цим, вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій не звернули уваги на те, що за змістом п. 1.4 договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Крім того, суди попередніх інстанцій не врахували, що позовні вимоги ОСОБА_3 направлено на захист прав позивача як власника квартири, а не на захист права, порушеного невиконанням зобов'язання за договором (крім вимоги про визнання права власності), а тому дійшли помилкового висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.

Ураховуючи, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, не встановлені, судові рішення не відповідають вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для їх скасування із передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-сіті» задовольнити частково.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 07 листопада 2013 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 18 червня 2015 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий Д.Д. Луспеник

Судді: В.А. Нагорняк

С.Ф. Хопта

В.А.Черненко

С.П. Штелик