АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
Доповідач - Желепа О.В.
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 грудня 2015 року, колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду м. Києва в складі:

головуючого Желепи О.В.

суддів Рубан С.М., Кабанченко О.А.

при секретарі Перетятько А.К.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційними скаргами Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 28 вересня 2015 року в справі за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 до Київської міської ради, Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «АТБ-інвест» про розірвання договору оренди, -

Заслухавши доповідь судді Желепи О.В., пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів, -

В С Т А Н О В И Л А:

Позивачі ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 звернулися в суд з позовом до Київської міської ради, Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 12 квітня 2006 року № 72-6-00373 з моменту подання -17жовтня 2014 року заяви про розірвання договору оренди.

Свої позовні вимоги обґрунтовували тим, що земельна ділянка площею 866,0 кв. метри надана їм в оренду на підставі рішення Київської міської ради від 07 липня 2005 року за № 503/3079 «Про передачу громадянам ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_1 земельної ділянки для експлуатації та обслуговування кафе з літнім майданчиком на АДРЕСА_1 у Солом'янському районі міста Києва».

10 липня 2014 року між ними та ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу нежилого будинку загальною площею 265,6 кв. метри, що знаходиться на орендованій земельній ділянці.

10 жовтня 2014 року вони подали заяви про добровільну згоду на вилучення з їх користування земельної ділянки під нерухомим майном на користь ОСОБА_4 у зв'язку з переходом до нього права власності на це майно.

У зв'язку з тим, що ОСОБА_4 11 липня 2014 року продав нерухоме майно третій особі - TзOB «АТБ-інвест», 10 жовтня 2014 року вони надали аналогічну заяву про добровільну згоду на вилучення земельної ділянки з їх користування власнику нежилого приміщення та не заперечували проти подальшого оформлення за ним права користування земельною ділянкою.

Новий власник нерухомого майна - TзOB «АТБ-інвест» 13 листопада 2014 року звернулося з клопотанням про надання в оренду спірної земельної ділянки, але рішення з приводу розірвання договору оренди від 12 квітня 2006 року № 72-6-00373 не приймається.

Вони неодноразово зверталися до відповідачів з проханням про розірвання договору оренди, проте їм надаються формальні відповіді, а їх заява від 17 жовтня 2014 про розірвання договору оренди не задоволена, вони змушені сплачувати орендну плату, тому просять розірвати договір з 17 жовтня 2014 року.

Рішенням Солом'янського районного суду м. Києва від 28.09.2015 року позовні вимоги ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 до Київської міської ради, Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «АТБ-інвест» про розірвання договору оренди - задоволено частково.

Розірвано договір оренди земельної ділянки від 12 квітня 2006 року, укладений між Київською міською радою та ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_1 про оренду земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, розмір земельної ділянки 866 кв. метрів, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1.

Відмовлено в задоволенні позовної заяви в частині вимог до Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Стягнуто з Київської міської ради на користь ОСОБА_1 243 гривні 60 копійок судового збору.

Не погодившись з таким рішенням суду, представники Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) подали апеляційні скарги, в яких просили його скасувати та ухвалити нове, яким в задоволені позову відмовити в повному обсязі.

В скарзі представник КМР зазначав, що рішення прийняте за неповного з'ясування всіх обставин справи та з порушенням норм матеріального права. Посилання суду на ст. 130 ЗК України, як на підставу для розірвання договору оренди є безпідставним та необґрунтованим, оскільки для того щоб Київська міська рада надала згоду на розірвання договору, у зв'язку з набуттям іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду на підставі статті 120 Земельного кодексу України, необхідно, щоб ця особа набула права на земельну ділянку у встановленому порядку. Посилання суду на положення ст. 598, 651 ЦК України, відносно права позивачів на односторонню відмову від договору не відповідає нормам законодавства та умовам договору, яким передбачено лише право орендодавця на розірвання договору в односторонньому порядку. Судом не взято до уваги, що спірний Договір оренди земельної ділянки було укладено строком на 15 років, тобто до 13.04.2021 року, таким чином, орендодавець - Київська міська рада передбачила відповідні надходження орендної плати до міського бюджету, розірвання договору оренди потягне за собою припинення запланованих надходжень, а відтак нанесе збитки бюджету міста.

В поданій скарзі представник ДЗР ВО КМР (КМДА) посилався на те, що рішення є необґрунтованим та таким, що прийняте з неправильним застосуванням норм матеріального права. Зазначив, що розірвання договору оренди потягне за собою припинення надходжень до міського бюджету, що є збитками для територіальної громади м. Києва. Умовами договору оренди, що визначають підстави припинення та розірвання цього договору не передбачено можливості односторонньої відмови орендаря від договору (пункти 11.3, 11.4, 11.5 відповідного договору). Натомість пунктом 11.6 зазначеного Договору встановлено, що розірвання договору не потребує укладання додаткової угоди. Договір вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення. Таким чином, лише рішення органу місцевого самоврядування є підставою набуття та припинення фізичними і юридичними особами права користування земельними ділянками, що знаходяться у державній або у комунальній власності. Рішення про розірвання спірного договору оренди на сьогоднішній день Київською міською радою не прийнято. Департамент земельних ресурсів листом від 03.11.2014 № 057029-ОП/КО-7245-64991 інформував позивачів про те, що для вирішення даного питання новому власнику майна, розміщеного на земельній ділянці необхідно виявити ініціативу в оформленні права оренди земельної ділянки на АДРЕСА_1 та подати відповідне клопотання до Київської міської ради.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційних скарг, перевіривши законність і обґрунтованість постановленого судом рішення, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Частинами 1, 2 ст. 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з пунктами 7, 8 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що Київська міська рада та ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_1 12 квітня 2006 року на підставі рішення Київської міської ради від 07 липня 2005 року за № 503/3079 «Про передачу громадянам ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_1 земельної ділянки для експлуатації та обслуговування кафе з літнім майданчиком на АДРЕСА_1 у Солом'янському районі міста Києва» уклали договір оренди земельної ділянки, що розташована на АДРЕСА_1 у м. Києві, розміром 866 кв. метри для експлуатації та обслуговування кафе з літнім майданчиком, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, строком на 15 років (а.с. 6-9,10).

10 липня 2014 року між позивачами та ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу нежилого будинку загальною площею 265,6 кв. метри, що знаходиться на орендованій земельній ділянці (а.с. 11).

10 жовтня 2014 року позивачами надані заяви про добровільну згоду на вилучення з їх користування земельної ділянки під нерухомим майном на користь ОСОБА_4 у зв'язку з переходом до нього права власності на будівлю (а.с. 13).

У зв'язку з тим, що ОСОБА_4 11 липня 2014 року продав нерухоме майно третій особі - TOB «АТБ-інвест», 10 жовтня 2014 року позивачі надали аналогічну заяву про добровільну згоду на вилучення земельної ділянки з їх користування власнику нежилого приміщення та не заперечували проти подальшого оформлення ним права користування земельною ділянкою (а.с. 12).

TзOB «АТБ-інвест» 13 листопада 2014 року звернулося з клопотанням про надання йому в оренду спірної земельної ділянки, але рішення з приводу розірвання договору оренди від 12 квітня 2006 року № 72-6-00373 не прийняте.

Заперечуючи проти позову про розірвання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку, представник Київської міської ради посилалась й на те, що зазначений договір оренди може бути розірваний за умови укладення договору оренди з новим власником майна, що знаходиться на орендованій земельній ділянці.

Не оспорювала, що з заявою про розірвання договору оренди позивачі звернулися до Київської міської ради 17 жовтня 2014 року. Новий власник земельної ділянки третя особа TзOB «АТБ-інвест» - 17 листопада 2014 року також звернувся з заявою про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою на цю ж земельну ділянку з метою укладення договору оренди на цю земельну ділянку.

Відповідно до п. 11.4 укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки він може бути розірваний в тому числі за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом.

У судовому засіданні представник позивача пояснила, що існують всі підстави для розірвання договору оренди з позивачами та укладення такого договору з новим власником будівлі, яка розташована на спірній земельній ділянці, проте відповідачі не вирішують цього питання, чим порушують право позивачів.

На підтвердження цього надала суду копії нотаріально завірених позивачами заяв про відмову від права користування земельною ділянкою в зв'язку з її відчуженням на користь власника, що придбав нерухоме майно, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці; копію договору купівлі-продажу земельної ділянки; заяву на ім'я Голови Київської міської ради з проханням про розірвання договору оренди земельної ділянки в зв'язку з переходом права власності на земельну ділянку до іншої особи та додатками до неї, отриману Київською міською радою 17 жовтня 2014 року.

Крім того, представник позивача посилалась на те, що позивачі за захистом своїх прав зверталися з позовом до відповідачів в Окружний адміністративний суд міста Києва.

Постановою Окружного адміністративного суду міста Києві від 28 січня 2015 року, яка набрала законної сили, визнано протиправною бездіяльність Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо відмови позивачам у вирішенні питання про розірвання договору оренди земельної ділянки від 12 квітня 2006 року № 72-6-003373 (а.с. 66-69).

Згідно з п. 8.4 договору оренди земельної ділянки орендарі зобов'язані письмово повідомити орендодавця про відчуження об'єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарям на протязі десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки. У випадку, якщо орендарі мають намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), цей договір розривається за згодою сторін, або до цього договору вносяться відповідні зміни, з моменту укладання договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, які були відчужені (а.с. 7).

Позивачі повідомили Київську міську раду про відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, повідомили про відмову від подальшого використання земельної ділянки, надали на підтвердження цього договір купівлі продажу та нотаріально посвідчені заяви про відмову від подальшого використання земельної ділянки.

Представник позивача також надала суду копію клопотання нового власника нежилого приміщення від 13 листопада 2014 року про надання йому дозволу на розроблення документації з землеустрою. Таке клопотання було направлено до Київської міської ради, що спростовує доводи представників відповідачів про те, що новий власник не звертався до Київської міської ради з проханням про надання йому земельної ділянки в оренду (а.с. 15).

Вказане клопотання заступником міського голови надіслано ОСОБА_5 для розгляду та опрацювання в установленому порядку (а.с. 15).

Таким чином, судом було встановлено, що позивачі вичерпали всі можливості вирішення питання про розірвання договору оренди земельної ділянки за згодою сторін, тому змушені звернутися за захистом порушеного права в суд.

Дослідивши, зібрані районним судом письмові докази, колегія суддів приходить до висновку, що обставини справи, які суд вважав встановленими є доведеними.

Висновки суду про порушення прав позивачів, та наявність підстав для розірвання договору в судовому порядку, відповідають цим обставинам та вимогам закону.

Доводи апеляційної скарги про те, що договір оренди землі може бути розірваний тільки зі згоди , шляхом ухвалення про це рішення відповідачем та після того, як буде оформлено право користування земельною ділянкою новим власником, колегія суддів не приймає з огляду на те, що в порядку адміністративного судочинства було встановлено протиправну бездіяльність Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо ненадання згоди позивачам на розірвання з ними договору оренди землі, якою вони не користуються, та не можуть користуватись, у зв'язку з продажем нерухомого майна, яке на ній розташоване.

Суд правильно встановив, що права позивачів порушуються відповідачем, який не вчиняє дій, щодо переоформлення права користування земельною ділянкою на нового власника майна , не ухвалює рішення про розірвання договору оренди з позивачами та продовжує висувати вимоги до позивачів, щодо стягнення орендної плати за землю, якою вони вже тривалий час не користуються.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що внаслідок розірвання договору оренди, бюджет Києва втратить кошти , які мав би отримати, як орендну плату, колегія суддів не приймає, тому, що до таких втрат, як було встановлено судом призводить саме бездіяльність відповідачів, які зволікають з вирішенням питання про передачу в користування спірної земельної ділянки іншій особі.

З матеріалів справи вбачається та це встановлено судом, що 10 липня 2014 року між позивачами та ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу нежилого будинку загальною площею 265,6 кв. метри, що знаходиться на орендованій земельній ділянці.

Таким, чином з 10 липня 2014 року позивачі не є власниками нежилого будинку, для обслуговування, якого укладений договір оренди земельної ділянки з КМР.

Згідно з ч. 3 ст. 7 ЗУ «Про оренду землі», до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці є підставою припинення права користування земельною ділянкою (п. є ч. 1 ст. 141 ЗК України).

Згідно пп. г п. 18 Постанови Верховного Суду України від 16.04.2014 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ», відповідно до якого до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) відповідно до статті 377 ЦК і статті 120 ЗК України.

Отже, з моменту укладення договору купівлі-продажу нежилого будинку, договір оренди земельної ділянки в частині оренди попередніми орендарями земельної ділянки фактично припинився.

Після чого, позивачі звернулися до КМР з проханням про розірвання договору оренди земельної ділянки в зв'язку з переходом права власності на земельну ділянку до іншої особи.

Про те, таке звернення залишилось без вирішення.

Також, позивачі за захистом своїх прав зверталися з позовом в Окружний адміністративний суд міста Києва, який визнав протиправною бездіяльність Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо відмови у вирішенні питання про розірвання договору оренди.

Разом з тим, питання про розірвання договору земельної ділянки залишилось не вирішене.

Оскільки відповідач КМР не визнав того, що договір оренди є припиненим після укладення договору купівлі-продажу, позивачі в порядку ст. 15 ЦПК України звернулись до суду з даним позовом, який суд першої інстанції, у спосіб передбачений ст. 16 ЦПК України, задовольнив частково.

Тобто, доводи апеляційних скарг про те, що суд невірно застосував норми матеріального права та порушив процесуальні норми є безпідставні.

Інші доводи скарг на правильність постановленого рішення з урахування вищенаведених обставин не впливають.

Рішення суду першої інстанції ухвалене без порушення норм матеріального та процесуального права, а тому підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 303, 307, 308, 313-315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

УХВАЛИЛА:

Апеляційні скарги Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відхилити.

Рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 28 вересня 2015 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення, однак може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом 20-ти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий Судді: