ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/2065/15-ц
провадження № 2/753/2519/15
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
"04" грудня 2015 р. Дарницький районний суд м. Києва в складі
головуючого судді Колесника О.М.
при секретарі Заболотній Л.Г.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ТОВ „Фарес-Груп" про визнання договору найму нежилого приміщення недійсним та за зустрічним позовом ТОВ „Фарес-Груп" до ОСОБА_2, 3-ті особи: Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради, Державна архітектурно-будівельна інспекція України про визнання права власності на нерухоме майно,
Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача про визнання договору найму нежилого приміщення недійсним. В ході розгляду справи відповідач звернувся до суду з зустрічним позовом до позивача про визнання права власності на нерухоме майно.
В судове засідання позивач ОСОБА_2 не з'явився, про розгляд справи був повідомлений належним чином, але у направленій заяві від 27.02.2015 року до суду позовні вимоги підтримав в повному обсязі (а.с.22), а заяві від 20.03.2015 року (а.с.63) повідомив, що з матеріалами зустрічної заяви ознайомлений, просив розглянути справу у його відсутність і постановити рішення відповідно до чинного законодавства. При цьому свою позовну заяву обґрунтував тим, що 17.03.2014 року між ним та ТОВ „Фарес-Груп" було укладено договір найму нежитлового приміщення загальною площею 210,5 м2, яке розташоване в АДРЕСА_1. Згідно п.1.1 вказаного договору наймодавець передає, а наймач приймає у строкове платне користування (в найм) нежитлове приміщення у вигляді павільйону полі функціонального призначення загальною площею 210,5 м2, яке розташоване в АДРЕСА_1. 18.03.2014 було складено акт прийому-передачі до договору найму нежитлового приміщення від 17.03.2014 року за яким, ТОВ „Фарес-Груп" передало вказане нежитлове приміщення позивачу. Однак як стало відомо позивачу ТОВ „Фарес-Груп" не є власником переданого в найм нерухомого майна. 7.06.2014 року ОСОБА_2 на адресу ТОВ „Фарес-Груп" було направлено лист з проханням надати засвідчені належним чином документи про право власності ТОВ „Фарес-Груп" на вказаний об'єкт нерухомого майна, але відповіді не надійшло. Тому позивач направив відповідачу відмову від договору найму, але від останнього надійшла відповідь про неправомірність відмови, поскільки при укладанні договору найму сторони узгодили всі істотні його умови. За таких обставин просить визнати вказаний договір недійсним, поскільки у відповідності до ст.761 ЦК України право передання майна у найм має власник або особа, якій належать майнові права, наймодавцем може бути особа, уповноважена на укладання договору найму. А у відповідача ТОВ „Фарес-Груп" були відсутні будь-які права на укладення договору найму та передачу майна у найм.
Представник відповідача ТОВ „Фарес-Груп" в судове засідання не з'явився, але у направленому зверненні до суду від 20.03.2015 року просив відмовити у задоволені первісного позову, вимоги зустрічного позову підтримав, просив їх задовольнити, а також просив розглянути справу у його відсутність (а.с.64-65). Вимоги зустрічного позову обґрунтував тим, що ТОВ „Фарес-Груп" є замовником будівництва об'єкту нерухомого майна - нежитлового приміщення загальною площею 210,5 м2, яке розташоване в АДРЕСА_1. Після його будівництва 21.05.2014 року Державною інспекцією архітектурно-будівельного контролю було зареєстровано декларацію про готовність об'єкту до експлуатації щодо спірного нерухомого майна, при цьому інформація про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою не вимагається. Поскільки будівництво завершено, а позивач по зустрічному позову був замовником будівництва, то ТОВ „Фарес-Груп" набуло право власності на нежитлове приміщення, яке розташоване в АДРЕСА_1 з моменту завершення будівництва і прийняття об'єкту до експлуатації. А поскільки ОСОБА_2 не визнає і оспорює право власності ТОВ „Фарес-Груп" на вказане нерухоме майно, тому право ТОВ „Фарес-Груп" підлягає захисту у судовому порядку. За таких обставин просить визнати за позивачем за зустрічним позовом право власності на спірне нежитлове приміщення.
Представник 3-ої особи Державної архітектурно-будівельної інспекції України Вільгельм А.Д. в судовому засіданні просила відмовити у задоволенні позову, пояснивши, що вказана юридична особа надала ТОВ „Фарес-Груп" декларацію про початок виконання будівельних робіт та декларацію про готовність об'єкта до експлуатації, при цьому вказаний об'єкт приймався у експлуатацію після реконструкції. Разом з тим інспекцією документи дозвільного та декларативного характеру, які надають право на виконання будівельних робіт з будівництва об'єкту не видавались і не реєструвались. Крім того, ТОВ „Фарес-Груп" звернулось до суду з таким позовом за відсутністю спору між сторонами, а його подання зумовлено бажанням визнати право власності на самочинно збудований об'єкт без додержання вимог та порядку встановленого законодавством України.
3-тя особа: Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради в судові засідання також не з'явилась, але у направленому поясненні до суду представник Кохан А.С. просив розглянути справу у відсутність представника юридичної особи і винести рішення за первісним позов згідно чинного законодавства, а в задоволенні зустрічного позову відмовити, пояснивши, що у відповідності до ст.125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Документи, що посвідчують право власності чи право користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 або ТОВ „Фарес-Груп" станом на 31.12.2012 року в департаменті земельних ресурсів відсутні. Згідно ст.376, ч.1 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майна вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що, зокрема, не була відведена для цієї мети. Як вбачається з матеріалів справи, земельна ділянка для будівництва павільйону ТОВ „Фарес-Груп" не відводилась, тому при здійсненні самочинного будівництва, особа, яка його здійснює, не набуває права власності на нього в порядку ч.2, ст.376 ЦК України (а.с.111).
Заслухавши представника 3-ї особи, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що первісний позов підлягає задоволенню, а в задоволенні зустрічного позову необхідно відмовити з наступних підстав.
Згідно ст.41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.
У відповідності до ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
За змістом ст.125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Суд в межах заявлених позовних вимог та наданих доказів сторонами по справі встановив наступні факти та правовідносини.
Як передбачає ст.375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває права власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за цільовим призначенням.
Як встановлено у судовому засіданні, 15.12.2009 року Дарницькою районною у м. Києві державною адміністрацією було зареєстровано ТОВ „Фарес-Груп", ідентифікаційний код юридичної особи 36824345, що підтверджується ксерокопією свідоцтва про реєстрацію юридичної особи серія А01 №344376 (а.с.53). У своїй діяльності ТОВ „Фарес-Груп" керується статутом, нова редакція якого затверджена рішенням загальних зборів учасників від 20.01.2012 року (а.с.30-46).
За правилами ч.2-3, ст.8 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності" планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку. Рішення з питань планування та забудови територій приймаються сільськими, селищними, міськими радами та їх виконавчими органами, районними, обласними радами, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями в межах визначених законом повноважень з урахуванням вимог містобудівної документації.
Як наголошує ч.1; 4, ст.26 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності" забудова територій здійснюється шляхом розміщення об'єктів будівництва. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Згідно ч.1, ст.36 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності" право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об'єктах, що належать до I-III категорій складності, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт.
21.05.2014 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України зареєструвала декларацію про готовність об'єкта до експлуатації „Реконструкція приміщень нежитлової будівлі по АДРЕСА_1" (а.с.49-51). На підставі ч.10, ст.36 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності" відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у декларації про готовність об'єкта до експлуатації також несло ТОВ „Фарес-Груп".
Як вбачається з технічного паспорту нежитлове приміщення у вигляді павільйону полі функціонального призначення загальною площею 210,5 м2, яке розташоване в АДРЕСА_1, є мийкою (а.с.54-57). На технічному плані містяться штампи „дозвільна документація на будівництво не подана" та „документи на відведення земельної ділянки не подано" (а.с.57). Як підтвердила в судовому засіданні представник 3-ої особи Державної архітектурно-будівельної інспекції України Вільгельм А.Д. Держархбудінспекцією документи дозвільного та декларативного характеру на право виконання будівельних робіт по будівництву об'єкта від імені ТОВ „Фарес-Груп" не видавались та не реєструвались.
Як передбачає ч.1-2, ст.376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває право власності на нього.
Згідно п.4 Постанови Пленуму Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ №6 від 30 березня 2012 року „Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)" при розгляді справ зазначеної категорії судам слід мати на увазі, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил. Під належним дозволом слід розуміти передбачений Законом України № 3038-VI дозвільний документ (статті 35-37), що дає право виконувати підготовчі та будівельні роботи саме того об'єкту і на тій земельній ділянці, яка передана з цією метою певній особі. Під проектом слід розуміти залежно від категорії об'єкта будівництва відповідний склад документації, визначеної статтями 1, 7 та 8 Закону України №687-XIV, отриманої відповідно до статей 29, 31 Закону №3038-VI, а також будівельний паспорт та технічні умови, отримані відповідно до статей 27, 30 зазначеного Закону.
За правилами ч.1, ст.316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Як наголошує ч.1-2, ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ст.9 Закону України „Про архітектурну діяльність"будівництво об'єктів архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил, місцевих правил забудови населених пунктів у порядку, визначеному ст.24 Закону України „Про планування та забудову територій"від 20.04.2000 року зі змінами та доповненнями, а саме фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єкта містобудування зобов'язані отримати дозвіл від виконавчого комітету ради.
У відповідності до вимог ст.24 Закону України „Про планування і забудову території"фізичні чи юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єкта містобудування зобов'язані отримати дозвіл від виконавчого комітету ради.
Як передбачає ст.29 Закону України „Про планування і забудову території"здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрація, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно з законом.
Аналізуючи докази, зібрані у судовому засіданні, суд приходить до висновку, що поскільки ТОВ „Фарес-Груп" здійснило будівництво без належно оформленого проекту, дозволу на виконання будівельних робіт, у відсутність рішення про відведення земельної ділянки під забудову Київської міської державної адміністрації в межах визначених законом для неї повноважень з урахуванням вимог містобудівної документації, при цьому право власності на нежитлове приміщення має набуватись у позасудовому порядку згідно чинного законодавства, поскільки це саме право ніким не оспорюється і не здійснюються перешкоди щодо його набуття, тому в задоволенні зустрічного позову необхідно відмовити, так як самочинне будівництво нерухомого майна не надає підстав на набуття на нього права власності.
У відповідності до ч.1, ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Як зазначає ч.1, ст.761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.
Як встановлено судом, 17.03.2014 року між ОСОБА_2 та ТОВ „Фарес-Груп" було укладено договір найму нежитлового приміщення загальною площею 210,5 м2, яке розташоване в АДРЕСА_1 (а.с.5-7). Згідно п.1.1 вказаного договору наймодавець передає, а наймач приймає у строкове платне користування (в найм) нежитлове приміщення у вигляді павільйону полі функціонального призначення загальною площею 210,5 м2, яке розташоване в АДРЕСА_1.
18.03.2014 було складено акт прийому-передачі до договору найму нежитлового приміщення від 17.03.2014 року за яким, ТОВ „Фарес-Груп" передало вказане нежитлове приміщення позивачу ОСОБА_2 (а.с.17).
За змістом ч.1, ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Як наголошує ч.1, ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Поскільки судом достеменно встановлено, що в день укладення договору найму нежитлового приміщення від 17.03.2014 року ТОВ „Фарес-Груп" не набуло права власності на нежитлове приміщення у вигляді павільйону полі функціонального призначення загальною площею 210,5 м2, яке розташоване в АДРЕСА_1 і йому не належали на нього майнові права, тому оскаржуваний договір суперечить вимогам ч.1, ст.761 та ч.1, ст.203 ЦК України і має бути визнаний недійсним в порядку ч.1, ст.215 ЦК України.
Згідно ст.79; 88 ЦПК України поскільки суд задовольняє вимоги первісного позову, тому з ТОВ „Фарес-Груп" на користь ОСОБА_2 необхідно стягнути 243 грн. 60 коп. судового збору, сплачених останнім при зверненні до суду.
Керуючись ст.10; 11; 60; 79; 88; 169; 209; 213-215; 226 ЦПК України, на підставі ст.41 Конституції України, ст.203; 215; 316; 321; 328; 375; 376; 759; 761 ЦК України, ст.125 ЗК України, ст.24; 29 Закону України „Про планування і забудову території", ст.8; 26; 36 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності",ст.9 Закону України „Про архітектурну діяльність",п.4 Постанови Пленуму Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ №6 від 30 березня 2012 року „Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)", суд
Первісний позов задовольнити.
Визнати договір найму нежитлового приміщення, розташованого в АДРЕСА_1, укладений між ТОВ „Фарес-Груп" та ОСОБА_2 17.03.2014 року, недійсним.
Стягнути з ТОВ „Фарес-Груп" на користь ОСОБА_2 243 грн. 60 коп. судового збору.
В задоволенні зустрічного позову ТОВ „Фарес-Груп" до ОСОБА_2, 3-ті особи: Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради, Державна архітектурно-будівельна інспекція України про визнання права власності на нерухоме майно: нежитлове приміщення - павільйон полі функціонального призначення загальною площею 210,5 м2, розташований в АДРЕСА_1, стягнення 3000 грн. судового збору відмовити.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано до Дарницького районного суду м. Києва протягом 10 днів з дня отримання його копії відповідачами.
Апеляційна скарга на заочне рішення суду може бути подана до Апеляційного суду м. Києва протягом 10 днів з дня проголошення вступної та резолютивної частини заочного рішення через Дарницький районний суд м. Києва.
Суддя :