РІШЕННЯ

іменем україни

15 липня 2015 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Луспеника Д.Д.,

суддів: Журавель В.І., Хопти С.Ф.,

Черненко В.А., Штелик С.П.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на об'єкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору, за касаційною скаргою публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 15 квітня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У березні 2014 року ОСОБА_3 звернулася до суду з зазначеним вище позовом, у якому просила визнати за нею майнові права на об'єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_1 згідно з укладеними умовами договору комісії щодо купівлі-продажу цінних паперів та договору резервування приміщення,

Свої вимоги обґрунтовувала тим, що 28 лютого 2005 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі - ТОВ «Альянс-Висотбуд») та Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради був укладений контракт, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язалося своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво 4-секційного 10-12-поверхового житлового будинку АДРЕСА_1, орієнтованою загальною площею 10791,45 кв. м, здати об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації та у встановлені цим контрактом строки, а Управління капітального будівництва Одеської міської ради (замовник) - надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації. 17 жовтня 2008 року між нею (позивачкою) та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір резервування приміщення, а з товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Трейд» (далі - ТОВ «Альянс-Трейд») - договір комісії щодо купівлі цінних паперів, метою укладення яких було фінансування нею будівництва квартири шляхом купівлі пакета облігацій, що надавало його власнику право на отримання у приватну власність цієї квартири у майбутньому. Згідно з договором резервування приміщення, на підставі купівлі пакету облігацій, кількість яких відповідає площі квартири, виконавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язалося здійснити резервування за нею двокімнатної квартири АДРЕСА_1, загальною площею 51,14 кв. м, на третьому поверсі, а замовник - оплатити вартість резервування у сумі 6 грн. Відповідно до п. 2.1. договору резервування орієнтований термін завершення будівельно-монтажних робіт - 1 квартал 2009 року. Відповідно до п. 1.1 договору комісії щодо купівлі цінних паперів від 17 жовтня 2008 року ТОВ «Альянс-Трейд», що діє від свого імені, в інтересах та за її (позивачки) рахунок зобов'язалося надати їй посередницькі послуги щодо купівлі цінних паперів номінальною вартістю по 25 грн у кількості 5114 штук на загальну суму 242 915 грн. За умовами даного договору емітентом випуску цінних паперів є ТОВ «Альянс-Висотбуд». Свої зобов'язання вона виконала у повному обсязі, сплативши ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ТОВ Альянс-Трейд грошові кошти в сумі 242 915 грн. У подальшому їй стало відомо, що її майнові права на квартиру фактичного перебувають у іпотеці Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк») за договорами іпотеки, які були укладені з ТОВ «Альянс-Висотбуд».

Ураховуючи наведене, позивачка просила позов задовольнити.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року, залишеним без зміни ухвалою апеляційного суду Одеської області від 15 квітня 2015 року, позовні вимоги ОСОБА_3 задоволено. Визнано за ОСОБА_3 майнові права на об'єкт інвестування - двокімнатної квартири № 14, загальною проектною площею 51,14 кв. м, на третьому поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, згідно з умовами договору резервування приміщення від 17 жовтня 2008 року та договору комісії від 17 жовтня 2008 року щодо купівлі цінних паперів. Визнано недійсним п. 1.1 іпотечного договору від 01 липня 2008 року, укладеного між АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1. Визнано недійсним п. 1.1 іпотечного договору від 02 липня 2008 року, укладеного між АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 14 у 10-поверховому 4-секційному житловому будинку АДРЕСА_1. Визнано недійсним п. 1.1 іпотечного договору від 16 липня 2008 року, укладеного між АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 14 у 10-поверховому 4-секційному житловому будинку АДРЕСА_1. Знято заборону відчуження на квартиру № 14 у 10-поверховому 4-секційному житловому будинку АДРЕСА_1, та виключено з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У касаційній скарзі публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк»), посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення, ухвалити нове рішення про відмову в позові.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржувані судові рішення зазначеним вимогам закону не відповідають.

Встановлено, що 28 лютого 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради було укладено контракт на будівництво 4-секційного 10-12-поверхового житлового будинку АДРЕСА_1

Із метою забезпечення будівництва багатоквартирного будинку 01 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», було укладено генеральний договір про співробітництво.

02 та 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» було укладено кредитні договори, згідно з якими банк надав товариству кредит у розмірі 1 009 323,60 дол. США та 741 137,25 дол. США відповідно.

02 та 16 липня 2008 року із метою забезпечення виконання вказаних договорів між АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, відповідно до умов яких товариство передало в іпотеку банку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в т. ч. і на квартиру № 14 загальною площею 51,14 кв. м, яка розташована на третьому поверсі у житловому будинку за будівельною адресою по АДРЕСА_1

17 жовтня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» був укладений договір резервування приміщення від 17 жовтня 2008 року, а з ТОВ «Альянс-Трейд» - договір комісії щодо купівлі цінних паперів, метою укладення яких було фінансування ОСОБА_3 будівництва двокімнатної квартири № 14 загальною площею 51,14 кв. м, яка розташована на третьому поверсі у житловому будинку за будівельною адресою по АДРЕСА_1, шляхом купівлі пакету облігацій, що надавало їх власнику право на отримання у приватну власність цієї квартири у майбутньому.

Згідно з договором резервування приміщення, на підставі купівлі пакету облігацій, кількість яких відповідає площі квартири, виконавець ТОВ «Альянс-Висотбуд зобов'язалося здійснити резервування за нею вказаної вище вкартири, а замовник - оплатити вартість резервування у сумі 6 грн.

Відповідно до п. 2.1. договору резервування приміщення орієнтований термін завершення будівельно-монтажних робіт - 1 квартал 2009 року. Відповідно до п. 1.1 договору комісії щодо купівлі цінних паперів від 17 жовтня 2008 року ТОВ «Альянс-Трейд», що діє від свого імені, в інтересах та за рахунок позивачки зобов'язалося надати останній посередницькі послуги щодо купівлі цінних паперів номінальною вартістю по 25 грн, у кількості 5114 штук на загальну суму 242 915 грн. За умовами даного договору емітентом випуску цінних паперів є ТОВ «Альянс-Висотбуд».

На виконання умов договору ОСОБА_3 свої зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав виконала, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва в розмірі 242 915 грн.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції, з висновком якого погодився і апеляційний суд, виходив із того, що майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена позивачем за договором купівлі-продажу, відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на момент укладення договорів іпотеки, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк».

Проте повністю погодитися з такими висновками судів не можна.

Обґрунтовуючи підстави позову, позивачка посилалася на те, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» своїх зобов'язань за договором купівлі-продажу майнових прав не виконало, у визначені договором строки будівництво не закінчило, квартиру за актом приймання-передачі позивачу не передало. Крім того, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, майнові права не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, чим порушило її права на проінвестовану нерухомість.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (ч. 2 ст. 583 ЦК України).

У ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) указаний вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Іпотечний борг виникає з цивільно-правових відносин між сторонами договору про іпотечний борг за умови дотримання встановлених Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» вимог.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі Закону України «Про іпотеку».

Зазначена правова позиція висловлена в постанові Верховного Суду України від 06 листопада 2013 року у справі № 6-100цс13, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів.

З урахуванням вищенаведеного, суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що при укладенні договорів іпотеки були порушені положення ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» мало право передавати в іпотеку лише з 25 грудня 2008 року.

Між тим, задовольняючи позов ОСОБА_3 про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру, суди не врахували, що таке право у позивача виникло на підставі договору купівлі-продажу від 17 жовтня 2008 року, у зв'язку з чим підстав для визнання цього права у судовому порядку за позивачем немає.

У той же час право позивача може бути захищено в інший, передбачений законом, спосіб, у тому числі шляхом звернення до суду з позовом про визнання недійсним чи розірвання договору купівлі-продажу від 06 вересня 2010 року та відшкодування переданих забудовнику коштів, а не шляхом визнання недійсними оспорюваних договорів іпотеки майнових прав.

Допущені судами при розгляді справи порушення норм матеріального права, потягли за собою ухвалення помилкових судових рішень в частині вирішення вимог про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру, у зв'язку з чим відповідно до ст. 341 ЦПК України судові рішення в цій частині підлягають скасуванню із ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 336, 341 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

в и р і ш и л а:

Касаційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задовольнити частково.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 15 квітня 2015 року в частині вирішення вимог про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на об'єкт інвестування відмовити.

У решті рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 15 квітня 2015 року залишити без змін.

Рішення оскарженню не підлягає.

Головуючий Д.Д. Луспеник

Судді: В.І. Журавель

С.Ф. Хопта

В.А. Черненко

С.П. Штелик