Справа № 136/928/15-ц
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

"30" червня 2015 р. м. Липовець

Липовецький районний суд Вінницької області

в складі: головуючого - судді Кривенка Д. Т.

за участю секретаря Марчук Н.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Липовець цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Берестівка", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Відділ Держземагенства у Липовецькому районі Вінницької області про визнання договору оренди землі недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду із вищевказаним позовом до відповідача, підставність якого обґрунтував з огляду на таке.

14 липня 2008 року між ОСОБА_2 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Берестівка» було укладено договір оренди земельної ділянки, яка розташована на території Лукашівської сільської ради Липовецького району Вінницької області, розміром 3,6652 га, терміном на 10 років.

11 вересня 2008 року вищевказаний договір був зареєстрований в Липовецькому відділі Вінницької філії ДП «Центр ДЗК» за № 83.

20 жовтня 2012 року ОСОБА_2 померла.

23 липня 2013 року позивач оформив спадщину за заповітом після смерті спадкодавця на земельну ділянку площею 3,6652 га, яка розташована на території Лукашівської сільської ради Липовецького району Вінницької області, кад. № :07:000:0161, згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ВН №066126, зареєструвавши його в установленому законом порядку.

24 грудня 2015 року та 07.04.2015 року позивач звертався до відповідача із заявою про повернення йому земельної ділянки з метою в подальшому самостійно її обробляти, однак відповіді на свої заяви від відповідача ним не було отримано.

Позивач, вважаючи Договір оренди земельної ділянки укладеним із порушенням істотних умов, що визначені Законом для такого договору, звернувся до суду із даним позовом, в якому просив суд визнати договір оренди земельної ділянки за №210, яка розташована на території Лукашівської сільської ради Липовецького району Вінницької області, розміром 3,6652 га, укладеного між ОСОБА_2 та Відповідачем, Сільськогосподарським Товариством з обмеженою відповідальністю «Берестівка» терміном на 10 років від 14 липня 2008 року, який був зареєстрований 11 вересня 2008 року в Липовецькому відділі Вінницької філії ДП «Центр ДЗК» за № 83 недійсним, у відповідності до положень Закону України «Про оренду землі», обґрунтовуючи це тим, що у договорі оренди вищевказаної земельної ділянки в розділі «Об'єкт оренди», не вказано місце розташування земельної ділянки; не встановлено умов збереження стану об'єкта оренди земельної ділянки; відсутня інформація щодо стану земельної ділянки на момент її передачі в оренду, яка має зазначатись у паспорті на землю.

Крім цього, в порушення норм чинного законодавства, до підписаного сторонами документу не було долучено плану або схеми земельної ділянки, яка передається в оренду, її кадастрового плану та акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), що унеможливлює її ідентифікацію.

Разом з цим, договір-оренди земельної ділянки не містить необхідної та повної інформації про об'єкт оренди (місце розташування земельної ділянки), що також є однією з істотних умов договору оренди земельної ділянки.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_3 позовні вимоги підтримав з підстав, що наведені у позовній заяві, просив суд їх задовольнити у заявленому обсязі.

Представник відповідача ОСОБА_4 в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, обґрунтовуючи це тим, що поданий позов є безпідставним, надуманим, таким, що не підтверджується жодними доказами.

Так, на думку представника відповідача, статтею 15 Закону України Про оренду землі, не передбачено якісних показників обєкта оренди (земельної ділянки) як істотних умов такого Договору.

Спірний договір укладений між сторонами у відповідності до вимог закону, який діяв на час укладення правочину. При його укладенні сторони досягли усіх істотних умов, які законом визначені, як істотні. Позивачем не доведено факт наявності його порушеного права, оскільки спірний договір відповідає волі сторін та вимогам законодавства, а також не надано обґрунтування з посиланням на докази в чому саме полягає порушення його законних прав, свобод та інтересів.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Відділу Держземагенства у Липовецькому районі - ОСОБА_5 не заперечувала стосовно задоволення позовних вимог з підстав, що викладені у позовній заяві, зазначивши, що у другому примірнику Договору оренди від 14 липня 2008 року, який був зареєстрований 11 вересня 2008 року, що перебуває на зберіганні у Відділі також не зазначено місце розташування земельної ділянки; не встановлено умов збереження стану об'єкта оренди земельної ділянки; відсутня інформація щодо стану земельної ділянки на момент її передачі в оренду. До договору не долучено невідємні його частини - план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, її кадастровий план та акт визначення меж земельної ділянки.

Суд, вислухавши пояснення сторін даного спору, вивчивши та дослідивши матеріали цивільної справи, повно зясувавши обставини справи та перевіривши їх усіма зібраними у справі доказами, дійшов до висновку про задоволення позову з огляду на наступне.

Судом встановлено наступні факти та відповідні їм правовідносини.

14 липня 2008 року між ОСОБА_2 (орендодавець) з однієї сторони та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Берестівка» (орендар) з іншої сторони було укладено Договір оренди землі №210, предметом якого є земельна ділянка, яка належала орендодавцю згідно Державного акта серія ВН №066126 та знаходиться на території Лукашівської сільської ради, площею 3,6652 га, нормативна грошова оцінка сторонами визначена в розмірі 45 391,91 грн. Строк дії вказаного договору сторонами було обумовлено у 10 років з дати його державної реєстрації.

В п.43 Договору оренди, сторони дійшли згоди, що Договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Вказаний договір був підписаний його сторонами та зареєстрований у Липовецькому відділі Вінницької філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11 вересня 2008 року за №83.

Як убачається із Свідоцтва про право на спадщину за заповітом виданого 23.07.2013 року приватним нотаріусом Липовецького районного нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрованого у реєстрі за №1171, ОСОБА_1 успадкував земельну ділянку площею 3,6652 га в межах згідно з планом, кадастровий номер земельної ділянки :07:000:0161, цільове призначення (використаня) земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Лукашівської сільської ради Липовецького району Вінницької області, належної померлій ОСОБА_2 згідно Державного акта на право власності на земельну діляну серії ВН №066126, виданого Липовецькою РДА, Липовецьким райвідділом земельних ресурсів Липовецького району Вінницької області 08 грудня 2004 року на підставі розпорядження №265 Липовецької райдержадміністрації від 15.11.2004 року; Акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №568.

ОСОБА_7 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, вищевказана земельна ділянка була зареєстрована Вінницькою регіональною філією ДП центр ДЗК за власником ОСОБА_1.

Судом встановлено, що правовідносини, які виникли між цього сторонами спору є цивільно - правовими, а тому регулюються відповідними положеннями ЦК України та спеціальними нормативно - правовими актами, зокрема Законом України Про оренду землі від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV із наступними змінами та доповненями.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.627 ЦК України).

За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України Про оренду землі від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV (в редакції на момент укладання договорів оренди землі) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Невід'ємною частиною договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону України Про оренду землі є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

ОСОБА_7 із ч. 1 ст. 210 ЦК України та ч. 1 ст. 20 Закону України Про оренду землі договір оренди землі підлягає державній реєстрації, після чого він відповідно до ст. 18 Закону України Про оренду землі набирає чинності.

Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державного факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України Про оренду землі, а також порушення вимог ст. ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Як убачається з дослідженого судом договору оренди землі (а.с.7-8) укладеного між спадкодавцем майна, яке успадкував позивач та відповідачем у ньому не вказано місце розташування земельної ділянки, яка є предметом такого договору.

Що стосується умов збереження стану обєкта оренди, то такий Договір не містить жодних посилань на стан земельної ділянки, яка передаються в оренду та відсутні будь - які домовленості, щодо агрохімічних показників земельної ділянки з якими вона має бути повернута орендодавцю.

Відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України Про охорону земель, при передачі у власність або наданні в користування, в тому числі в оренду, земельної ділянки, зміні власника земельної ділянки або землекористувача використовуються дані агрохімічної паспортизації.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України Про державний контроль за використанням та охороною земель, агрохімічна паспортизація земель сільськогосподарського призначення - обов'язкове агрохімічне обстеження ґрунтів з видачею агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, в якому фіксуються початкові та поточні рівні забезпечення поживними речовинами ґрунтів, рівні їх забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами.

Відповідно до п. 2 Указу Президента України від 2 грудня 1995 року N 1118/95 Про суцільну агрохімічну паспортизацію земель сільськогосподарського призначення, у разі зміни власника чи користувача землі її паспортизація здійснюється в обов'язковому порядку незалежно від часу останнього обстеження.

У відповідності до ч. 1 ст. 1 Закону України Про оренду землі, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Отже, після укладення та реєстрації договору оренди земельної ділянки відбувається зміна користувача земельної ділянки, що вказує на обовязковість проведення паспортизації земель і відображення в агрохімічному паспорті даних агрохімічного обстеження кожної земельної ділянки в силу прямих вимог Закону.

Відповідно до п. 4 Положення про агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки, затвердженого наказом Міністерства сільського господарства і продовольства України від 30 листопада 1993 р.321, чинного на момент укладення та реєстрації оспорюваного договору оренди землі, відповідно до цільового призначення агрохімічного паспорта агрохімічному обстеженню та паспортизації підлягають: рілля, в т. ч. зрошувана, осушена; сіножаті і пасовища, т. ч. зрошувані, осушені; багаторічні насадження (сади, ягідники, хмільники, виноградники).

Єдиний зразок (форма) агрохімічного паспорта на момент укладення та реєстрації оспорюваних договорів оренди землі була затверджена наказом Міністерства сільського господарства і продовольства України від 30 листопада 1993 р. N 321.

Відповідно до п. 8 Положення про агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки, затвердженого наказом Міністерства сільського господарства і продовольства України від 30 листопада 1993 р.321, чинного на момент укладення та реєстрації оспорюваних договорів оренди землі, агрохімічний паспорт видається в трьох примірниках: землекористувачу, районним Радам народних депутатів, державним місцевим органам, що здійснюють контроль за використанням і охороною земель. Термін використання агрохімічного паспорта безстроковий.

Отже, згідно вимог вищезазначених норм, Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Берестівка» із набуттям права користування земельною ділянкою на підставі договору оренди землі зобовязане було відразу забезпечити проведення паспортизації землі та отримати паспорт земельної ділянки з відображенням у ньому якісних показників ґрунтів, рівні забезпечення їх поживними речовинами, рівні забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами на момент отримання землі в оренду.

Ці дані підлягали також обовязковому занесенню до акта приймання-передачі обєкта оренди, який є невідємною частиною договору оренди землі, у графу стан обєкта оренди, відразу після укладення оспорюваного договору.

Проте відповідач не виконав вимог закону і не забезпечив проведення агрохімічного обстеження ґрунту та не отримав паспорта на земельну ділянку з відображенням у ній початкових агрохімічних показників ґрунтів станом на момент отримання земель в оренду.

За таких обставин, коли відповідач приступив до використання землі, однак не забезпечив проведення до цього моменту агрохімічного обстеження ґрунту - стан обєкта оренди на момент передачі його в оренду не було визначено.

Крім цього, аналізуючи спірний Договір оренди землі №210 від 14 липня 2008 року, судом встановлено, що умови оспорюваного договору оренди землі щодо збереження стану обєкта оренди та повернення земельної ділянки викладені таким чином і в такий спосіб, що вони нерозривно повязані із станом обєкта оренди на момент його передачі в оренду.

Так, у п. 7 оспорюваного договору вказано: «Умови збереження стану обєкта оренди» полягають у дотриманні вимог проти ерозійної організації території, збереження та поліпшення родючості ґрунтів, внесення мінеральних та органічних добрив.

За вказаних обставин відсутність інформації про стан обєкта оренди на момент його отримання в оренду прямо свідчить про відсутність домовленості між сторонами щодо умов збереження стану обєкта оренди та умов повернення земельної ділянки, адже з договору не можливо встановити, який конкретно якісний стан земельної ділянки має зберігатись Відповідачем та в якому конкретно стані вона має бути повернута орендодавцеві після припинення договору оренди.

Зазначені умови є істотними умовами договору оренди землі згідно прямих приписів статті 15 Закону України Про оренду землі.

Разом з тим, позивач зацікавлений в тому, що б стан його майна (земельної ділянки) за час користування орендарем не погіршився та щоб земельна ділянка була повернена в належному стані, який чітко має бути визначений в договорі оренди (із відомими обом сторонам конкретними агрохімічними показниками), що вимагає погодження сторонами правил користування в частині збереження обєкта оренди та в частині вимог щодо його стану на час повернення. Відсутність згоди між орендодавцем та орендарем щодо вищевказаних умов, які визначені ст. 15 Закону як істотні умови договору оренди землі порушує права та інтереси орендодавця, що є підставою для їх судового захисту, так як у випадку, якщо в ході використання земель Відповідачем стан земельної ділянки погіршиться, позивач не зможе цього довести і отримати відповідні відшкодування.

Крім цього, в судовому засіданні судом встановлено, що до Договору оренди землі не було додано його невідємних частин, зокрема: плану або схеми земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастрового плану; акта визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Заперечення представника відповідача з цього приводу не можуть бути прийняті до уваги, оскільки не підтверджені належними та допустимими доказами.

Встановлені судом обставини вказують на порушення прав позивача на мирне володіння майном, гарантоване йому Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод, а відтак таке порушене право підлягає захисту судом у спосіб, що обраний позивачем шляхом визнання договору оренди землі недійсним.

Верховний Суд України у своїх висновках, викладених у постановах від 6 лютого 2012 року № 6-104ц11, від 14 березня 2012 року № 6-7цс12, від 4 квітня 2012 року № 6-21цс12 та від 18 липня 2012 року № 6-77цс12 погодився з тим, що відсутність у договорі оренди землі умови щодо збереження стану обєкта оренди є підставою для визнання його недійсним.

Ці висновки в силу ст. 360-7 ЦПК України є обовязковими для всіх судів України, які зобовязані привести свою практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.

Така ж правова позиція висвітлена в Інформаційному листі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27.09.2012 року за №10-1391/0/4-12.

Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати, тому суд стягує з відповідача на користь позивача понесені ним судові витрати.

На підставі викладеного, відповідно до ст. ст. 203, 210, 215, 638, 640 ЦК України, керуючись ст. ст. 1, 3, 10, 11, 58 - 60, 88, 208, 209, 212-215 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Берестівка", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Відділ Держземагенства у Липовецькому районі Вінницької області про визнання договору оренди землі недійсним - задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 210, яка розташована на території Лукашівської сільської ради Липовецького району Вінницької області, розміром 3,6652 га, укладений 14.07.2008 року між ОСОБА_2 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Берестівка" терміном на 10 років, зареєстрованим 11.09.2008 року в Липовецькому відділі Вінницької філії ДП «Центр ДЗК» за № 83.

Стягнути з Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Берестівка" (код ЄДПОУ 35494613) на користь ОСОБА_1 судові витрати у вигляді судового збору в розмірі 243 (двісті сорок три) гривні 60 ( шістдесят) копійок.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя: ОСОБА_8