Справа № 175/5601/13-ц
Провадження № 2/175/1572/15
Справа №175/5601/13
Р і ш е н н я

І м е н е м У к р а ї н и

03 листопада 2015 року Дніпропетровський районний суд Дніпропетровської області у складі:

головуючого - судді Реброва С.О.,

при секретарі Пренко А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Ювілейне цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФК «Довіра та гарантія», третя особа приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання іпотечного договору недійсним, -

в с т а н о в и в :

Позивачі звернулися до суду із вищевказаним уточненим позовом, зазначивши, що 25.06.2010 року ОСОБА_1 був придбаний житловий будинок та земельна ділянка по вул.Сосновій, 17 в смт.Ювілейне Дніпропетровського району Дніпропетровської області. На теперішній час вона має намір розпорядитись нерухомим майном, однак дізналась, що воно є предметом іпотеки за договором між ЗАТ «Агробанк» права якого набуло ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_4 від 14.09.2006 року, укладеним для забезпечення виконання зобовязань останньої перед банком за кредитним договором від 14.09.2006 року. Посилаючись на те, що майнові права на час укладення іпотечного договору предметом іпотеки бути не могли, просили визнати такий договір недійсним.

Представники позивачів та відповідача в судове засідання не зявилися, але надали заяви про розгляд справи у їх відсутність.

Третя особа приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 також в судове засідання не зявилась, що на думку суду не перешкоджає розгляду справи.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного.

Встановлено, що відповідно до укладеного договору №88.840.06.19 від 14.09.2006 року відповідачка ОСОБА_4 отримала кредит від ЗАТ «Агробанк», правонаступником якого є ПАТ «Банк Восток», у розмірі 211 493 долари США під 16% річних з кінцевим терміном повернення 13.09.2021 року.

В якості забезпечення виконання позичальником зобовязань за даним договором, 14.09.2006 року між сторонами було укладено договір іпотеки майнових прав на незакінчений будівництвом житловий будинок №17 по вул.Сосновій в смт.Ювілейне Дніпропетровського району Дніпропетровської області, належних ОСОБА_4 за договором підряду на будівництво із ТОВ «Міжнародна будівельна компанія «Україна-Канада» №39/06-ПД/ЗК від 22.08.2006 року та після звершення будівництва, прийняття до експлуатації і оформлення та реєстрації в установленому законом порядку права власності на нього, продовжує бути предметом іпотеки. Сторони погодили, що одночасно з нотаріальним посвідченням договору нотаріус накладає заборону на відчуження предмета іпотеки (п. п. 1.9, 1.10 договору).

В п. 1.1 іпотечного договору визначено, що іпотекодавець передає і іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання Іпотекодавцем зобовязань за кредитним договором, майнові права на незакінчені будівництвом індивідуальний житловий будинок, загальною площею 359,0 кв.м., у т.р. ганок 10,4 кв.м., тераса 12,5 кв.м., навіс 21,0 кв.м., балкон 12,0 кв.м., гараж 26,0 кв.м., який будується на земельній ділянці площею 0,15 га по по вул.Сосновій, 17 в смт.Ювілейне Дніпропетровського району Дніпропетровської області.

Договір іпотеки, за яким передано в іпотеку майнові права на незавершений будівництвом будинок, посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 і зареєстровано у реєстрі за номером 3665.

ОСОБА_4, отримавши 22 вересня 2009 року у власність земельну ділянку площею 0,15 га по вул.Сосновій, 17 в смт.Ювілейне Дніпропетровського району Дніпропетровської області, 27 листопада 2009 року продала її ОСОБА_5

Внаслідок неодноразового відступлення правонаступниками ЗАТ «Агробанк» права вимоги за кредитним договором і іпотечним договором, укладеними з ОСОБА_4, 14 вересня 2006 року, остаточно права кредитора і іпотекодержателя набуло ТОВ «ФК «Довіра та гарантія».

09 квітня 2010 року здійснено реєстрацію обтяження у Державному реєстрі іпотек за № 9713787, відповідно до якого об'єктом обтяження є будинок площею 359 кв.м у мікрорайоні «Золоті ключі» по вул.Сосновій, 17 в смт.Ювілейне Дніпропетровського району Дніпропетровської області, іпотекодержателем - ВАТ «Хоум кредит Банк» (правонаступник ЗАТ «Агробанк»).

18 червня 2010 року на підставі рішення виконкому Ювілейної селищної ради Дніпропетровського району Дніпропетровської області від 16 червня 2010 року ОСОБА_5 отримав свідоцтво про право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами по вул.Сосновій, 17 в смт.Ювілейне Дніпропетровського району Дніпропетровської області як на новостворений.

25 червня 2010 року ОСОБА_5 уклав із ОСОБА_1 договір купівлі-продажу земельної ділянки та будинку по вул.Сосновій, 17 в смт.Ювілейне Дніпропетровського району Дніпропетровської області.

За змістом частин першої, третьої статті 575 ЦК України застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи є іпотекою. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Відповідно до частини другої статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Згідно з ч. 2 ст. 16 Закону України «Про іпотеку» передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

За статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (який діяв на час укладання іпотечного договору) предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Отже майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

01 січня 2004 року набрав чинності Закон України від 19 червня 2003 року № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (далі - Закон № 979-IV), який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Згідно зі ст. 5 Закону № 979-IV (в редакції, чинній на момент укладання іпотечного договору) визначено, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва, прав на нерухомість та користування нею, а також майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Після закінчення будівництва нерухомості іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору. В разі зміни у процесі будівництва характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміни у плануванні приміщень тощо), нотаріус на підставі встановленого законодавством документа про право власності на нерухомість зобов'язаний зробити відмітку на примірнику іпотечного договору, який належить іпотекодержателю.

Згідно зі ст. 2 Закону № 979-IV іпотечний борг виникає з цивільно-правових відносин між сторонами договору про іпотечний борг за умови дотримання встановлених цим Законом вимог.

Відповідно до приписів ст.5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки), на порушення приписів ст. ст. 212, 303 ЦПК України, оспорюваний іпотечний договір був укладений між банком та ОСОБА_4 на забезпечення виконання кредитного договору, кошти на підставі якого були спрямовані на придбання майнових прав на нерухомість, що будується за адресою: по вул.Сосновій, 17 в смт.Ювілейне Дніпропетровського району Дніпропетровської області (п. 1.1 кредитного договору), таким чином між сторонами існує іпотечний борг, тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Закону № 979-IV як спеціального закону, що містить норми щодо укладення договору іпотеки, предметом якого можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Таке свідчить про те, що оспорюваний іпотечний договір був укладений відповідно до вимог чинного на той час законодавства, тому висновки позивачів про його недійсність є помилковими.

Позивачем також не доведено, а судами не встановлено, які права, свободи чи інтереси позивача були порушені при укладенні оспорюваного договору, стороною якого він не є.

Таким чином, заявлені позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 74, 79, 84, 88, 146, 157, 212, 215, 214 Цивільного процесуального кодексу України, ст.ст. 3, 11, 13-16, 104, 203, 215, 593, 598 Цивільного кодексу України, Закону України «Про іпотеку», суд -

в и р і ш и в :

У задоволені позовних вимог ОСОБА_1, ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФК «Довіра та гарантія», третя особа приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання іпотечного договору недійсним - відмовити.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Дніпропетровської області через Дніпропетровський районний суд шляхом подачі в десятиденний строк з дня його проголошення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя С.О.Ребров