Провадження № 2/235/4042/15
Справа №235/8275/15-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(заочне)

30 жовтня 2015 року м. Красноармійськ

Красноармійський міськрайонний суд Донецької області

в складі головуючого судді Хмельової С.М.

за участю секретаря судового засідання Кучерявого М.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі №7 м. Красноармійська цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДОННАФТАРЕСУРС» про розірвання договору оренди обєкта нерухомості, -

ВСТАНОВИВ:

До Красноармійського міськрайонного суду звернулась ОСОБА_1 з позовною заявою про розірвання договору оренди обєкта нерухомості до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДОННАФТАРЕСУРС». В обґрунтування заявлених вимог зазначила, що згідно договору купівлі-продажу від 20.07.2013р. вона є власником будівлі АЗС, що знаходиться в с. Рівне Красноармійського району Донецької обл., по вул. Байдукова, що підтверджується нотаріально посвідченим договором зареєстрованим у реєстрі за №3184.

Згідно договору купівлі-продажу земельної ділянки від 12.07.2013р. вона є власником земельної ділянки, що розташована: Рівненська сільська рада Красноармійського району Донецької обл., площею 0,1598га (кадастровий номер :04:000:0212), реєстраційний номер : 27, що підтверджується нотаріально посвідченим договором зареєстрованим у реєстрі за №3185.

26.12.2013р. між нею та відповідачем - ТОВ «ДОННАФТАРЕСУРС» було укладено договір оренди (надалі - Договір), будівлі АЗС та земельної ділянки, що знаходиться за адресою: с. Рівне Красноармійського району Донецької обл., по вул. Байдукова, б/н (надалі - нерухоме майно), що підтверджується нотаріально посвідченим договором зареєстрованим у реєстрі за №6119.

Відповідно до умов зазначеного Договору відповідач прийняв у строкове користування та володіння зазначене нерухоме майно.

Відповідно до п. 7.1 Договору відповідач зобовязався: утримувати будівлю АЗС у повній справності; забезпечувати доступ позивачки до будівлі АЗС та земельної ділянки для здійснення контролю за їх станом та використання за цільовим призначенням; не передавати орендоване нерухоме майно в суборенду іншим підприємствам або фізичним особам; нести інші обовязки як тимчасовий володілець та користувач нерухомого майна.

Відповідно до п. 5.1. та п.5.2. Договору відповідач зобовязався сплачувати орендну плату до 20 числа кожного місяця за минулий місяць в розмірі за АЗС -2000грн. за місяць та за земельну ділянку - 500грн. за місяць.

Пунктом 10.6 Договору встановлено, що "договір може бути достроково розірваний, якщо Орендар»:

-використовує будівлю АЗС та земельну ділянку не у відповідності з даним Договором;

-навмисно або з необережності погіршує стан орендованого майна;

-не вніс орендної плати три місяця поспіль.

З моменту укладання договору та до цього часу відповідач жодного разу не платив орендної плати за договором, що підтверджується випискою із банку. Таким чином не внесення орендної плати у перебігу 21 місяця поспіль вказує на порушення відповідачем істотної умови договору, щодо оплати за користування та володіння нерухомим майном та вказує на заборгованість у розмірі 52500грн.(21 міс х 2500грн.).

Окрім того як вбачається з акту перевірки використання відповідачем нерухомого майна, складеного 14.08.2015р. у присутності залучених до перевірки осіб, відповідач в порушення п.7.1. не забезпечив позивачці вільний доступ до будівлі АЗС та земельної ділянки для здійснення контролю за їх станом та використання за цільовим призначенням. Проте згідно вказаного акту вбачається погіршення стану орендованого майна, виявленого під час візуального огляду, а саме:

-в будівлі АЗС закладені 2 вікна шлакоблоком, міжкімнатні двері пошкоджено у кількості 2 шт.,

-в гаражі пере стінки знесено (зламано стінні перегородки),

-в туалеті знято умивальник, унітаз, кахель з стін та полу,

-біля будівлі технічний мусор на земельній ділянці знято чорнозем, пошкоджено заїзд на АЗС а саме знято бордюр.

Згоди або дозволу позивачки на вказані пошкодження відповідач не отримував та не надавав їй будь-які документи на внесення змін до стану нерухомого обєкту. Зазначені пошкодження та зміни, які внесені відповідачем до стану нерухомого обєкту не відповідають технічному паспорту обєкту АЗС та відповідно вказують на порушення відповідачем п.7.1 Договору та Законів України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Закону України «Про архітектурну діяльність» відносно переобладнання та реконструкції обєктів нерухомості. Зазначені дії відповідача вказують на порушення останнім п.7.1 Договору.

Окрім наведеного встановлено приховану суборенду з лютого 2015р., а саме передання відповідачем нерухомого майна в суборенду іншому підприємству без дозволу позивачки. Так згідно касових чеків № НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_4, НОМЕР_5, НОМЕР_6, НОМЕР_7, НОМЕР_8 виданого на орендованій відповідачем АЗС вбачається назва підприємства обслуговуючого споживачів - «ДОНРЕСУРСНАФТА», водночас назва відповідача «ДОННАФТАРЕСУРС». Зазначені дії відповідача вказують на порушення останнім п.7.1 Договору.

На цей час відповідач уникає можливості вирішити питання шляхом переговорів.

Оскільки відповідач - «ДОННАФТАРЕСУРС» з лютого 2015 року господарської діяльності із цільового використання орендованої земельної ділянки не здійснював, ця земельна ділянка фактично знаходилось у користуванні - «ДОНРЕСУРСНАФТА», тобто іншої юридичної особи, яка не мала жодних підстав користуватись нерухомим майном без згоди, вбачається порушення прав позивачки як орендодавця, визначених Законом України "Про оренду землі" та договором.

Порушення Відповідачем прийнятого на себе договірного зобов'язання, щодо: користування нерухомим майном, утримання будівлі АЗС у повній справності, забезпечення доступу до будівлі АЗС та земельної ділянки для здійснення контролю за їх станом та використання за цільовим призначенням; передання орендованого нерухомого майна в суборенду іншим підприємствам, є істотним порушенням умов Договору оренди, яке надає право вимагати розірвання цього договору в судовому порядку відповідно до статті 611 ЦК України. Позивачка просить суд розірвати Договір оренди від 26 грудня 2013 року; зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "ДОННАФТАРЕСУРС" звільнити будівлю АЗС та земельну ділянку, що знаходяться за адресою: с. Рівне Красноармійського району Донецької області, по вулиці Байдукова, б/н; стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ДОННАФТАРЕСУРС" на її користь 52500 (пятдесят дві тисячі пятсот) гривень 00 копійок орендної плати за 21 місяць, та судові витрати.

Позивачка надала суду заяву про розгляд справи без її участі за участю її представника за дорученням ОСОБА_2

Представник позивачки за дорученням ОСОБА_2 надав суду заяву про розгляд справи без його участі. На позовних вимогах наполягає та не заперечує проти заочного розгляду справи.

Представник відповідача ТОВ «ДОННАФТАРЕСУРС» до судового засідання не зявився, про день та час слухання справи повідомлявся належним чином, про наявність поважних для цього причин суд не повідомили, заперечень проти вимог позивача не висунули.

Частина 1 статті 224 ЦПК України передбачає, що у разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений і від якого не надійшло заяви про розгляд справи за його відсутності або якщо повідомлені ним причини неявки визнані неповажними, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, якщо позивач не заперечує проти такого вирішення справи. З огляду на це, суд вважає за можливе здійснювати заочний розгляд цивільної справи за правилами глави 8 розділу ІІІ ЦПК України.

Суд, дослідивши матеріали цивільної справи, з'ясувавши всі обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, що мають значення для вирішення справи по суті, встановивши фактичні дані та відповідні їм правовідносини, приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 12.07.2013 року будівля АЗС, що знаходиться в с. Рівне Красноармійського району Донецької області, по вулиці Байдукова, б/н, належить ОСОБА_1. Договір посвідчено приватним нотаріусом та зареєстровано в реєстрі за № 575(а.с.7-8).

Відповідно до витягу 36175992 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності номер власності про право власності 1631273, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 3916205 від 12.07.2013 року (а.с.9).

Відповідно до договору купівля-продажу земельної ділянки від 12.07.2013 року земельна ділянка, що розташована: Рівненська сільська рада Красноармійського району Донецької області, площею 0,1598 га, (кадастровий номер :04:000:0212), реєстраційний номер обєкта нерухомого майна: 27, належить ОСОБА_1 (а.с.10-11).

Відповідно до витягу 36177157 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності номер власності про право власності 16312738, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 3919408 від 12.07.2013 року (а.с.12).

26.12.2013р. між ОСОБА_1 та ТОВ «ДОННАФТАРЕСУРС» було укладено договір оренди (надалі - Договір), будівлі АЗС та земельної ділянки, що знаходиться за адресою: с. Рівне Красноармійського району Донецької обл., по вул. Байдукова, б/н, нотаріально посвідчений договір зареєстрований у реєстрі за №6119 (а.с.13-15). Договором від 11.02.2014 року внесено доповнення до договору оренди (а.с.18).

Відповідно до розділу 7 договору оренди орендар зобовязався своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату; утримувати будівлю АЗС у повній справності; забезпечувати доступ орендодавця до будівлі АЗС та земельної ділянки для здійснення контролю за їх станом та використання за цільовим призначенням; не передавати орендоване нерухоме майно в суборенду іншим підприємствам або фізичним особам; нести інші обовязки як тимчасовий володілець та користувач нерухомого майна. Відповідно до п. 5.1. та п.5.2. Договору відповідач зобовязався сплачувати орендну плату до 20 числа кожного місяця за минулий місяць в розмірі за АЗС -2000грн. за місяць та за земельну ділянку - 500грн. за місяць. Орендна плата сплачується в безготівковій формі.

Відповідно до довідки ПАТ КБ «Приватбанк» від 01.09.2015 року грошові кошти на рахунок ОСОБА_1 в період з 01.01.2014 року по 01.06.2015 року від ТОВ «ДОННАФТАРЕСУРС» не надходили (а.с.26), тобто орендарем порушені п. 5.1, 5.2, 7.1 договору оренди.

Згідно акту перевірки використання орендарем обєктів, що орендуються згідно договору оренди від 26.12.2013 року (а.с.27) представником позивачки виявлено факт неналежного використання предмету оренди, а саме: не надано доступу до перевірки, шляхом заборони входити до будівлі АЗС; в будівлі АЗС закладені 2 вікна шлакоблоком, міжкімнатні двері пошкоджено у кількості 2 шт.; в гаражі зламано стінні перегородки; в туалеті знято умивальник, унітаз, кахель з стін та полу; біля будівлі технічне сміття на земельній ділянці знято чорнозем, пошкоджено заїзд на АЗС - знято бордюр, тобто орендарем порушені вимоги пункту 7.1 договору оренди.

Згідно касових чеків № НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_4, НОМЕР_5, НОМЕР_6, НОМЕР_7, НОМЕР_8 (а.с.25) виданих на орендованій відповідачем АЗС вбачається назва підприємства обслуговуючого споживачів - «ДОНРЕСУРСНАФТА», водночас назва відповідача «ДОННАФТАРЕСУРС». Зазначені дії відповідача вказують на порушення останнім п.7.1 Договору.

Пунктом 10.6 договору оренди передбачені підстави дострокового розірвання договору, а саме: використовує будівлю АЗС та земельну ділянку не у відповідності з даним Договором; навмисно або з необережності погіршує стан орендованого майна; не вніс орендної плати три місяця поспіль.

Стаття 759 ЦК України визначає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Частина 1 статті 762 ЦК України передбачає, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Відповідно до статті 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно ч.1 ст.32 Закону України «Про орендну землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використання земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов статтею 525 ЦК України не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов'язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Стаття 629 ЦК України встановлює, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Частина 2 статті 651 ЦК України передбачає, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч.1ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

В судовому засідання встановлено, що відповідач зобов'язання за договором оренди виконує не належним чином - не вносить орендну плату в розмірі та строки, передбачені умовами договору, не утримує предмет оренди в належному стані, не забезпечує доступ орендодавця до будівлі АЗС та земельної ділянки для здійснення контролю за їх станом та використання за цільовим призначенням, передав орендоване майно в суборенду, інше відповідачем не доведено, у зв'язку з чим у позивача виникло право на дострокове розірвання договору оренди за рішенням суду.

Підлягає стягненню з відповідача на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в сумі 52500 (пятдесят дві тисячі пятсот) гривень 00 копійок за 21 місяць користування предметом оренди відповідно до Договору оренди 26 грудня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Красноармійського районного нотаріального округу ОСОБА_3І, реєстровий № 6119.

Відповідно до ч.1ст.88 ЦПК України у зв'язку із задоволенням позову підлягають стягненню з відповідача на користь позивача понесені і документально підтверджені судові витрати, що складаються з судового збору в сумі 1499,40 грн.

Таким чином, позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДОННАФТАРЕСУРС» про розірвання договору оренди обєкта нерухомості є обґрунтованими, законними та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі», статтей 525, 526, 611, 629, 651, 759, 762, 782, 783 ЦК України, статтей 15, 60, 88, 213-215, 224 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДОННАФТАРЕСУРС» про розірвання договору оренди обєкта нерухомості, задовольнити.

Розірвати Договір оренди від 26 грудня 2013 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ДОННАФТАРЕСУРС", посвідчений приватним нотаріусом Красноармійського районного нотаріального округу ОСОБА_3І, реєстровий № 6119.

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "ДОННАФТАРЕСУРС" звільнити будівлю АЗС та земельну ділянку, що знаходяться за адресою: с. Рівне Красноармійського району Донецької області, по вулиці Байдукова, б/н, що є предметом оренди відповідно до Договору оренди 26 грудня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Красноармійського районного нотаріального округу ОСОБА_3І, реєстровий № 6119.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ДОННАФТАРЕСУРС" на користь ОСОБА_1 52500 (пятдесят дві тисячі пятсот) гривень 00 копійок орендної плати за 21 місяць користування предметом оренди відповідно до Договору оренди 26 грудня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Красноармійського районного нотаріального округу ОСОБА_3І, реєстровий № 6119.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ДОННАФТАРЕСУРС" на користь ОСОБА_1 судові витрати в рахунок повернення сплаченого судового збору в сумі 1499 (одна тисяча чотириста дев»яносто дев»ять) гривень 40 копійок.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

На рішення суду може бути подано апеляційну скаргу до Апеляційного суду Донецької області через Красноармійський міськрайонний суд Донецької області протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Заочне рішення може бути переглянуто Красноармійським міськрайонним судом, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом десяти днів з дня отримання його копії. У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене відповідачем в апеляційному порядку.

В судовому засіданні 30 жовтня 2015 року проголошено вступну та резолютивну частину. Повний текст рішення буде виготовлено не пізніше 5 листопада 2015 року.

Суддя