Апеляційний суд Кіровоградської області
№ 22-ц/781/1527/15 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Суровицька Л. В.
РІШЕННЯ

Іменем України

14.07.2015 року колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Кіровоградської області в складі:

головуючої судді - Суровицької Л.В.,

суддів - Кіселика С.А., Суржика М.М.

секретар - Кравченко Я.С.,

за участю позивача, його представника та прокурора, розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Кіровограді цивільну справу за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на рішення Устинівського районного суду Кіровоградської області від 06 травня 2015 року у справі за позовом ОСОБА_2 до Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області, Устинівської районної державної адміністрації Кіровоградської області та відділу Держземагенства в Устинівському районі Кіровоградської області, третя особа Реєстраційна служба Головного управління юстиції у Кіровоградській області про визнання договору оренди землі поновленим та зобовязання укласти угоду про поновлення договору оренди землі.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення осіб, які прибули в судове засідання, дослідивши матеріали справи, колегія суддів,-

ВСТАНОВИЛА:

У квітні 2015 року ОСОБА_2 звернувся в суд з позовом до відділу Держземагенства в Устинівському районі, Устинівської райдержадміністрації, Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області, третя особа Реєстраційна служба Головного управління юстиції у Кіровоградській області про визнання договору оренди землі поновленим.

Зазначав, що 31 січня 2005 року між ним та Устинівською РДА було укладено строком на десять років договір оренди земельної ділянки загальною площею 21 га, що розташована на території Ганно-Леонтовичівської сільської ради Устинівського району Кіровоградської області, який зареєстровано 31 січня 2005 року за № 252 в Устинівському відділі КРФ Центра ДЗК. 01 лютого 2012 року він , як орендар уклав з Фермерським господарством «Вікторія-С», як суборендарем, договір суборенди вказаної земельної ділянки площею 21 га строком на три роки. Договір суборенди зареєстровано 02 березня 2012 року.

Відповідно до п.8 цих договорів оренди землі, за 30 днів до спливу строку дії договорів оренди землі, він, як голова ФГ «Вікторія-С» 11 грудня 2014 року звернувся з листом повідомленням до ГУ Держземагенства у Кіровоградській області про поновлення договорів оренди землі загальною площею 21 га строком на 10 років та надав до листа всі документи, необхідні для поновлення договору оренди землі, в тому числі договір суборенди землі.

27 лютого 2015 року від ГУ Держземагенства у Кіровоградській області надійшов лист про те, що питання щодо можливості поновлення договору оренди земельної ділянки в суборенду, буде розглянуто в разі надходження звернення від орендаря земельної ділянки та за умови внесення змін до договору оренди від 31 січня 2005 року в частині встановлення орендної плати на рівні не менше 5 % від нормативної грошової оцінки землі. 04 березня 2015 року він звернувся до ГУ Держземагенства у Кіровоградській області з листом повідомленням про поновлення договорів оренди землі загальною площею 21 га та надав всі документи, необхідні для поновлення договору оренди землі. Проте, 01 квітня 2015 року Головним управлінням Держземагенства у Кіровоградській області було відмовлено у задоволенні заяви про поновлення договору оренди земельної ділянки. Посилаючись на те, що він продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі, виконує всі необхідні умови договору, однак Головне управління Держземагенства у Кіровоградській області не здійснює дії щодо поновлення договору оренди , чим порушує його права, просив суд визнати його право на поновлення договору оренди землі загальною площею 21 га для ведення сільськогосподарського виробництва строком на 10 років, зобовязати ГУ Держземагенства у Кіровоградській області без прийняття попереднього рішення про поновлення договору оренди землі укласти з ним додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 31 січня 2005 року (а.с.2-4).

Ухвалою Устинівського районного суду від 21 квітня 2015 року залучено до участі у справі прокурора Устинівського району Кіровоградської області (а.с.52).

Рішенням Устинівського районного суду Кіровоградської області від 06 травня 2015 року позов задоволено. Договір оренди землі від 31 січня 2005 року, укладений між Устинівською районною державною адміністрацією Кіровоградської області (орендодавець) та ОСОБА_2 (орендар), державна реєстрація якого здійснена в Устинівському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 31 січня 2015 року за № 252, визнано поновленим до 31 січня 2025 року на тих самих умовах, які передбачені договором, зі встановленою орендною платою у грошовій формі в розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік. Зобовязано Головне управління Держземагенства у Кіровоградській області без прийняття попереднього рішення про поновлення договору оренди землі від 31 січня 2005 року укласти (підписати) з ОСОБА_2 угоду про поновлення договору оренди землі від 31 січня 2005 року до 31 січня 2025 року на тих самих умовах, які передбачені договором, зі встановленою орендною платою у грошовій формі в розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік (а.с.59-60).

В апеляційній скарзі Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, яке у звязку з реорганізацією ГУ Держземагенства у Кіровоградській області виконує його функції і повноваження, просить рішення суду скасувати з підстав порушення норм матеріального і процесуального права та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову (а.с.75-76).

Представники Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, відділу Держземагенства у Устинівському районі, Устинівської райдержадміністрації, третьої особи Реєстраційної служби Головного управління юстиції у Кіровоградській області, які належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, в судове засідання апеляційної інстанції не прибули.

Відповідно до ч.2 ст.305 ЦПК України їх неявка не перешкоджає розглядові справи.

В судовому засіданні апеляційної інстанції позивач та його представник, прокурор, заперечили проти доводів апеляційної скарги і просили рішення суду залишити без змін.

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню із наступних підстав.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч.1 ст.777 ЦК України та ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобовязаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором,- в розумний строк (ч.1 ст.777 ЦК України).

Згідно ст.764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі фактично обєднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій пятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Тобто, за приписами статей 319, 626 ЦК України реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з частинами першою пятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди (постанова Верховного Суду України у справі № 6-219цс14 від 25 лютого 2015 року).

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач, як орендар, у строк встановлений договором повідомив орендодавця про переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк та додав всі необхідні документи, а орендодавець своїх заперечень протягом місяця не надав.

Проте, колегія суддів з такими висновками суду погодитись не може, оскільки до цих висновків суд прийшов з порушенням норм матеріального і процесуального права, висновки суду не відповідають обставинам справи.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» внесено зміни до статті 122 ЗК України, та визначено, що з 01 січня 2013 року земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності передаються у користування центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальними органами.

Тому, договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності укладаються територіальними органами Державного агентства земельних ресурсів України за місцем розташування таких ділянок.

Як встановлено судом і підтверджується матеріалами справи, 31 січня 2005 року між орендодавцем Устинівською районною державною адміністрацією та орендарем ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 21 га, в тому числі ріллі 21 га, яка знаходиться на території Ганно-Леонтивичівської сільської ради Устинівського району Кіровоградської області. Договір укладено на 10 років, передбачено орендну плату у розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Договір оренди землі зареєстрований у Устинівському відлілі КРФ Центр ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 31 січня 2005 року за № 252 (а.с.5-7).

01 лютого 2012 року між ОСОБА_2, як орендарем та суборендарем Фермерським господарством «Вікторія-С» укладено договір суборенди, згідно якого орендар надає, а суборендар приймає в строкове, платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 21 га, яка знаходиться на території Ганно-Леонтивичівської сільської ради Устинівського району Кіровоградської області на строк 3 роки.

Договір суборенди зареєстрований у відділі Держкомзему у Устинівському районі 2 березня 2012 року за № 00945 (а.с.12-15).

Пунктом 8 договору оренди землі та п.8 договору суборенди землі передбачено, що після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (а.с.5,12).

11 грудня 2014 року до головного управління Держземагенства у Кіровоградській області надійшов лист-повідомлення від голови фермерського господарства «Вікторія-С» ОСОБА_2 про поновлення договору оренди землі від 31 січня 2005 року за № 252, загальною площею 21 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років, до якого надано, зокрема, договір суборенди землі від 01 лютого 2012 року та проекти додаткової угоди: між Головним управлінням Держземагенства у Кіровоградській області та орендарем фермерським господарством «Вікторія-С». Вказаний лист повідомлення зареєстрований в ГУ Держземагенства у Кіровоградській області за вхідним № 464 (а.с.30).

Листом від 23 грудня 2014 року за вих.№ 31-11-0.21-10910/2-14 Головне управління Держземагенства у Кіровоградській області надано відповідь голові фермерського господарства «Вікторія-С» щодо наслідків розгляду заяви вказаного фермерського господарства від 11 грудня 2014 року про поновлення договору оренди землі від 31 грудня 2005 року за № 252.

Головне управління повідомило, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Також розяснено, що питання щодо поновлення договору оренди земельної ділянки в суборенду, буде розглянуто в разі надходження звернення від орендаря земельної ділянки та за умови внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого від 31 січня 2005 року за № 252 в частині встановлення орендної плати на рівні не менше 5 % від нормативної грошової оцінки землі (а.с.32).

04 березня 2015 року ОСОБА_2, як фізична особа, звернувся з листом повідомленням до Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області з проханням поновити договір оренди землі від 31 січня 2005 року за № 252 та надав проект додаткової угоди, що підтверджується записом на вказаному листі про його реєстрацію за вхідним № 222 (а.с.33).

За наслідками розгляду цього листа-повідомлення, 27 березня 2015 року за вихідним номером 31-11-0.2105951/2-15 Головне управління Держземагенства у Кіровоградській області повідомило, що заява про поновлення договору оренди землі подана після закінчення терміну дії договору оренди землі, тому договір оренди землі припинив свою дію у звязку із закінченням строку, на який його було укладено і підстави для задоволення заяви щодо поновлення договору оренди землі відсутні (а.с.34).

В судовому засіданні апеляційної інстанції позивач пояснив, що він, як фізична особа є орендарем земельної ділянки та одночасно є головою фермерського господарства «Вікторія С», суборендаря цієї земельної ділянки. Звертаючись 11 грудня 2014 року до Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області з листом повідомленням про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, діяв як фізична особа - ОСОБА_2.

Проте такі твердження позивача та висновки суду першої інстанції про те, що орендар ОСОБА_2 повідомив про намір укласти додаткову угоду на новий строк орендодавця в установлений договором строк є безпідставними та такими, що спростовуються матеріалами справи.

Зміст листа-повідомлення, зареєстрованого Головним управлінням Держземагенства у Кіровоградській області 11 грудня 2014 року за № 464, свідчить про те, що з проханням поновити договір оренди від 31 січня 2005 року звернулось фермерське господарство «Вікторія-С» в особі голови ОСОБА_2.

Згідно ч.2 та ч.3 ст.4 Закону України «Про фермерське господарство» голова фермерського господарства представляє фермерське

господарство перед органами державної влади, підприємствами,

установами, організаціями та окремими громадянами чи їх

об'єднаннями відповідно до закону. Голова фермерського господарства укладає від імені господарства угоди та вчиняє інші юридично значимі дії відповідно до законодавства України.

Тобто, голова фермерського господарства ОСОБА_2, звертався до Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області, не як фізична особа, а як особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи виступає від її імені.

Крім того, як свідчать додатки, до листа повідомлення від 11 грудня 2014 року, було надано проект додаткової угоди до договору оренди землі від 31 січня 2005 року, зареєстрованого за № 252 за підписом голови фермерського господарства «Вікторія-С» в особі голови ОСОБА_2, в якому сторонами зазначені Головне управління Держземагенства у Кіровоградській області, як орендодавець та орендарем Фермерське господарство «Вікторія С».

У пункті 1 проекту додаткової угоди запропоновано змінити і доповнити договір оренди землі за № 252 від 31 січня 2005 року, укладеного між Устинівською РДА та ОСОБА_2, а саме в преамбулі укладеного договору орендаря ОСОБА_2 змінити на Фермерське господарство «Вікторія С» (а.с.28-29).

Фактично, як свідчать матеріали справи, до закінчення договору оренди землі звернувся суборендар з метою шляхом укладення додаткової угоди змінити орендаря - фізичну особу на юридичну. Проте, права суборендаря є похідними від прав орендаря.

Крім того, пунктом 8 договору суборенди від 1 лютого 2012 року обовязок не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору, покладається на орендаря, а не на суборендаря (а.с.12).

За умовами договору оренди землі від 31 січня 2005 року та за умовами договору суборенди землі від 1 лютого 2012 року, орендарем землі є ОСОБА_2.

Обгрунтовуючи свої доводи про те, що до закінчення строку договору оренди землі він звернувся до ГУ Держземагенства у Кіровоградській області, позивач зазначав, що до листа- повідомлення від 11 грудня 2014 року надав проект додаткової угоди від імені ОСОБА_2.

Проте, вказані доводи спростовуються матерілами справи.

Так, у додатковій угоді , в якій орендарем зазначено ОСОБА_2 та у листі - повідомленні Головному управлінню Держземагенства у Кіровоградській області від ОСОБА_2 з проханням поновити договір оренди землі від 31 січня 2005 року, підписи орендаря ОСОБА_2 відсутні. Відсутні також відомості про реєстрацію вказаного листа повідомлення з додатками у Головному управлінні Держземагенства у Кіровоградській області (а.с.27, 25-26).

Доводи позивача та висновки суду про те, що орендар ОСОБА_2 звертався 11 грудня 2014 року до Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області з листом повідомленням та проектом додаткової угоди, спростовується і змістом листа - відповіді Головного управління від 23 грудня 2014 року, в якому розяснено вимоги ст.33 Закону України «Про оренду землі» щодо необхідності звернення самого орендаря (а.с30).

Цим листом також спростовуються доводи позивача про те, що Головне управління Держземагенства у Кіровоградській області не надало протягом встановленого законом місячного строку відповідь на заяву від 11 грудня 2014 року.

Як свідчить зміст вказаного листа, відповідь надано 23 грудня 2014 року за за вих.№ 31-11-0.21-10910/2-14 особі, яка зверталась фермерському господарству «Вікторія-С».

Як свідчать матеріали справи орендар ОСОБА_2 звернувся до Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області з листом повідомленням про укладення додаткової угоди до оренди та проектом додаткової угоди землі, лише 04 березня 2015 року ( а.с.33), тобто після закінчення строку дії договору оренди землі.

Законом передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Отже, існує законодавчо визначений порядок поновлення договору оренди землі і не передбачено порядку його автоматичного поновлення в разі відсутності заперечень з боку сторін.

Таким чином, з моменту закінчення місячного строку, встановленого законодавством та договором для укладення договору на новий строк (поновлення договору оренди землі), позивач втратив право на користування спірною земельною ділянкою, а також право на поновлення договору оренди.

Продовження користування земельною ділянкою ОСОБА_2 після закінчення дії договору від 30 січня 2005 року та сплата орендної плати є недостатнім для поновлення цього договору, оскільки не дотримано встановлених законом вимог щодо місячного строку звернення за його поновленням та обов'язковості укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

В такому випадку, надання земельної ділянки в оренду мало здійснюватися на загальних підставах, визначених ст.ст.123, 124, 134 ЗК України, Закону України «Про оренду землі» шляхом проведення аукціону та укладення нового договору оренди.

Враховуючи, що висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи, неправильно застосовані норми матеріального права, відповідно до ст.309 ЦПК України рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

У звязку з тим, що відповідачу ухвалою суду було відстрочено сплату судового збору до ухвалення рішення, апеляційна скарга задоволена і в позові відмовлено, тому судовий збір в сумі 121 грн.80 коп., який підлягав сплаті Головним управлінням Держземагенства у Кіровоградській області при подачі апеляційної скарги, відповідно до ст.88 ЦПК України підлягає стягненню з ОСОБА_2.

Керуючись ст.ст.303, 304, п.3, п.4 ч.1 ст.309, ч.2 ст.314, ст.316 ЦПК України, колегія суддів,-

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області задовольнити.

Рішення Устинівського районного суду Кіровоградської області від 06 травня 2015 року скасувати.

В задоволенні позову ОСОБА_2 до Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області, Устинівської районної державної адміністрації Кіровоградської області та відділу Держземагенства у Устинівському районі Кіровоградської області про визнання права на поновлення договору оренди землі, зобовязання укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь держави судовий збір в сумі 121 грн.80 коп.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуюча суддя:

Судді: