Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1835/15 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Категорія спори,що виникають із договору найму(оренди)
Доповідач Сукач Т. О.
РІШЕННЯ

Іменем України

17.05.2015 року колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого судді - Сукач Т.О.

суддів - Бубличенко В.П.

ОСОБА_2

при секретарі - Зіновєвій Ю.О.

розглянула у відкритому судовому засіданні в місті Кіровограді цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Рассвет», треті особи: Реєстраційна служба Новоукраїнського районного управління юстиції,відділ Держземагенства в Новоукраїнському районі, про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки недійсною, за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області від 27 травня 2015 року і

в с т а н о в и л а :

У березні 2015 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Рассвет», треті особи: Реєстраційна служба Новоукраїнського районного управління юстиції,відділ Держземагенства в Новоукраїнському районі, про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки недійсною.

В обґрунтування вимог зазначала, що вона є власником земельної ділянки площею 5,21 га, що розташована на території Рівнянської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області. 02 вересня 2013 року між нею і ТОВ «Рассвет» укладено договір оренди цієї земельної ділянки строком на 49 років. Відповідно до умов договору відповідач сплачує орендну плату у грошовій формі в сумі 2 640 грн. 75 коп., що відповідає 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. 11.07.2014 року було укладено додаткову угоду до вказаного договору оренди землі, та внесено зміни щодо сплати орендної плати, а саме, п.9 викладений в такій редакції: «Орендна плата за увесь період користування орендованою земельною ділянкою за 2013-2061 роки становить 40 000,00 грн. (сорок тисяч грн. 00 коп.) та сплачується до 2015 року».

За змістом ст.654 ЦК України зміна умов договору вчиняється в такій самій формі, що й договір. Оскільки ст.20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, то зміни, які вносяться шляхом укладення додаткової угоди до договору, набувають чинності після їх держаної реєстрації. Дані, що вказана додаткова угода пройшла державну реєстрацію відсутні.

Запропонована відповідачем орендна плата за увесь період користування орендованою земельною ділянкою з 2013-2061 роки становить 1% нормативно грошової оцінки землі, що суперечить Указу Президента України від 19.08.2008 року №725, згідно якого орендна плата повинна сплачуватися у розмірі не менше 3% від вартості земельної ділянки.

Посилаючись на зазначені обставини, ст.ст. 215 ч.1, 203 ЦК України, просила визнати недійсною додаткову угоду від 11.07.2014 року до договору оренди земельної ділянки від 02.09.2013 року, укладеною між нею та ТОВ «Рассвет».

Рішенням Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області від 27 травня 2015 року у задоволенні позову відмовлено.

У апеляційній скарзі ОСОБА_3, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким її позовні вимоги задовольнити у повному обсязі. Справу просить розглянути за її відсутності, оскільки вона проживає за межами Кіровоградської області і через похилий вік не в змозі зявитися до суду.

Заслухавши доповідача, пояснення представника ТОВ «Рассвет», ОСОБА_4, який підтримував доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду та обґрунтованість доводів апеляційної скарги у встановлених ст.. 303 ЦПК України межах, колегія суддів вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову про визнання недійною додаткової угоди до договору оренди землі, суд виходив з того, ця додаткова угода не пройшла державну реєстрацію, а тому вона не є укладеною. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.

Проте з таким висновком суду погодитися не можна.

11 лютого 2010 року Верховною Радою України прийнятий Закон N 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», яким Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» викладено у новій редакції. Згідно вказаних змін з 1 січня 2013 року законодавство не передбачає державної реєстрації договорів оренди землі. Натомість запроваджено процедуру реєстрації права оренди.

Цим же Законом внесено зміни до Закону України «Про оренду землі» та виключено статті 18,20 Закону, якими було передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації та обовязковість держаної реєстрації укладеного договору оренди землі.

Із матеріалів справи вбачається, що 02 вересня 2013 року між позивачкою та ТОВ «Рассвет» укладено договір оренди землі, відповідно до якого позивачка передала орендарю належну йому земельну ділянку, площею 5.2069 га. Вказаний договір оренди містить умови щодо об'єкту оренди, строку дії договору, орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату, умов використання та цільового призначення земельної ділянки, умов і строку передачі земельної ділянки в оренду, інші права та обов'язки сторін (а.с.5).

19.01.2014 року реєстраційною службою Новоукраїнського районного управління юстиції Кіровоградської області було сформовано витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права права оренди земельної ділянки. Субєктами права оренди вказано: орендодавець - ОСОБА_3, орендар ТОВ «Рассвет», орендна плата становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної діялнки (а.с.46).

11 липня 2014 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 02.09.2013 року, згідно якої сторони домовилися викласти розділ «Орендна плата» цього договору в новій редакції, зокрема п.9 , та зазначити, що орендна плата за весь період користування орендованою земельною ділянкою за 2013-2061 роки становить 40 000 грн. та сплачується до 2015 року (а.с.8).

Додаткова угода до договору оренди землі є фактично винесенням змін до цього договору.

Державна реєстраційна служба України в листі від 05 березня 2014 року № 462/22-14-05 щодо внесення змiн до договорiв оренди земельних дiлянок розяснила, що відповідно до п 2.5 Порядку прийняття i розгляду заяв про внесення змiн до записiв, внесення записiв про скасування державної реєстрацiї речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та скасування записiв Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Мiнiстерства юстицiї України вiд 12 грудня 2011 року № 3502/5 , зареєстрованим у Мiнiстерствi юстицiї України 12 грудня 2011 року за № 1429/20167, внесення змiн до записiв Державного реєстру прав поводиться у звязку зi змiною вiдомостей про нерухоме майно, право власностi та субєкта (субєктiв) цього права, iншi речовi права та субєкта (субєктiв) цих прав, обтяження прав на нерухоме майно та субєкта (субєктiв) цих прав, що мiстяться у Державному реєстрi прав, якi не повязанi з проведенням державної реєстрацiї прав. Враховуючи наведене, внесення змiн до записiв Державного реєстру прав можливе виключно у випадку змiни вiдомостей, зокрема про субєкта права, при цьому сам субєкт права залишається незмiнним, змiнюються лише певнi його iдентифiкуючi ознаки (прiзвище, iмя, iдентифiкацiйний номер)..

Зазначене, на думку колегії суддів, є підставою для висновку, що на даний час законодавство не вимагає внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права додаткової угоди до договору оренди землі про зміну розміру орендної плати.

Таким чином, висновок суду про те, що оскільки додаткова угода до договору оренди землі не зареєстрована у встановленому законом порядку,то вона є не укладеною, а тому не можна визнати недійсною, не можна визнати правильним.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Частиною другою зазначеної статті визначено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону. Це ж стосується і додаткових угод до договорів оренди землі.

Статтею 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та зазначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ст. ст. 21,22 Закону України «Про оренду землі» розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції,якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятись у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Встановлено, що у додатковій угоді сторони визначили розмір орендної плати за 2013-2061 роки в грошовій формі в сумі 40 000 грн., яка виплачується орендодавцю до 2015 року. Договір підписаний позивачкою та представником відповідача. Орендна плата, у визначеному додаткової угодою розмирі, 27 липня 2014 року була перерахована на банківський рахунок позивачки за місцем проживання, проти чого ОСОБА_3 не заперечує (а.с.44).

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного судочинства, а також моральним засадам суспільства( ч.1 ст.203 ЦК України).

За приписами ст.ст. 10, 11, 60 ЦПК України суд розглядає справу не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданими відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Позивачкою не надано належних та допустимих доказів на підтвердження доводів про те, що укладена між нею та відповідачем додаткова угода до договору оренди землі не відповідає вимогам закону та порушує її права.

Указом Президента України N 725/2008 від 19.08.2008 року встановлено розмір орендної плати не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки. Указ має рекомендаційний характер, тому не можна погодитися з доводами позивачки про те, що оскільки розмір орендної плати, що визначений додатковою угодою, суперечить цьому Указу, то це є підставою для визнання додаткової угоди недійсною.

Висновок суду про доведеність позивачкою вимог щодо недійсності додаткової угоди не ґрунтується на нормах матеріального права та не підтверджується доказами. Також не можна погодитися з посиланням суду на правові позиції Верховного Суду України, висловлені у справах, розглянутих у 2013 -2014 роках, ще до набрання чинності змінами до законів щодо порядку реєстрації права оренди.

Невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального і процесуального права відповідно до п.п.3,4 ч.1 ст.309 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку і ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_3 як такого, що не ґрунтується на законі та доказах.

Керуючись ст.ст.209,307,309,313,314,316 ЦПК України колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Кіровоградської області

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області від 27 травня 2015 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким ОСОБА_3 відмовити у задоволенні позову до товариства з обмеженою відповідальністю «Рассвет» про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки недійсною.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржене у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий суддя

Судді