У Х В А Л А

і м е н е м у к р а ї н и

8 квітня 2015 рокум. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України

з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого: Касьяна О.П.,

суддів: Висоцької В.С., Карпенко С.О.

Остапчука Д.О., Фаловської І.М.,

розглянувши у судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Кредекс Фінанс», товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_4, публічне акціонерне товариство «Банк Восток», приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Кошляк Наталія Едуардівна, про визнання іпотечного договору недійсним за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», поданою його представником Жебель Тетяною Володимирівною, на рішення Дніпропетровського районного суду Дніпропетровської області від 24 липня 2012 року та ухвалу апеляційного суду Дніпропетровської області від 8 липня 2014 року,

в с т а н о в и л а:

У травні 2012 року ОСОБА_3 звернулась до суду з позовом, який протягом розгляду справи змінювала, і остаточно просила визнати недійсним іпотечний договір, укладений 14 вересня 2006 року між ЗАТ «Агробанк», права якого набуло ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», і ОСОБА_4 За цим договором на забезпечення виконання кредитного договору, укладеного 14 вересня 2006 року між ЗАТ «Агробанк» та ОСОБА_4, в іпотеку передано майнові права на незавершений будівництвом житловий будинок по АДРЕСА_1. Незважаючи на це, у внесеному нотаріусом 9 квітня 2010 року до Державного реєстру іпотек записі предметом іпотеки зазначений житловий будинок площею 359 кв.м по АДРЕСА_1 що суперечить вимогам Закону України «Про іпотеку».

27 листопада 2009 року ОСОБА_4 за договором купівлі-продажу продала земельну ділянку площею 0,15 га за вказаною адресою ОСОБА_7, а 25 червня 2010 року ОСОБА_7 будинок та земельну ділянку продав позивачеві. На теперішній час вона є власником вказаного будинку і його добросовісним набувачем, проте іпотекодержатель намагається звернути стягнення на майно у звґязку з невиконанням ОСОБА_4 зобов'язань за кредитним договором. Посилаючись на те, що майнові права на час укладення іпотечного договору предметом іпотеки бути не могли, просила визнати такий договір недійсним і зобов'язати нотаріуса виключити з Державного реєстру іпотек відповідний запис.

Рішенням Дніпропетровського районного суду Дніпропетровської області від 27 березня 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Дніпропетровської області від 8 липня 2014 року, позов ОСОБА_3 задоволено.

Визнано недійсним іпотечний договір, укладений 14 вересня 2006 року між ЗАТ «Агробанк» та ОСОБА_4, про передачу в іпотеку майнових прав на житловий будинок по АДРЕСА_1 посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кошляк Н.Е. і зареєстровий у реєстрі за номером 3665. Зобов'язано приватного нотаріуса Кошляк Н.Е. виключити з Державного реєстру іпотек запис № 9713787 від 9 квітня 2010 року про реєстрацію договору іпотеки. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

У касаційній скарзі ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» просить скасувати судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, мотивуючи свої вимоги неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням судами норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Згідно з частиною другою ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального чи порушення норм процесуального права.

Судами встановлено, що 14 вересня 2006 року між ОСОБА_4 та ЗАТ «Агробанк» укладено кредитний договір, за яким ОСОБА_4 отримала 211 493 долара США на строк до 13 вересня 2021 року для придбання нерухомості.

Цього ж дня на забезпечення виконання кредитного договору сторони уклали іпотечний договір, за яким в іпотеку передано майнові права на незакінчений будівництвом індивідуальний житловий будинок загальною площею 359 кв.м, розташований по АДРЕСА_1, який належить іпотекодавцю на підставі договору підряду на будівництво житлового будинку та після звершення будівництва, прийняття до експлуатації і оформлення та реєстрації в установленому законом порядку права власності на нього, продовжує бути предметом іпотеки. Сторони погодили, що одночасно з нотаріальним посвідченням договору нотаріус накладає заборону на відчуження предмета іпотеки (п. п. 1.9, 1.10 договору).

Встановлено, що договір іпотеки, за яким передано в іпотеку майнові права на незавершений будівництвом будинок, посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кошляк Н.Е. і зареєстровано у реєстрі за номером 3665.

ОСОБА_4, отримавши 22 вересня 2009 року у власність земельну ділянку площею 0,15 га по АДРЕСА_1 27 листопада 2009 року продала її ОСОБА_7

Внаслідок неодноразового відступлення правонаступниками ЗАТ «Агробанк» права вимоги за кредитним договором і іпотечним договором, укладеними з ОСОБА_4 14 вересня 2006 року, остаточно права кредитора і іпотекодержателя набуло ТОВ «ФК «Довіра та гарантія».

9 квітня 2010 року здійснено реєстрацію обтяження у Державному реєстрі іпотек за № 9713787, відповідно до якого об'єктом обтяження є будинок площею 359 кв.м у мікрорайоні «Золоті ключі» в АДРЕСА_1, іпотекодержателем - ВАТ «Хоум кредит Банк» (правонаступник ЗАТ «Агробанк»).

18 червня 2010 року на підставі рішення виконкому Ювілейної селищної ради Дніпропетровського району Дніпропетровської області від 16 червня 2010 року ОСОБА_7 отримав свідоцтво про право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами в АДРЕСА_1 як на новостворений.

25 червня 2010 року ОСОБА_7 уклав із ОСОБА_3 договір купівлі-продажу земельної ділянки та будинку по АДРЕСА_1.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції, з яким погодився і апеляційний суд, виходив з того, що будинку площею 359 кв.м у мікрорайоні «Золоті ключі» в АДРЕСА_1 на час реєстрації обтяження не існувало, так як за цією адресою знаходиться новостворений ОСОБА_7 будинок площею 299,9 кв.м; суд врахував висновки, викладені у постанові Верховного Суду України № 6-8цс13 від 17 квітня 2013 року, які є обов'язковими, і виходив з невідповідності дій нотаріуса вимогам законодавства при реєстрації обтяження та необхідності захисту прав ОСОБА_3 як власника будинку.

Проте такі висновки є передчасними.

В силу ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

За вимогами частин першої, сьомої ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Суд першої інстанції не звернув уваги не те, що на час укладення іпотечного договору ОСОБА_4 документально підтверджувала своє право на набуття нею у майбутньому права власності на будинок, що будувався за договором підряду № 39/06-ПД/ЗК від 22 серпня 2006 року, укладеним між нею та ТОВ «Міжнародна будівельна компанія «Україна-Канада», тобто виступала забудовником - особою, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб і є особою, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва, що повністю узгоджується з наведеними вище вимогами Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».

Посилання в судових рішеннях на постанову Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року є безпідставним, оскільки у справі, за результатами перегляду якої винесено цю постанову, встановлено, що предметом іпотеки були майнові права на об'єкти незавершеного будівництва - квартири, які не стануть власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору у майбутньому через те, що будівництво цього нерухомого майна здійснювалось іншими особами за їхній власний рахунок.

За таких обставин висновок суду про наявність підстав задоволення позову та визнання договору недійсним з огляду на неможливість передачі в іпотеку майнових прав не відповідає наведеним нормам законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За змістом ст. ст. 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

Положеннями ст. ст. 15, 16 ЦК України визначені способи захисту цивільних прав і інтересів.

При цьому предметом позову є матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою - посилання на належне йому право, юридичні факти, що призвели до порушення його права, та правове обґрунтування необхідності його захисту.

Ухвалюючи рішення у справі за позовом особи, яка не була стороною оспорюваного договору іпотеки, суд першої інстанції зазначених вимог закону не врахував і не застосував їх до спірних правовідносин, оскільки не встановив, яке не визнане чи оспорюване цивільне право позивача порушено.

Поза увагою залишилось те, що іпотечний договір укладено 14 вересня 2006 року, відомості до Державного реєстру іпотек про реєстрацію обтяження на будинок по АДРЕСА_1 внесено 9 квітня 2010 року, а ОСОБА_7 придбавав у ОСОБА_4 не житловий будинок, а земельну ділянку. При цьому свідоцтво про право власності на новозбудований будинок отримав 18 червня 2010 року на підставі рішення виконкому Ювілейної селищної ради Дніпропетровського району Дніпропетровської області від 16 червня 2010 року, тобто вже після внесення даних до Державного реєстру іпотек.

Крім того, відповідачами у справі за позовом особи, яка не є стороною правочину, про визнання його недійсним мають бути сторони правочину. Всупереч вимогам цивільного процесуального законодавства, у цій справі тільки одна сторона правочину залучена у справі як відповідач.

Покладаючи на приватного нотаріуса обов'язок виключення з Державного реєстру іпотек відповідного запису, суди не врахували, що нотаріус є третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, і у розумінні засад процесуального законодавства відповідати за вимогами позивача не може.

Отже, суд першої інстанції не встановив усіх обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, не визначився із суб'єктним складом сторін, не дослідив належним чином надані сторонами докази та не дав їм належної оцінки. Зазначені порушення вимог закону, допущені судом першої інстанції, залишилися поза увагою суду апеляційної інстанції й не були ним усунуті.

За таких обставин оскаржувані судові рішення не можуть вважатись законними й обґрунтованими, тому відповідно до положень ст. 338 ЦПК України підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. 336, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», подану його представником Жебель Тетяною Володимирівною, задовольнити частково.

Рішення Дніпропетровського районного суду Дніпропетровської області від 24 липня 2012 року та ухвалу апеляційного суду Дніпропетровської області від 8 липня 2014 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий О.П.Касьян
Судді: В.С.Висоцька С.О.Карпенко Д.О.Остапчук І.М.Фаловська