Єдиний унікальний номер 722/2365/14-ц
Номер провадження 2/722/230/15
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 вересня 2015 року Сокирянський районний суд Чернівецької області в складі:

головуючого-судді Римлянської Г.О.

при секретарі Сімак О.І.

з участю: позивача ОСОБА_1

відповідача ОСОБА_2

та представника відповідача ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Сокиряни справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості по орендних платежах, розірвання договору оренди та витребування майна

В С Т А Н О В И В :

В поданій до суду 28.10.2014 року позовній заяві ОСОБА_1 посилається на те, що 18.03.2009 року між ним як наймодавцем та відповідачем ОСОБА_2 як наймачем був укладений договір найму нежитлового приміщення (будівлі кіоску), розташованого по вул. Головна, 28 в с.Романківці Сокирянського району, строком до трьох років. Даний договір вважався продовженим на тих самих умовах і на той самий строк до трьох років і діяв до 23.02.2014 року.

За умовами договору відповідач повинен був сплачувати йому щомісячні орендні платежі у сумі 100 грн.

За період з 23.02.2011 року по 23.02.2014 року відповідач не здійснив жодного платежу за користування майном, внаслідок чого за 36 місяців заборгованість по орендній платі склала 3600 грн.

У звязку з порушенням умов договору ним було направлено на адресу відповідача лист-повідомлення про відмову від договору, який повернувся без вручення відповідачеві. Наміру продовжувати дію договору найму він не мав.

На даний час відповідач приміщення кіоску не звільнив, чим порушив його права як власника. Також, дії відповідача призвели до відключення приміщення кіоску від електромережі, що є порушенням умов договору, передбачених п.п. 4.1 п.4 договору.

Посилаючись на вимоги ст.ст. 319, 321, 391, п.п.2 п.1 ст.399, ст.400 ЦК України, в остаточних позовних вимогах просить суд:

●зобов»язати відповідача повернути йому нежитлове приміщення (будівлю кіоску), яке належить йому на праві приватної власності та розташоване за адресою: вул. Головна, 28 в с.Романківці Сокирянського району Чернівецької області;

●стягнути з відповідача на його користь заборгованість по орендних платежах у сумі 3600 грн.;

●стягнути з відповідача на його користь судові витрати.

В судовому засіданні позивач підтримав позовні вимоги з підстав, зазначених у позовній заяві та поданих заявах.

Крім того, позивач подав до суду заяву, в якій доповнив підстави позову, зокрема зазначив, що відповідач порушив більшість пунктів договору оренди, не використовує приміщення за призначенням, не сплачує йому орендну плату, оскільки останній платіж мав місце 23.03.2013 року, не несе витрати з експлуатації майна, навмисно пошкоджує майно, біля 6 років не проводить поточний ремонт будівлі, не допускає його до приміщення. Магазин, що знаходиться в приміщенні, закритий приблизно 3 роки, продавці звільнені. Романковецька сільська рада попередила його про розірвання договору оренди землі з підстав несплати орендної плати та занедбаного утримання земельної ділянки.

Також, позивач подав до суду заяву, якою збільшив та уточнив позовні вимоги: зазначив що останній платіж відповідача по орендній платі мав місце 23.09.2013 року, а відповідач продовжує користуватися належним йому приміщенням, тобто станом на 18.06.2015 року орендну плату відповідачем не сплачено за 20 місяців, в сумі 2000 грн. Просив стягнути з відповідача на його користь орендну плату в сумі 2000 грн., розірвати договір оренди та зобовязати відповідача повернути йому приміщення.

Пояснив, що жодних усних чи письмових угод з відповідачем про взаємозарахування заборгованостей по орендній платі та виконавчому провадженню, не укладав та не давав згоди на зарахування 2000 грн. орендної плати по договору в рахунок його заборгованості перед відповідачем по виконавчому провадженню. Рішення суду про стягнення з нього на користь відповідача надмірно стягнутої орендної плати виконується примусово і ВДВС накладено арешт на його майно. Виконавче провадження відкрито щодо трьох боржників, а не щодо нього одного. Спір між сторонами з приводу даного договору оренди триває в 2010 року. З тих пір судами вже розглядалися справи по спору між сторонами з приводу орендної плати.

Відповідач та його представник в судовому засіданні позовні вимоги не визнали з підстав, зазначених в поданому до суду письмовому запереченні на позов та письмових доповненнях до нього, в яких зазначили наступне:

Договір оренди між сторонами укладено 18.03.2009 року на строк «до трьох років», однак в ньому зазначено термін закінчення його дії 23.02.2001 року. Дана обставина свідчить, що строк договору чітко визначений і він складає не 3 роки, а 1 рік 11 місяців 5 днів. Відповідач погодився, що після закінчення строку дії договору у відповідності до п.п.6.6 п.6 договору його пролонговано на той же термін, а в 2015 році його пролонговано втретє. При цьому, перед закінченням кожного строку дії договору від позивача не надходило на адресу відповідача жодних попереджень щодо небажання продовжити дію договору. Відповідач заперечує проти тверджень позивача щодо несплати ним орендної плати. В провадженні ВДВС Сокирянського РУЮ перебуває виконавче провадження по виконанню рішення Кельменецького районного суду від 02.02.2012 року про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 суми 6858,00 грн. безпідставно отриманих коштів орендної плати по даному договору оренди. В ході примусового виконання даного рішення ОСОБА_1 двома платежами по 450,00 грн. сплатив ОСОБА_2 суму 900,00 грн., після чого між ними було укладено усний договір про списання боргу ОСОБА_1 за рахунок орендної плати ОСОБА_2 Письмове попередження про небажання продовжити дію договору оренди позивач направив на адресу відповідача з порушенням вимог п.п.6.6 п.6 умов договору та ст.764 ЦК України. Приміщення магазину використовується за призначенням, оскільки в ньому розташовані вітрини з товаром. Електропостачання до орендованого приміщення було припинено вперше 13.02.2011 року та повторно 21.02.2011 року внаслідок пошкодження кабеля, що веде від електролінії до приміщення кіоску. Після цього відповідач вимушений був перейти на альтернативне освітлення. Просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

Крім того, представник відповідача усно пояснила, що на момент надіслання позивачем на адресу відповідача листа-попередження договір діяв до 2014 року. Дане попередження відповідач не отримав. Заперечила факт використання відповідачем приміщення не за цільовим призначенням. Визнала, що магазин тимчасово, з жовтня 2014 року не працює у звязку з економічною недоцільністю, продавці тоді ж звільнені, однак в магазині зберігається товар. Щодо земельної ділянки, на якій розташований магазин, відповідач не укладав жодних угод з сільською радою, а угоду укладено з позивачем, який і повинен сплачувати орендну плату та доглядати її. Електроенергію від споруди магазину було відключено сторонньою особою, тому відповідач перейшов на альтернативне джерело енергії. Не визнала, що з 23.09.2013 року відповідач не сплатив позивачу жодного платежу по орендній платі, з підстав наявності усної домовленості про зарахування заборгованості позивача по виконавчому провадженню. 04.08.2015 року ОСОБА_2 на адресу ОСОБА_1 сплачено орендну плату за червень-липень 2015 року в сумі 200 грн.

Відповідач ОСОБА_2 пояснив, що магазин, що розташований в орендованому приміщенні, не працює з 01.01.2015 року, а до того працював, а податкову декларацію щодо отриманих від діяльності магазина доходів за 2014 рік він не подав до ОДПІ, бо забув, однак має намір її подати в майбутньому. Визнав, що дійсно він без згоди позивача, як власника приміщення, самостійно заварив одні із дверей магазину після вчинення крадіжки невідомими особами.

З досліджених письмових доказів судом встановлено наступні обставини:

ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення кіоску, розташованого за адресою: с.Романківці, вул. Головна, 28 Сокирянського району Чернівецької області і його право власності зареєстровано Сокирянською філією Чернівецького обласного бюро технічної інвентаризації 18.06.2002 року.

За договором найму, укладеним 18.03.2009 року (п.1.3) ОСОБА_1, як фізична особа наймодавець (інше в договорі не зазначено) передає, а ОСОБА_2 як субєкт підприємницької діяльності - наймач, приймає в строкове платне користування будівлю кіоску, для торгівлі насінням, мінісільгосптехнікою та супутними товарами.

В п.6.1 договору зазначено, що договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Договір є чинним до трьох років, тобто є чинним по 23.02.2011 року.

Ст.764 ЦК України передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно п.6.6 договору якщо за три місяці до спливу строку найму жодна із сторін не заявила про небажання продовжувати договір, цей договір вважається продовженим на тих самих умовах і на той самий строк.

Суд вважає, що у відповідності до вимог п.6.1 договору строк дії договору з 18.03.2009 року по 23.02.2011 року складає 01 рік 11 місяців 05 днів. При цьому, суд не приймає до уваги зазначення строку дії договору «до трьох років», оскільки такий строк чітко зазначений в договорі.

Сторонами суду не надано доказів на підтвердження наявності заперечень наймодавця щодо небажання продовжувати дію договору, поданих наймачу за три місяці до 23.02.2011 року.

Тому суд вважає обґрунтованими твердження позивача про те, що у відповідності до п.6.6 договору, його дія була продовжена ще на той же строк, тобто до 28.01.2013 року.

Також, сторонами суду не надано доказів на підтвердження наявності заперечень наймодавця щодо небажання продовжувати дію договору, поданих наймачу за три місяці до 28.01.2013 року.

Тому суд вважає обґрунтованими твердження позивача про те, що у відповідності до п.6.6 договору, його дія була продовжена ще на той же строк, тобто до 03.01.2015 року.

П.1.1 договору найму передбачено, що наймач зобовязується прийняти майно, що є предметом найму, своєчасно вносити плату та після припинення строку цього договору повернути орендоване майно наймодавцеві в належному стані.

П.2.1.2 договору найму передбачено, що наймач зобовязується використовувати наймане майно згідно з його цільовим призначенням та умовами цього договору, а п.2.1.3 договору передбачено, що наймач зобовязаний своєчасно здійснювати платежі, передбачені цим договором, нести витрати з експлуатації найманої нерухомості.

П.5.2 договору передбачено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, зокрема якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Згідно п.5.4 про розірвання договору інша сторона письмово попереджається за три місяці.

В судовому засіданні представник відповідача визнала той факт, що з жовтня 2014 року магазин, який знаходиться в орендованому у позивача приміщенні фактично не працює у зв»язку з з економічною недоцільністю, продавці тоді ж звільнені, однак в приміщенні зберігається товар.

Довідкою №3001/9/24-09-17 від 20.08.2015 року, отриманою за запит суду від Сокирянської ОДПІ, підтверджується, що ФОП ОСОБА_2 подана декларація платника єдиного податку за 2013 рік. За 2014 та 2015 роки звітність не подавалася (а.с.161).

Крім того, наданими Сокирянським РЕМ ПАТ «Чернівціобленерго» доказами (а.с.144) підтверджується, що з 18.01.2014 року електропостачання орендованого приміщення фактично не здійснюється, а доказів встановлення в магазині альтернативного освітлення відповідач до суду не подав, внаслідок чого є підстави вважати, що з 18.01.2014 року орендоване приміщення відповідачем використовується всупереч його призначенню, передбаченому п.1.3 договору оренди (а.с.12).

Ст.773 ЦК України передбачено, що наймач зобовязаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому в найм, лише за згодою наймодавця.

П.1 ч.1 ст.783 ЦК України передбачено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Тобто, з визнаних відповідачем та його представником обставин, у відповідності до ч.1 ст.60 ЦПК України, суд приходить до висновку, що всупереч вимогам п. 1.3 договору, ст.773 ЦК України приміщення орендованого кіоску використовується ОСОБА_4 не за призначенням, яким є торгівля насінням, мінісільгосптехнікою та супутними товарами, а всупереч такому призначенню - для зберігання там майна та товару, що у відповідності до п.5.2 договору дає право ОСОБА_1 як наймодавцю, вимагати розірвання договору найму з підстав користування наймачем орендованим приміщенням всупереч договору або призначенню приміщення.

Наданим позивачем листом-повідомленням від 07.11.2013 року, яке відділенням поштового зв»язку йому повернуто у зв»язку з неврученням адресату (поштове відправлення №60 2), підтверджується що позивач повідомляв відповідача більш ніж за три місяці про своє небажання продовжити дію договору оренди та вчинив всі можливі для цього дії.

У зв»язку з наведеним, позовні вимоги в частині розірвання договору оренди між сторонами, можна було б вважати обгрунтованими.

Однак, судом встановлені обставини, які дають підстави для інших висновків, зокрема:

Ч.5 ст.762 ЦК України передбачено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно п.3.1 договору найму за користування найманим за цим договором майном наймач щомісячно перераховує наймодавцеві плату у розмірі 100 грн.

Згідно п.5.4 про розірвання договору інша сторона письмово попереджається за три місяці.

Ст. 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

З встановлених судом обставин вбачається, що до моменту подання позивачем ОСОБА_1 до суду заяви про доповнення позову підставою про розірвання договору оренди (а.с.59,65), а саме станом на 10.06.2015 року відповідач ОСОБА_2 протягом часу з 23.09.2013 року по червень 2015 року, протягом 21 місяця, тобто більше трьох місяців підряд, не здійснив жодного платежа по перерахуванню позивачу орендної плати.

При цьому, суд не приймає до уваги твердження відповідача та його представника щодо наявності усної домовленості про зарахування орендної плати в рахунок заборгованості ОСОБА_1 перед ним по виконавчому провадженню, оскільки відповідачем не надано суду належних та допустимих доказів наявності такої домовленості та волевиявлення позивача на її досягнення. Натомість, з наданих відповідачем довідок, виданих ВДВС ( а.с.100, 115, 174) вбачається тільки його волевиявлення на зменшення суми заборгованості позивача. Суд вважає, що дані дії відповідача спрямовані на захист від даного позову та не підтверджують вищенаведені обставини.

Наданим позивачем листом-повідомленням від 07.11.2013 року, яке відділенням поштового звязку йому повернуто у звязку з неврученням адресату (поштове відправлення №60 2), підтверджується що позивач повідомляв відповідача про своє небажання продовжити дію договору оренди з лютого 2014 року, маючи на увазі дату «23.02.2014 року». Копією поштового конверта підтверджується, що дане поштове відправлення не вручено відповідачу у звязку із закінчення строку його зберігання, тобто з причин, не залежних від волі позивача який вчинив всі можливі для нього дії, щоб захистити свої права як власника будівлі.

Крім того, сама наявність спорів між сторонами з приводу дії договору оренди, які були предметом судового розгляду, підтверджувала небажання позивача, як наймодавця, продовжувати договір оренди.

Виходячи з наведеного, суд вважає, що ОСОБА_1 у відповідності до вимог ч.1 ст.782 ЦК України відмовився від договору з 23.02.2014 року, повідомивши ОСОБА_2 в листопаді 2013 року та з даного часу у відповідності до вимог ч.2 ст.782 ЦК України даний договір є розірваним.

За таких обставин, позовні вимоги в даній частині підлягають до задоволення

Однак, оскільки у своїх позовних вимогах ОСОБА_1 просить суд розірвати укладений між сторонами договір оренди саме з підстав несплати ОСОБА_2 йому орендної плати за період з 23.09.2013 року по червень 2015 року, то суд вважає за вірне задовольнити позовні вимоги не шляхом розірвання договору, а шляхом встановлення факту його розірвання у відповідності до вимог ст.782 ЦК України, з 23.02.2014 року.

Відповідно до п.5.5 договору при припиненні договору наймач зобов»язується протягом одного місяця передати наймодавцеві наймане майно в належному стані. Про передачу приміщення складається акт.

Ст. 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобовязаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено у договорі.

Відповідач ОСОБА_2, як бувший наймач, у судовому засіданні заперечував проти позову та висловив небажання повернути позивачу ОСОБА_1, як бувшому наймодавцю, приміщення кіоску, стверджуючи що він дане приміщення використовує для зберігання вітрин з товаром, тому позовні вимоги в частині зобовязання відповідача повернути позивачу дану будівлю також підлягають до задоволення.

Крім того, позивач зазначив, що відповідач не сплатив йому орендну плату за період з 23.09.2013 року по 18.06.2015 року, тобто за 20 місяців (а.с.102). Всього, з розрахунку 100 грн. на місяць сума заборгованості по орендній платі складає 2000 грн. При цьому, відповідач та його представник не надали суду доказів сплати будь-яких коштів позивачу як орендної плати та визнали, що такі кошти протягом вказаного періоду ними позивачу не перераховувалися.

При цьому, суд не приймає до уваги твердження відповідача та його представника щодо наявності між сторонами усної домовленості про взаємозарахування заборгованості відповідача перед позивачем по орендній платі та заборгованості позивача перед відповідачем по виконавчому провадженню з підстав, зазначених вище.

Тобто, позовні вимоги про стягнення заборгованості по орендній платі в сумі 2000 грн. є обґрунтованими та підлягають до задоволення.

Суд не приймає до уваги інші досліджені докази даної цивільної справи, оскільки вони доводять обставини, які не лягли в основу даного рішення.

За таких обставин, позовні вимоги підлягають до задоволення в повному обсязі зі стягненням з відповідача на користь позивача судових витрат.

На підставі ст.ст.759-764, 773, 782, 783, 785 ЦК України та керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 212, 214, 215 ЦПК України, суд,-

в и р і ш и в :

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити повністю.

Встановити, що договір найму, укладений 18.03.2009 року в с.Романківці Сокирянського району Чернівецької області між ОСОБА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, як наймодавцем з однієї сторони та ОСОБА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_2, як наймачем в іншої сторони - є розірваним з 23.02.2014 року.

Зобовязати ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_1, жителя ІНФОРМАЦІЯ_2 повернути ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_3, жителю ІНФОРМАЦІЯ_2 нежитлове приміщення (будівлю кіоску), яке належить йому на праві приватної власності та розташоване за адресою: вул. Головна, 28 с.Романківці Сокирянського району Чернівецької області.

Стягнути з ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_1, жителя ІНФОРМАЦІЯ_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 на користь ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_3, жителя ІНФОРМАЦІЯ_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_1 заборгованість по орендних платежах у сумі 2000 (три тисячі шістсот) гривень та в відшкодування судових витрат суму 487 (чотириста вісімдесят сім) гривень 20 копійок.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Сокирянського

районного суду ОСОБА_5.

Повний текс рішення підписано головуючим 17.09.2015 року.