У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 березня 2015 рокум. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Кузнєцова В.О.,
суддів: Ізмайлової Т.Л., Мостової Г.І.,Мартинюка В.І., Наумчука М.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Мітех» до ОСОБА_6, приватного акціонерного товариства «Міжнародна інвестиційна компанія «Інтерінвестсервіс», товариства з обмеженою відповідальністю «Торгово-логістичний комплекс «Арктика», третя особа - товариство з обмеженою відповідальністю «Земля-50», про визнання договорів недійсними, за касаційною скаргою Радченко Альони Віталіївни, яка діє в інтересах товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Мітех», на рішення Апеляційного суду м. Києва від 18 листопада 2014 року,-

в с т а н о в и л а :

У лютому 2014 року товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Мітех» (далі - ТОВ ФК «Мітех») звернулося до Дніпровського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_6, приватного акціонерного товариства «Міжнародна інвестиційна компанія «Інтерінвестсервіс» (далі - ПрАТ «МІК «Інтерінвестсервіс»), товариства з обмеженою відповідальністю «Торгово-логістичний комплекс «Арктика» (далі - ТОВ «Арктика»), третя особа - товариство з обмеженою відповідальністю «Земля-50» (далі - ТОВ «Земля-50»), про визнання договорів недійсними, посилаючись на те, що 13 вересня 2005 року між ТОВ «ФК «Мітех» та ПрАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» укладено та нотаріально посвідчено іпотечний договір № 7797, предметом якого стали майнові права на нерухомість, будівництво якого не завершено, а саме: об'єкт незавершеного будівництва, право власності на який виникне в майбутньому - адміністративно-житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, який споруджується на АДРЕСА_1 в м. Києві. Іпотечний договір був укладений між сторонами з метою забезпечення виконання ПрАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» зобов'язань, що випливають з укладеного між ТОВ «ФК «Мітех» та ПрАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» Генерального договору № 1/гд від 12 вересня 2005 року за змістом якого, ТОВ «ФК «Мітех» зобов'язалось залучати кошти фізичних та юридичних осіб, акумулювати їх на своїх рахунках та інвестувати їх в будівництво об'єкту будівництва (житловий будинок по АДРЕСА_1 в м. Києві), а ПрАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» зобов'язалось збудувати об'єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати його довірителям. Відповідно до умов іпотечного договору, ПрАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» зобов'язалось негайно повідомляти іпотекодержателя про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя, не відчужувати та не обтяжувати предмет іпотеки в будь-який спосіб до закінчення терміну дії цього договору, надавати іпотекодержателю всі документи, необхідні для перевірок наявності, стану та умов збереження предмету іпотеки. 07 вересня 2006 року вказаний іпотечний договір був переукладений. Як зазначає позивач, в грудні 2013 року йому стало відомо, що ПрАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» 16 листопада 2005 року уклало зі ОСОБА_6 договори № 234-F, № 235-F, № 236-F, № 237-F, № 238-F, № 239-F, № 240-F, № 241-F, № 242-F, № 243-F, № 244-F, № 245-F, № 246-F, № 247-F, № 248-F, № 249-F, № 250-F про інвестування у житлове будівництво, відповідно до яких, у ОСОБА_6 після сплати інвестиційних внесків, передбачених умовами зазначених договорів, виникають майнові права на новозбудоване майно, а саме квартири, що знаходяться в будинку АДРЕСА_1 в м. Києві, а після введення в експлуатацію ПрАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» зобов'язалось передати визначені вказаними договорами квартири, у власність ОСОБА_6

Позивач вважає, що оскільки він згоди на укладення вказаних договорів не надавав, тому відповідно до ст. 12 Закону України «Про іпотеку» та ст. ст. 203, 204, 215 ЦК України просив суд визнати спірні договори інвестування у будівництво укладені 16 листопада 2005 року між ПрАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» та ОСОБА_6 недійсними.

Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 19 серпня 2014 року, позов задоволено. Визнано недійсними інвестиційні договори (про інвестування у житлове будівництво) № 234-F, № 235- F, № 236-F, № 237-F, № 238-F, № 239-F, № 240-F, № 241-F, № 242-F, № 243-F, № 244-F, № 245-F, № 246- F, № 247-F, № 248-F, № 249-F, № 250-F від 16 листопада 2005 року, що були укладені між Спільною діяльністю без створення юридичної особи між ЗАТ «Міжнародна інвестиційна компанія «Інтерінвестсервіс» та Українською студією телевізійних фільмів «Укртелефільм» в особі оператора, яким на підставі договору від 30 січня 2004 року виступає ЗАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» та ОСОБА_6

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 18 листопада 2014 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову ТОВ ФК «Мітех» відмовлено.

У касаційній скарзі ТОВ ФК «Мітех» в інтересах якого діє Радченко А.В., просить скасувати рішення Апеляційного суду м. Києва від 18 листопада 2014 року, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального та порушення норм процесуального права, та залишити в силі рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 19 серпня 2014 року.

Заслухавши доповідь судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що відповідно до умов іпотечних договорів, Генерального договору, а також положень ст. 12 Закону України «Про іпотеку» ПАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» не мала права без згоди позивача (іпотекодержателя) на вчинення оспорюваних договорів інвестування, тому відповідно до вимог ст. ст. 203, 215 ЦК України вони є недійсними.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове про відмову в задоволенні позовних вимог, апеляційний суд виходив із того, що оспорювані договори інвестування на момент їх укладення відповідали вимогам закону, оскільки ПАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» на підставі Генерального договору № 1/гд від 12 вересня 2005 року, укладеного з позивачем мало право на укладення таких договорів від свого імені. Крім цього, апеляційний суд зазначив, що позивачем не надано будь-яких доказів порушення забудовником зобов'язань по Генеральному договору в частині спірних об'єктів інвестування та доказів того, що оспорюваними договорами інвестування порушені їх права чи інтереси. Також апеляційний суд вважав, що відповідно до положень ст. 23 Закону України «Про іпотеку», в разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, іпотека не припиняється.

Проте, повністю з такими висновками судів погодитися не можна з наступних підстав.

Судами встановлено, що 30 січня 2004 року між ЗАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» та Українською студією телевізійних фільмів (Укртелефільм) був укладений Договір про спільну діяльність.

12 вересня 2005 року між ЗАТ «МІК «Інтерінвестсервіс», що діє як оператор від імені спільної діяльності без створення юридичної особи між ЗАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» та Українською студією телевізійних фільмів (далі - «Укртелефільм») від 30 січня 2004 року (Забудовником) та ТОВ ФК «МІТЕХ» (Компанія) укладено Генеральний договір № 1/гд.

Відповідно до п.п. 1.1, 2.4, 9.3.2 вказаного договору, ТОВ «ФК «Мітех» прийняло на себе виконання обов'язків щодо залучення коштів фізичних та юридичних осіб та акумулювання цих коштів на своїх рахунках для здійснення інвестиційних операцій по фінансуванню капітальних вкладень у будівництво в інтересах довірителів, а також власних коштів за необхідністю. Сторони передбачили, що без письмової згоди ТОВ «ФК «Мітех» ПрАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об'єкти інвестування, майнові права на які передані ТОВ «ФК «Мітех». З укладенням Генерального договору забудовник та компанія укладають протягом 7 робочих днів з дати укладання генерального договору - іпотечний договір, де предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, як забезпечення виконання забудовником зобов'язань за Генеральним договором.

13 вересня 2005 року між цими ж сторонами укладено іпотечний договір з метою забезпечення виконання зобов'язань, що випливають з Генерального договору № 1/гд від 12 вересня 2005 року, та додаткових угод до нього, які можуть бути укладені в майбутньому.

Предметом іпотеки за цим договором є майнові права на нерухомість, будівництво якого не завершено, а саме: об'єкт незавершеного будівництва, право власності на який виникне в майбутньому: адміністративно-житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, який споруджується на АДРЕСА_1 м. Києва. На час дії цього договору іпотекодавець не вправі без письмової згоди іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в наступну іпотеку, відчужувати його у будь-який спосіб, передавати в спільну діяльність, в оренду, лізинг, користування. Іпотекодавець зобов'язаний не відчужувати та не обтяжувати предмет іпотеки в будь-який спосіб до закінчення терміну дії цього договору (п.п. 1.1, 1.2, 3.4, 4.2 договору іпотеки).

07 вересня 2006 року іпотечний договір був переукладений.

16 листопада 2005 року між ЗАТ «МІК «Інтерінвестсервіс», що діє як оператор від імені спільної діяльності без створення юридичної особи між ЗАТ «МІК «Інтерінвестсервіс» та «Укртелефільм» від 30 січня 2004 року та ОСОБА_6 було укладено 17 інвестиційних договорів (про інвестування у житлове будівництво) № № 234-F - 250-F.

Відповідно до зазначених договорів Компанія зобов'язалася своїми силами і засобами, з використанням інвестиційних внесків інвестора, збудувати об`єкт будівництва, здати його в експлуатацію та передати у власність інвестору новозбудоване майно, а інвестор зобов'язується внести інвестиції та прийняти новозбудоване майно у власність на умовах цих договорів.

Об'єктами будівництва за цими договорами є - за договором № 234-F - нежитлове приміщення, що розташоване в об'єкті будівництва, а саме: нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 в м. Києві, секція «Ж», поверх 1-2, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 133,21 кв. м; за договором № 235-F - 3-х кімнатна квартира АДРЕСА_1, секція «Ж», поверх 10, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 123,51 кв. м; за договором № 236-F - 2-х кімнатна квартира АДРЕСА_2, секція «Ж», поверх 10, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 83,51 кв. м; за договором № 237-F - 2-х кімнатна квартира АДРЕСА_3, секція «Ж», поверх 10, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 84,75 кв. м; за договором № 238-F - 3-х кімнатна квартира АДРЕСА_4, секція «Ж», поверх 10, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 122,14 кв. м; за договором № 239-F - 3-х кімнатна квартира АДРЕСА_5, секція «Ж», поверх 13, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 123,51 кв. м; за договором № 240-F - 2-х кімнатна квартира АДРЕСА_6, секція «Ж», поверх 13, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 83,51 кв. м; за договором № 241-F - 2-х кімнатна квартира АДРЕСА_7, секція «Ж», поверх 13, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 84,75 кв. м; за договором № 242-F - 3-х кімнатна квартира АДРЕСА_8, секція «Ж», поверх 13, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 122,14 кв. м; за договором № 243-F - 2-х кімнатна квартира АДРЕСА_9, секція «Ж», поверх 14, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 83,51 кв. м; за договором № 244-F - 2-х кімнатна квартира АДРЕСА_10, секція «Ж», поверх 14, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 84,75 кв. м; за договором № 245-F - 3-х кімнатна квартира АДРЕСА_11, секція «Ж», поверх 15, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 123,51 кв. м; за договором № 246-F - 2-х кімнатна квартира АДРЕСА_12, секція «Ж», поверх 15, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 83,51 кв. м; за договором № 246-F - 2-х кімнатна квартира АДРЕСА_12, секція «Ж», поверх 15, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 83,51 кв. м; за договором № 247-F -2-х кімнатна квартира АДРЕСА_13, секція «Ж», поверх 15, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 84,75 кв. м; за договором № 248-F - 3-х кімнатна квартира АДРЕСА_14, секція «Ж», поверх 15, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 122,14 кв. м; за договором № 249-F - 3-х кімнатна квартира № 57 по АДРЕСА_1 в м. Києві, секція «Ж», поверх 17, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 123,51 кв. м; за договором № 250-F -3-х кімнатна квартира АДРЕСА_15, секція «Ж», поверх 17, загальна площа за проектно-кошторисною документацією 122,14 кв. м.

За умовами договорів після здачі об'єкта будівництва в експлуатацію та держаної реєстрації ці об`єкти стають власністю інвестора.

Надалі сторони уклали додаткові угоди до зазначених інвестиційних договорів, у яких внесли уточнення щодо загальної площі об'єктів інвестування, розміру інвестиційних внесків та визначили, що інвестиційні внески сплачуються до кінця першого кварталу 2008 року.

15 червня 2007 року ОСОБА_6 уклала з ТОВ «Земля-50» договори № 234/F-B, № 235/F-B, № 236/F-B, № 237/F-B, № 238/F-B, № 239/F-B, № 240/F-B, № 241/F-B, № 242/F-B, № 243/F-B, № 244/F-B, № 245/F-B, № 246/F-B, № 247/F-B, № 248/F-B, № 249/F-B, № 250 /F-B про відступлення права вимоги, за якими ОСОБА_6 відступила на користь ТОВ «Земля-50» належні їй права вимоги по вищезазначеним інвестиційним договорам.

28 березня 2012 року ТОВ «Земля-50» уклало з ТОВ «Арктика» договори № 234/F-B-2, № 235/F-B-2, № 236/F-B-2, № 237/F-B-2, № 238/F-B-2, № 239/F- B-2, № 240/F-B-2, № 241/F-B-2, № 242/F-B-2, № 243/F-B-2, № 244/F-B-2, № 245/F-B-2, № 246/F-B-2, № 247/F-B-2, № 248/F-B-2, № 249/F-B-2, № 250/F-B-2 про відступлення права вимоги, за якими ТОВ «Земля-50» відступило на користь ТОВ «Арктика» права вимоги по інвестиційним договорам (про інвестування у житлове будівництво) № № 234-F-250-F від 16 листопада 2005 року, які були набуті ТОВ «Земля-50» на підставі договорів про відступлення права вимоги № № 234-F-250-F від 15 червня 2007 року.

Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, виходив із того, що оспорювані інвестиційні договори, укладені з порушенням умов іпотечних договорів, Генерального договору, а також положень ст. 12 Закону України «Про іпотеку», а саме без згоди іпотекодержателя, тому відповідно до вимог ст. ст. 203, 215 ЦК України вони є недійсними.

При цьому судом не було враховано наступне.

Пунктом 1.2.1 договору іпотеки від 13 вересня 2005 року визначено, що згідно з проектом, предмет іпотеки, а саме адміністративно-житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, який розташований по АДРЕСА_1 у Дніпровському районі м. Києва, містить характеристики об'єкта будівництва, зокрема, зазначено, що загальна площа квартир складає 54 294,00 кв. м., з яких кількість квартир - 572, в тому числі 56-двокімнатних, 160 - трикімнатних квартир.

Згідно п. 6 Акту готовності об'єкта до експлуатації від 05 квітня 2012 року вбачається, що передбачалось за проектом побудувати зокрема 210 двокімнатних квартир та 211 трикімнатних квартир, що співпадає з кількістю фактично збудованих квартир за результатами технічної інвентаризації. Крім цього, загальна площа квартир в адміністративно-житловому комплексі з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, який розташований по АДРЕСА_1 у Дніпровському районі м. Києва складає 61 741,00 кв. м.

Отже, загальна площа квартир, яка зазначена в договорі іпотеки на 7 000,00 кв. м. менша від загальної площі квартир, яка зазначена в Акті готовності об'єкта до експлуатації від 05 квітня 2012 року.

За таких обставин, суд першої інстанції прийшов до передчасного висновку, що предметом іпотеки є майнові права щодо всього об'єкту незавершеного будівництва по АДРЕСА_1 в Дніпровському районі м. Києва. При цьому помилково зазначив, що в Акті готовності об'єкта до експлуатації від 05 квітня 2012 року не вказано, яким саме проектом було передбачено відповідну кількість квартир, оскільки в п. 4 вказаного Акту зазначено ті ж самі реквізити документу, яким погоджено будівництво - Дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий Інспекцією державного архітектурного будівельного контролю у м. Києві № 1537-Дн/р від 02 серпня 2005 року.

Крім того, суд першої інстанції не перевірив доводів ТОВ «Торгово-логістичний комплекс «Арктика» про те, що в п. 9.7 Генерального договору № 1 г/д від 12 вересня 2005 року зазначені додатки та доповнення до цього договору, які є його невід'ємною частиною. Зокрема Додатком № 2 до цього договору є Перелік вільних квартир об'єкта будівництва.

Отже, для правильного вирішення справи, суду першої інстанції необхідно було з'ясувати фактичні обставини справи, а саме дослідити та дати правову оцінку Додатку № 2 до Генерального договору № 1 г/д від 12 вересня 2005 року без дослідження якого не можна беззаперечно стверджувати, що до предмету іпотеки за іпотечним договором від 13 вересня 2005 року входили об'єкти інвестування за оспорюваними інвестиційними договорами.

Суд апеляційної інстанції, перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, вказаних порушень не врахував та прийшов до передчасного висновку щодо відмови в задоволенні позовних вимог лише з тих підстав, що позивачем не надано доказів того, що оспорюваними договорами інвестування порушені їх права чи інтереси.

За таких обставин, визнати ухвалені судові рішення законними і обґрунтованими не можна, тому вони підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ,-

у х в а л и л а :

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Мітех» в інтересах якого діє Радченко Альони Віталіївни задовольнити частково.

Рішення Апеляційного суду м. Києва від 18 листопада 2014 року та рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 19 серпня 2014 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий В.О. Кузнєцов

Судді: Т.Л. Ізмайлова

В.І. Мартинюк

Г.І. Мостова

М.І. Наумчук