Провадження №2/522/5303/15
Справа № 522/5237/15-ц
09 вересня 2015 року Приморський районний суд міста ОСОБА_1 в складі:
головуючого судді Івченка В.Б.,
при секретарі Дмитрієва С.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті ОСОБА_1 цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ТОВ «Росла», ПП «Брокбізнесконсалт», Другого Київського відділу Державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ДП «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України про визнання недійсним звіту про незалежну оцінку,
Позивач звернулася до суду з позовною заявою до ТОВ «Росла», ПП «Брокбізнесконсалт», Другого Київського відділу Державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ДП «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України про визнання недійсним звіту про незалежну оцінку, мотивуючи свої вимоги тим, що постановою старшого державного виконавця Другого Київського відділу Державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції ОСОБА_1 від 09.04.2014 року у межах виконавчого провадження ВП № 36031471 було призначено оцінку її квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, проведення якої було доручено ОСОБА_3, яка є працівником ТОВ «РОСЛА».
26.05.2014 року ТОВ «РОСЛА» було проведено оцінку квартири позивача, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, за результатами якої було складено «Звіт про незалежну оцінку житлових приміщень, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2».
Позивач, не погодившись з висновками, які були викладені у вказаному Звіті, звернувся до ДВС із запереченнями, зазначивши в них, що оцінювач, застосувавши порівняльний підхід оцінки квартири, порушив вимоги ст.31 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Методику оцінки майна, затверджену постановою КМ України від 10.12.2003 р. №1891 та Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджених постановою КМ України від 10.09.2003 р. №1440.
На підставі вищезазначених заперечень, постановою ДВС від 11.07.2014 року призначено рецензування до Звіту про незалежну оцінку житлових приміщень, що розташовані за адресою: АДРЕСА_3, проведення якого було доручено оцінювачу ОСОБА_4, яка є працівником приватного підприємства «БРОКБІЗНЕСКОНСАЛТ».
01.09.2014 року ПП «БРОКБІЗНЕСКОНСАЛТ» підписав Рецензію на Звіт про незалежну оцінку житлових приміщень, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1.
Копію вказаної Рецензії позивач отримала 06.03.2015 року.
Позивач не згодна з оцінкою майна, визначеною у Звіті про оцінку, оскільки оцінювачем було порушено вимоги ст.ст.12, 31 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Методику оцінки майна, затверджену постановою КМ України від 10.12.2003 року №1891 та Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджених постановою КМ України від 10.09.2003 року №1440.
Позивач в судове засідання не зявилась, надала до суду заяву з проханням справу розглядати у її відсутність, позовні вимоги підтримує у повному обсязі, проти ухвалення заочного рішення не заперечує.
Представник третьої особи в судове засідання не зявився, надав до суду заяву про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги позивача не визнає з підстав викладених у запереченнях наданих до позову, проти ухвалення заочного рішення не заперечує.
Відповідачі в судове засідання не зявились, належним чином про дату та місце судового засідання повідомлялись, про причини неявки суд не повідомили.
Зі згоди позивача суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст. 224-226 ЦПК України.
Вивчивши матеріали справи суд приходить до висновку, що позовна заява підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом в судовому засіданні встановлено, що постановою старшого державного виконавця Другого Київського відділу Державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції ОСОБА_1 від 09.04.2014 року у межах виконавчого провадження ВП № 36031471 було призначено оцінку її квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, проведення якої було доручено ОСОБА_3, яка є працівником ТОВ «РОСЛА».
26.05.2014 року ТОВ «РОСЛА» було проведено оцінку квартири позивача, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, за результатами якої було складено «Звіт про незалежну оцінку житлових приміщень, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2».
ОСОБА_2, не погодившись з висновками, які були викладені у вказаному Звіті, звернулася до ДВС із запереченнями, зазначивши в них, що оцінювач, застосувавши порівняльний підхід оцінки квартири, порушив вимоги ст.31 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Методику оцінки майна, затверджену постановою КМ України від 10.12.2003 р. №1891 та Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджених постановою КМ України від 10.09.2003 р. №1440.
Постановою ДВС від 11.07.2014 року призначено рецензування до Звіту про незалежну оцінку житлових приміщень, що розташовані за адресою: АДРЕСА_3, проведення якого було доручено оцінювачу ОСОБА_4, яка є працівником приватного підприємства «БРОКБІЗНЕСКОНСАЛТ».
01.09.2014 року ПП «БРОКБІЗНЕСКОНСАЛТ» підписав Рецензію на Звіт про незалежну оцінку житлових приміщень, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1.
Копію вказаної Рецензії позивач отримав 06.03.2015 року, про що свідчить розписка, як міститься у матеріалах виконавчого провадження.
Відповідно до Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» затвердженого постановою КМУ №1440 від 10.09.2003 року, подібне майно майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість; подібна угода - цивільно-правова угода, предметом якої є подібне майно і яка має ознаки з угодою, для укладення якої проводиться оцінка;
Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш єдиного використання.
Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольнити потреби власника або користувача протягом певного часу.
З метою визначення корисності під час оцінки:
розглядається окремого майна у складі обєкта оцінки як складова частина корисності обєкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого обєкта оцінки;
враховується сучасний стан використання обєкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі обєкти оцінки стають тимчасового зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються;
Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та попиту на подібне майно.
Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.
Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.
Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.
Методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні грунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки.
За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об'єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.
Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та оцінки.
Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати «критеріям:
умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;
продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;
Основними повними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) того майна або шляхом їх комбінування.
Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:
- укладення договору на проведення оцінки;
- ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої
необхідної для проведення оцінки;
- ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;
- вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення та їх застосування;
Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію.
У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.
Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:
зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об'єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об'єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання);
проаналізувати існуючий стан використання об'єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання;
зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту.
ТОВ «Росла» не виконав вимог Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» затвердженого постановою КМУ №1440 від 10.09.2003 року, оскільки не здійснив ознайомлення з об'єктом оцінки, не зібрав та не проаналізував його технічні та інші характеристики, не отримав та не проаналізував інформацію про угоди купівлі-продажу інших подібних об'єктів (при наявності такої інформації), та не здійснив їх огляд для забезпечення об'єктивності застосування порівняльного підходу.
Оцінщик не з'являвся у квартирі позивача, в самому будинку, де знаходиться квартира (об'єкті оцінки).
За таких обставин Звіт про оцінку та оцінка майна не можуть вважатися достовірними та такими, що відповідають законодавству України.
Крім того, зі Звіту ПП «БРОКБІЗНЕСКОНСАЛТ» без додаткової перевірки вихідної інформації вбачаються значні порушення вимог Стандарту, що суттєво впливає на об'єктивність оцінки та її достовірність.
Зі Звіту вбачається, що рецензент використовував при здійсненні рецензування інформацію, яка не відповідає дійсності.
Так, у характеристиці об'єкту оцінки вказано, що опалення будинку здійснюється від ТЕЦ однак вказана інформація не міститься ані в Звіті, ані в будь яких інших документах, на підставі яких він робився.
В дійсності житловий будинок обладнаний даховою котельнею, що значно поліпшує якість опалення, а також знижує його вартість.
Вказаний критерій є суттєвим та повинен впливати на ринкову вартість об'єкту оцінки. Виходячи з цього при проведенні порівняльного аналізу також треба було використовувати об'єкти порівняння з опаленням від дахових котелень.
Зі Звіту не вбачається, що об'єкти, які були вибрані для порівняння, оглядалися оцінювачем. Викладення власником об'єкту в рекламі, характеристики «добре» або «відмінно», не може автоматично свідчити про те, що цей обєкт дійсно відповідає такій оцінці. Оцінювач повинен був засвідчитись, що ця інформація відповідає дійсності шляхом огляду об'єктів, обраних для порівняння, однак не зробив цього, що робить Звіт таким, що не може бути використаний як об'єктивне джерело у виконавчому провадженні.
Крім того, в рецензії на Звіт у розділі «Перелік аргументованих рецензентом зауважень...» відсутні будь які зауваження, хоча у розділі «Загальний висновок про достовірність оцінки майна» вказується на наявність незначних недоліків. З рецензії не вбачається, які саме незначні, на думку рецензента, недоліки мають місце у Звіті, хоча зазначене питання має суттєве значення для об'єктивного висновку стосовно достовірності оцінки, визначеної у Звіті та підтвердженою рецензією.
Враховуючи вищевикладене, а також беручи до уваги те, що Звіт про оцінку виконаний з грубими порушенням ст.31 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Методику оцінки майна, затверджену постановою КМ України від 10.12.2003 року №1891 та Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджених Постановою КМ України від 10.09.2003 року №1440, є недостовірним та порушує права позивача, як сторони виконавчого провадження, суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_2 до ТОВ «Росла», ПП «Брокбізнесконсалт», Другого Київського відділу Державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ДП «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України про визнання недійсним звіту про незалежну оцінку, необхідно задовольнити у повному обсязі.
Керуючись Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Методикою оцінки майна, затвердженої постановою КМУ від 10.12.2003 року №1891, Національним стандартом №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджених Постановою КМУ від 10.09.2003 року №1440ст. ст.ст. 10, 60, 88, 212, 215, 224-226 ЦПК України, суд
Позовну заяву ОСОБА_2 до ТОВ «Росла», ПП «Брокбізнесконсалт», Другого Київського відділу Державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ДП «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України про визнання недійсним звіту про незалежну оцінку задовольнити.
Визнати недійсним Звіт про незалежну оцінку житлових приміщень від 26.05.2014 року, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2, виконаний Товариством з обмеженою відповідальністю «Росла» в рамках виконавчого провадження №36031471.
Визнати недійсною Рецензію на Звіт про незалежну оцінку житлових приміщень від 01.09.2014 року, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, виконану Приватним підприємством «БРОКБІЗНЕСКОНСАЛТ» в рамках виконавчого провадження №34513736.
Зобовязати Другий Київський відділ державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції призначити нову оцінку житлового приміщення (квартири), що розташована за адресою: АДРЕСА_2. у виконавчому провадженні № 36031471.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку через суд першої інстанції, шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення, а для осіб, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення з дня отримання копії цього рішення.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Суддя Приморського

районного суду м. Одеси ОСОБА_5