Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" липня 2015 р. Дніпровський районний суд м. Києва у складі:

головуючої судді Марфіної Н.В.,

за участі секретарів Бурлай О.Б., Стрижеуса В.А, ОСОБА_1,

представника позивача ОСОБА_2,

представника відповідача ОСОБА_3 ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_3, Відділу державної виконавчої служби Дніпровського районного управління юстиції у м. Києві, треті особи: ОСОБА_6, Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_7, про визнання недійсними прилюдних торгів та визнання недійсним свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, -

у с т а н о в и в :

Позивач звернувся до суду із позовом до відповідачів про визнання недійсними прилюдних торгів та визнання недійсним свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів в якому, з урахування останніх уточнень до позовної заяви, просить суд визнати недійсними за результатами прилюдних торгів від 20.08.2012 року Приватного підприємства «Спеціалізоване підприємство юстиція» по реалізації нерухомого майна, що належить ОСОБА_5, за адресою: АДРЕСА_1, Протокол №2-К-182-ДН-а проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна від 20.08.2012 року та ОСОБА_4 про реалізацію арештованого майна від 05.09.2012 року, затвердженого начальником ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві, а також визнати недійсним Свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів (про право власності) від 29.10.2012 року, яке видане приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстроване в реєстрі за №1357.

Вимоги позовної заяви мотивовано тим, що 28.04.2012 року між ПП «СП юстиція» та ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві був укладений договір про надання послуг по організації та проведенню прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, яке належить позивачу, а саме квартири АДРЕСА_2. 06.06.2012 року ПП «СП юстиція» провело прилюдні торги арештованого майна зі стартовою ціною 451602,00 грн., однак за відсутності покупців торги були визнані такими, що не відбулись. 22.06.0212 року ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві було проведено переоцінку арештованого майна та уцінено квартиру на 25% до 338701,50 грн. 20.08.2012 року ПП «СП юстиція» повторно проведено торги з реалізації квартири на яких переможцем стала відповідачка ОСОБА_3 запропонувавши ціну 339000,00 грн. Позивач зазначає, що вважає прилюдні торги недійсними, оскільки, на думку останнього, вони відбулись з порушенням норм чинного законодавства України та про проведення яких позивачу стало відомо лише у листопаді 2013 року. Так, позивач вказує, що висновок з незалежної оцінки майна був складений 02.11.2011 року і з урахуванням шестимісячного строку, термін дії висновку сплинув 03.06.2012 року, тож на момент проведення як перших торгів, що не відбулись, так і других торгів на яких переможцем стала відповідачка ОСОБА_3 строк дії висновку з незалежної оцінки майна сплинув і він не міг бути підставою для визначення ринкової вартості квартири при реалізації її на прилюдних торгах. За твердженням позивача, на момент проведення оцінки квартири її дійсна ринкова вартість становила 500821,00 грн. відповідно до висновку спеціаліста складеному на замовлення самого позивача, при цьому квартиру було реалізовано за 339000,00 грн., а оцінено у 451602,00 грн. Позивач вважає, що оскільки за наведених умов прилюдні торги є недійсними, то й свідоцтво видане відповідачці ОСОБА_3 приватним нотаріусом ОСОБА_7 також має бути визнане недійсним. Крім того, позивач вказує, що про призначення та проведення оцінки майна, а також про призначення прилюдних торгів на 06.06.2012 року та 20.08.2012 року він не був повідомлений. При цьому, на думку позивача, порушення порядку розміщення інформаційного повідомлення про торги в засобах масової інформації зменшує можливість участі в торгах потенційних покупців і, відповідно, впливає на формування ціни реалізації, тому порушується інтерес боржника у продажу майна за якомога вищою ціною з метою погашення заборгованості. В даному випадку позивач вважає порушеними вимоги п. 3.5. Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, оскільки своєчасного розміщення оголошення про проведення торгів не було.

В судовому засіданні представник позивача підтримав вимоги позовної заяви з підстав викладених у ній, просить позов задовольнити і додатково пояснив суду, що в порушення вимог Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, реалізація арештованого нерухомого майна проводилась не за місцем його розташування у Дніпровському районі м. Києва, а в Соломянському районі м. Києва. Крім того, відсутня інформація на відповідному сайті з системи реалізації конфіскованого та арештованого майна що реалізується, про повідомлення щодо проведення публічних торгів 06.06.2012 року, а також не розміщувалось повідомлення про прилюдні торги у засобах масової інформації, які були призначені на 06.06.2012 року та 20.08.2012 року. Представник вважає, що неналежне повідомлення про прилюдні торги на 06.06.2012 року призвело до необхідності проведення повторних торгів та відповідно зменшення ціни квартири на 25%. До порушення порядку проведення прилюдних торгів представник також відносить розміщення оголошення про прилюдні торги призначені на 20.08.2012 року 31.07.2012 року, хоча відповідне оголошення, з урахуванням дати проведення переоцінки 22.06.2012 року, мало бути розміщене не пізніше 29.06.2012 року, тобто не пізніше семи днів з моменту переоцінки майна. Крім того, за твердженням представника, позивача не було повідомлено про проведення прилюдних торгів та стартову ціну реалізації майна. Також представник зазначив, що звіт про оцінку майна був складений 02.11.2011 року і строк його дії сплив 03.06.2012 року, тож цей звіт не міг бути підставою для визначення ринкової вартості квартири при приведенні прилюдних торгів як 06.06.2012 року так і 20.08.2012 року. Стосовно строку позовної давності представник вважає, що цей термін позивачем не порушений, а звіт про оцінку квартири не був оскаржений, оскільки про її проведення позивачу не було відомо, як і не було відомо про проведення прилюдних торгів. Про всі ці обставини позивач дізнався лише в листопаді 2012 року коли знайомився з матеріалами виконавчого провадження, але на той час квартира вже була реалізована.

Представник відповідача ОСОБА_3 в судовому засіданні позовні вимоги не визнала, підтримавши позицію всіх попередніх представників ОСОБА_8, яка була неодноразово викладена у письмових запереченнях приєднаних до матеріалів справи, та просить відмовити у задоволенні позову посилаючись на те, що право власності є непорушним і ніхто не може бути позбавлений права власності або обмежений у ньому. При цьому, відповідачка ОСОБА_3 є добросовісним набувачем, а згідно вимог чинного законодавства України майно не може бути витребувано у добросовісного набувача, якщо воно придбано в порядку реалізації арештованого майна з прилюдних торгів. Представник зазначає, що відповідачка стала переможцем торгів і сплатила всю суму за квартиру, при цьому не порушувала нічиїх прав та є добросовісним набувачем. Торги проводило ПП «СП юстиція» за договором укладеним з ВДВС і, на думку представника, ці торги відбулись відповідно до процедури та без будь-яких порушень, при цьому позивач оцінку майна не оскаржував, не вертався з заявами про рецензування звіту та відповідний звіт не визнавався недійсним. За твердженням представника, повідомлення про проведення прилюдних торгів відповідає вимогам чинного законодавства України і сам позивач у встановленому законом порядку повідомлявся про проведення таких торгів. На думку представника, підставою для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення правил самих торгів, однак таких порушень не було, а всі процедури, що відбуваються до торгів відносяться до компетенції ВДВС, при цьому оскарження дій виконавчої служби здійснюється в іншому порядку і не є підставою для визнання прилюдних торгів недійсними. На думку представника, свідки не можуть достеменно підтвердити те, що позивач не знав про призначені прилюдні торги, оскільки вони тісно із ним не спілкувались. Стосовно неповідомлення позивача про здійснення оцінки представниця зазначила, що відправлене ВДВС на адресу позивача повідомлення про оцінку до служби не поверталось, отже логічним є те, що позивач таки отримував повідомлення про оцінку. Щодо терміну дії звіту про оцінку представник вказує, що на час укладення договору між ВДВС та ПП «СП юстиція» звіт був чинним, при цьому ПП «СП юстиція» не мало право самостійно проводити оцінку і здійснює реалізацію за визначеною оцінкою. Також представник просить застосувати до спірних правовідносин наслідки спливу строку позовної давності.

Представник відповідача ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві в судове засідання не зявився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив. При цьому, в судових засіданнях у які представник відповідача зявлявся, останній надаючи пояснення суду зазначав, що позовні вимоги не визнає та просить відмовити у задоволенні позову з огляду на те, що державний виконавець лише здійсню підготовку до прилюдних торгів, а самі прилюдні торги здійснює спеціалізоване підприємство. Акт державного виконавця дійсно є правочином та може визнаватись недійсним, однак дії державного виконавця оскаржуються в іншому порядку і позивач жодних дій державного виконавця не оскаржував. На думку представника, прилюдні торги не можуть визнаватись недійсними, оскільки це не передбачено чинним законодавством України, а може ставитись питання лише про витребування майна. Представник вважає, що оскільки позивач не є стороною правочину з реалізації квартири, то відповідно і не має право оспорювати його. За твердженням представника повідомлення про оцінку квартири було направлено позивачу 28.09.2012 року рекомендованим листом, однак лист повернувся з відміткою поштового відділення «за закінченням терміну зберігання». Стосовно строку дії звіту про оцінку представник зазначав, що цей строк починає свій перебіг з дати укладення договору між ВДВС та ПП «СП юстиція» і оскільки такий договір був укладений 28.04.2012 року, то на момент проведення торгів строк його дії не сплив.

Третя особа приватний нотаріус КМНО ОСОБА_7 в судове засідання не зявилась, в матеріалах справи міститься заява третьої особи про розгляд справи за її відсутності. Крім того, третя особа надала суду письмові заперечення на позовну заяву зі змісту яких вбачається, що нотаріус вважає незаконною та необґрунтованою позовну заяву ОСОБА_5 і такою, що підлягає до задоволення з огляду на те, що свідоцтво було видане на підставі акту державного виконавця, протоколу про проведення прилюдних торгів та квитанції про сплату вартості квартири у відповідності до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України та Законів України «Про нотаріат» і «Про виконавче провадження». При цьому, жодних підстав для відмови у видачі свідоцтва не було, а безпідставно відмовляти у вчиненні нотаріальних дій нотаріусам заборонено нормами чинного законодавства України. За наведених обставин нотаріус просить відмовити у задоволенні позову.

Третя особа ОСОБА_6 в судове засідання не зявилась, причини неявки суду не повідомила.

Допитана в судовому засіданні в якості свідка ОСОБА_9 суду показала, що вона працює разом з позивачем на будівництві і по цій справі їй відомо, що була продана квартира позивача. Свідок зазначила, що з травня 2012 року по вересень 2012 року вона разом з позивачем працювали на будівництві у м. Алушта. У вересні 2012 року свідок повернулась до м. Києва, а позивач ще залишався у м. Алушті, при цьому до м. Алушти позивач прибув раніше свідка. Позивача свідок знає приблизно 4-5 років, але про наявність проблем з його квартирою позивач нічого не розповідав. Про продаж квартири свідку стало відомо від спільних з позивачем знайомих.

Допитаний в судовому засіданні в якості свідка ОСОБА_10 суду показав, що він разом з позивачем з травня 2012 року по вересень 2012 року працював в м. Алушта на мулярних роботах. В цей період часу про будь-які проблеми з квартирою позивач нічого не казав. Чи їздив позивач в цей період часу додому до м. Києва свідку не відомо.

Суд, вислухавши пояснення учасників судового розгляду, покази свідків, дослідивши матеріали справи, оцінивши всі зібрані по справі докази, приходить до висновку про те, що позовні вимоги підлягають до задоволення, з огляду на наступне.

Судом встановлено, що постановою головного державного виконавця ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві від 27.02.2010 року було відкрите виконавче провадження по стягненню з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_11 неустойки (пені) у розмірі 154350,01 коп.

Згідно постанови державного виконавця ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві від 17.06.2010 року про призначення експерта, субєкта оціночної діяльності субєкта господарювання для участі у виконавчому провадженні, 15.06.2010 року державним виконавцем складено акт опису й арешту майна боржника АА №027306, яким описано квартиру №59 по вул. Березняківській в м. Києві і вказаною постановою призначено експертом, субєктом оціночної діяльності субєктом господарювання ОСОБА_12

За змістом звіту з незалежної оцінки майна від 02.11.2011 року №6966 (нерухоме майно двокімнатна квартира №59, загальною площею 43,8 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, Дніпровський район, вул. Березняківська, буд. 4, власником якої є ОСОБА_5), ринкова вартість (початкова ціна майна на прилюдних торгах (аукціоні)) нерухомого майна двокімнатна квартира №59, загальною площею 43,8 кв.м., станом на 02.11.2011 року становить 451602,00 грн.

20.04.2012 року між ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві та ПП «СП юстиція» було укладений договір №2-К-182-ДН-а про надання послуг по організації і проведенню прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна.

Як вбачається з матеріалів справи, за зверненням позивача 10.10.2013 року ТОВ УЕЦ «Експерт-Сервіс-Авто» здійснило рецензування звіту про оцінку майна в якому зазначило, що звіт в цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має недоліки, що вплинули на достовірність оцінки. В результаті вартість обєкта оцінки була занижена.

Згідно експертного висновку про вартість майна, складеного 15.06.2012 року на замовлення позивача ТОВ УЕЦ «Експерт-Сервіс-Авто», ринкова вартість обєкта оцінки станом на 01.06.2012 року може скласти (округлено) 500821,00 грн.

В матеріалах справи міститься копія листа ПП «СП юстиція» №2342 від 12.05.2012 року адресованого боржнику, стягувачу та начальнику ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві про призначення прилюдних торгів на 06.06.2012 року за адресою: м. Київ, ОСОБА_13 Лепсе, 8 в приміщенні ПП «СП юстиція».

Дані про вручення вказаного повідомлення боржнику, в матеріалах справи відсутні.

Відповідно до листа ПП «СП юстиція» №3935 від 08.06.2012 року, адресованого начальнику ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві, останнього було повідомлено про те, що прилюдні торги призначені на 06.06.0212 року не відбулись у звязку з відсутністю покупців. Також, ПП «СП юстиція» вказаним листом прохало начальника ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві провести переоцінку арештованого майна з наданням відповідного акту переоцінки майна.

Згідно акту переоцінки майна №426/4 від 22.06.2012 року, вартість майна після переоцінки становить 388701,50 грн. без ПДВ.

В матеріалах справи міститься копія листа ПП «СП юстиція» №5328 від 01.08.2012 року адресованого боржнику, стягувачу та начальнику ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві про призначення прилюдних торгів на 20.08.2012 року за адресою: м. Київ, ОСОБА_13 Лепсе, 8 в приміщенні ПП «СП юстиція».

Дані про вручення вказаного повідомлення боржнику, в матеріалах справи відсутні.

За наявними в матеріалах справи даними Інтернет-сайту «Система реалізації конфіскованого та арештованого майна», повідомлення про прилюдні торги №444597 призначені на 20.08.2012 року за адресою: м. Київ, ОСОБА_13Лепсе, 8, було розміщено 31.07.2012 року.

За змістом протоколу присутності на аукціоні з реалізації арештованого нерухомого майна, що належить ОСОБА_5, від 20.08.2012 року, на аукціону були присутні два учасники, а саме: ОСОБА_3 та ОСОБА_14

Відповідно до протоколу №2-К-182-ДН-а проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, що належить ОСОБА_5, від 20.08.2012 року, переможцем прилюдних торгів стала відповідачка ОСОБА_3 запропонувавши ціну у 339000,00 грн.

05.09.2012 року складено та затверджено начальником ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві, акт №160/7 державного виконавця про реалізацію арештованого майна.

29.10.2012 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_7 видане свідоцтво про придбання ОСОБА_3 квартири АДРЕСА_3 з прилюдних торгів від 29 жовтня 2012 року, зареєстроване в реєстрі нотаріальних дій за №1357 та зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно за №264262 від 28 січня 2013 року.

Згідно витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, право власності на квартиру №59 вул. Березняківській у м. Києві зареєстроване з ОСОБА_3 28.01.2013 року.

Відповідно до частин 1, 2 статті 16 ЦПК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання правочину недійсним.

Закон України «Про виконавче провадження» визначає загальні правові основи організації та діяльності державної виконавчої служби, її завдання та компетенцію, а також учасників виконавчого провадження, закріплює їхні права та обовязки, у тому числі право стягувачів і боржників та інших учасників виконавчого провадження на оскарження дій (бездіяльності) державного виконавця та порядок цього оскарження (стст.1, 2, 6, 12 закону).

Питання щодо здійснення підготовки державним виконавцем та проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, а також реалізації арештованого майна визначені у пп.5.11, 5.12 Інструкції про проведення виконавчих дій, затвердженої наказом Міністерства юстиції від 15.12.99 №74/5 і зареєстрованої у Міністерстві юстиції 15.12.99 за №865/4158, яка розроблена на виконання закону «Про виконавче провадження» і визначає умови та порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що відповідно до закону, інших нормативно-правових актів підлягають примусовому виконанню в разі невиконання їх у добровільному порядку.

Правовий аналіз положень указаного закону та інструкції свідчить про те, що вони не встановлюють порядку та правил проведення прилюдних торгів, а лише закріплюють, як і ст. 650 ЦК, такий спосіб реалізації майна, як його продаж на прилюдних торгах, і відсилають до інших нормативно-правових актів Кабінету Міністрів та Міністерства юстиції, якими визначається порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого майна (ст. 62 закону «Про виконавче провадження» та пп. 5.11, 5.12 інструкції).

Правила проведення прилюдних торгів визначені тимчасовим положенням, за яким прилюдні торги є спеціальною процедурою продажу майна, за результатами якої власником майна стає покупець, який у ході торгів запропонував за нього найвищу ціну (п.2.2 тимчасового положення).

Тимчасовим положенням передбачені певні правила проведення прилюдних торгів, а саме: по-перше, правила, які визначають процедуру підготовки, проведення торгів (опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про реалізацію нерухомого майна; направлення письмового повідомлення державному виконавцю, стягувачу та боржнику про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна) (розд.3); по-друге, правила, які регулюють сам порядок проведення торгів (розд.4); по-третє, ті правила, які стосуються оформлення кінцевих результатів торгів (розд.6).

Таким чином, виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, а відтак є правочином.

Такий висновок узгоджується й з нормами ст.ст.650, 655 та ч. 4 ст. 656 ЦК, які відносять до договорів купівлі-продажу процедуру прилюдних торгів, результатом яких є видача нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів на підставі складеного та затвердженого в установленому порядку акта державного виконавця про проведені торги (розд.6 тимчасового положення, ст. 34 закону «Про нотаріат»).

Отже, ураховуючи те, що відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені ч.ч.13 та 6 ст. 203 ЦК (ч. 1 ст. 215 цього кодексу).

При цьому підставою для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених тимчасовим положенням.

Відповідно до п. 3.11 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року №68/5, спеціалізована організація письмово повідомляє державного виконавця, стягувача та боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна.

Згідно ст. 59 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Письмове повідомлення особи має бути доведене письмовими доказами. Згідно ст. 62 ЦПК України письмовими доказами є будь-які документи, акти, довідки, або витяги з них, що містять відомості про обставини, які мають значення для справи.

Правова природа процедури реалізації майна на прилюдних торгах полягає у забезпеченні переходу права власності (продаж) на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця-учасника прилюдних торгів. Враховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведені прилюдні торги є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах.

Зважаючи на викладене, прилюдні торги можуть бути визнані недійсними за правилами, закріпленими ЦК України, з підстав їх невідповідності вимогам цього Кодексу та актів цивільного законодавства

Відповідно до «Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна» за результатами торгів укладається договір купівлі-продажу між організатором торгів та його переможцем, який оформляється протоколом проведення торгів, а тому його, як і будь-який інший договір, може бути визнано недійсним з підстав, передбачених законом, зокрема, через його невідповідність актам цивільного законодавства.

Відповідно до пунктів 4.14, 4.15, 6.1, 6.4, 6.5 Положення № 68/5 під час проведення прилюдних торгів ведеться протокол, в який заносяться дані щодо предмета торгів, стартова та продажна ціна, відомості про покупця, сума сплаченого гарантійного внеску, сума, яку належить сплатити для повного розрахунку та номери рахунків, на які необхідно зарахувати різницю. Після повного розрахунку на підставі протоколу державний виконавець складає акт про проведення прилюдних торгів, в якому має міститися інформація, яка характеризує реалізоване майно, ціну реалізації, дані про боржника, покупця, дані, які підтверджують право власності боржника на реалізоване майно. На підставі цього акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів в порядку, передбаченому розділом 25 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Таким чином, протокол та акт з проведення прилюдних торгів фактично є юридичними угодами щодо нерухомого майна, на підставі них нотаріусом видається правоустановчий документ. Тому, визнаючи недійсними результати прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, необхідно визнавати недійсними протокол і акт з проведення прилюдних торгів.

Отже, протокол та акт про проведення прилюдних торгів можуть бути оскаржені в судовому порядку та визнані недійсними з підстав, встановлених ст. 203 ЦК України.

Примусова реалізація арештованого майна як стадія виконавчого провадження є сукупністю правовідносин (урегульованих Законом України "Про виконавче провадження", ЦК України та іншими нормативно-правовими актами), що в процесі примусового виконання виникають і реалізуються між органами й посадовими особами, які здійснюють примусову реалізацію судових рішень, та особами, які беруть участь у виконавчому провадженні чи залучаються до проведення виконавчих дій відповідно до Закону.

Загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів (закріплених законом матеріально-правових заходів примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника) визначений у статті 16 ЦК України, згідно з пунктом 2 частини другої якої одним із таких способів є визнання правочину недійсним.

Ураховуючи те, що відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені частинами першою третьою та шостою статті 203 ЦК України (частина перша статті 215 цього Кодексу).

Така правова позиція відповідає положенням ст.ст. 650 та ч.4ст. 655 ЦК України.

Отже, як і будь-який інший оспорюваний правочин, укладений на торгах договір купівлі-продажу відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України може бути оспорений його сторонами та іншими заінтересованими особами.

За цими критеріями заінтересованою особою може бути, зокрема, боржник. Його інтерес полягає в продажу майна за якомога вищою ціною з метою погашення заборгованості, а цей інтерес якраз і забезпечується дотриманням належного порядку організації та проведення.

До правил проведення торгів належать норми трьох видів: 1) ті , які визначають процедуру підготовки проведення торгів; 2) ті, які регулюють порядок їх проведення; 3) ті, які стосуються оформлення кінцевих результатів торгів.

До порушення правил підготовки торгів слід віднести опублікування інформаційного повідомлення в неналежному виданні або порушення строку його опублікування (п.3.5 Тимчасового положення), невідповідність змісту інформаційного повідомлення вимогам , встановленим п.3.6 -3.10 зазначеного положення.

Згідно до п.3.5 Тимчасового положення спеціалізована організація, яка проводить публічні торги, не пізніше як за 15 днів до дня проведення публічних торгів публікує на відповідному веб-сайті інформацію про нерухоме майно, що реалізується. Оголошення про проведення прилюдних торгів має бути розміщене не пізніше семи днів з моменту укладання договору про реалізацію майна , а у випадку проведення повторних торгів - не пізніше семи днів з моменту переоцінки майна. Одночасно ця інформація може бути розміщена в засобах масової інформації.

Інформаційне повідомлення про проведення торгів, доведене неналежним способом або в неналежному друкованому засобі масової інформації, зменшує можливість участі в торгах потенційних покупців і, відповідно, впливає на формування ціни реалізації. Тому недотримання правил про проінформованість невизначеного кола осіб щодо проведення торгів є істотним порушенням процедури.

Порушенням порядку організації торгів може виступати неповідомлення держвиконавця, боржника чи стягувача про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, стартову ціну реалізації майна (п.3.11 Тимчасового положення).

Законодавець, визнаючи цих осіб найбільш зацікавленими у належному проведенні прилюдних торгів і продажу майна за найвищу ціну, закріпив за ними право бути присутніми на торгах, подавати свої зауваження щодо їх проведення. Однак боржник, який не був присутнім при продажу майна, може скористатися правом ініціювати визнання торгів недійсними навіть, якщо відсутні інші порушення, а виручених коштів достатньо для погашення боргу. Тому при вирішенні такої ситуації мають братися до уваги позитивні наслідки для боржника та інших учасників виконавчого провадження від визнання торгів недійсними чи від залишення їх результатів в силі.

При цьому підставою для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених Тимчасовим положенням, а саме: правил, які визначають процедуру підготовки, проведення торгів (опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про реалізацію нерухомого майна; направлення письмового повідомлення державному виконавцю, стягувачу та боржнику про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна тощо) (розділ 3); правил, які регулюють сам порядок проведення торгів (розділ 4); правил, які стосуються оформлення кінцевих результатів торгів (розділ 6).

Частиною третьою статті 62 Закону України "Про виконавче провадження" передбачено, що майно передається на реалізацію за ціною та в порядку, визначеними статтею 58 цього Закону.

Частинами другою четвертою статті 58 Закону України "Про виконавче провадження" передбачено право сторін виконавчого провадження оскаржити результати оцінки майна та порядок їх оскарження до передачі майна на реалізацію.

У разі, коли сторона виконавчого провадження не реалізувала своє право оскарження звіту субєкта оціночної діяльності в передбачений законом строк, цей звіт про оцінку майна набуває чинності і є підставою для реалізації майна з прилюдних торгів за початковою ціною, визначеною у звіті (частина пята статті 58, частина третя статті 62 Закону України "Про виконавче провадження").

Частинами першою та п'ятою статті 58 Закону України "Про виконавче провадження" передбачено, що визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки нерухомого майна та майна, вартість якого перевищує сто неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності суб'єкта господарювання, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні вважається чинним протягом шести місяців з дня його підписання суб'єктом оціночної діяльності суб'єктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно.

Отже, оцінка нерухомого майна, на яке звернуто стягнення, здійснюється з метою визначення стартової ціни для здійснення подальшої реалізації арештованого нерухомого майна на прилюдних торгах. Ураховуючи предмет стягнення, яким є нерухоме майно, проведення оцінки здійснює незалежний суб'єкт оціночної діяльності на замовлення державного виконавця, який після складення акта опису та арешту майна, його вилучення, проведення оцінки й отримання звіту про оцінку майна передає його на реалізацію на прилюдних торгах у порядку і на умовах, визначених законодавством. Оцінка майна є дійсною впродовж шести місяців з моменту її проведення незалежно від строків передання та реалізації майна, на яке звернуто стягнення, на прилюдних торгах.

Прилюдні торги повинні бути проведені в двомісячний строк від дня одержання спеціалізованою організацією заявки державного виконавця на їх проведення (пункт 3.3 Тимчасового положення).

Частиною п'ятою статті 62 Закону України "Про виконавче провадження", пунктом 7.1 Тимчасового положення, абзацом третім пункту 5.12.2 Інструкції про проведення виконавчих дій, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 15 грудня 1999 року № 74/5 і зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 15 грудня 1999 року за № 865/4158, передбачено підстави й порядок призначення повторних прилюдних торгів, а також порядок уцінки нереалізованого майна. Так, у разі відсутності покупців або наявності тільки одного покупця та з інших визначених Тимчасовим положенням причин прилюдні торги вважаються такими, що не відбулися. У такому разі призначаються повторні прилюдні торги, на яких стартова ціна лота може бути зменшена, але не більше ніж на 30 відсотків. Уцінка майна проводиться державним виконавцем у десятиденний строк з дня визнання прилюдних торгів такими, що не відбулися, після чого реалізація майна за вказаною ціною повинна бути проведена впродовж місяця з дня проведення уцінки.

За правилами проведення прилюдних торгів спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначається початкова вартість майна, що виставляється на торги, за експертною оцінкою та інші відомості. Уповноважені особи спеціалізованої організації складають інформаційні картки на кожний лот із зазначенням стартової ціни. При цьому визначення стартової ціни лота здійснюється на підставі початкової вартості майна за результатами проведеної оцінки майна незалежним суб'єктом оціночної діяльності (пункти 2.6, 3.2, 3.4 Тимчасового положення). Тобто на момент проведення прилюдних торгів, у тому числі повторних торгів, для визначення вартості об'єкта оцінки звіт про оцінку майна повинен бути дійсним.

Таким чином, ураховуючи зазначене, необхідно дійти висновку про те, що повторні прилюдні торги повинні відбутись у межах шестимісячного строку з моменту підписання звіту про оцінку майна. Після збігу цього шестимісячного строку обов'язковою умовою призначення й проведення прилюдних торгів є отримання нового звіту про оцінку майна. Проведення прилюдних торгів із реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який утратив чинність, є порушенням установлених законодавством правил про порядок реалізації майна на прилюдних торгах, у тому числі правил про визначення стартової ціни реалізації майна, а саме: частини п'ятої статті 58 Закону України "Про виконавче провадження"; пунктів 3.2, 3.4 Тимчасового положення.

У справі, що розглядається, звіт про оцінку майна на час проведення прилюдних торгів втратив чинність, оскільки відчуження спірного нерухомого майна здійснювалось через девять місяців після проведення оцінки майна, що вказує на неможливість установлення стартової ціни лота, яка визначається на підставі початкової вартості майна за результатами встановлення незалежною експертною оцінкою майна вартості об'єкта, що є порушенням вимог частини п'ятої статті 58 Закону України "Про виконавче провадження" і пунктів 3.2, 3.4 Тимчасового положення.

Виходячи з правового аналізу частини пятої статті 58 Закону України "Про виконавче провадження", пункту 3.2 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року № 68/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 2 листопада 1999 року за № 745/4038, необхідно дійти висновку про те, що звіт про оцінку майна є чинним, якщо від дня його підписання до дня проведення прилюдних торгів пройшло не більше шести місяців. Після збігу цього шестимісячного строку обов'язковою умовою призначення й проведення прилюдних торгів є отримання нового звіту про оцінку майна.

Проведення прилюдних торгів із реалізації майна за ціною, визначеною відповідно до звіту про оцінку майна, який утратив чинність, є порушенням установлених законодавством правил про порядок реалізації майна на прилюдних торгах, у тому числі правил про визначення стартової ціни реалізації майна, а саме: частини п'ятої статті 58 Закону України "Про виконавче провадження"; пунктів 3.2, 3.4 зазначеного Тимчасового положення та підставою для визнання таких торгів недійсними.

Виходячи зі змісту ч.1 ст. 215 ЦК України підставами недійсності укладеного за результатами прилюдних торгів правочину є недодержання вимог закону в момент його укладення, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів.

Так як спірний правочин був оформлений протоколом про проведення прилюдних торгів та актом державного виконавця, на підставі яких було видано свідоцтво про придбання ОСОБА_3 квартири, всі вказані документи відповідно до положень ст.ст. 203 та 215 ЦК України за наведених обставин мають бути визнані недійсними.

Задовольняючи позовні вимоги та визнаючи протокол проведення прилюдних торгів, акт державного виконавця та свідоцтво про придбання нерухомого майна недійсними, суд виходить з того, що звіт про оцінку майна на час проведення прилюдних торгів втратив чинність.

Крім того, відсутні належні та достатні докази того, що позивач був повідомлений належним чином про продаж з прилюдних торгів належного йому нерухомого майна.

Також суд констатує наявність порушення вимог Тимчасового положення щодо терміну розміщення оголошення про проведення повторних прилюдних торгів після здійснення переоцінки майна, оскільки переоцінка відбулась 22.06.2012 року, а оголошення розміщене 31.07.2012 року.

Стосовно даних про розміщення будь-яких оголошень про прилюдні торги які були призначені на 06.06.2012 року, суд зазначає, що вони взагалі відсутні в матеріалах справи в повному обсязі.

Відповідно до п. 1.3. Тимчасового положення, реалізація нерухомого майна, на яке звернене стягнення, проводиться за місцем проживання, роботи боржника або за місцем знаходження його майна.

Поряд з цим, відсутні обґрунтування мотивів реалізації майна за адресою: м. Київ, ОСОБА_13 Лепсе, 8.

Суд вважає безпідставними посилання сторони відповідача ОСОБА_3 на закінчення строків позовної давності щодо звернення до суду з відповідним позовом, оскільки на думку суду, в даному випадку строк позовної давності є загальним, який встановлений чинним законодавством України у три роки.

Посилання сторони відповідача ОСОБА_3 на положення Закону України «Про іпотеку» не заслуговують на увагу, оскільки було реалізоване арештоване, а не іпотечне майно.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 60, 88, 208, 209, 212-215, 218, 223, 294 ЦПК України, ст.ст. 16, 203, 215, 650, 655, 656 ЦК України, Законами України «Про виконавче провадження», «Про нотаріат», Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 27.10.99 №68/5, Інструкцією з організації примусового виконання рішень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України №51/5 від 02.04.2012 року, Інструкцією про проведення виконавчих дій, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 15 грудня 1999 року № 74/5, суд, -

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_5 до ОСОБА_3, Відділу державної виконавчої служби Дніпровського районного управління юстиції у м. Києві, треті особи: ОСОБА_6, Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_7, про визнання недійсними прилюдних торгів та визнання недійсним свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів задовольнити.

Визнати недійсними за результатами проведених прилюдних торгів Протокол №2-К-182-ДН-а від 20.08.2012 року проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, що належить ОСОБА_5, затверджений заступником директора ПП «Спеціалізоване підприємство Юстиція» ОСОБА_15 та ОСОБА_14 державного виконавця про реалізацію арештованого майна №160/7 від 05.09.2012 року затверджений начальником ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві ОСОБА_16

Визнати недійсним свідоцтво видане приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_7 про придбання ОСОБА_3 квартири АДРЕСА_3 з прилюдних торгів від 29 жовтня 2012 року, зареєстроване в реєстрі нотаріальних дій за №1357 та зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно за №264262 від 28 січня 2013 року.

Стягнути з Відділу державної виконавчої служби Дніпровського районного управління юстиції у м. Києві на користь ОСОБА_5 судові витрати повязані зі сплатою судового збору у сумі 114 (сто чотирнадцять) грн. 70 коп.

Стягнути зі ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5 судові витрати повязані зі сплатою судового збору у сумі 114 (сто чотирнадцять) грн. 70 коп.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду м. Києва через Дніпровський районний суд м. Києва протягом 10 днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя