Єдиний унікальний номер 725/4878/14-ц
Номер провадження 2/725/1108/14
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.02.2015 року Першотравневий районний суд м.Чернівців

в складі:

головуючого судді Піхало Н. В.

при секретарі Томко І.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Чернівці цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до публічного акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк», ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа - Орган опіки та піклування, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та зняття з реєстрації, -

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2014 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду із вищевказаним позовом, в обґрунтування якого вказував на те, що на підставі договору купівлі-продажу квартири від 16.04.2014 року, укладеного між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2, остання набула у власність квартиру АДРЕСА_1, при цьому вартість спірної квартири було визначено на підставі звіту про оцінку майна, виготовленого ПП «ТАЕКСПРЕС-СЕРВІС».

Разом з тим, вважає, що при виготовленні вищевказаного звіту, на підставі якого визначено ціну оспорюваного договору купівлі-продажу квартири, допущено порушення вимог ч. 2 ст. 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових пав та професійну оціночну діяльність в Україні», зокрема позивач як власник спірної квартири повноважень на замовлення оцінки майна банку не надавав, особисто таку оцінку не замовляв та в його присутності квартира оцінювачем не оглядалась.

Крім того, вказував також на те, що ПАТ КБ «ПриватБанк» отриманні від продажу квартири кошти використав на погашення заборгованості по тілу кредиту, відсотків за користування кредитом та штрафів, яка виникла у позивача перед банком, проте внаслідок допущених порушень при оцінці майна, сума грошових коштів, отриманих від продажу квартири не покриває повністю чи частково суму заборгованості, у зв'язку з чим вважає, що такими протиправними діями ПАТ КБ «Приватбанк» порушив його права та оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним, оскільки суперечить вимогам закону в частині визначення ціни договору, що є його істотною умовою.

Вважає, що у зв'язку з недійсністю оспорюваного правочину та на підставі ст. 216 ЦК України, ст. 7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання», як наслідок відповідачі, які на підставі укладення спірного договору купівлі-продажу зареєстрували своє місце проживання у квартирі АДРЕСА_1, підлягають зняттю з реєстраційного обліку за вище вказаною адресою.

Посилаючись на вказане, просив визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 16.04.2014 року, а також зняти з реєстрації ОСОБА_2 та ОСОБА_3

В судовому засіданні позивач та його представник позовні вимоги підтримали, просили позов задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві.

Представники відповідачів заперечували проти задоволення позову у зв'язку з його безпідставністю, надали письмові заперечення та вказали на те, що при укладенні оспорюваного позивачем договору купівлі-продажу квартири дотримані усі вимоги закону й відповідно прав позивача не порушено, просили в задоволенні позову відмовити.

Суд, заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши письмові докази по справі, вважає, що в задоволенні позову слід відмовити, виходячи з наступних підстав.

Так, відповідно до ст. 4 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Згідно із ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів передбачений ст. 16 ЦК України.

При цьому, у ст. 60 ЦПК України визначено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень окрім випадків, встановлених ст.61 цього Кодексу.

Зокрема, відповідно до ч. 3 ст. 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Згідно ч.ч. 1-3 ст. 212 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Судом встановлено, що рішенням Першотравневого районного суду м. Чернівці від 25.12.2012 року у справі за позовом ПАТ КБ «Приват Банк» до ОСОБА_1 про стягнення боргу позов задоволено та в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № CVF0GA00000089 від 04.04.08р. звернуто стягнення на нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_1 шляхом продажу вказаного предмету іпотеки ПАТ КБ "ПриватБанк" з укладанням від імені ОСОБА_1 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою - покупцем, з отриманням витягу з Держреєстру прав власності, а також наданням ПАТ КБ «ПриватБанк» усіх повноважень, необхідних для здійснення продажу предмету іпотеки.

Разом тим, рішенням апеляційного суду Чернівецької області від 8 травня 2013 року вищевказане рішення суду першої інстанції в частині звернення стягнення на предмет іпотеки змінено із постановленням нового рішення в цій частині, а саме в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № CVF0GA00000089 від 04 квітня 2008 року в розмірі 57742,71 долар США, яка складається з непогашеної суми кредиту - 29655,58 доларів США, заборгованості із сплати процентів за користування кредитом - 11408,85 доларів США, комісії за користування кредитом - 329,62 долари США, пені за несвоєчасне виконання зобов'язань за кредитним договором - 13569,13 доларів США, штрафу - 31,37 долари США та штрафу - 2748,16 доларів США, звернуто стягнення на предмет іпотеки, а сам на квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 37,10 кв.м, яка належить ОСОБА_1 на праві власності, шляхом продажу цієї квартири ПАТ КБ «Приват Банк» з укладенням від імені ОСОБА_1 договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем за початковою ціною на рівні, не нижчому за звичайні ціни на вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій ( а.с. 103-107).

На підставі вказаного рішення суду, ПАТ КБ «Приват Банк» здійснено реалізацію предмету іпотеки згідно договору купівлі-продажу квартири між ПАТ КБ « Приватбанком» та ОСОБА_2 від 16.04.2014 року (а/с 40-45).

Зокрема, як убачається зі змісту вищевказаного договору купівлі-продажу від 16 квітня 2014 року, ПАТ КБ «ПриватБанк» на підставі рішення Першотравневого районного суду м.Чернівці від 25.12.2012 року та рішення Апеляційного суду Чернівецької області від 08.05.2013 року, від імені продавця ОСОБА_1, продав (передав у власність) покупця ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1. Зазначена квартира належала продавцю ОСОБА_1, на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 6 лютого 2007 року виконавчим комітетом Чернівецької міської ради на підставі рішення №72/2 від 06.02.2007 року (а/с 6).

Так, у ст. 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Зокрема, частинами першою, третьою, п'ятою статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Отже, згідно з ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин ч.3 ст. 215 ЦК України).

Тобто вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги в частині визнання недійсним вказаного вище правочину позивач та його представник посилаються на допущені банком порушення під час здійснення оцінки квартири, а саме проведення оцінки нерухомого майна без дозволу власника квартири, що є порушенням вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», що призвело до заниження ціни, за якою дана квартира була продана, що є підставою для визнання договору купівлі-продажу квартири недійним.

Так, статтею 3 ЦК України визначено, що загальними засадами цивільного законодавства є: свобода договору та свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом.

При цьому, статтею 6 ЦК України закріплено принцип свободи договору, який передбачає право суб'єкта цивільного права на укладення й інших договорів, прямо не передбачених актами цивільного законодавства, але відповідають загальним засадам цивільного законодавства. Сторони договору мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Згідно ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч. 1 ст. 691 ЦК України покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

Згідно ч. 1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Таким чином, ціна товару є істотною умовою договору купівлі-продажу.

Разом з тим, як встановлено судом, спірний договір купівлі-продажу квартири між ПАТ КБ «Приват Банк» та ОСОБА_2 від 16.04.2014 року (а/с 40-45) укладено банком на підставі вказаних судових рішень, які набрали законної сили та на підставі яких банку надано право на здійснення реалізації предмету іпотеки, яка належить ОСОБА_1 на праві власності, шляхом продажу цієї квартири ПАТ КБ «Приват Банк» з укладенням від імені ОСОБА_1 договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем за початковою ціною на рівні, не нижчому за звичайні ціни на вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

При цьому, як встановлено судом, а також убачається з п.п. 2,3 спірного договору, продаж квартири АДРЕСА_1 вчинено за 204465 грн., які ПАТ КБ «ПриватБанк» отримав від покупця на відповідний розрахунковий рахунок в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором від 04.04.2008 року.

Крім того, як убачається з матеріалів справи, вартість нерухомого майна в розмірі 204 465 грн. визначена у Звіті про незалежну оцінку житлової однокімнатної квартири, яку проведено спеціалістом, який має відповідне посвідчення № 508 від 20 листопада 1998 року та свідоцтва про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів № 3466 від 5 липня 2005 року, посвідчення про підвищення кваліфікації оцінювача МФ № 3545-ПК від 16 липня 2010 року на підставі замовлення ПАТ КБ «Приват Банк», якому в свою чергу на підстав рішення суду надано право на здійснення реалізації предмету іпотеки, яка належить ОСОБА_1 на праві власності, шляхом продажу цієї квартири ПАТ КБ «Приват Банк» з укладенням від імені ОСОБА_1 договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем за початковою ціною на рівні, не нижчому за звичайні ціни на вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

Даний висновок оцінки позивачем у визначеному законом порядку не оспорено та не скасовано.

Таким чином, сторони досягли між собою згоди з усіх істотних умов договору, зокрема щодо вартості товару, як це передбачено ст. 632 ЦК України та банком у визначеному законом порядку визначено у договорі ціну предмету іпотеки.

При цьому, ураховуючи вищевказане, а також вищенаведені судові рішення, суд вважає також безпідставними доводи позивача в тій частині, що банком оцінка спірного нерухомого майна проведена з порушенням вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та оціночну діяльність в України», а саме без отримання згоди власника квартири за замовлення проведення оцінки нерухомого майна, з огляду на наступне.

Зокрема, за змістом частин 1 та 2 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Вимоги до звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна.

Відповідно до ст.ст. 10, 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна. Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна. Акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб'єктом оціночної діяльності - органом державної влади або органом місцевого самоврядування самостійно. Якщо процедурами з оцінки майна для складання акта оцінки майна передбачене попереднє проведення оцінки майна повністю або частково суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна. Акт оцінки майна підлягає затвердженню керівником органу державної влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно ст. 11 вказаного Закону замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» визначено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Також положеннями ст. 38 вищевказаного Закону визначено, що ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Як встановлено судом, банк відповідно до положень ст. 38 Закону України «Про іпотеку» повідомив ОСОБА_1 листом від 4 березня 2014 року про те, що має намір укласти договір купівлі-продажу спірної квартири , яка є предметом іпотеки за ціною 204465 грн. Вказаний лист був отриманий позивачем 11 березня 2014 року, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення, а також не заперечується позивачем.

Таким чином, доводи позивача про те, що банк не мав права на замовлення проведення оцінки майна без згоди власника квартири є безпідставними та спростовуються вищевказаними матеріалами справи, а також рішенням суду, яким зокрема, надано банку право на продаж квартири за початковою сумою на рівні, на рівні , не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки майна, проведення якої банком як іпотекодержателем замовлено з дотриманням вимог ст. 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну діяльність в Україні».

За таких обставин, суд приходить до висновку, що за результатами розгляду даної справи не здобуто належних та допустимих доказів наявності обставин, на які вказує позивач та його представник як на підставу задоволення своїх позовних вимог, зокрема щодо недодержання сторонами договору купівлі-продажу від 16.04.2014 року в момент його вчинення вимог закону в частині визначенні вартості предмета договору (квартири АДРЕСА_1), а також щодо недодержання банком вимог закону щодо додержання порядку визначення вартості майна на підставі оцінки майна та доказів недійсності або скасування звіту про оцінку спірного майна, проведеного на замовлення Пат КБ «Приват Банк».

Крім того, як убачається зі змісту ст. 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» спори, пов'язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.

Також матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, які б вказували на допущенні оцінювачем порушення під час проведення оцінки спірної квартири, визнання звіту недійсним та його скасування, а також доказів того, що інформація, якою користувався оцінювач при складенні висновку не відповідала вимогам Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки нерухомого майна і майнових прав», а також позивачем не було зазначено чому висновок не може вважатися належним і яким саме нормам він не відповідає й відповідно позову з цих підстав позивачем не заявлено.

За таких обставин, суд оцінивши надані сторонами докази як на підтвердження своїх вимог, так і заперечень в їх сукупності, приходить до висновку про відсутність правових підстав для визнання спірного договору купівлі-продажу квартири недійсним.

Щодо позовних вимог позивача про зняття відповідачів з реєстраційного обліку, то суд зазначає наступне.

Так, відповідно до вимог ст. 7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання» зняття з реєстрації місця проживання особи здійснюється на підставі: заяви особи або її законного представника; судового рішення, яке набрало законної сили, про позбавлення права власності на житлове приміщення або права користування житловим приміщенням, про виселення, про визнання особи безвісно відсутньою або оголошення її померлою; свідоцтва про смерть; паспорта або паспортного документа, що надійшов з органу державної реєстрації актів цивільного стану, або документа про смерть, виданого компетентним органом іноземної держави, легалізованого в установленому порядку; інших документів, які свідчать про припинення: підстав для перебування на території України іноземців та осіб без громадянства; підстав для проживання або перебування особи у спеціалізованій соціальній установі, закладі соціального обслуговування та соціального захисту; підстав на право користування житловим приміщенням. Зняття з реєстрації здійснюється в день звернення особи. За заявою особи зняття з реєстрації може бути здійснено одночасно з реєстрацією нового місця проживання.

Таким чином, законом передбачено вичерпний перелік обставин за наявності яких орган реєстрації місця проживання та місця перебування осіб здійснює зняття з реєстрації місця проживання особи.

Оскільки в судовому засіданні не встановлено наявності передбачених законом підстав, а також обставин на які вказує позивач для задоволення вимог щодо зняття ОСОБА_2 та ОСОБА_3 з реєстрації місця проживання за адресою АДРЕСА_1, заявлений позивачем позов в цій частині також є безпідставним й відповідно задоволенню не підлягає.

Враховуючи вище викладене, в задоволенні позову слід відмовити в повному обсязі.

На підставі вище викладеного та керуючись ст. 7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання», ст.ст.10,12,33 «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», ст.ст. 3,6,202,203,204,215,632,638,655,691 ЦК України, ст.ст. 3, 10, 11, 58, 60,61, 64, 88, 212-215, 218, 294 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволені позову ОСОБА_1, в інтересах якого діє ОСОБА_4, до Публічного акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк», ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа - Орган опіки та піклування Чернівецької міської ради, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та зняття з реєстрації - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Першотравневого

районного суду м.Чернівці Н. В. Піхало