РІШЕННЯ

іменем україни

26 серпня 2015 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Гвоздика П.О.,

суддів: Горелкіної Н.А., Євтушенко О.І.,

Дербенцевої Т.П., Мартинюка В.І.,-

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав та визнання іпотечних договорів частково недійсними, за касаційною скаргою публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду

м. Одеси від 25 листопада 2014 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 1 квітня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У жовтні 2013 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі - ТОВ «Альянс-Висотбуд»), публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк») про визнання майнових прав та визнання іпотечних договорів частково недійсними.

В обґрунтування позову ОСОБА_3 зазначав, що 2 липня 2010 року між ним та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір № 35/27 купівлі-продажу майнових прав на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 у м. Одесі, яку товариство зобов'язалося після завершення будівництва, у строк до IV кварталу

2010 року, передати йому за актом приймання-передачі.

На виконання умов вказаного договору він сплатив вартість майнових прав за квартиру у розмірі 245 616 грн, однак відповідач порушив умови договору та не виконав своїх зобов'язань, оскільки будинок не збудовано та в експлуатацію його не введемо.

Крім того, у 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» було укладено іпотечні договори, за умовами яких передано в іпотеку банку в забезпечення зобов'язань за кредитним договором майнові права на квартиру у жилому будинку, який будується, у тому числі й незакінчену будівництвом квартиру № 101, придбану ним за вищевказаним договором.

Посилаючись на те, що наявність договорів іпотеки порушує його охоронювані законом права та інтереси на майнові права на спірну квартиру, оскільки існування таких договорів може призвести до втрати ним права власності на проінвестовану нерухомість, ОСОБА_3, уточнивши позовні вимоги, просив визнати за ним майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 у м. Одесі та визнати недійсними пп. 1.1 іпотечних договорів № 51-07/204 від 1 липня 2008 року, № 02-10/2628 від

2 липня 2008 року та № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладених між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження майнових прав іпотекою.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 25 листопада 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Одеської області від 1 квітня 2015 року, позов ОСОБА_3 задоволено.

Визнано за ОСОБА_3 майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 у м. Одесі.

Визнано недійсними пп. 1.1 договорів іпотеки № 51-07/204 від 1 липня 2008 року, № 02-10/2628 від 2 липня 2008 року та № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладених між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру.

Знято заборону відчуження на квартиру АДРЕСА_1 у м. Одесі.

Вирішено питання про судові витрати.

У касаційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк» просить рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 25 листопада 2014 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 1 квітня 2015 року скасувати і ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову, мотивуючи свою вимогу порушенням судами норм процесуального права й неправильним застосуванням норм матеріального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Ухвалюючи рішення та задовольняючи позов, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив із того, що майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена позивачем за договором купівлі-продажу, відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_42/ed_2014_10_30/pravo1/T030898.html?pravo=1>, у редакції, чинній на момент укладання договорів іпотеки, не могли бути предметом іпотеки, а відтак - ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ «Укрсоцбанк».

Проте повністю погодитися з такими висновками судів не можна.

Відповідно до ч. ч. 1 і 2 ст. 213 ЦПК України <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_1988/ed_2014_10_30/pravo1/T041618.html?pravo=1> рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно з вимогами ст. 214 цього Кодексу <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_1989/ed_2014_10_30/pravo1/T041618.html?pravo=1> під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам закону ухвалені у справі судові рішення не відповідають.

Судами встановлено, що 17 березня 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради було укладено контракт № 23-05 на будівництво 16-поверхового житлового будинку АДРЕСА_1

З метою забезпечення будівництва багатоквартирного будинку 1 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», було укладено генеральний договір про співробітництво.

На виконання цього договору, 1 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко І.В., передало в іпотеку АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», майнові права, у тому числі і на незакінчену будівництвом однокімнатну квартиру

№ 101, загальною площею 41,28 кв. м, яка розташована на 15 поверсі жилого будинку АДРЕСА_1

2 та 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», було укладено кредитні договори № 24-12/135 та № 24-12/155, згідно з якими банк надав товариству кредити у розмірі 1 009 323,60 доларів США та 741 137,25 доларів США відповідно.

2 та 16 липня 2008 року, з метою забезпечення виконання вказаних договорів, між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, відповідно до умов яких товариство передало в іпотеку банку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, у тому числі й на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1

2 липня 2010 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 35/27, відповідно до умов якого позивач придбав у товариства майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 м. Одесі, яку продавець зобов'язався після завершення будівництва, у строк до ІV кварталу 2010 року, передати за актом приймання-передачі ОСОБА_3

На виконання умов вказаного договору, ОСОБА_3 свої зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав виконав, повністю сплативши вартість об'єкту будівництва в розмірі 245 616 грн.

Обґрунтовуючи підстави позову, позивач посилався на те, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» своїх зобов'язань за договором купівлі-продажу майнових прав не виконало, у визначені договором строки будівництво не закінчило, квартиру за актом приймання-передачі позивачу не передало. Крім того, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/ed_2014_10_30/pravo1/T030898.html?pravo=1> у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, майнові права не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, чим порушило його права на проінвестовану нерухомість.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_843253/ed_2015_07_01/pravo1/T030435.html?pravo=1> підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч. 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_843241/ed_2015_07_01/pravo1/T030435.html?pravo=1>.

Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (ч. 2

ст. 583 ЦК України <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_843653/ed_2015_07_01/pravo1/T030435.html?pravo=1>).

У ст. 5 Закону України «Про іпотеку» <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_42/ed_2014_10_30/pravo1/T030898.html?pravo=1> (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) було вказано вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї, як на окремий об'єкт нерухомості, чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї, як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.

1 січня 2004 року набрав чинності

Закон України від 19 червня 2003 року № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/ed_2012_11_20/pravo1/T030979.html?pravo=1> (далі - Закон № 979-IV), який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Згідно зі ст. 5 Закону № 979-IV <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_454782/ed_2012_11_20/pravo1/T030979.html?pravo=1> (в редакції, чинній на момент укладання іпотечних договорів) визначено, що іпотека виникає відповідно до цього Закону <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/ed_2012_11_20/pravo1/T030979.html?pravo=1> та Закону України «Про іпотеку» <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/ed_2014_10_30/pravo1/T030898.html?pravo=1> щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

За правилами ст. 2 Закону № 979-IV <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_454854/ed_2012_11_20/pravo1/T030979.html?pravo=1> іпотечний борг виникає з цивільно-правових відносин між сторонами договору про іпотечний борг за умови дотримання встановлених цим Законом <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/ed_2012_11_20/pravo1/T030979.html?pravo=1> вимог.

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/ed_2012_11_20/pravo1/T030979.html?pravo=1> (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Іпотечний борг виникає з цивільно-правових відносин між сторонами договору про іпотечний борг за умови дотримання встановлених Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/ed_2012_11_20/pravo1/T030979.html?pravo=1> вимог.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із

Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/ed_2013_07_01/pravo1/T08_800.html?pravo=1>, яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі Закону України «Про іпотеку» <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/ed_2014_10_30/pravo1/T030898.html?pravo=1>.

Зазначена правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду України від 6 листопада 2013 року у справі № 6-100цс13, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_3428/ed_2015_07_15/pravo1/T041618.html?pravo=1> є обов'язковою для судів.

З урахуванням вищевикладеного, суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що при укладенні договорів іпотеки були порушені положення ст. 5 Закону України «Про іпотеку» <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_42/ed_2014_10_30/pravo1/T030898.html?pravo=1> (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» мало право передавати в іпотеку лише з 25 грудня 2008 року.

Разом з тим, задовольняючи позов ОСОБА_3 про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру, суди не врахували, що таке право у позивача виникло на підставі договору купівлі-продажу від 2 липня 2010 року № 35/27, у зв'язку з чим відсутні підстави для визнання такого права за позивачем у судовому порядку.

Відповідно до ст. 341 ЦПК України <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_2133/ed_2015_07_15/pravo1/T041618.html?pravo=1> суд касаційної інстанції має право скасувати судові рішення і ухвалити нове рішення, або змінити рішення, якщо застосовано закон <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/ed_2012_11_20/pravo1/T030979.html?pravo=1>, який не поширюється на ці правовідносини, чи не застосовано закон <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/ed_2012_11_20/pravo1/T030979.html?pravo=1>, який підлягав застосуванню.

Допущені судами при розгляді справи порушення норм матеріального права потягли за собою ухвалення помилкових судових рішень у частині вирішення вимог про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру, у зв'язку з чим відповідно до вимог ст. 341 ЦПК України <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_2133/ed_2015_07_15/pravo1/T041618.html?pravo=1> судові рішення в цій частині підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову в цій частині. В іншій частині судові рішення слід залишити без змін.

Керуючись ст. ст. 336 <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_2128/ed_2015_07_15/pravo1/T041618.html?pravo=1>, 341 ЦПК України <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_2133/ed_2015_07_15/pravo1/T041618.html?pravo=1>, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

в и р і ш и л а:

Касаційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задовольнити частково.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 25 листопада

2014 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 1 квітня

2015 року в частині вирішення вимог про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на об'єкт інвестування відмовити.

У решті рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 25 листопада 2014 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 1 квітня 2015 року залишити без змін.

Рішення оскарженню не підлягає.

Головуючий П.О. Гвоздик

Судді: Н.А. Горелкіна

Т.П. Дербенцева

О.І. Євтушенко

В.І. Мартинюк